發布時間：2023-12-10 16:48:11
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的建筑市場環境分析樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
關鍵詞：居住區；建筑；設計規劃
居住區的建筑設計規劃是建筑專業的一個分支，通過科學的設計規劃，出具最為合理的戶型，能夠使城市的用地矛盾得到緩解，使居住區的環境得以優化。當前我國對居住區建筑設計規劃的研究及應用水平還有待提高，建筑設計師應看到設計規劃的重大意義，積極借鑒國外先進經驗，提升國內居住區的建筑設計規劃水準。
一、居住區建筑設計規劃的概念
居住區建筑設計規劃就是要求設計師從規劃目標出發，運用相關的設計規劃知識，遵循設計規劃原理，對項目環境和條件進行調查，并做出合理分析，出具科學的設計規劃方案，力求滿足投資方要求并兼具實現經濟、社會、環境效益。
二、居住區建筑設計規劃的具體內容
（一）居住區項目定位
建筑設計師首先要對項目所處的位置及配套設施做到心中有數，了解居住區內建筑的層數，明確需要設計規劃的建筑是多層建筑還是高層建筑，以此來推算建設周期和投資成本。另外還需對項目的建設檔次進行定位，明確住宅的消費群體和消費需求，將收集到的調查資料進行科學分析，以此為依據來做好居住區的檔次定位。
（二）居住區功能分析
對居住區進行功能分析意義重大，科學的功能分析能夠提升投資成功率。功能分析的內容包括：住宅用地分析、道路用地分析、公共設施用地分析、及綠地分析等。
（三）居住區環境分析
對居住區的環境分析應包括兩個方面，一是自然環境，如項目所在地的空氣狀況、日照強度、水質條件、生活私密性等等；二是社會環境，如交通條件、配套設施、物業水平及居住區的智能化程度等等。
（四）居住區建筑密度
居住區的建筑設計規劃還要處理好建筑密度的問題，設定合理的建筑密度能夠提升居民的生活舒適度，保證住戶的居住質量。通過實踐與調查可以得知，建筑之間設置25%左右的密度較為適合。
三、居住區建筑設計規劃的步驟和方法
（一）確定項目目標
開展設計規劃的第一步就是將項目目標確定下來，為后續工作的開展提供方向。首先，建筑設計師要做好項目定位，項目定位涉及的考慮因素包括：項目所處的地理位置、經濟環境、形象框架、價格定位、潛在優劣勢、盈利可能性等等。工作人員需要將項目的相關資料收集齊全，通過設計師的科學分析來明確項目的大方向。另外，設計師不能忽視投資方的利益，將投資方的經濟效益納入項目目標的確定當中，保證投資方能夠通過項目建設獲取最大利潤。同時，設計師還需在規劃階段進行社會產品的創造，履行設計師的職責。
（二）成立設計小組
居住區的建筑設計規劃工作非設計師一己之力就可以完成的，因而在明確了項目目標之后，就要組織成立設計規劃小組，由專門人員對各部分工作負責。組內除了主要的建筑設計師外，還需要市場調研人員、營銷人員、成本分析人員及設計規劃的總領導等。組內人員除了完成分內的工作之外，還應與其他部門的人員保持密切聯系，通過相互協調來提升設計工作質量。在小組成立及運行的過程中，要始終與投資商保持順暢的溝通，滿足投資商的要求，確保設計小組的構成和運作能夠發揮最大作用，使投資商獲得最大效益。
（三）收集規劃依據
收集規劃依據是一個較為復雜的過程，涉及的因素很多，需要規劃小組派駐專門人員來完成對自然環境、經濟環境、市場環境的調查。在自然條件方面需要了解項目所出位置的交通情況、未來規劃、植被現狀、主要風向、地質條件等等。從經濟環境方面來說，設計規劃小組要對項目周邊的經濟狀況有所了解，出具投資回報率、建設進度、基礎設施建設等方面的研究報告。另外還需做好項目市場環境的調查，市場調查的主要內容包括：居住區內現有建筑形式、消費者的購買需求、區域內的售價水平等等，對項目未來的市場前景做出預測。規劃小組還可根據自身能力開展更加深入的市場調研，對同區域內的戶型特點、裝修檔次、建筑形象、銷售周期等進行更加全面的了解。
（四）進行資料分析
完成資料收集工作之后，規劃設計小組就要對資料進行科學處理和分析，保證設計的合理性。首先，要了解資料的主要來源，通常以下幾種來源較為可靠：投資商提供的技術方面的資料、發表的專業設計論文及著作、從專業網站上查詢到的設計資料、自主調研獲得的數據等。其次，要對資料進行定性，考察資料的全面性，對設計規劃的重點進行分析，及時發現新問題，并迅速收集解決新問題的相關資料。第三，在完成基本的定性分析之后對資料進行量化計算，借用計算機等工具，確保計算結果的科學性和正確性。
（五）做出規劃決策
規劃決策是居住區建筑設計規劃的重點，需要考慮的主要環節包括以下幾個方面：首先是居住區的功能組成，通常居住區都會設有住宅、銀行、商超、居委會、醫院、學校等設施，規劃小組要從市場定位出發來劃定各類設施的面積及建筑類別，并將各項技術指標確定下來。其次，要規劃好居住區的交通組織方式。選用具有最佳停車效率和空間利用率的停車方式；地下人防的面積要控制在設計規范之內，位置的選擇則要力求經濟；有效節省停車空間，在滿足基本人車分流要求的基礎上，實現人車合道共存。
（六）出具設計方案
在完成了一系列的調查、分析、準備工作之后，規劃小組要輔助設計師出具設計方案，展示設計規劃的成果。方案中的應有條目包括：項目概況、分析結果、市場定位、布局規劃、開發分期、設計理念、投資估算、技術及設備要求、施工進度安排等等。力求在設計方案當中將項目涉及的各項工作和細節交代清楚，與投資方達成共識，為居住區的建設設計規劃工作畫上一個完美的句點。
結束語：
我國的居住區建筑設計規劃仍處于上升階段，建筑設計師應牢牢把握設計規劃的內容，在具體設計中按照正確步驟，采用科學方法來完成建筑設計規劃工作。力求通過設計規劃來求得最大的經濟、社會和環境效益。
參考文獻：
[1]姜勁松，林炳耀.對我國城市社區規劃建設理論、方法和制度的思考[J].城市規劃匯刊，2010（03）.
關鍵詞：機構保潔；戰略管理；分析
中圖分類號：F270 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 14-0000-01
一、引言
機構保潔服務行業是我國目前一個新興的朝陽產業，具有投資小、發展快、市場大、服務面廣的特點。隨著經濟的發展，科技的進步和人民生活水平的日益提高，社會對其需求數量正與日俱增，對質量的要求越來越高，可以預見，隨著工業化、城鎮化進程的加快，清潔清洗服務行業具有廣闊的發展空間和美好的發展遠景。
二、行業概況
目前，我國從事清潔服務行業的企業已經超過40萬家，從業人員超過2000萬人，產值達到數千億元。與發達國家相比，該行業雖然起步較晚，但由于中國社會經濟快速發展的帶動作用，正進入一個快速的成長期，據統計，每年以30%以上的速度在增長。
在快速發展和成長進步的同時，我們也看到該行業現狀與發達國家還有很大差距，與社會需求還存在諸多的不適，尤其是還存在不少制約行業健康、科學和可持續發展的不良因素，具體表現如下：
1.企業良莠不齊，設備陳舊，技術落后，從業人員素質低，技術、服務及管理水平均不能適應市場需要；
2.引領行業發展的企業管理及專業技術人才明顯不足；
3.在市場招投標活動存在壓價格、降標準的惡性競爭，不利于企業的健康發展；
4.清潔清洗服務缺少統一的行業標準、缺少品牌意識，難以規范企業資質認證、企業市場準入、質量檢驗、施工質量評估、安全生產監管等工作；
5.服務標準不統一，設備制劑標識混亂，制式不統一，產品質量參差不齊，對環境和人員存在安全隱患。
三、機構保潔行業存在與發展的必要性
（一）清潔是辦公及生活環境的基本需要
機構保潔既是工作的需要，也是生活的需要。整潔的周圍環境，不僅使人身體健康，而且能使人賞心悅目，提高工作效率。所以，用戶對保潔看得很重，也往往最挑剔，經常引起投訴。保潔公司工作應為用戶提供一個整潔的工作和生活環境，滿足不同用戶的要求。
（二）機構保潔體現了管理水平
在機構的物業管理評價中，一般需對管理工作做詳盡的考察之后才能衡量物業管理水平的高低。但是，人們往往憑直覺來衡量，而在直覺方面保潔給人的影響最深刻。對于環境整潔的物業，用戶和客人們對管理水平往往給予較高的評價。
（三）保潔是建筑和設備維護保養的必然需要
保潔工作在延長建筑物和設備使用壽命上起到重要的作用。調查表明，地毯保養不好只能用1～2年，保養得好可用3～4年；大堂大理石地面一般用7～8年后要再進行磨光，但保養得好可以增加一半以上使用時間。因此，應當從建筑物和設備保養的高度、從經濟的角度來認識清潔工作。
（四）保潔工作是一門技術
現代保潔工作涉及化學、物理、機械、電子等學科的知識。不同的建筑物材料需要使用不同的清潔劑，各種現代化的清潔設備的操作使用，高層外墻保潔的危險性與復雜性等，使現代保潔工作具有相當程度的技術性。
四、機構保潔公司的經營發展戰略
