發布時間：2023-10-07 08:50:19
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的城市土地管理法樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
[關鍵詞]城市；開發區；土地管理
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.38.041
1 引 言
土地在城市發展的進程中起著至關重要的作用，一個地區城市化發展的水平往往與這個地區對土地的管理水平有著緊密的聯系。開發區是城市化過程中土地開發的一個特殊的區域，在開發的過程中，難免遇到各種土地的管理問題。面對這些問題，我們必須要進行認真地對待。我們應該用科學發展的眼光來看待開發區土地資源的使用，看到土地問題在城市發展的戰略意義，以務實的態度來解決這些問題。在開發區土地資源的管理過程中，我們應該運用市場和政府管理兩種手段來進行土地的管理。只有不斷地借鑒其他國家和地區的先進經驗，再充分結合當地的實際情況，才能提出解決城市開發區土地問題的策略。
2 進行開發區土地管理的重要意義
2.1 可以促進經濟的持續發展
經濟的發展是以物質基礎為基礎條件的，而越是基本的物質資料，對城市經濟的發展的影響作用就越大。土地就是這樣的一種不可再生的、稀缺的并且占據基礎地位的資源。在社會的發展中，土地的重要性也就愈加彰顯。如果不能合理地對土地的使用進行一定的規劃，那么我們城市經濟就不能科學合理地發展。開發區是城市尚未形成一定規模的地區，其中土地問題還有很多懸而未決的地方。為了使城市經濟的發展充滿后勁，那么必須采取有效的手段來進行土地資源的保護。在這個過程中，我們同時處理好土地資源和經濟發展兩方面的問題，兩手抓，兩手都要硬，以集約化的管理思維來進行問題的解決。
2.2 有利于開發區的開發建設的優化
開發區是城市發展道路上的經濟先鋒，也是促進城市經濟持續發展的重要載體。一個城市的發展需要一些工業化的元素，而開發區就可以為城市的工業化道路提供一定的土地空間。實踐證明，開發區的設立對于優化城市產業結構，促進城市工業化發展都有著十分重要的推動作用。而隨著我國土地資源管理制度嚴格化，一些開發區在發展的過程中往往會遇到一些土地資源的瓶頸。一些地區的開發力度很大，土地資源被過度利用，而另一些地方卻出現了土地閑置的狀況。這就更加提醒我們應該利用科學合理的方式進行土地資源的管理，提高開發區土地的使用效率。只有這樣，才能更好的實現開發區發展建設的優化。
3 開發區土地在管理過程中出現的問題
3.1 開發區的發展加劇了人地矛盾
開發區的發展需要政府不斷地征用土地，而這些土地在未被開發之前可能是耕地。在開發的過程中，可能存在一些違背土地所有者意愿的征地現象。根據數據顯示，一些地區的土地征用糾紛問題占到了相關部門的一半以上。這就說明，在土地征用過程中的一些問題，加劇了人地矛盾，不利于開發區的長遠發展。雖然如此，我們還得面對開發區發展過程中對土地越來越高的需求量。一些開發區在發展的過程中不斷地招商引資，加大基礎設施的建設力度，這些都需要土地的征用作為代價，在無形中削弱了耕地的面積。從宏觀上來看，這是我國經濟發展的一個潛在的隱患，不利于我國經濟的持久發展。
3.2 土地規劃方式有待完善
土地利用規劃在土地資源分配的過程中占有很重要的位置，只有對開發區土地進行總體的規劃和資源的分配，才能保障土地資源使用的公平合理。然而，在現實情況中，我們發現人們對于土地規劃的重視程度不夠。一些地方不斷地出現違法用地的現象，這些現象不能及時地得到解決，就會為土地的管理積累不安定因素。還有一些開發區在發展的過程中沒有保證土地規劃方式的持久性，這也降低了開發區土地管理活動的權威性。一些土地政策的調整也給開發區土地的管理帶來了一定程度的混亂。
3.3 開發區土地資源得不到有效合理的使用
在開發區的土地資源的規劃中，往往有一些土地資源得不到有效的利用。究其原因，是由于開發區的布局規劃不科學造成的。土地的使用需要有一個科學的方法去指導，土地的用途和布局的規劃需要進行科學的審批。一般來說，土地的使用要根據土地的投資額、用途、建筑密度、人均占地面積等多種因素來決定。而開發區土地使用的不合理，往往導致出現一些地區土地資源緊缺，而另一些地方土地閑置的情況。由于土地開發周期較長，這種問題還不能很快地得到解決。一些產業密集的地區，土地資源的分配就成為一個相當嚴峻的課題。政府想要盤活這些土地，往往需要付出很大的努力。不僅需要政府改變現有的政績觀，甚至還要進行產業政策的調整。
