發(fā)布時間：2023-01-08 07:56:11
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關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)；財務(wù)管理；策略
在現(xiàn)代物業(yè)管理中，業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)并與其簽訂服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)對房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理的活動。物流企業(yè)隨房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而迅猛發(fā)展起來，其主要收入來源于所提供的物業(yè)服務(wù)。目前，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，欠繳滯繳現(xiàn)象嚴(yán)重，所以大多數(shù)企業(yè)為微利型企業(yè)，再加上經(jīng)營過程中不注重財務(wù)管理，造成營業(yè)成本增加，使得利潤更加微薄。下面對財務(wù)管理面臨的問題進(jìn)行分析。
一、財務(wù)管理面臨的困境
1.財務(wù)管理意識參次不齊。物業(yè)管理所提供的服務(wù)涉及社區(qū)生活的方方面面，具有全方位、多層次的特征，具體工作簡單卻十分繁瑣、細(xì)致，這要求財務(wù)管理工作做到具體全面。在現(xiàn)實中，企業(yè)各個層次的員工的綜合素質(zhì)不同也就導(dǎo)致了他們對待財務(wù)管理的態(tài)度不盡相同。雖然領(lǐng)導(dǎo)層會注重企業(yè)的財務(wù)管理，但基層員工卻會忽視財務(wù)對于企業(yè)發(fā)展的重要影響。例如：基層員工認(rèn)為清潔工具、維修工具等與自身和企業(yè)發(fā)展關(guān)系不大，由此造成的浪費(fèi)較為嚴(yán)重，甚至有些員工私自占有這些工具。這方面的原因主要是財務(wù)管理的重要性沒有得到重視，員工財務(wù)意識薄弱。公司的其他管理者和員工僅僅把財務(wù)管理當(dāng)做一個與自身利益無關(guān)的孤立的部門開看，所以并不會在工作過程中考慮公司的財務(wù)，這也就削弱了財務(wù)管理工作的意義和價值。
2.管理體系不規(guī)范，執(zhí)行力低下。近期，一份關(guān)于物業(yè)管理公司的調(diào)查顯示，大部分的物業(yè)企業(yè)并沒有明文規(guī)定的管理制度，預(yù)算管理等財務(wù)管理不夠規(guī)范。尤其是中小企業(yè)，在企業(yè)管理上僅僅依靠相關(guān)人員的經(jīng)驗和自覺性，這就造成了不必要的失誤。另外，缺乏完善的管理制度必然造成執(zhí)行力的低下。企業(yè)部分管理人員的工作隨意性大且缺乏監(jiān)督機(jī)制，對內(nèi)部的控制活動僅僅停留在表面。例如：對于一些工具的使用缺乏監(jiān)督，造成物資流失現(xiàn)像嚴(yán)重，增加了企業(yè)的營業(yè)成本。從物業(yè)的整體情況來看，我國的物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理并沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這也造成了企業(yè)財務(wù)管理工作難以落實。
3.財務(wù)管理手段有待創(chuàng)新。當(dāng)今社會，隨著網(wǎng)絡(luò)和電子信息技術(shù)的涌入，各行各業(yè)都在積極利用這一技術(shù)來提高工作效率，物業(yè)企業(yè)想要在社會競爭中占取有利地位，就應(yīng)該積極利用這一趨勢，提升自身的信息化管理水平。傳統(tǒng)的物業(yè)企業(yè)工作效率低下，在信息收集、傳遞和獲取方面效率低，難以及時了解到企業(yè)的市場信息和業(yè)主反饋，這些都制約了企業(yè)的健康發(fā)展。
二、加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)管理策略分析
雖然物流企業(yè)財務(wù)管理越來越受到重視，但我們必須看到目前存在的嚴(yán)重問題。財務(wù)管理是一項重要的工作，它涉及到方方面面，必須要求做到“精益求精”。同時，物業(yè)公司收入來源有限，增長空間小，因此，加強(qiáng)財務(wù)管理就顯得至關(guān)重要。下面，我就如何加強(qiáng)企業(yè)的財務(wù)管理，結(jié)合上述的問題提出一些策略和建議。
1.提高財務(wù)管理意識。在今后企業(yè)的財務(wù)管理應(yīng)該做到全員參與，因為員工在為業(yè)主提供服務(wù)的過程中也是財務(wù)管理的而執(zhí)行者。在物業(yè)管理企業(yè)中，基層員工主要做一些保潔之類的工作，年齡偏大而學(xué)歷較低，對于知識的接受能力較弱。所以，企業(yè)應(yīng)該加大在財務(wù)管理方面普及宣傳工作，力爭讓每一位員工都能意識到財務(wù)管理的重要性。企業(yè)在普及過程中可以根據(jù)部門開進(jìn)行，結(jié)合員工的只是素質(zhì)制定不同的普及內(nèi)容。例如：對于基層保潔人員，應(yīng)該盡量使內(nèi)容簡潔易懂。通過對財務(wù)知識的普及，力爭使每一位員工都能提高財務(wù)意識，從而在工作中提高效率，為企業(yè)謀取利益。只有全體員工的財務(wù)素質(zhì)得到提升，才能從根本上提高財務(wù)管理的執(zhí)行力度，為企業(yè)的發(fā)展提供一個良好的環(huán)境。
2.完善企業(yè)文化。當(dāng)前，企業(yè)文化在企業(yè)發(fā)展過程中的作用越來越重要，物業(yè)企業(yè)構(gòu)建自己的企業(yè)文化不僅僅使自己的員工信心增加，更能轉(zhuǎn)變自身在業(yè)主心中的形象。類似于品牌效應(yīng)，企業(yè)可以在文化中創(chuàng)造一種“節(jié)約”意識，實現(xiàn)財務(wù)管理的精細(xì)化。例如：通過在工作場所懸掛“節(jié)約”條幅，通過口號等來提醒員工要有節(jié)約意識等。當(dāng)一個良好的氛圍形成時，每一位員工就會通過要求自己的行為來融入到這樣的氛圍中。另外，好的企業(yè)文化使員工之間更加團(tuán)結(jié)，把公司當(dāng)做“家”，自然也就會更加合理地使用工具，盡心工作。所以，構(gòu)建企業(yè)文化也是加強(qiáng)財務(wù)管理工作的一部分。
3.制定規(guī)范的管理制度。加強(qiáng)財務(wù)管理，除了要提高員工意識外還應(yīng)該制定成文的制度來約束員工。企業(yè)可以借鑒相關(guān)法律法規(guī)制定總體上的制度，然后根據(jù)經(jīng)營過程中的經(jīng)驗來將制度具體化、通俗化。我國的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚，可供借鑒的相關(guān)經(jīng)驗較少。在這方面，可以借鑒國外企業(yè)經(jīng)驗或者國內(nèi)較為成熟的企業(yè)經(jīng)驗，不斷將財務(wù)管理的更進(jìn)一步地規(guī)范、細(xì)化。物業(yè)公司應(yīng)該結(jié)合自身實際情況制定財務(wù)管理規(guī)范，根據(jù)不同的業(yè)務(wù)內(nèi)容劃分相應(yīng)的板塊。另外，要把握好板塊之間的銜接，在制度方面一定要避免出現(xiàn)矛盾或者與物業(yè)管理實際工作不相符合的地方。成文的、規(guī)范化的制度體系為實際操作提供一個依據(jù)，對于強(qiáng)化財務(wù)管理是必要的。
4.運(yùn)用信息化技術(shù)規(guī)范操作。企業(yè)的財務(wù)管理工作主要涉及兩個方面，一是財務(wù)人員的人工操作，另一方面是信息化的應(yīng)用。因此，強(qiáng)化財務(wù)管理工作應(yīng)該在提升員工素質(zhì)的同時注重信息化軟件的合理使用，避免出現(xiàn)財務(wù)混亂的現(xiàn)象。在中小型物業(yè)企業(yè)中，收費(fèi)管理系統(tǒng)的進(jìn)入權(quán)限存在問題，部分非收費(fèi)人員也可以通過密碼進(jìn)入收費(fèi)系統(tǒng)，這對于加強(qiáng)財務(wù)管理是十分不利的，因此，企業(yè)應(yīng)該做好信息化軟件的安全使用和維護(hù)。另外，要適應(yīng)信息化時代的特點(diǎn)，不斷完善企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，提高財務(wù)部門與各部門之間信息傳遞的效率。這樣能夠使管理者更加及時地了解到公司的運(yùn)營狀況，從而做出科學(xué)合理的決策。
5.建立監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)執(zhí)行力度。一個規(guī)范的財務(wù)管理制度應(yīng)該涉及執(zhí)行和監(jiān)督兩個方面。通過“不相容崗位相分離”、“重大財務(wù)事項聯(lián)審、聯(lián)簽”等來規(guī)范內(nèi)部人員的工作范圍、職責(zé)，完善企業(yè)的預(yù)算結(jié)算制度。可以通過“責(zé)任承包”來將責(zé)任明確到人，對物資及時進(jìn)行登記、盤查。另外，通過預(yù)算來監(jiān)管采購部門，避免采購人與其他人員串通，造成企業(yè)經(jīng)營成本的增加。約束機(jī)制的建立對于規(guī)范員工行為作用顯著，另外，建立激勵機(jī)制對于提高員工積極性也有重要作用。企業(yè)應(yīng)該建立分層次的財務(wù)激勵機(jī)制，全員參與企業(yè)財務(wù)管理工作。例如：通過獎金、提高報酬、外出旅游等對基層人員進(jìn)行激勵，這樣有助于提高員工的工作效率，進(jìn)而實現(xiàn)財務(wù)的精細(xì)化管理。
三、結(jié)語
近年來，有關(guān)物業(yè)公司的相關(guān)理論取得了一些突破，說明公司的業(yè)務(wù)水平在不斷提升、財務(wù)管理意識覺醒。但是，僅僅依靠傳統(tǒng)的模式是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。物業(yè)管理與業(yè)主的日常生活質(zhì)量有著密切的聯(lián)系，只有通過不斷加強(qiáng)財務(wù)管理，使業(yè)主感到所繳費(fèi)用得到相應(yīng)回報，業(yè)主利益得到保障，才能保證企業(yè)的長期平穩(wěn)運(yùn)作。企業(yè)應(yīng)該從公司文化、員工素質(zhì)、財務(wù)制度、獎懲制度等方面去不斷規(guī)范企業(yè)的財務(wù)管理，以此來降低經(jīng)營成本，提升競爭力。只有財務(wù)工作的順利進(jìn)行，才能確保物業(yè)公司的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉洋.將精細(xì)化管理融入物業(yè)服務(wù)——國華物業(yè)風(fēng)電后勤項目的精細(xì)化管理實踐[J].中國物業(yè)管理.2014.(2):24-25.
