發(fā)布時(shí)間：2023-01-03 07:40:17
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的餐飲市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
葡萄酒服務(wù) 課內(nèi)：8學(xué)時(shí) 課外：2周
二、課例背景介紹
本項(xiàng)目教學(xué)設(shè)計(jì)以葡萄酒服務(wù)的崗位能力和工作內(nèi)容入手，以從事葡萄酒服務(wù)必須具備的相關(guān)知識(shí)和職業(yè)能力為線索設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)任務(wù)、技能訓(xùn)練任務(wù)，把工作過(guò)程設(shè)計(jì)為項(xiàng)目過(guò)程，以工作任務(wù)負(fù)載知識(shí)，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、小組合作、交流共享、示范講授、技能操作、仿真模擬、角色扮演、創(chuàng)設(shè)情境等多種教學(xué)形式，在自主學(xué)習(xí)中獲得知識(shí)、在工作情境中展開(kāi)學(xué)習(xí)。
本內(nèi)容的授課對(duì)象是旅游管理五年制高職二年級(jí)的學(xué)生，其培養(yǎng)的目標(biāo)是餐飲服務(wù)工作者及基層管理員，他們經(jīng)過(guò)一年的學(xué)習(xí)已初步掌握基本技能與基礎(chǔ)知識(shí)。
三、學(xué)習(xí)目標(biāo)設(shè)定
知識(shí)目標(biāo)：
1.了解葡萄酒的起源和發(fā)展。
2.掌握葡萄酒的分類方法和中外葡萄酒的主要產(chǎn)區(qū)。
3.掌握中外葡萄酒主要品牌名稱、原料、工藝、含糖度、酒精度、產(chǎn)地。
技能目標(biāo)：
1.學(xué)會(huì)各種葡萄酒的推銷和服務(wù)方法。
2.初步學(xué)會(huì)葡萄酒的鑒別方法。
3.能識(shí)別各類葡萄酒酒具。
情感、態(tài)度與價(jià)值觀目標(biāo)：
1.通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)檢索、資料查詢學(xué)習(xí)方法，在小組合作、自主學(xué)習(xí)中感受學(xué)習(xí)的快樂(lè)。
2.學(xué)會(huì)市場(chǎng)調(diào)查的方法，增強(qiáng)市場(chǎng)意識(shí)，能撰寫(xiě)簡(jiǎn)單的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告書(shū)，在學(xué)習(xí)中獲得成就感。
3.在學(xué)習(xí)過(guò)程中培養(yǎng)與他人溝通的能力、組織協(xié)調(diào)的能力，為日后走上工作崗位打下基礎(chǔ)。
四、學(xué)習(xí)任務(wù)描述
1.通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)檢索、資料查詢、小組合作學(xué)習(xí)葡萄酒的知識(shí)。歸納葡萄酒的分類，整理出中外葡萄酒的主要品牌名稱、原料、工藝、酒精度、含糖度、產(chǎn)地。學(xué)會(huì)簡(jiǎn)單識(shí)別中外葡萄酒。
2.整理出本地市場(chǎng)中暢銷的主要中外葡萄酒品種的品牌、消費(fèi)群體和消費(fèi)習(xí)慣。
3.能正確推銷各種葡萄酒和提供葡萄酒服務(wù)。
4.會(huì)撰寫(xiě)簡(jiǎn)單的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告書(shū)，并制作PPT，交流學(xué)習(xí)成果。
5.能識(shí)別代表性品牌葡萄酒，識(shí)別各種常用葡萄酒酒具。掌握各種葡萄酒服務(wù)方法。
6.鼓勵(lì)有興趣的學(xué)生參加調(diào)酒師證書(shū)的考試。
五、學(xué)習(xí)內(nèi)容組織
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六、教學(xué)情境創(chuàng)設(shè)
1.教學(xué)環(huán)境：擁有現(xiàn)代化教學(xué)設(shè)備與酒店專用設(shè)備的中西餐廳模擬實(shí)訓(xùn)室。
2.任務(wù)展示：以真實(shí)的餐廳葡萄酒服務(wù)接待任務(wù)導(dǎo)入本課教學(xué)。
3.人物關(guān)系：教師為餐廳經(jīng)理，課代表為餐廳主管，學(xué)生為餐廳員工及客人。
4.教學(xué)實(shí)施：以特定的情景創(chuàng)設(shè)模擬真實(shí)的接待過(guò)程，達(dá)到仿真的學(xué)習(xí)過(guò)程。在任務(wù)完成的過(guò)程中完成評(píng)價(jià)。
針對(duì)學(xué)生的課前、課中、課后的自主學(xué)習(xí)、合作學(xué)習(xí)、探究學(xué)習(xí)等多樣化的需要設(shè)置不同學(xué)習(xí)情境，提高學(xué)生各方面的能力，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。
七、教學(xué)資源準(zhǔn)備
1.設(shè)備資源：中西餐廳模擬實(shí)訓(xùn)室配備常見(jiàn)葡萄酒、開(kāi)瓶器、冰桶、酒籃等；餐廳模擬實(shí)訓(xùn)室的電腦可直接上網(wǎng)，隨時(shí)可以查閱相關(guān)資料與訊息。
2.實(shí)訓(xùn)資源：中西餐廳模擬實(shí)訓(xùn)室是以星級(jí)酒店餐廳環(huán)境為參照的仿真環(huán)境。
3.市場(chǎng)資源：餐飲企業(yè)，星級(jí)飯店，酒莊，酒吧，煙酒專賣(mài)店，超市。
八、教學(xué)過(guò)程實(shí)施
1.任務(wù)一：葡萄酒服務(wù)工作知識(shí)學(xué)習(xí)（教師學(xué)生共同設(shè)計(jì)）
必做任務(wù)：（1）中外葡萄酒的主要品牌名稱、原料、工藝、含糖度、酒精度、產(chǎn)地。（2）酒店、酒吧、餐廳銷售的主要中外葡萄酒品種的品牌名稱、原料、工藝、含糖度、酒精度、產(chǎn)地。（3）葡萄酒的服務(wù)方式、服務(wù)流程和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。
注意事項(xiàng)：（1）遵紀(jì)守法，遵守超市、酒店、酒吧、書(shū)店、圖書(shū)館等行規(guī)，樹(shù)文明形象。（2）誠(chéng)實(shí)守信，保守調(diào)查對(duì)象的商業(yè)機(jī)密。
2.任務(wù)二：葡萄酒推銷與服務(wù)（職業(yè)基本能力訓(xùn)練）
訓(xùn)練流程：（1）教師講授與示范。（2）按訓(xùn)練小組制定操作訓(xùn)練計(jì)劃。（3）工作臺(tái)準(zhǔn)備與檢查。（4）按程序練習(xí)葡萄酒服務(wù)。（5）小組內(nèi)部分別扮演不同角色訓(xùn)練服務(wù)用語(yǔ)、葡萄酒推銷。
九、教學(xué)反思與建議
1.本項(xiàng)目嘗試了工作知識(shí)學(xué)習(xí)任務(wù)化，通過(guò)設(shè)計(jì)任務(wù)進(jìn)行小組合作、自主學(xué)習(xí)，更加有效地獲得了相關(guān)葡萄酒知識(shí)，突破了原有的以教材為唯一的學(xué)習(xí)資源局限，開(kāi)發(fā)學(xué)習(xí)資源，充分利用圖書(shū)（紙質(zhì)的、電子的）、期刊（紙質(zhì)的、電子的）、網(wǎng)絡(luò)、各種專業(yè)市場(chǎng)、超市、飯店、酒吧等各類資源獲取知識(shí)與信息，并且通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查掌握了當(dāng)?shù)仄咸丫频南M(fèi)情況。
2.為確保項(xiàng)目活動(dòng)的開(kāi)展和形成學(xué)生間穩(wěn)定的合作關(guān)系，科學(xué)分組應(yīng)堅(jiān)持平衡原則，將不同能力、不同優(yōu)勢(shì)的學(xué)生劃分到一個(gè)小組，有利于學(xué)生在項(xiàng)目活動(dòng)中發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，便于學(xué)生間相互學(xué)習(xí)、相互合作。
