發布時間：2024-03-26 09:52:51
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【關鍵詞】房地產 資金 管理 預算
房地產行業屬資金密集型行業,房地產企業最大的風險來自于資金管理。因利潤低而破產的房地產企業很少,大部分破產的企業是因為資金管理出現問題,導致資金鏈斷裂。所以,很多房地產企業都非常重視資金管理能力的打造,以確保企業資金鏈的安全。房地產開發企業的資金預算管理主要包括以下幾個方面。
一、資金預算的編制
開發企業資金預算管理的關鍵點在于企業現金流和開發項目數量、開發進度的精準匹配和銜接。企業應通過不同的資金預算形式,將開發項目不同階段的資金流與企業非項目資金流進行統籌計劃和平衡,為合理調配和使用資金服務。房地產企業的開發項目處在的不同階段,需要編制的資金預算有較大的區別,具體包括:
1.項目拓展階段
在項目拓展階段的可行性論證分析環節,項目拓展部門應組織策劃、研發、財務、工程等部門,對開發項目的定位、投資總額、分期投入資金的時間、投資節奏和投資金額等進行測算,在此基礎上編制《項目投資匡算》和《項目啟動資金預算》。根據項目需要投入的啟動資金,以及企業自身可動用的資金存量來決定是否投資該項目。項目所需啟動資金金額與企業的項目開發模式,工程款支付方式有很大的關系。通常情況下,項目的啟動資金主要包括土地款、土地取得相關稅費和項目前期費用。
2.項目開發計劃制定階段
企業已取得的項目在開發計劃制定后,應立即組織對項目開發周期內的現金流量進行測算,并編制《項目資金流量預算》。項目開發計劃和項目投資匡算是編制項目資金流量預算的基礎資料,同時還需要公司明確項目的各項采購付款政策。項目資金流量預算完整反映了項目在全開發周期內各關鍵開發節點的現金流量情況,能夠幫助企業提前預判現金流量能否實現平衡。同時,通過該預算的編制,能夠為企業調整項目開發計劃和項目投資匡算提供決策依據。《項目資金流量預算》最好按季度反映,也可按月反映。如果按月反映,則對企業的基礎資料要求很細,對企業的計劃管理水平要求較高,否則會大大降低預算的準確度。
項目資金流量預算并非一成不變,當公司調整了項目開發計劃,或者項目投資匡算進行了調整,如遇到原材料價格上漲,項目重大設計方案變更等,項目的現金流量預算應進行相應的動態調整。此外,如果企業的采購付款政策發生了變化,資金流量預算也應進行調整。
3.項目開發階段
對于多項目運作的房地產開發企業,在項目開發階段應按季度或月度編制具體的資金執行預算。項目資金流量預算反映的是單一項目開發全周期的完整現金流量,它并未包括公司除該項目以外的其他項目的現金流,也未反映公司層面的資金收付,如對外融資、往來款項劃轉、公司管理費用等。
對同時進行多項目運作的房地產企業來說,公司短期內的資金能否在各開發項目和公司之間進行統籌協調,需要通過編制具體的資金執行預算來平衡。因此,編制短期公司整體的資金執行預算,既能夠解決項目資金流量預算和其他長期預算準確度不高的問題,又能為公司短期資金收付,以及資金使用情況的考核提供直接的依據。它是房地產開發企業應該高度重視的預算。
資金執行預算編制的周期可以為季、月或周。如果采用季度編制方式,最好在月度進行調整和修訂,以提高執行預算的準確度。按月度編制執行預算相對來說比較科學和合理,既保證了預算相對比較準確,又避免因預算期過短導致企業各部門整天陷于預算之中,從而產生對預算管理的逆反心理。
二、資金預算的執行與控制
資金預算特別是執行預算編制完成后,各部門在進行具體的資金收付時,應以預算作為實施的依據。財務部門在審核資金支付時,除了審核憑據是否規范、是否符合合同約定付款條件外,還應將資金預算作為控制的依據,設置預算審核環節,重點審核該筆支付是否符合預算。對符合資金預算的款項,及時安排支付;對不符合資金預算的款項,包括無此預算的款項,以及實際支付金額大于預算金額的款項,應先與承辦部門進行溝通,確定能否延期支付或不予以支付。如確需支付,則應作為預算外支出,履行特殊的審批程序。
三、預算分析調整
房地產開發企業應當建立資金預算執行情況的動態反映體系。通過對預算執行情況的動態反映,財務部門才能準確審核款項支付是否符合預算,為預算控制提供及時和準確的信息,同時為預算分析提供基礎信息。
由于房地產項目開發周期長,在開發過程中還受到國家宏觀調控、市場變化等諸多因素影響,這些因素的變化都會導致原先編制的資金預算不準確。因此,在預算執行過程中,企業還應建立預算調整制度,對臨時發生的、影響企業經營管理的重大事項對預算的影響進行調整,以提高預算的準確度。
四、預算考評
為了提高資金預算的執行率,充分發揮預算的控制作用,企業應將資金預算的執行情況與績效考核掛鉤。在確定各相關部門的關鍵績效考核指標(KPI)時,應將預算執行指標作為KPI之一,通常可作為部門KPI的預算考核指標有“超資金預算率”、“預算執行率”等。
關鍵詞:固定資產;管理模式;管理特點
中圖分類號:C9
文獻標識碼:A
文章編號:1672-3198(2010)19-0080-01
1 固定資產概述
固定資產是企業用于生產商品或提供勞務,出租給他人,或為了行政管理目的而持有的,預計使用年限超過一年的具有實物形態的資產。企業進行固定資產管理,完善固定資產管理模式,不僅是企業財務管理的要求,同時是我國發展綠色低碳經濟,優化資源配置的要求。固定資產在企業中一般是以生產設備、工藝等方式存在的,完善固定資產的管理模式,是企業管理工作的重點。但是現有的大多數企業的固定資產管理模式無論是管理效率還是管理質量,都達不到信息化時代企業的經營管理的需求,因此,國家在2001年以來,連續頒布了《企業會計制度》及有關固定資產的新準則,新制度,保證我國企業固定資產管理所依據的會計準則與國際接軌,同時,我們必須對現有的企業固定資產管理模式進行完善,改良,保證其發展符合企業經營的需求。