4 優化開發區土地管理的策略
4.1 在宏觀調控的基礎上發揮社會的決定性作用
土地資源的流轉需要政府進行一定的宏觀調控，因為土地資源的分配需要宏觀的分析，才不至于出現顧此失彼的尷尬局面。但同時，我們也應該充分地發揮社會的自我調節功能。只有在社會中形成一個多功能的土地分配服務網絡，才能更好地使土地信息流通起來，從而更好地發揮市場的作用。在進行宏觀調控的同時，還應該充分地發揮中介組織的作用，盤活開發區的土地管理狀況。還要根據人口條件、環境條件和產業構成等來構建合理的信息網絡。
4.2 構建完善的土地評價體系
城市化是人類社會發展的一種主要趨勢，開發區就是城市實現進一步城市化和工業化的工具。在開發區發展的過程中，我們應該在開發區構建完善的土地評價體系。因為在土地開發的過程中，往往會涉及土地周轉的問題，土地周轉也必然涉及土地價格的問題。如果沒有一個合理的土地評價標準，那么在土地流通開發的過程中往往會出現一定的混亂。在構建這個土地評價體系的過程中，我們應該根據現有土地問題進行統一標準的制定，對于土地利用現狀較好的土地要積極地鼓勵、扶持。只有制定一個統一的標準，構建完善的體系，才能促進土地的合理開發利用。
4.3 完善城市的土地管理制度
要想從根本上解決城市的土地問題，就需要建立一個較為合理科學的土地管理制度。土地制度的建立需要我們正確地認識經濟發展的客觀規律，以制度性的手段來解決發展中遇到的各種土地管理問題。必須對土地的使用目的進行一定程度的區分，對于私人目的的土地使用規劃要堅決地制止。在土地征用的過程中，應該嚴格按照市場的價格對群眾進行補償。同時也應該讓群眾積極參與到土地利益的分享中來，優化土地資源利益的配置。在建立制度的過程中，還要充分地發揮法律的作用，堅決杜絕一些土地兼并、囤積的現象。
5 結 論
在城市開發區的建設過程中，土地問題是繞不開的問題。我們要充分認識到土地問題的重要性，認清當前城市開發過程中嚴峻的土地形勢，以積極的態度來處理、解決開發區建設中的土地問題。盡量改變粗放型的土地使用政策，代之以集約型的土地規劃方案，實現土地資源的合理分配和使用。只有充分發揮政府宏觀調控和社會治理的雙重作用，才能更好地解決開發區土地資源的分配問題，使城市經濟能夠得到更好的發展。
參考文獻：
[1]楊鋒，袁春，周偉，等.區域土地集約用地模式研究進展[J].資源與產業，2010（5）.
一、關于建設用地審批的前提條件
各級人民政府要按照《土地管理法》的有關規定，積極做好土地利用總體規劃的修編和審查報批工作。在修編的土地利用總體規劃未正式審批和年度用地計劃未正式下達之前，農用地轉用和各類建設用地審批應以經過驗收的土地利用總體規劃為依據，統籌安排，確保重點，用地指標的預安排不得突破上報計劃數的1／2，并在上報用地請示中出具本地年度用地計劃的承諾。
各級人民政府要按照《土地管理法》和國土資源部《關于切實做好耕地占補平衡工作的通知》（國土資發〔1999〕39號）要求，認真落實占用耕地補償制度。
二、關于建設用地審批的范圍
在年度用地計劃下達前，下列項目可按法定的權限和程序報批用地：①不屬于“凍結”范圍內的國家和省重點項目、經濟適用住房項目（包括搬遷、移民、救災等）。②投資拉動項目（國家確定的6個方面投資建設項目）。③城市規劃區外建設項目（《條例》第二十三條規定的能源、交通、水利、礦山、軍事設施等）。
三、關于建設用地審批的權限
建設占用土地為農用地的，按《土地管理法》第四十四條和第二十一條規定執行；涉及征用土地的，按《土地管理法》第四十五條規定執行。使用國有土地的建設用地，按《土地管理法》第五十三、五十四、五十五條規定執行。其中，劃撥土地的，原則上由市、縣人民政府批準；出讓土地的，仍按原規定執行。企業改制中土地估價確認和資產處置方案仍按原國家土地管理局《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》（第8號令）執行。改變用途的項目用地按《土地管理法》第五十六條規定執行。使用集體土地（主要指鄉鎮企業用地、公益事業用地和農村宅基地）的建設用地，按《土地管理法》第四十四、五十九、六十、六十一、六十二條的規定執行。臨時用地，原則上由市、縣土地管理部門按《土地管理法》第五十七條規定執行。收回國有土地可按《土地管理法》第五十八條規定執行，收回集體土地可按《土地管理法》第六十五條規定執行。
