發布時間：2023-11-25 09:45:55
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[中圖分類號] F420 [文獻標識碼] B
房地產業作為新興的經濟增長點，日益成為國民經濟的支柱產業。近年來，隨著住房消費市場的增長，房地產市場愈加活躍，房地產企業也越來越受到政府和公眾的關注。房地產業涉稅事項和涉稅環節較多，稅收負擔相對較重，這就決定了房地產企業的稅務籌劃空間廣闊，節稅潛力巨大。因此，對房地產企業進行稅務籌劃就顯得十分必要。
一、稅務籌劃概述
稅務籌劃是指在法律規定許可的范圍之內，通過對經營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能地取得“節稅”的稅收利益，以達到稅收負擔最小化、經濟效益最大化為目的的一系列經濟活動。稅務籌劃不同于偷稅、漏稅，偷稅、漏稅屬于違法行為，會給企業帶來重大稅務風險。而稅務籌劃則是利用現行稅法優惠來進行合理的稅務安排，是一種正常的商業動機和稅收行為，是企業達到“涉稅零風險”的最有效途徑。
稅務籌劃的特點主要表現在：（1）時間的超前性。（2）內容的合法性。（3）行為的長期性。（4）其目的是企業的稅收成本最小。一般來說，稅務籌劃“節稅”的稅收利益來自兩個方面，一是選擇低稅負；二是延遲納稅時間，但是不管哪一種，其結果都是降低稅收成本。
二、房地產企業涉及的稅種與稅務籌劃基本方法
（一）房地產企業在不同階段涉及的稅種
1.開發建設階段涉及的稅種
房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，取得土地使用權需繳納契稅和耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅，計稅依據為契約價格；耕地占用稅按實際占用的土地面積核算，每平方米稅額從5元～50元不等。在委托施工階段，與施工單位簽訂合同時，需按合同金額的0.3‰繳納印花稅。
2.出售出租階段涉及的稅種
在房地產交易環節，房地產企業需要繳納營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費附加共6個相關稅費。其中出售、出租房屋時需要按照營業收入額的5%繳納營業稅；城市維護建設稅按照繳納的營業稅稅額計算，市區稅率為7%、縣鎮稅率為5%；教育費附加按照繳納的營業稅稅額的3%計算；企業所得稅按照企業凈收益的25%計算；土地增值稅實行超率累進稅率，按照增值額與扣除項目金額的比例計算，最低稅率為30%、最高稅率為60%；印花稅按照房地產交易金額的0.5‰的稅率征收。
3.保有階段涉及的稅種
房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。其中自用的按房產原值一次扣除30%后的余額的1.2%計算，出租的按租金收入的12%計算應繳稅額。
（二）房地產企業稅務籌劃基本方法
1.不予征稅技術
不予征稅技術是指選擇國家稅收法律、法規或政策規定不予征稅的經營、投資、理財等活動的方案以減輕稅負的方法。房地產企業在銷售階段，資金充足時可以加大一些免稅方面的投資，比如購買國債等，以達到節稅的目的。
2.減免稅技術
減免稅技術就是利用稅法規定的減免稅條件，盡量爭取最大的減免稅額和最長的減免稅期。稅法中有很多減免稅條款，納稅人可以根據各項條款盡量創造條件以享受減免稅的優惠。比如國家對新辦企業一般都給予一定的免稅期，企業可以加以合理利用。
3.分割技術
分割技術是通過分割應納稅所得，從而減少應繳納稅費的技術。房地產企業的項目一般周期比較長，對于這種跨年度經營的項目應充分利用權責發生制原則和配比原則來進行籌劃，根據企業不同情況可將所發生的列支費用化或成本化，提前回收成本、費用，能夠當期確認的損失則應及時確認，選擇有利于企業的成本分配方法。
4.稅率差異技術
稅率差異技術是指在不違法的情況下，利用稅率的差異而直接節減稅收的稅務籌劃技術。稅率差異是普遍存在的客觀情況，它體現國家的稅收鼓勵政策，這就給企業利用稅率差異少繳納稅收提供了機會。例如房地產建筑安裝業適用3%的稅率，而房地產銷售則適用5%的稅率，所以房地產企業要分清核算對象，分別適用不同的稅率。
5.延期納稅技術
延期納稅技術是指依據國家稅法規定，將經營、投資等活動的當期應納稅額延期繳納，以實現相對減輕稅負的方法。納稅人延期納稅不能減少應納稅總額，但推遲的應稅款無需支付利息，對納稅人來說等于降低了稅收負擔，還可使納稅人享受通貨膨脹帶來的好處。
三、房地產企業主要稅種的稅務籌劃策略
（一）土地增值稅的籌劃
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式
根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息；反之，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，房地產企業可以合理估計并把“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”加以對比，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，應就其全部增值額按規定征稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時，房地產企業應根據整個市場的情況，適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，合理制定房產價格。
3.合理利用土地增值稅的征稅領域進行籌劃
稅法確定了土地增值稅的納稅領域和征稅準則，房地產企業可以運用代建房、合作建房、改售為租、投資聯營等形式實施房屋開發。其中代建房行為不繳納土地增值稅，合作建房后自用暫免征土地增值稅，出租和投資也不用繳納土地增值稅，這種通過經營方法的變動能夠達到少繳土地增值稅的目的。
（二）營業稅的籌劃
1.有效運用企業合同制度，按業務類別分別簽訂合同
因為房地產企業簽訂的合同與建筑施工單位簽訂的合同的性質不同，相應的稅收結果自然也會不同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。在精裝房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項，將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同，即分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，這一區別為房地產企業的稅務籌劃提供了較大的可操作空間。
2.科學確定納稅主體，合理劃分相關代收代繳稅費
房地產企業在銷售過程中，通常代為收繳業主繳納的天然氣初裝費、水電安裝費、有線電視初裝費等各種費用，按規定這些費用也應統一歸為房地產銷售收入，計算繳納營業稅，這樣房地產企業的稅收負擔也就增加了。因此，房地產企業可通過設立獨立核算的物業公司來實施統一收費，將類似服務性質的業務從房地產企業單獨剝離出來，這樣就可以針對不同的業務按照不同的營業稅率進行繳稅，總體上可以降低房地產企業營業稅的稅額。
（三）企業所得稅的籌劃
1.充分利用稅法規定的稅前扣除項目