1.以優質取勝，服務至上；
2.鎖定特定客戶群：政府、教育、醫療等機構及高檔寫字樓的保潔及維護工作；
3.服務多樣化，符合顧客的個性化需求；
4.加大影響力度，重點是公關關系；
5.抓住重要的時機加深同各機構物業管理的關聯與交流；
6.搶占新的市場，搶先宣傳；
7.逐步擴大服務范圍。
五、市場環境分析
（一）宏觀市場環境分析
服務業是我國大力發展的第三產業，我國人口數量多，又存在很多的閑散人口。政府、教育、醫療等機構及高檔寫字樓的保潔及維護工作需要優質且專業的機構來服務。
（二）競爭對手分析
現有目標市場的競爭對手的總體情況處于一種規模小、企業多而分散的特點。競爭對手的優勢主要是有業務熟悉的工作人員與成熟的經營管理體系，已經形成固定的市場，擁有一定的顧客資源，入住這些區域市場有一定的困難。
六、目標市場分析
目標市場：政府、教育、醫療等機構、大型商場超市及高檔寫字樓
目標市場分析：以上機構的保潔及維護工作需要優質且專業的機構來工作與服務。
七、swot分析
（一）機會
1.目前市場空白或很少有企業涉足于專業為顧客服務；
2.對于服務業特別的家政服務而言，城市的整體文化環境為保潔機構服務提供了一個十分有利的發展空間；
3.目標市場需求廣泛。人們的生活水平日益提高，城市人口的經濟能力與經濟潛力巨大。
（二）威脅
1.競爭對手過多且十分分散，很多企業已經進駐目標市場并取得了一定的市場和顧客忠誠度；
2.目標顧客的個性化需求。有些機構難以不相信或不愿意把一些重要的工作與維護交給其他人或機構來完成；
3.現代社會的不良次序業可能引起顧客對服務人員的不信任；
4.重要機構的大樓與高檔寫字樓，管理控制嚴格，促銷難以進入，廣告促銷效果不大。
（三）優勢
1.機構保潔公司的業務是新興行業下的新型業務形式，市場空白點大且新穎；
2.可滿足網絡的個性化需求。根據每個顧客的具體需求為基礎提供具體的服務項目；
3.成本低廉，收效快速；
4.與顧客的溝通過程中，了解具體需求情況后容易讓顧客形成對服務的依賴。
（四）劣勢
1.難以把握每一家顧客的個性化服務特征；
2.服務人員的專業技能需求較高較廣；
3.新興行業無先例可循，只能以“摸著石頭過河”的形式摸索經營。
八、關于行業的戰略分析總結
綜上，機構保潔服務是一個針對中、高消費群體的新型的朝陽產業。機構保潔類公司應注重長遠的發展，立足于現有的產品和特色，重點開發現有市場，尤其在政府、教育、醫療等機構的服務方面創造獨特的管理模式，在結合本地市場實際情況下，建立具有自身特色的經營管理體系，樹立優秀品牌。同時，不斷改進做大，加大人才的培養力度，不斷推陳出新，力爭使之得到良好的發展與推廣。
參考文獻：
[1]吳照云.管理思想史[M].高等教育出版社，2010，03.
[2]吳照云.戰略管理[M].中國社會科學出版社，2008，F270/3635.
內容摘要：隨著國家新一輪房地產調控政策的實施，市場環境發生了重大的變化，在這種環境下房地產企業只有不斷的研究和提高自身的管理水平，改革和完善經營體系和贏利模式，最大限度的優化營銷系統，挖掘潛在的利潤，才能獲得企業生存和發展的空間。文章指出，房地產開發企業建立以企業、中介商和消費者三者利益為主體的三維營銷體系，是在目前環境下完善開發商市場體系的一個有效方式。
關鍵詞：房地產 三維營銷體系 建構
房地產市場營銷體系現狀分析
我國房地產行業經過30多年的發展，形成了符合科特勒市場營銷理論、具有中國特色的房地產營銷體系，這一體系包括市場環境分析、研究和選擇目標市場、確立營銷戰略、制定營銷方案和管理營銷活動等五個基本部分。各部分基本任務如下：
市場營銷環境分析。目的在于房地產企業發現、分析、評估市場機會，一般包括宏觀環境分析、行業特點分析、競爭對手分析、企業內部分析和客戶需求分析等部分。
研究和選擇目標市場。企業經過分析和評估，選定符合企業目標和資源的營銷機會后，還要對這一市場特性和市場結構做進一步分析，以縮小選擇范圍，對準備為之服務的目標市場準確定位，并同時確定進入市場的時機、地點與方式。
確立營銷戰略。在選定了目標市場，進行了準確的市場定位后，營銷工作還要確立企業營銷戰略，主要工作有確定競爭戰略、樓盤產品和建筑設計定位、市場開發戰略、確定物業管理方案等。
制定營銷策略。房地產企業針對市場的需要，對可控制的各種營銷因素如樓盤、價格、促銷手段等進行優化組合和綜合利用，使之協調配合，以取得最好的經濟效益和社會效益。具體的營銷策略可包括樓盤產品策略、價格策略、促銷策略、服務策略、關系營銷、網絡營銷、整合營銷手段等。
營銷管理活動的組織執行與控制。市場營銷的管理活動包括三個方面：一是制定市場營銷計劃，包括企業的營銷目標以及達到這些目標的途徑或手段、營銷活動程序、營銷預算等過程。二是市場營銷實施過程：包括制定詳細的行動方案、建立合理有效的組織結構、設計相應的決策和報酬機制、開發并合理調配人力資源等過程。三是市場營銷控制系統：通過控制系統可以及時發現問題，分析原因，反饋信息，加以糾正。
在房地產市場營銷實踐中營銷體系逐漸完善，形成了地產戰略、市場調研、項目定位、營銷組織、價格戰略、營銷推廣等業務環節。目前我國房地產開發商大都采用這種既體現營銷理論又保證業務環節流轉順暢的實踐型營銷體系。
但是這一體系的設計是以開發項目為單元，缺乏企業整體運營的管理理念；側重房地產產品功能利益而忽視了其他盈利方式；重視單一的直接消費群而忽略了不同類型顧客的不同利益點。在賣方市場階段，這些問題的存在并不影響銷售實現，不影響房地產企業的迅猛發展。然而當市場發生變化后，體系中的缺陷就會立刻顯現，成為企業持續發展的短板。因此建構一個以開發商、房產中介商和消費者三者利益為主體的三維營銷體系，是目前環境下完善房地產市場營銷體系的一個有效方式。
房地產三維營銷體系的構成
麥肯錫咨詢公司的研究表明，企業、企業所提供的產品與服務以及顧客三者之間除了存在功能利益以外，還存在流程利益及關系利益；而且大多數顧客既關注功能利益，也關注流程利益和關系利益，但對這三種利益的價值取向分布卻又并不完全相同，功能利益、流程利益和關系利益構成了三維市場營銷的三個支點。功能利益是指企業所提供的產品與服務中能為顧客帶來什么樣的享受或取代部分勞動并蘊含在產品中的一些東西。流程利益是指各種使買賣雙方的交易變得更為簡單、快捷、便利、經濟的交易流程和交易措施，以增加顧客的自由度，減輕了顧客在交易過程中的各種麻煩或不便利因素。關系利益是指對那些愿意透露自身情況、顯示他們購買行為的顧客給予回報，它加強了企業與顧客之間的關系，使他們成為一個緊密的利益共同體。在現行的房地產營銷中，雖然關注流程利益和關系利益的營銷模式時有出現，但對三種利益關系進行創造性組合，并針對不同顧客群體采取個性化的三維組合式市場營銷模式卻并未引起產業界的廣泛重視。
房地產三維市場營銷體系的建立，目的是最大程度的滿足不同客戶的不同需求。體系的建立首先要打破平均化的客戶關系，有效地細分客戶群體，向不同類型的群體提供相應的三維營銷服務。根據房地產行業特征和營銷實踐，可以將房地產營銷的客戶分為潛在消費者、房產中介商、已簽約購買業主三個群體。在不同的開發項目中，三個客戶群的作用不同，所采用的三維營銷組合方式也不同。三維營銷體系是以企業整體運營管理為前提的營銷活動，而不是以某個開發項目為主體，其優勢在于充分優化整合企業整體營銷資源，降低項目營銷成本。在三維營銷體系中，業務流程除了現行的五項基本任務外，制定營銷戰略時，還必須分析項目細分客戶群體各類型的重要程度，對不同客戶類型的市場采用不同的三維營銷組合策略。對于潛在消費者市場，對應的需要以產品功能利益為主要訴求點；對中介商群體，則主要以流程利益為營銷手段；對已簽約購買了房產的業主，則應強調關系利益。對房地產功能利益的闡述已經相當豐富，在此不再累述。下面對房地產的流程利益和關系利益加以分析。
在房地產行業中，除了開發商之外，還有其他處于不同產業鏈位置的企業，比如顧問公司、營銷中介商、衍生服務行業等，他們也在以各自不同的角度去時刻關注著與自身相關的營銷手段和對象。而目前絕大部分開發商都采用了以直接銷售為主的營銷模式。最常見的是在現場售樓處“坐銷”的形式。這種銷售模式的優點在于場所固定，顧客有目的地去詢問和購買，并且專業度、權威度、可信度、服務的全方位程度都很高。但隨著市場環境的變化，產品同質化現象越來越嚴重，消費需求多樣化趨勢更為顯著，“坐銷”的形式在營銷環節中愈加顯得被動。因此多層次銷售渠道建設的目的便從降低銷售成本轉為以客戶為中心，體現客戶需求為主要目的。在制定針對客戶群體的營銷策略時，要充分體現出交易流程上可以提供的附加利益。比如為各銷售商建立銷售網絡平臺，網絡中不但可以準確提供各項目的整體規劃、不同銷售單元的動畫效果等資料，還可以通過門戶動態的反映各項目的銷控狀況，并進行交易操作；設立各個點直通各個項目的交通樓巴，方便散落在不同點的購房人現場看房的需要；針對性的提供廣告和公共關系等促銷支持。例如華納豪園項目主要對象是高端客戶群，項目銷售面積大、單價高，給銷售帶來了很大難度。但開發商充分利用了商的客戶資源，通過開發商自身在項目附近的高爾夫球場及其會館的資源，采用“體驗式”的營銷手段，讓客戶提前體驗和品味到在高檔生活區居住的感受，把購房者的思維提前引入到未來的生活中，讓他們充滿對此種生活方式的憧憬和認可，成功地完成銷售目標。
