發布時間：2024-04-12 10:57:55
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房產證相關法律法規樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
一、始終圍繞中心，把握普法教育重點內容
1．強化黨的十精神的學習宣傳。堅持以黨的十精神統攬、指導、推進普法依法治理工作，深入學習、宣傳、貫徹黨的十關于“全面推進依法治國”和“加快建設社會主義法治國家”的一系列重要部署，大力弘揚社會主義法治精神，進一步樹立社會主義法治理念，不斷增強全社會學法遵法守法用法意識。
2．加強憲法意識和憲法權威的學習教育。貫徹落實在首都各界紀念現行憲法公布施行30周年大會上的重要講話精神，切實加強憲法學習宣傳，廣泛普及憲法知識，提高全民的憲法意識，進一步在全社會形成崇尚憲法、遵守憲法、維護憲法權威的良好氛圍。
3．及時宣傳普及新頒布或修訂的重要法律法規。結合實際，2013年全縣公民中重點開展憲法、民事訴訟法、精神衛生法、社會保險法、省審計條例等“四法一條例”的宣傳普及。我局通過采取安排自學、集中培訓、舉辦講座、組織考試和知識競賽等多種形式，切實提高新頒布或修訂的重要法律法規的宣傳普及實效。
4．繼續深入學習宣傳房地產管理相關法律法規。繼續加強對《物權法》、《城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《房地產開發經營管理條例》、《物業管理條例》等法律法規的學習宣傳，強化市場主體遵紀守法、誠實信用的理念，加強誠信體系建設。加強對商品房預（銷）售過程的監督管理，堅決打擊捂盤惜售、囤集房源、哄抬房價、不實價格和銷售進度信息等欺詐行為，提高交易信息透明度，維護買賣雙方合法權益，減少消費糾紛，引導市場健康發展。
5．結合法制宣傳教育，深入開展依法治理。要進一步完善行政執法責任制、行政執法資格認證制、行政執法評議考核制和行政執法過錯責任追究制，建立權責明確、行為規范、監督有效、保障有力的行政執法體制。要圍繞城市房屋拆遷、房地產市場等社會熱點、難點問題，深入開展專項治理活動。要積極探索推進行業依法治理的實踐形式，鼓勵公民積極參與公共管理，促進依法行政和依法管理。
二、立足于深化依法治理工作，提高全局依法執政管理能力
6．加強對領導干部法制宣傳教育，著力提高依法執政、依法決策、依法管理的能力。領導干部帶頭學法用法，熟悉房地產管理相關各項法律法規，熟悉行政執法責任制和行業依法治理的相關制度，不斷提高依法管理經濟和社會事務的能力，規范決策、管理和服務行為。
7．加強干部法制宣傳教育，著力提高依法行政能力。培養干部牢固樹立有權必有責、用權受監督、違法要追究的觀念。組織好干部年度法制學習培訓和考試工作。同時將對干部學法用法情況進行定期檢查，并列入年度考核的一項重要內容。干部要依照有關規定參加通用法律法規的考試，考試成績作為年度考核、任職、定級和晉升職務的重要依據。
8．加強行政執法人員法制宣傳教育，著力提高依法行使公共全力的能力。行政執法人員應熟練掌握和運用與執法工作相關的公共法律法規和房地產專業法律法規，按照法定程序執法，合理使用自由裁量權，確保嚴格執法、公正執法、文明執法。
9．法制教育與法治實踐相結合。學法的目的在于守法和用法。嚴格依法辦事是最生動的法制教育和法治實踐。堅持把學法、用法、守法相結合，深入開展多層次全方位的依法治理。
三、立足于堅持服務以人為本，對不同對象進行法制宣傳教育工作
10．推進“法律進機關”活動。緊緊圍繞房地產相關法律法規政策這一中心學習任務前提下，依據制定普法行事歷日程，安排全體職工集中學習，組織不少一次集中法制學習。
11．推進“法律進小區”活動。配合社區中心工作，利用舉辦各種宣傳活動的機會，組織“法律進小區”宣傳活動，動用干部職工，在小區設立咨詢服務臺、懸掛宣傳橫幅、制作展板、現場答議、免費發放宣傳資料，為群眾送上了形式多樣的法律法規宣傳套餐。
在人民愈發重視法律的社會中，合同的地位越來越不容忽視，合同協調著人與人，人與事之間的關系。擬定合同的注意事項有許多，你確定會寫嗎?以下是小編為大家推薦的關于一些房地產認購協議書，希望能幫助到大家!
房地產認購協議書1出賣人(甲方)： 身份證：
買受人(乙方)： 身份證：
甲乙雙方就房屋買賣事宜，依據《合同法》、《物權法》等相關法律法規，并經雙方友好協商，達成如下合同條款：
一、甲方自愿將坐落于合肥市 區路 小區 號樓單元室(建筑面積平方米，產權證號)房地產出賣給乙方，并將與所出賣該房產的相關的土地使用權同時出賣給乙方(附房產證復印件及該房產位置圖)。
二、雙方議定上述房地產及附屬建筑物(如有)總價款為人民幣大寫 (小寫： )。
三、乙方在簽訂本合同時，支付甲方房款 元(其中房屋總價款的20%作為定金，剩余部分作為預付款)。
四、甲方保證該房產合法、權屬清楚，不得有任何除甲方以外的第三人主張該房產的合法權利，并不得在本合同簽訂后又與其他方簽訂關于本合同所記載的房屋的買賣合同并辦理過戶手續。
五、自本合同簽訂之日起三個月內，甲方須將房屋過戶給乙方(包括房產證、土地證等證件)，如遇特殊情況，雙方協商后可延期，但延期不得超過一個月。
六、房屋的相關產權證明辦理完過戶手續后十日內，甲方應將將水、電、氣、有線電視等相關附屬設施過戶給乙方。
七、辦理房產證過戶所應繳納的稅、費均由乙方承擔，但不包含甲方房屋貸款費用，且過戶前甲方必須結清該房屋銀行剩余貸款。
八、雙方約定，自本合同簽訂之日起三日內，甲方即將該房屋交由乙方占有使用，同時，甲方須將水、電、氣、有線電視等附屬設施的費用結清。
九、違約責任：甲乙雙方應自本合同簽訂之日起，嚴格履行本合同，不得違約。如甲方違約，則須雙倍返還乙方已付定金，同時返還乙方所支付的預付款，乙方違約，則甲方有權沒收乙方所付定金。
十、雙方約定其他事項：
十一、本合同未盡事宜，甲、乙雙方可以合同附件形式另行約定，約定條款與本合同具有同等效力。
十二、本合同履行中如發生爭議，雙方應通過協商解決，協商解決不成，可向合肥市瑤海區人民法院起訴。
十三、本合同正本一式三份，甲方執一份，乙方執一份，房地產管理部門一份自雙方簽字之日起生效。
甲方： 乙方：
電話： 電話：
年 月 日 年 月 日
房地產認購協議書2甲方：
乙方：
依據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規之規定，買賣雙方本著平等、自愿、協商一致的原則，就房屋買賣有關事項，達成如下協議：
1、乙方購買甲方合法擁有的座落在___鎮___小區___號樓___單元___室，建筑面積為___平方米的房產一套。