四、關于建設用地報批的程序
建設用地的報批程序嚴格按《條例》第二十、二十一、二十二、二十三條規定執行。
五、關于建設用地報件的要求
規劃區內用地應按規定上報農用地轉用方案、征用土地方案、補充耕地方案和建設項目用地呈報說明書；規劃區外用地，除報上述三個方案和一個說明書外，還須上報供地方案。具體內容要符合國土資源部頒布的《建設用地審查報批管理辦法》（第2號令）。
為了進一步搞好成片土地開發工作，更合理地開發利用土地，根據國家有關規定及市政府一九九三年第一號令的規定精神，針對我市目前的實際情況，對加強成片土地開發的管理，提出如下意見：
一、土地成片開發，應堅持“五統一”的規定，按土地開發權與土地使用權相分離的原則，實行委托開發。由市土地管理部門依據政府的意圖與開發企業簽訂委托開發合同，包括開發土地的位置、范圍、面積、任務、期限、利潤、補償辦法等，土地仍由政府壟斷。政府安排到各開發區的項目，各開發企業應無條件接受，保證政府的產業政策、項目規劃等重大決策的落實。
二、進行成片土地開發的投資，包括征用土地的三項補償費、耕地占用稅、菜田開發基金、土地管理費、開發區域內的“六通一平”開發費（含接引區外水、電、通訊所支付的配套費），應由承擔開發任務的企業負責解決。土地開發完成后，開發企業在大市政建設和開發區域內基礎建設的投資和利潤，經市政府核準后，按開發后熟地的評估價格的80%留相應的熟地予以補償。其余的土地仍交回市政府統一出讓。
三、為使各開發區域能夠盡快啟動，在市土地管理部門與開發企業簽訂合同后，根據預算的投資和利潤，可在開發區域內或開發區域外給開發企業預留補償用地，并將部分預留補償用地預先劃給開發企業，由開發企業轉讓、抵押或經營，以招商引資。根據目前開發建設的需要，首期暫劃給長流組團補償用地2000畝，新埠島旅游度假區800畝，秀英西北片500畝。在開發過程中，開發企業可根據開發進度或招商引資的需要向市土地管理部門提出申請再劃給一定面積的補償用地，由市土地管理部門攝核并報經市政府批準后予以辦理。但在開發任務完成前所劃給開發企業的土地不能超過預留補償用地的70%.開發企業轉讓或抵押土地時，應簽訂轉讓或抵押合同，并到市土地管理部門辦理有關手續。
四、預留補償用地，目前暫按下列標準計算開發企業的投資和利潤：征用土地三項補償按6. 7萬元/畝計，耕地占用稅按0. 67萬元/畝計，菜田開發基金按0. 67萬元/畝計，土地管理費按該地區基本地價的3%計。根據目前我市各開發區域的位置、條件、規劃，開發區域內“六通一平”開發費（含接引區外水、電、通訊所支付的配套費），分別按下列標準計算：其中，秀英西北片、金東南片、泰華西北片按2. 0億元/平方公里，即13. 3萬元/畝計；長流組團首期、金融貿易區北側填海區、海甸島西北片、下洋片按2. 5億元/平方公里，即16. 7萬元/畝計；新埠島旅游度假區按3. 0億元/平方公里，即20萬元/畝計。開發企業承擔的開發區域外大市政工程項目及開發區域內市政府安排的公共建筑項目的投資，按市政府核準的投資額計算；開發企業的投資利潤按10%計，管理費按3%計，資金利息根據國家規定的貸款利率計。
五、預留補償用地，按下列辦法處理：長流組團首期、秀英西北片、新埠島旅游度假區根據初步核片的投資及利潤，目前暫按下列標準核定預留補償用地地價，秀英西北片60萬元/畝，新埠島旅游度假區55萬元/畝，長流組團首期45萬元/畝，預留補償用地時開發區域內的道路用地按比例分攤，分攤的道路用地按平均成本價計。由于泰華西北片、海甸島西北片、金東南片、下洋片等土地已由市政府統一出讓，開發區域內無地留給開發企業作為補償用地，因此，進行土地開發的投資如仍由開發企業負責解決，則應在其他地區考慮補償用地，預留補償用地的地價標準，待確定預留補償用地的位置后再定。
六、土地開發完成后，由市土地管理部門會同規劃、城建、審計、建設銀行等有關部門組織對各項開發工程的驗收和對開發投資的審計，驗收合格后，根據核準的實際投資和利潤額辦理結算手續，將補償用地全部劃給開發企業。
關鍵詞：土地管理；制度；分析；完善
中國土地制度是從適應中國不同經濟社會發展階段需要而逐步建立并完善起來的，既在保護耕地、促進節約用地、保障經濟社會發展、維護社會公平正義、參與國家宏觀調控等方面發揮出重大作用，但也具有了某種局限性。本文主要從《土地管理法》中有比較明確表述的制度入手，就這些制度存在的問題及如何完善做一粗淺分析。