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法最新版全文第一條 為了加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，制定本辦法。
第二條 在中華人民共和國境內(nèi)申請物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，實施對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。
第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。
第四條 國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。
省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第五條 各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下：
(一)一級資質(zhì)：
1.注冊資本人民幣500萬元以上;
2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;
3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：
(1)多層住宅200萬平方米;
(2)高層住宅100萬平方米;
(3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬平方米;
(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。
5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。
(二)二級資質(zhì)：
1.注冊資本人民幣300萬元以上;
2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;
3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：
(1)多層住宅100萬平方米;
(2)高層住宅50萬平方米;
(3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬平方米;
(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。
5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。
(三)三級資質(zhì)：
1.注冊資本人民幣50萬元以上;
2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;
3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書
4.有委托的物業(yè)管理項目;
5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
第六條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：
(一)營業(yè)執(zhí)照;
(二)企業(yè)章程;
(三)驗資證明;
(四)企業(yè)法定代表人的身份證明;
(五)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。
第七條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。
第八條 一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。
二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第九條 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
(一)企業(yè)資質(zhì)等級申報表;
(二)營業(yè)執(zhí)照;
(三)企業(yè)資質(zhì)證書正、副本;
(四)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動合同;
(五)物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件;
(六)物業(yè)管理業(yè)績材料。
第十條 資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書;一級資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個工作日。
第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)：
(一)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的;
(二)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的;
(三)挪用專項維修資金的;
(四)擅自改變物業(yè)管理用房用途的;
(五)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(六)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
(七)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的;
(八)物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的;
(九)與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的;
(十)不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的;
(十一)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的;
(十二)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的;
(十三)發(fā)生重大責(zé)任事故的。
第十二條 資質(zhì)證書分為正本和副本，由國務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。
第十三條 任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。
企業(yè)遺失資質(zhì)證書，應(yīng)當(dāng)在新聞媒體上聲明后，方可申請補(bǔ)領(lǐng)。
第十四條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級。
第十五條 企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。
第十六條 企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動的，應(yīng)當(dāng)在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件，并應(yīng)當(dāng)接受資質(zhì)審批部門的監(jiān)督檢查。
資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查。
第十八條 有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書：
(一)審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的;
(二)超越法定職權(quán)作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的;
(三)違反法定程序作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的;
(四)對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的;
(五)依法可以撤銷審批的其他情形。
第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處2萬元以下的罰款。
第二十二條 資質(zhì)審批部門有下列情形之一的，由其上級主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)對不符合法定條件的企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的;
(二)對符合法定條件的企業(yè)不予頒發(fā)資質(zhì)證書的;
(三)對符合法定條件的企業(yè)未在法定期限內(nèi)予以審批的;
(四)利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處的;
關(guān)鍵詞：改革嘗試良性發(fā)展精干高效以人為本根深蒂固資源配置環(huán)境意識規(guī)模效益
中國石化集團(tuán)公司管轄的油田、煉油化工企業(yè)屬于典型的獨(dú)立工礦企業(yè)，由于社會經(jīng)濟(jì)、地理環(huán)境和生產(chǎn)的特點(diǎn)所決定，承擔(dān)著沉重的社會負(fù)擔(dān)。煉油化工企業(yè)多建在遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)，生活區(qū)往往自成體系，石油企業(yè)由于油區(qū)分布廣，居民區(qū)分散建設(shè)，沒有城市依托，企業(yè)不得不建設(shè)自我封閉、包羅萬象的社會服務(wù)系統(tǒng)。到2000年底，石化集團(tuán)社會服務(wù)系統(tǒng)擁有固定資產(chǎn)原值200多億元，從業(yè)人員20余萬人。物業(yè)系統(tǒng)是社會服務(wù)部分的主要內(nèi)容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數(shù)超過66萬套，各類物業(yè)公用基礎(chǔ)設(shè)施和文體娛樂活動設(shè)施等超過4萬個，資產(chǎn)原值超過20億元。從事物業(yè)管理工作的人員達(dá)到近8萬人。
1998年經(jīng)國務(wù)院決策，石油和石化兩大行業(yè)進(jìn)行了重組，實現(xiàn)了上、中、下游業(yè)務(wù)一體化經(jīng)營。為了適應(yīng)國際化競爭需要，尋求更大發(fā)展，1999年開始，石化集團(tuán)對內(nèi)部業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行了重組。將核心業(yè)務(wù)中的優(yōu)良資產(chǎn)從集團(tuán)公司剝離出來，改制成中國石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業(yè)人員60%的非核心業(yè)務(wù)和大量的不良資產(chǎn)作為存續(xù)企業(yè)留在了母體，主要包括專業(yè)化施工、生產(chǎn)后勤輔助、多種經(jīng)營和社會服務(wù)四部分。在過渡期，對存續(xù)企業(yè)實行關(guān)聯(lián)交易、限額虧損、定額補(bǔ)貼的經(jīng)營管理政策。社會服務(wù)部分的改革目標(biāo)是將來與企業(yè)分離，在條件成熟時最終移交政府、回歸社會。國家關(guān)于企業(yè)辦社會的指導(dǎo)方針和企業(yè)體制的重大變化對物業(yè)管理系統(tǒng)提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨(dú)立工礦區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)今后的發(fā)展方向是什么？應(yīng)采取什么樣的發(fā)展模式和對策？本文擬就這些問題作粗淺的探討。
