發布時間：2023-12-02 10:03:53
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的購房相關法律法規樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
[關鍵詞]貨幣供給量 信貸規模 資金鏈
一、現狀簡介
2008年美國爆發席卷全球的金融危，歐洲緊接著出現債務危機，量化寬松的貨幣政策在歐美各國盛行，世界經濟總體增長速度放慢。危機的爆發起源于金融行業，然而很快實體經濟也受到沉重打擊，危機從美國擴散到全球，由發達國家到發展中國家。
面對復雜的國際國內經濟形勢，宏觀方面，中國政府采取積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。到2011年，中國的宏觀政策轉向積極的財政政策和穩健的貨幣政策。從貨幣供給量的角度來看，以每年十二月的M2作比較，2002年到2008年，中國貨幣供給量每年同比增長16％左右。2008年末，中國M2為475166.6億，2009年末為610224.5億，同比增長28％左右。2010年末M2比2009年末同比增長19％左右，達到725851.8億，到2011年末中國M2為851590.9億。在此期間中國GDP增長率為每年10％左右，表明在金融危機期間中國貨幣供給量嚴重過剩。
于此同時，中國民間資本活躍，民間借貸盛行，其借貸利率也普遍高于銀行同期利率。對高收益的追逐，以及相關法律法規的缺失，引發非法集資、金融詐騙等一系列的現象。原本存在于公民之間、公民與法人之間和公民與其它組織之間的正常借貸行為，正影響著中國經濟金融的健康發展。
二、相關理論
金融危機的爆發直接導致我國出口額的下降，以出口為主的中小企業國外市場緊縮，部分企業資金鏈出現問題，面臨破產倒閉的困境。作為拉動經濟增長的三駕馬車：消費、投資和出口，在出口受影響的情況下，只有依靠消費和投資來保增長。提高消費所占GDP的比重，以及消費結構的調整需要很長的時間，投資便成為短期內一種拉動經濟的快捷方式。
此時，中國實施適度寬松的貨幣政策，貨幣供給增長比例超過前期，面臨破產倒閉的企業可以獲得貸款而存活下來，把投資作為新的經濟增長點。但是，金融危機所帶來的大環境的惡化并沒有立刻改變，除美國金融危機外，歐洲出現債務危機，中國國內消費也沒有立刻啟動呢。過度的貨幣供給量帶來了通貨膨脹，物價上漲。于此同時，中國的房地產市場正如火如荼的發展，房價節節攀升，股票市場也迎來一波反彈。在賺錢效應作用下，部分從銀行流出的資金，本來應當流向實體經濟，發展中小企業卻流入樓市，股市。為穩定物價，使房地產市場健康發展，房價合理回歸，人民銀行開始實施穩健的貨幣政策，提高存款準備金率，縮減信貸規模。銀行信貸的緊縮導致中小企業在銀行的貸款減少，企業再次面臨資金鏈斷裂的壓力。本來依靠銀行而存活的部分中小企業，在信貸緊縮的背景下，只能通過民間借貸的方式存活，或者倒閉破產。另一方面，在樓市宏觀調控作用下，購房者不斷調整預期，持幣觀望，樓市成交量下降，價格止漲，部分流入樓市的資金不能及時套現收回成本，只能通過民間借貸來維系企業生存。
這些因素交織在一起，促進了中國民間資本市場的發展，而民間借貸由于其對象主要是危機中存活的中小企業。這些危機中暫時存活的企業在市場中競爭力較弱，貸款者為保障貸款資金的安全性，使得民間借貸利率一般高于銀行同期利率，有的甚至是銀行同期利率的幾倍。高收益的示范效應及相關法律法規的缺失，部分以民間借貸為形式的金融組織出現，隨之而來的就是非法集資和金融詐騙的現象。
可以認為，中國目前民間借貸現象中存在的問題是金融危機后相關法律法規不健全情況下，適度寬松的貨幣政策的結果。適度寬松的貨幣政策在金融危機后對維持經濟增長有一定作用，而當貨幣供給增長比例下降，銀行信貸緊縮時，部分企業就會再次出現破產倒閉情況，或者被迫選擇高利率的民間借貸。貨幣供給量的增加刺激投資增長，出現通貨膨脹，而增長速度的降低又導致企業的破產倒閉，出現通貨緊縮。貨幣供給量及增長速度影響著經濟的發展。
三、總結建議
美國經濟學家弗里德曼認為，貨幣供給增長率應當保持在一定的水平。增長率過快導致通貨膨脹，抑制通脹又會導致通貨緊縮。通脹和通縮本質是貨幣現象。在經濟發展過程中，各種金融組織形式不斷演進，如果相關法律法規不健全，就會出現非法集資等金融現象。
經濟結構的調整，金融體系的健全，經濟的穩定發展，一方面宏觀貨幣政策的選擇應當審慎，綜合考慮各種因素，平衡短期與長期的利益；另一方面，不斷健全相關法律法規，為解決經濟發展中所出現的問題發揮指導作用。
參考文獻：
[1]米爾頓?弗里德曼，安娜?J.施瓦茨.美國貨幣史[M].北京：北京大學出版社，2011，4
[2]哈爾?R.范里安.微觀經濟學：現代觀點[M].上海：上海三聯書店，2003
購房方（乙方）：身份證號碼：
關于乙方向甲方購宜，雙方經協商一致，達成如下協議：
一、甲方將其擁有獨立產權位于____小區____棟____號的毛坯房一套、號車庫一個，合計人民幣（大寫）：____________元（￥：____元）出售給乙方。
注：上述購房總價不包括房屋過戶所產生的交易稅、契稅和辦理該套房屋的房屋產權證、土地使用證的過戶費用，在辦理上述各種手續時相關費用均由乙方另行繳納。
二、甲方權利和義務：
1、保證對本協議約定的出售房屋擁有獨立產權，提供的權證均為真實有效憑證，如違反甲方承擔由此引起的法律責任并賠償乙方相應損失；
2、保證該出售房屋沒有出租和抵押給除乙方外的任何人，并且無債權債務糾紛，如因出租或抵押所產生的任何問題由甲方承擔并負責解決。