要完善固定資產的管理模式,必須對固定資產管理的特點進行深入了解,企業固定資產管理特點有以下兩個方面:
第一,固定資產會計核算的特點,對于企業來說,固定資產一般是保證其生產經營順利進行的生產設備設施等,單位價值較大,固定資產增減的會計核算方法較多,如固定資產增加可以計入融資租入、更新改造等,會計核算較為復雜。會計準則中,一般以折舊為其價值轉移的會計核算方式,折舊方法選定后不得隨意變更。
第二,固定資產的管理特點,固定資產的管理貫穿企業的生產運營的始終,覆蓋了企業生產經營流程中的各個環節,相關部門必須進行合力管理。另一方面,固定資產的管理的技術性較強,因為其在企業生產運營中的重要地位,固定資產管理需要技術能力強,責任心強的專職人員進行管理。
2 企業現有的固定資產管理模式的弊端
(1)管理方式的落后。在企業傳統的固定資產管理模式中,參與企業固定資產管理工作的主要是資產管理部門、使用部門和財務部門,多數企業對企業固定資產的管理主要依賴財務軟件中的固定資產模塊,固定資產的管理流程為,資產管理部門建立固定資產臺賬,記錄其具體的使用情況,在每月的月末向財務部上報資產狀態表,財務部根據基礎數據進行財務處理,在期末組織企業固定資產的盤點,固定資產使用部門對本部門的固定資產進行日常的使用維護和保管工作。
在此種管理方式下,首先資產管理部門的工作量較大,因為資產的盤點工作主要依靠人工方式。財務部門為了制作后期的數據統計和報表,其工作量也較大,而且在固定資產的盤點過程中容易出現資產歸屬不明,固定資產賬實不符等,同時因為盤點周期較長,財務部門無法了解企業固定資產的動態變化情況,無法向企業的管理決策層提供準確的固定資產會計信息。
(2)企業固定資產管理意識淡薄,在企業正常的生產運營過程中,企業一般對固定資產的管理只是簡單的理解為其投資管理部分,對于其購置和管理工作不能同時予以重視,因而造成了企業固定資產不能優化配置,在企業的經營運作的過程中,經常會出現固定資產不必要的浪費。
同時,在資產的購置上面,企業往往在購置之前對企業的具體情況不進行相關的決策分析,不對固定資產做有效的事前監控,財務部門在做財務的年度預算的時候,對于固定資產的整體把握性差,預算編制隨意,在生產經營過程中,固定資產使用部門缺什么配什么,造成資源浪費。企業在購置計劃中,對于相關的審批流程不予重視,固定資產購置經常會出現盲目性和隨意性。如有的企業在進行固定資產的采購時,既不進行事前規劃決策分析,同時也不明確固定資產采購的責任人,使得固定資產的采購配置活動效率低下。
(3)企業固定資產的管理控制不到位。企業固定資產的管理和控制工作,是有效的利用固定資產資源,提高企業經營效益的重點。但是,在我國傳統的企業固定資產管理模式下,企業固定資產的管理控制不到位,主要表現在以下幾個方面:第一,固定資產使用管理制度的缺乏,在傳統的企業固定資產的管理過程中,固定資產的使用部門,管理部門和財務部門各自為政,缺乏溝通,在管理部門將規定資產交付給使用部門后,對其使用缺乏管理制度的約束,忽視資產的具體使用情況,導致固定資產經常會出現閑置甚至丟失。同時因為沒有相應的使用管理制度,經常會出現固定資產的報廢處置較為隨意,企業各個部門之間為了進行攀比,隨意進行固定資產的報廢和重新購置,造成資源的浪費。第二,固定資產的內部控制制度的缺乏,企業在進行固定資產的內部控制上缺乏有效的控制制度,不利于固定資產的管理,如企業在進行固定資產管理中責任人的權責不清,固定資產沒有專職人員管理等。
3 企業固定資產管理模式的發展方向的思考
第一,固定資產的信息化管理。我國信息化經濟的發展,為我國企業的固定資產管理提供了新的方式。在企業的固定資產管理中,可以采用在超市系統較為盛行的條碼技術,打造固定資產的條碼系統管理工程。具體措施是,對于企業固定資產采用條碼管理,以條形碼記錄企業的固定
資產從購置到報廢的全過程,具體包括資產購置,資產使用,資產維護,資產報廢。企業固定資產管理部門利用條碼系統對接財務部門,財務部門根據系統設計固定資產的自動計提折舊,提高固定資產計提折舊的效率,同時可以利用手持設備,進行企業固定資產的盤點,提高盤點的工作效率。最終將企業固定資產條碼管理系統與企業ERP系統進行對接,保證企業的管理決策層可以對固定資產情況進行動態的掌握,有效提升企業固定資產的使用效率,節約管理工作中的人力物力財力損耗,優化企業的資源配置。
第二,管理制度和操作流程的規范化,對于企業的固定資產要進行動態管理,實時監管,為了有效發揮企業固定資產的效用,必須嚴格固定資產的管理制度,規范固定資產管理的操作流程,企業要統一制定固定資產管理制度,對固定資產實施統一領導,分級負責,嚴格企業固定資產的責任人制度。保證在固定資產管理中無盲區。制定固定資產的購置,轉移和報廢的標準,防止企業固定資產的隨意處置。
4 總結
固定資產的管理是企業生產經營管理的重要組成部分,由于企業的固定資產的多樣性,管理工作會日趨艱巨,在進行企業固定資產管理中,我們一定要提高管理意識,規范管理制度,同時加強內部控制,結合外部環境變化對管理工作進行動態調整,保證企業的固定資產管理工作順利進行,對企業的經營效率和市場競爭能力實現有效提升。
參考文獻
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關鍵詞：房地產開發企業 人力資源管理 作用
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