3.項(xiàng)目活動(dòng)的成果展示可以是階段性成果，也可以是終結(jié)性成果。成果展示有助于小組間的交流，是自主學(xué)習(xí)的一種形式，有利于項(xiàng)目活動(dòng)的信息反饋、過(guò)程控制以及學(xué)習(xí)評(píng)價(jià)。展示的方式應(yīng)是多樣的，技能表演、情景表演、作品展示、文稿展示、PPT介紹等。
旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭，在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著舉足輕重的作用。當(dāng)前旅游業(yè)已經(jīng)連續(xù)四年保持了世界第一大產(chǎn)業(yè)的地位，近幾年來(lái)我國(guó)旅游業(yè)增長(zhǎng)速度超過(guò)GDP的平均增長(zhǎng)速度，占GDP的比重快速攀升，中國(guó)旅游的發(fā)展舉世矚目，旅游經(jīng)濟(jì)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，其產(chǎn)生的連帶效應(yīng)顯著，旅游業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。
一、調(diào)查目的
為了更加發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，形成特色經(jīng)濟(jì);關(guān)聯(lián)輻射功能顯著，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和升級(jí);增加外匯收入，是非貿(mào)易創(chuàng)匯的重要來(lái)源;擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)，促進(jìn)市場(chǎng)繁榮;創(chuàng)造新的市場(chǎng)勞動(dòng)崗位，可為城市下崗人員和農(nóng)村富余勞動(dòng)力提供就業(yè)機(jī)會(huì);促進(jìn)貧困地區(qū)脫貧致富;旅游引來(lái)物流、信息流、資金流、技術(shù)流，促進(jìn)觀念更新;提升焦作整體形象，促進(jìn)傳統(tǒng)文化、名勝古跡和民俗風(fēng)情的保護(hù)和開(kāi)發(fā)，推動(dòng)精神文明建設(shè);優(yōu)化生態(tài)質(zhì)量，促進(jìn)環(huán)境保護(hù);建設(shè)具有地方特色或民族特色的城市標(biāo)志性的景觀帶;確立城市標(biāo)志物和市樹(shù)、市花，組織地方的旅游節(jié)慶活動(dòng)，形成獨(dú)特、鮮明、富有個(gè)性的城市旅游形象。暑假期間我對(duì)附近市區(qū)的旅游情況進(jìn)行了調(diào)查。
二、調(diào)查內(nèi)容
針對(duì)該處的自然旅游資源，歷史文化資源，旅游宣傳活動(dòng)，該地周圍的環(huán)境以及旅游團(tuán)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)態(tài)度進(jìn)行了全面的調(diào)查。現(xiàn)在的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、文化建設(shè)、市政建設(shè)、環(huán)境保護(hù)和城市風(fēng)貌、都要考慮到旅游業(yè)發(fā)展的需要，并與之相結(jié)合，所以這些也要進(jìn)行調(diào)查。
三、調(diào)查方法
第一、我采用取樣拍照的方式，對(duì)有代表性的地區(qū)的環(huán)境，景色和人流進(jìn)行了拍照。
第二、我還采用了問(wèn)卷調(diào)查的方式。分別在各個(gè)景點(diǎn)給游客發(fā)放200份問(wèn)卷。旅游市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告優(yōu)秀范文。問(wèn)卷調(diào)查題目有10道題目，分別如下：
1、您對(duì)此地的了解程度。A比較清楚。B大致了解C、印象模糊D、很不清楚
2、您在景點(diǎn)會(huì)選擇什么樣的住宿地點(diǎn)A、回家睡B、民居C、便宜的旅店D、賓館酒店
3、您覺(jué)得這的旅游消費(fèi)是否合理A合理B偏低C偏高
5.、您已經(jīng)或計(jì)劃去那些景點(diǎn)?(自寫(xiě))
6、您這次旅游采用何種交通方式?A。步行B、包車C、自駕車D、路邊找車
7、您認(rèn)為這的旅游資源如何?A、豐富B、中等C、一般
8、您認(rèn)為這的旅游資源的優(yōu)勢(shì)在于?A、山水自然風(fēng)光B、少數(shù)民族特色C、氣候條件
9、您對(duì)這的旅游資源開(kāi)發(fā)規(guī)劃及管理的認(rèn)可程度A、開(kāi)發(fā)充分，管理到位B、開(kāi)發(fā)不足，管理到位C、開(kāi)發(fā)充分，管理缺陷D、開(kāi)發(fā)不足，管理缺陷。
10、您認(rèn)為這的景點(diǎn)缺乏的是哪些方面?A導(dǎo)游服務(wù)B景點(diǎn)整體規(guī)劃及安排C、基礎(chǔ)配套設(shè)施D、地方特色購(gòu)物E、文化背景挖掘F其他。
四、調(diào)查結(jié)果及分析
通過(guò)調(diào)查結(jié)果分析，近5年的入境旅游者人數(shù)都在1000人次左右，其中多為臺(tái)灣及港澳的旅游者，海外旅游市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)還很滯后。旅游者在景點(diǎn)的停留時(shí)間短，不過(guò)夜的旅游者占51%，停留1夜的旅游者占38%，過(guò)境觀光游的特征十分明顯。旅游者在景點(diǎn)的消費(fèi)少，景區(qū)門(mén)票、餐飲和住宿占了絕大部分(76%)，這表明該地旅游發(fā)展尚處于初級(jí)階段，還沒(méi)有明確的旅游消費(fèi)導(dǎo)向，如購(gòu)物、娛樂(lè)等比例過(guò)小。旅游者感受的一致性很高，即：對(duì)旅游景區(qū)質(zhì)量及導(dǎo)游等景區(qū)服務(wù)感到滿意，對(duì)住宿、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等印象一般，對(duì)長(zhǎng)途交通(外部交通)條件感到失望。
通過(guò)調(diào)查還得出，旅游基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)薄弱;該市共有200多家旅行社，但企業(yè)規(guī)模實(shí)力小，經(jīng)營(yíng)管理分散，體制不活，營(yíng)銷手段滯后，技術(shù)依托和網(wǎng)絡(luò)化水平低，市場(chǎng)尚不規(guī)范，絕大部分的旅行社為小作坊經(jīng)營(yíng)方式，只有幾個(gè)員工，服務(wù)質(zhì)量低下，這些旅行社從表面上看隸屬于不同的行業(yè)和部門(mén)，關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。
任何一個(gè)旅游產(chǎn)品都不可能滿足所有旅游者的需求，所以應(yīng)該綜合分析興此地旅游產(chǎn)品特性和旅游市場(chǎng)這兩個(gè)因素，確定旅游產(chǎn)品的目標(biāo)人群作為長(zhǎng)期營(yíng)銷的方向。
在過(guò)去的旅游發(fā)展中，部分景區(qū)無(wú)意中造成重開(kāi)發(fā)輕保護(hù)的現(xiàn)象，出現(xiàn)了一些掠奪性經(jīng)營(yíng)如過(guò)多的停車場(chǎng)和日益寬敞的景區(qū)道路及游步道公園化現(xiàn)象嚴(yán)重等，同時(shí)在風(fēng)景區(qū)的亂搭亂建現(xiàn)象日趨#from 本文來(lái)自高考資源網(wǎng)顯現(xiàn)，正逐步擠占核心景區(qū)。景區(qū)各生活接待區(qū)的空氣質(zhì)量堪憂，生活污水的排放量不斷增加，城市水源面臨威脅。旅游資源已遭到不同程度地破壞，景區(qū)的保護(hù)問(wèn)題已經(jīng)顯得非常重要了，不能僅局限于內(nèi)部的精耕細(xì)作，部分園區(qū)旅游設(shè)施已超越限度，對(duì)景區(qū)的美學(xué)價(jià)值造成相當(dāng)大的影響。
