發布時間：2023-09-25 11:21:36
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的物業管理智能化樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
關鍵詞：樓宇 智能化 物業管理
樓宇智能化專業在大二暑期有為期三個月的頂崗實習，為了使學生能對智能建筑有一個全面的認識，我系積極與校外物業管理企業建立聯系，走產學結合的培養道路。
物業管理是一個新興行業，目前在國內迅速的蓬勃發展。行業的性質是服務型和高科技性相結合的第三產業，要求從業者具有較強的實踐能力。發展所呈現的主要問題之一就是急缺大量的專業從業人員。物業管理情況有了初在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎。在實習期間，我深深體會到了物業中的一些的優勢。雖然物業僅經過了短短幾年的發展，卻取得了如此大的成績，這與物業管理人辛勤工作勇于創新，敢于挑戰的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發現了這其中存在的一些影響物業發展的問題。
第一，管理不規范。首先，物業受整個物業管理發展的影響，幾處的物業管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規范化的工作流程，大部分進行著簡單粗放的的管理。其次，由于物業管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關系錯綜復雜，需要協調、處理的關系眾多，使得各物業把大量的精力放在處理各種關系上，包括處理物業處與集團公司之間的關系，物業與行政部門的關系，與有關業主之間的關系。處理好這些關系當然有利與物業管理的發展，但當因此而忽視了內部管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業管理的健康發展。
第二，責權利不明。責權利不明，是影響企業發展的主要障礙。這包括兩個方面，一方面是各物業處與總公司之間。由于我公司物業管理的特殊性，各處的物業管理，均是由作為開發商的總公司籌備建立的，物業管理人員，大部分是由集團公司從各崗位調配的人員，這就導致了建設與管理不分的局面，無形之中增加了物業管理的難度。雖然，這種建管一家的局面，也曾給物業管理帶來過一定的好處，例如，一些房屋維修問題、設備設施配備問題，都可以較好的協商解決。但更多的卻是使物業管理工作無法獨立開展。許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業管理的服務質量的提高和物業管理企業的健康發展。另一方面，是各物業管理處內部、各崗位之間權責不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，人員富余，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高。
第三，基礎薄弱，正常運行困難。首先由于部分物業開發較早，設備、設施老化，使維修難度加大，維修成本高，給各方面工作帶來了很大壓力。其次，前期遺留問題較多，物業管理僅憑自己的力量難以解決。物業管理與開發商之間，與建設單位之間，與業主之間矛盾重重，物業管理收入微薄，使物業管理收入不抵支出難以正常運行，企業舉步維艱。這就使得物業管理難以改進設備，改善服務，導致了服務水平低，業主投訴率居高不下，對服務不滿意，進而導致部分業主拒交物業管理費。這樣就使得物業管理陷入了惡性循環之中。
第四，缺乏專業的管理人員。由于企業從業人員，相對缺少專業知識，大部分是中途搞物業管理，盡管經驗相對豐富，但缺乏系統的理論知識。并且由于觀念、資金等問題，企業很少引進專業的管理人員，這就導致了，服務意識較差，觀念創新匱乏，使得物業管理難以進入良性發展的軌道。
這些問題，影響著物業的發展，為改善物業管理狀況，樹立公司物業管理品牌，不妨采取以下措施，以促進企業快速、健康發展。
1.明晰權力和責任。欲走品牌之路，就必須走獨立發展之路，明確與總公司之間的關系，分清責任界限，享受獨立開展各項工作的權利，承擔其作為物業管理企業應負的責任。另外，各物業處也應加強自身的管理，合理劃分部門，科學安排崗位，規范各部門的職責，做到“人人有事關，事事有人關”理順物業管理流程，明確各部門員工的職責與權利。
2.建立、健全規章、制度。一個成功的企業一定要有一套科學、合理、適合本企業特點的規章、制度，來規范員工的行為。要樹立物業品牌，必須要健全規章、制度作為保障。這包括制訂質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等一整套必備的制度，還包括物業管理服務工作流程、投訴受理程序、報修維修程序、緊急事故處理程序等一系列程序化的規范。只有健全這些規章、制度，并積極落實，才能打造一個成功的企業，才能樹立物業品牌。
3.改善物業管理環境。改善管理環境，就要理順各方面的關系，使得各部門可以協調配合。減少在不必要的環節上的開支，用于改善設備、設施。在資金有限的情況下，最大限度的提供優質服務，盡最大努力滿足業主的合理要求，以提高收費率，增加企業收入，使企業走上良性循環的道路，能夠獨立正常運作。
4.提高員工素質。只有提高員工整體素質，才能形成優秀的團隊，才能打造成功的企業，才可以樹立物業品牌。
經過實習鍛煉。一方面對本專業的就業方向有了更全面和更成熟的認識，對具體的崗位工作掌握了基本的操作技能和知識；另一方面對自身設置了更實際的學習目標和工作目標，樹立良好的實習心態，為走上社會打下基礎。
物業管理工作的重要特征就是協調，處理不同部門或業主之間的關系。因此我們需要加強學生公眾場合的表現欲和表達力。現代社會需要有良好職業技能，同時敢于自我推銷的人才。從戰勝膽怯心理開始，讓演講的舞臺把學生逐漸鍛煉成具有流暢語言表達能力的人。經過實習鍛煉，精神飽滿，碩果累累的回到學校。一方面對本專業的就業方向有了更全面和更成熟的認識，對具體的崗位工作掌握了基本的操作技能和知識；另一方面對自身設置了更實際的學習目標和工作目標，樹立良好的實習心態，為走上社會打下基礎。
參考文獻：