2、雙方議定上述房產出售價格為人民幣(大寫)___萬元整(小寫￥___元整)。
3、甲方于20
年 月 日收到乙方定金人民幣(大寫)___萬元整(小寫￥___元整)。(另附收據)
4、甲方負責為乙方辦理房屋過戶手續，(契稅完稅憑證、房產過戶證明、房屋所有權證書等)，辦理手續時間不得超過半年，否則按甲方違約處理。
5、甲方將過戶手續辦理完成后，交于乙方認定手續齊全后，乙方一次性將房屋余款(大寫)___萬元整(小寫￥___元整)交付甲方(另附收據)，甲方將房屋按時交付乙方。
6、本合同簽訂后，雙方不得違約，如有一方違約，則付給對方違約金人民幣___萬元整(小寫￥___元整)。
7、甲方保證出售房產符合國家房產的規定，并保證產權清晰，無抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實有效，不含虛假內容，若有違反上述約定造成的責任由甲方承擔。
8、本合同履行過程中，如發生爭議，甲乙雙方應協商解決，解決不成時，可向有關有管轄權的人民法院起訴。
9、本合同經甲、乙雙方簽字之日起即生效。
10、本合同共2頁，一式2份，甲、乙雙方各執一份，均具有同等法律效力。
甲方：_____________________乙方：_____________________
身份證號：__________________身份證號：__________________
身份證號：__________________身份證號：__________________
簽約日期：_____年___月___日簽約日期：_____年___月___日
房地產認購協議書3甲方(出售人)：_____________
乙方(認購人)：_____________
丙方(經紀機構)：___________
乙方經過了解，有意向購買甲方開發建設的________________物業(以下簡稱“該物業”)。其建筑面積___________平方米，套內建筑面積____________平方米，認購價￥____________(大寫：________)。《商品房預售許可證》號：________________。
經與甲方協商，達成以下協議：
1、甲乙雙方在簽訂本認購書時，乙方愿意支付￥_______________(大寫：____________________)給甲方作為認購該物業的訂金。
2、乙方應于本認購書簽訂后______日內(即____年____月____日起，至____年____月____日止)到____________簽訂《商品房買賣合同》。
并帶上如下證件和資料：
(1)本認購書。
(2)身份證明原件和復印件。
3、訂金退還與不退還的約定。
如甲乙雙方在約定的時間內簽訂《商品房買賣合同》，訂金抵作購房價款。如甲乙雙方在約定簽訂《商品房買賣合同》的時間內，甲方已將物業另售他人，甲方應雙倍返還乙方已付訂金。如乙方在約定的時間內不前來協商簽訂《商品房買賣合同》，訂金不予退還，甲方可將該物業另售他人。如甲乙雙方在約定的時間內，對《商品房買賣合同》的條文未能協商一致的，甲方應將訂金退還乙方，甲方可將該物業另售他人。
4、甲乙雙方如需變更本協議內容，應協商一致，并簽訂書面補充協議。
5、乙方如對所購物業了解清楚，有購買意向，甲方或乙方均可要求與對方直接簽訂《商品房買賣合同》。
6、甲方如委托房地產經紀機構銷售的，經紀機構應作為丙方在本認購書上簽章。
本認購書一式____份，具有同等法律效力。其中甲方持____份，乙方持____份，丙方持____份。
甲方(簽章)：____________
乙方(簽章)：____________
丙方(簽章)：____________
簽訂日期：___年___月____日
房地產認購協議書4購買方(甲方)：
方(乙方)：
經甲乙雙方協商，自愿達成如下協議：
一、甲方經過對珠海市 (建筑面積 m2，其中附屬面積 m2)的詳細考察，確定購買該房屋，并全權委托乙方購宜。
二、乙方甲方購買該房屋的單價為 元/ m2，實付房款(小寫) 元，(大寫) 拾 萬 仟 佰 拾 元(含傭金，不含交易稅費及按揭費用)。
三、簽訂本合同時，甲方即付認購金 元，并于 年 月 日前來辦理按揭申請手續和交清首期房款 元。否則按甲方棄權處理，并不得要回認購金。
四、甲方要求乙方擔保并向銀行申請二手樓宇按揭服務，要求借款金額為 元，還款期限為 年(以銀行實際批核為準)。
五、甲方須如實填寫按揭申請材料交由乙方遞交按揭銀行，若銀行同意按甲方申請的按揭事項，甲方必須及時到銀行辦理按揭手續，并簽訂《房地產買賣契約》，同時繳納過戶時政府規定應由買方交納的稅費以及按揭借款之評估費、保險費、抵押登記費、律師費、公證費。
六、若甲方不供房款超過三個月，乙方有權協助按揭銀行處分該房屋。
七、若發生下列情形之一時，乙方須將認購金扣除評估費和總房款的0。5%的手續費后二個工作日內退還甲方。
A、按揭銀行不同意為該房屋的交易提供按揭服務;
B、按揭銀行同意提供借款的額度或年限，低于甲方要求的借款額度或年限而導致該房屋實際不能成交。
八、本合同一式二份，甲乙雙方各執一份，簽名或蓋章即時生效，均具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產認購協議書5甲方：
乙方：
現就甲方借用乙方名義購宜，在平等、自愿的基礎上，經充分協商達成如下協議，望共同遵守：
一、甲方借用乙方名義購買的房屋位于
二、上述房屋的買賣合同以乙方名義簽訂后交由甲方持有和保管，以后關于該房屋取得的一切手續、資料包括但不限于房產證、土地使用證、完稅證明、交款憑證等均由甲方持有和保管。
三、甲方保證乙方因代為甲方購買該房屋產生的購房款及還貸、中介費、抵押費、保證金、稅收等一切費用均由甲方承擔，乙方不承擔任何費用，該房屋的所有權也歸甲方完全所有。甲方享有該房屋的占有、使用、收益及處分的權利，乙方對受甲方委托購買的房屋無權行使甲方享有的前述權利，亦不得對受甲方委托購買的房屋進行侵占、破壞、轉讓、出租、抵押及贈與等。
四、甲方如需在取得該房屋的房產證前轉讓該房屋，乙方應當協助甲方辦理更名手續。如因房屋質量問題及房屋買賣合同問題而導致訴訟，乙方應配合甲方辦理相關訴訟程序，所有涉及轉讓及維護該房屋的相關費用均由甲方承擔。
五、甲方如不需在取得該房屋的房產證前轉讓該房屋，那么房屋產權證暫辦至乙方名下，產權證由甲方保管。待甲方需要辦理過戶手續時按照甲方的指示過戶到甲方或甲方指定的其他人名下。
六、該房屋交付時由甲方收房;甲方對該房屋進行的裝修及在該房屋內添置的所有家具、家電及所有物品等均由甲方所有。
七、乙方為合法夫妻關系，乙方已經對該協議進行了充分了解，甲方只是借用乙方的名義購買房屋，該房屋的所有權益與乙方無任何關系，并保證乙方的利害關系人不得就該房屋主張任何權益。