此外，我們應(yīng)該設(shè)計(jì)自己的旅游精品，推出的為我獨(dú)有的特色產(chǎn)品，使我們的產(chǎn)品成為面向國(guó)內(nèi)外的名牌產(chǎn)品，這些應(yīng)該由精選的旅游景點(diǎn)、合理的旅游線路和出色的服務(wù)六要素構(gòu)成。旅游精品應(yīng)該成為是旅游業(yè)形象的集中體現(xiàn)和王牌產(chǎn)品。
上癮的Messenger
“MSN Messenger登不上了，怎么辦？”“我的香港客戶無(wú)法聯(lián)系，老板催著呢！誰(shuí)來(lái)救救我！”2006年12月27日，MSN Messenger正常通訊暫停的第一個(gè)工作日，本地?cái)?shù)十萬(wàn)白領(lǐng)不同程度出現(xiàn)焦慮癥狀，若干與海外聯(lián)絡(luò)緊密的公司亂作一團(tuán)。網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，有42.69％的人聲稱自己的生活“受到嚴(yán)重影響”。
餐飲業(yè)也發(fā)生著類似的故事。快餐公司“正午的盤(pán)子”（簡(jiǎn)稱“盤(pán)子”）沒(méi)費(fèi)什么勁就贏得了年輕人的信任和青睞，秘訣恰恰是MSN。它沒(méi)有實(shí)體店鋪，留下的聯(lián)系方式也只有一個(gè)―MSN Messenger ID，“盤(pán)子”超過(guò)95%訂單是通過(guò)MSN 來(lái)的。“MSN幫助我們吸引客戶，無(wú)法想象沒(méi)有MSN的日子我們的生意會(huì)怎樣”，“盤(pán)子”的創(chuàng)始人李佳西說(shuō):“那幾天里，我?guī)缀蹩殳偭恕！?/p>
8.1來(lái)了，享用饕餮大餐
在MSN Messenger因網(wǎng)絡(luò)而中斷的那些日子里，MSN的研發(fā)和市場(chǎng)人員卻在醞釀著一個(gè)更大的舉動(dòng)。
2月6日，微軟MSN宣布在中國(guó)市場(chǎng)正式推出Windows Live Messenger 8.1正式版。“由于針對(duì)Windows Vista進(jìn)行了優(yōu)化，根據(jù)相關(guān)中立方的測(cè)試結(jié)果，在廣域網(wǎng)環(huán)境中，Messenger 8.1之間的平均文件傳輸速率較上一個(gè)版本最高可獲得10倍以上的提升。”微軟在線服務(wù)集團(tuán)產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)理馮華在介紹這個(gè)直觀特性時(shí)顯得很興奮。
由于MSN的服務(wù)器一直以來(lái)主設(shè)國(guó)外，MSN的本土化進(jìn)程一直被視為軟肋。進(jìn)入2006年以來(lái)，MSN接連遭遇“掉線門(mén)”的困擾，這也讓國(guó)內(nèi)一些鐵桿用戶開(kāi)始對(duì)MSN Messenger的服務(wù)不斷抱怨。由于受服務(wù)器的限制，MSN Messenger中諸如“文件傳送”等最實(shí)用功能慢如蝸牛的速度讓白領(lǐng)用戶無(wú)法忍受。微軟終于嘗試作出改變。
“現(xiàn)在，Windows Live Messenger 8.1將真正成為用戶自己掌控的即時(shí)通訊工具，因?yàn)樗诩軜?gòu)設(shè)計(jì)上發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，”馮華介紹說(shuō)，“Messenger目前的核心理念其實(shí)是構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)中人與人之間的情感交流世界。”與過(guò)去不同，新版本試圖將產(chǎn)品從解決文字的即時(shí)通訊，轉(zhuǎn)變成一個(gè)用戶進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)的入口這樣一個(gè)平臺(tái)。在Messenger 8.1中，Live搜索服務(wù)的無(wú)縫融合可幫助用戶更便捷、高效地搜索其感興趣的信息。用戶可在與好友對(duì)話的過(guò)程中，實(shí)時(shí)地通過(guò)活動(dòng)窗口和共享搜索盡情體驗(yàn)個(gè)性化搜索的樂(lè)趣，并與好友共享搜索的結(jié)果，分享發(fā)現(xiàn)和喜悅。
“當(dāng)然，分享也離不開(kāi)安全，微軟保護(hù)用戶隱私和使用安全的努力同樣體現(xiàn)在Windows Live Messenger 8.1中。新版本在提高安全性、方便性和登錄速度的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了個(gè)人信息漫游（即用戶名稱、登陸狀態(tài)、顯示圖片和個(gè)性化信息都可以和用戶漫游到任何一臺(tái)計(jì)算機(jī)上）。” 馮華說(shuō)。微軟方面還介紹，為了增強(qiáng)MSN的本地化特性，微軟了Messenger中國(guó)旨在為數(shù)以千萬(wàn)的中國(guó)用戶提供一站式資訊和下載。
互聯(lián)網(wǎng)里的文化盛宴
文化是社會(huì)的精神脊梁。如果一個(gè)事物成為現(xiàn)象，一定有成功的文化情結(jié)為其支撐，那么MSN的文化又是什么呢？
中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心的《2006年中國(guó)即時(shí)通信市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》顯示，在工作單位使用即時(shí)通信的活躍用戶中，MSN在上海以67.5％的占有比例高過(guò)QQ;在高端人群中，也以66％的份額占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。在包括上海在內(nèi)的6個(gè)城市中，超過(guò)六成的MSN用戶減少了電子郵件的使用，超過(guò)七成的MSN用戶減少了電話的使用。
住宅面積：18835.80㎡
商鋪面積：5470.49㎡
可銷售機(jī)動(dòng)車位：地下113個(gè)(4054.33㎡)
建筑密度：29.75
綠地面積：2985.52㎡
綠地率：30.49
容積率：2.61
總戶數(shù)：320戶
主力面積：39-59㎡
占地14.69畝，地塊呈條狀弧形
2、項(xiàng)目其他情況:
本項(xiàng)目位于貝森路與東順路交匯處，三環(huán)路蘇坡立交橋內(nèi)側(cè)，處于目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較火爆的金沙和光華片區(qū)。項(xiàng)目西北面臨三環(huán)路10000平米市政綠化帶，周邊現(xiàn)狀除部分拆遷安置房外，空置土地目前已相繼開(kāi)發(fā)（上成生活館、瑞通凱域、大慶皇冠花園、凱旋城）。
交通
靠三環(huán)路交通方便，一公里范圍內(nèi)有八條公交線路：13、17、32、35、78、84、309、512路。
治安狀況
項(xiàng)目緊臨蘇坡鄉(xiāng)派出所，治安狀況良好。
項(xiàng)目500米內(nèi)有大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和北京西單超市，20__米范圍內(nèi)有紅旗超市、互惠超市、麥德隆以及歐倍德建材市場(chǎng)；
海斯凱體育公園、天鵝湖公園、西郊藝術(shù)公園、貝森運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)。
滿地可醫(yī)院、青羊區(qū)第三人民醫(yī)院、成都市療養(yǎng)院。
四川師范大學(xué)舞蹈學(xué)院、四川行政學(xué)院、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、四川烹專、青羊區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、樹(shù)德中學(xué)分校、青蘇職中、貝森小學(xué)。
項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)有中國(guó)工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、成都市商業(yè)銀行、城郊信用聯(lián)社等。