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停車場管理系統的軟件可提供四幅畫面或是六幅畫面的圖像對比，即同一臺車進場與出場都會自動拍一幅圖片，讓秩序維護員進行對比，現在還有更先進的車牌識別停車場系統，更是功能強大，可以保障車主的利益，謹防丟車，這樣也可以更大程度地保障物業服務企業的服務質量。再次，智能停車場系統作為最新的停車場管理系統具有強大的數據處理功能，可以完成收費管理系統等各種系統的參數設置、數據的收集和統計，有助于有效地對整個停車場進行管理控制。現在的停車場系統多數都用的是不可復制的停車卡，智能化停車場系統的不斷更新與完善，可以避免各種漏洞，為物業服務企業的管理提供了多重保障。目前，許多停車場還在采用人工收取現金的收費方式，一方面勞動強度大、效率低，另外一個弊端就是在財務上造成了很大的漏洞和現金流失，但使用智能化停車場收費管理系統后，停車場的收費都經電腦確認和統計，停車場系統會記錄下非法抬閘的時間和次數，這樣收費員的熟人朋友就都不能免費進停車場了，秩序維護員也不能把停車費裝進自己的腰包了。這就杜絕了秩序維護員的失誤和作弊行為，既保障了車場投資者的利益，又加強了物業服務企業管理的嚴密性。對于物業服務企業來講，停車場管理系統的收費功能減少了人為干預，節省了勞動力，減少了人工成本。現代化的停車場管理系統的使用，也一定會使企業的品牌形象和知名度得到很大的提高。此外，智能停車場系統在技術上具有很好的開放性，能夠與其他的智能化系統組合成更強大的綜合系統順應各種綜合方式的高級管理。而且，這種開放性也為日后停車場管理系統的技術升級提供了更靈活的空間。總之，對于物業服務企業來說，智能停車場系統可以減少管理成本，增加臨時車輛的停車收入，提高服務質量，提高業主對物業服務企業服務的滿意度；對于業主來說，通過停車場管理系統，使得各項操作變得更加快捷，可以有效減少等待繳費、車輛擁堵等情況的發生，提高了辦事效率。停車場管理系統也是社會發展的必然趨勢，因為隨著我們生活節奏的加快，時間和效率是我們所非常重視的，而經過停車管理系統管理的停車場，無疑會幫助我們節省大量時間。
門禁管理系統可降低管理成本
隨著科技的發展，門禁管理系統被越來越廣泛地運用到物業管理工作中。筆者認為，門禁系統的運用可以較大幅度地降低物業服務企業的管理成本。這主要表現在以下三個方面：一是可以節約傳輸線纜。日常生活中使用的各種線纜不但會使用大量的銅等金屬，還會產生重金屬污染，且線纜外層的塑料包層也會給自然環境帶來巨大的壓力。門禁系統在綜合布線系統、總線制傳輸、利用互聯網傳輸等方面的應用技術能夠大量減少線纜的運用，從而實現資源節約和環境保護。二是生物識別技術的應用可以節約資源。隨著門禁系統技術的不斷發展進步，指紋、眼部虹膜、人臉等各種生物識別技術被應用到門禁系統中，這種技術的運用不僅安全方便，而且還會大量減少門禁卡的使用，從而在更大幅度上實現資源節約。最后，門禁系統不只是作為進出口管理使用，而且還能有助于內部的有序化管理。它能夠時刻自動記錄人員的出入情況，限制內部人員的出入區域、出入時間，禮貌地拒絕不速之客，同時也將有效地保護您的財產不受侵犯。門禁系統改變了以往安防產品如閉路監控系統、防盜報警系統等被動的安防方式，以主動控制的方式替代了被動監視的方式，通過對主要通道的控制大大地防止了犯罪分子從正常通道的侵入，并且可以在案發時通過對通道門的控制限制犯罪分子的活動范圍以制止犯罪或減少損失。
【關鍵詞】智能化 鐵路運輸 信息系統
一、立項原因
隨著冶煉生產工藝的不斷發展，運輸保產的要求也越來越高，僅靠現有的管理方法和設備來管理控制運輸生產，對提高運輸管理水平有很大障礙，不利于運輸生產指揮人員進行系統、科學、有效的決策。因此開發高集成化、高智能化的綜合調度指揮系統已成為冶金企業鐵路運輸可持續發展的迫切任務。
二、系統目標的確定
（一）本系統主要是冶金企業廠內鐵路車輛的狀態和位置進行實時跟蹤，以便詳細記錄車輛貨物的狀態（空/重）變化，停放位置的變化，從而可以通過計算機迅速查詢車輛在冶金企業廠內車站的位置、狀態和歷史過程，動態掌握全廠列車運行，站間車輛交接，各站現車和裝卸車運輸生產活動。
（二）同時對車輛到發量，裝卸量，運輸量，保有量，作業次數，停留時間以及運載的貨物進行分類統計管理，輔助各級調度指揮運輸生產，編制日班計劃，調整階段計劃，為領導及主要職能部門提供管理與決策信息。
（三）與自動化部軌道衡建立接口，與自動化部共享車輛過磅信息，將計量信息傳輸過來，資源共享，杜絕了人工輸票而導致的錯誤信息。
（四）網上簽字功能的確認，具備與付款單位、財務部網上簽字功能，可大量減少中間環節的人工貨票的確認，節約大量人力物力；
（五）機車位置的準確顯示，在部調大屏幕中機車的牽引運行和推送狀態均能準確顯示，為部調下達調度命令提供了依據。
三、系統總體概述
該系統利用各種先進的軟硬件技術，將兩者有機的結合起來，既做到了數據共享，又能夠實現系統之間的互動。系統主要包括兩大子系統：
（一）鐵路運輸生產管理信息系統。這是整個系統的核心和樞紐，所有的子系統通過這個系統實現有機的結合。通過光纖網絡組成核心的計算機網絡，組成一個完整的信息網。通過信息系統與微機聯鎖系統的連接、車號自動識別等技術實現對鐵路貨物、機車、車輛自動跟蹤和管理，以及機車作業過程、機車作業計劃的自動確認、跟蹤，同時自動生成調度圖表以及鐵路貨運統計臺帳、報表，為各級調度人員和運輸部領導進行生產指揮提供實時準確的數據。
（二）生產指揮調度監督與大屏幕系統。該系統從鐵路貨物車輛實時跟蹤管理系統、鐵路信號計算機聯鎖綜合控制系統和鐵路調度電視監控系統采集必要的信息，并將這些信息以圖形化的方式顯示到大屏幕上，通過大屏幕上監控畫面與綜合管理系統各操作界面之間的切換，使部調既能全面掌握各站場股道占用、信號狀態、車輛信息等管理數據，又能清晰、直觀地觀察到各重要位置機車、車輛的作業過程，為調度人員提供直觀、全面、實時的信息。
四、系統體系結構設計
鐵路運輸綜合管理系統是一個全方位的控制和管理的綜合系統，既包括底層的控制系統，又包括上層的管理系。
（一）信息點設置。在機務段值班員設置信息點，每天輸入機車上班信息，查詢機車運行相關信息；設置車輛列檢員信息點隨時輸入車輛檢修信息，查詢車輛動態信息；設置路局車站信息點，隨時查詢路局車輛異站進出分界點信息。
（二）網絡設置。將鐵路運輸管理系統的所有計算機劃分在一個VLAN中，將微機聯鎖、調度監督和大屏幕顯示系統的所有計算機劃分在另一個VLAN中。對這兩個VLAN中需要訪問另一個VLAN中的機器，通過在二個網絡之間設立接口計算機，以進行互訪。為保證微機聯鎖系統的安全，在這兩個VLAN之間設置防火墻。同時給所有的機器安裝殺毒軟件。