1 存在的問題
1.1 土地征收制度
《土地管理法》第一章《總則》第 2 條第 4 款規定“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”。目前，征地制度存在的主要問題有：（1）征地范圍過寬。大量經營性用地和城市規劃區外許多鄉鎮企業的用地，也以“公共利益”和“國家建設”名義征用，農民感到難以接受。（2）補償太低。政府付給集體和農民的征地費用，與土地的市場價格差距太大，引起農民不滿。（3）對因征地而產生的失地農民的生產、生活缺乏妥善安置。集體與農民的利益分配關系中，對農民的利益保障不夠。
1.2 土地有償使用制度
《土地管理法》第一章《總則》第 2 條第 5 款指出“國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。”當前中國土地使用制度離規范化的土地市場尚存在較大差距，具體體現在：（1）土地市場機制不夠完善，劃撥用地、協議出讓土地仍占相當比重；（2）土地市場監測、調控技術手段缺乏，不夠有效；（3）城鄉土地收益分配嚴重失衡。由于農民收益受損、城鄉收入差距擴大可能累積許多新的矛盾。
1.3 土地用途管制
《土地管理法》第一章《總則》第 4 條指出“國家實行土地用途管制制度”。和適應社會主義市場經濟體制和建設“法制型、服務型”政府的要求相比，中國土地用途管制制度存在的問題有：（1）規劃彈性不足。《土地管理法》規定了縣、鄉級土地利用總體規劃要劃分土地利用區，明確每一塊土地的用途。這樣一來，就沒有市場配置土地資源的余地了，也就談不上發揮市場配置的基礎性作用。市場經濟條件下，政府應從規定每一塊土地用途轉向限制土地使用權，通過用途管制規則來管理不同分區土地用途。（2）土地利用規劃缺乏法律權威，規劃管制失效、規劃實施缺乏監督、規劃隨意修改、計劃指標屢屢突破的現象普遍。（3）管制目標的實現過度依賴審批方式。目前還存在審批環節多、審批內容重復、審批鏈條長、審批權限設置不合理等問題；與經濟社會快速發展和市場環境變化的不確定性不相適應，不利于發揮市場配置資源的基礎性作用，不適應經濟社會轉型和政府職能轉變。
1.4 土地調查統計制度
《土地管理法》第 27 條規定“國家建立土地調查制度”，第 29 條規定“國家建立土地統計制度”。當前土地調查制度仍存在不適應形勢發展的方面：（1）土地調查數據已不單是地方土地管理的基礎性數據，更成為地方在耕地保護、規劃編制、計劃指標分配、執法監察等方面謀求利益的工具。這種情況下，很難完全保證數據的真實性。（2）隨著經濟和社會高速發展，要求土地調查及時、快速、準確。而基層調查人員和時間都難以保證，中介機構又良莠不齊，實際工作中規范化管理難度大，成果質量高低不一，很難適應土地調查快速反應的要求。（3）在全面建設小康社會和“資源節約型、環境友好型”社會的形勢下，土地質量日益引發關注，土地生態和生活功能越發突出，單純以數量和生產功能為主的調查顯然已經不能適應新形勢的要求，急需進一步向土地質量和土地生態狀況調查擴展。
2 未來中國土地管理制度完善的思考
（1）更新管理理念。樹立新型資源觀和資源管理觀。加強土地管理的社會風險、經濟風險防范管理體系和制度設計。加大對土地資產和資本化背景下有關經濟與社會問題的關注，增強土地管理的經濟安全意識、民生保障意識、風險防范意識和權益保護意識，大力加強這些方面的管理制度創新。
（2）加強土地基礎制度建設。①產權制度：一方面建立城鄉產權主體明晰，權能明晰的現代土地產權制度，實現土地及其地上附著物的統一登記。同時，加快推進農村土地確權登記頒證，開展土地統一登記試點工作，加快全國宗地統一編碼工作。②規劃制度：一方面改變多部門分頭規劃的現狀，建立以空間約束和功能布局為主要特征的國家空間規劃分級體制。推動《土地利用規劃法》立法，確定規劃的法定地位，保證土地利用規劃的權威性。實現“立法―規劃許可―計劃制度―管制規則”的管理體系。同時，加快國土空間開發的管制體系建設。③土地調查制度：一方面建立國家直屬的土地調查機構，建立專職的土地調查隊伍，從體制機制、人、財、物等保證土地調查的正常開展，提高國家把握土地資源和利用狀況的快速性、全面性和準確性。同時，適應數量、質量、生態三位一體資源管理觀念轉變，開展土地數量、質量和生態綜合監測與調查，建立產業用地和生態用地調查統計制度。