3、在乙方一次清購房款后，將本協議約定的房屋交付乙方使用。同時向乙方交付該出售房屋的真實有效三證（房屋所有權證、國有土地所使用權證、契證）及所有相關原始購房票椐（包括車庫、房屋的原始發票、收據、憑證等）。
4、乙方認為可以辦理過戶時，及時協助乙方辦理房屋過戶各項相關手續。
三、乙方的權利和義務：
1、有權利要求甲方保證其出售的房屋擁有獨立產權，無租賃、無抵押、無擔保，如若有此類問題而導致的一切責任由甲方承擔。
2、乙方購買本協議約定的房屋后需遵守房屋裝修、使用的法律法規及物業要求，不得擅自改變該套房屋的建筑主體結構、承重結構和用途；如乙方違反規定，由此造成的損失和責任由乙方承擔；
四、本協議約定的房屋和土地使用年限，均遵從中華人民共和國相關法律法規約定。
五、本協議的定立、履行、變更和爭議的解決適用中華人民共和國法律；在履行過程中發生爭議，由甲乙雙方當事人協商解決，協商不成，依法向房產所在地人民法院。本協議未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。
六、本協議壹式貳份，均具有同等法律效力，雙方各執壹份，本協議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
甲方： 乙方：
住址： 住址：
一、商品房預售登記備案制度的法律基礎
1、《城市房地產管理法》第44條第2款規定“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。
2、《城市商品房預售管理辦法》第10條規定“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續”。
第13條還規定：“開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1％以下的罰款”。
3、《城市房地產開發經營管理條例》第27條第2款規定“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案”。
上述條款是我國現行法律對商品房預售進行登記備案的規定，不難看出國家實行登記備案制度的立法目的主要是通過對商品房預售合同的管理，對房地產開發商預售商品房行為的合法性進行審查，以保護預購人的合法權益，進而防止預售期間“一房多賣”現象的發生。但是如何理解商品房預售登記備案制度的法律性質？經登記備案的商品房買賣合同能產生什么樣的法律效力，未經辦理登記備案又能產生什么樣的法律后果，此類法律規定并未予以明確。那么，地方性法規對此是否加以補充，對該法律制度進行完善呢？我們通過對上海和廣東兩地的相關規定進行分析，發現目前對該制度的認識與做法也存在不同的觀點與分歧：
1、《上海市房地產登記條例》第32條規定：“下列房地產權利的文件，當事人應當備案登記：（1）商品房預售及變更合同；……當事人未辦理前款所列文件登記的不得對抗第三人”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的對抗要件，不否認未經登記備案的預售合同的法律效力，但沒有對抗第三人的效力。
2、《珠海市房地產登記條例》第47條規定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續，造成商品房預售合同無效……”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的生效要件，沒有登記備案的商品房預售合同是無效并得不到法律保護的。
3、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第38條規定：“房地產開發商應當按房地產登記機關的規定將預售房地產的買賣合同向房地產登記機關備案”。第61條還規定：“房地產開發商預售房地產，未按規定將房地產買賣合同報登記機關備案而預售房地產的，由主管機關對轉讓人處以轉讓價款百分之五以下的罰款；轉讓人持有房地產開發資質證的，可視情節輕重做出警告、不予資質年審或者吊銷房地產開發資質證的處罰”，可見，其認為未經登記備案不影響商品房預售合同的民事法律效力，但開發商應承擔相應的行政處罰責任。
二、商品房預售登記備案制度的性質與法律效力分析
由于國家未曾對商品房預售登記備案制度的性質有明確的界定，各地對此的做法也極不統一，那么，如何對該制度進行正確地認識與對待，就成為方家進行分析與探討的一個熱點。
筆者認為，商品房預售的登記備案制度可以保護購房者的合法權益，也可以避免和預防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護不動產交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權登記，它使購房者取得了對尚未實際存在即尚在建的商品房的具有物權性質的期待權，而且我國相關法律法規只賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義。如果將登記備案的行政義務與商品房預售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關法律規定的。
