發布時間：2023-10-11 16:23:11
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關鍵詞：房地產；開發項目；投資收益；管理
中圖分類號：F416 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0398-01
房地產開發項目具有投資大、周期長、工序復雜、資金周轉慢、風險大等特點，這些特點就決定了房地產開發項目首先是投資不容有失，一旦投資失敗，損失動輒幾千萬甚至上億，而且開發項目一般都是一次性的。因此必須在房地產開發項目投資前和投資后進行項目收益管理。本文根據自己的經驗和體會，要做好房地產項目投資收益管理，應從下四個方面進行。
一、構建適合企業的投資收益測算模型
建立投資收益模型，其目的在于保持項目的收益對比；為項目實施目標和實施效果的評價建立標尺；規范投資收益測算、提高工作效率。投資收益測算模型可以分為銷售型、持有型和混合型。
中鐵二局集團房地產開發有限公司主要是承擔舊城、小區開發及土地整理等業務，屬于銷售型物業投資收益模型。對于銷售型物業的經濟評價指標很多。歸結起來，其核心指標關注兩個，靜態指標為銷售利潤率，動態指標為內部收益率。要得出上述指標，將形成項目利潤表、現金流量表、資金計劃表三張主表以及項目核心關鍵節點表、銷售回款進度表、投資估算及投資進度表、成本分配表等若干輔表。另外，為提高投資測算效率，對項目規劃指標，應作列表反映，為相關測算提供基礎信息。
二、構建項日收益評價體系
項目從征地到建設驗收完成都需要項目收益的評價，尤其征地這個環節的項目收益評價最為重要，這個環節用到的評價方法是定量。項目投資收益測量計算的時候，每一個物業都有一些核心經濟指標與輔助經濟指標，它們用來檢測項目是否給企業帶來收益。
企業建設成立前會對所有指標設置基準值，企業分析所有指標對于企業的重要性，然后設置每一個指標在整體評價中的相對重要程度之后，會和基準值進行對比，然后依據相關規則，對所有指標打分，從而建設成立項目收益評價體系。
三、項日收益管理要貫穿于項日幾個重要階段
3.1 征地階段投資收益管理
征地階段非常重要，關系到項目收益的整個過程。征地階段投資收益管理，一般情況下要和項目可行性一起研究。因為可行陛與收益管理是相輔相成的，項目收益測量計算得到的數據，是可行性研究需要的對象。而可行性研究的對象，是項目收益測量計算的依據。征地階段的投資收益管理，需要很多方面共同努力，下面介紹一些相關的內容。
（1）全面理解目標項目的規劃條件和設計要求。限高、容積率、覆蓋率這三個指標是重點要注意的地方。這三個指標之間既互相聯系又互相限制約束。
（2）認識和價格相關的信息。①明確實際交易的價格；②了解價格計算口徑；③了解房屋自身配套設置的情況；④了解項目內外所有配置。
注重隱型成本。①開發土地內房屋拆遷需要的成本；②項目建設范圍周邊環境治理和市政設施建設需要的成本；③地下車庫，地下室等建筑需要的成本。
做好風險分析，確定獲取項目底價。投資收益管理工作的進行，需要對一些因素進行分析，比如，非土地成本變化、土地拍賣價格變化、銷售單價變化等，這些因素都比較敏感，變化頻率很快。對這些因素進行分析，得出項目收益和這些因素變化之間的聯系，根據它們之間的聯系對項目競買底價進行分析。
3.2 策劃階段投資收益管理
策劃階段是對征地階段的補充和加深，是對項目的產品、項目、客戶進行詳細的定位。這一階段重要作用是對預備方案進行篩選，然后確實最合理的設計方案。項目策劃階段是征地階段的深化，征地階段因為某些原因沒有確定工作方案，在項目策劃階段會對其進行確定，因為它會對項目收益的方案提供詳細的數據，確保決策準確。
此外，還有項目的配套設備的標準，也會在這個階段確定。在確定的過程中，要結合項目成本效益原則、銷售定價、競爭項目實際情況、市場需求，得出可以準確測算項目投資的項目配套設備。
3.3 方案階段投資收益管理
方案階段重心是在符合規劃指標要求的基礎上，依據項目策劃確定的方案，盡最大努力增加項目收益。在這個階段，是對項目規劃中的投資收益更深的測算。
3.4 定價階段投資收益管理
項目進行過程中，項目成本也在不斷變化，項目收益也開始明確。現在大多數房地產企業定價的時候運用的方法是競爭導向法與需求導向法，但是項目進行是分批進行定價的，所以仍然需要強制性跟蹤收益，依據成本導向推算出開盤時候的價格。這個階段要注意某種情況下項目收益的情況。
3.5 結案階段投資收益管理
這個階段中心工作是對整個項目進行總結，得出經驗和教訓，對整個項目收益進行最后的評價估量，方便后面的工作揚長補短，最大限度的增加項目收益。進展報告與好的經驗都是在這個階段完成的，進展報告與好的經驗的制作過程中要認真的對每一個數據進行統計，并且把每一個數據表明出處，然后計算收益，分析收益降低的原因。同時，還要調查客戶的滿意程度。為后面的工作打下良好的基礎。
四、建設成立投資收益管理的組織機制
項目投資收益管理是一個復雜的工作，有很多階段組成，這些階段的工作，需要很多部門完成。所以，收益管理要想做好必須建設成立投資收益管理組織機制。這個機制的總體架構，就是打破部門分割辦限，建立以項目收益管理專員為中心，統一管理、分頭負責的組織機制。
【關鍵詞】風險項目；投資組合；背包問題
隨著我國金融市場的發展和開放，金融業組織體系和市場結構正在發生著意義深遠的變化，市場上出現的投資公司、企業投資機構以及其它金融機構的探索和創新不斷沖擊著傳統的投融資模式。這些投資機構業務中很重要的一項就是對風險項目的投資，這既不同于通過銀行進行的間接融資模式，也不同于通過證券市場進行投融資的模式，而是一種以私募方式募集資金直接投資于未上市的新興的具有高成長性的中小企業（或類似的風險項目）的一種承擔高風險、謀求高回報的資本形態。這種投資形式的高風險特性決定了投資方必須具有高超的風險管理技巧。投資方控制風險的手段很多，包括提高決策水平，深入分析市場前景，進行事前、事中、事后控制，聯合投資等等。其中投資組合是提高投資收益,分散投資風險的一種有效手段,廣泛應用于投資機構的投資戰略規劃和風險管理控制中,作者主要討論投資組合在投資機構投資戰略中的應用。一般情況下,可供投資的項目會有多個,通過對宏觀經濟環境，市場需求等方面的研究判斷，投資方可以確定備選項目的收益率、風險情況以及各個項目之間的相關性等。在此基礎上，投資機構可以運用定性和定量的方法選擇一系列的項目進行投資，在一定資金總量限制的條件下，達到最大化收益率和最小化風險的目的。