我國稅法規定，房地產企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括建安成本、銷售費用、管理費用、各項稅金、其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。因此，房地產企業在納稅時，應合理分配這些成本費用支出，以增加準予稅前列支的成本費用項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅，又為員工謀取了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。
2.推遲收入確認期限，合理延緩納稅時間
納稅時間的推延，考慮到貨幣的時間價值，可以延緩企業資金周轉的負擔，相應的起到了稅務籌劃的效果。當房地產的權屬出現變更時，銷售收入才可以最終確認。房地產開發企業可以通過延遲房地產權屬更改時間，推遲銷售收入的完成時間，延交企業所得稅，以緩解企業資金緊張的局面。通常來說，會計收入確認有不一樣的時期，只要收入確認，不論資金有沒有回籠，都應該上繳應繳的稅款。因此，企業可以在簽訂銷售合同時選擇不一樣的銷售方式，比如分期付款銷售、委托銷售等，在不同時期確認收入，實現遞延納稅，減少籌集資金的成本，增加企業稅后利潤。
[參 考 文 獻]
[1]胡芳，羅鳴.房地產企業稅收籌劃[J].特區經濟，2011（3）
[2]張新紅.試論房地產企業的稅收籌劃[J].北方經貿，2011（7）
[3]陳惠萍.房地產開發企業內部納稅籌劃實踐的探討[J].中國外資，2012（17）
一、房地產企業做好稅務籌劃工作的重要性
稅務籌劃是企業的重點工作之一，隨著國民經濟的發展，我國房地產企業面臨著更為廣闊的市場，然而機遇與挑戰并存，企業要做好稅務籌劃工作，也就是利用國家稅收政策的優惠，預先調整企業的經營活動，節約房地產企業的稅務支出，做到企業利益最大化。
稅務籌劃是企業財務管理的重要組成部分，房地產企業也加大了自身的稅務籌劃工作。房地產企業做好稅務籌劃工作有利于提高房地產企業在市場中的競爭力，最大限度增加房地產企業的利益，促進房地產企業的可持續發展。
稅務籌劃有利于提高企業經營管理與會計核算水平。房地產企業納稅籌劃主要是規劃資金流程。納稅籌劃有助于房地產企業合理的利用資金，增強資金的利用率，避免房地產企業因為多交稅而減少企業資金總量。而稅收籌劃的前提是真實可靠的信息資料，健全的管理制度。這就對房地產企業的經營管理水平與會計核算水平提出了一定的要求，有助于企業加強經營管理水平與會計核算水平，以便為稅務籌劃提高真實可靠的信息。
二、房地產企業稅務籌劃工作出現的問題
（一）房地產企業的稅務籌劃風險意識不強
房地產企業的稅務籌劃風險是指企業在實際的稅務籌劃活動中，由于外部因素導致稅務籌劃活動的實際收益與預想收益有所出入。一般包括外部風險、內部風險、稅收政策風險和經營風險。許多房地產企業在開展稅務籌劃工作的時候沒有樹立風險意識，對稅務籌劃工作中的風險沒有足夠的重視，導致風險出現時不能很好地規避風險。
（二）房地產企業稅務籌劃人員素質良莠不齊
稅務籌劃人員的素質不高，直接導致房地產企業的稅務籌劃管理工作不到位，部分稅務籌劃人員對稅務籌劃都是模板套用紙上談兵，能力亟待提高。稅務籌劃人員對稅法或者相關的稅務規定不熟悉，導致房地產企業的稅務籌劃工作脫離實際，與企業的實際情況不符合。稅務籌劃人員的專業素質不高，企業領導者缺乏相應的會計知識，都會導致房地產企業的稅務籌劃工作開展不到位的情況。
（三）外部因素對房地產企業稅務籌劃工作的影響
近幾年我國法律制度在不斷完善，稅法也在不斷完善整改中，但是稅法中還是有不少不合理的地方，這為房地產企業的稅務籌劃工作增加了難度。我國的稅收政策頻繁變動和反避稅政策的不斷實施，也增大了房地產企業開展稅務工作的風險，稅收政策經常改動將有可能把房地產企業的合法節稅行為變成了違法的行為，不利于房地產企業稅務籌劃工作的開展。
（四）房地產企業的稅務籌劃工作缺乏整體性
稅務籌劃工作雖然是在合法的情況下，調整企業的經營活動來減輕企業的稅收負擔，但房地產企業的稅收籌劃工作仍然屬于財務管理的一部分。然而很多房地產企業都把稅務籌劃工作獨立開來，沒有和企業的投資戰略和長遠目標相掛鉤，忽視了稅務籌劃工作和企業發展整體性的聯系。房地產企業的稅務籌劃工作應該和企業的發展相聯系，才能真正做到企業利益的最大化。
三、房地產企業做好稅務籌劃工作的措施
（一）樹立房地產企業的風險意識，做好風險預警工作
稅務籌劃是房地產企業中的一種預測的行為，這種預測的行為本身具有一定的風險性，在市場經濟的大環境中，每時每刻都瞬息萬變，經濟形勢的發展，法律政策的完善，都會對房地產企業的稅務籌劃管理工作帶來一定的風險。這要求房地產企業樹立風險意識，做好風險預警工作，建立風險監督機制，對房地產企業的稅務籌劃風險管理進行評估，才能應對不斷變化的市場環境。不僅是稅務籌劃的員工要有風險管理意識，房地產企業的領導者也要樹立風險的意識，才能更好地作出企業決策，妥善地規避風險。
（二）提高稅務籌劃人員的素質和專業技能
稅務籌劃是房地產企業財務管理中的重要組成部分，對稅務籌劃人員的專業技能素質要求也很高。這要求房地產企業在招聘的時候要重視企業員工的專業技能，要定期安排專業技能培訓，提高員工的稅務籌劃水平，培養員工的職業道德和愛崗敬業的思想。加強稅法知識學習，同時樹立依法納稅、合法節稅的理財觀念；稅收籌劃人員在準確處理企業賬務的基礎上，應鉆研稅收專業知識，全面了解與經營、投資、籌資活動相關的稅收法律法規，在各項財務活動中體現籌劃節稅意識。
（三）房地產企業的稅務籌劃工作要與時俱進
21世紀是信息爆炸的時代，每時每刻都會瞬息萬變，這要求房地產企業關注經濟形勢的變化和國家政策的變動，時刻調整房地產企業的稅務籌劃工作，與時俱進，才能減少房地產企業稅務籌劃工作產生的風險。企業的稅務籌劃工作緊緊跟隨相關的法律政策作出調整，提高了房地產企業稅務籌劃工作的靈活性，這要求房地產企業稅務籌劃人員有敏銳的觸覺和長遠的目光，能夠及時對市場的變化作出反應，及時調整新的稅務籌劃方案，從而降低企業的稅務籌劃風險，擴大企業收益。
（四）合理籌劃土地增值稅
隨著土地增值稅預征率的提升、清算的從嚴執行以及限制核定征收等措施的推出，土地增值稅事實上已成為最重的一個稅種。其籌劃方向主要分為以下兩點：
一為延伸產業價值鏈，實現跨行業利潤轉化。房地產企業稅務籌劃的基本設計思想就是將房地產行業利潤轉化為非房地產行業利潤，比如建筑、裝修、園林綠化、服務、貿易等其他關聯行業利潤，一方面，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達到降低稅負的目的；另一方面，由于房地產行業不能采取核定征收企業所得稅，而其他行業則沒有強制要查賬征收的要求，分流利潤的外圍公司利用核定征收以及財政返還或財政獎勵政策也是降低整體稅負的有效措施之一。富力、碧桂園、恒大、雅居樂等在這方面是典型代表，從他們的上市年報披露的信息中可窺一斑。
關鍵詞：房地產；開發企業；稅務籌劃
東莞房地產業是東莞國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。然而，東莞房地產開發企業近年來也面臨市場競爭激烈、開發成本上升、土地成交價格攀高、銷售量縮減等問題。房地產開發企業進行稅務籌劃是且前東莞房地產業打造核心競爭力的有效方法之一。
一、東莞房地產開發企業稅務籌劃的風險與成本