一直以來，我國的房地產管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來看，同樣應當將違反行政性規定的行為后果與違反民事法律規定的行為后果分開處理。行政立法是為了調整行政管理法律關系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進行行政處罰，還可以進行經濟制裁，甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調整平等主體之間的民事法律關系，但不具有處罰性質。當這兩種法律關系獨立存在時，尚不存在爭議；當行政責任與民事責任發生競合時，同樣應由這兩種法律規范各司其責任，分別處理。如果以違反行政性規范為由而牽涉到民事行為無效，就相當于是用行政法規調整民事法律關系，從而混淆了兩種規范的分工界限。從法理上來講，行政法律規范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關系本身，而不能越權涉及至民事法律關系，這是市場經濟和社會法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法規明確規定，違反了這種強制性規范的后果為無效時，才能依法認定這種行為無效。否則，只能按照相應的行政法規進行相應的行政處罰或經濟制裁。
商品房預售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預售合同中約定的債權債務關系。在傳統民法中，登記制度是針對不動產的物權歸屬和變動而設計的，而預售的商品房是在建設中的期房，在買賣時還未建好，也不可能和現房那樣成立完整意義上的房屋所有權或其他物權，更談不上因物權的變動問題而產生對期房產權的登記。同時按照我國現行的“房屋登記是房屋所有權的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產權轉移登記之前只能是債權人，不可能取得所購房屋的所有權，因此，商品房預售合同的登記備案也無法產生如同產權轉移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。
故此，可以認為，商品房預售合同的登記備案性質上應為國家對商品房預售所為的行政管理行為和措施，不是確認合同效力的必備條件，與商品房預售合同的民事法律效力是沒有關系的。對此，近年來出臺的廣東省乃至最高人民法院的相關司法解釋也都做過明確的確認。其中，廣東省高院《關于合同法施行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》第19條曾規定：“預售合同未經辦理登記備案手續的，不影響預售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持”。
三、商品房預售登記備案的制度缺陷與補救正是由于相關法律法規和司法解釋都只賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義，致使商品房的預售登記成為一個擺設，并導致商品房的一房多售和商品房抵押與預售的沖突，無法真正起到保護購房人之權益，維護財產交易安全的功能與作用。當商品房預售登記備案對一個買賣合同的效力問題并不產生任何影響，最多只承擔一些行政處罰責任的時候，它就顯得沒有那么重要了，這樣，承購人的合法權益遭受不良房地產開發商的不法侵害也就難以避免了。
也正因為如此，房地產開發企業可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價上漲后賣給他人賺取更高的利潤。于是，商品房的一房多售、抵押后預售、預售后抵押的現象就多了起來，不久前在深圳發生的“香珠花園”事件，開發商一房多賣涉及房屋247套，涉案金額2億多元；在上海發生的“天天花園”事件，279套房產被開發商賣了600多次，一套房產竟重復賣了7家；還有被數百業主和諸多媒體鬧得沸沸揚揚的號稱“廣州生態第一盤”的“廣地花園”事件，開發商涉嫌騙貸，重復售樓資金過億元……
摘 要：2004年以后，我國房地產行業有了一個快速發展的階段，使得房地產業成為國民經濟新的增長點。然而，新的行業必然會出現新的問題，所以這期間國內外政府在不斷的探索和實踐中實施了一系列的房地產政策措施促進房地產業的持續健康發展。其中，針對特殊群體中低收入家庭住房問題的住房保障政策是國民聚焦的熱點問題。國內外根據自身國情和房地產業發展狀況都推出了不同的住房保障政策，通過對比分析得出對我國住房保障制度有利的啟示。
關鍵詞 ：房地產 住房保障政策 國內外對比分析
一、住房保障政策的重要性
住房問題是每個公民都關注的重要民生問題，它對社會穩定起著至關重要的作用。近些年，我國房地產行業飛速發展，房價也持續維持在較高水平。社會中的低收入人群無法承擔過高的房價，沒有能力解決自身的住房問題。這樣，他們就希望通過政府的保障途徑來滿足自身住房的需求。因此，完善的住房保障政策對于國家發展有很大的幫助，能夠促進社會的和諧發展。
二、國外的住房保障措施及其效果
（一）英國的住房保障措施
2004年底英國政府通過了《2004年住房法》。這項法律就如何保障建有足夠的低收入家庭買得起的公共保障性住房、創建一個更加公正和有序的住房市場做出了一系列行之有效的方案規定。
“分享式產權購房計劃”是英國政府實施的一項切實可行的保障性住房政。“分享式產權購房計劃”的成功之處在于可以幫助租住公共住房者，沒有房屋居住者或者第一次購買房子的用戶購買住房，并為其提供一個積累財富的機會。該計劃預計能夠幫助至少10萬家庭解決住房問題。計劃中有三種分享式產權購房產品:一是現有公房的實際租戶用較低的價格購買其承租公房的部分產權；二是新的購買者出售新建公房的部分產權;三是公開市場購房,通過產權貸款的折扣，使得用戶用折扣過的價格購買商品房。買房者和售房人共享房屋的產權。
（二）日本的住房保障措施