房地產營銷的一大特點是口碑效應顯著。老顧客所具有的營銷價值非常可觀，他們有固定的朋友圈子，有基于親戚關系的網絡資源。面對這一客戶群，關系利益成為主要的聯系紐帶。為了追求利益，他們希望發揮其所掌握渠道資源的效益，以獲得個人收益，因此有動機作為個人營銷，對于開發商來說，老顧客是可充分利用的口碑渠道資源。但目前許多開發商更多的把這一群體看成權宜之計，并沒有設計相應的營銷戰略。從長遠來看，企業應該把個人渠道完整的納入其營銷體系中，把現實、潛在與將來的關系顧客固化在目標群中。在策劃關系利益時，可以從以下三方面入手：一是應制定出切實可行的營銷策略，吸引個人加盟，納入渠道網絡布局；如通過VIP會員制等形式，建立起基于利益上的對公司的忠誠度。二是通過對首批入伙的業主裝修提供指導和支持凸顯示范效應，鼓勵業主邀請親朋好友上門參觀并提供交通飲食等方面的便利，達到行為引領和心理暗示作用。三是公司通過個人的利益依附于開發商整體利益的實現和提高來控制個人的營銷行為。相對應于個人的服務流程要便捷和靈活，公司應對個人進行有效地扶持，特別在營銷分成兌現上應尤其重視。
房地產三維營銷體系的組織與運營
現有的房地產營銷體系，對應了相應的營銷組織結構，其基本構架如圖1所示。
這種體系采用的組織構架大多是項目制或事業部制。顯然三維營銷體系的業務內涵更加豐富，組織結構也更加復雜，營銷組織的基本構架以大部制結合項目制為主，如圖2所示。
各環節的基本工作職責為：
營銷決策層：主要職責是規劃企業營銷總戰略、制定營銷計劃、督促和指導各部門完成各自的工作任務、營銷人員管理、營銷制度的制定與執行等。
項目投資管理部：負責營銷環境分析、市場調查、項目目標市場研究、產品開發、消費者分析。
營銷部：負責項目營銷策劃、市場推廣策劃、三維價值分析、營銷組織、銷售管理與控制、客戶服務。其中又分解為直接銷售分部：負責潛在消費者的營銷活動，以產品功能利益為價值切入點；渠道服務部：負責針對與企業合作的各種中介商的營銷活動，在合作協議的框架下，以流程利益為主要營銷手段；個人客戶部：負責個人銷售網絡的建設與管理、與物業管理公司的溝通與聯系。
營銷保障部：負責營銷網絡的建設與維護、信息管理、樓巴調度與管理。
資源管理部：負責成品維護與管理、合同管理、協調三維渠道供貨控制與管理。
具體的人員設置就要看各企業的具體工作目標確定，當然體系化的營銷工作的運作，尚需要人力資源部門、財務部門甚至法律法規部門的協助和管理。
房地產三維營銷體系的運行狀況，可以用圖3所示的模擬圖表示。
綜合上述，房地產三維營銷體系的建構，不僅在營銷理論上必要，而且實踐中切實可行。
參考文獻：
1.沈惠明.三維市場營銷[J].科技經濟市場，2007（3）
新年好！
新年伊始，我市建筑業大會在此隆重召開，請允許我代表**工程公司的全體員工，向今天來參加會議的各位領導、各位朋友致以新年的問候，預祝大家在新的一年里身體健康、工作愉快、事業興旺！同時，向所有多年來關心、支持和幫助我公司發展的各位領導、各位朋友表示衷心的感謝！
今天我發言的題目是：立足主業，多元發展，提升企業綜合競爭能力
我們**工程公司是一個具備房屋建筑總承包二級、建筑裝飾專業承包二級、金屬門窗專業承包二級、起重機械安裝三級以及市政工程總承包三級資質的施工企業。2003年底完成了企業產權制度改革。**工程公司的發展，應該說在本市建筑企業當中，改制前就有了一定的基礎，但也存在著明顯的不足，市場主要局限在本市范圍以內。2004年是公司改制后的第一年，如何突破原有的發展格局，創立企業發展的新局面，增強企業的綜合競爭能力，這是我們公司改制后所面臨的主要問題，也是我們著重需要思考和解決的。經過一年來的探索和拼爭，公司生產經營等各個方面均取得了快速發展，全年完成總產值2.1億元，同比增長16%，本市內實現利稅717萬元，固定資產投資超過450萬元，在工程創優方面，創省“揚子杯”獎1項、**市“金龍杯”和鎮江市“金山杯”獎3項、省文明工地3項、**市文明工地6項，公司的綜合競爭力得到了明顯增強。這一業績的取得，對加快發展**工程公司具有積極的促進作用。總結我們的做法，主要歸結于“三個調整”。今天，借此機會向各位領導、各位同仁匯報一下：
一、調整思路，謀求新發展，增強企業的競爭實力
近十多年來，總體看**工程公司在市內市場上占有一定的份額，施工管理、工程質量創優等方面，也積累了一些自身的經驗，但經營規模和市場的發展，始終沒有明顯的突破。根本原因是固守自身原有的經營觀念，不愿多冒風險，只求平穩經營，也因為這些，使公司的發展進入了“瓶頸”期。近年來建筑市場的激烈競爭，也使**工程公司面臨著生存與發展的挑戰。如果不積極就對，就會喪失自己的競爭力，甚至被淘汰出局。改制以來，我們也深深感到：企業要想在市場中立于不敗之地，必須加快發展，謀求自身新的競爭優勢。為此，我們積極尋求公司發展的對策，確立了新的發展思路，那就是：立足主業，多元發展，提升企業綜合競爭能力。圍繞這一目標，必須加快實現三個轉變：一是經營理念上的轉變，進一步解放思想，加大向市外市場拓展的力度；二是在經營方式上的轉變，強化傳統的土建主業，加大向其他相關、相近產業發展經營的力度；三是在管理方式上的轉變，進一步加強基礎管理，由粗放型向集約化管理推進。就管理來說，我們已經建立了以質量保證為中心的生產管理體系、以成本管理為核心的經營管理體系和以人為本的人事管理體系，三個方面構成了**工程公司的企業管理體系。公司在進行ISO9001質量體系認證的同時，組織進行了ISO14001環境管理體系和GB/T28001職業健康安全管理體系的認證，成為我市為數不多的通過三位一體綜合管理體系認證的建筑施工企業。
二、調整布局，加大市外建筑市場的開拓力度，提高市場的占有份額
開拓建筑市場，作為我們建筑企業來說是建筑業生產經營發展的第一要務。**市的建筑隊伍越來越多，而建筑市場是有限的，競爭也會愈加激烈，如果仍象以前那樣盤踞在本地，就很難得到快速發展。我們按照新的思路，利用企業自身的優勢，在立足本地，鞏固原有市場的基礎上，積極向外、向周邊市、縣拓展新的建筑市場。在具體做法上，我們著力在進入市場上下功夫，確定了幾步走的戰略：一是制訂市場占據計劃，依據企業自身特點和能力，積極應對；二是搞好市場環境分析、注重對計劃開發點進行人員結構、經濟條件、現有工程項目設施、工程業務發展趨勢等諸多方面情況的分析；三是主動調查當地和其他進入該地的施工隊伍，掌握競爭對手的情況，以打開工作局面，適時進入市場。2004年我公司在上海、鎮江、常州、昆山、江陰等地市場施工面積達15萬多平方米，占公司總施工面積的30%，取得了初步成效。
三、調整結構，培育新的增長點，打造綜合經營的優勢
調整經營結構，發展多元化經營是實施產業延伸，應變市場復雜局勢，做大、做強企業的重要途徑。去年，我公司在繼續保持工業與民用建筑主業競爭優勢的基礎上，積極整合企業建筑資源優勢，向房地產、市政工程和裝飾裝潢等專業施工領域拓展和延伸，并取得了初步的突破。在房地產業方面，投資成立了**市城興置業有限公司，開發房地產項目。去年開發建設的**市晨風綜合市場，工程已近完工，銷售狀況良好，營業額達2000余萬元。市政工程建設2004年度完成產值達1300余萬元；裝飾裝潢工程完成產值1200多萬元，專業施工產值已占建筑業總產值的15%以上，成為公司發展中的新亮點。
關鍵詞：房地產企業；戰略管理
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198（2009）03-0133-02
1 房地產開發企業戰略模式
1.1 多元化經營戰略模式
多元化戰略是指企業同時經營兩個以上行業，提供多種基本經濟用途不同的產品或服務進入不同市場的經營戰略，它是企業發展到一定階段，為尋求長遠發展而采取的一種擴張行為。房地產企業發展到―定規模的時候，可以通過多元化經營，利用現有的資源從事多種產品的生產和經營，占領更多的市場和開拓新的市場，以適應市場需求的變化，減少單一經營的風險，提高企業的競爭力，增加企業的收入。
1.2 專業化發展戰略模式