一、投資組合決策中存在問題的分析
在進行多項目投資組合選擇時,現行的方法運用投資專家的經驗來進行定性分析，選擇一組項目組合。但當可供選擇的項目數量很多時,用定性的方法就難以確定最佳投資項目組合。因此,為保證投資機構投資戰略的合理性和收益性,控制投資風險，需要建立一種科學有效、簡便易行的定量投資組合分析及求解方法，把有限的資金、物力和人力資源配置到綜合經濟效益最好的項目組合上去,達到最大限度地提高資源的利用效率,增加投資收益，減少投資風險，增強投資機構的競爭力。
投資組合的選取有兩個標準，風險最小化和收益最大化。風險通常被定義為未來收益的不確定性。馬克維茨（Markowitz）最早提出用期望收益率來描述投資的回報率，用方差來描述投資的風險。經濟學理論和近期來的實證研究都表明，一般人是厭惡風險的。也就是說，當期望收益相同時，風險小的項目帶來更大的效用。
多年來，國外和國內的投資學專家對組合投資規避風險做過很多研究，很多模型和方法也可用于投資機構風險項目投資的組合投資中，但由于風險項目的投資與通常證券市場的投資相比有其獨特之處，所以，以上種種模型應用時也存在著不足。在本文中，我們僅討論只有投資、不投資兩種選擇的風險項目投資組合問題，這類問題可以描述為0-1選擇的投資組合問題。
二、用背包問題解決風險項目投資組合的最優配置問題
（一）模型的前提條件
在運用背包問題解決風險投資項目的投資組合問題時，我們需要幾個假設條件，一是項目的初始投資額是確定的，二是項目的期望收益和方差是可以預測的，三是一個項目只有投資、不投資兩種選擇。
由于背包問題解決的是使用價值最大的問題，而我們要同時解決收益率最大化和風險最小化兩個目標，所以首先用投資學常用的效用函數將這兩個目標結合到一個目標函數中。
（三）一個例子
某投資機構有10萬元的資金欲投資，有三個待選投資項目A，B和C，各需要5萬元的資金，其中兩項的未來收益率與石油的價格波動密切相關，另外一項則是無風險項目。使用專家預測的辦法得到未來石油價格的走勢為；漲價的概率為0.5，跌價的概率為0.2，價格保持不變的概率為0.3。在三種情況下，三個項目的預期收益情況如下表所示（收益率用百分比表示）：
進一步，我們可以計算出，當風險厭惡指數在0.05以上時，也就是說，投資者非常厭惡風險時，會選擇投資于項目B和項目C。而對于一個溫和的風險厭惡者（風險厭惡指數小于0.05）來說，投資于項目A和項目B總是最優選擇。
三、結論
上述模型為一維背包問題模型，如果我們不使用效用函數時，可以使用二維背包問題模型，將收益率或風險水平作為約束條件，計算在指定收益率或風險水平的條件下，最低的風險水平或最大的收益率。背包問題模型應用于投資機構風險項目的組合投資中其假設背景要較以往的投資組合模型更加貼切。另外，將其用于小投資者在證券市場、期貨市場以及外匯市場的投資組合選擇問題也有一定的現實意義。
參考資料：
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關鍵詞：房地產開發；成本管理；投資估算；影響因素
中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A 文章編號：
1、工程投資估算的重要性
從工程項目策劃、決策，甚至有意向開始，投資者最關心的莫過于工程建設投資，據此對工程項目取舍做出最初的判斷和決策，它不能肯定一個項目，但完全可以否定一個項目。投資估算是工程建設前期重要工作內容，其作用可歸納為以下幾點：(1)是項目前期決策的重要依據；(2)進行項目經濟評價的基礎；(3)控制工程造價的最高限額；(4)項目資金籌措和制訂貸款計劃的依據。
2、投資估算要求
估算編制人員應深入現場，搜集工程所在地有關基礎資料，包括人工工資、主要材料價格、運輸和施工條件、費用標準等，并全面了解建設項目的資金籌措、實施計劃、水電供應、配套工程、征地拆遷補償等情況。具體應做到以下方面：(1)據主體專業設計階段和深度，結合行業特點，所采用生產工藝流程成熟性，以及編制單位所掌握的國家及地區、行業或部門相關投資估算基礎資料和數據的合理、可靠、完整程度，采用合適方法進行建設項目投資估算；(2)應做到工程內容和費用構成齊全，計算合理，不重復計算，不提高或降低估算標準，不漏項、不少算；(3)應充分考慮擬建項目設計的技術參數和投資估算所采用的估算系數、估算指標在質和量方面所綜合內容，遵循口徑一致原則；(4)應將所采用的估算系數和估算指標價格、費用水平調整到項目建設所在地及投資估算編制年的實際水平。對于由建設項目的邊界條件所產生的與主要生產內容投資無必然關聯的費用，應結合建設項目實際情況修正；(5)對影響造價變動的因素進行敏感性分析，注意分析市場的變動因素，充分估計物價上漲因素和市場供求情況對造價的影響；(6)投資估算精度應能滿足控制初步設計概算要求，并盡量減少投資估算的誤差。
3、房地產開發項目投資的影響因素分析
3.1 項目投資環境
(1)外部因素
政策因素，燃料動力供應，運輸及通訊條件，環保。要力求全面、細致地了解、掌握這些因素的詳細資料，避免工程支出有不必要的損失，盡可能地實現項目價值的最佳。
(2)技術配套因素
先進的生產技術及裝備是項目規模效益賴以存在的基礎，相應的管理技術水平是實現規模效益的保障。若獲取技術的成本過高或當前技術及裝備還沒有達到與經濟規模生產相適應的先進水平，將會給項目日后的發展帶來危機，導致項目投資效益低下，工程造價支出嚴重浪費。
(3)市場因素
根據項目本身的要求，結合建設期的長短，對于“工料機”的市場供求及費用漲落要提前做好摸底工作，并依照市場規律，盡可能準確地作好推算，匯制圖表，了解工程造價可能發生范圍，從而做到心中有數，保證資金的充足供應。
3.2 項目的技術方案
(1)市場定位
項目的市場定位可通過市場調查，運用市場顧問和物業顧問以及建筑師等專業力量，在充分了解項目目標客戶情況和需求的基礎上，結合已建項目的市場反映情況、使用過程的優缺點和未來發展趨勢，通過充分討論，確定決策者對項目定位的要求。明確的市場定位使方案設計有據可依，使設計標準有一個預先的控制。只有將項目定位進一步細化、分解、明確，才一能以此為指導確定項目各分項建設標準。