日本住房保障措施主要有廉租房保障制度，城市低價出售住房制度，住宅金融公庫建房和住房保障支持政策。日本政府的保障特色在于不僅重視其本身住房的發展規劃，而且重視住房建設的劃區管理。都市型標準房和一般型標準房就是因地制宜的規劃住房建設的成果。日本的住房保障措施的組織形式為土地由地方政府提供，資金由國家財政支持。地方政府負責保障房的組織籌備和運營管理，并以出租的方式提供給滿足條件的居民。此外，日本政府對于保障性住房的資格審查很嚴格。比如必須滿足入住條件中規定的收入范圍。并且，規定入住3 年后將再次調查入住者的經濟收入情況，對不滿足規定要求的住戶提高房租或退房。
三、我國的住房保障措施及存在的問題
（一）我國的住房保障措施
中國的發展重心逐步向城市化靠攏，大量的農村人口涌入城市，而他們在經濟上處于弱勢，不能滿足自身的住房需求。是否能夠處理好這部分人群的住房問題將影響到社會的安定和和諧發展。因此，政府實行了一系列住房保障措施，包括住房公積金，住房貨幣補貼，經濟適用住房，廉租房，二限房，公共租賃住房。
（二）我國住房保障制度存在的問題
1、當政府集中注意力于低收入家庭的住房問題時，往往容易忽略中等收入的家庭，他們也是住房問題上的弱勢群體，但卻不能享受政府推出的相關政策，這其中工薪階層尤為突出。2、保障性住房稀少。雖然國家正在努力推行保障性住房的建設，但真正的落實還是阻力重重。其中最大的阻力就是政策性住房的建設項目受到來自商品房的壓力，導致保障性住房的建設進度拖延。3、保障性資金緊張。商品房的開發將給地方政府帶來收益，而保障性住房不僅不能帶給政府收益，還需要政府給與相應優惠措施。相比之下，地方政府更愿意給商品性住房提供土地和政策和資金上的支持。4、保障性政策難推行。中央政府大力推行保障性住房，但是各級政府對保障性住房的組織建設力度大打折扣，惠民利民政策得不到根本性的重視。廉租房和經濟適用房建設的步伐緩慢，準入標準界定不清晰，實行時存在腐敗現象。5、保障性機構弱化。由于住房保障制度的推行舉步維艱，相應工作無法推行下去，導致從事相關行業的人員沒有相關業務。住房保障機構從業人員被削減，形成惡性循環。
四、國內外對比分析后對中國住房保障制度的啟示
1、盡快完善住房保障制度的相關法律法規。政府作為實施保障性住房措施的主題具有絕對的主體作用，完善相關法律法規可以為政府實施相關政策提供有力的法律保護和法律支持，提升政府在實施相關措施時住房保障制度作為一項重要的社會政策,需要有效的法律支持。英國的住房保障措施的實施效果尤為突出，英國公民的居住水平在歐洲處于較高水平的很大一部分原因是英國完善法律的支持。反思我國在實施過程中出現的一系列問題，參考英國的成功案例，我國保障體制存在的問題是缺少一部專門的法律對住房保障措施實施過程中的問題提供法律依據和進行法律約束。有了法律強有力的約束，即使地方政府追求自身的稅收利益也不能耽誤住房保障措施的組織建設步伐，有效地避免了中央政府推行的政策打折扣實行。這將有效地保障建設廉租房等保障性住房的資金支持，分散政府資金，減少面子工程數量。
2、借鑒分享式產權購房計劃的經驗,我國可以實施原理一致，類似的保障性住房政策來解決我國的住房難問題。為此,我們可以設計了三種分享產權形式的購房產品:經濟適用住房出售、廉租住房出售和置業資助貸款。出售方式都不是傳統意義上的全部產權的出售，而是部分產權，這樣的價格會相對比較低廉一些，等購房者經濟條件稍好一些后可以逐步買下剩下的產權，相當于另一種方式的分期付款。
3、成立專門負責實施保障性住房的組織建設及有關保障性住房的資金鏈籌集的機構。借鑒國外的經驗，可以將從事住房保障部門的這些相關部門隔離出來，進行重組，形成新的專門實施社會保障制度的機構。此專門機構將具有金融職能，并且可以根據自身業務的特點制定相應的運營模式，更好地適應市場，滿足住房保障措施實施的需求。
參考文獻
[1] 錢瑛瑛.《中國住房保障政策研究》，《中國房地產》2003 年第 8 期，P57-P60.
[2] 孫淑芬.《日本、韓國住房保障制度及對我國的啟示》，財經問題研究，2011，第 8 期.
作者簡介：
關鍵詞：房地產；融資
一、房地產企業融資現狀概述
隨著改革開放步伐的不斷加快我國的房地產行業也迅速發展起來，房地產業在國民經濟中占據了重要的位置。房地產既是消費品又是投資品，是股票與金融市場的基礎，房地產業不僅與眾多投資者的經濟利益密切相關，也關系到國家的戰略布局和經濟發展。房地產業對資金的使用，有需求量大、周期長的特點，在大多數情況下，企業的自有資金都不足以滿足需求，因此房地產業的發展需要借助金融機構，房地產企業的融資也成為企業能否健康發展的關鍵因素。
房地產是資金密集型行業，不論中短期還是長期的房地產投資，都有很大的資金需求，房地產市場和資本市場聯系緊密。按房地產融資類型可以分為內部融資以及權益融資和債務融資。一般來說，內部融資能夠減少交易費用，融資成本也比較低，有利于加強企業控制。權益融資的預期收益較高，需要承擔較高的融資成本，而且經營風險較大；而債務融資的預期收益較小，融資成本相對較低，經營風險也比較小。
房地產的內部融資主要包括企業的自有基金和預收賬款，其中自有基金包括企業設立時各方投入的資金和從稅后利潤中提取的資本公積和盈余公積。預收賬款是指在房屋建成前預收購房者的賬款以及委托開發項目的預收建設基金。
房地產的權益融資是出資方與房地產企業共同承擔投資風險，同時也一起分享投資利潤。房地產的權益融資方式有許多，主要包括私人投資、信托基金、私募股權等。房地產債務融資的出資方不承擔投資風險，所得到的利潤是融資協議中約定的利息和相關費用。債務融資到期需要償還本金及利息，需要承擔固定費用。債務融資的方式主要包括銀行貸款、商業信用、企業債券、融資租賃等。
二、當前存在的主要融資問題