人才是企業發展的關鍵，是所有現代企業競爭的決定性因素，在房地產開發企業的發展遇到如此大競爭力的現在社會中，抓住人才，做好人力資源管理工作已經成為了所有的房地產開發企業工作中必不可少的一部分。因為房地產開發作為一種投資行為來說，和其他企業的人才管理工作相比又具有著自身的特點，但是同樣具有著不可忽視的作用，所以，所有房地產企業要根據行業特點，把握好人力資源管理工作的作用，做好房地產開發企業中的人力資源管理工作。
1、房地產開發企業人力資源管理工作現實要求
如今的社會，是一個競爭壓力巨大的社會，在現代社會中管理工作已經占據著相當重要的部分，“以人為本”的管理思想是所有管理總共的靈魂和核心。人力資源管理的核心也是對人的管理，主要就是通過現代化的科學管理方法，對人力物力進行合理的分配，使之達到最優組合的狀態，與此同時也對員工的思想、心理和行為進行相應的調整，到達“人能盡其能，物能盡其用”的狀態，更好的達到組織工作的要求和目標。
房地產行業已經成為了現在社會中人人關注的行業，但是房地產行業的發展也不是一帆風順的，隨著競爭力的加大，房地產行業的競爭也開始向人才競爭的方向轉移，人力資源管理工作也成為了房地產開發企業不得不注重的方面，對于房地產的特點來說，其進行人力資源管理就是要在選才、留才、育才、用才等方面下功夫。房地產行業和其他行業相比具有專業性強、風險大、投資量大、工作關系復雜等要求，就決定了房地產開發行業的從業人員必須具有扎實的專業知識、一定的心理素質以及長遠的眼光等基本的素質，除此之外，有了人才之后還要注意對人才的管理和利用，通過對不同工作崗位的的合理分配和調整、工作量的合理分配、工作方法的改善等來刺激工作人員的能力發揮到最大，這也是如今社會對房地產開發行業提出的共同要求。
房地產開發企業中人力資源管理工作的作用
2.1加強人力資源管理工作是提高企業競爭力的關鍵因素
所有企業發展的最終任務都是實現企業發展的最終目標，而企業戰略目標的實現則是要通過提高企業的經濟效益和企業人員的工作效率來實現的，而這也正好是人力資源管理工作的核心問題。不管對于任何企業來說，企業的關鍵都是人，不管企業財富積累多么豐厚，技術如何精湛還是設備的先進性等，脫離了人的控制一切都將是空談，所以在信息化和經濟社會如此發達的今天，更需要注意對人的管理，也就是要做好人力資源管理的工作，因為企業提高效率的關鍵就在于人的利用和控制，如果能夠將人的能力發揮到最大，那么企業的效率也將會是最高，也就是企業的競爭力就會最強。
2.2加強人力資源管理工作是保持企業長久發展的重要因素
對于許多企業而言，企業的經營者和管理者以及創始者都可能是同樣的人，而這部分企業往往不能夠做的長久或是這種經營管理模式不能長久，很關鍵的一個因素就是在進行管理時候的能力不夠，并不是所有的人都能做好人力資源管理工作的。一個企業要想長久發展，對于人的管理和培養是最重要的，而這時候人力資源的管理就變成了最重要的。所以，開發商在人才的使用上一定要更新觀念，大膽啟用有能力的員工，同時，建立科學、有效的治衡機制。這樣，組織領導者不僅可以脫身于繁忙的具體事務，并且還能把更多的精力向戰略思考與社交活動方面傾斜，同時，也鍛煉、培養了更多的人才，使組織充滿了活力，也為組織目標與個人目標高度的統一創造了良好的環境，更進一步地提高了組織的核心競爭力。只有這樣，房地產開發商才有可能成為上述幾家或幾十家僅存的具有高度競爭力的房地產開發商。總之，人力資源管理工作對于一個企業的長久發展有著很重要的影響。
加強人力資源管理工作的必要性
房地產企業，不僅需要專業型人才，更需要全能型人才。全能型的人才還體現在具有開放的心態，開闊的視野和遠大的目光，對一個期望長線發展的企業來說必須要有更多的戰略發展規劃和戰略管理。人才不僅需要培養，更需要企業規劃。現在的房地產企業普遍缺乏對企業員工職業生涯的規劃，一個人從進入一個公司開始，到最后因種種原因離去，企業似乎并不是很在乎。所以，加強人力資源的管理工作有著很強的現實意義。
首先，任何一個企業都是由企業人來構成的，人的成長即意味著企業的成長，房地產公司也不例外。如果員工只是停留在把工作當成一種謀生的手段，而非為之奮斗的事業，員工就不會積極主動地為企業的發展壯大而努力，這對企業的成長是極其不利的。
其次，員工應當有跟隨企業一同成長的土壤和愿望。企業總是希望員工要忠誠于所服務的公司，但企業如果不能讓員工有歸屬感，又談何員工忠誠？而這種歸屬感體現在企業的認可，以及能上能下和任人唯賢上，因而有必要重新檢討現行的人事制度和激勵機制是否合理。
第三，企業不僅要對企業自身的發展有明確的規劃，同時也要對部門進行規劃、崗位進行設定、人員工作業績進行有效評估，為員工在企業中的成長、發揮特長和自我價值肯定拓展空間。另外，企業要留得住優秀的人才，優秀的人才不僅自己對工作富有激情、思維開闊、勤奮努力，而且還能帶動其他員工的共同成長。
房地產企業加強人力資源管理工作的方法
4.1加強企業領導的培養
房地產企業應通過對現有企業領導層人力資源的發掘和培養，使一般的企業經營者上升為知識型領導。通過在職培訓、脫產進修等各種形式，學習各種所需的專業知識。同時，讓他們加強實際鍛煉，不斷總結經驗。使之對事物的觀察、思維、判斷、決策等務實能力逐漸提高，才干逐漸增長，從而逐步成長為知識型人才。也可以招聘引進知識型領導。為他們創造寬松的工作和生活環境，以便充分發揮他們的智慧和才干，把企業搞的有聲有色。
4.2房地產企業應對決策層人員實行目標責任制
規定年度或項目利潤指標，完成指標，有獎；反之，則罰。這樣做既增加了他們的壓力，也增強了他們的活力。這種外在壓力轉化為內在動力，可成為激發他們活力的源泉。使他們在實現企業目標的同時也實現了自身需要，增加了滿意程度。