稅務籌劃的風險是指實行稅務籌劃因各種原因失敗而付出的代價。主要包括：稅務籌劃基礎不穩、稅收政策變化、稅收執行不規范以及目的偏差。如果房地產開發企業的會計制度不健全，相關信息嚴重失真或領導部門對稅務聳劃缺乏足夠清醒的認識，就會造成稅務籌劃基礎的不穩定，增加風險性。稅務籌劃是一種事前行為，具有長期性和預見性，而國家政策、稅收法規在今后一段時間內有可能發生變化。如果稅收政策發生變化，就有可能使得按原稅收政策實行的合理合法的方案。變得既不合理又不合法。這種稅收政策變化的不可預知性，可能使房地產開發企業的稅務籌劃風險大為增加。稅收執行不規范。即由于稅收行政執法不規范，從而導致稅務籌劃失敗的風險。東莞房地產開發企業進行稅務籌劃，不是想盡辦法去偷稅、漏稅和逃稅，而是最大限度利用稅法賦予納稅人的權利，用足、用活、用好國家和地方政府的稅收優惠政策，以實現在法律允許范圍內充分運用合法手段減輕稅負的目的。在稅法規定的范圍內，房地產企業往往面臨不同稅負的多種納稅方案的選擇。房地產企業可以避重就輕。選擇低稅負的納稅方案，合理減輕企業的稅收負擔，這是房地產企業增強競爭力的有效手段之一。但是，房地產企業的稅務籌劃行為要以不違法為前提，如果采取違法手段來減少納稅支出，不僅會破壞房地產企業的信譽和形象，而且還會受到嚴厲的經濟制裁。造成無可挽回的負面影響。稅務籌劃和其他財務管理決策一樣，既有收益也有風險。東莞房地產開發企業在進行稅務籌劃時，不僅要考慮籌劃方案可能產生的收益，也要充分考慮到籌劃方案可能面臨的風險。
東莞房地產開發企業在稅務籌劃時除了可能會產生意想不到的風險之外。也有可能會增加成本。稅務籌劃成本是房地產企業因進行稅務籌劃而增加的支出。稅務籌劃成本可分為顯性成本和隱性成本。顯性成水是指房地廣：開發企業在實施稅務籌劃時實際發生的相關費用和支出。具體表現為：支付稅務專家費用、籌建或完善組織的成本、組織之間物質和信息的交流成本、制定和實施計劃的成本、談判成本、監管成本和相關聯的管理成本等。隱性成本是指房地產開發企業由于實施稅務籌劃所產生的連帶經濟行為的費用和支出。
成本效益分析是東莞房地產開發企業進行稅務籌劃時必須認真考慮和對待的問題。當東莞房地產扦發企業進行稅務籌劃的收益大于其籌劃成本時，應當積極開展和實施稅務籌劃：當東莞房地產開發企業進行稅務籌劃的成本高于其收益時。就應當主動放棄稅務籌劃。東莞房地產開發企業在進行成本效益分析時，還要認真考慮稅收籌劃的風險大小。在沒有風險時，自然是收益越大越好；但存在風險時。高風險往往伴隨著高收益。在這種情況下，東莞房地產開發企業就不能簡單比較收益的大小。還應該考慮風險的高低以及經過風險調整后的收益大小。
二、東莞房地產企業稅務籌劃的主要方法
綜合運用國內外專家學者稅務籌劃的方法與技術，東莞房地產開發企業稅務籌劃的主要方法有轉讓定價法、因素分析法、遞延納稅籌劃法、比較法、避稅臨界點法、分劈法等。
轉讓定價法是指兩個或兩個以上有經濟聯系的經濟實體為共同獲得更多的利潤而在銷售活動中進行的價格轉讓。這種方法普遍運用于母子公司、總分公司、有經濟聯系的企業之間。
因素分解法又稱杜邦分析法，是以凈資產收益率為核心。將因素分解，提示各因素對凈資產收益率的影響。
遞延納稅籌劃法是指企業采用一些推遲實現銷售收入或加大前期成本費用扣除的方法，降低企業的應納稅所得額，達到推遲納稅的目的。
比較法是在不違法的情況下，對多個納稅方案計算納稅效果，比較其綜合稅負。從中選擇稅負最低、納稅風險最小的方案，
避稅臨界點法的關鍵是，尋找最佳稅負的臨界點。借以享受免稅或減稅等稅收優惠政策，保護企業及個人的合法權益。
分劈法是指在合理合法的情況下。把應納稅所得額、財產、交易合同進行適當分劈，達到節稅的目的。
三、東莞房地產企業稅務籌劃存在的主要問題
1、稅務籌劃與偷稅、漏稅相混淆。東莞不少房地產開發企業在稅務籌劃時沒有準確把握稅務籌劃的本質。偷稅是指納稅人在發生應稅行為、產生納稅義務后。采取不法手段隱瞞全部或者部分納稅義務，達到不履行或者不足額履行納稅義務的行為。漏稅是由于納稅人不熟悉稅法規定和財務制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的。偷稅具有明顯的欺詐性和違法性。是國家所禁止和嚴厲打擊的行為。漏稅也是國家禁止的行為。稅務籌劃是符合稅法以及政府相關規定的合法行為。
2、只重稅負高低。忽略了其他因素。目前，東莞的一些房地產開發企業受經濟利益驅動，單純從稅收籌劃的角度去考慮或實施一些方案，結果在實際工作中往往達不到預期效果，甚至是得不償失。例如，企業所得稅是企業開展稅收籌劃的重點，而有的企業許多稅收籌劃都是通過減少本期利潤來達到減少所得稅目的的，這可能會給企業帶來利潤指標下降的負面影響。有些房地產開發企業沒有著眼于整個籌劃期間的稅負最小化，只考慮當年的稅負最低，而沒有考慮這種稅負減少對其他年份的影響。
3、缺乏稅務籌劃專業人才。東莞房地產開發企業在稅務籌劃方面普遍存在專業人才極度匱乏的現象。東莞有些房地產開發企業的財會人員往往對稅務知識一知半解，只能夠填寫會計報表和納稅申報表，卻不會對申報表進行具體分析，甚至不知道哪些稅收政策有利于企業、哪些不利，更談不上事先的稅務籌劃。
4、片面夸大稅務籌劃的作用。東莞房地產開發企業在運用稅務籌劃時，錯誤地認為稅務籌劃一定可以增加企業的鼐利。實際上，稅務籌劃也并不一定是盈利的唯一方法。
四、東莞房地產企業稅務籌劃存在問題的對策
1、樹立法治觀念，依法實施稅務籌劃。依法籌劃是稅收籌劃工作的基礎和前提。東莞房地產開發企業在進行稅收籌劃時必須嚴格遵守國家和地方政府的相關稅收法規。任何違法的稅收籌劃，無論一時取得的成果如何顯著，但遲早是要失敗和付出代價的。東莞房地產開發企業既要熟悉國家和地方政府的稅收法規以及相關規定，又要仔細分析企業經營的特點，悉心掌握與自身生產經營密切相關的內容，最終將兩者有機結合起來，選擇既符合企業經濟利益又符合稅法規定的稅務籌劃方案。
2、提高稅務籌劃的專業化水平。東莞房地產開發企業在實施稅費籌劃時，籌劃人員必須要具有相當的稅收專業知識和水平。要對國家和地方政府的稅收征管形式、內容和方法有很深的認識和了解，才能對當前房地產的稅收政策進行充分的分析、研究和設計，才能降低企業的成本和納稅負擔。為實現企業經濟效益最大化提供條件。因此，東莞房地產開發企業要全面提高稅務籌劃人才的專業水平。
3、提高交流和溝通的能力。東莞房地產開發企業實施稅務籌劃行為最終要達到的目的是節稅，而節稅目標的實現必須依賴稅務機關承認企業的稅務籌劃行為合法。只有得到稅務機關的認可。并且依照法定程序履行了相關義務和責任，稅務籌劃行為才會轉化為企業實實在在的經濟效益。東莞房地產開發企業必須與稅務機關工作人員誠心交流和溝通，并以誠信納稅的行為。樹立企業良好的納稅信譽和形象。取得稅務機關的高度信任和認同。力求實現與稅務機關的“雙贏”。
4、從整體和長遠戰略進行稅務籌劃。東莞房地廣：開發企業納稅籌劃要有整體的稅務籌劃思路和方案，應從企業的整體利益出發，不僅要關注財務、稅務方面的事項，也應關注日常經營的方方面面，不能只注重戰術籌劃，輕視戰略籌劃，顧此失彼。稅務籌劃應在項目決策之初就開始，對整個項目要高瞻遠矚，合理規劃，并應充分考慮自身的納稅成本。通過合理、合法的手段來實現納稅籌劃，以減輕企業的稅收負擔。
參考文獻：
房地產開發企業稅負偏重,稅收種類眾多,包括契稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等。同時,由于房地產交易金額大,開發企業所繳納的稅收金額隨之較大,稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外,近年來房地產開發企業受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響,獲利空間大大縮小,迫使房地產開發企業需求成本優勢。因此,需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔,提高企業的獲利能力,增強企業的市場競爭力。