八、如因乙方替甲方購買該房屋，乙方再行購買其他房屋時額外支付的費用由甲方替其承擔。
九、本協議如需要補充，另行協商達成的協議與本協議具有相同的法律效力。
十、本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份;本協議自雙方簽字或按印之日起生效。
甲方：
[論文關鍵詞]單位集資房 權屬 糾紛 權益保障
近年來，我國房地產市場呈現出迅速繁榮發展的趨勢，商品房的價格持續攀升，居高不下。介于此，單位集資建房的政策對改善部分行業職工住房緊張的狀況起到了一定的緩解作用，但是由于單位集資房權屬不明而產生的法律糾紛也日益增多。2007年我國頒布并實施了《中華人民共和國物權法》，進一步確保了公民的不動產合法權益。
一、單位集資房的權屬
（一）興建單位集資房的主要土地來源
國有土地使用權的設立包括出讓和劃撥兩種方式。單位集資房的興建，在建設用地的取得上，采取劃撥方式，建房用地主要為單位申請的劃撥土地中的自用存量用地。
通過劃撥方式取得的土地使用權，除法律、法規另有規定外，沒有明確的使用期限，無須支付土地使用權出讓金，同時，除符合法律規定外，也不得轉讓、出租和抵押。
（二）單位集資房的房屋所有權歸屬
單位集資房是在特定的歷史下產生的特定的產權形式，我國傳統的民法理論并沒有包含這種形式。由于單位集資房的特殊性，集資職工究竟對集資房享有什么樣的權利？筆者認為，參與集資建房的職工，對集資所建房屋，享有部分產權或有限產權。所謂部分產權或有限產權是與所有權相對而言的，它是指參與集資建房的職工對所建房屋享有占有、使用、有限的收益和處分權。有限的收益和處分權主要表現為對集資房屋除享有占有、使用權外，還可以繼承，也可以出租和出售，如果出租或者出售，該職工所在單位享有有限承租或購買權，出租和出售所得的收益，由單位和集資職工按出資比例進行分配。
職工以市場價購買的單位集資房，產權完全歸個人所有。這與一般的商品房買賣類似，職工付足了價款取得住房的完全產權。對這類住房可以依法進入市場流通，在按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。
職工以成本價購買的住房，職工一方面支付了成本價格，另一方面又享受了一定的優惠，因此產權歸個人所有，但受到一定的限制。這類住房一般在住用5年后可以依法進入市場。職工出售房屋所得，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。
職工以標準價購買的住房，只能享受部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權。產權比例按照售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年后方可進入市場，在同等條件下，原單位有優先購買、租用權，原售房單位已撤銷的，當地人民政府房產管理部門有優先購買、租用權。售、租房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，單位和個人按各自的產權比例進行分配。
二、單位集資房在建設和交易過程中產生的糾紛類型
（一）單位與單位之間的糾紛
單位集資建房本是為困難單位的困難職工解決住房問題的。但是在實際操作過程中，如果仔細審視單位自建房的主體，就會發現能夠輕松自建房的“單位”，基本上是清一色的壟斷企業或國有企業，而“其他單位”雖然有優惠政策，卻面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。有的單位也通過“定向開發”、“委托代建”、“團購”等形式，變相搞集資建房。這些不良行為導致了單位與單位之間公平競爭機會的淪喪，不僅引發單位與單位之間的糾紛，更甚至成了滋生腐敗的溫床。
（二）單位與職工之間的糾紛
在實踐過程中，常存在有的單位集資房行為不規范，大多未經過政府房改辦批準，即將職工集資款自行購地建房的現象，然而實質上卻是變相進行房地產開發經營。其所購的土地因未取得使用權就用于建房，致使土地權屬有爭議，建房用地不能落實，從而引起糾紛；有的單位購買集資建房的土地遠離市區，不具備開發建設條件，集資款已用于購地，土地卻不能規劃分割給集資人進行開發建設，集資人由于交了款長期得不到土地及房屋，紛紛要求退地還款而發生糾紛；有的集資單位將集資款挪作他用導致中途停工，建房逾期太長，集資人起訴要求還款。這些都使得參與單位集資建房職工的權益無法得到切實有效的保障，從而糾紛不斷。
（三）職工與職工之間的糾紛
按照國家的政策原意，單位集資房屬于經濟適用房范疇，應該是面向中低收入的職工，建筑標準較低，但是單位集資房的建筑標準往往很高，有的甚至可以和高檔商品房相媲美。而且單位集資房往往根據職務級別等來進行分配，職務高者可以享受建更大房子的特權，這樣一來，集資房也成為了領導者為個人謀利的工具。能爭取到集資建房政策的單位，房子還沒有開建，只要把房號一轉手，就可獲利幾萬元，然而真正需要住房的困難職工家庭的住房問題得不到解決。
（四）職工與單位外部第三方之間的糾紛
房屋價格不斷上漲的今天，多少人望著商品房價興嘆，然而單位集資房的價格較于商品房價格則優惠甚多，于是這一因素成為了單位集資房指標買賣的市場需求，在利益的驅使下，擁有購買單位集資房資格的單位職工大多是將集資房指標在建集資房或是已竣工但未辦理房產證的集資房對外進行轉讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉讓協議書》，然而這《房屋轉讓協議書》的效力如何法律并未作出明確規定。協議書里多約定了附條的權利義務，一般約定由轉讓人在取得房屋產權后向買受人履行交付房屋及協助辦理產權手續等義務。但因集資建房政策本身的特殊性和地方規章條例的限制，職工從出賣房屋到取得產權一般要經過一段過渡時期，有的長達數年，這就導致了職工購房權益保障的不穩定性。再加上房價持續飛漲，出賣房屋時的價格與取得產權時的房屋價值往往產生較大的落差，出于利益驅使，參與購買單位集資房的職工反悔，以不具備相應房屋產權證書的房地產禁止轉讓、未辦理相應原產權轉移登記手續、未經單位同意（集資建房的單位往往與購房職工作出限制性約定，要求不得轉賣、轉讓、出租集資房）、未征求集資房的共有權人同意屬擅自轉讓等理由主張合同無效，要求實際購房人退房或是拒不履行合同約定的義務。由于實際購房人不能接受房屋轉讓方退房或是拒不履行合同約定的義務的主張，特別是當房屋轉讓協議是在親友之間簽訂、投資機會稍縱即逝時便更是如此，實際購房人一般都會要求繼續履行合同，從而產生職工與第三方的買賣糾紛.