專業化戰略是指企業通過從事符合自身資源條件與能力的某一領域的生產經營業務來謀求其不斷發展。房地產企業專業化經營就是企業集中各種資源優勢于最熟悉的業務領域，開發出具有競爭力的房地產產品，取得行業內的成本優勢，以更高的效率、更好的效果為某一狹窄的戰略對象服務。實現企業專業化經營，深圳萬科企業股份有限公司從多元化戰略到專業化戰略的轉變就是很好的例證。在萬科實行地產專業化經營戰略以后，開發規模穩步加大，企業經營風險下降，項目開發成本降低，以四季花城項目為例，企業品牌與知識成功延伸到多個城市。實施專業化戰略使企業業務集中于某一領域，可能失去其他一些市場機會，企業的某些技術或資源優勢可能得不到充分發揮，容易使企業陷入固步自封的境地，鈍化其對市場變化的反應。
2 房地產開發企業面臨的內外環境
2.1 市場環境分析
近年來國民經濟持續快速協調發展，而房地產行業的發展形勢并不那么和諧，部分地區投資性購房和投機性購房增加，住房供應結構不合理，以及開發建設成本提高等，導致一些地方住房價格上漲過快，這直接影響到城鎮居民家庭住房條件的改善，影響社會穩定和國民經濟的健康運行。隨著宏觀調控政策實施，房地產投資增長過快的勢頭得到了一定程度的遏制，與此同時房地產企業的運營模式發生了諸多變化，優勝劣汰，適者生存，市場競爭異常激烈。行業劇變的過程中，大量企業在戰略定位和決策上陷于迷茫，使得企業的發展潛藏著巨大風險。
2.2 企業狀況分析
（1）企業的資金狀況：近年來我國住房由集團消費轉為個人消費，一批熟悉市場運作，資本雄厚的外資公司、民營企業快速占領市場。再加上銀行實行貸款終身責任制，清理不良資產，補充資本金，出現的惜貸現象，使得房地產企業資本運作能力較弱，面臨更加嚴峻的挑戰。
（2）企業的結構狀況：當前房地產業發展中存在的一個比較突出的問題就是開發主體結構不佳，這會致房屋建設的規模化程度較低，房地產企業經營模式單一、產品越來越同質化。這種模式，一旦處于低谷時期，必將爆發出巨大的經營風險。
（3）企業的信用狀況：我國的房地產行業的進入壁壘較低，魚龍混雜，其中一些根本不熟悉房地產的開發企業對質量管理、售后服務等缺乏足夠重視，也不重視自身的信用和品牌，從而導致質量糾紛、虛假廣告、面積縮水、價格欺詐、質量低劣，延遲交房等問題時有發生，這直接影響著房地產開發企業自身的發展。
（4）企業的綜合實力狀況：目前很多企業實施多元化戰略，而忽視了企業的核心競爭力的培育。企業缺乏核心競爭力，將會使企業的發展難以持久，在遇到突變的市場環境時，將難以應對。目前我國的房地產行業大都處于初始階段，行業發展還有很大的空間，只有注重核心競爭力的培育，才能形成向其它領域擴展的能力，取得成功的機率自然也會高的多。
（5）企業的戰略狀況：我國的房地產企業缺乏戰略意識，管理成本高。相當部分的房地產公司不能根據企業的戰略規劃，進行市場、客戶細分，以此來選擇適合企業自身開發所需要的土地，往往只根據土地所處的地理位置決定建造何種類型的房屋，這樣企業將長期處于被動地位，企業發展受到限制。
3 房地產開發企業如何進行戰略選擇的建議
（1）任何企業的發展都會受到內外環境因素的影響，企業要結合所處的內外部環境制定恰當的發展戰略。制定發展戰略，一是客觀分析企業外部環境，一般影響房地產企業的外部環境包括宏觀經濟形勢、國家產業政策、銀行信貸政策、稅賦政策、產品競爭狀況、競爭對手的情況、市場供求變化等，這能使企業了解其所處的環境正在發生哪些變化，以及這些變化將給企業帶來更多的機會還是更多的威脅。這是企業選擇何種發展戰略的前提和基礎；二是正確分析企業內部環境，特別是企業的優勢和劣勢，可以使企業了解自身所處的地位，所擁有的資源以及戰略能力。這是企業何種發展戰略的關鍵；三是在企業內外部環境綜合分析的基礎上，通過SWOT（機會、威脅、優勢、劣勢）分析法，選擇適合企業自身條件的發展模式。如果開發企業資金、技術實力雄厚，可選擇做高端產品的專賣店模式；如果企業對整個房地產行業都非常精通、資金實力強，可選擇華遠式的百貨公司模式；如果企業希望縮短資金周轉時間，又獲取較高的利潤，可考慮采用萬科式的平價超市模式等等。具體來說：
①以核心競爭力為根本，完成企業戰略的選擇與調整。
核心競爭力是企業的生命，是決定企業能否實現可持續發展的關鍵。首先，它能很好地實現顧客所看重的價值，如能顯著地降低成本，提高產品質量，提高服務效率，增加顧客的效用，從而給企業帶來競爭優勢。在國內房地產界，“北有萬達，南有萬科”充分表明了萬科在房地產界的地位，而這一地位的確立源于萬科的核心競爭力，具體體現為：一是始終堅持客戶導向的經營體系及產品策略。萬科將注意力放在思考并改善其產品質量和客戶服務上，主張唯產品和唯客戶主義，提供業主終生滿意的住宅和優秀的服務是永遠的追求；二是始終堅持住宅產業化的道路。只要萬科需要有更大規模的發展，就會更加強調產業化。其次，核心競爭力必須是企業所特有的，是競爭對手難以模仿的，這種能力能為企業帶來超過平均水平的利潤。最后，核心競爭力具有延展性，能夠同時應用于多個不同的任務，使企業能在較大范圍內滿足顧客的需要。面對政策的調整和復雜多變的市場環境，房地產企業必須對自身的資源能力進行客觀的分析，強化核心競爭力，增強企業的競爭優勢，增大企業戰略轉換能力。在房地產企業戰略選擇過程中應該注重：一是在本質內涵上，重在服務，向廣大業主提供優質產品和服務；二是在關鍵能力上，重在建立房地產企業暢通、有效的營銷渠道和良好的商業資信；三是在構成要素上，重點培育房地產公司營銷體制、市場網絡等相關環節的能力，以及用人制度、分配機制等的優劣。
②以提高運營效率為目的，調整企業組織結構。
從組織的角度來看，房地產企業必須善于尋找和管理聯盟伙伴，改變“小而全、大而全”的傳統模式，建筑設計公司、地產營銷機構、建筑施工單位都有可能成為重要的伙伴，共同結成戰略聯盟，提高運營效率和抵御市場風險。去年萬科兩部門的外遷成為房地產業的焦點。萬科試圖通過內部部門的精簡，從一個五臟俱全的開發型企業轉變為一個資源整合型的企業。首先試點將部分部門的業務外包，如設計部門、工程部門還有采購部門。近年來，引入專業設計部門已經成為行業慣例，專業的建筑公司與開發商的合作已經“歷史悠久”，事實上已經不需要這么多人層層審核，專業部門和機構已經相當成熟。這次調整將使萬科成為一個資源整合中心，在產業鏈的上游打開融資渠道，下游將業務分包，同時增加客戶服務的隊伍，擴大品牌的影響力，提高運營效率。這種資源整合類型的開發來源于歐美模式，代表一種高度細分的專業化分工，從資金到開發、規劃、設計、建設以及銷售，各個環節均由高度專業化的公司分別完成。目前國內的開發企業大多引用的生產模式是香港模式，是房地產開發的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發商獨立完成，是一種全程開發模式。兩者最重要的區別在于，香港模式中的開發企業更多地依賴銀行提供的資金，而美國模式中的房地產資金，更多地來源于社會大眾的資金。因此，戰略選擇過程中要考慮戰略對調整企業組織結構，提高運營效率的作用。
③以建設適合的企業文化為基礎，營造良好的企業發展氛圍。
房地產企業文化建設必須以企業的經營活動為中心，為企業的經營活動服務，不能割裂企業經營與文化建設之間的關系。房地產公司要從精神層次上培育核心價值觀；從制度和行為層次上建立完善科學的管理制度、完善員工的行為規范；從物質層次上形成企業形象的視覺識別系統，擯棄嚴重影響企業發展不良思想。房地產企業應以戰略調整和業務重組為突破口，通過核心價值觀的有效培植，形成具有時代特點、品牌意識、創新精神和強大內部凝聚力的企業文化。具有強大內部凝聚力的企業文化是實現發展戰略目標的重要保障，是企業核心競爭力的重要內容，是房地產企業持久發展的基礎。
④以品牌產品為載體，拓展企業的市場空間。
房地產企業在戰略選擇過程中，必須注意如何加強自身創造附加值的能力和專業化能力，包括各個細分功能的能力，比如產品設計、工程進度、質量控制、成本控制和營銷策劃等諸多方面。與其它產業鏈相比，房地產行業的產業鏈前端有較多的環節，而在行業利潤分配上，幾乎是越靠近前端，越有強大的市場權力。為了實現房地產市場的擴張，提高品牌價值和企業影響，房地產公司需要實施積極的產品戰略與服務戰略，即以品牌產品為載體，拓展企業的市場空間，在產品的定位上，可以類似于競爭對手，但在產品的功能和價格上，強調“超越”競爭對手。
（2）根據內外部環境條件的變化，利用現有以及潛在的內部和外部資源，正確實施企業發展戰略。一般來說，企業的內外環境是不斷變化的，因此，如何對企業發展戰略的實施進行控制，增強在變革環境中的靈活性就顯得非常重要。科學有效的制度、程序和系統可以引導決策和實踐沿著有利于戰略實施的方向進行，因此，當務之急就是盡快改變我國房地產公司落后的管理模式，進而建立起一套新的符合房地產市場規律的現代企業制度，努力促使房地產企業管理水平的跨越。從房地產企業的運營現狀來看，重點就是要加強管理戰略意識，注重合作伙伴關系、客戶關系的管理、風險和資金管理，這也是企業運營的關鍵所在。
參考文獻
［1］謝志華.房地產企業的戰略選擇［J］.城市開發，2008，（7）.
