發(fā)布時(shí)間：2023-09-11 17:26:37
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
【關(guān)鍵詞】民營(yíng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理對(duì)策
20世紀(jì)90年代，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，住房的商業(yè)化，使得房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的同時(shí)催生了更多民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)性比較大，資金比較密集的行業(yè)，政策性的措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響非常明顯，所以在房地產(chǎn)行業(yè)處于盈利的樂(lè)觀時(shí)期的，要注意企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況的管理和控制，防止一旦國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控時(shí)導(dǎo)致的資金困難，企業(yè)無(wú)以為繼境況的產(chǎn)生，因此本文擬就房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題進(jìn)行思考并找到解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)存在問(wèn)題的對(duì)策。
一、民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意義
（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)合理利用資金
“有很多的房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司的核算體系互不相同，財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，財(cái)務(wù)報(bào)表不一致，這就難以向管理者提供統(tǒng)一”，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，可以使得企業(yè)的資金統(tǒng)籌安排，各個(gè)崗位各司其職，合理分配，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，不能讓資金由于管理不善出現(xiàn)損失，也只有合理利用資金才能夠制定更宏大的公司戰(zhàn)略規(guī)劃，企業(yè)最終獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。
（二）加強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)行為的規(guī)范性
加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，建立統(tǒng)一的財(cái)務(wù)制度，使得各個(gè)環(huán)節(jié)能夠公開(kāi)透明，使得企業(yè)財(cái)務(wù)各項(xiàng)工作照章辦事，依法行事，才能夠避免或者減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也只有這樣嚴(yán)格規(guī)范的財(cái)務(wù)管理才能夠在法制性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中經(jīng)過(guò)大浪淘沙的洗禮脫穎而出，提高企業(yè)在市場(chǎng)中的認(rèn)可度，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)員工素質(zhì)的提高。
加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，必然要求財(cái)務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)的提高，也只有財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的提高才能夠使得財(cái)務(wù)管理的科學(xué)化、正規(guī)化。因此，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理使得企業(yè)財(cái)務(wù)從業(yè)人員必須積極主動(dòng)提高專業(yè)知識(shí)水平，更應(yīng)該提升相應(yīng)思想道德水平，從業(yè)人員素質(zhì)的提升，促進(jìn)了財(cái)務(wù)管理水平的提升，進(jìn)而促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展。
二、民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題
（一）融資難的困境
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使得越來(lái)越多的中小企業(yè)活躍在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中扮演著重要的角色，民營(yíng)企業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、解決勞動(dòng)力就業(yè)和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定方面起著不可忽視的作用。然而，目前國(guó)家對(duì)于中小企特別是民營(yíng)企業(yè)的政策相比較于國(guó)有企業(yè)來(lái)說(shuō)明顯的扶持力度不夠，中小企業(yè)里面有很大一部分是民營(yíng)企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中經(jīng)常會(huì)遭遇到資金短缺的“瓶頸”，民營(yíng)企業(yè)里面的房地產(chǎn)業(yè)作為高風(fēng)險(xiǎn)性的資金密集型行業(yè)，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資金周轉(zhuǎn)周期又比較長(zhǎng)，所以對(duì)于資金的需求更是非常急迫，所以在遇到資金困難情況下，企業(yè)規(guī)模和行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性使得在銀行貸款的難度比較大，銀行對(duì)于民營(yíng)企業(yè)貸款的各項(xiàng)資質(zhì)要求比較高，而其他的募集資金的形式諸如股票的發(fā)行現(xiàn)階段對(duì)于規(guī)模比較小的企業(yè)是不可能，在目前形勢(shì)下也很難發(fā)行債券，只能采取非正規(guī)渠道的融資，必然加大財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)
我國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的快速增長(zhǎng)本身就是利用了國(guó)家住房商品化大好形勢(shì)的推動(dòng)，大好的形勢(shì)催生了很多曾經(jīng)的建筑隊(duì)的包工頭通過(guò)自籌資金和以往的人脈成立房地產(chǎn)公司，公司成立后更多的注重房地產(chǎn)的施工和銷售方面的管理，從事財(cái)務(wù)方面的人員更多是自己家族的至親，公司上下各個(gè)部門工作統(tǒng)一都由企業(yè)主自己來(lái)決定，而企業(yè)主以及至親的的學(xué)歷水平、素質(zhì)水平、家族的復(fù)雜關(guān)系網(wǎng)使得民營(yíng)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理缺乏明確分工，缺乏專業(yè)性。財(cái)務(wù)從業(yè)人員對(duì)財(cái)務(wù)制度不熟悉，業(yè)務(wù)不精，對(duì)工作積極性不強(qiáng)，另外一些財(cái)務(wù)人員見(jiàn)到領(lǐng)導(dǎo)來(lái)了，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)怎么說(shuō)就怎么做，如果再缺乏健全的財(cái)務(wù)管理制度，的腐敗行為時(shí)有發(fā)生。
（三）缺乏靈活高效的財(cái)務(wù)管理制度
健全企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度是做好企業(yè)內(nèi)部管理的中心環(huán)節(jié)，只有建立靈活高效的財(cái)務(wù)管理制度，才能夠規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理，只有規(guī)范化、制度化的財(cái)務(wù)管理才能提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。而目前我國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)除了財(cái)務(wù)管理意識(shí)不強(qiáng)之外，財(cái)務(wù)管理模式比較單一，對(duì)于項(xiàng)目成本控制和流出資金控制比較嚴(yán)格，而對(duì)預(yù)算管理、資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)分析等方面重視程度明顯不夠，缺乏有效的內(nèi)部監(jiān)督體制，一些民營(yíng)企業(yè)在內(nèi)部越權(quán)行事、人情行事的情況時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理混亂。
三、如何提升民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平
（一）增強(qiáng)企業(yè)信用，增加融資渠道
企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中難免回出現(xiàn)資金困難的情況，特別對(duì)于房地產(chǎn)公司周轉(zhuǎn)周期比較長(zhǎng)，遇到資金鏈斷的情況時(shí)有發(fā)生，這個(gè)時(shí)候向銀行貸款是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)性比較小的融資方式，但是目前的銀行貸款對(duì)于貸款的企業(yè)資質(zhì)有嚴(yán)格的要求，具有良好信用的企業(yè)才能夠在市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中獲得更多可利用的資源，民營(yíng)企業(yè)在日常工作交往中堅(jiān)持誠(chéng)信交往，提升自己在行業(yè)內(nèi)的信用水平，也只有信用水平的提升，才能夠增加自己在融資方面的信譽(yù)度，獲得更多的可供支配的資金。諸如在2011年11月國(guó)家已經(jīng)明確民間融資作為一種合法的融資渠道的情況下，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該積極探索有效的民間融資方式。此外還可以尋找擔(dān)保機(jī)構(gòu)，進(jìn)行信用擔(dān)保獲得銀行貸款的支持，或者與有實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通過(guò)與此合作獲得資金的支持和帶動(dòng)企業(yè)管理水平的提高，這些融資方式都要依靠企業(yè)自身信用水平的提高。
（二）增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識(shí)，提升從業(yè)人員素質(zhì)
良好的財(cái)務(wù)管理需要高素質(zhì)的財(cái)務(wù)從業(yè)人員的工作配合，所以民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識(shí)，把加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理作為整個(gè)房地產(chǎn)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的不可或缺的重要組成部分，管理者應(yīng)當(dāng)首先從自身，從高層抓起，增強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)務(wù)管理觀念，遵守財(cái)務(wù)制度和財(cái)務(wù)紀(jì)律。同時(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)，強(qiáng)化專業(yè)水平測(cè)試，提升實(shí)踐運(yùn)作能力，“使財(cái)務(wù)人員的責(zé)任不能簡(jiǎn)單地局限在記賬上．要把重點(diǎn)放在財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、成本控制等方面”，同時(shí)也要加強(qiáng)財(cái)務(wù)從業(yè)人員思想道德素質(zhì)的提升，不做假賬、照章辦事，不徇私枉法，不，采取理論學(xué)習(xí)和公司的業(yè)務(wù)實(shí)際相結(jié)合的原則，提高會(huì)計(jì)人員的理論水平和實(shí)際操作能力。
（三）建立健全靈活高效的財(cái)務(wù)管理制度
首先要加強(qiáng)企業(yè)管理層和財(cái)務(wù)人員對(duì)于建立財(cái)務(wù)管理制度重要性的認(rèn)識(shí)，健全的財(cái)務(wù)管理制度對(duì)于企業(yè)所有員工都是一個(gè)比較好的制度保障。財(cái)務(wù)管理制度的制定應(yīng)當(dāng)從民營(yíng)企業(yè)自身實(shí)際狀況出發(fā)一方面要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，不斷提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平和道德覺(jué)悟。另一方面健全的財(cái)務(wù)制度的制定應(yīng)當(dāng)包括預(yù)算管理、成本管理、資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)分析等各個(gè)方面。統(tǒng)一強(qiáng)調(diào)指出財(cái)務(wù)報(bào)表，以保持財(cái)務(wù)報(bào)表的統(tǒng)一性和報(bào)表數(shù)據(jù)的可比性。在獲得通過(guò)后，以公司文件形式下發(fā)給各個(gè)部門以增強(qiáng)制度的合法地位，并且在日常生活中嚴(yán)格落實(shí)。財(cái)務(wù)管理制度必須明確崗位職責(zé)分工，并確定崗位責(zé)任問(wèn)責(zé)制，一旦出了問(wèn)題，責(zé)任到人。
（四）財(cái)務(wù)管理制度中還應(yīng)該建立相應(yīng)的監(jiān)督體制，確立內(nèi)部獨(dú)立審計(jì)，提高財(cái)務(wù)管理的效率
首先要樹(shù)立內(nèi)部審計(jì)為公司業(yè)務(wù)發(fā)展服務(wù)的觀念，提高企業(yè)管理層在觀念上對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作的重要性認(rèn)識(shí)，特別是對(duì)審計(jì)崗位的員工在企業(yè)地位的認(rèn)可，選拔具有專業(yè)知識(shí)的內(nèi)部審計(jì)人員。其次，要保持企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性，并且內(nèi)部審計(jì)部門由企業(yè)主要負(fù)責(zé)人來(lái)負(fù)責(zé)管理，以便提升其權(quán)威性和操作獨(dú)立性。再次，對(duì)內(nèi)部審計(jì)職能的擴(kuò)大化理解。內(nèi)部審計(jì)不僅僅是單向的對(duì)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督的部門，而且還應(yīng)該擴(kuò)大審計(jì)的業(yè)務(wù)范圍，讓內(nèi)部審計(jì)也可以對(duì)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制審計(jì)，績(jī)效管理審計(jì)、經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)等一系列的內(nèi)控建設(shè)，發(fā)揮審計(jì)在公司自我約束機(jī)制中的作用，督促和幫助公司建立和健全內(nèi)部管理和監(jiān)督制度，定期對(duì)內(nèi)控制度執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)、監(jiān)督，利用內(nèi)審熟悉情況的特點(diǎn)，針對(duì)審計(jì)當(dāng)中發(fā)現(xiàn)帶有普遍性、傾向性的問(wèn)題，提出建設(shè)性意見(jiàn)，給企業(yè)主當(dāng)好參謀和助手，在強(qiáng)化審計(jì)監(jiān)督職能基礎(chǔ)上逐步形成規(guī)范的內(nèi)部審計(jì)體制。最后，要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍建設(shè)，完整的審計(jì)工作不僅要有完善的審計(jì)操作標(biāo)準(zhǔn)來(lái)規(guī)范審計(jì)人員的各項(xiàng)行為，也應(yīng)有一批專業(yè)素質(zhì)較強(qiáng)的審計(jì)人員隊(duì)伍，因此對(duì)于進(jìn)入審計(jì)隊(duì)伍的人員應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格考核，特別注重內(nèi)部審計(jì)人員的職業(yè)道德，注重審計(jì)人員的管理。
參考文獻(xiàn)
[1]陳春景.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].中國(guó)科技財(cái)富,2010(22).