(2)建設標準
建設標準的明確是投資估算準確的前提。在根據方案設計進行投資估算時，要充分了解設計意圖及建設標準。只有明確了相應的建設標準和設計思路，并結合對同類項目經驗指標的分析，才能準確地估算出各項目的投資。對于機電設備工程要發揮機電專業顧問作用，根據定位要求提出主要設備配置標準。根據各方意見經充分討論。形成指導工程建設的項目材料設備配置清單。以此作為編制投資估算的基礎形成準確完整的投資估算。
(3)項目規模
項目規模的大小直接關系到造價的高低。有效的實際的項目規模的確定，會減少早期造價的估算不確定性，增加估算的準確性。應堅持經濟、適用、安全、樸實的原則，合理確定建設規模。
(4)設計參數的確定
隨著科技的發展，現代建筑的功能要求和設備標準在不斷提高和完善，設計內容也日趨復雜。設計參數的定量化和盡早確定，可以給估算提供更為可靠的估算資料。目前，我國在項目早期階段還無法對項目設計參數有較全面的認識，這對估算精度的影響是較大的。房地產開發項目的主要技術參數包括：建筑面積、層高、層數、結構形式、基礎形式、各種動力參數等。主要設備材料選型、價格。建設地區及建設地點的選擇：建設地區的選擇是指在幾個不同地區之間，對擬建項目適宜配置在哪個地區或范圍的選擇。建設地區選擇的合理與否，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著項目投資的高低。另外，通常所說的投資估算，以社會平均管理水平為基礎的，沒有考慮管理水平對項目的造價影響，所以，除了上述比較普遍的影響因素之外，項目管理者的經驗、設計師的經驗水平、估算者的經驗水平也會影響投資估算的準確性。
3.3 選擇的項目投資估算編制方法
(l)估算資料的適用性
在早期估算中，往往是用類似工程的原理進行類比估算，所用到的估算資料的適用性對于估算結果的影響是非常重要的。例如，同為框架結構形式的多層建筑，如果地基條件和基礎形式不一樣，形成造價的大小是不同的。所以，在進行估算前，首先應確認造價資料的適用性。
(2)估算資料的精度
根據己建工程的造價資料對擬建工程進行估算，需要保證己建成工程資料的精度，也就是說，已成資料中盡可能的包含了工程實際中客觀信息以及在造價中的反映。
(3)估算資料的完善性
由于建設項目的日趨復雜化和施工工藝的不同，導致了項目的個體差異性。所以，對擬建工程進行有效的估算，必須建立在估算資料較為完善的基礎之上，才能充分考慮不同的工程特點對擬建項目的影響情況。
4、房地產開發項目投資估算工作中存在的問題
房地產開發項目的投資估算一經確定，參建各方都要圍繞著這一目標開展工作，成本管理就蘊含在項目建設的每一個階段中。長期以來，工程項目一定程度上存在著投資失控，結算>預算>概算>估算的情況比比皆是，從投資估算分析，主要體現在以下幾個方面：
4.1 指標收集、編制、發行的時限性
指標的收集、編制、發行都有時限要求，應根據項目實際情況分別確定現金、應收賬款、存貨和應付款的最低周轉天數，并考慮一定的保險系數；此外，在不同生產負荷下的流動資金，應按不同的生產負荷所需的各項費用金額，分別按照上述公式進行計算，而不能直接按照100%生產負荷下的流動資金承壓生產負荷百分比求的；最后還應該考慮不同時期匯率變化對涉外建設項目動態投資的影響及計算方法。因此要使用最新的數據，同時使用數據的來源應盡量可靠。
4.2 政策、法規的不了解
隨著我國基本建設管理體制改革的不斷深入，地區建筑市場的壁壘已被打破，異地承攬或跨行業承攬工程設計、施工的單位和企業逐年增多。由于我國現行的預算定額、取費基礎、取費標準和預算編制的規定因地區和行業的差別而有所不同，致使一些跨地區跨行業承擔工程設計與施工的企業不甚了解工程所在地或相關行業的有關規定，在實際編制工程造價過程中，難免出現差錯。所以，應當通過對工程經濟指標的測算，確定合理的工程投資估算指標和設計概算依據。
4.3 建設地點選址不當
建設地點的選擇，對建設項目投資的總額，效益的影響都是非常關鍵的。代征地的比重增大，相應的征地及拆遷費也增多；拆遷量的增加，拆遷補償費和安置費也相對較多。因此，對代征地的調查必須在立項前加以足夠重視，對拆遷量調查足夠細致，否則將造成大幅度的追加投資。
4.4 投資估算編制不夠重視
有些合資建設項目在合資雙方協議立項階段，往往對編制投資估算的準確程度重視不夠，造成多數合資項目估算漏項或估價不準確，使得工程建設過程中不得不修正概算，追加投資。
5、房地產投資估算工作的改進建議
5.1 明確項目定位
房地產項目的設計主要是根據建筑物的功能要求來確定建筑物具體的標準、空間、平面布置、結構形式以及建筑群體的總體安排等。一般在項目可行性研究時，并沒有開始進行設計，但是也可以通過一定的方法來對建筑項目的平面布置，建筑層數以及結構方案進行定位，例如根據項目的功能要求，并結合項目管理部門的限定要求以及市場需求等就能夠進行定位。
5.2 加強基礎資料的搜集和積累
要確保工程造價的真實性、科學性、合理性就需要準確采集基礎數據，增強編制依據的可信度取得全面、正確的調查資料。就我國當前的估算、概算的現狀來看，有必要建立一個類似的在線分析系統，廣泛收集實際工程案例，分門別類形成各項技術經濟指標并實時更新，在通過預定的計算規則進行自動分析之后，形成案例數據庫。在使用的時候，根據時期、地域等指數來進行調整，從而得出待建項目的參考估價，最終減少估價偏差對項目決策的不利影響。
5.3 加強不同專業人員之間的溝通
在進行投資估算編制時，通常會用到其他專業人員的工作成果。例如，方案設計人員本著技術先進性的原則，注重工藝技術方案，不考慮項目經濟成本；投資估算人員若是機械般的參照方案設計以及布局來對工程量進行測算，進行項目投資估算，可能會導致項目的投資遠遠超過建設單位投資能力。因此，需要加強投資估算人員與不同專業人員的溝通，避免在工作中出現不能有效銜接的情況。
結束語
房地產開發項目投資估算在投資決策中具有非常重要的地位，是項目資金籌措以及制定建設貸款計算的依據，同時也能夠控制工程概算。只有合理的投資估算才能夠確定工程的總造價，同時也是工程投資控制的目標，只有將投資估算編制合理才能有效的實現項目成本的控制。
參考文獻
[1]謝秀杰.施工企業如何進行工程造價管理[J].中國高新技術企業，2007.