［2］畢玉軍.房地產企業的戰略轉型［J］.中國集體經濟，2007，（6）.
關鍵詞：國際工程；屬地化經營；實證研究
1 屬地化經營的必要性
隨著國內人工成本、設備材料價格及國際航運價格持續攀升，從國內派遣一般管理和勞務人員及進口材料設備實施國際工程越來越不經濟。加之所在國為了保護本國就業采取的限制措施及政治、經濟、文化、民族信仰差異的挑戰，國際工程的利潤空間越來越小，生存和發展環境日益艱難。
在此形勢下，越來越多的國際工程在實施過程中，探索屬地化經營管理模式，以期提升項目管理水平，降低項目管理成本，適應國際市場競爭。
2 屬地化經營內涵及優勢分析
2.1 屬地化經營內涵
至今對國際工程屬地化經營并沒有一個統一的標準。筆者認為國際工程屬地化經營就是要在充分了解和掌握國際工程所在地政治、經濟、文化、法律環境的基礎上，結合國際工程企業自身管理水平，充分合理有效利用當地的人力資源、企業資源、材料資源、機械資源、社會關系等資源，運用科學的管理手段，對工程項目進行科學管理，以達到降低工程成本、增加企業效益的過程[1]。國際工程屬地化經營包括人力資源屬地化、材料設備供應屬地化、協作單位屬地化、市場開拓屬地化、社會關系屬地化等。
2.2 屬地化經營優勢分析
第一，屬地化經營可以有效解決工程所在地的政策限制。任何一國出于保護本國就業、促進本國相關產業的發展等目的，對工程施工都有一定的政策限制，如，對使用本國勞工比例有嚴格的限制、投標國民優惠政策等。
第二，可以有效降低工程項目成本，提高企業效益。如，降低因中方員工過多引起的薪酬、機票費、簽證費等人工成本和管理成本、降低因國民優惠政策引起的施工成本等。
第三，可以盡快融入當地社會，利用當地分包商、工程技術人員及一般管理和勞務人員的溝通優勢，進行資源優化配置，減少承包工程中的非技術性困難。
第四，為當地創造就業機會，促進當地經濟發展，更容易疏通與政府和主管機構的關系，贏得當地政府和社會各界的合作與支持，為工程實施和今后滾動開發營造和諧的文化氛圍。
第五，有利于在當地深化和拓展市場開發工作，能夠及時了解工程信息，把握市場發展前景，參與到以往不能承攬項目的投標，是實現滾動式發展的良好途徑[2]。
第六，有利于規避國際工程經營管理風險，如稅務風險、市場風險、法律風險、安全風險等。
3 屬地化經營環境分析
屬地化經營所處環境包括企業自身環境和外部環境，外部環境又包括經濟環境、社會環境、文化環境和技術環境等。國際工程企業改變外部環境的能力極其有限，一般只能采取措施順應其變化。不同經營環境下，國際工程將采取不同的屬地化經營策略，且屬地化經營策略隨著所處環境動態變化。
3.1 經濟環境
經濟環境主要包括國民經濟發展速度、國家和地區發展戰略、稅制與稅率、市場環境、經營競爭環境、基礎設施、勞動力資源及其素質等[3]。
摩洛哥經濟產業發展水平普遍不高，礦業、農業是當地支柱產業，但近十年來摩洛哥發展迅速，基礎設施不斷完善，經濟開放程度較高，勞動力素質逐漸提高，是僅次于南非非洲第二大最具外國投資吸引力的國家，但當地失業率居高不下、對企業及個人總體稅賦較重和實行嚴格的外匯管制。
為保護當地的建筑公司，在評標時，招標方對其實行15%的國民優惠政策。同時為了保護當地就業，相關法律明確規定外籍員工與本地員工的用工比例為3：7和在辦理勞動合同、簽證、暫住證時當地勞動部門設置重重壁壘。
3.2 社會環境
社會環境包括政局的穩定性、法律環境、行政效率等[3]。
摩洛哥政治開明，政局穩定，民主化改革逐步推進。當地法制環境完善，投資友好程度高，城市及周邊居民法律意識較強。但當地行政審批程序冗繁，且工作人員辦事效率低下，審批許可需等待較長時間。同時由于當地居民經濟觀念、法律意識較強，不但造成業主征地和交地困難，而且也給施工企業的征地和土地使用后交割造成了很大的困難，給項目經營帶來了較大的風險。
3.3 文化環境
文化環境主要包括人們在特定的社會環境中形成的習慣、風俗、觀念、道德、禮儀、語言等，其核心是價值觀念[3]。
摩洛哥是一個阿拉伯國家，信奉伊斯蘭教，阿拉伯語為其官方語言，通用法語。在商務場合，往往會遲到，當地人認為這是一種社交風度。深受西方文化影響，商務談判風格為阿拉伯及歐洲式的混合型。公共及行政性事務習慣于先私下溝通，后通過公開途徑公布。當地人較為熱情，商務招待較多。當地盛行飲茶，特別熱衷于中國綠茶。當地居民的勞動保護意識較強，有完善的勞動保護機構和工會組織。
3.4 技術環境
技術環境包括國家技術水平、技術政策、新產品開發能力以及技術發展動向等[3]。
摩洛哥工業技術水平較為落后，多以為農業、農產品加工、紡織及制革業、采掘業服務為主。隨著國內投資及融資條件改善，與化工產品、汽車產品、電氣及電子產品等相關的技術發展迅速。當地與建筑施工相關的水泥生產、鋼材生產、混凝土生產等基礎工業技術基本完善，能夠滿足工程施工需要，但行業壟斷程度較高，可供選擇的范圍很小。試驗室檢測、工程圖紙設計等技術水平較低，很多試驗都需要送國外檢測。
3.5 企業自身環境
企業自身環境由企業家精神、企業文化、企業規章制度、人力資源狀況、財務狀況、企業科技水平、設備狀況、市場營銷能力等組成[3]。
本企業經過近60年的發展，具有水電工程施工、公路工程施工、市政工程施工總承包能力和對外承包工程經營權的國有大型建筑施工企業。但本企業市場競爭能力偏弱，經營意識不強，項目履約能力、經營能力、管控水平偏弱，經營的質量和效益有待進一步提升。特別是國際市場開發能力適應市場環境變化程度不夠，國際項目經營創效能力不足，復合型國際業務人才缺乏。
4 屬地化經營途徑
國際工程企業應對國際工程屬地化經營環境進行系統分析，針對國際工程屬地化經營環境特點和企業自身的實際管理水平，采取不同的屬地化經營策略。
4.1 市場開發階段的屬地化管理
為了拓展摩洛哥建筑市場，實現在當地滾動發展，本企業在市場開發方面采取了如下措施：
第一，內部營銷員工屬地化。在當地注冊分公司的基礎上，為了更好的掌握當地市場信息和對目標項目進行現場勘查，聘用當地有建筑市場開發經驗的人才充實到分公司的市場開發人員當中。
第二，與當地公司或國際承包商合作。聘請當地投標，利用當地投標公司社會關系資源，搜集市場信息、競爭對手信息和競標儀表信息，協調與招標單位的關系；與當地有實力的建筑公司或國際承包商建立長期合作伙伴關系，擴展自身的社會關系，優勢互補，規避當地政府的國民優惠政策，在自身不具備投標條件時和對方組成聯營體各取所需，擴大自身的投標范圍和空間；與當地的材料供應商、設備供應商、設計分包商、試驗外控分包商、施工分包商等展開合作，收集材料價格及走勢、設備及租賃價格信息、當地分包價格信息等信息。
第三，與摩洛哥政府高層建立良好互信的關系。加強與當地政府機構及官員的溝通與交流，建立高層正式或非正式的溝通聯系渠道，充分了解和掌握當地各種項目的近期及中長期規劃，幫助政府規劃、策劃、落實項目。
第四，創新當地市場開發模式。隨著當地建筑公司快速成長，我公司在當地市場已喪失競爭優勢，為了在當地生存和發展，必須創新市場開發模式。同時由于當地政府缺乏投資資金，融資項目較適合當地市場開發，如BOT、EPC等項目開發模式。
4.2 人力資源屬地化管理
聘用當地雇員比聘用中方員工在成本效益方面具有很大的優勢，為此本企業在人力資源屬地化管理方面也進行了有益的探索：
第一，建立健全屬地化人力資源管理制度。結合項目實際情況和當地勞動法等法律，出臺了《當地雇員管理辦法》和各個工作崗位的作業指導書，有針對性的建立和完善當地雇員的招聘、試用、錄用、使用、考勤、休假、崗位考核、獎懲及辭退制度；建立統一的當地員工勞務合同和崗位薪酬體系，規范權利責任，倡導多勞多得，使其心悅誠服。
第二，提升中方員工語言能力和整體素質。為了提高中方員工與當地雇員的管理和溝通能力，項目通過培訓班不斷提升中方員工的語言交流能力和對當地文化、風俗習慣的了解，并通過制度要求中方員工在工作的過程中，要充分尊重當地雇員的和風俗習慣，做到文明管理，友好協作，凝聚人心。
第三，建立良好的雇傭關系。對于長期合作的員工給予待遇上的優惠，培養他們對企業的歸屬感和自豪感；對表現優秀的員工適當發放獎勵，增加收入，達到留住人才的目的；當地重大節假日，為摩洛哥員工發放紀念品，體現企業的人文關懷，提升企業形象。
第四，切實做好勞動保護，加強安全防范，保障雇員的職業健康和切身利益，調動其工作積極性和主動性。
4.3 分包屬地化管理
通過施工管理實踐證明，分包施工是降低因中方管理人員過多導致固定費用高的有效途徑之一，本企業在分包屬地化管理方面積累了以下經驗：
第一，為了便于與當地政府、業主、監理溝通，及彌補國際工程自身技術設備不足，對質量外控、試驗外控、補充設計、樁基施工、爆破施工等技術含量高的項目管理工作進行了分包。
第二，由于當地施工分包隊伍在與業主監理溝通、施工成本、管理成本等方面具有巨大的優勢，對排水施工、混凝土施工、清理施工等技術含量低的施工項目也進行了分包。
第三，在簽訂合同時，盡可能避免雙方交叉作業，明確施工用設備、易耗品等應由分包商提供，避免分包商在施工過程中雙方扯皮，引起不必要的合同糾紛。
4.4 材料設備屬地化管理
國際工程常因材料設備的海運時間長、清關時間長等原因影響工程施工進度，為此具備條件的材料設備也應該屬地化管理。
第一，對于鋼材、水泥、油料等大宗材料采購，對于每一種材料都應簽訂2家以上材料采購合同，以保證國際工程能夠采購到價格較低的材料，同時一旦某種材料供應出現問題，可立即起動后備資源，保證工程施工。
第二，與當地鋼材供應商簽訂供應制作安裝分包合同，將鋼筋施工按合同單價（除去管理費用等間接費用）整體分包給兩家以上鋼筋供應商，并約定按業主約定的調價指數調整價格，將鋼筋施工的風險轉移給當地鋼筋供應商。
第三，租賃方式多樣化，如小時、包月、方量、整體土方分包等多種形式。為了在施工高峰期彌補自有設備資源的不足，需租賃交通工具和土石方設備以滿足現場施工需要，根據施工效率和管理難度選擇租賃方式。
4.5 充分利用當地社會資源
加強與國際工程所在地的政府機關、業主、監理、地方企業溝通聯系，為當地做一些力所能及的公益活動，樹立良好企業形象。
第一，以誠待人與當地政府、憲兵建立了良好友誼關系，并在不影響國際工程施工的前提下做一些公益活動，如修路、搶險等。在國際工程面對棘手的阻工、罷工、征地、暫住證等問題時對方也給予了極大的幫助和支持。
第二，與業主、監理搞好關系，保證國際工程工序驗收順利進行。在嚴格執行合同約定技術規范、業主監理指令的前提下，同現場業主監理溝通好，確保現場驗收問題現場解決，不上報不拖延，保證現場有連續的作業面施工，避免窩工、停工。遇到重大技術方案變更，在與現場業主監理主管領導充分溝通的前提下，強化與業主監理企業高層溝通，爭取高層的理解與支持。
5 結論及啟示