為加強(qiáng)和規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)行為防范能力，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)公眾利益，財(cái)政部會(huì)同證監(jiān)會(huì)、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)制定并分別于2008年和2010年頒布了《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《企業(yè)內(nèi)部控制配套指引》，標(biāo)志著我國(guó)企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系初步建成。從2011年起，越來(lái)越多境內(nèi)外上市公司與內(nèi)部控制規(guī)范試點(diǎn)公司開(kāi)始實(shí)施企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系，構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部控制制度；2012年，證監(jiān)會(huì)與財(cái)政部也聯(lián)合公告，將內(nèi)部控制規(guī)范體系的強(qiáng)制實(shí)施范圍進(jìn)一步擴(kuò)大到主板國(guó)有控股上市公司，標(biāo)志著我國(guó)上市公司的內(nèi)部控制規(guī)范體系進(jìn)入了分類分批實(shí)施階段。這些規(guī)章制度的，使得我國(guó)上市公司建立健全完善的內(nèi)部控制制度有了一定的依據(jù)和規(guī)范。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不但資金投入大，而且建設(shè)周期長(zhǎng)，極易受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)與政策的影響；從2013年起，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，調(diào)控力度不斷加深，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度持續(xù)放緩，商品房銷售面積和銷售額同比大幅下滑，商品房庫(kù)存壓力繼續(xù)加大，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)在2月了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)提示函，要求會(huì)計(jì)師事務(wù)所充分考慮房地產(chǎn)類上市公司所處行業(yè)狀況及特點(diǎn)，重點(diǎn)注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制體系與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。例如，收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、成本費(fèi)用是否真實(shí)、房地產(chǎn)項(xiàng)目是否存在減值跡象、內(nèi)部崗位設(shè)置與會(huì)計(jì)估計(jì)的合理性以及相關(guān)事項(xiàng)的披露等。由此可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較高的重要原因源于起步較晚，內(nèi)部控制制度薄弱，未能形成規(guī)范的內(nèi)部控制體系；企業(yè)內(nèi)部存在諸多控制上的缺陷，未能在內(nèi)部規(guī)范部門之間、上下級(jí)之間以及崗位之間的制約。
同時(shí)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度不斷加劇，加上國(guó)家宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為解決當(dāng)前困難，應(yīng)該把工作重心從對(duì)外發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)內(nèi)加強(qiáng)管理。因此，為形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系，需要深入研究當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所存在的內(nèi)部控制問(wèn)題，從而提供有針對(duì)性的解決對(duì)策。
本文對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)分析，就存在的問(wèn)題提出解決對(duì)策，為我國(guó)內(nèi)部控制規(guī)范政策和監(jiān)管改進(jìn)提供借鑒。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題
（一）缺乏健全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系
當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，但大部分企業(yè)內(nèi)部控制制度不全面，在內(nèi)部控制環(huán)境、控制程序、會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)等方面尚未完善，未能形成健全的、適合企業(yè)管理的、有針對(duì)性的完整內(nèi)部控制體系。完善的內(nèi)部控制體系能讓企業(yè)快速健康發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系存在的缺陷不利于讓公眾確信企業(yè)信息的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)與內(nèi)控意識(shí)薄弱
隨著我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部存在的問(wèn)題也逐漸暴露，尤其是企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題：一是完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系尚未制定，企業(yè)無(wú)法有效地采取對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，使得企業(yè)容易遭受到外界環(huán)境的影響，可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)等情況出現(xiàn)。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理層對(duì)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)較為片面，認(rèn)為制定內(nèi)部控制制度就是建立企業(yè)內(nèi)部管理制度，只要執(zhí)行好現(xiàn)有工作制度，就是較好地實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部控制，從而導(dǎo)致了企業(yè)內(nèi)部控制意識(shí)薄弱，執(zhí)行力度不足。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理不到位
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部的自我監(jiān)督管理一直被認(rèn)為是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的保障基礎(chǔ)。但目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺少健全的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門缺乏應(yīng)該擁有的獨(dú)立性，不能充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)所應(yīng)有的功能，對(duì)內(nèi)部控制制度執(zhí)行效果、執(zhí)行力度、修訂等缺乏客觀獨(dú)立的監(jiān)督，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)行的監(jiān)督管理不到位，執(zhí)行力度不足。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員綜合素質(zhì)參差不齊
現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部員工素質(zhì)參差不齊，員工對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度的理解能力與執(zhí)行能力差異較大，不能完全滿足企業(yè)內(nèi)部控制制度執(zhí)行要求，從而影響企業(yè)的發(fā)展與內(nèi)部管理水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行需要全體員工的配合，若員工不能充分認(rèn)識(shí)到企業(yè)內(nèi)部控制的重要性與必要性，企業(yè)快速健康發(fā)展就會(huì)受到限制性約束。
（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作流程缺乏控制
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作流程較為復(fù)雜，項(xiàng)目可行性分析、拿地、規(guī)劃、市場(chǎng)推廣、成本控制等工作進(jìn)度緩慢，需要長(zhǎng)期進(jìn)行關(guān)注，同時(shí)工作流程所蘊(yùn)含的內(nèi)部控制是管理層建立健全內(nèi)部控制制度的關(guān)鍵。但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)擁有巨大的利潤(rùn)空間和市場(chǎng)需求，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只注重結(jié)果，降低了對(duì)分散的工作流程的關(guān)注度，缺乏工作流程內(nèi)部控制，甚至忽略了對(duì)工作流程的不斷優(yōu)化與完善。
（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制信息溝通不暢
內(nèi)部控制理論中提出了內(nèi)部控制信息共享有利于企業(yè)員工之間的溝通，也有利于加強(qiáng)各部門之間、工作流程之間相互牽制與聯(lián)系。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，管理層次較多，容易出現(xiàn)權(quán)責(zé)分工不明、工作效率低、內(nèi)部控制溝通不暢等問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然大部分建立了內(nèi)部信息溝通渠道，但是在實(shí)際中應(yīng)用效果不佳，一方面缺乏上下級(jí)的有效溝通，只是簡(jiǎn)單的從上到下傳達(dá)工作，缺少及時(shí)反饋；另一方面內(nèi)部職能部門之間協(xié)調(diào)性較差，不能有效快速傳達(dá)內(nèi)部控制信息，影響企業(yè)內(nèi)部控制的有效運(yùn)行。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題解決對(duì)策
（一）建立健全完善內(nèi)部控制制度
建立完善的內(nèi)部控制體系以及健全的內(nèi)部控制制度是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)前解決內(nèi)部控制問(wèn)題的首要任務(wù)，主要包括建立針對(duì)企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度與完善內(nèi)部控制的自我評(píng)估制度。
（1）建立針對(duì)企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度的出發(fā)點(diǎn)是如何控制企業(yè)內(nèi)部的工作流程，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度要根據(jù)企業(yè)的工作流程，將各項(xiàng)主要工作和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入內(nèi)部控制制度管理的范圍內(nèi)，具體的來(lái)說(shuō)是要制定企業(yè)內(nèi)部工作制度體系。例如，建立不相容崗位相分離的授權(quán)審批控制制度，保證崗位上的相互制約；建立預(yù)算資金管理內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化預(yù)算資金的監(jiān)管，防范舞弊現(xiàn)象的發(fā)生；建立會(huì)計(jì)獨(dú)立核算內(nèi)部控制制度，保證會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性與及時(shí)性，等等。
（2）完善內(nèi)部控制的自我評(píng)估制度。除了建立針對(duì)企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還需重視內(nèi)部控制的自我評(píng)估制度的建立，開(kāi)展定期或不定期的內(nèi)部控制制度評(píng)估，對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行評(píng)價(jià)考察，分析其現(xiàn)階段存在的問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題，如何修正與完善，從而使得內(nèi)部控制制度越來(lái)越健全。通過(guò)實(shí)施內(nèi)部控制的自我評(píng)估制度，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有內(nèi)部控制制度存在的問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題進(jìn)一步實(shí)施準(zhǔn)確且有針對(duì)性的措施，改進(jìn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，更好地完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，促進(jìn)企業(yè)健康快速發(fā)展。
（二）加強(qiáng)內(nèi)部控制法制建設(shè)
許多國(guó)家都已經(jīng)頒布相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制的建設(shè)，如美國(guó)、日本、韓國(guó)等，而當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制法制建設(shè)依舊處于部門規(guī)章層面，并未上升至國(guó)家法律層面，沒(méi)有強(qiáng)制的法律約束力。內(nèi)部控制要得到有效執(zhí)行，內(nèi)部控制信息能及時(shí)準(zhǔn)確披露，投資者與企業(yè)信息不對(duì)稱問(wèn)題得以緩解，國(guó)家立法機(jī)構(gòu)需要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制的法制建設(shè)，使得企業(yè)能夠有法可依，違法必究，加大對(duì)隱瞞內(nèi)部控制缺陷、虛假披露內(nèi)部控制有效性的直接人員的處罰力度。
（三）強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)
內(nèi)、外部審計(jì)人員對(duì)內(nèi)部控制制度的監(jiān)督與評(píng)估是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)保障內(nèi)部控制制度有效性與開(kāi)展內(nèi)部控制工作的重要組成部分。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所暴露出來(lái)的內(nèi)部控制問(wèn)題，實(shí)際上是內(nèi)部審計(jì)評(píng)價(jià)工作與外部審計(jì)監(jiān)督工作不嚴(yán)格密切相關(guān)。我國(guó)企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)踐普遍存在重建設(shè)、輕執(zhí)行與監(jiān)督的現(xiàn)象，內(nèi)部控制評(píng)價(jià)走過(guò)場(chǎng)及外部審計(jì)審核走形式。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部門對(duì)內(nèi)部控制的評(píng)價(jià)工作，強(qiáng)化外部審計(jì)對(duì)內(nèi)部控制的監(jiān)管責(zé)任，才能更好地建立企業(yè)完善的內(nèi)部控制工作。
同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要積極發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)對(duì)內(nèi)部控制的積極促進(jìn)作用，具體做法：一是要設(shè)立獨(dú)立性較高的內(nèi)部審計(jì)部門，是內(nèi)部審計(jì)工作能獨(dú)立有效地開(kāi)展。二是要明確內(nèi)部審計(jì)部門的具體職責(zé)，明確獲取的審計(jì)信息是真實(shí)可靠的，確保其監(jiān)督職能有效發(fā)揮。三是注重內(nèi)部審計(jì)工作人員的素質(zhì)，通過(guò)業(yè)務(wù)培訓(xùn)等方式提升工作能力。四是要改進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的運(yùn)行機(jī)制，規(guī)范內(nèi)部審計(jì)工作程序，明確參與各方的職責(zé)行文，確保內(nèi)部審計(jì)工作的準(zhǔn)確性。
（四）拓寬企業(yè)內(nèi)部控制體系
隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷擴(kuò)大發(fā)展，分、子公司的數(shù)量逐漸增多，企業(yè)不僅應(yīng)關(guān)注自身的內(nèi)部控制體系的建設(shè)，同時(shí)也要規(guī)范分、子公司的內(nèi)部控制制度，在充分考慮分、子公司的工作特點(diǎn)與業(yè)務(wù)范圍，協(xié)助建立健全完善的內(nèi)部控制制度，保證企業(yè)整體內(nèi)部控制制度的完整性與一致性。若分、子公司存在內(nèi)部控制缺陷，企業(yè)總部也有不可逃避的連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要拓寬企業(yè)內(nèi)部控制體系，保證整體內(nèi)部控制體系的健全與完整。
（五）提高內(nèi)部控制缺陷披露質(zhì)量
我國(guó)目前沒(méi)有明確指出內(nèi)部缺陷的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部控制缺陷沒(méi)有嚴(yán)格的等級(jí)劃分以及未披露內(nèi)部控制缺陷整改措施等等，政府相關(guān)部門需要針對(duì)內(nèi)部控制缺陷衡量、整改等進(jìn)一步完善，出臺(tái)相關(guān)政策，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)自身內(nèi)部控制存在的缺陷有所了解，如何準(zhǔn)確披露內(nèi)部控制缺陷、如何按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行整改等有據(jù)可循。因此，政府需要完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制缺陷披露機(jī)制，提高內(nèi)部控制缺陷披露質(zhì)量。
四、結(jié)論
由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境日益復(fù)雜、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，完善內(nèi)部控制、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理、提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力已是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要命題。內(nèi)部審計(jì)作為內(nèi)部控制的重要組成部分，對(duì)控制風(fēng)險(xiǎn)、提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益和管理水平，具有重要意義。論述了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的必要性，針對(duì)內(nèi)部審計(jì)存在的問(wèn)題，對(duì)如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)提出了思考和建議。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)；內(nèi)部審計(jì)；建議
一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的必要性
（一）有利于企業(yè)建立健全內(nèi)控制度，加強(qiáng)管理
一方面，通過(guò)內(nèi)部審計(jì)對(duì)企業(yè)內(nèi)控制度的健全性和有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)，可及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制方面存在的問(wèn)題，提出針對(duì)性、建設(shè)性的意見(jiàn)和建議，改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；另一方面，由于內(nèi)部審計(jì)人員熟悉企業(yè)各部門的內(nèi)控程序和業(yè)務(wù)流程，并具備法律、稅務(wù)、工程、財(cái)務(wù)、投資等方面的專業(yè)知識(shí)，內(nèi)審部門可向管理層提供企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的合法性、舞弊行為以及內(nèi)控制度是否有效的信息，并提出改進(jìn)建議，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供咨詢服務(wù)，成為領(lǐng)導(dǎo)的參謀和助手。
（二）有利于管理和評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣、資金需求量大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金回收慢、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題。基于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的內(nèi)部審計(jì)，通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)，可及時(shí)發(fā)現(xiàn)其存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，采用系統(tǒng)化、規(guī)范化的方法，審查和評(píng)價(jià)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)過(guò)程的適當(dāng)性和有效性，提出改進(jìn)建議，從而實(shí)現(xiàn)改善企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。
（三）有利于加強(qiáng)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制和資金管理
內(nèi)部審計(jì)人員在參與施工成本控制過(guò)程管理中，通過(guò)對(duì)各種開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、過(guò)程控制、統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)糾正項(xiàng)目成本管理過(guò)程中的各項(xiàng)偏差，把各項(xiàng)費(fèi)用盡量控制在預(yù)算范圍內(nèi)；通過(guò)開(kāi)展資金內(nèi)部審計(jì)，一方面可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金收支中存在的問(wèn)題，督促有關(guān)部門采取措施及時(shí)進(jìn)行制止和糾正；另一方面可以通過(guò)審核資金使用合理性，有效控制資金額度的使用，從而實(shí)現(xiàn)資金的合理利用。
（四）有利于實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任評(píng)價(jià)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)主要是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、總投資估算、開(kāi)發(fā)周期安排、銷售收入和稅金估算、投資計(jì)劃與資金籌措、財(cái)務(wù)收益指標(biāo)等；經(jīng)濟(jì)責(zé)任的評(píng)價(jià)是內(nèi)部審計(jì)部門從定性與定量?jī)蓚€(gè)方面評(píng)價(jià)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)鍵崗位人員任職期間所在部門、單位的資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益和損益的真實(shí)性、合法性和效益性，以及有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)負(fù)有的責(zé)任進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，為內(nèi)部考核和考評(píng)干部提供依據(jù)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的主要問(wèn)題
（一）對(duì)內(nèi)部審計(jì)認(rèn)識(shí)不足，無(wú)法有效發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的權(quán)威性和獨(dú)立性
內(nèi)部審計(jì)工作的成功與否很大程度上取決于內(nèi)審部門的獨(dú)立性與權(quán)威性。大多公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)內(nèi)部審計(jì)的職能和作用認(rèn)識(shí)不足，內(nèi)部審計(jì)部門在企業(yè)層次較低，甚至隸屬于財(cái)務(wù)部門，缺乏獨(dú)立性；其次對(duì)內(nèi)部審計(jì)支持力度不夠，影響了其對(duì)內(nèi)部審計(jì)資源的投入，包括人力、物力、財(cái)力、技術(shù)支持，資源限制在一定程度上影響了績(jī)效審計(jì)的開(kāi)展，影響了內(nèi)部審計(jì)效能的發(fā)揮。
（二）審計(jì)方式和技術(shù)手段落后，無(wú)法滿足現(xiàn)代企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理要求
審計(jì)實(shí)施上，大多停留在以財(cái)務(wù)審計(jì)為主的審計(jì)模式，審計(jì)工作未擴(kuò)展到成本管理、內(nèi)部控制、決策咨詢、風(fēng)險(xiǎn)管理等各方面；審計(jì)目標(biāo)上，主要是查錯(cuò)防弊，維護(hù)企業(yè)資產(chǎn)的安全，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與完整性的審核，審計(jì)目標(biāo)未考慮通過(guò)加強(qiáng)管理以增加企業(yè)價(jià)值；審計(jì)方法上，局限于對(duì)報(bào)表、賬簿及憑證等財(cái)務(wù)資料的核查，分析各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是否正常，對(duì)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)等方面，對(duì)內(nèi)部控制、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、管理效率的審計(jì)涉入不深；審計(jì)技術(shù)上，對(duì)于計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等信息技術(shù)的運(yùn)用目前也僅限于文檔處理、電子表格的運(yùn)用方面，沒(méi)有很好地運(yùn)用計(jì)算機(jī)輔助進(jìn)行管理審計(jì)，影響了審計(jì)工作效率的提高。
（三）審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置不健全，內(nèi)部審計(jì)人員專業(yè)勝任能力不足
首先，由于內(nèi)審機(jī)構(gòu)不健全，設(shè)置不合理，無(wú)法有效發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)效能；其次，內(nèi)審人員綜合素質(zhì)較低，人才結(jié)構(gòu)不合理，主要是：人員選聘上，內(nèi)部審計(jì)人員較多是從財(cái)務(wù)人員中選擇，知識(shí)結(jié)構(gòu)單一，缺乏工程預(yù)結(jié)算、工程管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、信息技術(shù)等知識(shí)儲(chǔ)備，專業(yè)勝任能力不強(qiáng)，無(wú)法應(yīng)用現(xiàn)代審計(jì)理念開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向型審計(jì)。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)的思考和建議
（一）健全內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，保持內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)獨(dú)立性和權(quán)威性
內(nèi)審部門的獨(dú)立性在很大程度上受到內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)層級(jí)的影響。一般來(lái)說(shuō)，層級(jí)越高，內(nèi)審部門的獨(dú)立性越強(qiáng)，內(nèi)審部門應(yīng)當(dāng)隸屬于企業(yè)的最高管理層，接受其領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，以確保內(nèi)部審計(jì)工作的獨(dú)立性，如在董事會(huì)下設(shè)審計(jì)委員會(huì)是比較理想的模式。企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在政策上、資金上支持內(nèi)審工作的開(kāi)展，具體是：內(nèi)審負(fù)責(zé)人的任免企業(yè)最高管理層任免；賦予內(nèi)部審計(jì)負(fù)責(zé)人參加有關(guān)經(jīng)營(yíng)決策、投融資、內(nèi)控制度、財(cái)務(wù)管理等方面的會(huì)議；對(duì)于審計(jì)報(bào)告反映的問(wèn)題建立審計(jì)問(wèn)題跟蹤臺(tái)賬，及時(shí)督促整改、落實(shí)；堅(jiān)決打擊對(duì)內(nèi)部審計(jì)人員的報(bào)復(fù)行為，各部門應(yīng)有效配合內(nèi)部審計(jì)工作，創(chuàng)造良好的內(nèi)部審計(jì)環(huán)境；內(nèi)審部門在工作中遇到的困難與干擾應(yīng)協(xié)調(diào)解決等。
（二）拓展審計(jì)思路和模式，提高內(nèi)審服務(wù)質(zhì)量
一方面，可將部分審計(jì)業(yè)務(wù)外包，充分利用社會(huì)審計(jì)資源，提高審計(jì)服務(wù)企業(yè)能力，內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)做好管理和監(jiān)督服務(wù)，例如工程審計(jì)中對(duì)工程造價(jià)和招投標(biāo)環(huán)節(jié)的審計(jì)可委托造價(jià)事務(wù)所進(jìn)行，對(duì)建設(shè)程序、施工質(zhì)量、施工進(jìn)度的審計(jì)可委托監(jiān)理單位進(jìn)行，對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的審計(jì)可委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行；另一方面，建立信息共享機(jī)制，由于紀(jì)檢監(jiān)察部門收到群眾舉報(bào)線索較多，具有豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)財(cái)經(jīng)法規(guī)、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況比較熟悉，對(duì)于一些舞弊和個(gè)人經(jīng)濟(jì)案件，可以聯(lián)合作戰(zhàn)，發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢(shì)。
（三）實(shí)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程審計(jì)，明確階段審計(jì)重點(diǎn)
工程項(xiàng)目全過(guò)程審計(jì)是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計(jì)的重點(diǎn)，包括工程造價(jià)審計(jì)、竣工決算審計(jì)和工程管理審計(jì)，它是財(cái)務(wù)管理與工程管理審計(jì)的有機(jī)結(jié)合，將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、內(nèi)部控制、效益跟蹤、監(jiān)督檢查貫穿于建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程管理中，在促進(jìn)相關(guān)管理單位提高投資效益方面發(fā)揮重要作用。審計(jì)部門可以介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的招投標(biāo)、結(jié)算、工程管理、合同簽訂、銷售管理、財(cái)務(wù)決算等環(huán)節(jié)。
在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，要重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)控制度的建立和執(zhí)行，財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作、招投標(biāo)管理、項(xiàng)目前期成本、管理費(fèi)用上；在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中期，要特別關(guān)注合同管理、采購(gòu)與驗(yàn)收、內(nèi)控制度的完善和工作流程的細(xì)化、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用上；在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期，要重點(diǎn)關(guān)注房屋銷售款、工程結(jié)算辦理和成本及稅金核算上，加強(qiáng)項(xiàng)目盈虧的審核。
（四）強(qiáng)化績(jī)效審計(jì)，提升審計(jì)質(zhì)量