4.3加強企業人員之間溝通
加強房地產企業內部的人際交往和情感交流，淡化人與人之間的戒備心理。信息溝通與合作是其它相關因素的基礎，甚至是決定性因素。沒有暢通的信息溝通渠道和有效的溝通方式，不可能形成穩定、持久、完善的合作與工作群體。
4.4加強房地產企業管理中的民主氣氛，建立民主監督和決策制度
實現“以理服人”和“以情感人”相結合的領導方式，提倡實事求是、照章行事的工作作風，尊重員工的地位、價值和尊嚴，加大對人力資本的投入，高度重視人力資源的開發和利用。提高對員工的“人本管理”，以形成培養高素質人才的有效決策機制。
結語：人力資源管理是企業發展的關鍵，現代房地產開發企業要想在經濟浪潮中取得一席之地，也必須注意人力資源管理工作的作用，通過科學的方法做好本企業人力資源管理工作，發揮企業工人的最大能力，這將有利于企業目標的實現。
參考文獻：
前言
隨著社會的發展，國民經濟總量迅速增長，基于這一發展態勢下的國有企業固定資產占比規模也越來越大。就目前現狀而論，對國企固定資產采取科學化管理，不僅能為其自身健康發展提供物質保障，還能使之全局管理更為規范，發展更為穩定，從而使其在市場經濟發展中得以更為充分的發揮是出實質作用。
一、國企固定資產管理職能概述
固定資產是企業經濟資源的一部分，也是開展各項活動的物質基礎，究其特質，主要可歸為下述幾類：不同設備具有不同的數額標準；固定資產是非流動資產，可供長期使用；固定資產的獲得方式有多種，可以由社會捐贈、單位自身制造和購買，也可以采用租賃的方式獲得。一般而論，國有企業對于固定資產的管理主要圍繞以下幾點：一是根據自身實際經營情況，制定固定資產表；二是相關固定資產的轉讓需要對接單位核對批準；三是設備報廢也需要相關負責人審核通過之后再行銷毀，并同期記錄；四是要制定計劃對固定資產進行定期或不定期的清點。
二、國企固定資產管理環節常見問題
（一）資產監管制度不健全
監督管理制度是約束固定資產管理的依據，制度不健全使管理工作雜亂無章，其主要表現為以下幾個方面：一是清點盤查的相關制度不健全，部分國企固定資產在盤查過后，漏洞百出，賬目與實際情況不相符、賬務記錄等現象頻現；二是管理人員相關責任制度不健全，由于管理人員監督不到位、管理不作為等導致固定資產管理不善，且無明確的責任制度和懲處制度約束；三是內部沒有必要的控制制度，各個部門之間不能相互協作、相互制約。
（二）資產管理意識不強烈
固定資產管理意識不強導致管理不到位、責任不明確及資產流失現象。由于受以前計劃經濟體制的影響，許多國有企業只是重視固定資產的采購而輕視管理，導致固定資產管理缺乏相應的機制和方法，對于固定資產的財務登記不規范；還有部分管理人員因日常資產登記中的不規范操作，從而導致總資產金額與固定資產明細不符，影響固定資產的監控管理實效。
（三）固定資產分類不清晰
對于固定資產的管理需要準確的分類明細，然而，現在由于固定資產構成復雜、分類不清晰，嚴重影響了管理效率的提高。比如，部分國企購置大量的設備工具，由于種類多、類型多、功能不一，故應進行分類管理，而在分類的時，則應根據企業自身實際情況，參考財務、功能等多方面的因素。然而，目前對于固定資產的分類仍無可供參考的依據和標準，由此使得固定資產的分類管理變得更加繁瑣。
（四）固定資產使用率不高
比如，部分國企雖然購買了設備和工具，但對其使用配置計劃卻不盡合理，相應執行措施難以到位；又如，部分國企對固定資產的認識存在偏差，不考慮企業實際需求，認為固定資產是炫耀、攀比的資本，從而花費大量資金購買設備，導致購置設備長期處于閑置狀態，并未參與日常運營發揮其作用；長此以往，顯不利于國企健康有序發展。
三、科學化管理固定資產管理的實踐路徑
（一）建立健全的固定資產監管體系
國企資產始終處于變動的狀態，因此要制定完善的資產管理制度和資產清查體系。即各個部門要及時的將剩余物資進行清點登記，按月份、季度對所需物資、剩余物資進行備案，加強固定資產清算的監督管理工作，使之步入正規化；同時制定抽查監督制度，不定時對各單位物資進行抽查監督，及時發現資產管理中存在的問題，并對問題進行分析處理，對閑置的資產進行有效的利用，預防資產過量擠壓，確保資產得到有效利用；此外，應建立完善的資產清查制度，規范清查內容和清查程序，確定清查結果的有效性，同步完善資產核算、審計工作，對固定資產審查的全過程予以嚴格監督管理。
（二）固定資產日常管理高度要求化
即首要提高國企領導對固定資產管理的重視程度，組織相關人員積極參與固定資產管理知識培訓，以實現實際管理效果為目標，改善對于固定資產管理的理念和方法；同時加強固定資產的財務登記和管理，記錄好固定資產的轉讓、報廢以及其他變動情況，不能隨意更改其經濟價值屬性，規范固定資產的日常管理，明確固定資產的范疇和分類標準，制定詳盡計劃并給予定期檢查與核對。
（三）提速固定資產管理信息化建設
計算機技術和網絡通訊技術的發展為固定資產管理的信息化建設提供了技術基礎，通過在計算機中形成固定資產數據庫，可以將固定資產按照分類標準進行登記。同時，計算機信息系統可以實現數據信息的存儲、編輯、打印，并且有助于資產信息的更改和查詢，有助于國有企業內部的資源共享，使固定資產的購置、使用、處置過程得到高效科學的管理。
2000年3月29日重新修訂的《房地產開發企業資質管理規定》（建設部令第77號，以下簡稱《資質管理規定》）對房地產開發企業的資質等級劃分以及處罰等內容作出了新的規定，我部為此印制了新的《房地產開發企業資質證書》（以下簡稱《資質證書》）和申報表、年檢表，開發了管理應用軟件。為了貫徹《資質管理規定》，加強房地產開發企業管理，規范企業經營行為，做好企業清理和《資質證書》的換證工作，現將有關問題通知如下：