(二)稅務籌劃是房地產開發企業應對多變政策的有效手段
目前,我國針對房地產行業發展的法律、法規、規章制度繁復多變,這就要求房地產開發企業在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優勢。通過稅務籌劃既能幫助開發企業降低稅收成本,又能讓房地產開發企業在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策,針對企業實際情況制定發展規劃,有利于使企業經營緊隨國家政策、降低企業風險。
(三)稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業稅制的重要渠道
良好的法制環境,健康、公平的市場規則為房地產行業健康、長遠發展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下,利用政策空間或通過平衡稅負來實現企業效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷,發現政策漏洞,有利于健全我國稅制,符合房地產行業長遠發展的需要。
二、不同階段房地產開發企業稅務籌劃策略
(一)前期準備階段稅務籌劃
房地產開發企業的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業組織形式和項目開發方式等。首先,企業組織形式的不同,導致稅收處理差異很大。企業分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式,從而產生稅務籌劃空間。其中,子公司具有獨立的法人資格,可以享受政府的稅收優惠政策,但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司,分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款,但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此,房地產開發企業可以根據分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次,土地獲取來源不同,項目開發方式就不同。房地產開發企業可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地,也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題,前者發生土地使用權的轉移需要繳納契稅,后者不涉及土地所有權轉移,不需要繳稅。因此,房地產開發企業更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節稅效益。
(二)開發建設階段稅務籌劃
開發建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一,在可以規避甲供材料稅務風險的情況下,建設方采購設備優于施工方采購。房地產開發項目具有開發周期長、項目金額大等特點,其施工設備的采購金額也很大,涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購,而非交由施工方自行采購,就可以避免繳納營業稅,雖然建筑施工合同金額減少,但是雙方收益都會有所增加。第二,權益資本籌資優于負債籌資。負債籌資中,企業采用據實扣除方式,借款利息費用較高;權益資本籌資中,采用比例扣除方式,利息費用低。
(三)商品房銷售階段稅務籌劃
房地產開發企業在商品房銷售階段的稅負主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅,在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業采取直接銷售的方式,這些稅收無可避免,但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規避營業稅和土地增值稅,從而合法減少納稅支出。此外,房地產開發企業還可以在不降低企業收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開發企業的經營業務的廣泛性,既包括房屋銷售業務,又有裝修業務,若將二者價格分開計稅就可以在裝修業務中免去土地增值稅。
(四)物業持有階段稅務籌劃
在物業持有階段,通過對持有方式的合理選擇,房地產開發企業進行稅務籌劃可以大大降低企業的稅收成本。一是通過從房屋出租業務轉變為投資業務。房屋出租需要繳納營業稅以及附加稅費、房產稅和企業所得稅,而將房產用于投資,則不征收營業稅、房產稅以及企業所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用,應當分別進行核算,使房屋租金僅包括房屋本身的使用費,將家具、家電的出租改為出售,將電話費、水電費改為代收,就可以合理降低增值稅、營業稅、房產稅以及附加稅費。
三、房地產行業稅務籌劃存在的問題
雖然合法合規的稅務籌劃能夠降低房地產開發企業的納稅成本,但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
(一)房地產開發企業對稅務籌劃認識不足
房地產業內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠,這就導致了很多企業對稅務籌劃認識不足,不能清楚地區分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性,甚至有一部分企業認為稅務籌劃就是偷稅漏稅,這也是現實中房地產企業普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個角度看,由于在過去傳統的經濟體制下,企業缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自,不具備產生企業納稅籌劃的前提條件,客觀上限制了理論研究的發展,企業的納稅意識也相對薄弱。
(二)房地產開發企業稅務籌劃的專業人才缺乏
稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、
會計、財務等方面的專業基礎,而且要熟悉企業的整個經營流程,同時還要能夠根據自身的經營狀況,制定適合企業自身的稅務籌劃方案。因此,人員的素質要求較高,必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺,稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現實需求仍有差距。 (三)房地產開發企業稅務籌劃對風險管理重視不夠