地產(chǎn)企業(yè)在建立一套可行的績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)評(píng)價(jià)體系的基礎(chǔ)上，可以實(shí)施將經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性相結(jié)合的全面績(jī)效審計(jì)。一方面，可以對(duì)重大資金、重大項(xiàng)目和高風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)，比如對(duì)資金分配使用的合理性和項(xiàng)目的效益性進(jìn)行審計(jì)，審查項(xiàng)目的投資價(jià)值、技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)效益，審查工程質(zhì)量情況，審查物資采購(gòu)和招投標(biāo)程序的合法、合規(guī)性，審查合同簽訂情況，審查項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃與執(zhí)行情況，審查項(xiàng)目投入后的運(yùn)行效率和效果等。另一方面，建立審計(jì)案例備查制度和審計(jì)事項(xiàng)備忘制度，將好的審計(jì)案例可以作為業(yè)務(wù)指南以后備查，同時(shí)對(duì)審計(jì)發(fā)現(xiàn)的有價(jià)值的審計(jì)線索可以備忘錄的形式記錄下來(lái)，為今后更好開(kāi)展該項(xiàng)目的追蹤審計(jì)工作提供借鑒。
（五）開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向型內(nèi)部審計(jì)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)為企業(yè)增加價(jià)值功能
房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有位置分散、一次性、獨(dú)立性、高投入、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。地理位置分散、一次性及獨(dú)立性使每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各具特點(diǎn)，管理復(fù)雜多變，增加了舞弊行為的可能性。內(nèi)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的日益復(fù)雜使“風(fēng)險(xiǎn)”成為企業(yè)管理的一大核心概念，風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)是實(shí)現(xiàn)內(nèi)審職能的重要途徑，在對(duì)企業(yè)所處社會(huì)和行業(yè)的宏觀環(huán)境、戰(zhàn)略目標(biāo)和關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)分析的基礎(chǔ)上，在審計(jì)過(guò)程中以企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估為導(dǎo)向，根據(jù)量化的風(fēng)險(xiǎn)分析水平排定審計(jì)項(xiàng)目?jī)?yōu)先次序、審計(jì)范圍與重點(diǎn)，對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理、內(nèi)部控制和治理程序進(jìn)行評(píng)價(jià)，進(jìn)而提出建設(shè)性意見(jiàn)和建議，實(shí)現(xiàn)為企業(yè)增加價(jià)值的功能。風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)將審計(jì)戰(zhàn)略提高到企業(yè)目標(biāo)層次，審計(jì)計(jì)劃建立在科學(xué)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上，審計(jì)資源的分配更為合理，提高了審計(jì)的效率和效果。
（六）充實(shí)審計(jì)隊(duì)伍，提高內(nèi)審人員素質(zhì)和知識(shí)水平
首先，在內(nèi)審人員選聘上，充分考慮團(tuán)隊(duì)知識(shí)結(jié)構(gòu)的完整性，不僅配備精通財(cái)務(wù)、審計(jì)的審計(jì)師，還可配備造價(jià)工程師、監(jiān)理工程師以及懂法律、懂設(shè)計(jì)、懂合同、懂管理的人員，有利于實(shí)施房地產(chǎn)全過(guò)程開(kāi)發(fā)審計(jì)；其次，全面了解房地產(chǎn)各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，掌握項(xiàng)目從立項(xiàng)、建設(shè)、驗(yàn)收每個(gè)環(huán)節(jié)涉及的內(nèi)容及重點(diǎn)，全面學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)和企業(yè)內(nèi)控制度，熟悉整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程，確保做到公正、客觀、守信，嚴(yán)格按審計(jì)準(zhǔn)則和職業(yè)道德規(guī)范工作，確保審計(jì)工作在透明、受監(jiān)督的環(huán)境下進(jìn)行；再次，不斷加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部審計(jì)人員培訓(xùn)力度，定期進(jìn)行系統(tǒng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是績(jī)效審計(jì)技術(shù)和技能的培訓(xùn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]羅瑜.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的完善.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2014（17）
[2]馬洪亮.房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)案例分析.中國(guó)內(nèi)部審計(jì)，2012（10）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 存在問(wèn)題 對(duì)策
一、前言
內(nèi)部控制是單位為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，保護(hù)資產(chǎn)安全、完整，確保會(huì)計(jì)信息可靠，在合理分工的前提下，在單位內(nèi)部采取自我調(diào)整、自我約束、評(píng)價(jià)和控制的一系列方法和程序。近些年來(lái)雖然房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，但是其投資數(shù)額大，周期長(zhǎng)的特點(diǎn)也給企業(yè)內(nèi)部控制帶來(lái)了一定的困難。內(nèi)部控制是企業(yè)加強(qiáng)管理，提高競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段，良好的內(nèi)部控制制度能為企業(yè)營(yíng)造良好的環(huán)境，如果不重視內(nèi)部控制，必然會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制有非常重大的意義。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)不足，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄
目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏對(duì)內(nèi)部控制的正確認(rèn)識(shí)，理解片面。內(nèi)部控制作為一種制度不能直接為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，它是通過(guò)對(duì)各部門經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的調(diào)控，在實(shí)施過(guò)程中逐漸體現(xiàn)出來(lái)的。有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為內(nèi)部控制制度可有可無(wú)，只把精力放在崗位、分工的設(shè)置上，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光；有些房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)雖然設(shè)置了內(nèi)部控制制度，但是執(zhí)行力度不夠，在實(shí)際工作中通常都是敷衍了事，態(tài)度散漫。此外，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日漸成熟，各種未知的、已知的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸涌現(xiàn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)往往對(duì)競(jìng)爭(zhēng)引起的外部風(fēng)險(xiǎn)比較敏感，卻很少意識(shí)到企業(yè)由于內(nèi)部控制不當(dāng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。比如，房地產(chǎn)企業(yè)投資新項(xiàng)目時(shí)，不進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就草草了事，導(dǎo)致中途出現(xiàn)諸多問(wèn)題。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系不健全
當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不夠全面，在控制環(huán)境、會(huì)計(jì)核算和資金管理方面都存在問(wèn)題，導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)工作混亂、信息失真現(xiàn)象嚴(yán)重，極大的破壞了房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量投入資金，一般采用預(yù)售的方式銷售房屋，在較短時(shí)間內(nèi)付款的情況很少，這樣導(dǎo)致在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，有些細(xì)節(jié)就難以顧及，也加重了收入確認(rèn)方面的難度。另外在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，缺乏對(duì)資金的有效管理，沒(méi)有對(duì)資金使用的方向、用途編制預(yù)算方案，或者是不按照實(shí)際情況編制預(yù)算方案，使資金的使用方向偏離整體軌跡，導(dǎo)致企業(yè)資金緊張，造成巨大損失。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督不到位
當(dāng)前，雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在單位里建立起內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，但是該機(jī)構(gòu)和人員并沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，缺乏獨(dú)立性，職能有相當(dāng)大的一部分與財(cái)務(wù)部門的工作重疊，甚至在有些中小型房地產(chǎn)企業(yè)里由財(cái)務(wù)人員兼任審計(jì)人員，顯然無(wú)法起到監(jiān)督、約束的作用。在外部監(jiān)督方面，我國(guó)目前已經(jīng)形成了包括政府監(jiān)督、審計(jì)監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督的一套監(jiān)督體系，但是各部門監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)不一致，功能交叉重復(fù)，缺乏有效的溝通，管理比較混亂，也沒(méi)有真正發(fā)揮作用。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策
（一）提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)內(nèi)部控制的重視，引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制
內(nèi)部控制是一個(gè)過(guò)程，它不是僅針對(duì)某個(gè)環(huán)節(jié)、某個(gè)部門的控制，需要企業(yè)全員的參與才能發(fā)揮效力。其中單位領(lǐng)導(dǎo)發(fā)揮的作用是不容忽視的，沒(méi)有領(lǐng)導(dǎo)的支持，內(nèi)部控制只能流于形式。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)要不斷的更新思想，充分認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)內(nèi)部控制的重要性，根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)情況制定內(nèi)部控制制定。另外，企業(yè)要及時(shí)把握內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，防范風(fēng)險(xiǎn)，適時(shí)引入風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。比如利用SWOT分析法來(lái)評(píng)估企業(yè)內(nèi)控系統(tǒng)，分析各因素變化給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。
（二）建立有效內(nèi)部控制方法
首先，要加強(qiáng)業(yè)務(wù)控制。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部崗位設(shè)置要遵循不相容職務(wù)相分離的原則，權(quán)責(zé)明晰，這樣可以有效遏制串通舞弊現(xiàn)象，當(dāng)出現(xiàn)錯(cuò)誤和問(wèn)題時(shí)，能細(xì)化到個(gè)人。其次，嚴(yán)格執(zhí)行授權(quán)批準(zhǔn)控制，房地產(chǎn)企業(yè)在處理各項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，要經(jīng)過(guò)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批示，重大事項(xiàng)需要經(jīng)過(guò)集體討論決定。最后，要完善財(cái)務(wù)控制。主要包括會(huì)計(jì)系統(tǒng)的控制、預(yù)算控制和財(cái)產(chǎn)保全控制，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度建立適合企業(yè)發(fā)展的會(huì)計(jì)制度，財(cái)務(wù)部門實(shí)行崗位責(zé)任制，建立起高效的控制體系。企業(yè)要加強(qiáng)預(yù)算控制，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展情況編制預(yù)算方案，合理使用資金，節(jié)約資源，另外引進(jìn)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，為各級(jí)用戶設(shè)立權(quán)限，及時(shí)更新信息，確保資產(chǎn)的完整性和安全性。
（三）完善資金管理
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)投資金額大、風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)特點(diǎn)，必須完善資金管理，才能有效的提高資金的利用率，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。在管理資金的過(guò)程中，要重視對(duì)現(xiàn)金流的管理，觀察分析財(cái)務(wù)報(bào)告中現(xiàn)金凈流量及相關(guān)指標(biāo)，預(yù)測(cè)企業(yè)面臨的危機(jī)，更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。若是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)不斷上升，而現(xiàn)金流量卻在減少，可見(jiàn)企業(yè)的實(shí)際效益下降，要引起領(lǐng)導(dǎo)的重視，當(dāng)利潤(rùn)額超過(guò)現(xiàn)金凈流量時(shí)，表明企業(yè)披露的利潤(rùn)不真實(shí)。與利潤(rùn)額相比，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量更能反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)評(píng)估現(xiàn)金凈流量，早日采取措施。
（四）加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督力度
為了保證內(nèi)部審計(jì)真正切實(shí)發(fā)揮作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)保持單位內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，避免受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或其他部門的影響，獨(dú)立、客觀的進(jìn)行監(jiān)督、檢查。審計(jì)人員要敢于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)于內(nèi)部控制中的薄弱環(huán)節(jié)，要分析原因，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)反映，并提出改善的建議。同時(shí)也不能忽視政府監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督的作用，各部門要加強(qiáng)交流，通力合作，做好本部門的工作，將房地產(chǎn)企業(yè)置于內(nèi)外部監(jiān)督的系統(tǒng)內(nèi)，提高企業(yè)效益。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè)內(nèi)部 管理策略
中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