一、石化集團(tuán)物業(yè)管理的探索和實踐
伴隨著石化集團(tuán)重組改革的進(jìn)程，作為社會服務(wù)部分重要內(nèi)容的物業(yè)管理系統(tǒng)也進(jìn)行了改革嘗試，取得了一定的進(jìn)展。一是形成了專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。按照石化集團(tuán)重組改制的總體要求，企業(yè)辦社會部分的人員、資產(chǎn)從原來的主營生產(chǎn)單位分離出來，組建了專門的社區(qū)管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)。例如，在油田企業(yè)管理層設(shè)有公共事業(yè)管理部門，分片設(shè)立若干社區(qū)管理中心（二級單位），下設(shè)物業(yè)管理公司或物業(yè)管理站，負(fù)責(zé)居民小區(qū)的日常管理工作。二是物業(yè)管理的覆蓋面大大拓寬。目前小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)涉及的內(nèi)容包括房屋的維修、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的管理，小區(qū)環(huán)境的綜合治理，治安、環(huán)衛(wèi)、綠化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服務(wù)，組織開展健康有益的康樂活動，豐富社區(qū)文化生活等。三是按照關(guān)聯(lián)交易的原則物業(yè)公司形成了新的經(jīng)營運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)管理公司做到了經(jīng)費(fèi)來源規(guī)范、成本明晰、費(fèi)用開支透明。物業(yè)管理費(fèi)支付結(jié)算實行業(yè)主（即主營單位）與服務(wù)方（即物業(yè)管理公司、站）共同簽認(rèn)制度。物業(yè)管理單位實行了獨(dú)立核算，實行以滿意率指標(biāo)為主的綜合考核。四是形成了合理的服務(wù)定價機(jī)制。定價是業(yè)主和委托服務(wù)方關(guān)注的焦點(diǎn)。為了體現(xiàn)公正、公平、公開的精神，服務(wù)價格確定的原則是；有國家定價的按國家規(guī)定的價格執(zhí)行，無國家定價的按市場價格執(zhí)行，既無國家定價又無市場定價的按照實際成本+合理利潤定價，以上情況都不適用的通過雙方協(xié)商定價。
物業(yè)管理改革的實踐證明，對獨(dú)立工礦企業(yè)的居民小區(qū)實行物業(yè)管理，得到了主營單位和廣大居民的支持擁護(hù)，總體效果是好的。一是礦區(qū)面貌有了很大的改觀。居民的生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量有了明顯的提高，廣大職工更加安居樂業(yè)。二是礦區(qū)的城市化水平有了顯著的提高。實行物業(yè)管理，解決了過去長期存在的各自為政、重復(fù)建設(shè)的狀態(tài)，為居住小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)、優(yōu)化資源配置創(chuàng)造了條件。物業(yè)管理工作進(jìn)一步拓展了社區(qū)的綜合服務(wù)功能，加快了礦區(qū)城市化的進(jìn)程。三是有力地促進(jìn)了企業(yè)的社會主義精神文明建設(shè)。創(chuàng)建國家級、省級和城市文明居住小區(qū)活動是社會主義精神文明建設(shè)的有效載體，物業(yè)管理工作是創(chuàng)建文明居住小區(qū)的重要內(nèi)容。在創(chuàng)建文明居住小區(qū)的過程中，通過居民的參與，有利于塑造他們的文明意識、環(huán)境意識和健康向上的行為規(guī)范。四是解放了主營單位的生產(chǎn)力，促進(jìn)了生產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益的提高。實行物業(yè)管理，實現(xiàn)了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營與社會服務(wù)系統(tǒng)的分離，主營單位徹底擺脫了生活后勤方面的后顧之憂，便于集中精力抓好生產(chǎn)經(jīng)營。同時，物業(yè)管理系統(tǒng)與主營單位在資產(chǎn)、資金、人員上做到了三個分清，明晰了成本，有效地解決了過去存在的生活后勤擠占生產(chǎn)成本問題。
石化集團(tuán)雖然已經(jīng)開始了物業(yè)管理的實踐和探索，但總體上尚處于起步階段，還沒有完全擺脫行政型、福利型的運(yùn)行模式。物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源主要是行政性補(bǔ)貼，個人支付的費(fèi)用很少。物業(yè)公司的造血功能不足，尚未建立起企業(yè)化經(jīng)營、社會化服務(wù)、自立生存的良性發(fā)展的機(jī)制。由于職工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利觀念的影響，在礦區(qū)還沒有形成足以支撐物業(yè)管理公司自立生存的服務(wù)市場。從物業(yè)管理隊伍本身看，也存在著總體素質(zhì)不強(qiáng)、管理手段落后等問題。
二、獨(dú)立工礦區(qū)物業(yè)管理的定位和基本思路
物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。這一行業(yè)在深圳、廣州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛發(fā)展的事實證明，物業(yè)管理在我國具有強(qiáng)大的生命力。在獨(dú)立工礦企業(yè)推行物業(yè)管理，是符合建立現(xiàn)代企業(yè)制度的改革方向、順應(yīng)社會發(fā)展趨勢、呼映職工群眾對改善居住環(huán)境質(zhì)量要求、促進(jìn)礦區(qū)經(jīng)濟(jì)和文化繁榮的重大舉措。推行物業(yè)管理的目的，是向業(yè)主提供有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，最大限度的提升和發(fā)揮物業(yè)的使用價值和最大效用，為居民提供優(yōu)美、舒適、寧靜、快樂、健康的生活環(huán)境。物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬戶，物業(yè)管理活動既是物業(yè)公司通過提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲得合理報償?shù)钠髽I(yè)經(jīng)營行為，同時又是社區(qū)文化建設(shè)的重要內(nèi)容。從貫徹“三個代表”要求的政治高度認(rèn)識和看待物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理與建設(shè)文明礦區(qū)，塑造有理想、有道德、守紀(jì)律的公民，創(chuàng)造溫馨、和諧、安居樂業(yè)的良好氛圍結(jié)合起來，促進(jìn)物業(yè)管理工作向規(guī)范化、市場化、專業(yè)化、社會化的健康軌道發(fā)展。
根據(jù)獨(dú)立工礦企業(yè)的特點(diǎn)、社會發(fā)展趨勢和物業(yè)管理本身的發(fā)展規(guī)律，獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路是：以社會主義市場經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為目標(biāo)，以提升物業(yè)價值和改善居民的居住環(huán)境為根本出發(fā)點(diǎn)，從獨(dú)立工礦企業(yè)的實際出發(fā)，循序漸進(jìn)、分步運(yùn)作，努力促進(jìn)物業(yè)管理方式從行政管理型向經(jīng)營管理型轉(zhuǎn)變，服務(wù)性質(zhì)由職工福利型向市場經(jīng)營型轉(zhuǎn)變，經(jīng)費(fèi)來源以單位支付為主向居戶支付為主轉(zhuǎn)變，服務(wù)方式由內(nèi)部封閉型向社會開放型轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和社會目標(biāo)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
獨(dú)立工礦企業(yè)的物業(yè)管理應(yīng)分三步走，第一步，實現(xiàn)專業(yè)化管理。將企業(yè)內(nèi)部的生活服務(wù)系統(tǒng)與生產(chǎn)經(jīng)營系統(tǒng)相分離，成立專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和管理隊伍，按事業(yè)性管理，按合同制和甲乙方方式運(yùn)作，通過物業(yè)管理的專業(yè)化提高服務(wù)質(zhì)量。第二步，實行模擬企業(yè)法人運(yùn)作。物業(yè)管理公司經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立核算，經(jīng)費(fèi)來源以產(chǎn)權(quán)單位支付為主、個人繳納為輔，實行經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、模擬法人經(jīng)營和市場化運(yùn)作。第三步，實行產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、企業(yè)化經(jīng)營、市場化運(yùn)作。在住房制度改革到位、房屋產(chǎn)權(quán)歸個人所有的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理費(fèi)用暗補(bǔ)改明補(bǔ)，進(jìn)入個人工資總額，由個人支付物業(yè)管理費(fèi)用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情況下，物業(yè)服務(wù)市場比較發(fā)育，服務(wù)價格到位，物業(yè)公司以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲得合理的報酬，實現(xiàn)自立生存，自我發(fā)展。
三、獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展模式探討