稅務籌劃給房地產開發企業帶來節稅效益,但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業在進行稅務籌劃的過程中,由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響,是稅務籌劃的結果偏離預期的目標,導致企業未來經濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環境因素,也可能來自企業制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中,房地產開發企業往往只重視節稅利益的多少,而忽視了對稅務籌劃風險的管理,規避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發企業真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產開發企業稅務籌劃問題的對策建議
(一)增強房地產開發企業稅務籌劃意識
要想增強房地產開發企業的稅務籌劃意識,首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區別,確保稅務籌劃在不違反法律法規的前提下進行,拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發企業來說,要認識到稅務籌劃能夠給企業帶來的實際經濟利益,正確理解稅務籌劃的含義,提高稅務籌劃的意識。對房地產開發企業的管理者來說,不僅要加強對稅收法律法規的學習,樹立依法納稅、合法節稅的觀念,還要對企業稅務籌劃活動予以支持,設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業服務和設置專職的稅務管理人員,以便于稅務籌劃貫穿企業整個生產經營過程。
(二)重視培養稅務籌劃的專業人才
一方面,房地產開發企業應加大對稅務籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度,還要定期對這些人員進行定期考核和監督檢查,必要時要從外部聘請專業會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業務。另一方面,還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業道德修養。在處理企業利益和國家利益的過程當中,稅務籌劃人員應當堅守職業道德;在制訂與執行任何稅務籌劃方案過程中,要堅持合法原則,不可因企業的私利損害國家利益,應立場鮮明地維護稅法的權威性。
關鍵詞：房地產企業 土地增值稅 納稅籌劃
近年來，伴隨我國房地產行業的迅猛發展，已經成為我國國民經濟發展中的重要支柱之一，而且其重要性越發明顯，日益成為我國當前和今后很長一個時期的強勁經濟增長點。與此同時，不能回避的問題是，當前我國房地產企業稅種繁多和稅負較重的壓力也在與日俱增。其中土地增值稅，是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物和附著物所取得的增值額作為具體的征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅種。對于房地產企業來說，如果通過合理有效的稅收籌劃，是可以能夠合理處理影響稅后利潤的土地增稅問題的。本文將結合具體的案例，來具體探討當下我國房地產企業土地增值稅的納稅籌劃的若干問題和解決的技巧，希望對從事該項工作的人員有所裨益。
一、我國房地產企業土地增值稅的納稅籌劃存在的主要問題解析
當前我國房地產企業稅種繁多和稅負較重的壓力與日俱增，在納稅籌劃的實際操作過程中也存在諸多問題，主要存在以下情況：
（一）一些企業的管理者疏于對國家相關宏觀政策的關注
眾所周知，我國近些年對房地產行業的宏觀調控力度日益加大，相繼出臺了 “國六條”、“國十一條” 和“國八條”等，可見從財政、金融和稅收等諸多方面對房地產行業的科學調控越發急迫。這在很大程度上也給我國一些房地產企業，尤其是中小型企業帶來了一些消極的影響。具體表現是一些企業還缺乏適應這種大力度宏觀調控客觀環境的能力。這也直接導致土地增值稅的納稅籌劃工作受到一定程度的阻力，也加大了他們土地增值稅的稅務風險。
（二）納稅籌劃目標不明晰，方法有待完善
主要表現在：一些房地產企業的管理層忽視對土地增值稅的納稅籌劃，尤其是大型的國有企業，他們片面地認為這是國家層面的事情，而非企業行為；一些財務人員缺乏會計等專業知識的儲備，缺乏對土地增值稅務政策的全局觀念，導致在具體運用上有失熟練，一方面對納稅籌劃的遞延、節稅及相關的安全問題缺乏明晰的定位，另一方面更是對房地產企業納稅籌劃的方法理解和應用都不科學。
（三）相關的納稅籌劃風險意識有待提高
從房地產企業納稅籌劃的整體情況來看，我國大多數房地產企業在面對新的土地增值稅政策環境的同時，缺乏必需的危機感。具體表現是：一些企業雖然名義上說都是按照國家稅法和相關條例的規定處理，但是由于對于籌劃點把握不好，很容易出現違法違規的現象；一些企業的財務人員對稅務的風險防范意識非常淡薄，從而忽視了進行土地增值稅納稅籌劃整個環節可能存在的多個風險，比如籌劃方案失準、有納稅籌劃計劃執行方式不當，以及對于風險的應變能力喪失等問題。
二、對當前我國房地產企業土地增值稅納稅籌劃的幾點建議
基于對當前我國房地產企業土地增值稅納稅籌劃的實際情況及其存在中的問題，本文有針對性的提出以下三點建議和措施，以期對我國房地產企業土地增值稅納稅籌劃提供有益的借鑒和參考。
（一）充分利用稅收的相關政策進行納稅籌劃
不容忽視的一種情況是，當下我國整體的產業結構調整大背景下，相關的宏觀政策出臺和變化都很快。這就要求房地產企業的高層管理者積極關注國內外的宏觀經濟政策，并且具有一定程度的宏觀政策預見性，尤其是關注土地增值稅方面政策的新調整。當前我國關于土地增值的稅法里有許多優惠政策規定，比如可以通過建造普通住宅出售的稅收優惠；合作建房的稅收優惠；企業兼并的稅收優惠等規定。房地產企業管理者只有將相關政策吃透，才能將企業由稅收籌劃的被動地位轉化為主動，從而強化對對國家宏觀經濟社會環境變化的適應能力。
（二）明確納稅籌劃目標，熟練應用籌劃方法
這要求房地產企業明確土地增值稅的納稅籌劃目標，千萬不要錯過最佳的籌劃時間，盡量做好事前、事中和事后的全過程籌劃，從而保障土地增值稅籌劃目標的順利實現，具體的籌劃方法：
1、利用其征稅范圍進行納稅籌劃
主要表現為合作建房方式籌劃和代建房方式籌劃。前者指的是在項目完成后，合作雙方按照合作建房合同的具體約定比例來進行分房自用，因此雙方都暫免土地增值稅。需要指出的是，轉讓的時候需要繳納土地增值稅。后者指的是房地產企業代客戶進行項目的開發和建設，只收取代建收入，尚未發生房地產權屬的轉移問題，所以也避開了土地增值稅的征稅范圍。
2、規避平臺籌劃法
臨界點主要分為稅基臨界點和優惠臨界點兩種。前者主要是通過合理減小稅基來實現節稅的目的，后者主要是為了享受優惠待遇。舉例來說，一開發項目在統計土地增值稅時，要求可以扣除項目總金額為800萬元，假設市場售價為 1000萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計算應該是：增值率為25%，土地增值稅為60萬元，稅前利潤為140萬元；假設市場售價為960萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計算應該是：增值率為20%，土地增值稅為0萬元，稅前利潤為160萬元。可見，兩種情況下利潤有20萬元的差異。這也就是說，房地產企業在出售普通的標準住宅時，需要通過合理的定價進行納說籌劃，具體要求是需要在定價時加強有關稅金及附加的合理測算，從而準確找到稅金的跳板臨界點，能夠實現銷售價格的科學制定。
3、利息支出的籌劃