（三）接口機設置。設置獨立的接口機作為信息系統與微機聯鎖系統接口，接口機具有聯鎖信息采集、防火墻的功能。微機聯鎖系統和鐵路運輸管理系統相結合，還具有作業單下傳等多重功能。接口機跨接在生產調度指揮系統和微機聯鎖系統網絡上，它屏蔽了所有公用端口，由亨鈞非標準軟件完成數據交換任務，使調度指揮系統的終端不能訪問到微機聯鎖系統，起到隔離保護微機聯鎖系統的作用。
（四）車號自動識別。對于鐵路運輸系統來說，其核心是對車輛和貨物的實時跟蹤，目前路局車輛99%以上都裝了電子標簽，在電子標簽里寫入了該車輛的信息，利用電子標簽地面讀出裝置可以自動讀出進出廠的車輛的信息，大大提高操作員的工作效率，也降低了數據的錯誤率。
五、技術創新點
（一）信息系統與微機聯鎖控制系統的緊密結合。設置接口機連接運輸管理信息系統與微機聯鎖控制系統網絡，接口機自動跟蹤作業計劃單的執行情況，實時更新數據庫中現車位置信息，同時動態反映到調度的桌面終端上。采用接口機將使信息的采集、傳輸、使用，速度更快、效率更高、范圍更廣泛、顯示更及時。
（二）通過軌道電路信號采集與作業計劃綜合判斷實現機車位置全廠范圍的自動跟蹤。本系統舍棄了傳統的GPS定位方式，而是結合鐵路信號微機聯鎖站場動態信息、調度作業計劃單機車信息及接發車信息進行綜合分析、判斷機車運行信息，獨創性的用軟件方式實現了機車運行位置的自動定位和跟蹤。
關鍵詞：智能化；物業；管理
前言
社會經濟的高速發展，人們對物業管理部門的服務要求越來越高。為了能夠樹立物業管理部門的良好形象，并能夠不斷的提高企業在激烈的競爭環境下立足的資本，需要不斷的改進技術，加快信息化，智能化的管理。
一、智能化辦公樓設計
21世紀，我國建筑行業等各行各業正在穩健的發展，這些行業的前進，也促進了我國國民經濟的整體發展。與此同時，可以說科學技術也越來越發達，其中計算機及網絡技術在不斷的創新與改進。那么，將高科技應用到物業管理這一措施，將被更多的企業公司所使用。所以說，如果能設計一個信息化、智能化、高科技的辦公樓管理模式，將能為物業管理部門解決問題帶來一定的便捷，使業主更加滿意物業管理部門的服務。智能化辦公樓的設計，將進一步提高物業公司的管理效率。
智能化辦公樓的總體設計方案具體內容包括：結構化綜合布線系統、通信網絡系統、計算機網絡系統、衛星電視接收及有線電視系統、閉路電視監控及防盜報警系統、公共廣播系統、“一卡通”系統、同聲傳譯系統、視訊服務系統、多媒體會議系統、建筑設備監控系統、智能化集成系統、機房工程、程控交換系統、辦公自動化系統。
二、智能化物業管理
我們所說的傳統意義上的物業管理，一般的管理內容包括對一般建筑物、對一些設備的維修、環保方面問題及對每一位用戶檔案的管理。這些管理，對高速發展的現代化居民住宅來說，是存在著一定的不足與弊端的。但是，我們推崇的智能化物業管理，是應用高科技、信息化、智能化的物業管理系統，這種物業管理不但能夠提高物業公司的工作效率，節省人力物力財力，縮短時間，降低管理成本，更主要的是能夠給人們提供更周到、更滿意的服務，同時，也能夠樹立物業管理公司的良好的形象，打造企業的知名品牌。
（一）傳統的物業管理存在的問題
傳統的物業管理存在多方面的弊端及問題，主要是以下幾個方面：
1、是在車輛的管理方面。這種管理大多數都是效率比較低，工作的失誤也比較多，同時，又經常受到人為因素的一些難免影響，這些情況很容易引發業主對物業公司的不滿，損害公司形象；在對車輛管理的費用方面，有時候多收了一點，有時候也可能少交了一點，資金總有流失的情況；一些人情車、霸王車也給物業公司帶來了不必要的經濟損失；甚至還有一些人假裝來拜訪朋友達到盜車的目的；針對一些臨時停放的車輛，傳統的物業管理模式無法進行科學又效率高的管理，使得每天的工作統計都非常復雜，錯誤也是在所難免。
2、是管理業主、暫住人、臨時人員方面。有時候，一些人混進小區，還有各種的裝修、施工團隊，都對該區域的安全帶來了一定的隱患，這種情況可以說管理上難度比較大；還有一些人表面說來訪友，不斷的騷擾業主的生活，都給物業公司管理的效果帶來了非常不好的影響；一些保安人員多，管的多了，也容易監守自盜，無法完全杜絕。
3、是在收費管理的方面。物業管理的工作中，部分業主拖欠水電費的情況時有發生，針對這種情況，如果管理部分給業主停電停水了，那么，便會引發物業與業主的矛盾，這樣影響業主對公司的服務是否滿意的評價。
物業公司的任務是比較多的，有時候錯誤是在所難免的。所以說傳統的物業管理面臨很多的困難與不足，需要我們采用新的措施來解決。這邊要求物業管理采用智能化物業管理的方法。
（二）針對傳統物業管理的不足與問題的解決方法
1、車輛管理
針對車輛管理方面，物業管理公司要建立智能停車場管理系統。這些系統要具備語音報價、中文屏幕的功能。這樣的系統可以使車輛在停放的時候有一定的順序，這樣也能夠避免多收費或少收費的問題。同時，也要安裝圖像記錄系統、安裝自動車牌識別系統，這些系統有利于記錄業主系統，這樣也為管理人員分擔了工作，提高物業管理的效率；
2、人員管理
針對是不是管理業主、暫住人、臨時人員方面的問題，給每位業主發一個接觸式的IC卡，可以利用系統識別的功能放行。給一些臨時人員發放臨時卡，有一定的時間規定，方這樣便可以提高管理效率，杜絕外界人的叨擾；
3、收費管理
針對收費問題，要建立收費系統，在每個小區安裝收費機，貨幣電子化，業主用自己的卡來結算，避免現金的流動；針對拖欠水電的問題，建立智能門禁管理系統、三表抄送系統，通過這樣方式來解決問題，避免與物業管理的工作人員直接的沖突。
4、智能管理
為了提高業主對物業管理公司的滿意度買藥不斷的提高物業管理的科技含量，即智能化與信息化采用只能的管理模式，加速物業管理的快速發展。那么，智能化管理需要注意的問題有兩方面：其一，在管理方面要注意不斷的提高物業管理水平，便要全方位地提高物業管理意識。在一個項目工程的建設中，管理公司要制定合理又詳盡的計劃，對施工質量加大監督，提高管理意識，保證工作質量；針對已經竣工的項目，物業管理公司要確立一些具有實效的管理方案，經常的檢查，預防不良后果；針對物業管理的隊伍也要改變結構，要逐漸的加入年輕的力量，提高知識及科學技術水平，以人為本；最后，針對收費也要合理化，有一定的規定，不斷的為房產開發提供商機。其二，在技術方面要注意實現物業管理的智能化需要技術方面的支持。技術可以是自行開發，也可以是委托開發，或者是購買商品化軟件。
三、結語
如今是科技高速發展的時代，信息及技術的發展已經無法阻擋，在我們的生活里非常重要。針對物業管理的改進及提高，也需要用科技的方法來解決。物業管理方面的智能化表明了現代社會人們生活水平的提高，智能化給我的生活帶來了方便，對我們的生活有巨大的影響，我們正逐步加快智能化管理的步伐，智能化管理不是一個夢，是一個會實現的目標。