石化集團(tuán)大多數(shù)石油化工企業(yè)的物業(yè)管理已經(jīng)邁入了第二步，預(yù)計還需要經(jīng)過較長的服務(wù)市場發(fā)展發(fā)育過程，才能跨入第三步。在向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進(jìn)程中，筆者認(rèn)為，獨(dú)立工礦企業(yè)的物業(yè)管理應(yīng)采取以下的發(fā)展模式和策略：
1．走“建管一體化”之路，形成以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機(jī)制。對房地產(chǎn)項目從開發(fā)建設(shè)、銷售到售后管理，實行一體化運(yùn)作是許多開發(fā)商采取的成功做法。通過良好管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造開發(fā)商信譽(yù)和品牌、以提升物業(yè)價值、進(jìn)而促進(jìn)商品房的銷售、取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，反過來再為物業(yè)管理提供必要的經(jīng)費(fèi)支持，這是以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機(jī)制。隨著我國住房制度改革的到位，在獨(dú)立工礦企業(yè)取消實物性分房、實行貨幣化分配之后，住宅建設(shè)必須按房地產(chǎn)開發(fā)的方式運(yùn)作，這必然面臨房屋銷售的問題。借鑒城市開發(fā)商的做法，將商品房開發(fā)和物業(yè)管理相結(jié)合，實行建管一體化模式是獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展之初的必經(jīng)之路。
2．走“一業(yè)為主、多元化經(jīng)營”之路，廣開財源。服務(wù)市場不發(fā)育、物業(yè)管理收入來源不足是獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)公司生存發(fā)展的最大障礙。拓寬收入渠道，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足，必須實行“一業(yè)為主、多元經(jīng)營”的經(jīng)營策略。獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)公司開展多元經(jīng)營有許多有利條件，特別是發(fā)展居住小區(qū)的社區(qū)服務(wù)業(yè)大有可為。獨(dú)立工礦區(qū)因遠(yuǎn)離城市，許多社區(qū)服務(wù)項目無法依托城市供給，因此物業(yè)公司可以發(fā)揮自身優(yōu)勢組織開展各種形式的家政服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、餐飲服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、教育培訓(xùn)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、文化體育服務(wù)、家庭裝飾服務(wù)、房屋出租等內(nèi)容，既可以方便居民的生活，又能增加收入來源。
3．走精干高效之路，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化、服務(wù)方式社會化。在實行物業(yè)管理的初級階段，物業(yè)管理屬于勞動密集型行業(yè)，技術(shù)含量不高、以自我服務(wù)為主。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步，物業(yè)的技術(shù)含量越來越高。尤其是信息化已經(jīng)開始滲透到各個領(lǐng)域，物業(yè)管理行業(yè)也不例外。在服務(wù)質(zhì)量要求越來越高、社會分工越來越細(xì)的形勢下，物業(yè)管理如果不擺脫傳統(tǒng)的勞動密集型產(chǎn)業(yè)的管理模式，不用信息技術(shù)提升管理手段，仍然采取封閉式的自我服務(wù)方式，物業(yè)管理公司在市場經(jīng)濟(jì)的條件下就難以生存。因此，用信息技術(shù)提升傳統(tǒng)管理手段，走社會化服務(wù)、精干高效管理之路，是獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理生存發(fā)展的唯一出路。
4．走規(guī)模化發(fā)展之路，是優(yōu)化資源配置、降低管理成本的必然選擇。像石油企業(yè)這樣的獨(dú)立工礦區(qū)，居住區(qū)分散、規(guī)模相對偏小，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)往往按居住區(qū)設(shè)置，造成物業(yè)管理資源分散，成本偏高，形不成規(guī)模效益。隨著服務(wù)市場的發(fā)展、物業(yè)管理公司之間的競爭，通過兼并、重組，走向集約化、規(guī)模化是物業(yè)管理發(fā)展的趨勢和生存之道。深圳、上海等地的經(jīng)驗充分證明了這一點(diǎn)。因此，獨(dú)立工礦企業(yè)必須適應(yīng)規(guī)模化發(fā)展的要求，對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有計劃的進(jìn)行合并重組，以發(fā)揮規(guī)模效益。
5．加大人才培養(yǎng)力度，努力造就高素質(zhì)的物業(yè)管理人才隊伍。獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理的人員大部分是過去從生產(chǎn)一線分離出來的老弱病殘和閑散人員，知識結(jié)構(gòu)和整體素質(zhì)已不能滿足新形勢要求。工礦企業(yè)物業(yè)管理必須按照產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展方向和專業(yè)化、社會化、信息化的發(fā)展趨勢，重視人才培養(yǎng)，努力造就一支適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的素質(zhì)優(yōu)良的物業(yè)管理人才隊伍。
新世紀(jì)里，市場意識和市場競爭，對于物業(yè)管理行業(yè)來說，既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。物業(yè)管理企業(yè)要生存、要發(fā)展，就必須走進(jìn)市場參與競爭。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場容量不斷擴(kuò)展的機(jī)遇下，堅持“以人為本”服務(wù)理念，不斷創(chuàng)新服務(wù)平臺，才能獲得市場。總而言之，物業(yè)管理企業(yè)，要想求生存，求發(fā)展，就必須為參與市場競爭做好充分的準(zhǔn)備，才能在競爭中，贏得市場、占領(lǐng)市場。
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目前，物業(yè)管理市場的競爭越來越激烈，當(dāng)前的競爭不再只是價格競爭和產(chǎn)品競爭，已經(jīng)升級為品牌競爭。而品牌最重要的是其豐富的文化內(nèi)涵。企業(yè)文化直接關(guān)系到企業(yè)品牌，高品位和深層次的企業(yè)文化是企業(yè)品牌的文化底蘊(yùn)。所以，應(yīng)該建立起對內(nèi)能激發(fā)員工的責(zé)任感和自豪感、對外能提升企業(yè)視覺印象的企業(yè)文化，使得企業(yè)的美譽(yù)度和知名度切實得到提升。企業(yè)文化代表著企業(yè)形象，并向外界傳達(dá)了企業(yè)精神，精神是通過形象具體反映給公眾的，文化建設(shè)的核心就是企業(yè)精神。因此，應(yīng)該強(qiáng)化員工在思想文化、道德品質(zhì)和服務(wù)技巧等方面的培訓(xùn)。要重視員工的外觀形象，做到穿統(tǒng)一的服裝，掛牌上崗，言語要親切標(biāo)準(zhǔn)，耐心為業(yè)主服務(wù)。采用統(tǒng)一標(biāo)識，辦公環(huán)境要講究色調(diào)、式樣和陳設(shè)上的藝術(shù)和統(tǒng)一性，以別具風(fēng)格的經(jīng)營方式和文化品位，以良好的外觀形象給業(yè)主留下鮮明而深刻的印象。
2凝練企業(yè)文化，營造良好工作氛圍
企業(yè)文化建設(shè)，從本質(zhì)上說就是在思想和行為方式上由新對舊的的挑戰(zhàn)和改造。在定位企業(yè)文化時，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要依據(jù)企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展戰(zhàn)略，弘揚(yáng)企業(yè)的優(yōu)良傳統(tǒng)，并借鑒和融合其它企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗，提出能反映本階段的經(jīng)營管理活動的企業(yè)文化。而且，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要重視自己的模范行為，他們的行為往往是對員工的一種無聲號召和示范。公司領(lǐng)導(dǎo)以自己的行動向企業(yè)員工詮釋企業(yè)的價值觀，帶動和啟發(fā)著企業(yè)員工對企業(yè)文化進(jìn)行建設(shè)。營造一種團(tuán)結(jié)和拼搏的企業(yè)氛圍。物業(yè)管理科應(yīng)該編制出本企業(yè)的企業(yè)文化手冊，以向每一個員工傳達(dá)企業(yè)精神和理念，并規(guī)范他們的行為，讓員工將美好的形象展現(xiàn)給業(yè)主。企業(yè)員工要使用禮貌用語，微笑服務(wù)。激勵員工參加社會公益活動，讓業(yè)主真正被企業(yè)高質(zhì)量的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)所感染，進(jìn)而自覺為創(chuàng)建美好社區(qū)而努力。
3加強(qiáng)科學(xué)管理，追求提質(zhì)增效，創(chuàng)新服務(wù)能力
一正確引導(dǎo)業(yè)主養(yǎng)花草、寵物，學(xué)習(xí)安全常識和法規(guī)道德，提高業(yè)主文化思想素質(zhì)，構(gòu)建小區(qū)和諧氛圍。再者，對物業(yè)主管部門申辦物業(yè)企業(yè)和資質(zhì)年檢等工作程序進(jìn)行簡化，提高辦事效率。二是發(fā)揮好社區(qū)居委會的協(xié)調(diào)作用。物業(yè)主管部門跟街道辦一起，在各社區(qū)中成立居委會，組織居委會調(diào)解社區(qū)糾紛，盡量爭取在社區(qū)中化解矛盾，減少法律訴訟；強(qiáng)化對于社區(qū)居委會的工作指導(dǎo)，從當(dāng)前業(yè)主的最關(guān)心的問題和需求出發(fā)，幫助業(yè)主創(chuàng)建業(yè)主委員會；在受到群眾投訴后，盡快認(rèn)真處理矛盾，維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。三是健全物業(yè)維修等日常資金的收繳和監(jiān)管辦法，保證公共設(shè)施維護(hù)有足夠資金。完善維修資金等相關(guān)管理制度，清繳被擠占挪用的物業(yè)大修資金，追收未繳納物業(yè)大修資金，形成維修資金的歸集、使用和再投入的良性循環(huán)，合理使用維修資金，為社區(qū)居民提供完善的物業(yè)服務(wù)。