本企業自2005年進入摩洛哥市場以來，先后承建了8個大型基礎設施工程，涉及水電站、高速公路和高速鐵路等多個領域，總合同額達10億美元。
國內外國際工程施工企業的實踐都證明了屬地化經營是國際工程企業發展的必然趨勢。在實施屬地化經營的過程中，要系統分析國際工程屬地化經營所處的環境，只有在屬地化經營的策略和措施適合屬地化經營環境的基礎上，才能提高企業效益，促進企業滾動發展。
參考文獻：
[1] 郭風春，曾學明，周博，柴寶紅. 國際工程承包中屬地化管理模式的探討[J].公路交通科技：應用技術版，2012（7）：362.
[2] 李建斌.實施屬地化經營 扎根海外市場[J].建筑，2012（15）：28.
1.1 研究的背景
1.1.1 電梯及高速梯電梯的定義及簡介
電梯,是指在動力的驅動下,箱體沿著鋼性導軌運行或者梯級(踏步)沿著某種固定的軌跡運行,實現垂直升降或水平運行輸送人、貨物的機電一體化設備,常規分為人(貨)電梯、自動扶梯、自動人行道。習慣上不管使用何種驅動方式,將電梯作為建筑體內垂直方向上的運輸交通工具的總稱。
電梯空間分為機房部分、井道及底坑部分、轎廂部分、層站部分。電梯系統分為曳引系統、導向系統、轎廂、重量平衡系統、電氣控制系統、安全保護系統。
現代電梯應用了全數字識別乘客技術、數字智能型、安全控制技術數、節能技術等,開啟了電梯行業的新紀元。
高速梯,常指速度大于 2.00m/s 的電梯。《民用建筑設計通則》 GB50352-2005將高層建筑按高度分為四類:
我國高層建筑協會會議將我國境內的高層建筑主要分為四大類:第一大類為 樓層高度最高為最高 50 米 ,樓層數為 9~16 F;第二大類為樓層高度最高為 75米,樓層數為 17~25 F;第三類為樓層高度最高為 100 米,樓層數為 26~40 F(最高 100m),第四大類為樓層高度在 100 米以上,樓層數量在 40F 以上的建筑。中國的《民用建筑設計通則》(GB 50352—2005)將住宅建筑依層數劃分為:“低層住宅是指樓層數在 1F~3F;多層住宅是指樓層數 4F~6F;中高層住宅是指樓層數在 7~9F;高層住宅是指樓層數在 10 F 及 10 F 以上的住宅建筑。民用建筑物的高度≤24 米(不包括住宅的建筑物), 則稱之為單層或者多層建筑物;民用建筑物的高度〉24 米的,則稱之為高層建筑(不含高度〉24 米的單層的公共建筑物);民用建筑高度〉 100 米的,則稱之為超高層建筑物”。(張凱,2012)
高速電梯雖然沒有明確的官方定義,但在電梯業內有一定的共識,電梯按運行速度可以分為:低速電梯、快速電梯、高速電梯、超高速電梯。
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1.2 本文研究的目的及意義
中國正步入超高樓層的設計和建設發展,高層及超高樓層的發展不僅是建筑行業的技術挑戰,也是高速電梯行業全新挑戰和機遇。隨著超高建筑的飛速發展,高速梯市場也被越來越細分化,產品、品牌、價格的定位越來越顯示其重要性。對于營銷環境進行深入研究,站在市場環境的角度看待 XO 公司的產品、品牌和價格定位,能更有效的制定適合 XO 公司高速梯的營銷策略和控制措施。
1960 年,麥卡錫提出了著名的 4P 組合,即產品(Product)、價格(Price)、促銷(Promotion)、地點(Place),如下圖 1.1:
產品(Product):基于 4P 理論及高速梯的實際銷售活動,XO 公司高速梯產品不僅僅是電梯本身,還需要對電梯方案設計、安裝管理、維保服務、質量控制等一系列的過程和環節做好有效地策劃和管理;
價格(Price):XO 公司在中國電梯市場屬于一線品牌,已有近 20 年的電梯市場銷售積累,其品牌價格在電梯市場有明確的定位。基于這樣的品牌積累下,結合高速梯的產品優勢和高速梯客戶的需求,設計適合 XO 公司高速梯的價格策略,實現高速梯市場的突破。
促銷(Promotion):XO 公司近 20 年來一直取得中國新梯銷售名列前三甲的傲人業績,與她采用經銷商的促銷策略有極大關系。這種銷售策略對 XO 公司在低速梯市場發展起到了關鍵性作用,但是在高速梯市場的發展則需要重新審視其優劣。如何利用原有促銷資源,合理制定高速梯的促銷政策,是 XO 公司高速梯團隊迫在眉睫的任務。
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2 電梯行業的發展概況及營銷模式的研究
2.1 國內電梯行業的發展歷程
目前,我國正處于經濟和城市建設的飛速發展時期,因而也形成了世界第一大的電梯消費市場。為引入先進的技術和強大的資金,中國政府在政策上也給予大量的稅收等優惠政策,給這些全球最具競爭力的電梯企業提供了公平競爭的市場機制和環境。巨大的市場需求吸引了外資電梯知名品牌通過各種途徑和方式把自己的研發中心及生產重心移到了中國,把中國作為基地中心,甚至關閉了品牌發源地的工廠和研發中心,或選擇與國內知名的電梯企業成為合作伙伴,或獨資建立世界一流的工廠,配備一流的設備,引進一流的技術,培訓一流的管理人才。于是這些國際知名電梯企業長期以來一直壟斷了中國市場 70%以上的份額,我國電梯行業也因此而成了,引進的外資及先進技術最多最全的行業之一。
經過近 50 年的發展,中國電梯市場從原來的外資企業壟斷的格局,逐漸發展成為三個梯隊,其中民族品牌的市場份額也逐步提升。截至 2010 年底,中國電梯行業協會統計業內的主要企業和主要企業的市場份額如下圖 2.1:
上圖中,占 50%的第一梯隊的電梯品牌為奧的斯(包括 XO)、三菱、日立;第二梯隊的電梯品牌為迅達、通力、蒂森、東芝、富士達等其他外資品牌;第三梯隊則為占據 20%市場份額的民族品牌,而且近幾年民族品牌的市場份額呈現出不斷上升的趨勢。
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2.2 高速電梯概況
2.2.1 高速電梯市場定義
電梯因建筑而生,高速電梯自然因高層建筑的需求而生存,故研究高速電梯市場必須得先了解高層建筑的定義。
高層建筑是指超過一定高度和層數的多層建筑。 我國高層建筑分類:
“我國高層建筑協會會議將我國境內的高層建筑主要分為四大類:第一大類為 樓層高度最高為最高 50 米 ,樓層數為 9~16 F;第二大類為樓層高度最高為 75 米 ,樓層數為 17~25 F;第三類為樓層高度最高為 100 米 ,樓層數為 26~40 F(最高 100m),第四大類為樓層高度在 100 米以上,樓層數量在 40 F 以上的建筑。中國的《民用建筑設計通則》(GB 50352—2005)將住宅建筑依層數劃分為:“低層住宅是指樓層數在 1F~3F;多層住宅是指樓層數在 4 F~ 6 F;中高層住宅是指樓層數 在 7 ~9 F;高層住宅是指樓層數在 10 F 及 10 F 以上的住宅建筑。民用建筑物的高度≤24 米
(不包括住宅的建筑物), 則稱之為單層或者多層建筑物;民用建筑物的高度〉 24 米的,則稱之為高層建筑(不含高度〉 24 米的單層的公共建筑物);民用建筑高度〉 100 米的,則稱之為超高層建筑物” 。(張凱,2012) 因此我國的《高層民用建筑設計防火規范》(GB 50045-95)以及《民用建筑設計通則》(GB50352—2005)中規定:住宅建筑的樓層數量在 10F 及 10F 以上的,以及公共建筑和綜合性建筑的建筑高度超過了 24 米的都稱之為高層建筑。
為滿足上述國家標準的要求,在高層及超高層建筑里,電梯的速度必須有相應匹配,否則整個大樓將無法通過國家的消防驗收,也就無法投入銷售和使用。
高層建筑除了國家標準對消防電梯的硬性規定外,大樓的電梯配置方案也直接影響著整個建筑設計合理性。試想,一幢高端寫字樓,其電梯數量不夠,或者電梯的運力無法滿足大樓的疏散需求,則會影響大樓的后期租售率,或者會被迫要求降價或降租金。但是如果電梯運力過剩,不僅設備采購成本加大,而且不可租售的核心筒面積加大,造成大樓的可盈利面積減少,投資回報率就低。
所以合理的電梯設計方案對建筑的核心筒設計及投資回報率至關重要,尤其在高層建筑設計時,電梯方案有多種選擇,由于一臺高速電梯的造價動則上百萬,所以電梯方案的選擇也是建筑投資方決策的核心問題。
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3 XO 公司的營銷環境和目標市場定位分析 .................... 20
3.1 國內高速梯市場宏觀環境分析 ............. 20
3.1.1 國家政策分析................ 20
3.1.2 國內經濟對電梯行業的影響......... 21
4 XO 公司在高速梯市場的營銷策略......... 38
4.1 XO 公司高速梯產品策略.............. 38
4.2 XO 公司高速梯的價格策略.......... 41
5 XO 公司高速梯營銷的項目化管理體系 ............. 45
5.1 XO 公司高速梯營銷人員的專業訓練及培養.................. 45
5.1.1 高速電梯銷售人員專業知識的培訓................ 45
5.1.2 現有高速電梯銷售人員存在的問題................ 46
5 XO 公司高速梯營銷的項目化管理體系
5.1 XO 公司高速梯營銷人員的專業訓練及培養
5.1.1 高速電梯銷售人員專業知識的培訓
1)能夠讀懂本公司的電梯標準布置圖。即根據布置圖向客戶解釋電梯井道土建技術問題,特殊問題可以向工廠技術支持人員咨詢。
2)能夠識別與電梯有關的建筑圖紙。銷售員應該能夠在客戶提供的建筑施工圖中找到與電梯井道相關的圖紙和有關的參數。其中包括:
電梯井道剖面圖(包括層高、底坑深、機房高,廳門牛腿等數據);
電梯井道平面圖(包括井道內平面凈尺寸、門口寬度及方向、墻厚等);
電梯機房平面圖(包括機房平面尺寸、井道與機房的相對位置,門口位置等)。
3)對高速電梯的產品有深入的了解 。
高速梯銷售人員不僅需要對本企業的產品了如指掌,還要熟記國家標準的限制要求,以及本企業高速梯產品的設計基本原理及規律。不僅熟悉本企業的高速梯產品性能及價格走勢,而且也必須了解競爭對手的產品特性及價格趨勢,找出差異化,所謂知己知彼,百戰不殆。
4)能深入挖掘客戶的潛在需求。
由于超高層建筑在我國剛剛興起 ,很多房地產開發商也是第一次建造超高層建筑,對高速電梯的情況及市場往往不了解 ,也是在尋標過程中逐步了解高速電梯如何設計及選擇的 。這就要求高速梯銷售人員必須具備 扎實的專業知識能力,高度的職業敏感性,能夠熟練的挖掘項目地理位置,客戶定位等發現客戶的真實的以及潛在的需求,引導客戶,做顧問式銷售。