參考文獻：
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關鍵詞關鍵詞：智能小區；物業智能化管理；中國特色商業街
中圖分類號：TP319 文獻標識碼：A 文章編號文章編號：16727800（2013）008007602
作者簡介作者簡介：李新（1980-），男，天津市古文化街海河樓開發經營有限公司工程師，研究方向為計算機科學與技術。
0 引言
隨著智能化技術從大廈走向小區，邁進千家萬戶，進入各個商業街區，智能化管理的內涵也在不斷地豐富和發展。那么達到一個什么樣的標準或模式才可以稱得上是智能化管理呢？最近國家建設部住宅產業化辦公室提出了關于住宅小區智能化的基本概念，即：住宅小區智能化是利用4C（即計算機、通訊與網絡、自控、IC卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將多元信息服務與管理、物業管理與安防、住宅智能化系統集成，為住宅小區的服務與管理提供高技術的智能化手段，以期實現快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環境。這一標準在商業街區同樣適用。
1 智能化管理在商業街區管理中的需求
（1）業主方面對智能化管理的需求。在社會信息化程度不斷提高的今天，人們對自己經營店鋪的關注已不再僅僅局限于店鋪面積、周邊自然環境、交通、客流等方面，而是越來越關注自身權利的維護，對物業管理方面服務的品質也提出了越來越高的需求。這就需要物業管理方面提供更加便捷、更加完善的物業管理解決方案。
（2）物業管理方面的需求。隨著中國經濟的快速發展，人力資源成本持續增高，弱電、電子監控，各種智能化部件發展迅猛，質量不斷提高，價格比較穩定并且穩中微降。因此，從物業管理成本上來看，通過實現智能化來減少人力成本是物業管理方實施智能化管理的一個重要方面。同時，用智能化系統代替人力也更加便捷，更加有利于管理者的監督與控制，減少人為因素，可以說是強化管理的物業管理者實施智能化管理的另一個重要方面。
2 智能化管理在商業街區管理中的具體實施
智能化物業管理與傳統物業管理最主要的區別在于“智能化”。也就是說，它不僅具有傳統建筑物的功能，而且具有智能（或智慧）。“智能化”可以理解為，具有某種“擬人智能”特性或功能。智能化小區最突出的特點就是信息服務，服務功能主要包括方便的管理、高效的監控和先進的通信方式。
智能化管理意味著：①對環境和使用功能的變化具有感知能力；
②具有傳遞、處理感知信號或信息的能力；
③具有綜合分析、判斷的能力；
④具有作出決定，并且發出指令信息提供動作響應的能力。
智能化物業管理與傳統的物業管理在根本目的上沒有區別，都是為業主、用戶提供高效優質服務，創造物業最佳的綜合效益。但由于管理對象的層次不同，服務對象（業主）對物業的使用、要求等不同，二者在內容上必然會有所不同。
智能物業由于采用了高度的自動化裝備和先進的信息通信與處理設備，能全面獲取物業的環境、人流、業務、財務及設備運行狀況等信息，有更加高效便捷的服務手段，所以在管理上更要科學規范、優質高效。可以把智能化物業管理看成是在傳統物業管理服務內容上的提升，這種提升也就是“智能化”的體現，主要表現在以下幾個方面。
2.1 對各種智能化設備系統的自動監控和集中遠程管理
傳統的設備管理如設備運行狀況監測，只可能靠人工現場巡查、看護，而實行智能化管理只需在中央監控室便可了解各種設備的運行狀況、調節設備的運行，并可根據設備自動報警信號顯示故障區，迅速啟用備用設備線路或及時到位搶修，確保大廈設備的正常運行。同時還可根據自動記錄下來的設備狀況信息自動安排維護、檢修周期、電腦顯示等。這種集中遠程自動監控管理，極大地提高了設備的管理維護效率，確保了物業設備的正常使用。
2.2 保安、消防、停車管理高度自動化
保安、消防、停車管理均是物業管理的重要內容，往往需占用大量人力。配備完善智能系統的物業，可以實現保安、消防自動監控，減少大量一線巡視人員。如保安方面，可以用電視監控系統監控物業大堂、電梯、樓梯、走廊、出入口、停車場等重要部位，用紅外探測系統探測有無非法越界進入物業區域的現象，并向中心監控室報警，用電子巡更系統記錄保安巡視情況，門禁系統自動識別來人有無進入資格；消防方面，全套探測報警設備可以自動探測有無火災苗頭，自動報警，顯示異常部位，管理人員可在中心監控室切斷相關部位電源，啟動防火滅火設備，指揮人員及時到位滅火救險；停車管理方面，智能化的停車收費系統可以做到自動識別月保還是臨保車輛（通過感應車頭標簽），實現自動計時，收費放行。
2.3 三表自動計量，各種收費一卡通
智能抄表系統可以免去人工挨家挨戶上門抄表的煩瑣，實現多表數據自動采集、傳輸、計費。配以一卡通系統又可以免去管理人員上門收費或用戶到指定地點交費的不便，住戶只需手持一卡便可通過刷卡交費（包括物業管理費）。
2.4 管理服務網絡化、信息化
完善的計算機網絡系統配置，使得物業管理服務與被服務雙方的信息交互溝通更加便捷。物業公司可以快速查、記用戶網上提出的服務要求（報修各種代辦服務項目）與投訴，及時給予答復；可以網上通知、公告，催交費用，催辦有關事項，征集管理意見、建議，組織網上文娛活動等。這種物業信息化管理程度的提高，無疑會改變傳統的管理服務方式，促進服務效率的提高。
2.5 物業管理信息系統的應用
物業管理信息系統是能對物業管理各種事物進行信息處理（收集、存儲、加工、傳遞等）并維護和使用，反映物業管理企業運行狀況，輔助企業決策，促進企業實現規劃目標，提高管理效率與質量的計算機應用系統。它是專用于物業管理企業處理物業管理各種事物的專向管理信息系統，包括一整套的計算機硬件設備和基礎應用軟件以及物業管理事物處理專用軟件。
當前趨勢是要把更多的興趣和注意力放在與外界溝通、信息服務、安全防范、物業管理等方面，正是適應這種社會需求，智能小區應運而生。
智能小區的智能化系統功能設置一般應該根據市場定位的不同（是中檔還是高檔）而不同。主要包括安防監控、門禁管理、計算機網絡、家庭安防報警、三表出戶、現代通信、有線電視、設備監控、小區一卡通、計算機物業管理等智能化子系統，以及小區電子大屏幕、背景音樂、電子商務、信息服務、VCD點播等。其中智能小區安防、通訊及網絡是智能小區首先考慮的問題。智能大廈多數人比較熟悉，但對于住宅小區智能化并不是簡單的智能大廈的功能復制，這不能完全滿足要求。住宅有其特殊的方面，它需要將住宅內越來越多的設備、系統統籌管理，使其能具備智能化的功能，從而創造舒適健康的環境，具備高度的安全性，具有良好的通信功能，包括語音、文字、圖像的傳輸。