（3）進一步發揮市場配置資源的基礎性作用。①征地制度：一方面逐步建立城鄉統一的建設用地市場實現市場主體的平等地位。同時，縮小征地范圍，合理控制征地規模，推進經營性集體建設用地流轉；保護農民權益，完善征地補償和安置；完善征地程序，健全征地補償爭議救濟程序。②審批制度：一方面除國家關乎國際民生、經濟安全、軍事安全等重大建設項目由國家審批，逐漸以規劃許可制度代替審批制度。同時，調整各級政府用地審批權限，減少省級以上政府土地審批職能，強化宏觀調控、規劃管制和綜合監管職能；具體審查事項下放到地方，提高整體審批效率。③土地有償使用制度：一方面結合財稅改革，開征房產稅、土地閑置稅。建立和完善有利于土地集約利用，實現社會公平，防止土地投機的土地交易稅費制度。同時，縮小劃撥用地范圍，規范劃撥建設用地使用權出讓、轉讓行為；探索基礎設施、公益用地的有償使用。
（4）完善土地法制，提高權利保障、市場運行、執法監察的法律保障。一方面通過法律法規制定，保護不同權利主體，構建平等交易制度等。同時，提升征地制度改革、集體建設用地流轉改革的法律空間。
參考文獻
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【關鍵詞】失地農民；補償；保護；法律探究
一、我國集體土地征收中農民權益受損的現狀
當前，中國失地農民的總人數大約有4000萬，而且每年還要新增200多萬。這個數字是根據經審批的合法征收土地數統計出來的，不包括違法侵占，突破指標以及一些農村私下賣地。因此，有學者認為，1987～2001年實際征占耕地數為4080～4420萬畝左右，按人均占有土地0.8畝計算，被征地農民數在5100～5525萬人。如果加上因農村超生等原因沒有分到田地的“黑戶口”勞動力，這個數目則逾6000萬。這些農民失去土地也就失去了土地賦予的生活保障，沒有資格進入城市社會保障體系，政治權利及受教育等各個方面的權利得不到保障。我國征地補償制度以犧牲農民利益換取城市發展，對農民利益缺乏保護，存在諸多問題。
二、我國對失地農民的合法權益進行保護的法律依據
（1）《土地管理法》第10條規定，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。（2）《憲法》第10條規定：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。（3）《物權法》第42條雖然規定了“依法足額補償”，并且規定“保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。”（4）《土地管理法》第47條、《土地管理法實施條例》第26條就安置補償做出了較為明確的規定。（5）《土地管理法》第45條規定征收土地由國務院或省、自治區、直轄市人民政府批準，等法律法規。
三、國家在土地征用過程中存在的問題
我國《土地管理法》第45條規定征收土地由國務院或省、自治區、直轄市人民政府批準。有權批地的政府審查的內容是土地利用總體的規劃、土地利用年計劃、建設供地標準、附土地管理部門審查意見，但卻未規定政府審批用地申請的具體依據。我國《土地管理法實施條例》只規定征地補償、安置方案予以公告并聽取農村集體經濟組織和農民的意見，但沒規定農村集體經濟組織或農民可以要求聽證的具體規定。限制了廣大的被征地農民對一些關系其切身利益的重大內容的知情權與參與權，整個征地過程群眾的參與性非常有限，農民無法以獨立權利主體的地位參與到征地協商談判中來，農民沒有與買方平等地坐下來談判，更沒有決定權，完全由地方政府決定。
四、對城郊失地農民的合法權益進行保護的對策
（1）試圖提出保護失地農民權益的宏觀思路。首先，應規范現行法律、完善征地制度，對農地產權進行明確的確定，農村集體進行法人化經營，應重構農村產權組織進行公司化法人機關改造農村集體應成為一個法人。其次，嚴格區分土地征收和征用，限定公益性用地范圍。再次，改革征地補償制度，提高征地使用權的標準，將重點放到擁有使用權的身上。強調應當對失地農民的社會社會保障的補償，還應當保障農民的居住條件。最后，建立土地征地制度，提高農民的參與度。（2）試圖全面深刻的考察土地征收過程中農民權益保護的理論問題。本項目根據法學原理，結合社會學、經濟學、政治學等社會學科理論，主要采用了社會實證分析法、價值分析法、比較分析法和文獻研究等方法。