結(jié)論：本項(xiàng)目位置屬于成都市上風(fēng)上水區(qū)域，空氣質(zhì)量好，利于居住。兩面臨路，未來(lái)的餐飲一條街，具有較強(qiáng)的商業(yè)價(jià)值。目前成都市房地產(chǎn)業(yè)所處宏觀市場(chǎng)背景是近年來(lái)最為有利的；同時(shí)，隨著城市發(fā)展進(jìn)程的推進(jìn)，小戶型房地產(chǎn)作為一種新的房地產(chǎn)類型正面臨著空前的市場(chǎng)機(jī)遇與開(kāi)發(fā)前景。成都小戶型房地產(chǎn)將面臨巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
、自住型消費(fèi)群：（90）
年齡結(jié)構(gòu)：25-30歲的單身貴族；（30）
25-35歲的二人世界；（60）
退休的二人世界；（10）
職業(yè)結(jié)構(gòu)：企業(yè)中、低層工作人員；
購(gòu)買(mǎi)用途：短期過(guò)渡；
購(gòu)買(mǎi)狀況：一二次置業(yè)；
習(xí)慣描述：對(duì)戶型設(shè)計(jì)和交通狀況有較高要求，對(duì)小區(qū)環(huán)境無(wú)較高要求，習(xí)慣在本區(qū)域工作、生活；
注重條件重要性排序?yàn)椋簝r(jià)格水平、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)>:請(qǐng)記住我站域名/物業(yè)管理、居住氛圍。
2、投資型消費(fèi)群：（10）
年齡結(jié)構(gòu)：35歲以上；
職業(yè)結(jié)構(gòu)：企業(yè)白領(lǐng)及個(gè)體戶、中層
購(gòu)買(mǎi)用途：偶爾居住，主要用于投資；
購(gòu)買(mǎi)狀況：二次置業(yè)；
習(xí)慣描述：注重位置、周邊配套及發(fā)展?fàn)顩r，
注重條件重要性排序：投資總額、升值潛力、收益的穩(wěn)定性。
、基本數(shù)據(jù)測(cè)算
（1）以39㎡戶型為例：
若選擇7成20年銀行按揭貸款，
年利率5.508；
單價(jià)3850元/㎡；
總價(jià)款150150元；
首付款45150元；
按揭貸款105000元；
月供款722.715元。
（2）以64㎡戶型為例：
若選擇7成20年銀行按揭貸款，
年利率5.508；
單價(jià)3600元/㎡；
總價(jià)款230400元；
首付款69400元；
按揭貸款161000元；
月供款1108.163元。
、定位分析
項(xiàng)目定位為“內(nèi)光華酒吧，餐飲，娛樂(lè)一條街”,建筑從外觀形態(tài)設(shè)計(jì)體現(xiàn)出現(xiàn)代都市時(shí)尚氣息.一二樓鋪面為4.2米層高,面積50—289平方米不等,可隨意組合適合。
商鋪投資者目標(biāo)客戶定位：選擇定位在中小客戶，因?yàn)樯鐓^(qū)未來(lái)客流量大、現(xiàn)狀商業(yè)較少，而周邊房地產(chǎn)發(fā)展空間很大，并且該住宅底商的售價(jià)尚有效處在住宅售價(jià)的2-3倍。住宅底商作為市場(chǎng)基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型，很適合個(gè)人投資者。一方面，只要售價(jià)合理，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項(xiàng)目規(guī)模大，居住人口消費(fèi)能力強(qiáng)，其投資收益可以很好得到保證。
2、
以50㎡一層鋪面為例：
若選擇5成10年銀行按揭貸款，
年利率6.12；
單價(jià)8000元/㎡；
總價(jià)款400000元；
首付款20__00元；
按揭貸款20__00元；
月供款2232.4元；
租金40元/㎡；（目前該片區(qū)底商租金價(jià)）
投資回報(bào)率：約6。
、價(jià)格制訂策略：
①低開(kāi)高走；
②平穩(wěn)增長(zhǎng)；
③掃尾期做盤(pán)；
④力爭(zhēng)短平快。
階段
計(jì)劃銷售（套）
所占百分比
（）
住宅櫥衛(wèi)裝修均價(jià)（元/㎡）
優(yōu)惠
第一階段
內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期
32
10
3600
一次性2
按揭1
第二階段
公開(kāi)發(fā)售期
96
30
3650
一次性3
按揭2
第三階段
強(qiáng)銷期
96
30
3700
一次性3
按揭2
第四階段
持銷期
64
20
3600
一次性2
按揭1
第五階段
掃尾期
32
10
3600
一次性2
按揭1
合計(jì)
320
100
鋪面銷售進(jìn)度和住宅盡量相同。
需根據(jù)以上銷售計(jì)劃及策略制定資金回籠計(jì)劃及進(jìn)度，預(yù)計(jì)銷售期限為5－7個(gè)月。
1．報(bào)紙廣告
優(yōu)點(diǎn)：報(bào)紙媒體傳播的信息理性全面，可以傳播較復(fù)雜的信息；發(fā)行量大，覆蓋面寬；時(shí)間性強(qiáng)，信息傳遞迅速；靈活性高，它可以根據(jù)廣告整體策略的要求，選擇不同的地域進(jìn)行促銷宣傳，而且版面大小可按要求選擇，可用整版、半版、1/4版或通欄版面；享有信譽(yù)，報(bào)紙由于新聞報(bào)道的客觀性，因而記事準(zhǔn)確、真實(shí)，受到社會(huì)的普遍信賴，報(bào)紙便于受眾收藏。缺點(diǎn)：宣傳費(fèi)用高，有效時(shí)間短；報(bào)紙覆蓋面雖大，但讀者的不確定因素使市場(chǎng)目標(biāo)不明確。
鑒于報(bào)紙的特點(diǎn)，在報(bào)紙上投放廣告最好采用重拳出擊的方式。即周期性的上主流報(bào)紙廣告，且遇到重大事件可抓住機(jī)會(huì)，推出軟文小新聞。
本地一些主流雜志的廣告宣傳，如《居》周刊的封面的形象宣傳，內(nèi)頁(yè)配合詳盡項(xiàng)目軟文分析報(bào)道。
采用夾報(bào)的形式成本相對(duì)較低，但宣傳效果弱于報(bào)紙版面。
2．公交站臺(tái)廣告
目前大多數(shù)銷售成功的樓盤(pán)項(xiàng)目都借助了這一廣告宣傳形式，它的廣告覆蓋面大，持續(xù)周期長(zhǎng)，能夠使客戶腦中產(chǎn)生深刻印象，吸引客戶上門(mén)咨詢，也能做到人們相互的口碑宣傳，拓寬項(xiàng)目的影響力。
3．工地圍墻宣傳畫(huà)
主要以樓盤(pán)工地圍墻墻面作為廣告畫(huà)面載體，不僅美化工地周邊環(huán)境而且也能吸引路人的注意。建議美麗朋城項(xiàng)目工地圍墻廣告宣傳設(shè)計(jì)布圍，應(yīng)突出美麗朋城的整體VI特點(diǎn)，加強(qiáng)LOGO、色彩、文案的視覺(jué)沖擊。
4.條幅廣告
懸掛在樓盤(pán)腳手架或現(xiàn)房建筑物墻壁上的橫幅或直幅，且幅面較大，此類條幅面積可達(dá)100平方米以上，以電腦噴繪為主。特別是美麗朋城靠三環(huán)外墻的條幅展示宣傳，能夠清楚展示給三環(huán)開(kāi)車路過(guò)的客戶同時(shí)也輻射到對(duì)面蘇坡的居民。
5.網(wǎng)絡(luò)宣傳
申請(qǐng)空間建立項(xiàng)目網(wǎng)站，也可與一些知名的專業(yè)網(wǎng)站聯(lián)系，通過(guò)其平臺(tái)推廣產(chǎn)品，如搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)等，其資金投入相對(duì)較低。但網(wǎng)絡(luò)有一定局限性，它限制了不上網(wǎng)的客戶。
6．樓書(shū)設(shè)計(jì)
樓書(shū)又稱售樓書(shū)或房地產(chǎn)樣本。它指多頁(yè)裝訂的整體反映樓盤(pán)情況的廣告畫(huà)冊(cè)。
從目前房地產(chǎn)公司銷售宣傳樓書(shū)來(lái)看，不論從紙張的選用、內(nèi)容的詳實(shí)都具有較高規(guī)格，同時(shí)好的樓書(shū)也能使客戶對(duì)產(chǎn)品有更客觀的認(rèn)識(shí)了解，也能做到多個(gè)客戶傳閱的效果，使資料的的使用壽命更長(zhǎng)。
銷售策略
1．傳統(tǒng)銷售模式