智能化小區最突出的特點就是信息服務，服務功能主要包括方便的管理、高效的監控和先進的通信方式。信息服務突出體現在計算機網絡上，這對小區網絡的硬件建設提出了要求。目前，帶寬問題是制約網絡發展的瓶頸，寬帶技術的逐步應用解決了這個問題。根據有關權威機構預測，寬帶網絡在未來幾年里將有一個較大的發展，屆時網絡發展將真正進入到大眾家庭。智能產品實現功能的方式一般都是在小區內建立智能控制網絡，利用此網絡來實現家庭智能控制器。
智能小區是以家庭為單位，每個家庭形成智能住宅。智能住宅是將家庭中各種與信息相關的通訊設備、家用電器和家庭安防裝置，通過家庭總線連接到智能控制網絡上進行集中或異地的監視、控制和家庭事務性管理，并保持這些家庭設施與住宅環境的和諧與協調。這些功能都是通過家庭控制器來實現的，家庭控制器則是通過智能控制器來實現的，家庭控制器通過智能控制總系統提供各種服務功能、能和住宅以外的外部世界相連接。所以說家庭控制器既是智能住宅的“大腦”，又是小區智能管理網絡系統的“神經元”。
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職業能力標準 項目化教學 課程改革
沈陽工程學院是一所以培養高級應用型人才為主的全日制普通本科院校。學校堅持“工程教育、職業取向”的辦學理念，積極探索新形勢下應用型本科高校的辦學思路和辦學理念，不斷深化教育教學改革。物流管理專業作為學院的重點專業，其培養目標是能在物流企業或其他企業從事供應鏈系統規劃、物流業務運作及物流管理工作的應用型高素質管理人才。這一目標決定了我們的教學工作必須以能力培養為主線，因此在教學工作中我們大膽引入“職業能力本位”“項目化課程改革”“以工作工程為導向”等課程改革思路。
一、“物流運輸管理”項目化課程改革的內涵
項目化教學是近年來應用型本科教育教學改革的熱點，是師生通過共同實施一個完整的項目工作而進行的教學活動。課程項目化改造按照企業（行業）調研――調研分析――確定行動領域――確定學習領域――形成學習情境（項目）――教學實施――對比分析的路徑推進。在學習領域的整體設計上，按照“以就業為導向，以能力為本位，以學生為主體，以職業實踐為主線，以運輸業務為載體，以完整的工作過程為行動體系”的總體設計要求，通過任務驅動構建課程項目體系。
二、“物流運輸管理”項目化課程改革的實施
1.明確課程的地位和培養目標
物流運輸是物流的核心功能，《物流運輸管理》課程是物流管理專業的主干核心課程，也是重要的專業技能課，在物流管理專業課程體系中起著重要的承上啟下作用。它以職業能力培養為重點，課程旨在為貨物運輸企業、物流企業運輸作業部，兼顧生產企業和商貿連鎖企業的運輸部門，培養業務操作管理員（提/送貨員、積載配貨員、理/驗貨員、信息處理員等）、運輸項目主管、運輸部門經理。通過該課程的學習，從職業能力標準出發，培養學生具有物流運輸業務市場處理與開拓能力，具有制定運輸計劃和調度指令、整車貨物運輸作業操作和業務流程設計、零擔貨物運輸作業操作和業務流程設計、特種貨物（鮮活、危險、大件）運輸作業組織和關鍵作業優化、審定運輸合同內容和處理貨物運輸事故、初步核算運輸成本支出、初步評價運輸服務績效的能力，具備一線業務操作與管理的基本職業能力。
本課程在于培養學生對運輸模式、運輸組織及運輸基礎設施的未來可能發展方向有一定的認識，并為其掌握有關運輸供需的知識以及成本核算與定價提供一定的方法論，試圖培養學生了解交通運輸基本知識，掌握物流運輸管理基本技能，使其具有從事物流運輸研究和實際工作的基本能力。
2.“物流運輸管理”項目化課程改革的思路
《物流運輸管理》課程根據典型的工作任務，設計出物流運輸市場調研；公路貨物運輸組織及運輸作業等十大項目主題，每一個項目為完整的一個工作過程。項目主題與真實世界密切聯系，學生的學習更加具有針對性和實用性，提供學生根據自己的興趣選擇內容和展示形式的決策機會，學生能夠自主、自由地進行學習，從而有效地促進學生創造能力的發展。通過模擬運輸活動的工作情境，把工作過程采用項目化形式，使學生在學習過程中能夠自覺認識到每一項運輸活動所要具備的知識、能力和素質，從而激發學生自主學習的積極性。
3.“物流運輸管理”項目化課程改革的要點
本課題的研究是將職業能力標準充分結合到教學內容中，把職業能力標準細分為知識目標（應知）和能力目標（應會），并以之作為我們物流教學的培養目標，將能力目標細分為具有運輸市場調研能力和制定運輸計劃能力、公路貨物運輸組織及運輸作業能力等能力。同時把這些能力目標融合到基于物流工作過程而劃分的任務中去，然后通過這些任務的驅動，真正讓學生掌握真實物流行業的工作流程和工作方法，掌握相應的知識目標和能力目標。這樣的基于工作過程的教學模式，就有了很實在的內容，為學生今后的就業增添了砝碼，工作能力也得到了一定的加強。
4.“物流運輸管理”項目化課程改革的實施
對《物流運輸管理》課程項目化改革的實施過程進行分析，從培養學生的職業能力標準出發，在一定程度上與工作過程相聯系，根據典型的工作任務，設計出物流運輸市場調研；公路貨物運輸組織及運輸作業等項目主題，每一個項目為完整的一個工作過程。從職業情境中的工作過程導出“行動領域”，再經教學整合形成“學習領域”，并通過具體的“學習情境”來實施，每個學習情境包含多個不同的工作任務，通過多個不同工作任務的訓練，把該學習領域的所有知識點都涵蓋進去。秉承我院“工程教育、職業取向”辦學理念，基于應用型本科人才培養目標，《物流運輸管理》課程采用“項目化教學”模式，課程堅持項目化導向的課程開發理念和方法，以物流運輸管理工作過程為主線，形成教學內容的邏輯框架。在教學內容的選取方面，各項目注重知識和技能結構的完整性、系統性。注重技能訓練，注重體現崗位技能和綜合技能的相互結合。在學生的學習方法方面，注重工學結合和教學做一體的教學實施過程。
（1）將職業能力標準細分
①具有運輸市場調研能力和制定運輸計劃能力；②公路貨物運輸組織及運輸作業能力；③水路貨物運輸組織能力；④鐵路貨物運輸組織能力；⑤航空貨物運輸組織能力；⑥集裝箱貨物運輸作業組織操作能力；⑦聯合運輸組織能力；⑧物流運輸管理決策能力；使學生具備一線業務操作與管理的基本職業能力。
（2）根據典型的工作任務，設計出如下項目
①項目一：物流運輸市場調研
運輸市場是運輸生產者和運輸需求者之間進行運輸服務產品交易的場所和機制，是運輸活動的客觀反映。在完成運輸任務前，首先要對運輸市場進行調研，了解市場情況，為企業的運輸生產做出合理安排。市場部組織工作人員對物流運輸市場進行調查，調查貨主的運輸需求、運輸供給情況，對運輸市場進行預測，根據預測結果做出本期的運輸生產計劃。