三、單位集資房產生糾紛的原因分析
（一）單位集資房產權是有缺陷的物權
房屋產權從其法律性質來看是物權，即民事主體依法對特定的物進行管領、支配并享受物之利益的排他性權利。因此，首先，房屋產權是一種絕對權或對世權，即以不特定的任何人為義務主體的民事權利；其次，房屋產權以特定的、獨立的、有形的物為客體；再次，房屋產權以對物進行支配并享受其利益為內容；最后，房屋產權具有排他性等物權的基本特征。但是單位集資房的產權在房改的過程中基于歷史和現實的因由，不是完全的物權，存在著顯在和潛在的缺陷。
（二）單位集資房的產權主體多元化
按民法經典理論，一般來說，物權包含的所有權、債權講求一物一權，產權人的確定應該是十分明晰的。要么就是一人獨享的排他性的獨占，要么就是一人以上的多人共同共有或是按份共有。一人或數人因買賣、轉讓或贈與等方式通過登記交付明示取得產權，不會出現產權人難以確定或有爭議的例外情形。然而單位自建房則是單位與個人各享有部分產權，其產權帶有極大的不確定性，使得產權人缺乏統一的意志、利益和行為，物權的獨立性、完整性和支配性難以實現。
（三）單位集資房在產權的處分和交易方面備受限制
這主要是指產權在交換過程中受到的不同于一般房屋產權交易的限制。房改房產權交易的限制主要是由政策加以規定的， 例如售房價格遠低于普通商品房，享受多種優惠和折扣；交易對象也由各種地方政策、單位制度加以嚴格的限制等。并且，單位集資房產權在享有所有權的出售、轉讓、租賃、繼承、贈予權益時附加了許多限制條件， 在上市時間、交易對象和合理收益等方面嚴格限制產權人自由處分的權利。例如， 單位集資房出售單位具有優先購買權等。
（四）單位集資房購房對象的特殊性導致糾紛的產生
與現行有關貨幣分房的政策接軌，參與單位集資建房的對象應為：該單位中住房面積尚未達到職工購房補貼面積標準的中低收入職工家庭。在這些對象中的無房戶、危房戶、住房困難戶應予優先照顧。就參與單位集資建房的項目而言，所有人是參與單位集資建房的全體職工，而實施單位集資建房項目的單位則應切實做好相關的組織工作，并代辦立項、規劃、土地劃撥審批和方案申報等項手續，以保證其順利實施。
但是在實踐中，由于房價持續飛漲，單位集資建房的價格相較于商品房的價格較低，大有優惠的差價存在，所以部分單位的某些職工在利益的驅使下，將購買單位集資房的指標在建集資房或是已竣工但未辦理房產證時對外進行轉讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉讓協議書》，然而這《房屋轉讓協議書》的效力如何法律并未作出明確規定，此時在客觀事實上便產生了“潛在的單位集資房購房人”。也可以認為擁有購買單位集資房特定資格的該單位職工僅僅為“名義上的購房人”，而實際出資購買該集資房的購房者，即“實際的購房人”，并不具備參與集資建房資格。名義購房人在與實際購房人簽訂看所謂的《房屋轉讓協議書》之后，約定待此單位集資住房5年后可依法進入市場交易之時，再進行過戶。然而，這種交易行為在我國現行法律法規中仍屬于灰色地帶，各項法律法規對此類行為是否合法并未作出明確規定。
四、如何有效地保障購房者權益
（一）明晰單位集資房購房者所購房屋的產權歸屬
為了切實保障單位在集資房購房者的利益，應清理“部分產權”的遺留問題，清理辦法有二：第一，對已登記為“有限產權”或“部分產權”的住房，本著自愿的原則，按成本價補足房價款及利息后轉化為完全產權，購房者愿意將“部分產權”轉化為完全產權的，應按當時的成本價應補價款，同時還須加上補足的利息部分，一并交給原補貼單位，由該單位出具證明并經有關房改部門批準，統一到房管部門辦理產權變更手續。如果購房者在購房時，已按成本價交足房款，仍按“部分產權”或“有限產權”登記的，亦應經原售房單位出具有關證明，經有關房改部門批準，統一到房管部門辦理產權變更手續。第二，對已登記為“有限產權”或“部分產權”的，購房者不愿補足價款及利息轉化為完全產權的，應對已登記的內容進行清理，由售房單位出具相關證明，按當時成本價確定購房者交納價款在房價中所占的比例和售房單位應占的比例部分，并經有關房改部門批準，統一到房管部門辦理確定部分產權手續。
（二）單位集資房的購房“指標”不能隨意買賣
買賣雙方在取得房屋產權前所簽的雖是《房屋轉讓協議》，但買賣的卻是集資房“指標”，當然這并不是買賣雙方在簽訂《房屋轉讓協議》時的初衷，買受人希望購買的是將來竣工驗收的集資房，但因為在訂立協議時集資房仍在建甚至有可能還停留于圖紙上，轉讓方尚未實際取得房屋所有權，所以該協議轉讓的標的實質上是單位集資建房的資格權利或為單位集資房的請求權，是一種債權。同時因為單位建造集資房的目的在于解決本單位職工的住房問題，致使這種帶有身份關系依附性的資格是無法通過合同來隨意轉讓的。因此，若雙方發生糾紛訴至法院，該糾紛就不是房屋所有權轉讓糾紛，而是集資建房資格轉讓協議糾紛。協議有可能會被以違反《合同法》第九十七條第一款第（一）項“根據合同性質不得轉讓”的規定，而判定無效。這對單位集資房的實際購房人是非常不利的，所以，應當嚴格限制單位集資房購房“指標”的買賣。與此同時，作為購房者有必要隨時關注關于單位集資房政策的變化。
（三）盡快制定相關法律、法規對單位集資建房予以規制
由于我國目前關于單位集資建房無相應的法律、法規予以規制，經常出現尷尬的局面。一方面符合條件的困難企業，即使按照現在的優惠政策集資建房，從運作到完工都面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。另一方面，“權力通吃”在當今社會生活中表現得尤為突出，如一部分黨政機關和事業單位，利用自己的影響或“實力”，違反規定，爭取到“集資合作建房”的政策，結果導致困難職工雖享有集資建房方面的優惠政策，卻仍然建不起房，而那些已經享受過房改購房，甚至有幾套房的人員卻把到手的“集資房”轉賣牟利，影響了房地產市場的健康發展。因而， 立法機關應盡快制定相關法律、法規，對單位集資建房予以規范和調整，對于不符合條件集資建房的單位給與法律上的制裁，讓困難企業的無房職工或房屋面積不達標的職工安居樂業，使房地產市場公平有序健康地向前發展。
新房不住，要有物業費嗎?
2007年9月，我購置了一套兩居室的期房。去年7月如期拿到新房鑰匙。可就在此前半個月，我考上了北京某高校的博士，學業非常繁忙，新房就一直閑置至今。去年10月，我收到了該小區物業公司催繳物管費的通知。我告知物業這個房子兩三年內我都不會入住，請求停止繳納物業費。對方立即予以否定，我極不情愿地繳納了2008年的物業費。現在，新的繳費通知又來了。我既不愿意接受也未享受物業服務。憑什么年年要我繳物管費?