關鍵詞：風險管理；投資融資；投資控股
企業的投資融資無論對大型企業還是中小型企業都很重要，尤其是對中小型企業來說更是起著至關重要的作用。而投資融資對于大型企業來說，是企業進一步發展的基礎，為公司的發展引入新鮮血液，促進企業的進一步發展，但是現在企業的投資融資面臨中還有很多問題有待解決，下面將探討現代企業融資的問題，以及投資融資渠道拓展方法，爭取企業發展，增強國家的經濟實力。
一、企業融資風險的種類
1.利率風險
由于市場上貨幣利率的變動，我們在企業投資融資中不可避免將會遇到利率風險，通常表現在，利率上升時，那么企業融資的成本也會隨之上升，尤其是貸款方式的融資，它會給企業造成極大的困擾。在沒有對利率進行改革之前，我國主要是以分段方式進行利息計算，即企業貸款期間，如果國家貸款利率提高，那么企業貸款的利息將從利息調高之日，按照新的利息來進行計算，從這個角度上講國家提高貸款利率將不利于以貸款人身份出現的企業。
2.清償風險
企業在融資的過程中將會遇到清償風險，也叫做財務風險，意思是指企業不能夠按照合同上規定的期限歸還本金與利息的風險。如果企業不能夠按時規劃本金和利息將會嚴重影響企業的信用，企業融資的成本將會提高，長此以往將會導致企業破產倒閉。再者企業在合同規定的期限內無法歸還本金與利息，作為債權人的企業將會訴諸法律申請債務人的企業破產，通過宣布企業破產來拍賣企業財產的方式來獲得賠償。企業的清償風險要求我們一定要按照合同的約定，按時歸還本金和利息，否則將會影響企業的信用甚至破產。
3.外匯風險
外匯風險是由外匯變動而引起的。如果企業通過外匯融資的方式來進行融資，匯率的變動將會增加企業的債務負擔。這種風險是國際性的同時也是致命性的，例如：如果要以美元為主要融資對象，在美元貶值的情況下將會造成極大的損失甚至破產。
4.犯罪風險
企業融資過程中的犯罪風險主要表現在以下兩個方面：一是企業的融資方式與相關的法律法規產生沖突，符合犯罪條件的，構成犯罪將會受到法律的制裁。如江蘇的實業總公司非法集資達到30多億元，受到了法律的嚴厲制裁，所以企業融資的方式和手段一定要符合相關的法律法規，否則將會構成經濟犯罪。二是企業在融資的過程中受到不法分子的蒙蔽，造成嚴重的經濟損失，近幾年，我國頻繁發生假資金引入案，很多企業受到其危害，不但沒有引入企業發展需要的資金，反而因上當受騙造成資金大量流失。
二、投資融資中常見的風險管理問題
1.投資主體的問題
近年來的風險投資越來越備受矚目，投資資金日漸龐大，一些問題逐漸暴露出來，投資主體方面的問題尤為嚴重，主要表現在：投資總額與投資能力失衡、政府與民間的資金差距懸殊、投資形式單一僅限于信貸或擔保等。投資主體方面中最棘手的就是投資資金的來源的問題，其一，沒有發揮政府的作用，政府沒有引導出多余社會閑散資金；其二，投資機構沒有形成完整的體系，這些投資機構基本上都存在資金缺口嚴重、服務與專業業余化、配套設施不完善等問題。面對這一些列的投資主體問題，現代的投資融資規模已經無法適應現在經濟建設的發展，風險投資無法在企業經濟發展中起主導作用，這是阻礙企業發展的重要因素之一。
2.投資運作的問題
運作是投資融資階段存在著較大的風險，因此這一階段特別重要，如果這一環節出現問題，將制約著投資融資渠道的拓展。首先，投資融資管理缺乏規范化。主要表現在投資不規范，例如投資對象的選擇缺乏科學性和系統性，并且在選出對象后僅僅實行股權投資，這種經營管理模式使得投資對象的管理率低下。其次，選擇風險投資項目較難，因為具有潛力的風險企業較少，要想從具有潛力的風險企業中選擇出好的投資項目更是難上加難。最后風險管理缺乏規范性，企業的管理系統不健全導致投資者只享有分紅的權利，而沒有管理公司的權利，長此以往將會導致投資家在選擇投資項目時難以抉擇，只有實現投資融資透明化，才能有效規避風險。
3.投資融資人才的問題
首先，風險企業家沒有遠見，主要表現在很少有風險企業家帶著自己的科研成果主動去找資本和市場。其次，投資融資的風險控制需要的是掌握多方面知識技能的綜合型人才，如：技術、營銷、管理、金融等。我國風險投資的專家十分稀少，而真正掌握風險投資運作的專家更是微乎其微，相信這股學習的浪潮將會引起我國教育、就業、以及精神文明建設等領域的改革。科學技術是第一生產力，而科學技術的發展主要靠人才，因此要重視人才的作用，發揮人才的作用，促進我們經濟發展，早日實現中國的偉大復興。
三、拓展投資融資的方法
1.企業制定科學的發展計劃
作為投資融資主體的企業制定發展計劃的科學性和規范將直接影響企業的效益。科學的發展計劃應該包括以下幾個方面的內容：首先，是投資融資合法性和產品質量優秀性，不斷提高產品質量，合法進行投資融資事業，提高自身的信用度，促進為投資融資事業的發展。其次，保持自身的信用水平穩定，以最基本的銀行借款來說，在無法準時歸還的時候，應當主動與銀行進行協商洽談，尋找出雙方都滿意的解決方案，防止信用度降低。最后，發揮政府的監督作用，進一步加強對投資融資企業的信用監督。第一，鼓勵信用監督工作的創新，引入監督軟件，有效地對企業信用信息進行評價和征集。第二，深入了解信用評價機制的建立方法，在企業開展信用評價工作，鼓勵企業在信用監督方面進行創新，企業投資融資的監管方式與內容的創新尤為重要。第三，信用監督創新工作進一步深化，早日實現企業投資融資信用監督的社會化和制度化。第四，企業投資融資項目的格式規范要統一，并且參與、協調、指導各信用監管項目的創新工作。制定科學與完善的企業發展計劃是成功的一半，因此企業的制定的發展計劃將直接影響企業的收益。
2.提高投資融資運作水平
為提高企業的投資融資水平，規避和解決其中的風險，可以嘗試通過以下渠道提供運作水平和效率：
第一，健全的信用擔保體系是成功的關鍵。健全的信用擔保體系是企業投資融資的保障，但信用擔保體系的完善是一項非常復雜的任務，除了需要社會各界的配合之外，還需要政府的支持和幫助。投資融資要促進市場經濟的發展，而且還要遵守相關的法律法規，二者缺一不可。健全信用擔保機制是企業投資融資的成功的前提，因此希望通過大家的共同努力，完善我國的信用擔保體系，促進經濟的發展，早日實現共同富裕。
第二，發揮政府的積極導向作用。從經濟和金融的角度進行分析，如果僅僅通過市場判斷該企業的負債能力的，信用擔保機構同樣也只通過風險損失率來判斷擔保的費用，企業的投資融資勢必會承擔很大的信用風險。面對重重困難，我們需要政府的支持和幫助。政府在經濟發展過程中起著至關重要的作用，當市場經濟這只手不受控制時，我們就要發揮政府這只手的作用，因此在經濟發展的過程中，面對種種困難，相信通過政府的引導和幫助，一定可以渡過難關，實現經濟的進一步發展。
第三，建立和完善投資融資的風險防范機制。要做好這一項工作，包含三方面的內容：一是風險的控制機制，通過分級承擔責任的方法來規范業務的操作，采用信用調查的方式對參與投資融資的企業進行篩選，淘汰信用狀況差的企業，設計合理的審批程序，化解工作人員道德風險危機。二是風險的補償機制，政府預留部分、代償資金、準備金、以及社會捐贈資金等是投資融資資金的主要來源，做好補償工作來投資融資事業的發展有著決定性的作用。三是風險轉移機制，反擔保措施要嚴格落實，做好業務的監管和實施的工作，做好風險的控制、補償、轉移等工作，提前做好應對方案，在出現風險時，立即啟動應對方案，將損失降低到最小，最大限度保護企業。
3.發展風險投資融資的社會服務體系