房地產企業通常會有外部融資的問題，這就為企業進行納稅籌劃提供了一定的操作空間，即在實際的籌資過程中，可以通過確定合適的籌資利息扣除方式來實現對土地增值稅的籌劃目標。對于以下兩種情況，允許據實扣除。其一：能夠按轉讓項目計算分攤所發生的利息支出；其二：能夠提供有關金融機構的有效證明材料。而對于與項目有關的其他費用，需要按照取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%比例之內進行扣除。如果無法滿足其中的任何一個要求，需要按照取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%比例之內進行扣除。舉例來說：假設一個項目土地取得成本和建造成本共計100萬元，房地產開發過程中的其他費用，根據當地稅務機關的具體規定執行。則該項目的借款利息支出為5萬元。那么如果該企業的籌資借款預計利息大于5萬元，這種情況下，可以采用第一種扣除方式，即房地產開發費用準予扣除的金額大于10萬元；如果企業的籌資借款預計利息小于5萬元，那么就要采用第二種扣除方式，即房地產開發費用可扣除金額小于10萬元。
（三）需要提升納稅籌劃風險管理能力
鑒于土地增值稅是房地產企業稅負中的重要性地位，其納稅籌劃的風險對整個企業的風險管理也不容忽視。因此要求我國房地產企業加強土地增值稅的納稅籌劃風險管理和防范建設問題。具體要求是：根據企業自身的實際情況，科學設定籌劃風險管理的控制點，并建立有效的防線評測指標和預警機制；做好與利益相關者的溝通協調工作，及時發現、解決和協調與稅收征管部門的溝通問題，有效避免納稅的法律風險；按照最新的稅法規定，房地產企業不能簡單采用預征方式，而是需要及時對土地增值稅進行清算，因此要求房地產企業必須加強土地增值稅的清算工作，不斷增加企業內部審計來合理規避該清算而未清算的實際情況；最后還需要不斷提高企業納稅籌劃員工的職業素養，提高他們的綜合能力，以便能夠制定合理的納稅籌劃方案，并保證其順利地實施。
三、結束語
綜上所述，伴隨我國產業結構調整的大趨勢，以及我國房地產企業整體財務管理理念的不斷更新和完善，關于土地增值稅納稅籌劃的要求越來越高。盡管我國一些房地產企業在土地增值稅納稅籌劃的理念和操作技巧上都存在諸多不足，面臨諸多困難，但是這更加需要企業不斷增強自身實力，從而在遵紀守法的前提下，更好地實現企業財務利潤的最大化。
參考文獻
[1]鄭幼鋒.外資房地產土地增值稅籌劃技巧[J].大經貿.2011（8）
關鍵詞：房地產；稅務籌劃；風險控制
1引言
我國社會主義市場經濟不斷發展，經濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產現已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現代企業管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內容，對房地產企業的發展有著至關重要的作用。但房價出現了爆炸性和持續時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業風險，才是穩控房價的重要途徑。
2找出房地產面臨的稅務籌劃風險
2.1國家政策風險
房地產行業的持續發熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經濟下，房地產行業為我國國民經濟消費水平有著重要作用，推動著經濟的發展。而房價的居高不下使得房地產企業處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據國民經濟狀況隨時對房地產行業進行調整，但是房地產行業容易造成對稅務政策不理解的現象，從而導致違反法律的相關規定。
2.2房地產行業運營風險
房地產企業是房地產行業的重要組成成分，整個行業的發展前景與社會經濟生產活動有著密切關聯，如果房地產企業在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業在經濟發展上陷入困境，甚至導致嚴重經濟危機。員工是企業經營的動力，沒有員工就沒有企業生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業運營風險的重要因素。
2.3法律風險
我國房地產事業取得不斷進展，關于房地產事業稅收籌劃的法律法規卻未得到同步發展和健全，在房地產稅務問題上，房地產事業的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產事業進行監督和管理。再者我國大部分企業對稅收籌劃未能全面理解甚至出現偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規的空子，出現偷稅漏稅的行為，從而在房地產領域產生違法犯罪的風險。
3分析稅務籌劃風險產生的原因
首先國家對于房地產行業的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經濟發展在不斷調整優化，房地產行業稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產稅收的法律法規仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產行業稅務籌劃方面的監管力度不夠，房地產企業容易在稅收籌劃上出現誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產行業的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調控政策都對其有些極大影響，因此房地產行業過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據該行業發展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業稅務負擔。但影響房地產行業發展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。
4加強對房地產稅務籌劃的風險控制的措施
4.1國家對房地產稅務實行科學籌劃，防范風險
在法治社會前提下，房地產行業必須在法律法規的條框下運行，遵守法律法規，房地產企業有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產行業稅收的政策和法律規定，稅務籌劃工作人員也應當根據法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產行業應當繳納的稅務及其基本市場發展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產稅務風險，深入了解國家和政府的法規和政策，使得房地產企業的經營與國家法律政策相聯系，讓房地產行業在遵守法律的前提下盡可能地節省產業成本，防范發展風險。
4.2建立健全稅務籌劃制度
國家通過稅務籌劃制度來對房地產行業進行監督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產企業的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監督下有效完成，讓政府與房地產行業在市場經濟背景下處于優勢地位。
4.3正確認識房地產稅務籌劃的作用