一、各地要按照《資質管理規定》的要求，對所有從事房地產開發經營業務的企業，重新核定資質等級，換發由建設部統一監制的新的《資質證書》，企業原持有的資質證書收回。
二、各地要結合清理換證工作，對房地產開發企業的經營管理狀況進行一次全面清理檢查。清理檢查的重點內容是：
（一）企業近三年的經營狀況。是否連續虧損、資不抵債，是否承擔開發項目；
（二）企業近三年承擔的開發建設項目的質量情況及對質量事故、質量問題的處理；
（三）企業經營行為是否規范合法，是否存在虛假廣告、銷售面積“短斤缺兩”等欺詐行為；
（四）是否發生消費者對該企業的集體投訴，企業處理投訴事件的情況；
（五）商品房銷售中，是否按照《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》要求向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，是否依照《住宅質量保證書》承諾的內容進行保修；
（六）是否按規定向房地產開發主管部門報送《房地產開發項目手冊》的；
（七）是否按規定進行房地產開發企業資質年檢；
（八）已預售的建設項目停建或緩建后，是否采取妥善措施保護購房者的合法權益。
三、根據清理檢查結果，對有下列行為之一的企業，房地產開發主管部門不予換發新的資質等級證書：
（一）發生重大質量事故，情節嚴重的；
（二）企業虧損嚴重、資不抵債、瀕臨破產的；
（三）持有開發企業資質證書未從事任何房地產開發經營活動兩年以上的。
對于因上述原因未換發新《資質證書》的企業，房地產開發主管部門應會同有關部門，監督企業采取措施妥善保護購房者的合法權益。
四、有下列行為之一的企業，房地產開發主管部門應根據有關法律、法規和《資質管理規定》，給予相應處罰：
（一）開發企業未經批準預售商品房，或經營中存在虛假廣告、銷售面積“短斤缺兩”等欺詐行為，造成消費者損失，開發企業未予妥善解決的；
（二）商品房銷售中，未按規定向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，未依照《住宅質量保證書》承諾的內容進行保修的；
（三）未按規定向房地產開發主管部門報送《房地產開發項目手冊》的；
（四）未按規定進行房地產開發企業資質年檢的；
（五）已預售的建設項目停建半年以上，不能按合同約定時間交房，購房者合法權益受到侵害的。
房地產開發主管部門應當將存在上述問題的企業列為重點監督、檢查對象，督促其盡快解決問題。對上述有關問題未妥善解決的企業，在這次換證時，換發《暫定資質證書》。《暫定資質證書》有效期不得超過一年。有效期內，房地產開發主管部門暫不批準該企業承擔新的房地產開發項目。《暫定資質證書》有效期滿，符合條件的，可根據其實際業績換發相應等級的《資質證書》。
五、各地要做好房地產開發企業新舊資質等級的銜接過渡工作。此次清理換證原則上按照新的資質標準重新核定。因注冊資金達不到新標準的企業，給予3個月的過渡期限，3個月后注冊資金仍達不到標準的，重新核定資質等級。
六、原在國家工商行政管理局注冊的企業，由建設部負責清理換證。在地方工商行政管理部門注冊的資質一級房地產開發企業，由省、自治區、直轄市建設行政主管部門初審后報建設部審批，換發新證；二級以下企業的清理換證工作由各省、自治區、直轄市建設行政主管部門統一組織。
七、各省、自治區、直轄市建設行政主管部門應在2000年8月底前完成清理換證工作。清理換證工作結束后，各地房地產開發主管部門應當及時將清理結果向社會公布。各省、自治區、直轄市建設行政主管部門應于2000年9月底前將清理換證結果報建設部。
八、換證結束后，未取得新資質證書的企業，不得再承擔新的房地產開發項目。
九、自2000年開始，我部對資質一級房地產開發企業的資質審批實行定期審批制度。每年審批兩次，5月31日前上報的企業，參加上半年的評審，11月30日前上報的企業，參加下半年的評審。
一級企業的申報材料由省、自治區、直轄市建設行政主管部門統一組織上報，申報需提供的材料見附件一。二級以下企業的審批程序和申報需提供的材料由各省、自治區、直轄市建設行政主管部門規定。
十、資質一級房地產開發企業的資質年檢工作由建設部負責。省、自治區、直轄市建設行政主管部門按附件二的要求統一組織材料，提出初審意見后，分別在每年3月31日前，報建設部審批；二級以下企業的年檢工作的程序和辦法由各省、自治區、直轄市建設行政主管部門規定。
十一、各地建設行政主管部門要將清理換證工作作為當前的一項重點工作來抓，充分利用清理換證的有利時機，加強對房地產企業經營行為的規范和管理。要通過這次清理換證，扶持一批實力強、規模大、信譽好，經營管理規范的房地產開發企業，堅決依法嚴肅處理直至淘汰一批管理混亂、經營行為不規范、有名無實的企業，為房地產業的發展營造一個良好的市場環境。
附件一：申報資質一級房地產開發企業需提供的材料1.省、自治區、直轄市建設行政主管部門關于申報資質一級企業的文件；
2.房地產開發企業資質申報表（一式三份，封面加蓋單位公章）；
3.房地產開發企業原資質證書正、副本原件；
4.企業營業執照副本（原件或復印件加蓋工商部門公章）；
5.企業（公司）章程（復印件加蓋公章）；
6.企業的驗資報告和上年度財務報表（原件或復印件加蓋單位公章）；
7.企業法人代表、總經理的任職文件（復印件加蓋公章），企業經濟、技術、財務等負責人的任職文件及職稱證件（復印件加蓋公章），企業專業技術人員的職稱證件（復印件加蓋公章）；
8.近3年房地產開發項目投資計劃批準文件（復印件加蓋公章）；
9.近3年房地產開發項目工程竣工驗收和備案的有效證明材料；