科學技術是第一生產力，而科學技術的發展主要靠人才，人才資源的匱乏制約我國風險投資事業發展，注意相關方面知識的培養，努力學習金融、保險、企業管理、經濟管理等知識，同時引進國外的人才和先進技術，努力學習外國知識和先進的技術，為我國經濟的發展貢獻一份自己的力量。另一方面，由于風險投資是高風險高收益的項目，因此要消除相關人才進入風險投資行業的顧慮，盡快完善社會保障體系，滿足他們醫療、住房、失業、養老等各方面的社會保障需求，為這些人才創造良好的工作和生活環境。發展風險投資融資的社會服務體系在滿足相關人才的需求后，使他們具有安全感，為今經濟建設添磚添瓦，實現中華民族的偉大復興，早日實現中國經濟強國的夢想。
4.做好風險管理工作
針對以上企業在融資過程中面臨的四種風險，通過以下的措施加以防范：利率風險通過多種手段進行管理，降低融資的利率，獲得政府的支持，爭取金融機構的貸款和政策性撥款，降低貸款利率。在一般情況下，國有的商業銀行、政策性的貸款的利率都相對較低。政策性貸款又分為硬性貸款和軟性貸款，軟性貸款的期限較長、利率低因而受到廣大企業的歡迎，因此企業一般都盡可能的爭取軟性貸款。企業如果可以找到較大的銀行來擔保發行債券，那么就可以降低貸款的利率。同時，企業可以聘請專業的人才對市場利率進行預測，這樣就可以根據利率來確定融資的時間和期限。如果在融資的過程中出現了市場利率下降的情況，可以將融資的時間推遲，市場利率上升則提前融資。固定利率如果出現下降的情況短暫的借款相對有利，反之則長時間借款更有利。
四、小結
企業融資風險是客觀存在的，同時也是不可避免的，因此企業經營者不但要做好企業風險的防范工作，而且還要從風險管理的角度做好投資融資渠道的拓展工作。風險投資的拓展工作不但需要社會各界的共同努力，而且還要發揮政府的引導作用，為企業投資融資的提供良好的環境，同時要及時獲取投資融資方面的相關信息，提高自身的信用水平，通過共同合作，實現投資融資利益的最大化，滿足投資融資行業的健康發展需求。基于風險管理角度探討投資融資渠道的拓展方法，不但研究如何規避在投資融資中遇到的風險，而且研究了如何拓展企業投資融資渠道，促進企業經濟的發展，為中華民族的偉大復興貢獻一份自己的力量，早日實現中國經濟強國的夢想。
參考文獻：
[1]周健.基于風險管理角度探討投資融資渠道拓展方法[J].經濟觀察，2011（12）：94.
[2]徐芳.從風險管理角度探討融資渠道的拓展方法[J].經濟論壇，2013（04）：44-45.
[3]王婧揚.中國中小企業融資渠道拓展研究[D].東北師范大學，2013（05）：1-55.
關鍵詞：房地產工程項目；管理；資金使用；項目管理；
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
在房地產投資中要實現預期收益，就必須做好資金項目的落實和管理。房地產資金項目管理指的是用現代科學的管理手段和管理理念，結合房地產投資項目的特點，有針對性地對房地產投資項目進行管理。從房地產工程項目開始到結束的全過程來看，指的就是通過對技術資源、物質資源、人力資源的整合與統籌，從而實現投資者的收益目標。
在房地產投資項目管理的實施過程當中，主要會經過房地產投資項目決策、項目總體規劃、房地產工程設計、房地產項目行政審批和許可申報、房地產招標、房地產工程施工、房地產銷售、房地產交付使用以及房地產保修幾個主要的環節。加強房地產投資項目管理，最大程度保證實現房地產投資項目最佳效益，應該從以下方面入手。
做好房地產投資項目決策工作
房地產投資項目決策水平的高低，房地產投資項目決策是不是合理科學是一個房地產投資項目是否能取得成功的前提條件。針對房地產行業說來，房地產投資項目決策應該從房地產投資項目所在地的周邊環境，城市規劃中對房地產開發所在地的規劃要求，房地產商業需求、房屋消費群體以及國家相關政策法規等因素進行詳盡的市場分析和市場調查，找到房地產投資項目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產投資項目的規模、性質、形式。對房地產投資項目進行經濟技術指標論證和分析，對房地產投資項目進行成本預測，如果必要，可以同時提出幾個不同的項目定位方案，選出最優方案。
做好房地產投資項目規劃設計
根據房地產投資項目的前期決策方案，通過招投標的方式，選擇房地產規劃設計單位，對房地產進行規劃設計。房地產投資項目規劃設計包括總體平面設計和建筑功能設計，這是決定房地產投資項目的具體模式和房地產投資項目總體造價的關鍵階段。首先，房地產投資項目要負荷政府規劃部門的建筑指標，符合規劃部門的規劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達標。再者房地產投資項目規劃設計還要滿足度工程的環保、人防、市政、采光、通風以及消防等各方面的功能要求。最終房地產投資項目規劃設計還要盡量滿足投資者對項目的期望。通過對房地產投資項目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設計、外立面以及造型設計、建筑物布局等各個方面進行詳細籌劃，盡力反復完善修改房地產投資項目設計方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規劃設計效果。
在房地產投資項目設計階段，規劃設計單位、房地產投資人、建設單位應當和政府規劃部門緊密配合、加強溝通，做到信息互通和問題的及時反饋，這樣才能真正意義上做好房地產投資項目規劃設計，加快房地產投資項目規劃設計進度。
做好施工圖紙指導施工的過程監督
房地產投資項目施工設計圖紙是把規劃部門批復的規劃設計意圖做了實物化具體化的表達，是用作房地產投資項目施工指導的標準。在施工圖紙設計過程中，各專業設計部門應進行有機結合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發商也應對一些產生的矛盾進行從中調解。在房地產工程設計總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產建筑工程的細部的功能處理和考慮，追求實現房地產建筑功能的人性化和最優化，最終達到消費者滿意，開發商盈利的目的。
在工程建設方面，開發商也要督促建設方面的相關負責人和設計單位的設計人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設計單位的工程設計的意圖和具體細節，及時糾正房地產工程建設的設計誤差，調整工程建設過程中的施工誤差，讓房地產投資項目設計能落實和體現建設方對房地產工程建筑的功能要求，房地產投資項目造價控制指標，實現最大程度地減少設計的錯誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現投資的重復和浪費。
一個房地產投資項目是否能達到最好地實現盈利，就要看這個房地產投資項目的設計和規劃以及施工圖紙設計規劃是否科學詳盡。所以說房地產投資項目規劃設計和施工圖紙的設計階段是抓好房地產投資項目管理的重要階段，是提高房地產投資項目性價比關鍵環節。因此，房地產開發商一定要引起重視，同時也要提醒設計單位和建設單位引起足夠的重視。
抓好房地產投資項目行政審批和許可申報