前 言：眾所周知，企業(yè)的內(nèi)部管理會(huì)受到來(lái)自戰(zhàn)略發(fā)展、內(nèi)部空盒子、內(nèi)部監(jiān)管等多方面因素的影響和限制，其中，隨著現(xiàn)代企業(yè)管理制度的進(jìn)一步確立，內(nèi)部控制的管理地位逐步顯現(xiàn)。在企業(yè)內(nèi)部，需要進(jìn)一步明確各自的權(quán)責(zé)，承擔(dān)著管理權(quán)、監(jiān)督權(quán)、決策權(quán)的管理層應(yīng)該與各部門員工之間形成更加緊密的配合與溝通，以便進(jìn)行日常的協(xié)調(diào)、監(jiān)督和考評(píng)，從而不斷優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)有發(fā)展模式，幫助企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。不少房地產(chǎn)企業(yè)在加強(qiáng)內(nèi)部控制管理之后，企業(yè)的整體管理水平和抗風(fēng)險(xiǎn)能力都有了較為明顯的提高，尤其是內(nèi)部控制信息披露制度的建立，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠有機(jī)會(huì)朝著更加穩(wěn)定、健康的方向發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理的主要問(wèn)題
（一）內(nèi)部控制環(huán)境建設(shè)薄弱。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)給公眾留下了過(guò)分追逐利益、缺乏社會(huì)責(zé)任感、公信力差等印象，這同房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)滯后，內(nèi)部控制環(huán)境薄弱息息相關(guān)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大多存在內(nèi)部控制流程不合理，內(nèi)容不完整的問(wèn)題。首先，有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的重視程度不夠，即便建立了內(nèi)部控制管理制度，但是卻未能有效執(zhí)行，僅僅只是為了應(yīng)付有關(guān)部門的檢查、審計(jì)，平時(shí)就將其束之高閣。長(zhǎng)此以往，不僅導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量下降，甚至還出現(xiàn)了各類違法違紀(jì)現(xiàn)象，嚴(yán)重?cái)_亂了我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。其次，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)只開(kāi)展了一些最基本的內(nèi)部控制操作，并沒(méi)有系統(tǒng)化，尤其是自我防范與約束機(jī)制的缺失，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制管理仍舊停留在事后控制的階段。最后，一部分企業(yè)在設(shè)計(jì)內(nèi)部控制管理流程時(shí)，未能充分考慮到自身的實(shí)際狀況，導(dǎo)致內(nèi)部控制流程脫離實(shí)際，不符合企業(yè)規(guī)模、業(yè)務(wù)特點(diǎn)的需求，控制效果不佳。
（二）缺乏合理的收入成本核算方法。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在收入成本核算不合理的狀況。客觀來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，從獲得土地到開(kāi)發(fā)完成至少需要1-2年，其間極有可能發(fā)生投入產(chǎn)出比不合理的情況。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，需要大量的資金投入，此時(shí)并沒(méi)有開(kāi)始產(chǎn)生收入，因此收入費(fèi)用無(wú)法配比，即便產(chǎn)品已經(jīng)全部預(yù)售，預(yù)售款也不能確認(rèn)為收入。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的成本載體是建設(shè)工程整體，按照樓層或者戶型為單位的銷售方式，也會(huì)造成單一樓層或戶型與整體成本難以匹配的情況。
（三）缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，尤其是在工程項(xiàng)目管理中存在較大漏洞。從目前的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)在從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中會(huì)遭遇到各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。縱觀當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)，大多數(shù)對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制和化解能力都較為薄弱，普遍存在著風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)不足、風(fēng)險(xiǎn)控制手段匱乏、技術(shù)落后等問(wèn)題，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理水平的提高。以工程項(xiàng)目分包風(fēng)險(xiǎn)為例，某些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程分包的過(guò)程中，并沒(méi)有嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)部門的文件對(duì)分包企業(yè)的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、水平、業(yè)績(jī)等核心指標(biāo)進(jìn)行深入考察，甚至出現(xiàn)將承包工程的主體分包給缺乏必要資質(zhì)的公司，該項(xiàng)工程的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)可想而知，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，可能會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)毀滅性的打擊。
（四）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估執(zhí)行力薄弱
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和壯大，企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也會(huì)越來(lái)越突出，由于內(nèi)部控制制度的不健全，內(nèi)部控制意識(shí)弱影響了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系發(fā)展和執(zhí)行力度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)能及時(shí)進(jìn)行預(yù)警措施，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大的嚴(yán)重后果。
二、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理的對(duì)策
（一）創(chuàng)造良好的內(nèi)部控制環(huán)境。治理機(jī)構(gòu)、組織設(shè)計(jì)、權(quán)責(zé)分配、企業(yè)文化、人力資源政策、內(nèi)部審計(jì)等都是構(gòu)成企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的重要要素，也是企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)。為了創(chuàng)造良好的內(nèi)部控制環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾個(gè)方面入手：首先，重視完善公司治理結(jié)構(gòu)，突出公司管理層的作用。內(nèi)部控制的順利實(shí)施需要以健全的公司治理結(jié)構(gòu)為前提，公司領(lǐng)導(dǎo)者既是法人治理結(jié)構(gòu)的主體，同時(shí)也是內(nèi)部控制的推行者，由此可見(jiàn)，只有最大限度突出公司管理層的作用，才能形成深入貫徹內(nèi)部控制管理制度的風(fēng)氣。其次，重視對(duì)內(nèi)部控制管理意識(shí)的培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要從上至下提高對(duì)內(nèi)部控制的重視，充分意識(shí)到企業(yè)所面臨的發(fā)展形勢(shì)，通過(guò)定期的培訓(xùn)，掌握內(nèi)部控制設(shè)計(jì)和實(shí)施的基本理念及原則，建立內(nèi)部控制管理的長(zhǎng)效機(jī)制，保證內(nèi)部控制的順利實(shí)施。
（二）強(qiáng)化成本控制，提高企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力。目前，成本控制已經(jīng)逐步成為了房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，科學(xué)的成本控制需要以健全的內(nèi)部控制管理為依托。“粗放型”、“集約型”是現(xiàn)代成本控制的兩項(xiàng)分支。“集約型”的成本控制要求企業(yè)通過(guò)改進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)水平來(lái)優(yōu)化生產(chǎn)流程和生產(chǎn)工藝，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。“粗放型”的成本控制則是在維持現(xiàn)有生產(chǎn)技術(shù)、工藝不變的基礎(chǔ)上，通過(guò)減少材料使用來(lái)降低成本的方法。現(xiàn)代成本控制將二者進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，即在提高生產(chǎn)技術(shù)、工藝的情況下，通過(guò)合理下料來(lái)降低實(shí)際成本。在成本控制方面，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科實(shí)施了成本對(duì)標(biāo)管理，也就是通過(guò)行業(yè)對(duì)比、標(biāo)桿學(xué)習(xí)的辦法對(duì)成本進(jìn)行持續(xù)優(yōu)化。在實(shí)際工作中，萬(wàn)科采用成本軟件，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的所有成本信息實(shí)行計(jì)劃管理和動(dòng)態(tài)跟蹤記錄。具體來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目實(shí)施之前，子公司會(huì)根據(jù)總公司的要求，編制項(xiàng)目成本計(jì)劃并上報(bào)公司管理層進(jìn)行審批，無(wú)誤反饋后再執(zhí)行；項(xiàng)目正式運(yùn)行后，成本管理部門需要定期對(duì)成本做出預(yù)測(cè)和調(diào)整，也就是前文所說(shuō)的動(dòng)態(tài)跟蹤管理。與此同時(shí)，總公司還會(huì)不定期開(kāi)展成本抽查等工作，從而保證子公司反饋成本信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，起到及時(shí)的監(jiān)督作用。
（三）根據(jù)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理框架的要求，建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。客觀來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)屬于高投入、高回報(bào)、投資期限長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)較高的行業(yè)，這些特性都決定了房地產(chǎn)行業(yè)較之其他行業(yè)來(lái)說(shuō)有著更高的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的管理措施，那么最終可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)的失敗。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)管理理念和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在此基礎(chǔ)上，建立具有實(shí)際可操作性的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，全面提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地、開(kāi)發(fā)建設(shè)、房屋銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，都會(huì)受到來(lái)自企業(yè)內(nèi)外部各種因素的影響，面臨的不確定較多，因此，建立起風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、預(yù)警、評(píng)估等措施十分必要，以便對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理主要針對(duì)事前預(yù)防，通過(guò)對(duì)內(nèi)部控制環(huán)節(jié)的規(guī)范，降低企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)的可能。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)盡快建立起內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，從而執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移措施，降低風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失。最后，房地產(chǎn)企業(yè)必須意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，并非一蹴而就，而是貫穿于企業(yè)內(nèi)部控制的全過(guò)程。以萬(wàn)科為例，2010年度，萬(wàn)科除了參照財(cái)政部等五部委聯(lián)合的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》及深交所《上市公司內(nèi)部控制指引》等相關(guān)規(guī)定，堅(jiān)持以風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?yàn)樵瓌t，對(duì)公司的內(nèi)控體系進(jìn)行持續(xù)的改進(jìn)及優(yōu)化，以適應(yīng)不斷變化的外部環(huán)境及內(nèi)部管理的要求。根據(jù)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理需要和內(nèi)部控制基本規(guī)范的要求，萬(wàn)科對(duì)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，將總部財(cái)務(wù)管理部調(diào)整為財(cái)務(wù)與內(nèi)控管理部，下設(shè)稅務(wù)管理部和法務(wù)部，將風(fēng)險(xiǎn)管理部調(diào)整為審計(jì)監(jiān)察部。通過(guò)這些調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理框架的要求，靈活運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制手段，及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的薄弱環(huán)節(jié)，并提出具有針對(duì)性地改進(jìn)意見(jiàn)，從而進(jìn)一步提升企業(yè)管理水平。
（四）完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化執(zhí)行能力。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的素質(zhì)進(jìn)行內(nèi)部控制體系的培訓(xùn)，提高素質(zhì)，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制的責(zé)任感和意識(shí)，合理配置內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的工作人員，保證工作的獨(dú)立性
三、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在自身不斷發(fā)展壯大的過(guò)程中，逐步建立起完善的內(nèi)部控制管理制度具有十分關(guān)鍵的作用。然而，在實(shí)踐中我們必須看到，內(nèi)部控制制度的實(shí)施遠(yuǎn)比想象中來(lái)得艱辛和復(fù)雜。如何將內(nèi)部控制理論中的概念、要素、框架、結(jié)構(gòu)，與我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)相結(jié)合，從而真正將內(nèi)部控制所涉及到的設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)、改正等核心措施一一落實(shí)到位，才是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制管理的最終目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
[1]張春峰.淺議房地產(chǎn)內(nèi)部控制制度[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011（26）.