即坐銷的形式，通過(guò)廣告的宣傳吸引客戶電話來(lái)訪、上門(mén)來(lái)訪，銷售員通過(guò)講解介紹促使下單。銷售員應(yīng)認(rèn)真對(duì)待每一位來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的客戶，為其介紹項(xiàng)目的基本信息情況，并突出項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目同類產(chǎn)品進(jìn)行舉例對(duì)比；針對(duì)投資的客戶應(yīng)引導(dǎo)其投資分析，為客戶分析投資前景、本區(qū)域的發(fā)展 規(guī)劃、產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)、回報(bào)率，消除客戶異議，建立信任關(guān)系最終成交。
2．直銷模式
印制DM單，通過(guò)二種形式發(fā)送：第一，對(duì)篩選目標(biāo)客戶如茶樓、寫(xiě)字樓、洗車場(chǎng)、會(huì)所等，以直投或郵寄的形式發(fā)送宣傳資料。銷售員對(duì)有把握的目標(biāo)客戶還應(yīng)該進(jìn)行上門(mén)拜訪進(jìn)行深入溝通。第二，銷售員可自行領(lǐng)取資料定點(diǎn)發(fā)送宣傳資料，如在以項(xiàng)目為中心半徑1000M的周遍輻射區(qū)域，在這一區(qū)域人口密集的位置進(jìn)行資料發(fā)送（蘇坡鄉(xiāng)、132廠、財(cái)大片區(qū)）。
3．好鄰居模式
通過(guò)客戶途徑促使新客戶購(gòu)房，即老客戶每介紹一位新客戶下單，既給予老客戶已購(gòu)房款1的返點(diǎn)優(yōu)惠，老客戶多介紹則多優(yōu)惠。
4．買(mǎi)房中空調(diào)
通過(guò)廣告媒體宣傳買(mǎi)房中空調(diào)的有獎(jiǎng)促銷活動(dòng)，吸引客戶上門(mén)看房并促使下單。本活動(dòng)計(jì)劃每月召集已購(gòu)房客戶30戶進(jìn)行抽空調(diào)活動(dòng)，中空調(diào)獎(jiǎng)名額為10戶，另外20戶送紀(jì)念獎(jiǎng)；抽獎(jiǎng)當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)安排促銷活動(dòng)及文藝表演，營(yíng)造購(gòu)房氣氛，促使當(dāng)天新來(lái)客戶下單。
銷售監(jiān)控
1．對(duì)每月階段銷售量進(jìn)行監(jiān)控
2．目標(biāo)客戶群的跟蹤分析：定位是否準(zhǔn)確、變化
3．對(duì)付款方式監(jiān)控分析
對(duì)廣告效果，包括創(chuàng)意、認(rèn)知率、來(lái)訪客戶量進(jìn)行監(jiān)控
4．對(duì)廣告創(chuàng)意、廣告題材的反映進(jìn)行監(jiān)控
5．對(duì)價(jià)格進(jìn)行監(jiān)控，分析目標(biāo)客戶價(jià)格評(píng)價(jià)反映
6．對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行分析
7．對(duì)周圍競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)行分析，采取適度對(duì)策。
1．市場(chǎng)調(diào)查及研究
①派出調(diào)研人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和問(wèn)卷訪問(wèn)
②組織人員調(diào)查同類市場(chǎng)，進(jìn)行同類物業(yè)比較分析
③數(shù)據(jù)匯編整理，分析
④撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
2．市場(chǎng)定位
①項(xiàng)目概況書(shū)：由開(kāi)發(fā)商提供
②產(chǎn)品定位：建筑、配套、結(jié)構(gòu)、戶型、綠化、道路、會(huì)所、商鋪等
③產(chǎn)品文化定位：產(chǎn)品品質(zhì)、建筑風(fēng)格
④市場(chǎng)目標(biāo)定位：客戶群定位
⑤價(jià)格定位：成本因素、市場(chǎng)因素、環(huán)境因素
3．銷售關(guān)系準(zhǔn)備及建立
①銷售面積確定
②按揭銀行洽談
③選定廣告公司：實(shí)施策劃思路，表現(xiàn)樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)
④選定禮儀公司：配合地盤(pán)包裝、宣傳
⑤選定裝飾公司：售樓處及樣板房裝飾
⑥選定宣傳媒體
⑦預(yù)售許可證
4．項(xiàng)目包裝工作
①項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)(建議采用美麗朋城，終愛(ài)一生標(biāo)語(yǔ))
②地盤(pán)外墻
③售樓處（建議采用在臨近地段租用鋪面裝修或者鋼構(gòu)售樓處，成本預(yù)計(jì)，另行安排）
④地盤(pán)看板
售樓資料準(zhǔn)備
①售樓書(shū)
②買(mǎi)賣(mài)合同
③價(jià)格表
④銷售流程及買(mǎi)房須知
⑤買(mǎi)房認(rèn)購(gòu)書(shū)
⑥投資置業(yè)指南
⑦物業(yè)管理及裝修標(biāo)準(zhǔn)
5．銷售物料準(zhǔn)備
①樓盤(pán)模型
②全景噴繪圖
③展板
④售樓辦公用品
⑤售樓處保安選聘：代表日后物管形象
6．策劃操作及人員培訓(xùn)
①新聞炒做：視市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行宣傳
②房地產(chǎn)展銷會(huì)
③開(kāi)盤(pán)典禮：開(kāi)盤(pán)前一周內(nèi)的包裝活動(dòng)
④人員培訓(xùn)：自我培訓(xùn)（周邊市場(chǎng)感性認(rèn)識(shí)）
講座培訓(xùn)（售樓知識(shí)及方法）
話術(shù)培訓(xùn)（項(xiàng)目知識(shí)問(wèn)答）
操作培訓(xùn)（模擬交易）
上崗考慮（口試及筆試）
7．公開(kāi)發(fā)售
①開(kāi)盤(pán)典禮：展示物業(yè)形象，吸引客戶，入市
②報(bào)紙廣告：介紹物業(yè)賣(mài)點(diǎn)，制造轟動(dòng)效應(yīng)
③售樓處管理：控制現(xiàn)場(chǎng)氣氛，處理緊急事件
④工作總結(jié)及調(diào)整：確保銷售符合市場(chǎng)實(shí)際
⑤展銷會(huì)：集中銷售，刺激購(gòu)買(mǎi)
⑥咨詢處開(kāi)展：客戶登記，沉積客戶
a)項(xiàng)目強(qiáng)銷
①報(bào)紙廣告：物業(yè)及時(shí)信息，藝術(shù)推介項(xiàng)目
②媒體評(píng)論：見(jiàn)解推介本項(xiàng)目
③客戶酒會(huì)：進(jìn)行客戶酒會(huì)，樹(shù)立口碑
④組織看房團(tuán)：有效組織，制造利用團(tuán)購(gòu)效應(yīng)
⑤媒體炒作：為促銷活動(dòng)推波助瀾
⑥銀行現(xiàn)場(chǎng)按揭會(huì)：壯大售樓處氣勢(shì)，利于炒作
⑦售樓處管理：控制售樓氣氛，處理緊急事件
⑧工作總結(jié)及調(diào)整：確保銷售符合市場(chǎng)及項(xiàng)目實(shí)際
8．項(xiàng)目持銷
①看房團(tuán)組織：群體看房，專家講解
②保留單位推出：介紹物業(yè)賣(mài)點(diǎn)，展示物業(yè)形象
③售樓處管理：控制氣氛、處理事故
④封頂儀式：渲染聲勢(shì)，增強(qiáng)信心
⑤新聞炒作：配合項(xiàng)目封頂炒作
⑥報(bào)紙廣告：保持項(xiàng)目的時(shí)常持續(xù)性
⑦銀行按揭會(huì)：刺激觀望客戶的購(gòu)買(mǎi)情緒
⑧工作總結(jié)與調(diào)整：確保銷售不與市場(chǎng)脫節(jié)
9．項(xiàng)目掃尾
①售樓處管理：控制售樓氣氛，處理緊急事件
②交房典禮：廣告宣傳，樹(shù)立品牌，以利剩余單位銷售
③工作總結(jié)及調(diào)整
［關(guān)鍵詞］ 國(guó)際旅游島 旅游房地產(chǎn) 海南 開(kāi)發(fā)模式