關于對城郊失地農民補償與保護的法律問題的研究應從現有土地征收的相關問題、對土地換保障的機制內容的實際研究分析、農民土地權益受損的相關問題出現研究等理論入手，主要采用實證研究的方法，深入分析了土地征收過程中出現的問題，對合理安置失地農民和健全農村社會保障、完善失地農民的權益表達和司法救濟等現實問題做了詳細的研究，并提出相應的解決方案，提供對策。
參考文獻
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與土地管理法律不銜接。現行土地管理法律對使用土地、土地登記等方面都作了明確規定。土地調查是查清土地資源和利用狀況的基礎和必要手段，海域使用權證書換發國有土地使用權證書如果沒有經過土地調查，就無法準確確定填海形成土地的面積和四至范圍。填海后形成的土地就是現有土地的一部分，需要在土地利用總體規劃中確定其地類，需要明確其用途。利用填海形成的土地用于非農業建設如何納入土地利用年度計劃統籌安排，需要慎重。建設項目可行性研究論證時，需要土地主管部門審查，提出建設項目用地預審報告；供地方案經批準后，需要市，縣人民政府向建設單位頒發建設用地批準書，使用國有土地的，需要簽訂國有土地有償使用合同或由土地行政主管部門核發國有土地劃撥決定書等等。這些問題沒有解決，法定程序沒有履行，決定了海域使用權證書難以直接換發國有土地使用權證書，說明了海域使用管理法律法規與土地管理法律法規存在明顯的脫節。更何況，海域使用權證書與國有土地使用權證書的取得要件，取得方式明顯不同，《海域使用證》與《國有土地使用證》證書本身載明的事項有很大的差異性，這也決定了兩證無法簡單換發。
與《物權法》沒有銜接。《物權法》第137條規定：工業，商業，旅游，娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標，拍賣等公開競價的方式出讓。填海造地主要是為了將土地用于工業、房地產開發等項目，依法應當以招標、拍賣、掛牌等公開競爭方式出讓國有土地使用權，如果將海域使用權證書直接換發國有土地使用權證書，實際上繞開了國有土地使用權出讓的有關規定，土地使用權的取得方式也就無從談起。這不僅不利于優化市場對資源的配置起基礎性作用，而且也明顯違反了不動產物權取得原則，引致土地管理的混亂，對原海域使用權人合法權益的保護也十分不利，如轉讓、抵押土地使用權和處置地上建筑物就缺乏依據了。
與《城鄉規劃法》沒有銜接。城鄉規劃法第38條規定：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置，使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。在簽訂國有土地使用權出讓合同后，才能領取用地規劃許可證。第39條規定：規劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效；對未取得建設用地規劃許可證的建設單位批準用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關批準文件。
簽訂國有土地使用權出讓合同是國有土地使用權出讓、取得用地規劃許可證的必經程序，是以出讓方式取得國有土地使用權的前提，根據城鄉規劃法規定，沒有明確規劃條件是不能簽訂國有土地使用權出讓合同，不能出讓國有土地使用權的。不能取得國有土地使用權也就是不能取得國有土地使用權證書。海域使用管理法第32條第2款直接規定海域使用權證書換發國有土地使用權證書的簡易程序，既沒有規定取得國有土地使用權的方式，也沒有規定取得國有土地使用權證書應有的要件和程序，與城鄉規劃法的規定完全割裂，省略、模糊了取得國有土地使用權證書依法應當具備的要件和必經的程序，造成人們對相關法律條文的理解存在差異，同時還使換發證書工作處于被動狀態。
在海域使用權證書換發國有土地使用權證書問題上，除了要明確換發要件、程序和適用的法律法規外，還要梳理一些看法，澄清一些認識：
依法管理不是附加條件。有人認為，海域使用管理法第32條第2款規定非常明確，依法應當直接換發，如果附加各種前提條件，不僅違反海域使用管理法，也違反《行政許可法》關于行政許可設定的原則，屬于增設行政許可行為。
應當看到，按照土地、規劃等法律操作，并非附加條件，而是日常管理的需要。之所以出現問題，實質是海域使用管理法第32條第2款的規定沒有保持好與其他法律之間的相互銜接，導致實際工作中相關事項無法操作。從上面相關法律的規定看就可以知道，海域使用權證書直接換發國有土地使用權證書不僅不符合土地管理法律、物權法、城鄉規劃法的規定，在實際工作中也無法實施。