（一）融資渠道較為單一
銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產企業的負債率普遍較高，其中銀行貸款占據了最大的比例，在自籌資金中也有相當一部分來自銀行貸款，銀行貸款成了房產開發商經營周轉的主要資金來源。這使銀行承擔了很大的融資信用風險和投資市場風險，一旦風險爆發可能會影響整個國民經濟的健康發展。我國房地產企業在上市融資方面還比較艱難，上市融資在房地產業的融資總體中的比例較低。另外債券融資的成本相對較低，但我國企業債券市場的規模比較小，流動性比較差。
（二）房地產金融市場體系和相關法律法規不完善
在完善的金融體系中應該有專業的房地產投資機構、擔保機構和抵押貸款機構，在我國這些機構的發展都不完善，還不能充分發揮它們的重要作用。相對于房地產市場的發展而言，我國房地產金融市場的法制法規是比較落后的，目前還沒有專門的房地產金融監管體制，金融業務方面的相關規范也有亟待完善。雖然國家和地方頒布了一系列的法律法規，但還存在著體系不全面和規定不具體等問題，這些都制約了房地產業的經濟發展。
（三）缺乏融資專業人才
房地產企業的融資管理中需要大量的專業人才，他們需要精通投資業務、具有戰略眼光并且能對這個房地產業有相當程度的理解，這方面的人才數量不足以滿足現在房地產業發展的需要。
三、房地產企業融資改善建議
（一）確定合理的資本結構。合理的資本結構需要做到兩點：一是合理的股權資本內部結構；二是合理的股權資本和債權資本比例。房地產上市公司可以利用再融資來實現這兩點，再融資可以使房地產上市公司資本負債率達到合理水平，國有股也可以實現相對減持，重洗引入更優質的機構投資者，從而實現合理的資本結構的，這樣也有利于實現管理績效的改善。企業融資是為了獲取企業進一步發展所必需的資本，所以企業應確保籌集到的資金能投向于符合企業戰略目標的項目，這樣才能實現資源的優化配置，提高資本使用效率，促進企業的成長。
（二）根據企業的實際狀況來選擇融資方式。不同的企業有著不同的融資需求，企業應該根據自身的情況來確定融資方式，優化融資結構，如效益較好的情況下可以多考慮私募融資，規模較大的項目可以考慮項目融資等。
（三）發展上市融資。股市融資是重要的融資途徑，股權融資成本相對較低，和債務融資相比，不用支付利息也不用返還本金，可以降低企業的財務風險和經營成本，還可以提高公司的影響力，也能在一定程度上降低信貸風險。
（四）完善房地產債券市場。房地產企業通過發行債券可以得到穩定的資金來源，支撐企業的健康發展。房地產企業的負債率通常較高，而間接融資的成本較高，房地產企業發行債券可以降低財務成本，改善融資結構。
（五）完善房地產企業融資相關法律法規。相關部門應盡快完善現行的房地產法律法規，保障房地產信貸的法律地位，為我國房地產企業融資提供必要的法律保護和支撐，明確房地產企業和個人的權利與義務，規范房地產企業的融資行為，為房地產金融市場快速健康發展保駕護航。（作者單位：湘潭大學商學院）
參考文獻：
[1] 劉鐵城.有關房地產開發企業融資管理問題探討[J]經濟生活文摘，2012，（9）
甲方(出賣方):身份證號:
現住址：
乙方(購買方):身份證號:
現住址：
依據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規，甲乙雙方及家庭所有人在平等、自愿、協商的基礎上就房屋買賣事宜達成如下協議供互相遵守:
一、甲方將位于**2號樓3單元501號室房屋和地下停車位( 地下停車位A-2 )、庫房出賣給乙方,其中房屋總面積153.22平方米。
二、房屋價格:雙方約定該房的總價為大寫人民幣陸拾壹萬伍仟元整（￥615000.00）。乙方已付清了定金貳萬元（￥20000.00），乙方將剩余伍拾玖萬伍仟元整（￥595000.00）夫妻雙方將房屋網簽合同簽字后一次性付給甲方。
三、此房屋為裝修房屋拎包入住室，房屋內現有電視柜、滾筒洗衣機、茶幾等設施設備一并賣與乙方。
四、付款方式:一次性全額付清房款（定金20000元），以收據為證。
五、其他約定：
1、甲方應于合同簽訂之日起將房屋鑰匙(把),購房協議,購房及入網繳費的所有原始票據,預繳費卡(水、電、天然氣、有線電視、供暖)等全部交付乙方。房屋在簽合同之日前的所有產生的費用甲方一次性繳清（其中物業費截止2020年 3月，水、電、天然氣、有線電視、供暖等以本協議簽訂時實際余額為準。）
2、乙方在辦理產權過戶或登記時甲方必須積極配合,無任何條件給乙方提供身份證、戶口證明及婚姻證明等,并簽字、壓印。如不配合或提出其他要求,則視為違約,承擔違約責任。以后辦理產權過戶所需費用由乙方承擔。如因甲方的延誤，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責任。
3、甲方保證其出賣給乙方的房屋,產權清楚，絕無債權抵押和他項權利設定或其它糾紛,房屋產權永久性歸乙方所有。
4、乙方應在雙方辦理房屋網簽變更手續完畢當日一次性向甲方支付剩余房款595000.00元整。如乙方延誤支付剩余房款，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由乙方依法負賠償責任。
六、甲方同意配合乙方提供辦理房屋所需要的材料及手續，簽訂購房合同，過戶手續過程中的所有費用均由乙方承擔。甲方隨時配合乙方辦理房屋網簽變更手續。
七、本協議在履行過程中發生爭議，由雙方當事人協商解決，可由有關部門調解，協商或調解不成的，依法向房屋所在地的人民法院提起訴訟。
八、本合同一式三份,甲、乙雙方各執一份。
九、合同附件：
1、甲、乙雙方夫妻的身份證、結婚證、戶口本復印件；