稅務籌劃工作能夠降低房地產的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據房地產行業所收集到的數據，與房地產實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經濟不斷變化發展中，房地產的數據信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。
4.4房地產行業工作人員要樹立風險意識
房地產企業對稅務籌劃方面的專業人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業知識能力和素質。房地產行業受國家政策、其他行業和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。
5結語
綜上所述，稅務籌劃是房地產行業發展的重要舉措，如何加強房地產稅務籌劃的風險控制則是房地產行業發展的重要課題。在激烈的市場經濟競爭下，房地產企業利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產行業持續健康發展。
作者:余德梅 單位:海口中上財經顧問股份有限公司
參考文獻
關鍵詞：土地增值稅；房地產企業；稅務；籌劃工作
我國的土地增值稅暫行條例自1993年以來，其目的主要是為了合理調節土地增值收益，通過土地增值稅的征收來實現對房地產行業利潤進行調控和分配。從稅制和稅率設置方面看，對房地產企業的相關經濟效益的獲取與實際的利潤增長具有重要的影響，具體在土地增值稅的相關規定中，土地成本與開發成本以及融資利息直接影響土地增值稅款的多少。因此，合理預測土地增值稅稅負，合理規劃投資，有利于房地產企業的成本利潤控制和投資決策，作為房地產企業稅務相關工作的重點，只有通過對其進行合理規劃與布局，才能有效在房地產企業的開發成本規劃中有效降低支出率，進而對企業風險進行合理的控制，從整體上提高企業經營效益。
一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的重要意義
(一)有利于適應日趨激烈的市場競爭
在當前市場經濟體制的發展模式之下，進行房地產企業相關的土地增值稅的稅務籌劃工作不僅能夠對政府與企業間合理的稅務關系進行良好的確定，同時還能夠使得房地產企業在當前市場競爭極為激烈的條件下，有效的增強自身的核心競爭力的建設[1]。近些年來，我國政府對于房地產行業進行了大力的調控，這就使得房地產企業的稅務負擔和風險在逐年增長，企業利潤和經營效益出現了顯著下降。在這種宏觀背景下，作為房地產企業的重要稅種之一，土地增值稅籌劃與房地產企業經營規模和投資決策是息息相關密不可分的。
(二)有利于提高房地產企業的財務管理水平與創新
當前國家對于房地產企業的相關宏觀調控的手段不斷加強，這就對房地產企業內部所進行的財務管理提出更高的要求，必須從稅務和資金管理方面降低風險，增加效益。如何有效提升房地產企業資金利用率方法之一就是通過土地增值稅的稅務籌劃，能夠使得房地產企業特別是高杠桿企業優化財務結構，提高資金使用效率，建立資金風險預警。稅務籌劃不僅是預測，更要在執行中及時反饋和修正，進而能夠有效提升稅務籌劃工作的工作效率，有針對性的將房地產企業在土地增值稅方面的具體工作規劃應用到實際經營與管理工作中，從而能夠幫助企業最大化的獲取經濟效益。
二、當前房地產企業在土地增值稅稅務籌劃工作中存在的問題
就目前房地產企業對自身的稅務籌劃工作來看，主要存在以下問題：第一，土地增值稅稅務籌劃的相關工作沒有得到有效的實施，同時房地產企業在進行自身企業的稅務籌劃時往往沿用原有的稅務籌劃模式，這就使得雖然設計了稅務籌劃工作，但是實際的效果不強，甚至是在一定程度上違背了房地產企業的經營理念，直接影響到房地產企業的經濟效益。第二，一些房地產企業在進行土地增值稅的稅務籌劃工作的過程中，往往會出現有一定的實際工作與預期工作計劃出現偏差的問題，部分工作者沒有按照實際的制定的工作流程以及規劃進行工作，或是只注重整體性的工作，而對于個體工作出現缺失，因此導致了稅務籌劃中缺乏科學性的分析，使得企業進行的稅務籌劃工作根本不能為企業的發展帶來一定的參考性意見。第三，沒有考慮地方政府的政策對土地增值稅的影響。在實際政策的執行過程中，地方性政府的相關規劃以及制度的制定也會對房地產企業的土地增值稅產生一定的影響。以廣西桂林市為例，為了提高城市中心土地使用率，了低效用地相關優惠政策。在低效用地政策中，房地產企業需規劃住宅總面積10%以上的保障房建設，并將此部分的房產以成本價銷售給當地政府，該政策對土地增值稅影響較大，房地產企業若在投資決策期沒有充分了解和考慮地方政策的影響，會產生不必要的稅務風險。
三、房地產企業土地增值稅的稅收籌劃策略
(一)利用臨界點與分散收入的手段開展籌劃工作
原有稅收的重點主要就是將業務的核心放置在土地增值稅的相關制定上，而對于土地增值稅稅務籌劃工作的主要目標就是通過進行相關的工作最大限度上使得增值率降低，繼而使得在實際稅收過程中能夠為企業減少或是免除掉對應的土地增值稅務稅款的繳納，通過此種方式就能夠極大程度上降低開發成本的投入，繼而提升企業的經濟效益的比例獲取[2]。其主要就是通過臨界點的界定，來對于企業經營管理過程中的各種形式進行界定和管理。
(二)利用增加可抵扣項目開展稅收籌劃
在房地產企業進行土地增值稅的稅務籌劃過程中，還可以適當進行利息的收入與支出來從資金周轉的角度進行項目金額的劃算與抵消，通過這種方式的應用，使得土地增值稅的稅費要較于之前相比有明顯的降低，進而使得房地產企業整體降低稅務負擔和財務風險，提升經營現金流量。而在土地增值稅的相關規定中，相關政策的指明使得其從很大程度與意義上獲取了房地產相關開發工作的發展方向，同時也促進了相關工作的概念與模式的革新。
(三)利用建房的方式進行稅收籌劃
在稅法的相關規定中，由于部分的建房行為在實際歸屬界定中不能夠被劃入土地增值稅的稅收范圍之內，因此此類房地產的建設能夠有效的減少或是避免出現土地增值稅的稅款繳納。企業通過運用代替方式取得客戶的土地使用權在相應的土地上進行房地產的建設，在此過程中企業之間代表客戶進行房地產項目的開發，但并不具備有土地的所有權，因此此項活動進行的房地產建設中土地增值稅的支出極少，甚至在項目較深規模較小的情況下不支出額外的土地增值稅。
(四)利用統籌的手段開展稅收籌劃
地產行業土地增值稅的增值額與增值率是具有較大差異的。其中最為重要的原因是相同的房地產企業經營狀況、經營檔次以及規格模式上都存在有較大的差異，因此所導致的客戶質量以及所制定的價格不盡相同，這就使得地區間的房地產開發成本會由于多種原因導致差異性較大。因此在進行相應的房地產市場土地增值稅的降低方面，部分房地產企業可以采取統籌兼顧的方式，將不同價位的房地產收入進行數據的整合后，進行集體上報，這就能夠在當前形勢下有效進行土地增值稅的降低[4]。
(五)稅務實際操作的風險內容
在實際進行稅務呈遞與審查的過程中，可能會由于稅務局的不認可問題導致最終的賬目以及土地增值稅的相關內容無法得到有效保障，在進行企業的實際費用的審核中對于各科目支出不以一一確認。因此，稅務局會根據相關標準，用土地成本和開發成本二項的10%作為土地增值稅的開發費用扣除依據，企業在進行相關稅務籌劃時，為了防止此種現象的發生，企業應考慮及時采用外部財會的專業性機構對房地產企業的相關賬目進行預測和統計，進而能夠保障數據的合理以及合法性。