4充分發(fā)揮企業(yè)文化在物業(yè)管理中的作用
應(yīng)該發(fā)揮好企業(yè)文化凝聚、導(dǎo)向和規(guī)范的作用，切實做好企業(yè)物業(yè)管理。凝聚作用。企業(yè)文化在某種程度上就似一種粘合劑，它讓全體員工的追求目標(biāo)都集中在為企業(yè)經(jīng)營共同奮斗上，彼此團(tuán)結(jié)合作。一種積極的企業(yè)文化，應(yīng)該可以讓每個員工都看到企業(yè)的美好前景，把自己的命運(yùn)跟企業(yè)命運(yùn)緊密相連，并為之努力工作。在企業(yè)與員工之間、領(lǐng)導(dǎo)與員工之間、員工與員工之間建立起相互支持和理解的和諧關(guān)系，形成巨大的凝聚力，給企業(yè)注入活力和生機(jī)。導(dǎo)向作用。物業(yè)管理企業(yè)文化作為一種理性的文化，它就像企業(yè)管理的靈魂，直接影響著企業(yè)的種種行為，是全體企業(yè)員工的理想和信念，它可以利用價值觀念引導(dǎo)企業(yè)發(fā)展。規(guī)范作用。企業(yè)文化來源于員工的生產(chǎn)經(jīng)營活動中，又反過來成為了規(guī)范員工行為的準(zhǔn)則，具有很強(qiáng)的號召力和約束力。
5落實企業(yè)文化建設(shè)的職責(zé)
真正落實好企業(yè)文化建設(shè)，并將責(zé)任分配到綜合管理部、人力資源部和黨群工會工作部等部門，各個部門同心協(xié)力，創(chuàng)建齊抓共管新局面。人力資源部主要的職責(zé)是引進(jìn)優(yōu)秀員工，并對其進(jìn)行培養(yǎng)和激勵，開展企業(yè)傳統(tǒng)教育，提高他們的科學(xué)文化和專業(yè)技能，弘揚(yáng)愛崗敬業(yè)精神，培養(yǎng)共同價值觀。綜合管理部的主要職責(zé)是實施品牌戰(zhàn)略，大力開展管理工作，對企業(yè)中的先進(jìn)個人和感人事跡進(jìn)行宣傳報道，提高企業(yè)知名度；黨群工會工作部主要職責(zé)是組織企業(yè)員工進(jìn)行技術(shù)比賽和勞動競賽；開展多種形式的員工教育文體活動；為企業(yè)的中心工作服務(wù)，切實提升企業(yè)文化建設(shè)水平。
6加強(qiáng)總體規(guī)劃，形成長效機(jī)制
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理也作為我國服務(wù)行業(yè)的一部分迅速崛起。在新的會計準(zhǔn)則的指導(dǎo)下，物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)核算等工作必須結(jié)合本企業(yè)的規(guī)模等自身特點(diǎn)來開展工作，這樣，更有利于提高企業(yè)財務(wù)工作的安全性，對于物業(yè)管理企業(yè)自身的發(fā)展具有重要的意義。
關(guān)鍵詞：
新會計準(zhǔn)則；物業(yè)管理企業(yè)；財務(wù)核算；探討
當(dāng)前，我國的服務(wù)行業(yè)發(fā)展歷史較短，且不夠完善，但物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)的一部分，對于社會的發(fā)展來說卻是必不可少的。在新的會計準(zhǔn)則的指導(dǎo)下，要正確認(rèn)識物業(yè)管理與其他服務(wù)行業(yè)的區(qū)別，做好企業(yè)財務(wù)核算工作，確保物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的高效性、安全性和準(zhǔn)確性。
1物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)核算內(nèi)容及特點(diǎn)
在物業(yè)管理企業(yè)中，財務(wù)核算的主要工作內(nèi)容是通過貨幣的形式，對企業(yè)內(nèi)部各部門的各種經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行全面、系統(tǒng)、連續(xù)地反映和監(jiān)督，按照企業(yè)的要求定期編制財務(wù)報告，為領(lǐng)導(dǎo)的正確決策提供有用的財務(wù)信息。物業(yè)管理企業(yè)在財務(wù)核算方面有別于其他服務(wù)行業(yè)，具有這樣的特點(diǎn)：①物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)營過程中并不涉及生產(chǎn)、銷售等經(jīng)濟(jì)活動，主要是為本小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和為業(yè)主提供維修保潔等服務(wù)工作，其資金運(yùn)作與其他服務(wù)行業(yè)相比較簡單，所以其財務(wù)核算工作相對容易；②對于物業(yè)管理企業(yè)而言，企業(yè)的各項收費(fèi)，不僅受到工商稅務(wù)等企業(yè)相關(guān)部門的監(jiān)督，也受到物業(yè)業(yè)主以及社區(qū)、街道等政府相關(guān)部門的監(jiān)督，其資金運(yùn)作更加透明，財務(wù)監(jiān)督較為全面；③業(yè)主及企業(yè)管理者是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)信息的主要使用者，企業(yè)的財務(wù)信息必須充分反映物業(yè)管理收費(fèi)的使用狀況及使用效益。
2當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)核算工作存在的問題
2.1財會管理基礎(chǔ)相對薄弱
當(dāng)前，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)財會管理基礎(chǔ)比較薄弱和不規(guī)范，沒有依照現(xiàn)代會計制度的要求來依法建賬，出現(xiàn)了原始財務(wù)資料失真、非正式發(fā)票入賬等情況，嚴(yán)重影響了財務(wù)報表的使用價值。
2.2財會核算方式有所缺陷
當(dāng)前，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的財會人員仍然處于手工核算的工作階段，記賬、對賬以及重復(fù)計算不僅浪費(fèi)了大量的人力，也使財務(wù)人員無法深入進(jìn)行成本費(fèi)用分析，從而使財務(wù)建議的有效性及針對性大大下降。
2.3財務(wù)報表設(shè)置及納稅項目管理不合理
當(dāng)前，部分物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)報表設(shè)置不合理，主要表現(xiàn)是過于籠統(tǒng)，除了必要的資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表及利潤表等，管理者需要參考的其他報表則有所短缺，這必然會增加管理的難度。此外，部分物業(yè)管理企業(yè)在會計核算與稅務(wù)申報、應(yīng)稅項目與非稅項目的區(qū)分等方面認(rèn)識不清的問題，致使企業(yè)出現(xiàn)納稅申報不實，財會核算管理混亂的問題，不僅影響了公司的利益，還損害了業(yè)主的權(quán)益。
3新會計準(zhǔn)則下物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)核算的建議
3.1規(guī)范財會管理的基礎(chǔ)工作
物業(yè)管理企業(yè)必須在新會計準(zhǔn)則的指導(dǎo)下依法建賬，同時還要定期對企業(yè)內(nèi)部的財會人員進(jìn)行業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高財會人員的整體素質(zhì)，避免出現(xiàn)原始財務(wù)資料失真、非正式發(fā)票入賬等情況，做好財會管理的基礎(chǔ)工作，確保財務(wù)核算信息的真實性與準(zhǔn)確性。
3.2建立二級財會核算制度
物業(yè)公司的主要經(jīng)濟(jì)活動是同業(yè)主展開的，在財務(wù)核算方面建議采用“內(nèi)部往來”的核算方式，記賬憑證嚴(yán)格采用兩聯(lián)復(fù)寫式，并保證兩聯(lián)記賬數(shù)字一致且加蓋內(nèi)部記賬公章。月末匯總“資產(chǎn)負(fù)債表”時，要對“內(nèi)部往來”的余額進(jìn)行核查。若余額不一致，則應(yīng)即刻通知業(yè)主進(jìn)行核對，如仍有未完成款項，應(yīng)將差額記為“其他應(yīng)收款”中。
3.3財務(wù)管理精細(xì)化
針對財務(wù)報表設(shè)置及納稅項目管理不合理的問題，建議實行精細(xì)化的財務(wù)管理。可以從以下方面入手：①將每項成本費(fèi)用對應(yīng)各自的部門。物業(yè)管理企業(yè)雖然不涉及生產(chǎn)、銷售等經(jīng)濟(jì)活動，但部門劃分明確，各自的成本費(fèi)用也大有不同，同時為了盡可能滿足經(jīng)營者的決策需要，對每筆記錄進(jìn)行多級審核，盡可能實現(xiàn)一個賬簿系統(tǒng)可以輸出多種成本信息的功能，提高成本核算的準(zhǔn)確性。②對各部門進(jìn)行獨(dú)立劃分，確認(rèn)利潤中心。物業(yè)管理企業(yè)各部門職責(zé)不同，根據(jù)財務(wù)管理的原則對各部門進(jìn)行利潤中心的確認(rèn)，這樣可以及時在經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)各部門的問題并采取對應(yīng)措施。③加強(qiáng)企業(yè)資金管理，實現(xiàn)開源節(jié)流。由于當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道有限，那么提高資金運(yùn)作水平很有必要。要加強(qiáng)各項資金的跟蹤管理，確保專款專用；提高物業(yè)費(fèi)的收繳率，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。
4小結(jié)
財會管理是企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，做好財會工作，不僅可以幫助企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營問題，提高企業(yè)利潤，也為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的經(jīng)營決策提供了參考依據(jù)。但是，作為物業(yè)管理企業(yè)，服務(wù)質(zhì)量是第一位的，不能片面追求利潤最大化。因此，在新的會計準(zhǔn)則下，認(rèn)清物業(yè)管理企業(yè)與其他服務(wù)行業(yè)的區(qū)別，做好財會核算工作，對于物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展是非常重要的。
作者：王沖莉 鄔丹 單位：重慶市畜牧科學(xué)院
參考文獻(xiàn)：
[1]吳彥文.對新會計準(zhǔn)則下物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)核算的探討[J].黑龍江生態(tài)工程職業(yè)學(xué)院學(xué)報，2008年02期.