2、甲方的購房協議書原件(如房產證、不動產登記證和國有土地使用證辦齊應全部交付給乙方)。
3、甲方提供所有原始購房票據原件。
（以下無正文）
甲方簽字(夫妻雙方)： 電話號碼:
關鍵詞：住房公積金；貸款；風險；防范
中圖分類號：F830.572 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）05-000-01
前言
由于我國住房公積金制度還處于初級發展階段，存在著一系列潛在的風險，并且風險處理中心應對機制不太完善，近些年來，我國公積金貸款的規模和范圍越來越大，不穩定的風險防范機制對住房公積金貸款制度的穩定發展構成了很大的威脅。為了保證我國住房公積金貸款制度的穩定而有效地運作，就應正視各種風險，并建立有效的風險防范機制。
一、住房公積金貸款的風險及成因
1.政策性風險。政策性風險是指由于國家相關政策的變化而給住房公積金貸款帶來的風險。首先，有些地方為了拉動地方房地產消費，公積金管理中心會下達貸款的增長的目標，在這種業績支撐的形勢下，勢必會影響貸款發放的質量，增加了不良貸款的發放量。其次，公積金貸款期限一般比較長，最長可達30年。在還款的期限內，國家對房產的政策發生了某種變化，例如限制房地產行業的發展，引起按揭項目停止，房價下降，對個人住房的貸款帶來了一定的還款風險。
2.法律風險。法律風險是指貸款合同不能受到法律保護而引起的風險。由于我國現在的住房公積金貸款方面的法律還不太健全，以及國家和地方的政策不配套，使得法律風險成為住房公積金貸款風險中的突出風險。在貸款人無法償還貸款時，公積金管理中心在處置抵押房產時可能會受到司法、公安等部門的制約；除此之外，由于我國的關于住房公積金法律在對抵押房產進行估價和處置時的操作性不強，難于付諸實踐，這就導致了管理中心由于法律原因面臨巨大的損失風險。
3.借款人信用風險。信用風險是指由于貸款人由于種種原因無力或者不愿履行借款合同，給雙方的利益造成損失。信用風險主要是源于以下三方面的原因：在還款期限內，由于貸款人的經濟狀況、社會因素或者自身原因引起貸款人還款條件惡化而造成的風險，比如貸款人由于自身所處行業經濟狀況不佳而使貸款人失業導致的收入下降，無法償還貸款；由于國家信用信息系統不健全，住房公積金管理中心無法全面了解貸款人的信用狀況，一旦貸款人違約而造成的風險；一部分的貸款人信用意識淡薄，在貸款時只想著貸到資金給自己帶來的好處，而沒有還款的意識，因此在貸到資金后就不去償還或者在償還一段時間后，就會有違約的行為發生。
二、現階段住房公積金管理中心關于貸款風險防范的現狀
現階段我國制定了一系列的關于住房公積金的法律法規，在這些規章制度中規定，住房公積金管理中心是公積金管理的中心，管理中心應委托銀行辦理住房公積金貸款、結算等業務以及公積金賬戶的設立、歸還等手續。
有些城市的住房公積金管理中心已經在法律法規的約束下，制定出適合自己城市住房公積金的發展模式，比如某城市的住房公積金管理中心制完善了貸款的“三查”制度，建立了嚴密的風險應對機制，進行全方位的風險管理。
首先，建立嚴格的貸款審核制度。
其次，建立貸款逾期風險管理制度：對逾期貸款實行分類預警；建立積極有效的逾期貸款催收方法；加大訴訟和執法力度。
最后，加強住房公積金管理中心的內部工作管理。
但是，由于法律法規的限制，就形成了由銀行辦理貸款，而由住房公積金管理中心承擔風險的現狀，在操作過程中造就了一些問題：住房公積金管理中心確認貸款資格，貸款審核等工作由銀行完成，這就形成了貸款的執行中心—銀行不承擔風險，因此，不免會擔憂銀行會不會像對待自己業務那樣來對待公積金貸款業務；一些住房公積金管理中心意識到上述風險，開始著手嘗試自己管理貸款資產。但是由于管理中心非專業的金融從業人員，風險意識淡薄，在風險的預警和處置方面經驗不足。
三、住房公積金貸款風險防范對策
1.建立和完善法律法規。我國現階段住房公積金的風險一部分原因是由于國家的法律、政策所造成的，降低這種風險的途徑是通過建立和完善相關法律法規。比如住房公積金管理中心在處置逾期房產時，司法和公安等部門應給與在規律規定下的配合，并且增強住房公積金法律的實用性。
2.建立完整的個人貸款資料庫。住房公積金貸款的期限一般比較長，在貸款的期間，貸款人的社會情況的變化會引起貸款回收的風險。因此，有必要建立貸款人個人信用資料庫，將貸款人的工作就業情況，收入情況以及住房公積金變動情況納入資料庫。一旦貸款人的還款能力發生變化，住房公積金管理中心可以通過資料庫了解相關情況，及時制定措施，防控風險的發生。
3.嚴格審批制度。在住房公積金發放之前，要嚴格對貸款人的貸款資格進行審核，這主要從以下幾方面進行：貸款人是否正常繳納公積金；貸款人的貸款是否屬于個人住房的消費；擔保措施是否到位；貸款人是否具有還款能力；購房行為是否有效等。此外，要加強審貸的透明度。
4.強化貸款擔保。傳統的貸款擔保方式為抵押和購房綜合保險擔保方式。因此，強化貸款擔保，首先就要繼續強化這種傳統的擔保方式，將抵押房產在貸款期限內存在的風險而有可能造成的損失交給保險公司。其次，借鑒國外模式，發展專業的房地產擔保中心。通過上述兩種方式，來轉移貸款風險。
四、結論
現階段，人們對改善住房條件需求旺盛，我國的住房公積金貸款處于一個高速發展的時期。在這種情形下，住房公積金管理中心一方面要簡化相關貸款手續，提高辦事效率，另一方面要對貸款進行嚴格、有效的管理，降低貸款的風險，減小不良貸款的產生。認識風險，制定出應對措施，完善住房公積金貸款程序，逐步提高風險管理水平，對我國的住房公積金貸款的良性發展具有重要的作用。
參考文獻：
[1]呂繼承.關于進一步完善住房公積金管理制度的思考[J].紅河學院學報，2010（4）.