現有法律規定，業主入住前的物業服務費用由建設單位全額承擔；業主入住后的物業服務費用，由業主全額承擔。這里的“入住”是指業主收到入住通知并辦理完相應手續：業主收到入住通知后在限定期限內無正當理由不辦理相應手續的，視為入住。無論你是否實際入住，或是因種種原因導致房屋閑置都應繳納物業管理費。物業可以要求長期未繳納費用的業主盡快旅行繳納義務，仍不繳納的，物業有權加收滯納金。不過，你也可以跟物業商量，有的小區閑置新房的物業費可以打折。
共用水管維修，費用到底誰來買單?
上個月初，我發現廁所的頂棚一直漏水，管理處派維修工上門查看，發現四樓排水總管處有滲漏，并聯系四樓業主，業主同意維修，但如果造成其裝修損失，要求賠償。管理處認為維修總管費用可使用專項維修資金，但業主自用部位裝修超出了專項維修資金使用范圍，由管理處承擔沒有依據的。我覺得排水總管是共用設施，費用要我承擔也不合理，請問這筆費用到底應該由誰掏?
排水總管作為該棟樓全體產權人的共有財產，當侵害某人的利益時(漏水到你家里)，全體產權人作為財產的所有者，應該共同承擔共有財產所產生的維修責任及侵害賠償責任。在維修的過程中，因為維修總管，產生了對四樓業主裝修的損壞，所以該棟全體產權人必然應該承擔維修所帶來的對四樓的侵害賠償責任(即修復四樓業主的裝修)。所以修復四樓業主的裝修是整個維修工程的一部分，應該由專項維修資金中作為一個整體維修工程而支出。對于你的侵害賠償，因與維修工程之間不存在因果關系，根據相關法律法規要求，不屬于專項維修資金的支出范圍，所以應由該棟所有產權人另外支付。
物業能隨意貼廣告嗎?
我家樓梯間安裝的視頻廣告占去了電梯壁面的大半，使小小空間顯得更為擁擠。安上廣告電視后，從早吵到晚影響休息。電梯間也因粘貼廣告彌漫著難聞的膠味，還經常播放一些女性內衣的廣告，我覺得對未成年的孩子有視覺污染，我與物業公司交涉多次都不見拆除。請問，物業這么做是否有合理的依據?
根據我國《物權法》和《物業管理條例》中的相關規定，業主對共用部位、共用設施設備和相關場地的使用情況享有知情權和監督權。物業利用共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理手續，如果業主們不同意，業主委員會應拒絕電梯廣告進入小區。
另外，廣告收益也應歸業主共同所有，物業公司不應擅自單方支配。因目前尚未有針對“電梯廣告”的相應法規出臺，在監管力度上也存在一定的缺失，部分廣告公司為營利還將些尺度過大的廣告海報掛入電梯間，給居民帶來了一定的困擾。
房產?歸屬
分紅型保險何時退保最劃算?
我和丈夫2003年結婚。一年后，他被派到安徽工作，當時兒子剛出生，一直隨我生活。2006年初，我和丈夫全款買下一套小戶型，房產證上購房人是兒子的名字，因為兩地分居，近期，我們感情急轉直下打算離婚，我與丈夫為這套房子的歸屬爭執不休。我認為兒子隨自己生活，房子應當歸我。丈夫提出房屋實際仍然是夫妻共同財產。請專家解答，這套房子最終到底如何歸屬?
以孩子名義買房，離婚時不能分割。父母所購房屋無償登記在未成年子女名下，實際上是對子女的財產贈與，且不動產經過辦理登記即為實際交付履行，贈與關系成立。房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權的唯一合法憑證。所以，以未成年人名義購房且房產證上的名字是未成年人的，產權人只能是該未成年人。因此，你的兒子是房屋的所有權人，你與丈夫均無權處分。此外，即使將來孩子歸你撫養，也并不意味著房子歸你所有。
勞資?婚嫁
專家：郁振華
執業律師
上海市錦天城律師事務所
再婚夫妻還能享受婚嫁嗎?
我2008年與前妻協議離婚，今年我與單位一位女同事再婚，并已經領了結婚證，由于我倆都有孩子，為增進一家人的感情，打算籌劃一個短途游，我向單位勞資科申請婚假時，卻遭到拒絕，單位說我們倆都屬于二婚。且均休過婚假，再婚不能再享受婚假。如要請假，只能以事假扣相應的工資。請問，再婚能否享受婚假待遇?
一部分企業為了本企業的經濟利益，經常剝奪職工休息和休假的權利。這樣做明顯違反了相關法律法規的規定。依據《婚姻法》規定，再婚男女，與初婚者同樣，在取得結婚證后，夫妻關系即成立，享有法律賦予初婚夫妻同樣的權利和承擔同樣的義務。職工可享受婚假3天。復婚也可享受3天的帶薪婚假。
根據《上海
市人口與計劃生育條例》之規定：男
年滿二十五周歲初次結婚為晚婚，女年滿二十三周歲初次結婚為晚婚。晚婚的公民，除享受國家規定的婚假外，增加晚婚假七天。復婚則不能享受晚婚的待遇。
同時，勞資部門在答復中關于再婚請婚假按事假扣發相應待遇的說法也是違反規定的，勞動部《關于工資支付暫行規定》規定：“勞動者依法享受年休假、探親假、婚假、喪假期間，用人單位應按勞動合同規定的標準支付勞動者工資。”再婚者享有婚假待遇的規定是明確的。你可以與企業勞資部門協商，根據法規和實際情況，合理安排好你的婚假。
購物?遺失
專家：徐道圣
執業律師 江臻律師事務所
超市儲物柜丟東西，我能要求賠償嗎?
我陪朋友到一家大型超市購物，當時我不想買東西，寄包時沒有把錢包拿出來。半小時后，我從超市出來發現寄包箱門開著，里面的包已經遺失，超市只愿意拿出300元現金賠償。而我的包本身就價值300多元，加上各種損失由誰來補償?超市辯稱，
他們已經在存包箱上標明“貴重物品不要寄存”，已盡到了提醒義務，而且是免費存包，能賠償已屬負責之舉，請問我是否可以提出賠償?