房地產投資項目的行政審批和許可申報手續辦理工作可以說是貫穿了整個房地產項目投資開發建設的全過程。開發商在這個階段要發揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項目進行一一審批和申報，工作應有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項資料的準備和整理，盡快辦好房地產投資項目的行政審批和許可申報工作，才能保證房地產投資項目得以順利實施，減少房地產工程項目的利益損失。
項目審批的主要階段如下，開發商要避免遺漏。首先，對擬開發的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設用地批準證書》；再向規劃部門申請《建設用地規劃許可證》、報批《項目總平面規劃方案》、《項目建設詳細規劃（四圖一書）》，對房地產投資項目向政府發展計劃委員會申請辦理投資項目審批（預備項目）審批；請專業公司對房地產投資工程項目進行環境影響評價，向政府環保部門報批；房地產投資項目工程建筑設計完成之后，要想政府規劃部門申請建筑設計方案審查，繳納城市建設配套費，隨之完善其他相關的手續之后，領取《建設工程規劃許可證》；然后向建設主管部門報送房地產投資工程項目施工圖，由建設主管部門對房地產投資工程項目施工圖進行審查（包括抗震、安全等各項專項審查）、取得建設主管部門審查通過意見書，向衛生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關部門申請對房地產投資項目施工圖的專項審查，取得各個專項審查的通過意見書；通過招投標的方式選定建立房地產投資項目施工的監理承包單位，向質監局、安監部門辦理工程安全、質量保監手續，完善其他相關手續之后，再向建設主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會后，才能進行房地產投資項目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領取《商品房預售許可證》。
做好房地產工程項目施工階段項目的管理
房地產工程項目施工階段的項目管理應該從管理制度、管理的外部協調、管理的動作程序以及管理的組織結構抓起，開發商應對房地產工程項目的質量、進度和投資進行有效控制，把整個房地產工程項目施工過程掌握在有序可控的狀態之下。要做到這些，首先必須要建立一個健全的工程管理組織結構。開發商應根據房地產工程項目的復雜程度、規模以及特點建立一個與之相適應的組織管理機構。設立項目總經理，負責整個房地產工程項目的管理和規劃，總經理以下則設立副總經理、工程技術總負責人。下面再設立行政部門、銷售部門、財務部門、工程技術部門、工程報建部門、材料部門、合同預算部門等。這個組織構架各異根據房地產工程項目和公司具體的靈活情況進行相應調整。房地產工程項目組織設計的原則是，必須在房地產工程項目管理工作的每個部門都要有人管，但不能出現智能重疊。因此，房地產工程項目管理必須要做好度的掌握。只要實現對工程項目施工過程合理有序地管理，杜絕出現工程進度款亂支付和多支付，工程材料采購價過高，設計不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產投資的可控性，使投資收益實現最大化。
房地產的投資成本影響和制約著房屋銷售的價格，而房屋銷售的價格又與老百姓的生活息息相關。而且投資管理的效果又直接關系到企業的經濟效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業的浪費現象，節約有限的社會和經濟資源。只有在項目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發成本，平抑房價，這對國民經濟保持健康和可持續發展都具有現實意義，所以說在房地產項目中投資管理的控制對于國家還是企業都是雙贏，這樣企業才能永遠立于不敗之地。
參考資料：
[1]陳光鍵、徐榮初、葉佛容，建設項目現代管理，北京：機械工業出版社，2004，p.4
關鍵詞： 業主方；施工管理；工程投資；控制方法
在整個建筑行業內，業主方在與施工企業的交涉合作過程中，發生資金糾紛的問題屢見不鮮、對工程整體的施工方向上以及施工方案的變更事件上和資金控制策略上存在一定的分歧，這樣就對施工工程的建筑施工造成一定的影響。將雙方面對的問題合理解決是整個件建筑工程中重中之重的問題。在整個施工過程中，施工企業總是站在業主方的對立面。
業主方在進行監控和審核過程中一些數據是難以有效掌握的，例如建筑材料市場價格，不斷浮動造成價格漏洞，但業主方對于整個建材市場的了解還有一定的局限性，對施工工程監控還是有著一定的難度，業主方在對工程進行管理過程中容易被施工企業鉆漏洞，造成一定的經濟損失，在對施工階段的投資過程中也需要對施工圖紙的設計，施工環節的管理，以及施工程序的變更進行更加精準的控制。
一、對施工工程的投資控制
1.1施工組織審核策略
對施工資金進行合理有效的控制，審核工作是進行施工作業過程中重要的一步，根據現有的經濟情況和技術手段，進行綜合分析，進行審查。工程造價的審查是十分必要的，同時工程造價過于復雜，在審查過程工根據不同的種類進行精準的劃分。更具建筑工程中選用的施工工藝工程中造成的進行合理劃分，對施工材料的采購環節和材料價值進行準確的甄別分析，對施工工程進行嚴格監管，確定施工過程中容易發生的不利因素，提前進行因素預測以及風險評估操作，綜上所述，進行投資控制管理。
1.2工程變更環節
對于一個工程的變更環節，需要采用合適的方法進行變更步驟確認和責任分析，工程出現環節變更現象，就容易改變整工工程的投資環境，對投資資金的需求就會增加，為了保證投資資金的正常使用，就要對缺陷進行分析，找出環節需要變更原因，進行工程變更環節時，業主需要承擔一部分責任，施工企業對工程變更也要有一定的承擔。無論是施工工程的設計缺陷還是其他不可抗力因素造成的施工環節變更，在保證施工工程順利施工的過程中，將損失降到最低。
遇到工程施工變更這種情況時，需要業主方對變更圖紙進行嚴格的審核，對變更的工程造價準確掌握，合理估算價格。同時根據工程變更情況進行組織優化設計，根據技術使用種類進行工程分析，比較整個建筑工程不同時期的建材單價，在合理的價格波動范圍內做出預算。對工程承包合同進行確認，嚴格按照合同條款執行投資方案，防止施工企業坐地起價的現象出現，對于變更環節的處理，議價工作也是十分重要的。
二、工程竣工階段的投資控制
對于整個建筑工程，控制工程造價是一項繁瑣的工作，需要了解施工的每一掉工序以及每一個環節。對工程進行投資的過程中，資金不能一步到位，所以需要對工程的施工進展進行合理預估，將資金盡可能使用在接下來的施工過工程中，保證整個投資階段資金的充足，把建筑工程造價控制在合理的范圍內。工程竣工后業主方需要進行二次審計。
2.1工程量的審計
工程量是施工單位進行施工的整體工程數量，其中包括施工環節的計算核算以及工程數量的分析。這對業主方審計人員的專業素質有著極高的要求，審計人員需要了解工程內整個建筑核算規則，還要對工程的設計圖紙，方案，思路以及整個工程系統都有全面的認知。
2.2定額套用的審查
進行定額套用的審查過程中，需要對建筑工程中的套用方式作充分的調研，分析原因，對整個建筑工程的人工費，材料費以及機械使用費進行詳細的了解。審查過程中按照要求做到無錯套、高套的標準。按照正確的轉換方法進行單價轉換和工程核算.