新增加的土地也要依法辦理。有人認為，填海形成的土地不是天生的，也不是通過征收農民集體所有土地成為國有土地的，這種土地是新增加的，是新出現的問題，既然是新增加的土地，就不能利用已有土地管理的模式進行調整。我們認為。通過填海造地，已經使海域改變了自然屬性，成為土地的組成部分。既是土地，就要按照土地管理法律法規來調整。
第二條本辦法所稱宅基地，是指蘇木鄉鎮和嘎查村的農業戶口或城鎮非農業戶口的居民（以下簡稱居民），在農村牧區的住房和雜屋等附屬建筑物占地及庭院占地。
居民在自治區境內使用宅基地，必須遵守本辦法。
第三條居民建房，應利用舊宅基地。在空閑地、劣地、廢棄地的，不得占用耕地和好地。
第四條各級人民政府應加強農村牧區宅基地管理，嚴格申請、審核、批準手續。
第五條居民對宅基地，只有使用權，沒有所有權。
第六條居民使用宅基地，應符合蘇木鄉鎮土地利用規劃和村鎮建設規劃的要求。
未作村鎮建設規劃的，應按照土地利用規劃，搞好宅基地規劃，經旗縣級土地管理部門和村鎮建設管理部門審查，由旗縣級人民政府批準后執行。
第七條有條件的地方，可以遷并分散的村莊和零散住戶，復耕原址，擴大耕地面積。遷并應符合土地利用規劃和村鎮建設規劃。
鼓勵城市郊區和經濟條件較好的人口密集地區集中建房和建多層住宅。
第八條旗縣級人民政府應制定宅基地用地計劃，經盟行政公署、設區的市人民政府計劃部門和土地管理部門審核后，報自治區人民政府批準下達執行。
第九條居民建住宅實行一戶一宅。宅基地面積按照《實施辦法》的有關規定執行；宅基地的申請、審批程序，按《中華人民共和國土地管理法實施條例》有關規定執行。
第十條具備下列條件之一的，可以申請新的宅基地：
（一）因國家或集體建設占用土地，原住宅需要拆遷的；
（二）因土地利用規劃及村鎮建設規劃，原住宅需要拆遷的；
（三）因騰優占劣將原址復耕復植，需搬遷的；
（四）達到婚齡，確需建住宅的。
第十一條宅基地使用者應按批準用途使用，不得買賣和非法轉讓。
第十二條居民依法使用的宅基地，由旗縣級人民政府登記造冊，確認使用權，核發使用證。
第十三條居民住宅依法出售、繼承、贈與引起宅基地使用權轉移的，應向所在地集體經濟組織或嘎查村民委員會提出申請，經蘇木鄉級人民政府審核，由旗縣級人民政府土地管理部門辦理宅基地變更登記手續，換發使用證。
第十四條宅基地實行有償使用的原則。對超過規定標準，確實不能收回土地的，應按超占面積數量加收使用費；對五保戶、軍烈屬、特困戶可以減收或免收費用。具體收費辦法另行制定。
第十五條宅基地使用費實行專款專用，主要用于嘎查村基礎設施和公益事業建設。各級土地管理、財政、審計部門監督其使用，任何單位或個人不得挪用。
第十六條宅基地使用權發生爭議時，當事人應協商解決。協商不成的，由蘇木鄉級或旗縣級人民政府處理。當事人對處理不服的，可以向作出處理決定的上一級人民政府申請復議；對復議決定不服的，可以在接到復議決定通知之日起十五日內向人民法院；也可以直接向人民法院。
第十七條宅基地爭議處理期間，雙方應維持宅基地及其附著物使用現狀，任何一方不得改變和破壞。
第十八條宅基地糾紛處理期間，故意制造糾紛、煽動鬧事、阻撓處理工作正常運行的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
關鍵詞：土地有償使用，土地使用權出讓，土地租賃
一、我國土地使用權租賃制度的發展
（一）1988 年前，我國《憲法》第10條第4款規定：“任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或以其他形式非法轉讓土地”。科技論文。1988年《憲法修正案》，將上述條款修改為 “任何組織或個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，從而為土地租賃制的實行解開了禁錮。同年，根據《憲法修正案》，又對《土地管理法》相應修改，將原《土地管理法》第2條第2款“任何單位和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”修改為“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”，并明確規定：“國家依法實行國有土地有償使用制度”。1998年《土地管理法實施條例》第29條規定：“國有土地有償使用的方式包括國有土地使用權出讓、國有土地租賃和國有土地使用權作價出資或入股”，從而正式將土地租賃確定為國有土地使用權取得方式之一。