關鍵詞：小產權房；二元土地制度；購房者權益；住房結構
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號:1673-291X(2009)06-0154-02
在大城市周邊，小產權房可謂產銷兩旺，這種明堵暗涌的現象在全國帶有一定的普遍性，作者就其現象分析其利弊，找出其原因，從而尋求解決的方法，使問題的解決既能維護法律的威嚴也能合乎民生。
一、小產權房的存在，對利益各方利弊分析
（一）國家在兩難中予以禁止
小產權房的出現，為政府需要扶持的弱勢群體解決了一些實際問題，一解決了城市中中低收入家庭的住房問題，他們由于城市房價太高，商品房買不起，有限的保障住房又輪不到他們，小產權房用低價為他們提供住房，可謂是為政府排憂解難了。二讓一部分農民和集體走上了富裕和文明，加快了國家相關宏觀政策的落實：如盡早實現整體小康，建立和諧社會，加快新農村建設步伐等等。三可以緩解城市住房供需矛盾，為平抑房價提供一部分房源。
但小產權房的大量出現，也帶來一些不容忽視的社會問題：一是國民的糧食安全問題，小產權房漸成規模化，有不少直接或變換名目已經占有了耕地，國家耕地保底面積18億畝受到了極大的威脅。二小產權房的生產和銷售不符合相關法律法規，有損法律的威嚴，按照中國現行法律規定，農村土地一般歸村委會或村集體經濟組織或鄉鎮集體所有，如果要在農村集體所有的土地上進行商品房開發建設并銷售，建設所用土地，必須先經國家征收，轉為國有土地，再出讓給開發商，開發商向國家繳納土地出讓金等稅費，建房后再出售給購房人。
（二）集體在摸索中嘗試著進行房屋的開發
農村集體以農業為主，而農業的比較效益相對低下，經濟的搞活必須因地制宜有自己的特色。城市郊區因城市化建設占用大量耕地，農民只有涌入城市謀生，導致原有一些非農用地特別是宅基地閑置，如何有效利用起來，人們都在集思廣益，作各種嘗試，在這些地上開發房屋，利用地理優勢，填補城市住房供應不足，成為了一些地方的土地利用模式之一。它一方面用低價吸引城里人到農村置業，可以帶來農民和集體經濟狀況的好轉，新農村建設所需要的配套基礎設施可以借機改善，老的村莊和生活方式也會有所改變。
（三）購房者在無奈中選擇了購買
小產權房的購買者主要是城市中的中低收入階層、外來務工人員、少部分獨居老人。他們沒有足夠的錢用來購買城內的商品房，而經濟適用房、限價房和廉租房等保障性住房，他們又不具備相應的購買資格，但他們又迫切需要有屬于自己的住房。這樣小產權房成為了他們的首選，可以花更少的錢解決住房問題，可以遠離城市的喧嘩，更加接近自然。但他們也擔當著沉重的風險。
（四）房地產企業在趨利中從事小產權房的開發
城市化進程的加快，為房地產企業帶來很多機會，同時由于這個行業的高利潤，競爭者數量猛增，競爭也相當激烈，為了開辟新的市場，一部分企業把目光投向了農村這塊凈土，在農村開發房地產，土地成本省掉很多名目，如各種稅費、拆遷補償費，土地出讓金等，這就是說，開發商們不需要太多的資金投入，就可以獲取高額回報，并且由于開發成本低，房價會相對低廉，這對城市里的中低收入家庭非常有吸引力，房屋的銷售市場前景看好。
二、小產權房明堵暗涌現象存在的原因分析
（一）城市高房價滋生出創新房產
近幾年城市房價一路攀升，購房者已經無法承受高房價的壓力，“房奴”隊伍越來越大，無房者害怕日后房價還會上漲，從而選擇相對比較低廉的小產權房。國家雖然出臺了很多針對高房價的宏觀調控的措施，但效果并沒有充分顯現出來。因而市場上出現了國家住房保障體系之外的各種創新房地產，如城市居民或單位自建房、市民自發集資建房、合資建房、小產權房等等。它們的投資主體、產權性質雖有很大不同，但有一點是共同的，價格相對低很多。受益階層以城市中低收入者或進城務工外來人員為主，用作投資、炒房的比例相對較小，多為自住。
（二）人們的住房需求量增加
住房制度的改革導致人們觀念的改變，經濟的發展讓人們手中收入增加，有能力考慮買房，同時人們對住房要求也在隨著生活水平的提高而提高，居者有其屋，成為了每一個人的夢想。城鎮戶籍制度、就業制度的改革讓更多的農村人走入了城市，加大了城市住房的壓力。而城市由于地域范圍的限制和高效利用現有市地資金不足等原因，向市民供給的房地產總跟不上需求量的增加。
（三）城鄉二元土地制度相關法律存在缺陷
中國《憲法》規定：宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有。《物權法》規定：宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利。有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。《土地管理法》規定：農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有，由村集體經濟組織或者村委會經營、管理。在2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》，強調要加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。