10.近3年房地產開發統計年報基層表（加蓋統計報表主管部門公章）；
11.近3年房地產開發企業資質年檢的有效證明材料；
12.《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》及《房地產開發項目手冊》樣本（加蓋房地產開發主管部門公章）。
附件二：資質一級房地產開發企業資質年檢需提供的材料1.省、自治區、直轄市建設行政主管部門關于申報資質年檢的文件；
2.房地產開發企業資質年檢申報表（一式兩份，封面加蓋單位公章）；
3.《資質證書》正本（復印件）、副本（原件）；
4.房地產開發企業營業執照副本（復印件加蓋工商部門公章）；
5.企業上年度財務報表（原件或復印件加蓋單位公章）；
6.上年度房地產開發項目實施情況證明材料（復印件加蓋公章）；
7.上年度房地產開發項目工程竣工驗收和備案的有效證明文件；
現將《北京市外商投資企業用地登記工作程序》（試行）印發給你們，望遵照執行。
北京市外商投資企業用地登記工作程序（試行）
一、受理登記：外商投資企業按照《公告》確定的市區縣土地管理部門登記管理的分工向市或區、縣土地管理部門的地政處（科）或用地處（科），申請用地登記，領取《北京市外商投資企業用地登記表》及填表說明一份，領表人在《外商投資企業領表登記簿》上簽字。用地單位自領表之日起10日內將填報的登記表和有關文件送回地政處（科）或用地處（科），并填寫《北京市外商投資企業用地文件收件單》。
二、初審：市或區、縣土地管理部門的地政處（科）或用地處（科）對填報的登記表及有關文件進行初審，并按土地使用費標準規定的土地用途分類，填寫《北京市外商投資企業用地登記冊》。租用飯店、寫字樓的外商投資企業單獨分類，并填寫《北京市外商投資企業用地登記冊》。
三、發放申請審批表：對于用地權屬來源清楚，證件齊全的，由市或區、縣土地管理部門的地政處（科）向用地處（科）向用地單位發放《北京市外商投資企業用地申請審批表》一式二份，并指導其正確填寫。
四、實地勘查：市或區、縣土地管理部門的地政處（科）或用地處（科）對外商投資企業用地進行現場勘查、確定用地位置、四至等。
五、確定用地面積：外商投資企業在申請審批表中填寫的用地面積，若是經土地管理部門測繪的準確用地面積，則用地合同以此面積填報，并取消修訂條款，若企業以自報面積申請，則先以自報面積填報用地合同，在土地管理部門測繪得出準確用地面積數據后再修訂用地合同。
六、核定土地使用費：市或區、縣土地管理部門的地政處（科）或用地處（科）根據用地位置、用途等因素，核定土地使用費標準及總額，填寫《北京市外商投資企業土地使用費核算表》，報主管領導審批。
七、領導審批：市、區、縣土地管理部門的地政處（科）或用地處（科）填寫《北京市外商投資企業用地申請審批表》，制作《北京市外商投資企業土地使用合同》，連同其他有關文件和審批材料報主管局長審批。
八、簽訂土地使用合同：市或區、縣土地管理部門分別與用地方簽訂《北京市外商投資企業土地使用合同》一式五份（非法定代表人簽字，需提供法定代表人的授權書），其中一份合同副本轉送市或區、縣財政局。
九、發證：市或區、縣土地管理部門的地政處（科）或用地處（科）填發《用地通知書》，通知用地單位到產權、地籍部門辦理領取土地使用證的有關手續，并將一份合同正本轉到產權或地籍部門。
十、修訂用地合同：產權、地籍部門的測繪面積與土地使用合同中填寫的面積相差5平方米以上的，產權地籍部門須在通知地政處（科）或用地處（科）修訂土地使用合同后再頒發有關證件。
關鍵詞：石油企業；資產管理；重要性；相關問題；措施方法
中圖分類號：F406.72 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-02
資產管理的本質就是針對各類資產所開展的保證并提高資產經濟價值的一系列工作，對于石油企業而言，資產管理的目的就是確保各類有形和無形資產能夠在企業經營的過程中實現保值和升值，能夠成為經濟效益獲取中的一個部分，而不是成為拖累企業發展的隱患。資產管理的直接作用就是提高資產使用率，通過增加使用率，讓其收獲更大的經濟價值。因此對于石油企業而言，就需要認識到資產管理的重要意義以及當前存在的一些問題，積極做好工作優化，切實提升資產管理水平。
一、強化資產管理對于石油企業的重要意義
在石油企業當中，資產管理的相關工作一直以來都有所開展，只是效果上不盡人意，達不到一定的經濟要求，更不用說提升資產的經濟價值了。在這樣的情況下，強化資產管理工作，對于石油企業而言就具有重要意義了。
首先，資產管理工作的強化，可以直接提升石油企業對于各類資產的使用率，讓這些資產發揮出更大的價值。比如在石油生產當中，一些性能下滑的設備可能就被長期閑置在倉庫當中，價值不斷損耗。這類設備資產雖然不能再用于生產作業，但是其也仍然具有一定的價值。這就需要通過資產管理工作將其剩余價值挖掘出來，使其最大程度發揮出經濟作用。
其次，強化資產管理工作，可以減少石油企業的成本投入。石油企業的工作涉及到多個方面，在這些不同方面投入的成本也是不同的，但是不論多少，都會影響到企業的最終經濟效益。成本投入中存在一部分重復投入和不必要投入，這部分成本支出，都可以通過資產管理工作來實現消解。比如在某些環節的信息不能共享，導致相關人員需要重復工作造成人力資源的浪費。而加強信息資產管理，實現資源共享，就可以減少人力資源的浪費，節省這部分成本。
最后，強化資產管理工作，可以提高石油企業的經濟效益和經營水平。在石油企業中，各類型的資產是非常多樣的，固定資產、無形資產等等。通過對這些資產的合理優化配置以及使用搭配，最大程度讓這些資產的價值得到體現，并且在石油企業的生產經營中發揮出作用。比如用于石油開采的專利技術，其就屬于一類無形資產，通過對專利技術的管理，使其能夠在幫助其他企業提升生產水平的同時獲取經濟效益，如此就提升了技術資產的價值。