2.3取費審查
取費審查的要點就是對取費技術有著準確嚴格的考量，本著一定的取費基礎，取費類別的不同和取費要求有著很大的關系。保持招標文件的內容條款和承包合同的簽訂內容一致，其中對商品混凝土有無區分費率這一項需要進行嚴格劃分。
2.4加強工程環節變更管理
一、應納稅額的計算
企業從事房地產經營業務的，應以其當期銷售收入，扣除當期相應準予扣除的成本、費用及損失后的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法的規定計算繳納企業所得稅。當期應納稅額，按以下公式計算：
應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-已售房產（已結轉為當期銷售收入房產）已預征的所得稅額+當期預征所得稅（未結轉為當期銷售收入房產已預征的所得稅）
二、銷售收入的確認
（一）企業應以工程項目合格驗收之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續之日，或者首筆房地產銷售收入實現之日較早者為房地產銷售開始。企業自房地產銷售開始，應根據當期實際房地產銷售收入、相關成本費用，計算企業年度實際應納稅額。
（二）房地產銷售收入的確定，以權責發生制為原則，具體可根據銷售方式的不同，按以下原則確定：
1.采取一次全額收取房款的，具備下列條件之一的，確認銷售收入實現。
（1）以房產使用權交付買方之日；
（2）開具發票之日；
（3）取得索取價款憑據（或權利）之日；
（4）實際收訖價款之日。
2.采取分期付款或預收款方式銷售的，以合同約定的付款時間確認銷售收入的實現。付款方提前付款的，以實際付款日確認銷售收入的實現。付款方延期付款的，以合同約定的付款時間確認銷售收入的實現。
3.采取以土地使用權或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現。
4.采取銀行提供按揭貸款方式銷售的，其首付款應于實際收到日確認銷售收入的實現，余額在銀行按揭貸款辦理轉賬之日，確認銷售收入的實現。
5.采取委托方式銷售的，應按以下原則確認銷售收入的實現：
（1）采取支付手續費方式委托銷售的，應按實際銷售額于收到代銷方代銷清單時確認銷售收入的實現。
（2）采取視同買斷方式委托銷售的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷方代銷清單時確認銷售收入的實現。
（3）采取包銷方式委托境內企業銷售的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認銷售收入的實現。包銷方提前付款的，在實際付款日確認銷售收入的實現。包銷方延期付款的，應按包銷合同或協議約定的付款日確認銷售收入的實現。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷方代銷清單時確認銷售收入的實現。
委托方和受托方應按月或按季為結算期，定期結算已銷售房地產清單。已銷售房地產清單應載明售出房地產的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
（三）企業采取預售方式銷售房地產取得的預收款，應按預計利潤率計算預計應納稅所得額，并按季預征企業所得稅，待該項房地產銷售收入實現后，再依照稅法有關規定計算實際應納稅所得額及應納所得稅額，并相應計算應退補稅額。
三、成本和費用的扣除
（一）企業銷售房地產所發生相應成本費用的確定，應以收入與支出相匹配為原則。
（二）企業在進行成本和費用扣除時，必須按規定區分期間費用和成本、建造成本和銷售成本的界限。期間費用和銷售成本可以按規定在當期直接扣除。期間費用包括營業費用、管理費用、財務費用。銷售成本是指已實現銷售的房地產成本。
企業應根據當期銷售面積以及可售面積單位工程成本，確定當期房地產銷售成本。企業可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積
銷售成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
可售總成本是指應歸屬于可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業為直接開發建設工程而發生的其他間接費用。總可售面積是指國家規定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積。
（三）企業為開發產品而發生的建筑安裝工程費由于各種原因不能及時結算的，可以按中標價格、工程合同造價或預算成本（孰低原則）與實際支付的建筑安裝工程費之間的差額預提，并歸集、分配到相關的成本核算對象。
（四）企業發生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續發生的，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行結算。售后發生的配套設施費預提比例，可由企業提出申請，主管稅務機關審核同意后執行。售后發生的配套設施費預提比例，按本期結轉銷售收入的相應面積與公共配套設施的受益面積進行分攤。公共配套設施受益面積是指因開發房地產產品而建造的公共配套設施的受益對象的面積。當期可預提的公共設施配套費計算公式為：
當期可預提的公共設施配套費＝施工合同金額或公共配套實施施工預算金額×本期結轉銷售收入的面積÷總受益面積
公式中“施工合同金額或公共配套實施施工預算金額”按從低原則計算，企業須將施工合同、配套實施施工預算提交主管稅務機關審核。
企業售后繼續發生的其他應直接計入工程成本對象的費用，可經主管稅務機關審核同意后進行預提。
（五）企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，應以其實際發生的費用配比計入開發成本。如屬于成本對象完工后發生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。
（六）企業將開發的房地產以租賃方式取得房租收入的，應按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并計算企業當期應納稅額。
企業采取先租賃后售出房地產的，原在租賃期間實際已經計提的折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。
（七）境外企業與企業簽訂房地產包銷協議，為企業包銷房地產的，其包銷業務應屬于境外企業轉讓我國境內財產的性質。境外企業取得的房地產轉讓收益，應按稅法第十九條及其實施細則第六十一條規定，繳納企業所得稅。
上述包銷業務是指：境外企業與企業簽訂房地產包銷協議并辦理了產權轉移手續，且境外企業在銷售房地產時使用本企業收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質的業務，應按《國家稅務總局關于從事房地產業務的外商投資企業若干稅務處理問題的通知》（國稅發〔1999〕242號）的規定執行。
（八）凡按合同規定投資各方分配房產的，企業應首先歸集房產建造過程中所發生的費用（包括中方以土地使用權作為投資的費用）后，再根據合同規定的房產分配方法，劃分雙方房產的成本、費用。雙方各自銷售房產時各自繳納企業所得稅。