隨著海南建設(shè)國(guó)際旅游島戰(zhàn)略的正式獲批，海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展也上升到一個(gè)新的高度。旅游業(yè)是海南的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，因此，從旅游視角思考房地產(chǎn)，已成為海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要指導(dǎo)思想。2010年7月獲國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)的《海南國(guó)際旅游島建設(shè)規(guī)劃綱要》，對(duì)海南旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)與明確規(guī)劃。本文從海南省旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀出發(fā)，分析了目前主要的三種開(kāi)發(fā)模式以及存在的問(wèn)題，并提出應(yīng)對(duì)之策，對(duì)海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展有一定的參考作用。
一、海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與特征
1.海南已成為我國(guó)乃至世界上最具吸引力的旅游度假目的地之一
2005年至2009年海南全省游客總接待量和旅游總收入持續(xù)上升，2009年接待過(guò)夜國(guó)內(nèi)外游客2250.33萬(wàn)人次，入境游客55.15萬(wàn)人次，旅游增加值占全省GDP的6.4%（表1）。 在旅游業(yè)穩(wěn)步提升的拉動(dòng)下，以“度假房產(chǎn)”、“生態(tài)房產(chǎn)”為著力點(diǎn)的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，外銷率不斷提高，房?jī)r(jià)持續(xù)走強(qiáng)，轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐加快。2009年，全省房地產(chǎn)銷售量560.34萬(wàn)m2，比上年增長(zhǎng)50.5%，實(shí)現(xiàn)銷售額351億元，比上年增長(zhǎng)73.2%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：據(jù)海南省旅游發(fā)展委員會(huì)統(tǒng)計(jì)資料整理。
海南憑借獨(dú)特的自然資源和優(yōu)美的環(huán)境資源，吸引了國(guó)內(nèi)外諸多著名品牌酒店投資建設(shè)。如“國(guó)家海岸”――海棠灣首批建設(shè)的十幾家酒店就包括凱賓斯基、朗豪、費(fèi)爾蒙、希爾頓逸林、喜來(lái)登、君悅、香格里拉等著名品牌。硬件設(shè)施的建設(shè)和完善為發(fā)展國(guó)際化的休閑度假旅游奠定了基礎(chǔ)。目前，海南酒店客房有36578間，五星級(jí)或按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店已過(guò)180家，國(guó)際品牌酒店已達(dá)48家，位列全國(guó)各省市之首。隨著旅游業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，對(duì)旅游住宿設(shè)施等旅游房地產(chǎn)的需求量也不斷增大，據(jù)《海南省旅游總體規(guī)劃》預(yù)測(cè)，到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量約11.1萬(wàn)~13.2萬(wàn)間。
2.海南目前旅游房地產(chǎn)發(fā)展的總體空間特征可以概括為“東鬧、西靜、中隱”
東線的濱海度假地產(chǎn)以東線高速為串聯(lián)，借助政府規(guī)劃和優(yōu)越的海岸條件，將自然資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，將單純海景觀光、商務(wù)會(huì)議客源轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)客源。中線利用固有的熱帶雨林和溫泉等資源，通過(guò)先期低端度假產(chǎn)品催熱市場(chǎng)，大力發(fā)展養(yǎng)老度假休閑地產(chǎn)。西線為島內(nèi)保持原生態(tài)較為完整的地區(qū)，原生態(tài)的海岸和山地雨林資源豐富，最早規(guī)劃為工業(yè)開(kāi)發(fā)集中地帶，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚在初級(jí)階段，將定位為原生態(tài)野趣旅游地產(chǎn)。
3.開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)已跳出海口和三亞兩個(gè)重點(diǎn)城市
從旅游區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)上看，東部沿海地區(qū)的發(fā)展較為成熟，是當(dāng)前的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。但隨著其他地區(qū)旅游資源的逐步開(kāi)發(fā)，中西部市縣的旅游地產(chǎn)也風(fēng)生水起，開(kāi)始升溫。海口、三亞踞海南島南北兩端，一直以來(lái)都是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的領(lǐng)軍城市。在海口、三亞的競(jìng)爭(zhēng)中，海南的二三線城市旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)也悄然興起，具有明顯特征的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域已初步形成，且在空間上呈現(xiàn)出以熱點(diǎn)城市為點(diǎn)，以東部海灣為線，向中部、西部全面發(fā)展的趨勢(shì)。
4.旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品更加豐富與多樣化
20世紀(jì)90年代初，三亞首先出現(xiàn)了分時(shí)度假酒店（產(chǎn)權(quán)酒店），由此形成了長(zhǎng)久以來(lái)產(chǎn)權(quán)酒店“唱獨(dú)角戲”的局面。隨著社會(huì)的發(fā)展，旅游者的需求日益?zhèn)€性化、多樣化，在市場(chǎng)的多種需求下催生了各式各樣的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品。從項(xiàng)目地理位置看，有濱海、森林、山地等風(fēng)景區(qū)旅游地產(chǎn)，亞龍灣人間天堂•鳥(niǎo)巢度假村就是一個(gè)很典型的案例；從經(jīng)營(yíng)模式看，有公寓式酒店、家庭旅館、養(yǎng)老休閑社區(qū)等，尤其是養(yǎng)老休閑社區(qū)得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。
5.開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房顧客多元化
海南獨(dú)特的自然環(huán)境資源吸引了大量游客前來(lái)觀光旅游，同時(shí)也吸引了大量房地產(chǎn)商紛紛入駐海南。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中已有超過(guò)60家在海南進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超過(guò)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在國(guó)內(nèi)某些一線城市的開(kāi)發(fā)量。隨著人民生活水平的提高，海南島房地產(chǎn)的客源更加多元化。據(jù)海南建設(shè)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2008年，海南房地產(chǎn)的客戶范圍已從以東北、北京等為主擴(kuò)展到全國(guó)（圖1）。
二、海南旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要模式
1.依托濱海、熱帶雨林、溫泉等高品位旅游資源的度假酒店開(kāi)發(fā)模式