法律明文規定：“經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔的民事責任。”免責告示其實是一種霸王條款。商場免費存包表面上看是無償服務，但商場的營業利潤中已包括了為顧客保存物品而應由顧客支付的費用，所以保管并非無償。另外，手機等現今已成為生活必需品，能否看作貴重物品，往往難以統一認識。消費者在購物時保存好存包憑證的同時，有貴重物品要及時交付柜臺保管，特別是在外地旅游，很多不正規的酒店也會以這種條款來避免賠償，到時要維權就會非常麻煩和浪費時間。
理財?信用卡
信用負面記錄保持5｀7年出現污點別立馬銷卡
承租方（以下簡稱乙方）：
根據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規的規定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎上，就甲方將房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，為明確雙方權利義務，經協商一致，訂立本合同。
第一條 甲方保證所出租的房屋符合國家對租賃房屋的有關規定。
第二條 房屋的坐落、面積、裝修、設施情況
1.甲方出租給乙方的房屋位于省（市）
區（縣）路；門牌號為，房產證號：。參照房屋所有權證填寫。2.出租房屋面積共平方米（）。參見房屋所有權證填寫“建筑面積/使用面積/套內面積”。3.該房屋現有裝修及設施、設備情況詳見合同附件。該附件作為甲方按照本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還該房屋時的驗收依據。如果內容比較多，應當制作表格，逐項列明。還應當注明新舊程度及運行情況是否良好。
第三條 甲方應提供房產證（或具有出租權的有效證明）、身份證明（營業執照）等文件，乙方應提供身份證明文件。雙方驗證后可復印對方文件備存。所有復印件僅供本次租賃使用。
第四條 租賃期限、用途：
1.該房屋租賃期共個月。自年月日起至年月日止。
2.乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為使用。
3.租賃期滿，甲方有權收回出租房屋，乙方應在租賃期滿的次日將鑰匙及其他與房屋有關的物件交還給甲方。
乙方如要求續租，則必須在租賃期滿個月之前書面通知甲方，經甲方同意后，重新簽訂租賃合同。如甲方在租期屆滿后仍要對外出租的，在同等條件下，乙方享有優先承租權。
第五條 租金及支付方式
1.該房屋每月租金為元（大寫萬仟佰拾元整）。
租金總額為元（大寫萬仟佰拾元整）。
2.房屋租金支付方式如下：現金還是轉帳支付，乙方通知甲方領取，還是直接支付到甲方營業地，或者其它方式。甲方收款后應提供給乙方下列有效收款憑證：。一般要求稅務發票。
第六條 租賃期間相關費用及稅金
1.甲方應承擔的費用：
（1）租賃期間，房屋和土地的產權稅由甲方依法交納。如果發生政府有關部門征收本合同中未列出項目但與該房屋有關的費用，應由甲方負擔。
（2）其他。如物業管理費等。
2.乙方交納以下費用：
（1）乙方應按時交納自行負擔的費用。
（2）甲方不得擅自增加本合同未明確由乙方交納的費用。最好能夠列明具體哪些費用，比如可以這樣約定“這些費用包括水費、電費、通訊費等非因房屋的存在而支出的費用”。
第七條 房屋修繕與使用
1.在租賃期內，甲方應保證出租房屋的使用安全。該房屋及所屬設施的維修責任除雙方在本合同及補充條款中約定外，均由甲方負責（乙方使用不當除外）。
甲方提出進行維修須提前日書面通知乙方，乙方應積極協助配合。
乙方向甲方提出維修請求后，甲方應在日內提供維修服務（）。
對乙方的裝修裝飾部分甲方不負有修繕的義務。還可以根據損壞的情況，列舉各種維修完成的時間。2.乙方應合理使用其所承租的房屋及其附屬設施。如因使用不當造成房屋及設施損壞的，乙方應立即負責修復或經濟賠償。
乙方如改變房屋的內部結構、裝修或設置對房屋結構有影響的設備，設計規模、范圍、工藝、用料等方案均須事先征得甲方的書面同意后方可施工。租賃期滿后裝修所增加的財產，按以下第種方式處理：
因乙方責任導致退租的，按以下第種方式處理：
（1）依附于房屋的裝修歸甲方所有。
（2）要求乙方恢復原狀。
（3）向乙方收取恢復工程實際發生的費用。
（4）如甲方或下一承租人能夠利用的，由甲方支付合理的費用，費用不能協商一致的，委托中介機構評估。
（5）其他方法
第八條 適用法律
8.1 本合同在履行中發生爭議，應由雙方協商解決，若協商不成，則通過仲裁程序解決，雙方一致同意以中國國際經濟貿易仲裁委員會深圳分會作為爭議的仲裁機構。
8.2 本合同受中華人民共和國法律的管轄，并按中華人民共和國法律解釋。
第九條 其它條款
9.1 本合同未盡事宜，經雙方協商一致后，可另行簽訂補充協議。
9.2 本合同一式肆份，甲、乙雙方各執貳份。
第十條 合同效力
本合同經雙方簽字蓋章，并收到乙方支付的首期租賃保證金款項后生效。
甲方（印章）：
授權代表（簽字）：
乙方（印章）：
授權代表（簽字）：
身份證號：
承租方(以下簡稱乙方)：
身份證號：
根據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規的規定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎上，就甲方將房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，為明確雙方權利義務，經協商一致，訂立本合同。
第一條 甲方保證所出租的房屋符合國家對租賃房屋的有關規定。
第二條 房屋的坐落、面積、裝修、設施情況
1、甲方出租給乙方的房屋位于：
2、出租房屋面積共 m2 使用面積。
第三條 甲方應提供房產證(或具有出租權的有效證明)、身份證明(營業執照)等文件，乙方應提供身份證明文件。雙方驗證后可復印對方文件備存。所有復印件僅供本次租賃使用。
第四條 租賃期限、用途
1、該房屋租賃期共 個月。
自 年 月 日起至 年 月 日止。
2、租賃期滿，甲方有權收回出租房屋，乙方應如期交還。
乙方如要求續租，則必須在租賃期滿一個月之前書面通知甲方，經甲方同意后，重新簽訂租賃合同。乙方在租賃期間要求退租房屋的，甲方不予退剩余房租。
第五條 租金及支付方式
1、 該房屋租金總額為 元(大寫 元整)。
2、 房屋租金支付方式如下：乙方自 年 月 日之前一次性支付該房屋的租金( 元(大寫 元整)甲方收款后應提供給乙方有效的收款憑證。
第六條 租賃期間相關費用及稅金
1、 甲方應承擔的費用：
(1)租賃期間，房屋和土地的產權稅由甲方依法交納。如果發生政府有關部門征收本合同中未列出項目但與該房屋有關的費用，應由甲方負擔;
(2)電 該房屋的電度表(民用電)由甲方負責申請并安裝，所產生的費用由甲方支付;
(3)水 該房屋的水表(民用水)由甲方負責申請并安裝，所產生的費用由甲方支付;