一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制必要性
（一）內(nèi)部控制是單位為了保證實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)
內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)管理，提高經(jīng)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)的有效工具和手段，房地產(chǎn)企業(yè)受外部環(huán)境影響較大，有效的內(nèi)部控制能夠抵御風(fēng)險(xiǎn)。另外消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)品質(zhì)要求越來(lái)越高，項(xiàng)目成本不斷上升。只有加強(qiáng)和規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制，才能促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
（二）內(nèi)部控制是加強(qiáng)宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的要求
企業(yè)的資金、人員、市場(chǎng)等發(fā)展到了一定的規(guī)模，使得企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置、財(cái)務(wù)管理水平和人力資源的配備等方面需要進(jìn)一步的發(fā)展，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要。土地是房地產(chǎn)企業(yè)的重要組成部分，屬于國(guó)家所有，受國(guó)家宏觀調(diào)控影響大，通過(guò)經(jīng)濟(jì)杠桿、價(jià)值規(guī)律引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到供需平衡。從宏觀上從嚴(yán)管理企業(yè)，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過(guò)渡，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。內(nèi)部控制是企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部管理的需要，是現(xiàn)代企業(yè)最重要、最關(guān)鍵、最基本的一項(xiàng)管理方式，也是加強(qiáng)宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)內(nèi)部控制制度的內(nèi)在要求。
（三）內(nèi)部控制制度可以完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理體制
建立一整套完整的崗位責(zé)任制度、報(bào)告制度、內(nèi)部審計(jì)與電子監(jiān)控制度等各種規(guī)章制度，能夠增強(qiáng)控制能力，加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高經(jīng)營(yíng)管理水平和企業(yè)素質(zhì)。同時(shí)，也可以監(jiān)督各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)嚴(yán)格按照計(jì)劃的要求進(jìn)行，做到緊密銜接，協(xié)調(diào)、均衡地發(fā)展，保證各項(xiàng)計(jì)劃的完成和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。可以加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，改進(jìn)理財(cái)方法，加強(qiáng)資金有效地運(yùn)用，可以杜絕經(jīng)營(yíng)管理中的各種漏洞，治理已經(jīng)發(fā)生的錯(cuò)誤與弊端，預(yù)防潛在弊病的發(fā)生，減少和避免各種不必要的財(cái)產(chǎn)損失。
二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的相關(guān)原則
（一）合法性原則
內(nèi)部控制的合法性應(yīng)當(dāng)貫穿決策、執(zhí)行和監(jiān)督全過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)必須以國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)為準(zhǔn)繩，在國(guó)家的法律許可范圍內(nèi)，必須符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和公司章程的規(guī)定，包括《公司法》、《會(huì)計(jì)法》、《勞動(dòng)法》等等。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)制度的制定必須限制在法律法規(guī)的框架內(nèi)。堅(jiān)持合法性原則應(yīng)該是系統(tǒng)建立的前提條件，在合法的基礎(chǔ)上提高其有效性。對(duì)加強(qiáng)和規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。
（二）全面性原則
內(nèi)部控制是一個(gè)系統(tǒng)，其內(nèi)容涉及單位的各個(gè)部門、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。系統(tǒng)全面原則要求，在符合內(nèi)部會(huì)計(jì)控制要素要求的前提下，業(yè)務(wù)流程的設(shè)計(jì)必須能夠覆蓋企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，并將業(yè)務(wù)流程中的關(guān)鍵控制點(diǎn)落實(shí)到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督等各環(huán)節(jié)，不得留有制度上的空白或遺漏。內(nèi)部會(huì)計(jì)控制應(yīng)貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)方面，實(shí)現(xiàn)對(duì)整體經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的控制，關(guān)注重要業(yè)務(wù)事項(xiàng)和高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。
（三）適應(yīng)性原則
內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、業(yè)務(wù)范圍、競(jìng)爭(zhēng)狀況和風(fēng)險(xiǎn)水平等相適應(yīng)，并隨著情況的變化及時(shí)加以調(diào)整。內(nèi)部會(huì)計(jì)控制系統(tǒng)的制定應(yīng)當(dāng)具有前瞻性，并與房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部管理的需要相適應(yīng)，應(yīng)隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)方針及內(nèi)部管理需求等內(nèi)部環(huán)境的改變進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整與完善。這是內(nèi)部會(huì)計(jì)控制系統(tǒng)有效性的基本保證。權(quán)衡實(shí)施成本與預(yù)期效益，以適當(dāng)?shù)某杀緦?shí)現(xiàn)有效控制。
（四）制衡性原則
內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)在治理結(jié)構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置及權(quán)責(zé)分配、業(yè)務(wù)流程等方面形成相互制約、相互監(jiān)督，同時(shí)兼顧運(yùn)營(yíng)效率。內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的核心是有效防范各種風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，為了使各種風(fēng)險(xiǎn)控制在許可的范圍內(nèi)，建立內(nèi)部會(huì)計(jì)控制必須以審慎經(jīng)營(yíng)、化解風(fēng)險(xiǎn)為出發(fā)點(diǎn)。要充分考慮企業(yè)經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并設(shè)立適當(dāng)?shù)牟僮鞒绦蚝涂刂撇襟E來(lái)避免和減少風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀及問(wèn)題
（一）公司治理結(jié)構(gòu)不夠完善
當(dāng)前，國(guó)內(nèi)各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)基本上都存在著不合理的問(wèn)題，這也是其他行業(yè)共同存在的問(wèn)題。從目前來(lái)看，在已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，控股股東的持股比例過(guò)大，中小股東的權(quán)益得不到相應(yīng)保障的問(wèn)題比較突出。而股權(quán)的過(guò)度集中會(huì)使大股東占有表決權(quán)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，其往往可以通過(guò)控制董事會(huì)來(lái)達(dá)到中飽私囊的目的，從而給中小股東的利益帶來(lái)較大的損害。
（二）資金管理存在較多漏洞
貨幣資金作為企業(yè)變現(xiàn)能力最強(qiáng)的資產(chǎn)，其可以用來(lái)滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中流動(dòng)支付的需要，而且也是企業(yè)還本付息和依法納稅的重要保障。但是，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金管理中普遍存在的問(wèn)題是：一方面，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要大量的資金予以支持，而這部分資金多數(shù)情況下需通過(guò)銀行貸款來(lái)解決，資金成本較高；另一方面，各項(xiàng)目資金沉淀嚴(yán)重，大量資金無(wú)法有效利用，資金使用效益欠佳。此外，某些項(xiàng)目在其內(nèi)部資金的管理上也存在著一定的問(wèn)題，項(xiàng)目經(jīng)理在此過(guò)程中的權(quán)力較大，高度的資金使用自由性會(huì)大大增加財(cái)務(wù)舞弊事件發(fā)生的幾率。
（三）收入核算不夠合理
房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問(wèn)題于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。
（四）工程項(xiàng)目管理存在風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)招投標(biāo)制度推行項(xiàng)目管理已有30余年，經(jīng)過(guò)不斷改進(jìn)已漸趨成熟，但在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理仍然普遍存在投標(biāo)階段與實(shí)施階段相脫節(jié)的種種問(wèn)題，突出表現(xiàn)在投標(biāo)與工程項(xiàng)目管理結(jié)合不好、專業(yè)人員綜合素質(zhì)不高等方面。需要在人才隊(duì)伍建設(shè)、改革內(nèi)部獎(jiǎng)懲機(jī)制、建立企業(yè)定額等方面進(jìn)行改進(jìn)和完善，不斷提高企業(yè)自身的項(xiàng)目管理水平，以期更好地適應(yīng)建設(shè)領(lǐng)域的制度改進(jìn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益。
（五）審計(jì)監(jiān)督基本流于形式
當(dāng)前，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然大多數(shù)已在其公司內(nèi)部建立起內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，但該機(jī)構(gòu)的人員或管理職能基本上與財(cái)務(wù)部門存在著較大的重疊現(xiàn)象，財(cái)務(wù)人員兼職內(nèi)審人員，財(cái)務(wù)部門的領(lǐng)導(dǎo)兼職內(nèi)審部門領(lǐng)導(dǎo)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，且對(duì)于某些中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言更是如此。而在外部監(jiān)督方面，雖然目前我國(guó)已經(jīng)形成了包括政府監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督在內(nèi)的企業(yè)外部監(jiān)督體系，但其監(jiān)督效果卻不盡人意，各種監(jiān)督功能交叉，標(biāo)準(zhǔn)不一，管理分散，再加之監(jiān)督主體之間缺乏橫向的信息溝通，其監(jiān)督體系難以形成有效的合力，甚至在很多情況下基本上流于形式。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的完善策略
（一）積極優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)
針對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)過(guò)度集中的問(wèn)題，各企業(yè)應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，通過(guò)引進(jìn)獨(dú)立董事制度來(lái)健全董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)的職能，積極避免大股東在企業(yè)決策中損害中小股東利益或者舞弊事件的發(fā)生。另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)版圖的急劇擴(kuò)大，許多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍已拓展至全國(guó)，呈現(xiàn)出集團(tuán)化的發(fā)展趨勢(shì)，因此企業(yè)的管理模式也由集團(tuán)直接管理逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域多元化管理。為此，進(jìn)一步建立與完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度也將成為今后內(nèi)部控制體系建設(shè)的重點(diǎn)之一。
（二）建立資金結(jié)算中心
針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在較多漏洞，有效的解決方式就是構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部的資金結(jié)算中心。在資金結(jié)算中心結(jié)構(gòu)下，房地產(chǎn)企業(yè)下屬各成員單位的資金收支均需通過(guò)該中心予以解決，為此各單位需在中心內(nèi)開(kāi)設(shè)收入戶和支出戶，實(shí)施收支兩條線管理。若某單位的本月資金支出超出月預(yù)算，則需通過(guò)追加預(yù)算予以補(bǔ)充，因此從這一點(diǎn)上看企業(yè)資金控制力將大大增強(qiáng)。
（三）強(qiáng)化會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)控制
會(huì)計(jì)控制是企業(yè)內(nèi)部控制的核心內(nèi)容，有效的會(huì)計(jì)系統(tǒng)可保障企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性、可靠性，進(jìn)而為企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)決策和管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供客觀、及時(shí)、準(zhǔn)確的決策分析依據(jù)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，一個(gè)有效的會(huì)計(jì)系統(tǒng)除了能夠?qū)?jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行真實(shí)記錄、科學(xué)分類、及時(shí)合理的表達(dá)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和披露相關(guān)事項(xiàng)外，還應(yīng)重新定位會(huì)計(jì)的戰(zhàn)略著眼點(diǎn)以及價(jià)值最大化目標(biāo)，從而將管理的職能更多融入至?xí)?jì)系統(tǒng)。
（四）適時(shí)引入風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制
從目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)為了充分規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少經(jīng)營(yíng)不確定性所帶來(lái)的損失，應(yīng)適時(shí)引入風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。例如，可通過(guò)SWOT分析法來(lái)改善企業(yè)自身的內(nèi)部控制。SWOT分析法不僅可用于企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)管理，還可用于對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的評(píng)估，分析內(nèi)部控制環(huán)境的變化可能對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的各種影響，并據(jù)此制定具有針對(duì)性的措施。
（五）加速推進(jìn)企業(yè)績(jī)效審計(jì)
現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)已從過(guò)去單純的財(cái)務(wù)審計(jì)逐步向經(jīng)營(yíng)審計(jì)傾斜，除關(guān)注財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確完整外，更側(cè)重企業(yè)資產(chǎn)的安全性、政策法規(guī)的遵循性、經(jīng)營(yíng)與目標(biāo)的一致性等方面的內(nèi)控審計(jì)。內(nèi)部審計(jì)在向股東和董事會(huì)提供全面翔實(shí)的資料、評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中的績(jī)效、評(píng)估內(nèi)部控制效果及對(duì)舞弊跡象發(fā)出預(yù)警等方面所發(fā)揮的作用，已越來(lái)越受到人們的重視。通過(guò)內(nèi)部審計(jì)，客觀地評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)者履行經(jīng)濟(jì)責(zé)任實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)情況。
五、結(jié)論