小產權房的生產和銷售就出現了法律上的缺陷，現行法律不禁止即可行。這樣就給執法帶來了一定的難度。農民被禁止賣房，其實在一定程度上限制了農民資產的盤活。實際上損害了農民的利益，同時也是對資源的閑置與浪費。
（四）城市住房結構不合理
城鎮住房體系包括商品房、經濟適用房、廉租住房和限價房。商品房的修建由于土地的取得是以公開招標的形式，地價成上漲的趨勢，房價也高漲到了中低收入者望而卻步的地步，后三者是國家的保障性住房，但由于供應有限，需求者太多，國家和地方設置了很多條件，必須購買者具備這樣的條件才有資格買房。這樣很大一部分人就被劃定在了門外，他們為了求得一房，甘愿冒各種風險，因為他們買房只是為了居住，所以促成了小產權房市場的興旺。
三、解決小產權房問題的對策探討
（一）解決好城鄉房地產入市的疏通和協調
人們根據自己的經濟實力和生活習慣自由選擇住處，就可以緩解城市房源緊張的局面。所以現實最關鍵的問題是解決土地分割制度，或保持現有制度，但要做好入市的疏通和協調工作，如把小產權房作為廉租房的一種形式，由集體來統一經營和管理，或把小產權房所在區域納入城鄉統一規劃范疇，從土地整體規劃到項目審批、稅費管理、銷售及消費服務，進行全方位的規范監管，讓城鄉房地產一致起來。允許土地和資本、勞動等生產要素一樣按市場經濟的要求，自由流動、自由交易。讓集體土地的流轉和配置更符合市場經濟的一般規律。這也是中國農村改革三十年之后的發展趨勢。
（二）加強宏觀調控，平抑城市房價
降低房價應解決三個方面的問題：一是灰色收入。據南方某地開發商透露：樓盤開發成本只占房價20%，開發商利潤占40%，余下的超過40%利潤全部被相關職能部門“層層消化”掉了。且紀檢部門公布的一些大案要案也佐證了這一點。所以減少權力尋租的土壤，把這40%降下來，城市房價也會大幅降下來，中低收入家庭的購房壓力就會小很多，小產權房的需求量就會自然減下來。二是開發商的高利潤：城市房地產行業的壟斷狀況已是一個不爭的事實，這些“房地產大鱷”們已經暗地里建立起了他們自己的隱性俱樂部，壟斷市場定價權，掠奪市民的錢袋子，獲取高額利潤。打破單一供應者壟斷市場的局面，實現土地供應和房屋供應的多元化，引進競爭機制急不可待。這樣才能使房地產市場形成良性循環。三是城鎮住房結構調整，加大保障性住房的比例。國家和政府要加大經濟適用房、廉租房、限價房等具有保障性住房的供應，為購買小產權房的群體提供足夠多的買得起的房屋，減少高端住房的需求，讓整體房價與人們的經濟狀況相當。
（三）完善相關法律和制度，保護農民和購房者的合法權益
小產權房是是中國城鎮化發展，集體土地法規體系不健全的大背景下產生發展起來的，是一場體制政策和民生的艱難博弈，必須依法依理依情地處置，分門別類區別對待。對于占用耕地建成的違法住宅開發項目，必須嚴肅查處、予以清理，拆除，停工停售，開發商從中獲利的，政府要沒收、罰款，予以嚴懲，并追究有關領導的行政責任和法律責任。以顯示法律的威嚴。對于在農村原建設用地上開發的并已出售的房屋，只要不違背城鄉總體規劃，國家應以積極的態度，保障他們的利益，或以現實的銷售通過辦理一定的手續變為長期租賃，既符合法律，又安定民心。或將其納入住房保障體系，轉為保障性住房類，緩解中低收入家庭的住房壓力。
（四）嚴密監管制度
小產權房是處在政府各職能管理部門的交叉點上，從項目立項、施工、銷售等多個環節涉及許多相關部門，這些相關部門的職能定位和工作的協調還有很多不到位的地方，導致現實中監管空缺或不力的情況時有發生。目前農村土地市場會循序漸進的打開，非農建設用地會以各種模式開發各種性質的房地產，小產權房或類似小產權房的房屋開發在整個房地產市場中所占的份額會越來越多，監督和管理上決不能滯后，完善針對農村房地產市場的監督管理，要從源頭控制抓起，房屋的開發立項要符合城鄉統一規劃，把握好建設的速度和布局的科學，施工要確保安全，入市要合法，稅費管理要到位，做好防范各種風險的工作，保護好特別是弱勢群體的合法權益。讓整個農村土地市場科學、有序地發展。
充分利用起農村閑置或低效利用的土地，堅持市場化改革取向，盤活農村土地資產，把鄉土文化和現代文明結合起來，走城鄉一體化發展道路，社會主義新農村一定會建設得更加美好。
參考文獻：
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