2、乙方交納以下費用：
(1)乙方應按時向相關部門交納水費、電費、氣費、供暖費;
(2)乙方自行承擔工商、稅務、衛生等相關費用;
(3)甲方不得擅自增加本合同未明確由乙方交納的費用。
第七條 房屋修繕與使用
1、在租賃期內，甲方應保證出租房屋的使用安全。該房屋及所屬設施的維修責任除雙方在本合同及補充條款中約定外，均由甲方負責(乙方使用不當除外)。甲方提出進行維修或修建須提前30日書面通知乙方，乙方應積極協助配合。
乙方向甲方提出維修請求后，甲方應及時提供維修服務。
乙方應合理使用其所承租的房屋及其附屬設施。如因使用不當造成房屋及設施損壞的，乙方應立即負責修復或經濟賠償。
乙方如改變房屋的內部結構、裝修或設置對房屋結構有影響的設備，設計規模、范圍、工藝、用料等方案均須事先征得甲方的書面同意后方可施工。
乙方不得在房屋及院內修建任何建筑及附屬設施。
第八條 房屋的轉讓與轉租
1、租賃期間，甲方有權依照法定程序出售該房屋，出售后，本合同對新的房屋所有人和乙方繼續有效，新的房屋所有人不得以任何方式更改本合同。乙方不得在租賃期間將房屋轉租給別人。
3、甲方出租房屋，須在一個月前書面通知乙方，在同等條件下，乙方有優先出租權。
一、工作原則
（一）政府主導原則。鎮舊城改造工程房屋征收補償工作，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規定，在廣泛征求群眾意見的基礎上，經過充分論證，由政府統一組織實施。
（二）統籌兼顧原則。項目建設的土地及房屋征收補償和安置，兼顧國家、集體和個人三方面的利益。
（三）保障居民利益的原則。努力保障群眾生產生活的連續性，生活的相對穩定性及經濟發展的持續性。
二、工作要求
（一）建立重大項目土地及房屋征收安置目標責任制度、督查制度、工作有效報告制度和工作績效考評制度。
（二）高標準，嚴要求的開展土地及房屋征收補償和安置工作，妥善安排搬遷戶的生產生活。
（三）結合實際，努力營造和諧的土地及房屋征收補償和安置氛圍，在依法、公開、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收補償和安置任務。
三、征收范圍及對象
鎮原綜合廠全部區域
四、征收期限
2012年1月15日——2012年4月15日。
五、征收補償和安置原則
根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關的法律法規和政策，對征收范圍內有合法產權的成片空地，采取貨幣補償方式進行征收；對具有合法產權的房屋，按照房地合一的原則，采取貨幣補償、產權調換的方式進行征收補償和安置。被征收的土地和房屋的用途及性質以土地及房屋的所有權記載的用途及性質為準。
違法、違章建（構）筑物和超批準期限的臨時建（構）筑物不予補償。
（一）土地征收原則及補償標準
通過有償出讓取得土地使用權的，根據《省土地管理條例》第三十二條規定：“以有償方式取得土地使用權利，按合同約定的土地使用年限扣除已使用年限的有償費用后，剩余費用退還原土地使用者”。并結合土地開發及利用的實際情況，參照土地評估價給予貨幣補償。
通過行政劃撥方式取得土地使用權的，按照當時取得國有土地使用權的土地成本價與其后期土地開發整理所投入的資金（以有關部門核準或測算價為準）兩項之和給予貨幣補償。
依法辦理部分手續，但未取得國有土地使用權證的，按實際發生的費用，憑原始憑證據實補退。
（二）房屋征收原則及補償標準
1.住房征收原則及補償標準
對具有合法產權的住房，采取貨幣補償和產權調換兩種方式進行安置，被征收人可任選一種補償安置方式。
（1）貨幣補償標準
對具有合法產權的住房貨幣補償標準，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》，《省城市房屋拆遷管理規定》等有關規劃對其進行現場評估，以評估價為依據，參照相關規定給予補償。
對具有部分產權的住房及附著建（構）筑設施，地上附著物按照有關規定給予適當補償（補償標準詳見附表一）
住房征收獎勵：對積極配合政府工作，在規定時間內簽訂征收協議的，被征收人給予獎勵，其獎勵標準為（見附表三）。
（2）產權調換
根據本項目的總體規劃，居民住房在本項目范圍內回遷安置。
①被征收人選擇回遷安置住房的按房屋建筑面積1：1.2的原則進行產權調換；安置時，被征收人根據補償安置協議簽訂時間的先后順序按規定選房。
②產權置換優惠標準
超過安置面積10平方米（含10平方米）以內的，按安置房綜合成本價優惠購買；超過10平方米以上的按照市場價格下浮3%優惠購買。
③回遷安置住房的標準為符合國家建筑標準的合格工程，裝修標準為毛坯房（標準另行公布）。
2.經營性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原則及補償標準
居民個人擁有的兩證齊全的營業房(底層鋪面)實行原地回遷。辦公、商場、賓館、出租住房、工廠、倉庫等進行評估，以評估為依據，給予一次性貨幣補償，不進行產權調換。
果木及青苗的補償標準：對具有合法產權土地上種植相關果木、青苗等的，按國家有關規定給予補償（補償標準詳見附表二）
七、其他
（一）辦理征收補償協議時，被征收人需要提交房產證，土地使用證，戶口冊及身份證等相關證件；此次征地前單位或個人擅自與村集體購買土地且未辦理規劃和用地手續的土地屬違法占地，原則上不予補償；合法劃撥或交易的國有土地按取得成本價給予補償。土地補償款直接支付給土地使用權人。
（二）征收沒有抵押權的房屋，依照國家有關擔保法律執行。
（三）房屋有租賃關系的，出租人應與房屋租賃人解除租賃關系，方可簽訂征地補償安置協議；
（四）被征收人搬遷時，不得擅自拆除房屋內的門窗，水電，煤氣表等設施；
（五）被征收人必須自行交納房屋搬遷前使用的水電，煤氣，有線電視，電話費等費用，如未交清以上費用的，在補償費總款中扣除。
（六）回遷房屋產權證辦理的契稅，辦證費、工本費在產權調換等平方面積內由征收人支付，超過部分，按規定支付。
九、工作保障措施
（一）堅決貫徹執行《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條的規定，對違反土地管理法律法規，阻撓國家建設征用土地、房屋及超過征收期限拒絕征收的，依照相關法律法規予以征收。
（二）征收公告后，被征收房屋存在租賃關系的，由租賃雙方自行解除關系，沒有抵押權的由房屋產權人自行解除抵押；存在產權糾紛的由雙方當事人自行解決，房屋征收部門不承擔房屋租賃、抵押及糾紛所產生的任何經濟和法律責任。
（三）征收公告后，對仍在項目規劃區域內新建（改擴建）房屋的，依法實施拆除，對其所造成的經濟損失不予補償。
在日本，既沒有出現為了給孩子“占坑”而搶購“坑爹”天價學位房的現象，也沒有爆發中小學校擇校熱。究其原因，主要是以下四個方面從主客觀上杜絕了天價學位房與擇校熱的出現。