通過(guò)上述分析我們看到，目前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制還存在很多漏洞，建立健全的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系，不僅僅是企業(yè)發(fā)展的需要，更是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要。只有不斷思考尋求新思路，從根本上保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，有效監(jiān)督房地產(chǎn)內(nèi)部治理，確保資本市場(chǎng)有效進(jìn)行，才能使房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮更加有效的作用。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 會(huì)計(jì)控制 融資 營(yíng)銷渠道
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資、投資、資金營(yíng)運(yùn)及利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種原因而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)盈利及發(fā)展等方面的重大影響。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由負(fù)債引起的，企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，在未來(lái)情況好時(shí)，能夠給企業(yè)帶來(lái)較多的收益，但是如果未來(lái)情況惡化，則不僅會(huì)使企業(yè)收益率下降，甚至有可能使企業(yè)不能償還債務(wù)而破產(chǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貨周期長(zhǎng)、回收周期長(zhǎng)與變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)決定了其必然存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)各種制度逐漸完善．房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力也在制度規(guī)范化過(guò)程中增強(qiáng)，因此，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入研究，尋求有效的控制措施，變得越來(lái)越重要。
一、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)
1.利率風(fēng)險(xiǎn)大。金融市場(chǎng)上利率的變動(dòng)會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生變動(dòng)，可能因而發(fā)生投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，銀行貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，導(dǎo)致企業(yè)資金成本增加，從而降低了預(yù)期收益。另外，這幾年按揭貸款購(gòu)房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購(gòu)房欲，也使房地產(chǎn)企業(yè)面臨虧損的危險(xiǎn)。
2.資產(chǎn)負(fù)債率偏高，存在償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本金比重相當(dāng)?shù)停_(kāi)發(fā)資金大部分來(lái)源于銀行信貸，發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，公司必將面臨無(wú)力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。
3.再籌資風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，企業(yè)對(duì)債權(quán)人的償債保證程度將會(huì)相應(yīng)地降低，這勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)從貨幣市場(chǎng)或者其他渠道上籌措資金的難度。隨著國(guó)家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，商業(yè)銀行更是把房地產(chǎn)行業(yè)成為控制放貸的重點(diǎn)領(lǐng)域，這進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度。
二、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的主要問(wèn)題
1.資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資需要大量的營(yíng)運(yùn)資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目上馬后，沒(méi)有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，沒(méi)有通過(guò)催回應(yīng)收賬款的方式來(lái)籌措資金，卻總是千方百計(jì)地想從銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款，這無(wú)疑加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.不注重日常資金管理。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有制定資金的使用計(jì)劃，缺乏資金管理概念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作只是停留在簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算上面，沒(méi)有有效地進(jìn)行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。
3.忽略了投資前的準(zhǔn)備調(diào)查工作。很多企業(yè)只要有項(xiàng)目就盲目投資，在事前沒(méi)有從資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面進(jìn)行細(xì)致的財(cái)務(wù)分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前，企業(yè)也沒(méi)有很好地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r沒(méi)有進(jìn)行較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，從而導(dǎo)致決策沒(méi)有依據(jù)，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策
（一）在內(nèi)部加強(qiáng)建設(shè)會(huì)計(jì)控制的環(huán)境
1.由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化造成的影響，也會(huì)受到政策形勢(shì)的變化造成的影響，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中要關(guān)注國(guó)家在宏觀調(diào)控方面的政策。房地產(chǎn)的投資較大，建設(shè)的周期長(zhǎng)，資金的周轉(zhuǎn)慢，投資的風(fēng)險(xiǎn)大，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)時(shí)要建立集體的審議聯(lián)簽制度，建立項(xiàng)目實(shí)施及決策責(zé)任制度，將不相容的崗位分離。
2.重點(diǎn)審查決算相關(guān)文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據(jù)是否完備、竣工的清理是否安全，以及驗(yàn)收的程序、驗(yàn)收的依據(jù)、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的范圍、驗(yàn)收人員是否符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。
3.房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用中，占有的比重較大的是借款費(fèi)用、廣告費(fèi)用和售房人員提成的費(fèi)用。對(duì)于重大廣告的支出要實(shí)行集體的審議決策制，對(duì)普通的廣告除進(jìn)行預(yù)算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會(huì)效應(yīng)進(jìn)行對(duì)比、分析，制定下年度的預(yù)算。
（二）拓寬融資渠道，提高資金利用水平
1.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實(shí)施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變.通過(guò)融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。
2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長(zhǎng)期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長(zhǎng)期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。企業(yè)可通過(guò)合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金的管理，在財(cái)務(wù)上實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的現(xiàn)金；其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，可以通過(guò)建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評(píng)估和等級(jí)評(píng)級(jí)，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，提高資金利用率。
4.要加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研，聘請(qǐng)專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析，要避免因管理者個(gè)人的喜好導(dǎo)致項(xiàng)目定位失誤，降低和減少財(cái)務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。
（三）加強(qiáng)對(duì)內(nèi)的控制，提高成本管理
首先，房地產(chǎn)行業(yè)為保證企業(yè)的內(nèi)部控制能夠有效發(fā)揮作用，并且不斷進(jìn)行完善，在企業(yè)內(nèi)部必須組成由最高決策人為領(lǐng)導(dǎo)的，以財(cái)務(wù)部門為主的內(nèi)部控制小組，對(duì)內(nèi)部的制度執(zhí)行情況要進(jìn)行定期的考核和檢查，檢查內(nèi)部的控制制度執(zhí)行的情況，在執(zhí)行的過(guò)程中遇到了什么問(wèn)題，如果某項(xiàng)制度沒(méi)有執(zhí)行或者無(wú)法完全執(zhí)行，要分析原因，并且估計(jì)可能造成的影響。對(duì)嚴(yán)格執(zhí)行控制制度的應(yīng)當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)違章違規(guī)的必須處罰，只有獎(jiǎng)罰分明，才有利于企業(yè)的發(fā)展。
其次，進(jìn)行正確的成本項(xiàng)目劃分，既能夠客觀地反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時(shí)了解付款情況和工程進(jìn)度，并為工程的決算提供資料。目前開(kāi)發(fā)企業(yè)的“三算審計(jì)”一般由預(yù)算員、施工技術(shù)人員審核，財(cái)務(wù)人員只起計(jì)賬作用，所以要求財(cái)務(wù)人員掌握“三算”的有關(guān)要求，并參與監(jiān)督，提供準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息，加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制，加強(qiáng)對(duì)于決策成本、投資成本、質(zhì)量成本、資金成本的控制和管理。
（四）建立起適應(yīng)市場(chǎng)變化的營(yíng)銷策略
在實(shí)施房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，最重要的環(huán)節(jié)就是銷售。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的銷售情況仍然處于上升的階段，購(gòu)房者的需求量也較大，但是同行內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，并且購(gòu)房者在進(jìn)行購(gòu)房時(shí)回對(duì)比多家房地產(chǎn)企業(yè)，會(huì)優(yōu)先選擇品牌價(jià)、信譽(yù)好的企業(yè)。如果忽略了銷售策略，不考慮項(xiàng)目的資本使用效率，就會(huì)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成風(fēng)險(xiǎn)。
（五）完善內(nèi)部審計(jì)
內(nèi)部審計(jì)工作強(qiáng)調(diào)過(guò)程控制和主動(dòng)控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險(xiǎn)管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、防范作用，及時(shí)消除不良隱患，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。同時(shí)，也要做好事后審計(jì)，由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)(決)算審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展，評(píng)價(jià)生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實(shí)現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評(píng)價(jià)職能。
參考文獻(xiàn)：
[1]魏巍.《我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀及對(duì)策研究》.《商業(yè)會(huì)計(jì)》.2009年第24期.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)信息；信息失真；預(yù)防對(duì)策
中圖分類號(hào) T293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
0引言
會(huì)計(jì)信息作為全面反映企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的一個(gè)信息系統(tǒng)，是企業(yè)各級(jí)管理層進(jìn)行正常經(jīng)營(yíng)決策的必須條件，會(huì)計(jì)信息客觀真實(shí)性要求必須提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，保證會(huì)計(jì)信息的生成過(guò)程客觀、真實(shí)、可靠、真實(shí)反映會(huì)計(jì)主體的經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，它是投資者、債權(quán)人了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的重要渠道。
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益及其發(fā)展對(duì)建筑業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)關(guān)系重大。然而房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在很大程度上取決于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)日益豐富，也日漸復(fù)雜，并在房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理工作中處于舉足輕重的地位，其成效如何，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的興衰成敗。
1房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的根源分析
1.1利益驅(qū)動(dòng)
經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于會(huì)計(jì)造假行為的主要原因。房地產(chǎn)企業(yè)管理者出于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和完成考核指標(biāo)的目的，冒險(xiǎn)違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及制度，指使或強(qiáng)迫會(huì)計(jì)人員擅自更改會(huì)計(jì)信息，或者編制虛假財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，以能夠偷逃稅收、少交管理費(fèi)，最后造成會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的下降。
1.2會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平有待高及法制觀念淡薄
會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷力，是會(huì)計(jì)人員根據(jù)已有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)合理選擇會(huì)計(jì)原則和會(huì)計(jì)處理方法的能力。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目、成本計(jì)算方法的確定，需要會(huì)計(jì)人員做出合理的判斷和選擇。又如有的房地產(chǎn)企業(yè)一些領(lǐng)導(dǎo)為了考核政績(jī)指使財(cái)務(wù)人員做虛假的賬表，會(huì)計(jì)人員由于不熟悉會(huì)計(jì)原理和有關(guān)會(huì)計(jì)制度和法規(guī)，從而亂記賬，造成核算失誤，致使會(huì)計(jì)信息失真。有的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)內(nèi)部控制重視不夠，員工認(rèn)識(shí)不足，內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度不健全；有的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員數(shù)量不足、素質(zhì)不高而造成記賬隨意、手續(xù)不清、差錯(cuò)頻繁和會(huì)計(jì)資料嚴(yán)重散失等。此外，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的監(jiān)督意識(shí)不強(qiáng)，法制觀念淡薄，缺乏職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，職業(yè)判斷能力弱，自我管制能力差，惟命是從，在權(quán)大于法的思想支配下，有意造假，使得會(huì)計(jì)信息失真在所難免。