二、石油企業資產管理存在的問題
（一）管理制度執行落實不到位
資產管理離不開制度規章的約束和指導，只有在資產管理制度規章規范下，資產管理的工作才能有的放矢，達成目標，提高資產的使用效率。但是目前在石油企業中，在資產管理方面雖然出臺了較為詳細完善的制度，但是在實際工作中，這些制度的執行落實并不是很到位，如此一來就使得資產管理制度的部分條款成為了擺設，不能對企業資產管理工作起到積極作用。不僅如此，制度執行落實不到位，還使得原本有機統一的資產管理工作，沒有在各個環節實現有效的銜接，造成工作分散隔斷，效率下降。
（二）資產管理的成效不高
從目前的實際情況來看，石油企業雖然有進行資產管理方面的一些工作，但是成效并不高，可以說距離預期的目嘶褂脅恍〉牟罹唷5賈掄庖晃侍獾腦因是多方面的，具體而言主要包括了三個方面：一是資產管理工作的落實不到位，部分人員在開展工作的時候，總是不能依照規章制度辦事，往往是能省則省、能簡則簡，生怕在工作中投入過多精力。加之制度方面的不完善，資產管理缺少監督，則更進一步加劇了管理落實不到位的問題。二是資產管理人員的素質偏低，導致管理成效不高。資產管理不僅僅是對企業資產進行統計整理，其重點在于通過合理的方法讓這些資產發揮出更大的價值，這就需要專業的經濟知識予以支撐了。但是目前石油企業資產管理人員在這方面的專業知識還比較缺乏，整體素質偏低，降低了資產管理成效。三是資產管理缺乏有效性的評價，沒有定期對資產價值進行評估，如此一來自然就無法判定資產管理工作的有效性，即便其存在問題，也不能第一時間發現，導致資產管理的成效不高。
（三）資產管理的方法不當
資產管理需要通過科學合理的手段來實現，并達成具體的目標。但是目前石油企業在資產管理上，還存在方法不當的問題，這些不適宜的方法不僅沒有將資產的使用率提升起來，反而還造成了一些其他的風險，對于石油企業的生產經營產生負面影響。具體而言，一是對于限制資產的管理方法不當。閑置資產管理的主要目的就是要將其利用起來，避免閑置。但是目前不少石油企業在閑置資產管理上主要是將其整理統一起來，對資產的再利用還未做到位，許多資產還未充分利用起來，還有很大的潛力可挖。再比如對于無形資產的管理，就缺少了風險控制方面的管理工作，對于一些存在較大價值折減風險的資產并未及時優化調整，從而導致其在石油企業經營生產中演化為經濟問題。
三、石油企業強化資產管理提供使用率的方法措施
（一）嚴格執行落實資產管理制度
資產管理工作在石油企業當中的深入開展落實，離不開制度規章的約束和支撐，因此，石油企業需要對其形成重視，加快資產管理制度規章在具體工作中的執行落實。第一，要做好資產管理的監督，對管理人員的工作開展進行全面監督考核，尤其是針對其是否依照規章制度進行管理工作要重點監督，以此讓資產管理人員注重管理制度的落實。第二，要明確職責，細化分工。要確保管理人員對相關制度予以落實，那么就需要將每個人員的管理職責進行明確，對其進行管理分工。如此一來，在責任的驅使下，就可以讓管理人員嚴格執行管理制度。第三，領導干部要做好表率帶頭作用，對相關的制度規范要帶頭執行，嚴格依照規定辦事。如此對管理人員形成示范作用，上行下效，對管理制度實現嚴格執行落實。
（二）做好基礎保證提高資產管理效率
資產管理工作效率不高的原因主要有三個，因此就需要從這幾個方面出發，做好基礎保障工作，切實促進資產管理效率的提升。首先，要加強資產管理工作的落實。在完善的制度保障下，就要引導資產管理的工作人員對這項工作形成深入認識，明確其對于石油企業生產經營發展的積極作用，然后樹立起工作責任心和積極的工作態度，依照制度規章落實具體工作。其次，要加強資產管理人員的專業培訓教育，提高其個人素養水平。管理人員的個人素養直接關系到資產管理的成效，面對復雜龐大的資產管理工作任務，必須要具備高水平的專業技能。因此一方面要加強內部培訓，組織資產管理人員學習相關的理論方法，提高理論水平。另一方面要多進行實踐指導，提高其實踐工作能力。如此理論與實踐相結合，提升資產管理的整體水平。最后，要對資產管理的有效性做好評價。每隔一段時間，就應該對企業資產價值進行一次評估，以此衡量資產管理的具體效果。對于評估價值出現下滑的部分，要著力加大資產管理的工作力度，優化資產管理的方法戰略，促進其效果的提升。
（三）改進資產管理方法提高資產使用率
管理方法上的不合理，使得資產的使用率并未切實得到提高。在這樣的情況下，就要針對性改進。首先，在閑置資產管理這方面，不能僅僅只管不理，不僅要做好管，還要做好理。這就需要資產管理人員對閑置資產進行合理的配置，讓其再次被利用起來。比如對于暫時不會使用的閑置生產設備，可以將其進行出租，供其他企業進行生產，發揮出設備價值。再比如對于閑置人員，可以對其分配工作或者是精簡崗位予以剔除，由此實現閑置資產的利用。其次，要實現信息化的資產管理。借助信息技術和計算機技術，構建信息化的資產管理系統，將各類資產的價值、狀態等信息錄入其中，然后通過這一系統來進行資產的配置。比如可以將石油開采的各類設備信息錄入到系統中，借由系統將閑置的、使用率低的設備和一些使用率過高的設備進行混搭，平衡各項設備的使用率，使其最大程度發揮價值作用。
四、結語
石油企業目前在資產管理這方面還存在一些不足，因此需要建立完善的資產管理制度，做好基本準備保證資產管理開展，優化方法提高資產使用率，讓石油企業的各類資源都被充分利用起來。
⒖嘉南祝
[1]劉海泉.企業固定資產管理中存在的問題及對策[J].中國商論，2017（9）：74-75.