第一，實行嚴格地按照學區劃分就近入學制度。日本自“二戰”結束后，中小學招生一直實行嚴格的學區制。日本1968年開始推行“通學區域制度”，此制度規定學生在通學區域內的公立中小學就近入學。換言之，就是以居住地址為依據來決定學區和就讀學校，即家搬到哪，就可在哪就近入學。小孩入學時，學校根本就不看家庭的房產證。所以，在日本很少有家長為了孩子上學專門在學校附近買房，若實在想上某所學校，在學校附近租房即可。再說，日本房價的高低與否，主要取決于其房源所處的地段、房子本身的質量、交通便利與否等因素，絕不因為是擁有一間或幾間所謂的“名校”而拉高了房價。因此，在日本就沒有所謂畸形天價學位房之說。
第二，法律與政策保障為全體國民提供均衡的教育資源。日本出臺了一系列法律與政策措施，保證全日本教育資源均衡。素有日本教育“母法”之稱的《教育基本法》第三條（教育機會均等）言明：“所有的國民都應當有按其能力享受教育的平等機會”。全日本從大都市到偏遠鄉村，中小學合理均衡布局，一般方圓6公里都設置有中小學。實際上，日本中小學在上世紀70年代就已完成了“標準化”建設。從城市到農村，中小學都是按照日本政府所出臺的“學校設置標準”等相關法律進行建造與配置，從校舍、圖書館、運動場到教育教學設施設備都按照全日本統一的“標配”進行建設與配備。所以，從教育教學的硬件上來說，全日本學校之間沒有很大的差異。
此外，從教育教學的水平來看，全日本中小學使用文部省統一制定的《中小學學習指導要領》（課程標準），各地中小學都要按照此課程標準進行教學，這樣確保了日本不同地區的中小學教學要求的一致性。為確保考試公平競爭，在東京的學生與在偏遠海島上的學生所掌握的知識相同，所以不需非要上哪間學校不可。
為了保障全日本學生接受義務教育機會的均等，以促進全日本各地義務教育學校辦學水平的整體提高，自2007年起，文部省重新啟動全日本學力測試，測試對象為小學六年級和初中三年級學生，測試科目主要為國語、理科和英語。2015年，參加此學力測試的學校和學生數又創新高，參與測試的小學共19，522間，初中達10，526間；參與測試的學生人數小學生為1，034，957人，初中生達1，038，129人。
第三，實行教師定期流動制。每年4月，作為國家或地方公務員的日本中小學教師，按照相關規定，他們中的部分成員要從原工作的學校流動到另一所學校。教師定期流動，保障了學校之間的教學水平能夠保持不相上下，確保了“名師”能在各學校之間公正、公平地分配。
日本《國家公務員法》《教育公務員特例法》規定，中小學教師為國家或地方公務員，中小學教師的定期流動屬于公務員的人事流動范疇。《關于地方教育行政組織及營運法律》等專門的法律法規，對教師流動的年限、流動的待遇等做出規定。其法律規定：教師任期滿五年，就得調動到別的學校。因此，日本每年有四分之一的教師更迭。一位終身從事教師職業的人，整個工作期間可能會調換7所左右的學校。這就以法律形式規定了教師流動的義務性，使教師基本處于流動的常態。
第四，政府剛性規定義務教育階段沒有擇校自由。日本的中小學沒有三六九等之分，因為政府不允許義務教育階段的公立中小學出現“重點與非重點”的區分。如果說有所謂的“重點校”，那只能選擇私立學校或國立中學。因為實行嚴格按照學區劃分就近入學制度，所以，日本義務教育階段公立初中和小學沒有擇校自由。如果有特殊理由，可以改變指定的學校或者到本學區以外的學校上學。
日本沒有爆發擇校熱的原因還有，日本中小學一直都重視培養學生熱愛自己的學校，培養學生的“我們的學校”意識的形成，這樣從某種程度上緩解了日本的擇校熱。
但近20年來，為打破整齊劃一和僵硬的公立學校體制，日本中小學也出現了有條件擇校的現象。2000年，東京都品川區提出了“建設個性化學校”的目標，開始實行有條件的擇校政策，即在學區制基礎上的自由選擇制。這種選擇制是在堅持公平的原則下進行的。每所公立小學在確保招收本學區兒童的基礎上，如有余力，可以接受其他學區兒童的申請，如果學區外的申請人數超過招生名額則通過公開搖號決定錄取名單。
二、靠什么“高招”來規范校外補習機構的行為
在日本，類似于我國的各類校外補習、培訓機構被稱之為“學習塾”。從發展過程看，日本“學習塾”走過了一段從政府視而不見、放任自流、規范監管到與公立學校教育互補共生的歷程。
日本人把沒有上過學習塾的學生嘲笑為“未熟兒”。據日本經濟產業省最新調查顯示，日本各種規模大小不等的學習塾已達5萬多家，小學至高中生在學習塾補習的人數逾5百萬人，培訓市場效益近90億美元。
2015年，文部省學校基本情況調查表明，中小學生校外費用開銷，公立小學六年級為15.3萬日元，初中三年級為38萬日元，高中三年級為18.7日元。在這些費用中除購買學習用品、圖書資料，上鋼琴課、學游泳等，實際上上補習班費用占了校外教育費的相當大部分。
日本東京等大城市，校外補習機構類型各異，有些補習機構還開設了國際連鎖店，例如：公文式教育（Kumon）總部就在日本。日本補習機構瘋狂舉辦各類補習班，但補習的對象主要是以“中升高”和“高升大”學生為主，而不是“小升初”的學生。日本學者橘本俊詔教授曾經對日本著名的私立高中“灘高”的學生做過調查，發現所有在校生在入該校前都上過補習班。該校大約有八成的學生在外面補課。所以，在公立小學生之后，校外教育費用比例最高的就是公立初中學生，因為那些學生要考好高中而去上補習班或請家教。
日本中小學補習機構如此火爆，政府靠什么進行管理與規范其補習行為？為保障補習機構有序健康發展，日本制定有完備的有關補習機構舉辦準入及監管的法律制度，實行依法管理與監督。日本《教育基本法》（2006）第三條規定，“任何個人可以利用所有的機會在所有的場所學習”，此條款應是補習機構賴以存續與發展最上位的法理依據，這里所言明的“所有的場所”理應包含了補習機構這樣的培訓機構。按照有關規定，補習機構被明確劃為獨立的服務型產業，歸口經濟產業省管轄，經濟產業省通過制定與頒布相關法律法規，對補習機構進行監督和管理。
日本監管補習機構除相關法律法規外，還借助于行業性組織――社團法人全國學習塾協會，進行行業內部的規范和自律。該協會是受經濟產業省委托的法人組織，專門負責全國學習塾的管理，包括制定行業準入基準與認證，評審學習塾的經營活動，對學習塾師資進行培訓和能力認證，等等。該組織既是認證機關也是審查機關，對學習塾實行每2年進行一次認證制度。審查采用檔案資料與實地審查兩種形式，對不達標者亮黃牌并敦促其自行整改。
日本全國學習塾協會在其網站上有一系列自律性標準，同時還有兒童安全、數據保護及商業運作指南。此外，日本相關機構與學習塾協會合作以提高該行業的水準。例如：日本經濟產業省邀請了商業團體在研發領域進行合作，而全國學習塾協會已經獲得撥款以開發評估作為學習促進者的補習教師質量的措施。這項研究使日本全國學習塾協會推出了一個招聘新補習教師的資格測試，測試內容不僅包括專業知識，還包括他們的道德意識和實踐能力。從行業標準上，把好了補習機構教師入門關。
日本學習塾各種基準與規范的建立，一方面，強化了舉辦者的社會責任，要求其遵守行業道德倫理，嚴禁夸大或虛假廣告勸誘或蒙騙消費者，另一方面，便于社會監督，便于有效約束舉辦者的辦學行為。