（二）1990年《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第28條規定：“土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”1992年《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第9條規定：“土地使用權出租，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。”
二、集體土地使用權的出租。
集體土地使用權包括農地承包經營權（又稱農地使用權）、宅基地使用權、鄉鎮企業建設用地使用權和公共設施、公益事業建設用地使用權。關于農地承包經營權的出租，我國《土地管理法》和《農村土地承包法》均有詳細規定，至于公共設施、公益事業建設用地，因不具有營利性，實踐中相關糾紛不多，所以本文不再述及二者的出租問題。下面主要分析一下宅基地使用權、企業建設用地使用權的出租問題。
（一）宅基地使用權的出租。關于此，目前只有《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。……農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”從該規定可以看出法律是允許農民出租住宅的，但是否允許出租宅基地使用權呢？從實務上看，因農民建住宅完全可以申請到免費的宅基地，從而很少存在承租別人宅基地使用權的必要性和可能性；從法理上看，既然法無禁止，應理解為是允許出租宅基地使用權的，而且允許出租不會導致宅基地使用權主體的變更，從而并不違反“一戶一宅”的法律規定。科技論文。
宅基地使用權的出租，是否也應參照國有土地使用權出租規定而必須達到一定開發程度呢？如前所述，本人還是認為，土地使用權的出租與承租土地使用權的轉讓不同，前者并不改變土地使用權的權屬主體，因此，不宜對土地使用權出租時的開發程度過多限制。
至于農村居民出租住房，從上述規定中看不出對承租人資格條件的任何限制，從現實看，農民將住房出租與城市居民、本集體外村民的現象大量存在，其于鄉鎮經濟發展的人流與物流中，扮演著重要的角色，而且農村居民出租住房并不因此改變集體土地使用權和房屋產權的變更，因此，本人認為應予以肯定和鼓勵農村居民出租住房。
（二）關于企業建設用地使用權的出租問題。
相對于農地承包經營權、宅基地使用權，鄉鎮企業建設用地使用權的流轉則更具有市場性，它對農村工業的發展起了重大作用，但關于企業建設用地使用權出租的法律規定，僅有《土地管理法》第六十三條，且對于該條款的理解，有眾多分歧。
三、租賃土地使用權的轉讓。
首先，必須弄清租賃土地使用權的轉讓與租賃土地使用權的轉租二者之間的區別。所謂租賃土地使用權的轉讓，是指原土地租賃合同的承租人，將其承租取得的土地使用權轉移與第三人，由第三人享有原土地租賃合同的權利義務，轉讓人喪失土地使用權。科技論文。而租賃土地使用權的轉租是指原土地租賃合同的承租人將小于其承租土地使用權的權利在原租賃期限內轉租與次承租人，且不喪失其作為原土地租賃合同承租人地位的法律行為。該兩者存以下區別：前者的轉讓人要退出原租賃合同關系，經過原土地行政主管部門變更登記后，受讓人成為原土地租賃合同的承租人，直接附有向出租人繳納租金等原租賃合同約定的義務，同時享有轉讓人在原租賃合同約定的權利。后者的轉租人不退出原租賃合同關系，仍然是原租賃合同的承租人，仍附有繳納租金等原租賃合同約定義務，接受轉租的次承租人與出租人之間并不存在租賃合同關系。
四、土地使用權租賃登記
《土地登記規則》第三十條規定：“ 有出租權的土地使用者依法出租土地使用權的，出租人與承租人應當在租賃合同簽訂后十五日內，持租賃合同及有關文件申請土地使用權出租登記。土地管理部門應當在出租土地的土地登記卡上進行登記，并向承租人頒發土地他項權利證明書。”可見該項登記為他項權利登記。
五、關于土地使用權出租期限
土地使用權出租期限最高為多少呢？可否適用《合同法》關于租賃合同期限的有關規定呢？
我國合同法規定，租賃期限不得超過20年，超過部分無效，我國政策規定是將土地出租最高期限等同于同類用途土地的出讓最高年期，即已超過20年，但該規定僅限于部門規章，并未上升到法律層面上，值得立法界進一步明確。