通過課堂上講授物流運輸市場的分類、運輸市場的特征、運輸市場的競爭、運輸合理化的措施，組織學生對不同運輸市場進行調研，分析運輸市場的特征，存在哪些問題，應如何進行改進。通過本項目的訓教，使學生掌握了運輸市場調研的方法和調研的內容，具備對調查資料進行分析整理的能力；并在一定程度上具有制定運輸計劃，制定運輸車輛和線路的能力。
②項目二：公路貨物運輸組織及運輸作業
公路運輸是現代物流的運輸方式之一。在目前全世界現代交通網中，公路線長2/3，公路運輸所完成的貨運量占整個貨運量的70%～80%，貨運周轉量約占10%。在各種運輸方式競爭激烈的條件下，做好公路貨物運輸的組織工作顯得尤為重要。公路貨物運輸的組織方法應在掌握一定貨源的基礎上，根據貨物結構的不同，合理調配和使用車輛，做到車種適合貨種，標重適合貨重。
在本項目中，要使學生掌握公路貨物運輸的組織方法，運輸路線和時間進度的安排、裝載計劃、計算駕駛時間、本地送貨的組織。能夠使用節約里程法對配送中心的運輸配送路線進行設計與優化。
③項目三：水路貨物運輸組織
水路運輸具有運輸批量大、運輸成本低、占地少、投資少、勞動生產率高、航速低等特點，特別適合大宗貨物的長途運輸，海洋運輸尤其是遠洋運輸是國際貿易的主要運輸形式，是國家綜合運輸系統的重要組成部分。本項目要求學生了解水路運輸的技術裝備和設施，掌握班輪貨物運輸業務程序、貨物交付方式、班輪運輸的主要單證、貨運班輪單證流程；掌握租船運輸業務的主要租船經營方式、租船運輸業務的程序。
④項目四：鐵路貨物運輸組織
我國幅員遼闊，鐵路運輸是陸地交通運輸的主力，比其他的運輸方式具有更多的優越性。鐵路運輸具有適應性強、運輸能力大、安全性高、運輸速度較快、能耗小、環境污染小、運輸成本低等特點，適合于經常且穩定的大宗貨物運輸，主要是中長距離運輸。本項目要求學生了解鐵路運輸的技術裝備和設施，掌握鐵路貨物的托運、受理、承運、裝卸、到達和支付；鐵路運輸合同的簽訂、變更、解除；爭議的調解、仲裁和訴訟；鐵路貨物運輸費用的核收、計算；鐵路集裝箱運輸業務程序。
⑤項目五：航空貨物運輸組織
航空運輸具有高科技性、運輸速度快、機動靈活、安全舒適、建設周期短、投資少、回收快、運輸成本高等特點，適合于長途旅客運輸、貨物運輸及郵件運輸。本項目要求學生掌握國際航空貨物運輸流程及主要單證、國際航空貨物運單、國際航空貨物運費等內容。
⑥項目六：集裝箱運輸組織
集裝箱運輸是以集裝箱為載體，將貨物集合組裝成集裝單元，以便在現代流通領域中運用大型機械設備和大型運載車輛進行裝卸搬運和運輸。它沖破了過去交通運輸中的一切陳舊的規章制度和管理機制，形成一套獨立的規章制度和管理體制，是最先進的現代化運輸方式。近年來，集裝箱運輸在世界物流界已成為一種主要的運輸方式。本項目中，要求學生熟悉集裝箱的類型及標識；掌握集裝箱貨組織形式；掌握集裝箱貨物的交接地點和交接方式；了解集裝箱的裝箱方式和集散方式；了解集裝箱海上運輸管理。
⑦項目七：聯合運輸組織
貨物從出發地到最終目的地的完整運輸過程可能不僅使用一種運輸方式完成，很多情況下需要使用兩種或兩種以上的運輸工具，通過分段接力的運輸方式來完成，這就是聯合運輸。聯合運輸不是一種新的運輸方式，而是一種新的運輸組織形式。本項目中要求學生掌握多式聯運業務組織方法中的銜接式多式聯運的組織方法；掌握聯運站的運營管理。
⑧項目八：物流運輸管理決策
運輸是現代物流的重要職能，其管理與作業水平的高低會直接影響和決定整個物流的運營成本、效率和客戶滿意度，而搞好現代物流的基礎之一就是準確的運輸決策。根據物流發展過程中的相關統計資料來看，物流運輸成本要占到物流總成本的35%～50%左右，對于許多商品來說，運輸成本會占到商品價格的4%～10%左右，可以看出，運輸成本占物流總成本的比重要比其他物流活動大得多。在本項目中，要求學生掌握的主要決策是：對載運工具的選擇、運輸提供商的選擇、運輸路線的選擇、運輸能力的配備等問題。
每一個項目為完整的一個工作過程。
（3）教學考核與評價
教學考核與評價以過程考核為主，期末考試為輔的考核方式。課程的學業成績由過程考核成績×70%+期末考試×30%兩部分組成。在每一個項目訓教過程中，圍繞項目的訓教目標，從學習態度、職業素養、任務完成質量、團隊精神進行綜合性考核。過程考核由學生自評、學生互評和老師評價相結合。每一個項目結束后，都有一個完成該項目的成績，根據項目的難易程度，定出每一項目的權重，所有項目完成后，得到過程考核成績；期末考試主要是考核學生對理論知識的掌握程度。
三、“物流運輸管理”項目化課程改革的總結
《物流運輸管理》項目化課程改革教學過程中，學生主動積極參與，從被動聽講的從屬的知識接受者的地位，轉變為積極主動參與的學習主體地位。如在物流運輸市場調研項目中，同學們能夠根據老師上課時講解的運輸市場調研的各種方法和案例分析，廣泛查閱各種資料，結合實際調研工作，從不同角度分析了各種運輸市場的現狀、存在的問題，并結合專業知識提出了解決方案。實踐證明，基于職業能力標準的項目化課程改革的理念具有一定的先進性，操作的可行性，為解決理論與實踐相結合，培養學生職業能力這個問題提供了有效的方法。
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關鍵詞：家庭生活智能系統 家庭智能化系統 智能大廈
中圖分類號：TB381文獻標識碼： A
1、前言
綜合布線系統是為適應綜合業務數字網（ISDN）的需求而發展起來的布線方式，它為智能大廈的信息設施提供了多廠家產品兼容，模塊化擴展、更新與系統靈活重組的可能性。
2、智能小區系統的組成
小區智能化系統可具體分解成以下幾個子系統，其每個子系統均具有一項具體功能。家庭智能化系統；小區綜合布線系統；小區網絡、通訊系統；小區CATV系統；小區設備自控（BA）系統；小區安全防范系統；小區對講系統；小區智能三表抄表系統；小區物業管理及一卡通消費系統；小區停車庫管理系統；小區增值服務管理系統。
3、智能小區系統及技術概要
3.1智能小區系統簡介
3.1.1設備自動化系統（BAS）
小區設備自動化是以計算機控制、管理為核心，并帶有各種傳感器和執行機構的綜合監控性系統，主要是對小區內的電力（空調）、照明、電梯、火警等設施進行檢測，
3.1.2通信自動化（CAS）
小區通信自動化系統是智能小區的中樞神經系統，包括電話通信、計算機網絡、衛星電視和閉路電視接收系統。
3.1.3小區綜合布線系統
為實現小區管理自動化、通信自動化、控制自動化，保證小區內各類信息傳送準確、快捷、安全，最基本的設施就是小區綜合布線系統。