1.3會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及會(huì)計(jì)制度不夠完善
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和逐步完善,我國(guó)先后了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制》、《關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露》等16項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。但隨著新的經(jīng)濟(jì)行為、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、市場(chǎng)工具不斷涌現(xiàn),會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的缺陷同樣也存在于會(huì)計(jì)制度。總體看來(lái)，我國(guó)目前還沒(méi)有形成健全的財(cái)會(huì)、審計(jì)法律法規(guī)體系，許多法律法規(guī)尚未建立，已經(jīng)建立的法律法規(guī)又不嚴(yán)密。此外，現(xiàn)有的會(huì)計(jì)制度對(duì)未來(lái)會(huì)計(jì)環(huán)境的變化缺乏科學(xué)和前瞻性的分析和預(yù)測(cè)，在新問(wèn)題、新情況不斷出現(xiàn)的情況下，往往會(huì)超出會(huì)計(jì)制度所規(guī)定的范圍。而建筑業(yè)現(xiàn)在正處在改制期，相關(guān)的會(huì)計(jì)體制并不健全，這就可能導(dǎo)致企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不確定，即不能夠?qū)ζ髽I(yè)所發(fā)生的交易和事項(xiàng)進(jìn)行客觀、公允的確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告。
1.4監(jiān)督體系功能缺位
我國(guó)目前的監(jiān)督體系可以概括為會(huì)計(jì)監(jiān)督、內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督和外部監(jiān)督三部分。第一，從我國(guó)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)監(jiān)督體制來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)是自行設(shè)置，會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人基本是由單位領(lǐng)導(dǎo)直接任用的，這就決定了單位的會(huì)計(jì)工作實(shí)際上就是為本單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)服務(wù)，因而很難避免會(huì)計(jì)信息隨單位領(lǐng)導(dǎo)的意愿而改變，以致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不能真實(shí)、客觀的反應(yīng)，更談不上監(jiān)督了。第二，內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督不完善，制度不健全，內(nèi)部監(jiān)督力量微弱，無(wú)法充分發(fā)揮其應(yīng)有的內(nèi)部審計(jì)職能。第三，從單位外部的監(jiān)督來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表還沒(méi)有完全納入發(fā)達(dá)的審計(jì)監(jiān)督范圍，監(jiān)督力度不夠。監(jiān)督的社會(huì)職能還未充分發(fā)揮出來(lái)，這也為提供虛假的會(huì)計(jì)信息創(chuàng)造了條件。同時(shí)，存在著較多房地產(chǎn)企業(yè)不重視財(cái)務(wù)管理的思想，不重視企業(yè)監(jiān)督和管理機(jī)制，不重視加強(qiáng)審計(jì)的監(jiān)管機(jī)能，造成財(cái)務(wù)管理無(wú)制度，賬物不符，會(huì)計(jì)記賬混亂。
2 提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策和措施
2.1建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系
房地產(chǎn)行業(yè)具有其特殊性，原《房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)制度》對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算的規(guī)定和要求，相對(duì)于現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》更具體并具有更強(qiáng)的針對(duì)性。然而，中國(guó)現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和最新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會(huì)計(jì)事項(xiàng)由國(guó)家統(tǒng)一制定，在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會(huì)計(jì)分支尚未納入會(huì)計(jì)規(guī)范體系。近年來(lái)，隨著中國(guó)大陸開(kāi)放改革的深入以及會(huì)計(jì)理論研究的深化，政府財(cái)政部門和會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界已開(kāi)始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支，如人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和一致，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會(huì)計(jì)人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實(shí)、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。
2.1.1完善會(huì)計(jì)制度，健全法制，加強(qiáng)監(jiān)督
新頒布的《會(huì)計(jì)法》中的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是明確了企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)會(huì)計(jì)信息失真所承擔(dān)的責(zé)任,大大降低了企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的不利影響,并促使其加強(qiáng)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的管理。同時(shí),加強(qiáng)政府審計(jì),擴(kuò)大政府審計(jì)的范圍,完善以注冊(cè)會(huì)計(jì)師為主的社會(huì)監(jiān)督體系,促進(jìn)施工企業(yè)年度會(huì)計(jì)報(bào)表經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)制度化、法律化也對(duì)會(huì)計(jì)信息失真的治理起著重要作用。
2.1.2完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度
完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度等，而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度和辦法，包括會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。
2.2完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)及管理
我國(guó)公司治理結(jié)構(gòu)的建立和完善還處于起步階段，尚有許多發(fā)展及改善的空間。如何加強(qiáng)上市公司治理守則，是企業(yè)和有關(guān)監(jiān)管部門需要繼續(xù)努力的地方。目前，在一些西方國(guó)家和香港，規(guī)定董事會(huì)中獨(dú)立董事的數(shù)量應(yīng)該達(dá)到1/3,或1/3以上，并形成一套較為完備的獨(dú)立董事制度[5]。但是，獨(dú)立董事在內(nèi)地不處于試點(diǎn)階段，許多相關(guān)制度還未建立起來(lái)，也未有足夠的人才，所以應(yīng)該逐步完善相關(guān)制度，包括推行董事培訓(xùn)制度等。在這個(gè)過(guò)程中，我們要特別注意注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)的重要作用。CPA應(yīng)該嚴(yán)格遵守獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則，客觀發(fā)表審計(jì)意見(jiàn)。不同的審計(jì)意見(jiàn)類型將對(duì)應(yīng)不同的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。可見(jiàn)，完善房地產(chǎn)企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)，將對(duì)治理會(huì)計(jì)信息失真問(wèn)題提供重要保障。
完善的企業(yè)管理體系不僅包括有效地公司的治理結(jié)構(gòu)等，而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求制定的財(cái)務(wù)管理制度和辦法，包括會(huì)計(jì)人員的管理體制和完善的內(nèi)部管理控制制度。
2.2.1創(chuàng)新和完善會(huì)計(jì)人員的管理體制，加快建設(shè)會(huì)計(jì)委派管理制度
會(huì)計(jì)人員要獨(dú)立于企業(yè)之外，以真正實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)人員與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)等各種涉及到經(jīng)濟(jì)或者其他利益的關(guān)系，這樣才能使會(huì)計(jì)人員站在一個(gè)公正、客觀的角度，為信息使用者提供真實(shí)、完整的會(huì)計(jì)信息，因此，需要加快對(duì)會(huì)計(jì)委派制度的建設(shè)，才能夠不斷提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。
2.2.2建立和完善內(nèi)部管理控制制度
新企業(yè)會(huì)計(jì)制度的實(shí)施,使企業(yè)在理財(cái)方面有了更大的自。因此,企業(yè)要根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)經(jīng)規(guī)章制度,制定適合本企業(yè)實(shí)行的內(nèi)部管理控制制度，比如構(gòu)建合理的企業(yè)財(cái)務(wù)部門業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系。對(duì)于多數(shù)管理者較難意識(shí)到高質(zhì)量會(huì)計(jì)信息的重要性，尤其是財(cái)務(wù)管理者僅僅將自己部門定位為成本中心的現(xiàn)實(shí)情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該深入分析財(cái)務(wù)部門財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)備成本和財(cái)務(wù)信息使用者所收集及處理財(cái)務(wù)信息的成本二者之間的關(guān)系，全面考慮企業(yè)管理重點(diǎn)所在，建立合理化財(cái)務(wù)部門業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系，使財(cái)務(wù)人員的個(gè)人利益與整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相聯(lián)系，提升財(cái)務(wù)信息質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的有效性和有用性。
2.3加強(qiáng)對(duì)企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和會(huì)計(jì)人員的思想道德教育，提高其職業(yè)素質(zhì)
2.3.1加強(qiáng)單位負(fù)責(zé)人的法制意識(shí)
單位負(fù)責(zé)人要樹(shù)立正確的企業(yè)發(fā)展觀念和職業(yè)道德水平，這是從思想上解決會(huì)計(jì)信息失真的根本保證。一是要加強(qiáng)對(duì)單位負(fù)責(zé)人進(jìn)行相關(guān)會(huì)計(jì)知識(shí)的培訓(xùn),尤其是加強(qiáng)對(duì)其誠(chéng)信意識(shí)、道德和法律意識(shí)教育,以增強(qiáng)其遵守財(cái)經(jīng)法規(guī)意識(shí),爭(zhēng)取其對(duì)會(huì)計(jì)工作的理解和支持,以此推動(dòng)會(huì)計(jì)工作規(guī)范發(fā)展；二是明確單位負(fù)責(zé)人為會(huì)計(jì)信息第一責(zé)任人,要按照新《會(huì)計(jì)法》中“單位負(fù)責(zé)人對(duì)本單位的會(huì)計(jì)工作和會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)”的要求,強(qiáng)化單位負(fù)責(zé)人的會(huì)計(jì)責(zé)任和所承擔(dān)的法律責(zé)任,督促其加強(qiáng)會(huì)計(jì)治理；三是加強(qiáng)對(duì)單位負(fù)責(zé)人的監(jiān)管,健全和完善對(duì)單位負(fù)責(zé)人的離任審計(jì)制度和三位一體的會(huì)計(jì)監(jiān)督體系；四是要加大會(huì)計(jì)信息失真的處罰力度,重點(diǎn)追究造假單位負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的責(zé)任,尤其是追究指使、脅迫、強(qiáng)令會(huì)計(jì)人員做假賬的領(lǐng)導(dǎo)者法律責(zé)任,要讓造假者從各方面都受到損失,讓人們感到造假得不償失,增強(qiáng)單位負(fù)責(zé)人責(zé)任意識(shí)。
2.3.2 加強(qiáng)會(huì)計(jì)培訓(xùn),提高會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想素質(zhì)
提高會(huì)計(jì)人員素質(zhì)是保證會(huì)計(jì)信息質(zhì)量最直接、最基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)。一方面隨著我國(guó)會(huì)計(jì)制度改革的不斷深入,必須加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員進(jìn)一步的業(yè)務(wù)培訓(xùn),不斷充實(shí)和更新其會(huì)計(jì)知識(shí),提高其專業(yè)技能,使他們能對(duì)各種類型的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)做出正確的會(huì)計(jì)處理；另一方面,應(yīng)當(dāng)定期對(duì)會(huì)計(jì)人員加強(qiáng)職業(yè)道德教育,使會(huì)計(jì)人員樹(shù)立高度的職業(yè)責(zé)任感,堅(jiān)持原則、廉潔奉公、嚴(yán)明執(zhí)法。
2.4強(qiáng)化政府和社會(huì)監(jiān)督
強(qiáng)化政府和社會(huì)的監(jiān)督，是會(huì)計(jì)信息真實(shí)性的保障。借助政府監(jiān)督的權(quán)威性結(jié)合社會(huì)的監(jiān)督的靈活性，將兩者有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，真正發(fā)揮監(jiān)督和保證作用，使會(huì)計(jì)信息真正滿足會(huì)計(jì)信息使用者的需要。
2.4.1加強(qiáng)政府部門的監(jiān)督職能
政府部門對(duì)企業(yè)的監(jiān)督首先要落到實(shí)處,要真正把監(jiān)督職能的作用發(fā)揮出來(lái),尤其對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)人的定期審計(jì)和離任審計(jì)一定要認(rèn)真進(jìn)行。另外,要充分利用注冊(cè)會(huì)計(jì)師的力量來(lái)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的監(jiān)督,要把如何提高注冊(cè)會(huì)計(jì)師執(zhí)業(yè)水平和執(zhí)業(yè)質(zhì)量作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作來(lái)抓,使注冊(cè)會(huì)計(jì)師真正起到對(duì)企業(yè)行使監(jiān)督的職能。
2.4.2發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督的作用
推進(jìn)注冊(cè)會(huì)計(jì)師隊(duì)伍建設(shè)，要求注冊(cè)會(huì)計(jì)師必須做到客觀公正、業(yè)務(wù)素質(zhì)高、社會(huì)信譽(yù)好、職業(yè)道德及執(zhí)業(yè)規(guī)范嚴(yán)格。同時(shí)，要完善注冊(cè)會(huì)計(jì)師管理體制，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)行為的監(jiān)管，提升企業(yè)會(huì)計(jì)信息可信度。
2.5全面與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌
目前，中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之間，還有許多不協(xié)調(diào)、不一致的地方，有一些重要的國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在中國(guó)大陸還沒(méi)有制定。例如，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有兩項(xiàng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)比較重要的準(zhǔn)則一―遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則以及投資物業(yè)準(zhǔn)則，但在中國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中卻還沒(méi)有。由于會(huì)計(jì)規(guī)范的差異，一方面使我國(guó)涉外企業(yè)的會(huì)計(jì)工作量增大，會(huì)計(jì)信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國(guó)際性競(jìng)爭(zhēng)；另一方面亦有礙于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的國(guó)際化拓展，因此，必須引起我國(guó)會(huì)計(jì)界相關(guān)人士的高度重視。
3結(jié)束語(yǔ)