一、油田企業(yè)“老舊小區(qū)”的特點(diǎn)
目前國家有關(guān)部門和理論界對油田企業(yè)“老舊小區(qū)”和新建小區(qū)尚無明確界定。老舊小區(qū)通常是指在上世紀(jì)八、九十年代及其以前所建成的,以油田企業(yè)“老舊小區(qū)”為主的小區(qū)與新建小區(qū)相比較有很多特點(diǎn),具體如下:
(一)油田企業(yè)“老舊小區(qū)”數(shù)量多、面積大。這些小區(qū)大多不是通過綜合開發(fā)的形式,而是通過單體或插建等形式建成的,大多數(shù)房屋房型過小、單一、式樣過時,戶數(shù)多,人口集中,過密。
(二)油田企業(yè)“老舊小區(qū)”的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多元化。在八、九十年代,住房除自管產(chǎn)權(quán),就是直管公房。隨著住房制度改革不斷深化,油田企業(yè)“老舊小區(qū)”的房屋大部分已經(jīng)按照房改政策以參加房改的形式,變成了部分產(chǎn)權(quán)。少部分仍為房管部門管理的直管公房,承租人只享有使用權(quán),按月交納房租,房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為公有。有的單位自管房屋,其產(chǎn)權(quán)屬于產(chǎn)權(quán)單位,使得油田企業(yè)“老舊小區(qū)”房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)形成了多元化。
(三)油田企業(yè)“老舊小區(qū)”存在的主要問題。油田企業(yè)“老舊小區(qū)”不是按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”方針建成的,其建成的時間有先有后,小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、服務(wù)設(shè)施參差不齊。存在的主要問題:樓梯間、自行車棚、綠地等公用部位亂堆亂放;樓道、樓面等亂貼亂畫;綠地或綠地預(yù)留面積少或根本沒有。活動場所少;道路狹窄擁擠,便民服務(wù)設(shè)施少。多數(shù)小區(qū)無物業(yè)管理辦公場所,無小區(qū)管理機(jī)構(gòu),無營業(yè)用房。
二、油田企業(yè)“老舊小區(qū)”實行物業(yè)管理的必要性
(一)油田企業(yè)物業(yè)管理日趨完善是居住環(huán)境和住房質(zhì)量不斷提高的需要。“小康不小康,關(guān)鍵看住房”,達(dá)到小康居住水平,不僅是人均居住面積的增加,而且還包括居住環(huán)境和住房質(zhì)量的提高。物業(yè)管理的特點(diǎn)就是集管理、服務(wù)和經(jīng)營為一體,對房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備包括清潔衛(wèi)生、治安等實行全方位的管理和向居民提供多層次的服務(wù)。
(二)加速油田企業(yè)融入城市化進(jìn)程的需要。住宅小區(qū)是一個城市的重要組成部分,對油田企業(yè)“老舊小區(qū)”實行物業(yè)管理,不僅可以為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全舒適的生活環(huán)境,還能提高居民的現(xiàn)代化城市意識,物業(yè)管理的好壞直接反映城市的整體面貌和水平,油田企業(yè)“老舊小區(qū)”臟、亂、差的環(huán)境不改變,必然影響著企業(yè)融入城市和一個城市的城市化進(jìn)程。
(三)發(fā)揮油田物業(yè)最大使用價值的需要。老舊小區(qū)由于受重建輕管的影響,房屋及附屬設(shè)備、設(shè)施失修、失養(yǎng),不僅給小區(qū)居民生活帶來困難,而且使房屋迅速老化。物業(yè)管理是以管理為中心,運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)和維修養(yǎng)護(hù)技術(shù),對房屋及配套的設(shè)備,市政公用設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、交通、治安等進(jìn)行充分的管理,使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值。
三、油田企業(yè)“老舊小區(qū)”實行物業(yè)管理的原則
新建小區(qū)實行物業(yè)管理是在一張白紙上作畫,比較容易。油田企業(yè)“老舊小區(qū)”實行物業(yè)管理是一件比較復(fù)雜的事情,工作量大,涉及的部門多,且關(guān)系到居民的切身利益。舊小區(qū)實行物業(yè)管理要結(jié)合實際情況,因地制宜,借鑒新建小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗,積極探索,逐步把油田企業(yè)“老舊小區(qū)”物業(yè)管理搞好。
(一)抓好試點(diǎn)的原則。各地住宅小區(qū)主管部門可先抓一些基礎(chǔ)條件較好,建設(shè)單位有一定經(jīng)濟(jì)實力,有投資能力,有代表性的小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)。在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上,總結(jié)經(jīng)驗,循序漸進(jìn)分期分批地全面推行油田企業(yè)“老舊小區(qū)”物業(yè)管理。
(二)量力而行的原則。對老舊小區(qū)實行物業(yè)管理需要先對老舊小區(qū)進(jìn)行綜合整治,而這是一個系統(tǒng)工程,需要大量資金,需要社會方方面面的參與和配合。各地要從實際出發(fā),量力而行。切不可不分情況,不講條件,一哄而上,要集中人力、物力、財力,選擇一些基礎(chǔ)條件較好,有代表性的小區(qū)進(jìn)行。暫時不具備條件的,不要急于求成。
(三)發(fā)揮優(yōu)勢的原則。由于各小區(qū)管理的基礎(chǔ)不同,經(jīng)濟(jì)條件不同,人們對物業(yè)管理的認(rèn)識也不同。因此,對舊小區(qū)實行物業(yè)管理不要采取一刀切一種模式。要根據(jù)本地的特點(diǎn)和情況,因地制宜,量力而行,積極探索適合本地實際的老舊小區(qū)物業(yè)管理的途徑。
(四)加大宣傳力度的原則。在舊小區(qū)實行物業(yè)管理,有賴于廣大住戶的支持和配合。由于油田企業(yè)“老舊小區(qū)”人們自治自律意識不強(qiáng),對沿襲至今的福利管房已經(jīng)習(xí)以為常,對物業(yè)管理的認(rèn)識還存在一些偏見,沒有充分認(rèn)識到物業(yè)管理是城市管理的有機(jī)組成部分。
四、油田企業(yè)“老舊小區(qū)”的物業(yè)管理要建立健全組織機(jī)構(gòu),不斷加強(qiáng)監(jiān)督協(xié)調(diào)
在大量油田企業(yè)“老舊小區(qū)”,業(yè)主們同樣盼望有適合自己的物業(yè)機(jī)構(gòu)的相應(yīng)的服務(wù),他們迫切召喚“便民、利民、為民”的油田企業(yè)“老舊小區(qū)”物業(yè)管理模式。因此,企業(yè)應(yīng)加大對油田企業(yè)“老舊小區(qū)”改造的力度,實行綜合整治。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 企業(yè) 內(nèi)部控制
一、引言
改革開放以來，我國房地產(chǎn)得到了長足的發(fā)展，各種類型的房地產(chǎn)項目，如商業(yè)、住宅、物流園區(qū)等層出不窮。我國物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，雖然取得了一定的效果，但是由于行業(yè)分散以及日益激烈的市場競爭壓力等因素，導(dǎo)致我國大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展失衡。我國物業(yè)管理企業(yè)的興起是伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展而發(fā)展的。隨著住房商品化、城鄉(xiāng)居民住房改革的進(jìn)程，房地產(chǎn)與物業(yè)管理均為新生事物。為了配合房地產(chǎn)開發(fā)，最早的房地產(chǎn)開發(fā)商只能自行建立物業(yè)管理企業(yè)來服務(wù)于自身開發(fā)的房產(chǎn)。至今日，絕大部分房地產(chǎn)商開發(fā)樓盤后的首期開發(fā)商仍然是自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)或是長期合作企業(yè)。企業(yè)的低管理水平、傳統(tǒng)的經(jīng)營思維使得物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展受到了限制，企業(yè)競爭缺乏競爭意識。究其原因，主要是由于物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制比較薄弱，各項制度都不夠完善，從而造成了物業(yè)管理企業(yè)人員職責(zé)不明確、管理服務(wù)不到位、資產(chǎn)管理不嚴(yán)謹(jǐn)、會計信息不可靠等現(xiàn)象，造成了“住戶不滿、企業(yè)虧損”的雙輸局面。因此，對物業(yè)管理企業(yè)來說，加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高企業(yè)的競爭能力已經(jīng)迫在眉睫。
二、我國物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀分析
（一）物管企業(yè)內(nèi)部控制意識較差，內(nèi)部控制環(huán)境不理想
一方面，物業(yè)管理企業(yè)本身的地位相對而言有點(diǎn)兒尷尬，物業(yè)企業(yè)相關(guān)人員在定位上沒有正確認(rèn)識，總覺得自己是“配套”、“輔助”、“從屬”的，對于企業(yè)管理、業(yè)務(wù)開展積極性不大，客觀上導(dǎo)致了企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)缺乏動力。另一方面，較多的物管企業(yè)人員來自于房地產(chǎn)開發(fā)商，導(dǎo)致缺乏相應(yīng)的財務(wù)管理知識及經(jīng)驗，使得企業(yè)內(nèi)部缺乏財務(wù)控制意識。目前物業(yè)管理行業(yè)有關(guān)財務(wù)管理的制度仍不健全，管理者由于缺乏財務(wù)控制意識，其所獲得的財務(wù)信息并不能有效地反應(yīng)企業(yè)的經(jīng)營狀況。另一方面，企業(yè)職工是企業(yè)運(yùn)營的基礎(chǔ)，但是由于企業(yè)員工的跨行業(yè)問題以及內(nèi)部缺少對員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)等，導(dǎo)致從事財務(wù)工作的人員素質(zhì)普遍較低，無法勝任企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的工作。
（二）當(dāng)前物管企業(yè)內(nèi)部控制在風(fēng)險判斷方面存在缺陷