度假酒店是以接待休閑度假游客為主，為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂(lè)與游樂(lè)等多種服務(wù)功能的酒店。它與一般城市酒店不同的是，多建于濱海、山野、峽谷、鄉(xiāng)村、湖泊等自然風(fēng)景區(qū)附近，而且分布很廣，市場(chǎng)范圍遍及全國(guó)各地，向旅游者傳達(dá)著不同區(qū)域、不同民族豐富多彩的地域和歷史文化 。海南的度假酒店一直是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的主力軍，由早期建設(shè)的亞龍灣到近期規(guī)劃建設(shè)的海棠灣、棋子灣等，均是以開(kāi)發(fā)高檔度假酒店為主。
此類旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)，首先是自然條件優(yōu)越。如正在開(kāi)發(fā)的海棠灣酒店項(xiàng)目，多數(shù)建在風(fēng)景優(yōu)美、海景資源豐富的海灣，占據(jù)了具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的一線海景資源，為度假酒店的濱海觀光、海上游樂(lè)等項(xiàng)目奠定了基礎(chǔ)；其次是品牌特色明顯。吸納國(guó)際性品牌酒店入駐海南是建設(shè)國(guó)際旅游島的一個(gè)重要戰(zhàn)略，是促進(jìn)旅游接待條件在硬件和軟件方面首先達(dá)到國(guó)際化水準(zhǔn)，提升海南旅游“國(guó)際化”的重要舉措；第三是目標(biāo)客戶明確。不論是前期規(guī)劃還是后期建設(shè)，海南的度假酒店項(xiàng)目都是以國(guó)際、國(guó)內(nèi)的高端客戶為主要目標(biāo)，隨著《海南國(guó)際旅游島建設(shè)規(guī)劃綱要》的獲批，對(duì)外實(shí)行以“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”為主要特點(diǎn)的旅游開(kāi)放政策，必將為海南帶來(lái)大批國(guó)際高端消費(fèi)群體。
高星級(jí)酒店建設(shè)迅猛的主要問(wèn)題是同質(zhì)化嚴(yán)重、高端客源競(jìng)爭(zhēng)激烈且市場(chǎng)淡旺季節(jié)明顯，酒店未來(lái)收益面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從海南接待游客的客源地結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)游客占全省游客總量的95%，境外游客僅占5%左右，且國(guó)內(nèi)游客仍然是以觀光為主，因此，低價(jià)、低品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的低端化旅游市場(chǎng)運(yùn)行模式仍在延續(xù)，難以實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。根據(jù)國(guó)家旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近年來(lái)三亞市亞龍灣五星級(jí)酒店平均出租率在48%―64%之間，而海口的五星級(jí)酒店平均出租率為46%―57%，酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈（表2）。
2.以熱點(diǎn)城市為主的旅游居住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式
海南具有獨(dú)一無(wú)二的熱帶氣候、環(huán)境等旅游資源，將這種資源與房地產(chǎn)融合在一起是海南建設(shè)國(guó)際旅游島的客觀需求，具有廣闊的發(fā)展前景。從目前旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的情況看，三亞、海口、瓊海依托強(qiáng)勢(shì)的旅游資源，結(jié)合自身的城市配套優(yōu)勢(shì)，已成為海南旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主力城市，并將這種以城市資源為賣(mài)點(diǎn)的居住地產(chǎn)、度假地產(chǎn)帶入高速發(fā)展時(shí)期。
此類旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)，在土地市場(chǎng)方面，一線海景用地開(kāi)發(fā)殆盡，二線用地的度假、居住價(jià)值日益提升，因此未來(lái)的外城區(qū)將成為市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)地；在產(chǎn)品方面，隨著市場(chǎng)規(guī)模和覆蓋范圍不斷擴(kuò)大，一線海景資源日益稀缺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更加注重產(chǎn)品自身品質(zhì)與特色的打造，在戶型方面出現(xiàn)兩極分化：一是面積在250―400m2的高端別墅；一是50―80 m2的大眾化小戶型公寓。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，小戶型曾被多數(shù)人看作是一種過(guò)渡產(chǎn)品，時(shí)至今日，小戶型產(chǎn)品豐富多樣，功能不斷完善，諸多小戶型在提高其使用率、性價(jià)比、居住舒適度的同時(shí)，其健康住宅的標(biāo)準(zhǔn)也得到一定程度的提高，引起了人們極大的關(guān)注。在客戶需求方面，市場(chǎng)為外向型市場(chǎng)，購(gòu)房目的為旅游、度假、養(yǎng)老、投資等。如據(jù)《2010年海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》分析，海口高端房地產(chǎn)客戶購(gòu)房的主要目的就是度假、養(yǎng)老、享受生活（表3）。
旅游居住房地產(chǎn)發(fā)展的主要問(wèn)題是，投機(jī)性質(zhì)的購(gòu)房者占多數(shù)，由此造成了樓房空置率高、設(shè)施浪費(fèi)、成本增加等問(wèn)題。海南國(guó)際旅游島戰(zhàn)略推出后，旅游房產(chǎn)價(jià)格被迅速拉高，其中很大一部分是投機(jī)購(gòu)房，導(dǎo)致入住率很低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在海景房最集中的三亞灣等地，小區(qū)內(nèi)的常住率僅20%左右；文昌某樓盤(pán)的入住率則10%都不到。同城市傳統(tǒng)房地產(chǎn)相比較，旅游地產(chǎn)由于其時(shí)段性入住的特殊性，造成了“三浪費(fèi)一增加”，即樓房空置浪費(fèi)、社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施浪費(fèi)、周邊公共服務(wù)設(shè)施浪費(fèi)及管理成本的增加。
3.集度假、居住為一體的綜合性旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式
建設(shè)國(guó)際旅游島是海南一次重大的戰(zhàn)略調(diào)整，旅游業(yè)由“觀光旅游”向“度假旅游”轉(zhuǎn)變，同時(shí)也促進(jìn)了旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。與觀光型旅游不同，休閑度假游往往會(huì)以某地為據(jù)點(diǎn)，將休閑、觀光、運(yùn)動(dòng)、體驗(yàn)甚至商務(wù)等有機(jī)結(jié)合，是以慢節(jié)奏為特征的生活方式，所以休閑度假者在一個(gè)地方停留的時(shí)間一般較長(zhǎng)，對(duì)于這種較長(zhǎng)時(shí)間的度假，光有景觀和酒店遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。因此，海南初步形成了獨(dú)特的集酒店、度假公寓、住宅（第二居所）等為一體的綜合性旅游房地產(chǎn)。