[2]張詠心，梁明.石油企業資產管理模式探討[J].西部財會，2015（11）：54-56.
關鍵詞：全壽命；周期成本；電網資產管理
對于電網資產全壽命周期成本管理，要將電網資產周期成本劃分成投資成本、運行成本、維護成本、故障成本以及退役處置成本五個部分。將全壽命周期成本理論引入我國的電網資產管理中，要對其可行性以及必要性進行分析，保證可行性的前提下，對電網資產合理有效的進行管理。
1.全壽命周期成本理論概述
全壽命周期成本理論簡稱LCC，就是從系統以及設備亦或是行業企業長遠的經濟利益出發，對項目從規劃、設計、制造、購置、安裝、運行、維修、更新直到報廢的過程中，一共需要支付的總費用。以往企業或者行業的傳統管理方法，沒有對設備以及系統進行縝密的考慮，也許那種管理方法在當時的小的時間段是最好的，但是在行業長遠的利益上，那種管理方法往往都不是最佳的。在行業資產管理中運用全壽命周期成本理論，可以使得行業對于設備以及系統花費的費用更加合理，實現企業長遠利益的均衡發展。
2.電網資產管理對全壽命周期成本理論的應用
電網資產管理非常重要，它關系著國家能源利用安全以及國家經濟流通順暢，是電網運行正常、提高電網服務水平、有效履行電網社會責任的基礎，同樣也是我國電力企業為實現可持續發展的一項偉大有效的措施。
以往電網資產管理中，重視設備資產但是卻忽視資產的價值；重視資產的投入但是忽視資產效益產出。這一種管理理念在新形勢下的電網管理下是行不通的，無法滿足我國電網發展的需求。所以就需要引入全壽命周期成本理論，對電網資產進行管理。這樣就能有效的延長電網設備的壽命，并減少周期費用，增加電網設備系統的穩定性以及可靠性，真正意義上實現了電網企業資產優化。
對于電網資產全壽命周期成本管理的環節，如下圖一所示：
對于電網全壽命周期成本就是從電網規劃到報廢這個周期內所有產生的費用，它主要包括電網一次投資成本、運行成本、電網發生故障導致的缺供電而損失的成本費用以及電網設備安裝和報廢的成本。所以電網的全壽命周期成本運算公式為：LCC=IC+OC+FC+DC。其中IC表示電網一次投入的成本；OC表示電網的運行成本；FC表示電網發生故障導致的缺供電而損失的成本費用；DC表示設備的安裝及報廢成本。
電網的一次投資成本包括電網的建設、改造費用，以及在電網調試期間一次性投入的資金成本；電網的運行成本就是電網在運行過程中所產生的全部費用成本，它包括人工費用、能源消耗費用、環境保護投資費用以及對電網維護和保養的費用成本；電網發生故障導致的缺供電而損失的成本費用就是在電網運行過程中，發生了故障導致所有花費的成本費用，包括故障損失費用以及故障檢修費用；電網設備的安裝報廢成本費用就是在設備報廢以后，對報廢設備處理所花費的成本費用。
在電網資產管理中運用全壽命周期成本管理的基本要求有以下幾點：第一，一定要保證壽命周期的費用最經濟；第二，要從經濟、技術、管理三個方面進行綜合研究和管理；第三，在電網建設過程中，運用可靠的工程以及維修工程技術；第四，對于電網設備的管理，要進行從購置、安裝，一直到設備報廢過周期的進行管理；第五，注重管理過程中各種有關的信息反饋工作。
電網資產全壽命周期成本管理既保留了傳統資產管理的優點，也從系統論、信息論、控制論、決策論等現代管理理論中吸取了成功的經驗，應用故障學、維修性工程、可靠性工程、設備診斷技術等現代新型技術，對電網資產進行合理高效的管理。
3.在電網資產管理中應用全壽命周期理論進行管理的步驟
經過總結，得出在電力系統中對其主要設備進行全壽命周期成本管理的步驟如下：首先，根據技術要求，確定合理的布局，制定多種管理方案，并做比較；其次對不同方案下模擬全壽命周期成本管理；第三，對不同方案下可利用率進行比較分析；第四，對不同方案下的風險進行估算分析；第五，確定預定的各個變電站更新以及擴展計劃；第六，基于可用率以及可接受成本、風險等對比的結果，找出最佳的平衡點；第七，根據最佳平衡點，制定最終的電網資產全壽命周期成本管理方案。
4.總結
我國的許多行業都已經運用全壽命周期成本理論進行管理，因此全壽命周期成本理論也在全國范圍內得到了極大的推廣，這也為電網資產管理運用這一理論提供了許多的成果經驗。在電力系統中應用全壽命周期成本理論，也要根據電網運行的自身狀況以及管理特點來具體實施。在電網資產管理中，運用全壽命周期成本系統進行管理，要比傳統的管理方法更加全面合理，不過全壽命周期成本管理時需要進行大量的數據統計分析，主要包括電網設備及系統的相關數據，所以就必須進行相關數據的收集、整理、累計等工作 。
參考文獻：
[1]闕秀蓮.基于全壽命周期成本理論的電網資產管理[J].華北電力大學研究生論文庫.2011；22（2）：1-35