四、特別管理事項
（一）房地產企業發生下列行為后，應在年度所得稅申報時（次年4月底前）向主管稅務機關作出專項說明。
1.將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
2.將開發產品轉作經營性資產；
3.將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
4.以開發產品抵償債務；
5.以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
6.將開發產品無償借出使用
（二）主管稅務機關根據相關稅收法律法規，以房地產所有權或使用權轉移，或者實際取得利益權利確認收入的實現。
（三）主管稅務機關對上述行為確認收入的方法和順序是：
1.按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定收入額；
2.參照同類開發產品市場公允價值確定收入額；
3.按成本利潤率確定收入額。房地產成本利潤率不得低于15%（含15%）。
五、企業在年度終了后4個月內，應向主管稅務機關報送以下資料：
（一）經中介機構審核后的《涉外房地產企業基本情況表》及其附表（見附件1、2、3、4、5）；
（二）工程竣工驗收報告；
（三）納稅年度會計報表及中介機構的審計報告；
（四）項目立項書；
（五）聯建及房屋分配協議；
關鍵詞：工程投資管理；投資失控；投資管理體系；措施研究
在經濟水平不斷提高的基礎下，我國的公共設施建設規模也在不斷地擴大和完善，各工程投資項目也在快速增長。可是由于我國目前正處于經濟轉型的特殊時期，想要有效的保障經濟平穩發展，就要充分的做好工程項目管理工作，確保工程投資項目能夠順利圓滿完成。可是由于工程投資涉及的領域比較廣泛，工作也比較復雜，對于某些領域需要很強的專業性，所以工程投資管理中很容易出現失誤，影響工程投資管理水平，甚至會導致投資失控。因此必須要加強對于工程投資管理方法的改善和預防投資失控措施的完善，有效的提高工程投資管理水平。
一、工程投資管理出現問題的主要因素
工程投資管理是工程建設項目管理的重要部分，但是在項目投資管理的過程中，往往會因為多種原因造成工程投資管理出現問題。而造成投資管理出現問題的因素主要有以下幾個方面：首先，工程項目投資方案設計的不夠科學合理，不夠全面具體；其次，缺乏專業的投資管理人才，工程投資管理人員的綜合能力不足；最后，由于我國現行的投資管理體系和投資管理監督體系不夠完善，容易造成工程項目的投資管理出現問題，甚至會造成工程的投資失控。
二、有效提高工程投資管理水平的措施
1.合理規劃設計投資
在工程項目投資中，設計方案對于最終的投資金額有著很大的影響，想要有效的提高投資管理水平，就必須從設計方案中著手。首先，設計方案要能夠充分的結合現有的資金狀況以及總體的發展趨向，科學合理的規劃設計方案，使其投資規模控制在一定的范圍之內，不會影響資金鏈的斷流，并且還要綜合考慮方案中涉及到的各項因素，諸如建筑材料和施工隊伍等，對其現階段的發展進行詳細的考察和研究，并且對其未來發展趨勢進行一定的合理判斷，綜合考慮設計方案的設計要素，有效的提高設計方案的合理性。其次，設計方案要盡可能的參考施工當地的實際環境，要詳細的對于施工當地環境進行有效的考察和分析，對于人文因素、地質因素等各項影響設計方案和施工效果的因素進行詳細的調研，為設計方案提供詳細的參考數據，確保設計方案能夠增強有效性，減少失誤。最后，設計方案要堅持三個基本原則，在確保工程質量的同時，用盡可能實惠的價格，打造盡可能美觀的工程建設。
2.加強投資管理人才的選拔和引進
我國工程項目投資中容易出現失誤的重要原因之一就是因為專業投資管理人才的缺乏，目前我國現有的投資管理人才遠遠不能夠滿足社會發展的需要，所以必須要有效的加強投資管理人才的選拔、引進和培訓。首先，要提高選拔投資管理人才的選拔門檻，對于面試人員的專業素養和實踐經驗進行詳細的考察，并且要適當加強對其職業素養的評定，以有效加強投資管理隊伍的建設力量。其次，要加強對于專業投資管理人才的引進，可以適當的通過獵頭公司等渠道對于專業的投資管理人才通過一定的優惠條件進行引進，加強投資管理隊伍的高端人才引進，提高投資管理水平，也可以有效的避免投資管理失控問題的出現。最后，要加強內部培訓機制的建立，目前我國投資管理人才還比較少，無法滿足需求，所以可以適當的建立起內部培訓機制，通過交流學習等方法營造內部學習氛圍，加強內部學習效果，有效的提高投資管理隊伍的整體水平。并且還可以適當的通過一定的物質獎勵來激發投資管理人員的學習熱情。
3.加強工程投資管理體系的建設
工程投資管理工作是一項復雜的工作，由于其中涉及的因素較多，所以想要有效的提高投資管理水平，就要加強投資管理體系的建設，加強系統工作。首先，要加強工程投資管理模式的引進和完善，加大與發達國家的交流力度，引進外國先進的投資管理模式，并且根據我國的國情，建立起符合我國國情的、科學規范的投資管理模式，合理的規劃工程投資管理中的各個部門，并且對于各部門的職責進行有效規劃，避免出現工作漏洞和工作重疊等狀況的出現，以避免影響工作效率和工作水平。其次，要加強對于工程投資管理監督體系的建設，工程投資管理體系不但工作比較復雜，而且其中每一個環節的失誤都有可能影響到最后的效果，所以必須要加強監督體系的建立，有效的加強監督機構的獨立性。加強對于工程投資管理工作的實時監督，對于其中出現的不當現象進行及時的反饋和處理，有效的提高工程投資管理水平，并且可以有效的督促工程投資管理人員端正工作態度，減少工作失誤。
三、避免投資失控的措施研究
1.加強投資決策的專業性
投資項目的選擇對于投資管理有著極其重要的影響，只有選擇高質量的投資項目，才能夠有效的避免投資失控。首先，要加強投資決策隊伍的完善工作，要有效的補充投資決策隊伍的力量。投資決策隊伍是影響投資決策的重要因素，所以只有有效的加強投資決策隊伍的力量，才能夠加強對于投資項目的專業選擇。要合理加強工程投資選擇中各個領域專業人才的引進，加強完善決策程序，提高投資決策的科學性和合理性，從根本上避免投資出現失控現象。
2.加強對于招標工作的規范性
對于承擔施工任務的施工單位的選擇，在一定程度上會極大的影響工程建設的過程，也會影響投資情況。所以一定要加強對于招標工作的規范進行，有效的保障投資工程順利建設。首先，要加強招標程序的透明度，有效的避免招標工作中出現暗箱操作等現象的發生，公開選擇具備專業實力的建設單位進行工程建設，確保工程質量。其次，要加強對于招標底價的估算工作，準確的根據市場形勢進行工程底價估算，保障工程投資利益。除此之外，還要加強對于招標程序的規范性，科學合理的規范招標程序，有效的進行招標工作，避免投資失控現象的出現。
四、結束語
工程投資管理是影響工程建設的重要因素，想要有效的提高工程投資管理水平，盡量避免投資失控現象的發生，就要加強對其的重視程度，通過合理規劃設計投資，加強投資管理人才的選拔和引進，以及加強投資管理體系的建設等方法有效的提高投資管理水平，并且通過加強投資規劃的專業性以及加強對于招標工作的規范性等方法有效的避免出現投資失控的現象。提高我國工程投資管理水平，推動我國經濟的進一步發展。
作者:張鵬宇 單位:中鐵三局集團有限公司