3.2.1 家庭生活智能系統
（1）安保智能：
安全（可視）對講／門禁管理、防盜控制；
紅外傳感器，人體熱釋電傳感器、超聲波傳感器。
開關式傳感器、微波傳感器、激光傳感器、聯接110報警機、控制機及計算機軟件。
（2）消防報警
外傳報警執行（119火警）、自動噴淋裝置；
溫度傳感器、煙霧傳感器、煤氣泄漏傳感器、氧傳感器、環境自動調節器。
（3）電氣（設備）控制管理
載波電器控制器、家電自動監測控制 ；衛生間排氣扇控制、水、電、氣閥門控制；
（4）廚房智能化
電冰箱、洗碗機、電飯煲、微波爐、熱水器、食品干燥機，消毒碗柜、抽油煙機、調料柜、冰柜、燃氣灶，工作狀態監測及控制。
（5）家庭保健護理系統（家庭遠程醫院）
檢測體溫、檢測血壓、脈搏跳動次數；護理資料、保健資料、急救、求助報警。
3.2.2小區管理智能系統
（1）小區管理智能系統還包括其它系統。車輛（自行車）管理及收費；
（2）給排水控制；城市供水網（水井）―蓄水池―蓄水箱―用戶，污水池（化糞池）―城市排水網等設備工作監控。
（3）保安人員巡更系統；
（4）人員進出管理（門禁系統）；
（5）電視監控及周邊紅外監控系統。
3.2.3通信自動化
（1）小區局域網（以太網）、小區程控交換機。網絡計算機、傳真、電話、可視電話。
（2）衛星及閉路電視網
語音數據、有線電視兩網合一是現在發展的一種新型網絡方式。
3.3智能小區的關鍵技術
智能小區的關鍵技術包括：綜合布線技術；自動控制技術；現代通信技術；計算機網絡技術；信息管理技術；多媒體技術；系統集成技術。
4、智能小區基本功能介紹
隨著信息化社會日益逼近必將導致人們在家庭住房需求上的徹底變革。智能化家庭所提供的是，人們足不出戶就可以進行電子購物、網上醫療診斷、參觀虛擬博物館等 。
4.1.1家庭智能化系統
(1)預留兩門直線電話：可實現ISDN、語言信箱、傳真、可視電話等。
（2）預留兩路雙口（TV／FM）有線電視接口。
（3）一門可視對講門鈴：支持來訪者與住戶之間的可視對講、大門保安與住戶之間的語音對講。
（4）一路計算機網絡接口（獨享1ooMBPS）：實現INTERNET訪問、公共信息查詢、E-mail等相關服務。
（5）配備電子水表，電子煤氣表，電子電表，紅外探測器、緊急救助按鈕、輔助求助按鈕、煤氣泄露報警器及其它安全傳感器，實現小區管理中心對每一住戶的安全監控。
（6）家庭電器設備遙控：在家遙控或在家外通過電話線遙控家里的各種電器設備。
4.1.2小區綜合布線系統
智能小區綜合布線系統是以控制、通信、計算機管理為內容，以綜合布線為基礎，實現小區的控制管理整體智能化
4.2小區網絡、通訊系統
4.2.1 小區網絡系統
小區內設一個高速計算機網，家用計算機除可以管理家庭各種電器設備外，同時可利用內部網與小區的其他住戶在網上進行交流、娛樂，還可在管理中心查詢數據。
4.2.2 小區通訊系統
（1）一部分用于物業管理辦公，另一部分用于小區主要交通要道、每棟樓的大門口與小區管理中心的緊急聯絡。
（2）微小區域的無線通信：建立微小范圍（半徑100-500m）內的收發基站。
（3）衛星通信（VAST）接口：該系統作為有線網的補充建立小區用戶與國內、國外進行語音、數據、圖像通信的傳輸通路。
4.3小區CATV系統
電視是不可缺少的一項娛樂活動。電視信號的來源也是多種多樣，有衛星電視、有線電視、共用天線電視等。
4.4小區設備自控（BA）系統
小區自控系統的基本功能： BA中央監控系統提供與小區網絡系統接口；供配電監控；給排水監控；公共照明：包括小區公共場所照明及泛光照明和樓道照明的控制；背景音樂及緊急廣播設施控制。
4.5小區安全防范及報警系統
小區安全防范報警系統是智能小區實現安全管理的重要系統，主要包括電視監控、防盜報警、求救求助、煤氣泄漏報警、消防報警等。
安全防范報警系統的特點：
（1）中央控制系統必需提供與小區網絡系統接口。
（2）中央控制系統必須與市110，小區音響系統聯動。
（3）小區電視監控：在小區的出人口、周界、車庫、以及重要場所設置監視點。做到可對小區實施全方位的監視布控。
（4）防盜報警：在小區每一住戶內安裝防盜報警裝置。當住戶家中無人時，可把家庭內的防盜報警系統設置為布防狀態。
（5）巡更、周界報警系統：在小區的圍墻上設置主動紅外對射式探測器，防止由圍墻翻入小區作；在小區內設置電子巡更系統，讓保安人員定時定路線對小區內進行巡視.
（6)出入口控制系統：對小區的車輛出入口、樓宇出入口進行監視與控制，小區住戶與物業管理人員配備IC卡，對住戶出入小區進行身份鑒別、確認及出入信息登記及查詢。
（7）消防緊急報警：在小區各個樓安裝消防栓啟動按鈕，當火災發生時，按下此鈕，通知物業，同時自動啟動背景音響系統，停止播放背景音樂，插播告警信息。
（8）煤氣泄露報警：當室內煤氣超過正常標準時，煤氣泄露報警啟動，通知管理中心，井可關閉煤氣閥門，啟動排氣裝置。
4.6小區對講系統
小區對講系統是小區管理中心或來訪者與用戶直接通話的一種通信方式。
4.7小區智能三表抄表系統
傳統方式的住戶水，電，氣表抄表誤差大、時效性差，智能抄表系統的推出可以很好的解決傳統抄表方式帶來的問題。
4.8小區物業管理系統
小區物業管理系統主要內容有：居民信息管理、設備報修、維護管理、社區管線信息管理、物業收費自動化系統、來客訪問管理、設備運行狀態信息管理及調控。
4.9小區停車庫管理系統
車輛管理系統能將車輛按時間、順序、內外單位、價格等不同因素分門別類管理，車輛管理系統由出入讀卡器、自動開門機，探測器、控制器等設備組成。
4.10增值服務系統
小區增值服務系統是利用小區網絡通訊系統實現的各種服務，具體內容有：視頻點播業務；Internet訪問服務以及相應計費服務;通用電子郵件服務;個人主頁服務;網絡域名服務;用戶求助、咨詢服務;網絡聊天服務;休閑討論組（論壇）服務;網絡電子公告牌（BBS）服務;公共信息服務;用戶調查服務;網上閱讀服務;網絡代購、代訂、征訂服務等。
主要參考文獻