企業(yè)總是在市場環(huán)境中進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)的，自身也受到若干因素影響。這些因素中對于企業(yè)造成的不確定性，構(gòu)成了企業(yè)的風(fēng)險。良好的內(nèi)部控制可以使企業(yè)對于風(fēng)險有著預(yù)警與判斷，而當(dāng)前物管企業(yè)的內(nèi)部控制不完善，在風(fēng)險判斷方面也不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。譬如，就房地產(chǎn)開發(fā)的交房入伙而言，就需要物管企業(yè)建立與開發(fā)商相互配合的交房流程，使業(yè)主從入住起就建立良好的感受。物管企業(yè)的服務(wù)對象即業(yè)主是其收入的主要來源，如果房屋或基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)問題，會導(dǎo)致業(yè)務(wù)拒絕履行繳納管理費(fèi)業(yè)務(wù)等一系列的問題，企業(yè)無法回收資金，遭遇流動性風(fēng)險。企業(yè)由于自身控制的不足，缺乏有效的風(fēng)險應(yīng)對措施，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營的混亂，不利于企業(yè)的長期、健康發(fā)展。
（三）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制設(shè)計與執(zhí)行本身不完善
內(nèi)部控制的根本出發(fā)點(diǎn)是“內(nèi)部牽制”，即通過完善的流程控制、授權(quán)審批、人員分工、崗位不相容相分離，使企業(yè)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)、重要資產(chǎn)的管理在可控的范圍內(nèi)進(jìn)行，所有的業(yè)務(wù)，在內(nèi)部控制的框架內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)，確保企業(yè)的利益不受損失。而當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)由于攤子鋪得太大，服務(wù)性行業(yè)人員較多而相對素質(zhì)不高等原因，導(dǎo)致在制度上不完善，流程上不嚴(yán)謹(jǐn)，資產(chǎn)管理方面的不相容制度設(shè)計與實施都很差，導(dǎo)致企業(yè)在內(nèi)部控制方面存在著缺陷，整體上拉低了企業(yè)的管理水平，不利于企業(yè)長期的穩(wěn)健發(fā)展。
（四）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制缺乏戰(zhàn)略導(dǎo)向
由于外部環(huán)境的劇烈變化，使得行業(yè)競爭加劇，我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展面臨嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。發(fā)展戰(zhàn)略對企業(yè)來說有重要的意義，能夠為企業(yè)明確未來的發(fā)展方向以及主要目標(biāo)。但我國物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部控制時，卻忽視了企業(yè)的長期利益，轉(zhuǎn)而將內(nèi)部控制的成果與短期利益掛鉤。由于物業(yè)管理服務(wù)觀念固化、管理模式陳舊，大多數(shù)企業(yè)市場化程度很低。建管不分的體制影響了物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)化、市場化、公眾化。企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制的目標(biāo)是合理配置資源，但究其根本還是保證企業(yè)戰(zhàn)略的實現(xiàn)。企業(yè)的內(nèi)部控制被局限在企業(yè)分散的職能部門、流程以及工作范圍內(nèi)，無法將整個企業(yè)作為運(yùn)營主體加以控制。企業(yè)的內(nèi)控體系缺乏戰(zhàn)略的指導(dǎo)及支持，無法形成一個完善的、包容式的內(nèi)控體系，這些都限制了物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)控的有效性。
三、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制的措施
（一）提升物業(yè)管理人員意識，完善控制環(huán)境
物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營及其價值流轉(zhuǎn)每一環(huán)節(jié)都離不開財務(wù)的反映和調(diào)控，因此管理者要重視內(nèi)部的財務(wù)管控工作，而不僅僅是把它作為企業(yè)發(fā)展的一環(huán)。提高經(jīng)營者和員工的意識是加強(qiáng)內(nèi)部控制的保障。企業(yè)的經(jīng)營以人為本，其素質(zhì)不僅影響著工作的開展，還影響著企業(yè)文化的繼承和發(fā)展。因此對管理層而言，應(yīng)不斷加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)，認(rèn)識到財務(wù)管控在優(yōu)化企業(yè)流程、提高企業(yè)經(jīng)營效率等方面的作用。當(dāng)然管理層要以身作則，不斷完善內(nèi)部控制制度的同時，遵守其相關(guān)規(guī)定，為下屬樹立良好的典范。對員工而言，企業(yè)需配置有資質(zhì)的員工擔(dān)任會計工作，并在企業(yè)內(nèi)部通過培訓(xùn)、教育等方式分層次提高員工的素質(zhì)。
（二）強(qiáng)化物管企業(yè)內(nèi)部控制中風(fēng)險管理的職能
企業(yè)的經(jīng)營不可避免地會遭遇風(fēng)險，因此探析企業(yè)面臨的潛在風(fēng)險以及來源，進(jìn)行風(fēng)險管理已成為企業(yè)經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。風(fēng)險管理既包括對風(fēng)險的預(yù)測和評估，又包括在問題出現(xiàn)后采取的相關(guān)應(yīng)當(dāng)措施。對于同開發(fā)商與物管企業(yè)屬同一集團(tuán)的情況，物管企業(yè)應(yīng)就相關(guān)風(fēng)險點(diǎn)進(jìn)行溝通，并建立溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。對于非本集團(tuán)開發(fā)的房產(chǎn)，物業(yè)管理企業(yè)在接手物業(yè)之前，需對房地產(chǎn)開發(fā)商有相關(guān)的了解，包括其信譽(yù)、資金能力、以往的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營狀況等，從源頭來探求風(fēng)險。同時，物業(yè)管理企業(yè)將雙方的責(zé)任劃分清楚，如房屋質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)問題，責(zé)任不應(yīng)涉及到物管企業(yè)。通過責(zé)任劃分的方式避免房地產(chǎn)開發(fā)商將出現(xiàn)的“爛攤子”轉(zhuǎn)移給物管企業(yè)。業(yè)務(wù)是其主要收入來源，但是由于個人行為的不確定性，在此，物管企業(yè)放預(yù)防業(yè)主違反信用的情況出現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)可通過協(xié)議與房地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)成一致，即在簽訂房屋出售合同時，考察業(yè)主的支出能力等情況。由于業(yè)主的管理費(fèi)的拖欠，會導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂，給企業(yè)帶來損失。企業(yè)應(yīng)對業(yè)主的信用狀況進(jìn)行登記并追蹤，降低面臨各類風(fēng)險的可能性。
（三）強(qiáng)化內(nèi)部控制的關(guān)鍵是重在建設(shè)
由于物業(yè)管理公司是進(jìn)駐到房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的產(chǎn)業(yè)中進(jìn)行業(yè)務(wù)工作，兩者的獨(dú)立性使得物業(yè)管理工作在此種情況下更應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營的內(nèi)部環(huán)境，改善企業(yè)經(jīng)營狀況。首先，物管企業(yè)應(yīng)完善內(nèi)部控制制度，通過參考標(biāo)桿企業(yè)，制定相關(guān)的制度與流程，并嚴(yán)格貫徹。其次，結(jié)合本企業(yè)的風(fēng)險點(diǎn)、關(guān)鍵控制點(diǎn)，切實設(shè)計、執(zhí)行授權(quán)審批、不相容職務(wù)相分離制度，使企業(yè)的業(yè)務(wù)始終可控。
（四）建立基于戰(zhàn)略導(dǎo)向的內(nèi)部控制
物業(yè)管理企業(yè)在變化的社會環(huán)境中，要想優(yōu)化資源配置，提高經(jīng)營效率，企業(yè)的內(nèi)控控制就必須以企業(yè)的戰(zhàn)略為導(dǎo)向，全方位、全過程地對企業(yè)經(jīng)營進(jìn)行管控。企業(yè)的內(nèi)控上升到戰(zhàn)略層面，這就要求企業(yè)在內(nèi)控時要摒棄以往的只專注于企業(yè)的某個部門，只重視短期利益的情況，轉(zhuǎn)而將內(nèi)控貫穿到企業(yè)內(nèi)部的各個領(lǐng)域，包括采購、生產(chǎn)、財務(wù)、營銷等方面。建立基于戰(zhàn)略導(dǎo)向的內(nèi)部控制即將戰(zhàn)略作為內(nèi)控的核心，通過制定與實施企業(yè)的內(nèi)控戰(zhàn)略，并將戰(zhàn)略融入到企業(yè)內(nèi)控的各個層面，通過這樣的無縫連接控制各層級的風(fēng)險的，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的協(xié)調(diào)。因此內(nèi)部控制應(yīng)由多層次的控制構(gòu)成，包含多層次目標(biāo)組成的目標(biāo)體系，基于戰(zhàn)略對目標(biāo)進(jìn)行管控極為關(guān)鍵。通過發(fā)揮基于戰(zhàn)略導(dǎo)向的內(nèi)部控制，從根本上保障戰(zhàn)略制定與實施、促進(jìn)和激勵，以及預(yù)防和糾正等，以促進(jìn)企業(yè)的生存和健康可持續(xù)發(fā)展。
四、結(jié)論
物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)生、發(fā)展與完善是隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展的。隨著我國城鄉(xiāng)比重變化與城鎮(zhèn)化進(jìn)程，物業(yè)管理的覆蓋面也必然越來越廣，人民群眾對物管水平的要求也越來越高。而物管企業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中典型的服務(wù)業(yè)，也是典型的薄利行業(yè)。因此，強(qiáng)化內(nèi)部控制，完善內(nèi)部控制，通過內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險控制、制度建設(shè)、戰(zhàn)略導(dǎo)向等，來實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制的優(yōu)化與提升，對于物業(yè)管理企業(yè)乃至房地產(chǎn)行業(yè)本身的健康發(fā)展，有著重要的現(xiàn)實意義。
參考文獻(xiàn)：