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6 結論
隨著世界經濟中心向亞洲轉移,超高層建筑在中國勢如破竹地增長,中國成了全球最大的高速電梯市場。中國電梯行業經歷了 50 多年的成長后又迎來了一個新的競爭時代——高速電梯的市場競爭時代。
過去的 20 年里,XO 公司在中低速的電梯市場尤其是在住宅電梯、扶梯市場取得了連續[！]十三年保持中國電梯行業前列的傲人業績。但是如何在新一輪的電梯競爭中取勝,成了 XO 公司的新課題,也是本文研究的重點。
首先本文結合 XO 公司現有的市場覆蓋率和產品特性,確定 XO 公司高速電梯的目標市場為:華東、華中及西部地區,尤其在二三線城市;市場定位于:二三線城市的超高層住宅及其高端寫字樓等大型綜合體項目。
XO 電梯公司要在目標鎖定的高速電梯市場競爭中獲得豐收,就需要對以下幾個方面進行提升,制定對應的新策略:
1.產品策略:需要升級現有產品的技術覆蓋范圍,提供適應不同市場的高速電梯產品,并且在不同市場和規格上有銜接,避免產品出現“規格斷層”,打破一款高速電梯打天下的局面;
2.價格策略:根據市場需求,壓縮工廠制造的利潤空間,將利潤空間留給銷售,提高銷售的價格能動性;
3.促銷策略:除了響應 BIS 的信息共享,建立全方位獎勵政策外,更重要的是對競爭價格給予政策上的支持,即:在領導層允許的權利范圍內,對于分公司申報為 MUST-WIN 的高速梯項目,允許低于成本價銷售,具體價格根據項目情況單個逐級審批,以此最大程度上支持高速梯的銷售;
4.渠道策略:建立一條新型渠道銷售策略,即以代銷商銷售為基礎,以高速電梯項目經理直銷為主導的組合式渠道策略;
[關鍵字]XX花園 項目投資 開發經營
目 錄
第一章 前言
一、報告編制目的
二、報告編制依據
三、項目概況
第二章 項目開發經營環境分析
一、2000年國內經濟及房地產市場回眸
二、XX市房地產市場分析
三、有利投資經濟形勢成因分析
第三章 項目周邊物業市場調查分析
一、投資地塊的地理環境
二、XX地區區域分析
三、項目周邊主要物業分析
四、XX鄉消費者調查分析
第四章 項目開發經營優勢點與機會點分析
一、房地產投資項目開發經營機會形成模式
二、項目開發經營優勢點
三、項目開發經營機會點
第五章 項目定位
一、目標市場定位
二、產品定位
第六章 項目規劃、建筑設計建議
一、項目總體規劃建議
二、住宅建筑設計建議
三、小區配套設施建議
四、環境藝術設計建議
第七章 項目開發經營策略及投資估算
一、項目開發經營策略
二、項目投資估算
三、項目實施進度安排
四、項目投資與籌資計劃
第八章 項目開發經營狀況分析
一、項目銷售計劃
二、項目銷售收入估算
三、項目經營成本估算
四、項目利潤估算
五、項目現金流量、財務凈現值及財務內部收益率
第九章 項目開發經營風險分析
一、項目盈虧平衡分析
二、項目敏感性分析
三、項目開發經營主要風險及對策分析
第十章 結論與建議
第十一章 結束語
第十二章 附錄及主要參考文獻
第一章 前 言
一、報告編制目的
1、在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。
2、對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，并對項目的規劃設計、建筑方案設計、環境藝術設計提出相應的建議。
3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發經營的可行方式。
4、對項目進行投資分析和風險分析。
5、對項目決策及其實施的優化提出建議。
二、報告編制依據
1、XX市規劃局規劃方案；
2、億房網站
3、國家建設部及XX市頒布的與房地產相關法律與政策；
4、XX市2000房地產年鑒；
5、現場勘察和實地調研所得資料。
6、XX市新洪泰中介公司提供的資料
三、項目概況 根據調查分析及以上資料，項目產品定位為中等檔次的住宅新區。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術指標如下：
①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。
②容積率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬M2
小高層住宅及別墅：4.48萬M2
公建面積：0.5萬M2
④建筑密度：22.5%
⑤綠化率：40%
（以上數據是依據周邊物業的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優化）
第二章 項目開發經營環境分析
一、2000年國內經濟及房地產市場回眸
投資機會孕育于經營環境之中，作為基礎性、先導性的房地產業更是如此。因此，對宏觀經濟、社會與政策環境的把握是每一個開發決策者所關注的首要問題。
2000年根據經濟發展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業基礎，加大國有企業改革和脫困的力度，實施西部大開發戰略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發展勢頭，呈現出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步提高。（《新華文摘》2001’5） 全國房地產開發及銷售情況表
2000年實際 比上年同期+% 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 30.6
商品房竣工面積（萬平方米） 23027.9 16.4 商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1
其中：銷售給個人（億元） 2840.3 51.9
占總銷售額的比重（%） 79.5 -- 2． 消費主題發生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個百分點。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮。
5． 需求狀況發生變化，市場供求呈現多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環境，綠化，配套，物業管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產品的創新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）
以上資料表明，國家宏觀經濟形勢是良好的，房地產市場也在穩步發展，加之相關政策法規的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。
二、XX市房地產市場分析
1． 2000年房地產市場 （1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區房地產市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續上升，至第四季度已經達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產市場發育良好，房地產消費已經啟動并且持續增長，為房地產市場的持續快速發展提供了條件。
（2）房地產投資進一步加大，投資結構更趨合理。2000年第四季度房地產投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進一步增長， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產業新的增長周期已經到來，同時也可以看出房地產需求對投資強有力的拉動作用。
價格 指數
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 2003.93 1031.9
四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加權平均價格水平與價格指數變化如下圖所示:
通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數相對較高的基礎上難以繼續保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。
2．市場特點分析
2.1宏觀市場特點： 2．空置商品房消化能力加強。2000年XX房地產市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。 4． 房地產二、三級市場聯動效應初步顯現。2000年XX市房地產市場結構趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據房地產發達地區的經驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年XX市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了XX房地產市場的梯級消費需求。
住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量 建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米 6．住房抵押對房地產市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產抵押總戶數為21647起，比1999年增長122.8%，說明抵押的戶數增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔保公司，2000年全年辦理擔保業務300起，發放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。 8、 房交會為活躍房地產市場提供了重要的舞臺。2000年XX市各區聯動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規模的大型房交會，同時各城區不失時機地舉辦了區級房交會，既促進了增量房市場的發展，而且也活躍了存量房的交易。據統計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權證1876起；辦理抵押、按揭245起。