對于我國大多數的房地產企業來說，整體的稅負占了其總營業額很大的一部分，其中的土地增值稅大約占了營業收入的3％左右。巨大的稅負給房地產企業帶來了很大的財政壓力，但與此同時我國的土地增值稅稅法也給房地產企業的增值稅提供了足夠的籌劃空間；本文主要探討分析目前房地產企業土地增值稅籌劃中的問題，進而提出相應的改進完善措施，以便于房地產企業能夠降低企業的財政負擔，促進企業的長遠穩定發展。
關鍵詞：
房地產企業；土地增值稅；稅收籌劃
我國現有的土地增值稅在房地產企業的所有稅收中占了很大的一部分，大約在3％左右，就這樣來看相對大一些的企業一年在土地增值稅上的支出就高達幾千萬乃至上億元。如果房地產企業可以做好土地增值稅的稅收籌劃工作，那么企業就可以節省掉部分的稅收支出，降低企業的稅負壓力。在現有的經濟市場中，我國的房地產面對著外部環境的競爭壓力以及內部環境的發展壓力，再加上受到了國家的嚴格管理，所以房地產企業相比于之前在融資和銷售上受到了很大的影響。同時我國在稅收方面有很多的優惠政策，房地產企業應該熟悉的掌握了解相應的稅收優惠政策，盡可能的降低企業的稅收負擔。
一、我國房地產企業土地增值稅現有籌劃問題
(一)對于宏觀政策的重視不夠
在近幾年里，國家出臺了大量的房地產調控制度，主要有：“國八條”、“國十一條”等等，同時也從財政、稅收等多個方面加強了對房地產企業的管理控制。面對這么多的宏觀調控政策，只有少部分的房地產企業注意并重視了起來，大多數的房地產企業都沒有對宏觀的政策引起足夠的重視。特別是對于房地產高層的管理人員來說，因為他們難以轉變固有的管理思維，沒有清楚的掌握了解國家的政策，導致他們在重大決策的時候往往會忽視到已有的國家政策，沒有及時的抓住利用優惠政策或者做出了一些違反國家政策的行為，從而造成了房地產企業的損失。并且，因為沒有足夠的引起重視，導致房地產企業不能夠針對新的政策作出及時的調整，這嚴重的影響了房地產企業的稅收籌劃工作，增加了企業的稅負壓力，加大了房地產企業稅收籌劃的風險。
(二)沒有明確的稅收籌劃目標
在現有的房地產企業土地增值稅稅收籌劃的工作過程中，只有極少部分的企業將稅收籌劃落實到了實際的工作當中；然而大多數的房地產企業的稅收籌劃工作都僅僅是停留在表面上，而沒有真正的落實。相對于其他的一些工作來說，企業的土地增值稅稅收籌劃工作有一定的難度，它不僅需要各種人員有足夠的稅收籌劃能力，還需要它能夠精確的掌握了解相關的稅收政策、制度并且還能夠很好的判斷國家的經濟走向。在實際的房地產企業的土地增值稅稅收籌劃的工作當中，往往沒有一個明確的稅收籌劃目標，在開展工作時缺少詳細的籌劃思路，稅收籌劃的內容、對象等都不明確；至于那少部分的企業，雖然落實了稅收籌劃，但是涉及的籌劃內容很片面，只注意到了增值稅點上的籌劃，沒有一個長遠的稅收規劃，缺乏明確的稅收目標。
(三)稅收籌劃方法掌握不夠，缺乏稅務風險意識
我國房地產企業目前還處于發展的階段，所以企業在會計方面的培養上還存在許多的欠缺，特別是在土地增值稅稅收籌劃方面的會計人才更是稀少。相對其他的稅收籌劃來說，土地增值稅稅收籌劃的難度更高。所以對于籌劃人員的能力有了更高的要求，但是目前的稅收人員的能力遠不能夠完全的滿足籌劃工作的需求，特別是在籌劃方法的掌握上，大多數的工作人員連詳細的了解都沒做到更別談是熟練的掌握應用。籌劃人員對于稅收籌劃工作的認識不夠，所以在實際的工作當中很少有人能夠將稅收籌劃真正的應用到房地產企業的土地增值稅當中去。另外，部分的房地產企業因為稅收籌劃經驗的缺乏，導致籌劃人員不能夠準確的找到稅收籌劃的切入點，不能夠根據企業的實際發展需求做出適當的稅收籌劃。房地產企業在土地增值稅稅收籌劃工作中還缺乏稅務風險意識，這常常導致企業的稅務風險增加，增大了企業的稅負壓力，阻礙企業的發展。
二、我國房地產企業土地增值稅稅收籌劃改進完善措施
(一)重視國家的宏觀調控政策
在我國現有的經濟市場中，房地產企業面臨的競爭壓力越來越大，不僅國家的管控變得越來越嚴格，在其發展的過程當中還出現了許多麻煩的問題，這都是阻礙企業發展的主要因素。在這種情況下，房地產企業想要在這不斷變化的經濟市場中生存并發展下去，就需要積極的關注國家的宏觀調控政策，特別是對于企業的管理者來說，要及時的掌握了解已有的宏觀政策，將政策充分的體現到自己企業的決策當中，結合企業的實際發展狀況進行科學合理的土地增值稅稅收籌劃工作。另外，企業還應該對未出臺的宏觀政策要有一定的預測性，通過提前可靠的預測，提早的進行相應的調整，在國家正式出臺后能夠更早的抓住機遇，為企業帶來更多的效益。同時，房地產企業要積極的開展稅收籌劃工作，要充分的意識到稅收籌劃的重要性，將稅收籌劃落實到實際的工作當中去，而不是停留在表面上。
(二)明確稅收籌劃目標
對于房地產企業的土地增值稅稅收籌劃工作來說，企業應該在項目處理設計的初階段就明確好稅收籌劃的目標；土地增值稅稅收籌劃的工作應該要有事前規劃的特點，在實際的稅收工作當中，有部分的房地產企業往往是在項目正式開工之后才開始進行籌劃目標的確定的。在這時企業已經錯過了最佳的稅收籌劃時間，籌劃空間較之前縮小了許多，有的籌劃空間甚至不能夠達到籌劃的目標。所以，在房地產企業的土地增值稅稅收籌劃工作當中，要有著明確的稅收籌劃目標，最好是在項目設計之前，并且完成項目的整個過程都應該涉及到稅收籌劃，這樣才能夠更加全面的更加系統的完成籌劃工作；這樣有利于房地產企業稅收籌劃空間的增大，是企業順利完成稅收籌劃目標的重要保障。
(三)加強籌劃人員的素質建設，提高風險防范意識
就目前的房地產企業土地增值稅稅收籌劃來看，現有的大部分籌劃工作人員已經不能夠滿足現有稅收籌劃工作的需求。一方面是因為房地產企業在稅收籌劃上的經驗還不是很完善，所以在人員的招聘以及政策的使用上還存在一定的缺陷；另一方面是因為土地增值稅稅收籌劃工作的難度較大，需要籌劃人員熟練的掌握相關的政策以及籌劃技巧等方面的知識，同時還要對國家新的政策有一定的預見能力。所以，為了滿足現有企業稅收籌劃工作的需求，企業應該加強稅收籌劃人員的素質建設。主要表現為：在進行新成員招聘時盡可能的選擇已經能夠滿足條件的人員，其次對已有的籌劃人員進行專業的培訓，讓其的能力可以滿足工作的需求。企業管理者應該調整思想觀念，樹立符合新時代的管理觀念，落實稅收籌劃工作。房地產企業要想長遠穩定的發展下去，稅務風險的防范是在所難免的。面對現有的房地產企業的發展市場，因為市場經濟的不穩定性以及新稅務政策的不確定性，導致稅務風險得到很大的提高，這對于企業的稅務管理工作是很不利的。所以，在企業之后進行稅收籌劃工作時要提高風險的防范意識，加強風險防范機制的建設，并且根據企業的發展需求，設立專門的風險預警機制，加強風險因素的管控；明確稅務管理工作相關人員的職責，建立完善獎懲機制。還可以成立專門的風險防范小組，可以利用企業已有的風險經歷建立風險資料庫，風險探討企業的風險經歷，預測企業可能會出現的風險并且提出相應的解決措施以便于在風險出現時能夠及時的解決，降低企業的稅負壓力。
三、結語
綜上所述，就目前我國的經濟市場來看，房地產企業因為其特殊的性質，導致其在進行土地增值稅稅收籌劃時要做好事前的準備工作；一方面是為了更好的完成后續的工作，另一方面可以幫助企業更多的獲得稅收籌劃的空間，以便于企業更加順利的完成稅收籌劃的目標。就目前我國房地產企業土地增值稅稅收籌劃的工作來看，還存在著許多的問題，這些問題的存在嚴重的阻礙了房地產企業的稅務管理工作，所以企業應該對其引起重視，并且根據企業的實際發展狀況找到其各自的問題，針對性的處理解決問題，降低企業的稅務風險，促進企業的發展。
參考文獻：
[1]郭黎明.房地產企業土地增值稅稅務籌劃模型探析[J].財會學習，2016(24)：182.
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