此類旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，在自然環(huán)境選擇方面，與多數(shù)度假酒店相同，是以海景、湖景、山景、文化景觀等風(fēng)景資源為依托，同時(shí)重視康樂(lè)資源（如溫泉資源）、旅游配套資源等；在產(chǎn)品構(gòu)成方面，這是多種類型組合的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，可以滿足不同消費(fèi)者的需求，如傳統(tǒng)酒店提供給消費(fèi)者更多的服務(wù)性，度假公寓、度假別墅則具有更大的獨(dú)立性和自主性，給消費(fèi)者一個(gè)異域家的感覺(jué)；在目標(biāo)客戶方面，在豐富的旅游度假產(chǎn)品基礎(chǔ)上，目標(biāo)客戶范圍較廣，主要是來(lái)自內(nèi)地省份以休閑度假、康體療養(yǎng)、養(yǎng)老為主要需求的候鳥(niǎo)一族。同前兩種開(kāi)發(fā)模式相比，此類旅游房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)最大。
綜合性旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要問(wèn)題在于，目前開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品多以酒店和小高層度假公寓、度假別墅為主，全部冠以養(yǎng)生度假、生態(tài)居所的宣傳口號(hào)，核心競(jìng)爭(zhēng)力無(wú)法體現(xiàn)。另外度假公寓、度假別墅基本以島外客戶為主，受海南旅游季節(jié)性明顯的因素，旺季熱銷，淡季無(wú)人。
三、海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展的應(yīng)對(duì)之策
1.注重產(chǎn)品特色，靈活營(yíng)銷，增加客源
針對(duì)依托濱海、熱帶雨林、溫泉等高品位旅游資源的度假酒店開(kāi)發(fā)模式，為了避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，首先應(yīng)努力借鑒國(guó)外旅游度假勝地酒店業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸取其先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念，充分挖掘本土的文化特色，依托豐富獨(dú)特的旅游度假資源優(yōu)勢(shì)，突出休閑度假、養(yǎng)生、健康長(zhǎng)壽、適于居住等主題，努力把海南建成國(guó)際知名的度假勝地。其次，靈活運(yùn)用營(yíng)銷策略，如形成“度假權(quán)益”產(chǎn)品，就是將酒店的客房使用權(quán)按時(shí)段進(jìn)行分解，用優(yōu)惠的價(jià)格按份銷售給固定的消費(fèi)者，消費(fèi)者在約定的年限內(nèi)，每年擁有一段時(shí)間到該客房住宿、度假的權(quán)利，同時(shí)還享有轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、繼承等系列權(quán)利以及對(duì)酒店其他服務(wù)設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。眾多高端酒店的興建，并不意味著海南能從“國(guó)內(nèi)島”成功轉(zhuǎn)型為“國(guó)際島”，或從低水平的“觀光目的地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸燃傩蓍e目的地”，相對(duì)穩(wěn)定的多元化客源才是問(wèn)題的關(guān)鍵。
2.建立相關(guān)法律法規(guī)，提高入住率
針對(duì)以熱點(diǎn)城市為主的旅游居住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，海南省相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立法律法規(guī)來(lái)控制樓房空置率，如取消空置房物業(yè)費(fèi)打折，從1999年到2006年8月，海南關(guān)于空置房的物業(yè)收費(fèi)一直是按50%來(lái)執(zhí)行，2011年1月1日海南省物價(jià)局開(kāi)始正式實(shí)施《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中的明確規(guī)定，房屋空置超3月，將全額繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)的提高對(duì)降低空置率，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展可以起到積極作用。正如國(guó)家欲在2012年出臺(tái)的“房控稅”一樣，海南省也可以出臺(tái)征收樓房空置費(fèi)等政策，以此降低空置率。旅游房地產(chǎn)的核心是以其是否部分或全部執(zhí)行旅游功能來(lái)界定的，因此一般性的投資房地產(chǎn)并不能稱之為旅游房地產(chǎn)。但是，購(gòu)房者在進(jìn)行“二次銷售”即將房屋時(shí)段性的使用權(quán)銷售或出租給度假客人后，一般性房地產(chǎn)就可以轉(zhuǎn)化為旅游房地產(chǎn)。建立相關(guān)法規(guī)，努力提高入住率，可以將房屋的一次性投資轉(zhuǎn)化為分期的旅游度假收益，不僅可以幫助置業(yè)者快速收回投資，還可緩解海南旅游“淡旺”季節(jié)性的矛盾，從根本上拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
3.完善配套設(shè)施，提升服務(wù)水平
針對(duì)集度假、居住為一體的綜合性旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，由于其開(kāi)發(fā)規(guī)模、投資、建筑面積較大，因此應(yīng)該以提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益為目標(biāo)，改善房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房產(chǎn)的多元化發(fā)展，完善配套設(shè)施，以高品質(zhì)休閑房產(chǎn)為主要發(fā)展方向，以家庭旅館等其他度假產(chǎn)品為補(bǔ)充，滿足高、中、低各類收入游客的旅游需求。另外，由于旅游地產(chǎn)的特殊性，購(gòu)房者不會(huì)長(zhǎng)期在海南居住，因此對(duì)周邊的生活圈要求不高，但是對(duì)社區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)、社區(qū)文化生活、區(qū)內(nèi)生活設(shè)施等一系列的軟性指標(biāo)要求較高，這就需要提高服務(wù)人員專業(yè)知識(shí)及素質(zhì)，豐富社區(qū)的精神文明建設(shè)等，從根本上讓消費(fèi)者體會(huì)到家的感覺(jué)。
四、結(jié)語(yǔ)
旅游房地產(chǎn)是伴隨度假旅游普及而發(fā)展起來(lái)的，但反過(guò)來(lái)，旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，又支持和引導(dǎo)了度假旅游的深入開(kāi)展。開(kāi)發(fā)商需要尋找與旅游發(fā)展共贏的方式，將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運(yùn)用到旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，注重“借勢(shì)”去發(fā)展旅游房地產(chǎn)，達(dá)到最大的綜合效益。作為全國(guó)唯一的熱帶島嶼省份，海南擁有全國(guó)獨(dú)一無(wú)二的氣候、環(huán)境等旅游資源，旅游房地產(chǎn)擁有獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，組合了居住、度假、商務(wù)、養(yǎng)老等多種因素在內(nèi)的全新度假投資置業(yè)方式，使越來(lái)越多的島外人士來(lái)海南旅游置業(yè)成為時(shí)尚。可以預(yù)期，海南的旅游房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，未來(lái)一定會(huì)呈現(xiàn)更加理性、健康的發(fā)展。
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