2． 2微觀市場特點 2．從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結構主要是框架結構。戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。
3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結構好，有效使用面積多等優勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。
4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經全部銷售完畢。
5．從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經濟適用房100%的被市場接受，現在我市經濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。
6．從樓盤設計上看，2000年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現了我市發展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。 8．從樓盤配套設施來看， 2000年不少發展商的樓盤都配有遠程抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業主的需求為中心，提供全方位的配套服務。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了XX名校育才小學附屬一分校，把教育嫁接到小區內部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業主解決了子女的就學和受教育問題。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業主。
11、 從品牌上看，城開、統建、富強、康居、百步亭等企業的樓盤以“購買安心、質量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。
2000年XX房地產市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發展商在開發樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質量不合格，亂收物業管理費等。
3．3分類物業特點
據《武房指數》統計，2000年四個季度，XX市房地產價格持續增長，住宅、寫字樓價格指數情況如下：
從以上數據可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。總的來說，我市商品住宅的開發、銷售都取得了較大的發展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業指數的趨勢仍將上升。
住宅 1．普通商品房銷售情況穩中有升，少數項目售價略有下調，但仍然是市場內聚集人氣的熱點；
2．經濟適用房，走勢良好，產銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%；我市經濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；
3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點。
寫字樓 1．建設大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。
2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達70%。
5．寶豐路、漢陽地區。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。
加入WTO后隨著外商外資企業的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經濟的拉動。
商業服務用房
2000年已經遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業帶來了巨大的商機，也為商業服務用房的發展提供了機會。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業城，這些都刺激了商家對商業服務用房的需求，促使商業服務用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創業，大夾街商城500個商鋪全部發售完畢。但由于還有部分地區的商業用房沒有配套支持，沒有形成規模，空置現象還是比較嚴重，經濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。
從以上資料可以看出，XX市房地產市場環境是良好的，各類物業正朝著有利的方向發展，尤其是住宅投資，將得到進一步發展。
3．2001年及未來XX市房地產市場展望2000年湖北省房地產價格從低迷狀態中走出，呈現出逐季上揚的態勢。因此2001年也是XX市房地產發展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經濟的城鎮住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。
3．繼續加強經濟適用住房的建設，并在2001年XX市將建立起經濟適用房的審核機制。經濟適用房的總量在與商品房協調發展的基礎上實現三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。
4．2001年，XX市市級和各區級房地產有形市場即將全面建成并實現互相連通。將提供規范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。
5．建立高效的房地產行政管理體系，積極推進房地產交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》，切實解決目前房地產交易與權屬登記中審批環節多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發證，簡化程序，降低收費，為促進房地產交易起積極的推動作用。
6．規范物業管理，明確物業管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規范物業管理收費并加強監管。同時修訂和完善原有的政策法規，對物業管理發展和市場行為進行有效規范，力爭形成一個系統完整的物業管理政策法規體系。
7．積極推進XX市國民經濟和社會信息化進程，啟動房地產信息化、網絡化的建設，扶持一批像“億房網”一樣的高科技企業，建立、完善和規范房地產信息咨詢服務體系，大力發展房地產業的電子商務。
另據專家預測，2001年房地產價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態。
支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產扶持政策聯動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發展，加強住宅產業化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。
另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發展住宅組合貸款業務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》2000’9）
(三)有利投資經濟形勢成因分析
（一） 國家宏觀經濟的影響 （二） XX市經濟發展勢頭良好 （三）全國整體房地產市場發育發展情況良好 11月，空置面積分類指數值為98.18點，明顯低于去年同期104.82點的水平。 今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為11.8%，當月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續升溫的推動下，商品房銷售價格穩中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產開發投資明顯快于同期基本建設和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產開發投資3744.3億元，同比增長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點，房地產開發投資占固定資產投資比重達20.6%。 受房地產開發與銷售快速增長的影響，土地開發面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發面積5337萬平方米，同比增長36.9%。
（三） 積金歸集、商業銀行住房貸款的有力支持
據統計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產市場個人消費創造了條件。
在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經濟形式是可喜的，與房地產有關的政策和法規有利于房地產市場的進一步發展和活躍，因此可以說XX花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。
第三章 項目周邊物業市場調查分析
項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環境，XX地區區域房地產市場，地區既有的生活消費條件，XX地區住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據。
該項目位于XX區XX鄉，現在先對XX區房地產市場作簡要的概述。下圖表是XX區2000年的房地產價格和指數：
XX區價格 XX區指數