1.1選題研究的背景、目的、方法。我國物業管理是一個新興開展的行業，其未來發展有著很大的遠景。近30年來，我國商品經濟快速發展，房地產行業欣欣向榮，物業管理行業也伴隨著房地產行業逐漸走向規模化、社會化。我國物業管理行業不再局限于一線城市的定位發展，而開始走向全國化，越來越多的縣級城鎮也開始引入物業管理。物業管理已經成為屋宇價值的20%~30%，屬于房屋價值的一部分。但是，隨著該行業的逐步擴大，越來越多的物業管理公司選擇與房地產企業進行合作，卻因為種種問題停滯不前，甚至導致虧損，加上其發展方向模糊，房地產企業對物業管理行業不夠重視，無法妥善處理與物業管理公司之間的關系等等一系列問題仍然是阻礙其發展的主要原因。所以本文通過重點研究房地產企業與物業管理的關系，詣在使房地產工作者認識到物業管理的重要性，必須認真徹底貫實物業工作在房地產開發的全過程，使我國物業管理行業的未來發展得以進入一個全新階段。本文研究方法有：（1）實證分析。通過以深圳市國匯通投資有限公司和其旗下物業管理公司為例，與目前的房地產行業和物業管理企業做出比較，同時對比該公司發展物業前后的基本狀況，得出物業管理有利于房地產企業發展的結論。（2）數據分析。本文通過分析深圳市國匯通投資有限公司及其旗下物業管理公司2014~2016年的經營數據，得到每年的年利潤率數額，再將兩方數據作為對比，得出相對應結論。使本文擁有可靠的數據支撐，更具真實性。1.2理論綜述。在我國的《物業管理條例》中，關于物業管理的定義是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動①。學者原春梅在“淺議物業管理對房地產價格的影響”中對于物業管理與房地產企業之間的關聯做出了三個總結。一是物業管理的質量和服務效果對房產價格有一定影響。二是物業管理對房地產銷售價格有一定影響。三是物業管理對于房地產的品牌效應也有一定影響②。國外學者AliceChristudason在“LegislatingforenvironmentpracticeswithinresidentialpropertymanagementinSingapore”提出物業管理是可以改善新加坡不可持續發展現狀的催化劑，并對英國和美國的綠色實踐進行了簡要對比。為推動綠色物業管理更好的發展，實現良好的經濟和社會效益做出了貢獻③。
2物業管理發展現狀
2.1國內外物業管理的發展現狀分析。根據社會調查，目前為止我國已超過6萬家物業管理公司，相關從事人員有600多萬人，住宅類物業管理面積達到120多億平方米。城鎮物業管理的覆蓋率已達到50%以上，其中北上廣深等一線城市更是遠遠超過50%。物業管理已走向規模化，跨及多個領域，成為推進著我國城市GDP比重的增長的新興行業④。至于國外物業發展水平，相對于中國屬于比較先進發達。例如美國的物業，就已經達到世界領先水準。尤其是在法律法規這一塊，擁有比較完善的物業法律作為保障。有一些發達國家的物業管理發展起步早，在管理智能化領域已有充足的經驗。例如新加坡、美國、歐洲等國家和地區。近年來，歐美國家的住宅小區的智能化基礎配置逐漸走向完善，物業開始趨向智能化管理。AbbasElmualim對計算機輔助物業管理的機會也進行了深度研究。與世界物業的信息化和智能化發展比起來，我國的物業管理仍然處于初級階段。2.2深圳市國匯通投資有限公司的物業管理發展現狀分析。深圳市國匯通投資有限公司是于2012年在深圳市寶安區成立的一家從事房地產運營的公司，經過5年的快速發展成為深圳市具有影響力的房地產企業，擁有良好的口碑和穩固的經濟基礎。該公司主要從事于地產投資開發以及房地產建筑項目投資，同時也從事物業管理，物業升級改造，其旗下同時擁有一家國匯通物業管理子公司。此外，該公司雖發展迅速，但仍處于前期階段。許多方面尚未成熟，存在不少問題。
3深圳市國匯通物業管理有限公司存在的問題
深圳市國匯通物業管理有限公司成立于2013年，隸屬于深圳市國匯通投資有限公司，具有獨立法人資格，是深圳市乙級物業管理單位。和大多數物業管理公司一樣出現了各種問題亟待解決。雖然與業主簽訂了合同，并且該公司也制定了一系列的服務規范尺度，例如微笑接待業主，耐心回答業主問題等等。但大多數都沒有真正落實，不僅缺乏服務意識，服務水平也無法達到業主要求，拖延維修時間造成額外損失，與業主產生矛盾，甚至口角沖突的事件屢屢頻發，有的甚至導致業主拒交、拖交管理費，這樣的情況直接影響了物業的形象建設。一般的物業管理公司工作人員通常是朝九晚六，即早上九點上班，晚上六點下班。業主離開小區去上班時，物業人員來到小區上班，而業主下班回到小區時，物業人員卻下班離開小區，到周末雙休時，物業人員也是休息日。如此一來當業主有需要的時候卻找不到工作人員，使得物業人員無法及時準確地了解業主需求，并服務于業主，由此導致業主對物業的滿意度降低。許多的物業公司都出現過類似問題，物業管理處未通過協商，徑自提高了收費標準，或者以其他理由擴大收費范圍，增加收費項目。該公司曾以小區停車位緊缺為由，將臨時停車費提升至10元/時，后來由于太多業主投訴反對，才降低了停車費費用。這樣不規范的收費引起業主不滿，使原本就難收的管理費難上加難，加之物業管理成本太高，收費太難，導致營運資金缺乏等問題。
4深圳市國匯通物業管理有限公司對存在問題解決對策
近幾年，經濟適用房和普通住宅小區的投資比重上升，相對的高檔小區、別墅公寓所占比重有所降低，國匯通應采取相對應的措施，例如添加一些較低價位的、小型的房屋供應數量，合理調整自身房屋供應的結構。與此同時，企業還應注重自己的品牌定位，打造富有個性化的口碑，例如“深圳市最具綠色生態健康小區”這樣的品牌定位去吸引消費者，運用品牌戰略來開拓市場。國匯通物業管理公司必須制訂一系列的專屬規章制度，加強對物業人員的管理。建立以人為本的服務準則，樹立員工正確的服務觀念。可以借鑒一些知名度比較高的物業公司，如長城物業，中海物業等，適當參考其管理制度，在服務質量上必須要有所完善，同時也要深入培養工作人員的服務意識，訓練出具有專業服務和技能的員工團隊。除此以外，要特別注意嚴格規定員工必須文明用語，維護公司自身的文明形象，切不能做有損壞公司形象的事⑤。在工作日，國匯通物業管理公司可以盡量分散人員工作時間，運用兩班倒或者三班倒的策略，將上班時間提前一個小時左右，下班時間推遲至晚上九點。提前上班的工作人員提前下班，推遲下班的人員也推后上班時間。周末可以采取周日單休、周六調休的策略，并且保證大多數時候管理處至少有一個工作人員在場。這樣一來，便可以及時為業主答疑解惑，確保業主對物業管理的滿意度不會有所下降。國匯通物業管理公司都存在著收費難的困境，這主要歸因于公司收費制度不夠規范，有的甚至出現多收費、亂收費的現象。為了避免這一現象的發生，其一，物業公司制定一系列的收費標準，并將其置于顯而易見的地方，使業主能夠一目了然。并且嚴格按照該標準規定收取管理費，不多收也不少收。其二，物業公司健全自身收費管理系統，改善以往傳統的財務收支統計方法，加強財務上的管理。還可以利用預付費管理系統，鼓勵業主提前按時繳清費用，而不必上門逐戶催收管理費。其三，要避免出現營運資金缺乏的問題，除了將收費透明化以外，還應該節約勞動力成本，開源節流，加強財務管理⑥。
5結語