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1.1選題研究的背景、目的、方法。我國物業(yè)管理是一個新興開展的行業(yè)，其未來發(fā)展有著很大的遠(yuǎn)景。近30年來，我國商品經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮，物業(yè)管理行業(yè)也伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向規(guī)模化、社會化。我國物業(yè)管理行業(yè)不再局限于一線城市的定位發(fā)展，而開始走向全國化，越來越多的縣級城鎮(zhèn)也開始引入物業(yè)管理。物業(yè)管理已經(jīng)成為屋宇價值的20%~30%，屬于房屋價值的一部分。但是，隨著該行業(yè)的逐步擴(kuò)大，越來越多的物業(yè)管理公司選擇與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，卻因為種種問題停滯不前，甚至導(dǎo)致虧損，加上其發(fā)展方向模糊，房地產(chǎn)企業(yè)對物業(yè)管理行業(yè)不夠重視，無法妥善處理與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系等等一系列問題仍然是阻礙其發(fā)展的主要原因。所以本文通過重點(diǎn)研究房地產(chǎn)企業(yè)與物業(yè)管理的關(guān)系，詣在使房地產(chǎn)工作者認(rèn)識到物業(yè)管理的重要性，必須認(rèn)真徹底貫實物業(yè)工作在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，使我國物業(yè)管理行業(yè)的未來發(fā)展得以進(jìn)入一個全新階段。本文研究方法有：（1）實證分析。通過以深圳市國匯通投資有限公司和其旗下物業(yè)管理公司為例，與目前的房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)做出比較，同時對比該公司發(fā)展物業(yè)前后的基本狀況，得出物業(yè)管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的結(jié)論。（2）數(shù)據(jù)分析。本文通過分析深圳市國匯通投資有限公司及其旗下物業(yè)管理公司2014~2016年的經(jīng)營數(shù)據(jù)，得到每年的年利潤率數(shù)額，再將兩方數(shù)據(jù)作為對比，得出相對應(yīng)結(jié)論。使本文擁有可靠的數(shù)據(jù)支撐，更具真實性。1.2理論綜述。在我國的《物業(yè)管理條例》中，關(guān)于物業(yè)管理的定義是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動①。學(xué)者原春梅在“淺議物業(yè)管理對房地產(chǎn)價格的影響”中對于物業(yè)管理與房地產(chǎn)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)做出了三個總結(jié)。一是物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)效果對房產(chǎn)價格有一定影響。二是物業(yè)管理對房地產(chǎn)銷售價格有一定影響。三是物業(yè)管理對于房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)也有一定影響②。國外學(xué)者AliceChristudason在“LegislatingforenvironmentpracticeswithinresidentialpropertymanagementinSingapore”提出物業(yè)管理是可以改善新加坡不可持續(xù)發(fā)展現(xiàn)狀的催化劑，并對英國和美國的綠色實踐進(jìn)行了簡要對比。為推動綠色物業(yè)管理更好的發(fā)展，實現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益做出了貢獻(xiàn)③。
2物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀
2.1國內(nèi)外物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀分析。根據(jù)社會調(diào)查，目前為止我國已超過6萬家物業(yè)管理公司，相關(guān)從事人員有600多萬人，住宅類物業(yè)管理面積達(dá)到120多億平方米。城鎮(zhèn)物業(yè)管理的覆蓋率已達(dá)到50%以上，其中北上廣深等一線城市更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過50%。物業(yè)管理已走向規(guī)模化，跨及多個領(lǐng)域，成為推進(jìn)著我國城市GDP比重的增長的新興行業(yè)④。至于國外物業(yè)發(fā)展水平，相對于中國屬于比較先進(jìn)發(fā)達(dá)。例如美國的物業(yè)，就已經(jīng)達(dá)到世界領(lǐng)先水準(zhǔn)。尤其是在法律法規(guī)這一塊，擁有比較完善的物業(yè)法律作為保障。有一些發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理發(fā)展起步早，在管理智能化領(lǐng)域已有充足的經(jīng)驗。例如新加坡、美國、歐洲等國家和地區(qū)。近年來，歐美國家的住宅小區(qū)的智能化基礎(chǔ)配置逐漸走向完善，物業(yè)開始趨向智能化管理。AbbasElmualim對計算機(jī)輔助物業(yè)管理的機(jī)會也進(jìn)行了深度研究。與世界物業(yè)的信息化和智能化發(fā)展比起來，我國的物業(yè)管理仍然處于初級階段。2.2深圳市國匯通投資有限公司的物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀分析。深圳市國匯通投資有限公司是于2012年在深圳市寶安區(qū)成立的一家從事房地產(chǎn)運(yùn)營的公司，經(jīng)過5年的快速發(fā)展成為深圳市具有影響力的房地產(chǎn)企業(yè)，擁有良好的口碑和穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。該公司主要從事于地產(chǎn)投資開發(fā)以及房地產(chǎn)建筑項目投資，同時也從事物業(yè)管理，物業(yè)升級改造，其旗下同時擁有一家國匯通物業(yè)管理子公司。此外，該公司雖發(fā)展迅速，但仍處于前期階段。許多方面尚未成熟，存在不少問題。
3深圳市國匯通物業(yè)管理有限公司存在的問題
深圳市國匯通物業(yè)管理有限公司成立于2013年，隸屬于深圳市國匯通投資有限公司，具有獨(dú)立法人資格，是深圳市乙級物業(yè)管理單位。和大多數(shù)物業(yè)管理公司一樣出現(xiàn)了各種問題亟待解決。雖然與業(yè)主簽訂了合同，并且該公司也制定了一系列的服務(wù)規(guī)范尺度，例如微笑接待業(yè)主，耐心回答業(yè)主問題等等。但大多數(shù)都沒有真正落實，不僅缺乏服務(wù)意識，服務(wù)水平也無法達(dá)到業(yè)主要求，拖延維修時間造成額外損失，與業(yè)主產(chǎn)生矛盾，甚至口角沖突的事件屢屢頻發(fā)，有的甚至導(dǎo)致業(yè)主拒交、拖交管理費(fèi)，這樣的情況直接影響了物業(yè)的形象建設(shè)。一般的物業(yè)管理公司工作人員通常是朝九晚六，即早上九點(diǎn)上班，晚上六點(diǎn)下班。業(yè)主離開小區(qū)去上班時，物業(yè)人員來到小區(qū)上班，而業(yè)主下班回到小區(qū)時，物業(yè)人員卻下班離開小區(qū)，到周末雙休時，物業(yè)人員也是休息日。如此一來當(dāng)業(yè)主有需要的時候卻找不到工作人員，使得物業(yè)人員無法及時準(zhǔn)確地了解業(yè)主需求，并服務(wù)于業(yè)主，由此導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)的滿意度降低。許多的物業(yè)公司都出現(xiàn)過類似問題，物業(yè)管理處未通過協(xié)商，徑自提高了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或者以其他理由擴(kuò)大收費(fèi)范圍，增加收費(fèi)項目。該公司曾以小區(qū)停車位緊缺為由，將臨時停車費(fèi)提升至10元/時，后來由于太多業(yè)主投訴反對，才降低了停車費(fèi)費(fèi)用。這樣不規(guī)范的收費(fèi)引起業(yè)主不滿，使原本就難收的管理費(fèi)難上加難，加之物業(yè)管理成本太高，收費(fèi)太難，導(dǎo)致營運(yùn)資金缺乏等問題。
4深圳市國匯通物業(yè)管理有限公司對存在問題解決對策
近幾年，經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅小區(qū)的投資比重上升，相對的高檔小區(qū)、別墅公寓所占比重有所降低，國匯通應(yīng)采取相對應(yīng)的措施，例如添加一些較低價位的、小型的房屋供應(yīng)數(shù)量，合理調(diào)整自身房屋供應(yīng)的結(jié)構(gòu)。與此同時，企業(yè)還應(yīng)注重自己的品牌定位，打造富有個性化的口碑，例如“深圳市最具綠色生態(tài)健康小區(qū)”這樣的品牌定位去吸引消費(fèi)者，運(yùn)用品牌戰(zhàn)略來開拓市場。國匯通物業(yè)管理公司必須制訂一系列的專屬規(guī)章制度，加強(qiáng)對物業(yè)人員的管理。建立以人為本的服務(wù)準(zhǔn)則，樹立員工正確的服務(wù)觀念。可以借鑒一些知名度比較高的物業(yè)公司，如長城物業(yè)，中海物業(yè)等，適當(dāng)參考其管理制度，在服務(wù)質(zhì)量上必須要有所完善，同時也要深入培養(yǎng)工作人員的服務(wù)意識，訓(xùn)練出具有專業(yè)服務(wù)和技能的員工團(tuán)隊。除此以外，要特別注意嚴(yán)格規(guī)定員工必須文明用語，維護(hù)公司自身的文明形象，切不能做有損壞公司形象的事⑤。在工作日，國匯通物業(yè)管理公司可以盡量分散人員工作時間，運(yùn)用兩班倒或者三班倒的策略，將上班時間提前一個小時左右，下班時間推遲至晚上九點(diǎn)。提前上班的工作人員提前下班，推遲下班的人員也推后上班時間。周末可以采取周日單休、周六調(diào)休的策略，并且保證大多數(shù)時候管理處至少有一個工作人員在場。這樣一來，便可以及時為業(yè)主答疑解惑，確保業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度不會有所下降。國匯通物業(yè)管理公司都存在著收費(fèi)難的困境，這主要?dú)w因于公司收費(fèi)制度不夠規(guī)范，有的甚至出現(xiàn)多收費(fèi)、亂收費(fèi)的現(xiàn)象。為了避免這一現(xiàn)象的發(fā)生，其一，物業(yè)公司制定一系列的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并將其置于顯而易見的地方，使業(yè)主能夠一目了然。并且嚴(yán)格按照該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定收取管理費(fèi)，不多收也不少收。其二，物業(yè)公司健全自身收費(fèi)管理系統(tǒng)，改善以往傳統(tǒng)的財務(wù)收支統(tǒng)計方法，加強(qiáng)財務(wù)上的管理。還可以利用預(yù)付費(fèi)管理系統(tǒng)，鼓勵業(yè)主提前按時繳清費(fèi)用，而不必上門逐戶催收管理費(fèi)。其三，要避免出現(xiàn)營運(yùn)資金缺乏的問題，除了將收費(fèi)透明化以外，還應(yīng)該節(jié)約勞動力成本，開源節(jié)流，加強(qiáng)財務(wù)管理⑥。
5結(jié)語
