發布時間：2023-09-07 18:08:54
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的物業管理相關的法律法規樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
【關鍵詞】物業管理；行政管理；現狀；研究
近年來，我國的物業管理行業逐漸發展壯大起來，物業管理行業已經成為我國國民生活中的基礎行業，在促進我國社會發展中發揮著越來越大的作用。無論是新開發的社區，還是老舊社區都在全力推行物業管理。物業管理公司對社區設備設施的專業維護和修理，極大的提高了設備設施的安全性與穩定性；對公共區域的清潔保養，明顯改善了居民的居住環境；對社區的安保防范，大大提升了社區的安全保障，上述這些都鮮明的體現了物業管理的價值。如今物業管理已深入到居民生活的各個角落，居民的日常生活已經離不開物業管理。在社區推行物業管理是我國城市建設的最大成果，開啟了我國現代化城市管理的新篇章。同時，我國物業管理行業的發展壯大離不開政府的有效行政管理和物業管理公司的自我建設，我們要牢牢把握上述兩點，在不斷加強物業管理行業建設的同時給社區居民的生活帶來便利與實惠。
本文結合筆者在物業管理行業的多年工作經驗，研究了物業管理行業中的行政管理現狀，并對未來的行業發展提出了自己的想法和建議。
一、我國物業管理行業中行政管理的發展現狀
改革開放以來，我國的經濟社會發展速度很快，人們的生活水平也有了顯著提高，而人們對生活服務行業提出了新的要求，這些要求與我國物業管理行業的發展現狀之間的矛盾也越來也大，降低了居民對物業管理行業的滿意度，加重了兩者之間的利益沖突。目前，由于物業管理公司的行政管理落實不到位、物業管理行業的管理水平有限、居民的維權意識不斷增強，使社區居民與物業管理公司之間的矛盾沖突不斷?，F階段物業管理行業仍然存在著一些不足之處。
1.對物業管理行業進行行政管理的政府部門職能模糊，管理理念落伍
在我國，政府部門的行政管理方式轉變較慢，服務型的管理方式還未形成，服務意識淡漠和管理理念落伍的問題還比較突出，并且存在職能定位不清晰和管理越位等問題，這直接導致了政府行政管理工作效率低、效果差。通過行政管理部門的改革歷史我們可以發現，行政管理的改革發展還是取得了很大的成績的，但是其中仍然存在著行政管理的越位、缺位和錯位的問題。職能的越位主要體現在行政管理部門的經濟職能上，對物業管理企業自身的經營活動加以干預，這不僅限制了市場作用的發揮，還會浪費政府的財力人力，進而影響了其它職能的履行。職能的缺位是指本應由行政管理部門提供的管理和服務的缺失，這直接導致了行業的無序成長和混亂競爭，嚴重影響了物業管理行業的正常發展。職能的錯位是指行政管理部門職能劃分不清，導致相互重疊，主要體現為職能多家分管和職能相互重合，使得物業管理公司無所適從和無法應對，這嚴重影響了行業的正常發育。
2.法律法規不健全，無法適應我國物業管理行業的發展
物業管理公司與房地產開發公司和其它相關企業有著復雜的業務來往和利益關系。物業管理公司如何承接驗收，如何進行日常的經營管理，如何與相關企業業務對接、與業主發生糾紛如何解決等等都需要有詳細的法律法規加以規范。但是由于我國立法工作的落后，產生了大量懸而未決的問題，導致了許多問題沒有辦法去加以解決或者解決方式不當，造成了不好的社會影響。因此我國立法機構和物業管理的行政管理部門應該盡快詳盡的物業管理辦法、準則、程序、內容等，對我國的物業管理行業的健康發展加以引導?？v觀近年來我國發生的多起物業糾紛事件，都造成了極壞的社會影響，也正是這些事件加速了一批與物業管理緊密相關的法律法規的出臺，還有一批相關法規正加緊制定之中。這些物業管理糾紛事件也暴露了相關立法滯后的弊端。在我國現行法律體系下立法工作落后于社會需求成為了一種常見現象，這也是我國依法治國的實踐過程中需要特別注意的問題。立法總在問題與矛盾暴露之后，立法工作缺乏主動性，這所造成的影響將使整個國家和社會付出沉重的代價。我國的立法機關和人民群眾之間缺乏有效溝通，沒有從廣泛的、宏觀的群眾討論發現人們的現實意愿，立法與當前現實缺乏有效聯系，造成了立法滯后。
3.物業管理公司與居民糾紛不斷，糾紛的解決途徑不暢
物業管理行業的行政管理涉及多個行政部門，而各部門之間缺乏有效的協調，尤其是在居民群眾特別關心的物業管理收費方面缺乏詳細的規章制度和有效的監管，加劇了社區居民與物業公司之間的矛盾。而且當糾紛出現時，爭議雙方發現沒有行之有效的解決途徑，可以在兼顧彼此利益的前提下圓滿的解決問題。物業管理行業屬于生活服務業，該行業的發展是為了使人民獲得更多的生活幸福感，但是公司的逐利性決定了物業管理公司會采取降成本、增收入的措施，這同居民不斷增強的維權意識形成了強烈的矛盾。在現實中的表現就是在整個物業管理公司的工作中，從接管、裝修、設備的維護、環境清理、安保等方面，居民與物業管理公司矛盾不斷。在我國目前的物業管理水平下，社區居民對物業管理公司的印象是只負責收費，對居民的服務工作不上心。尤其是物業管理行業部分從業人員文化水平不高、形象素質不佳更是增添了糾紛的產生。
二、從行政管理角度出發，探討物業管理行業發展意見
1.加快立法，完善規章制度，指導行業健康發展
我國正在不斷推進各項工作的法制化建設，物業管理行業也應該有相關的法律法規去遵循。物業管理行業要想長期健康的發展就離不開完善的法律法規加以規范引導。但是適應我國物業管理行業發展的法律法規較少，有大量需要法律來規定和限制的內容沒有說明，這阻礙了行業的發展?？上驳氖?，我國正在不斷加強相關方面的立法，其中《物業管理條例》就是借鑒了其它國家的先進管理經驗頒布實施的，而且伴隨著我國相關立法工作的不斷推進，我國在物業管理方面的法制體系將會不斷的完善起來。
2.規范居民c物業管理公司的行為，雙方依據規章制度履行責任
社區居民和物業管理公司簽訂物業管理合同是在雙方自愿的基礎上的，居民委托物業管理公司依據合同進行房屋建筑、設備設施、衛生、綠化、安全等管理項目進行修繕或維護等。但在實際生活中，經常出現物業管理公司不按照合同進行設施的管理，衛生環境維護不及時，對于個別居民的私搭亂建、侵占公共空間的行為不及時制止，水電的突然停供導致居民生活受到嚴重影響。物業管理公司要熟練掌握物業管理的具體流程，認真學習物業管理的相關法律法規，認真的履行簽訂的合同。而社區居民也要按照規章制度辦事，不做對其它居民的生活造成困擾的事情，由于物業管理公司的過錯造成的損失要按合同規定索要合理的賠償。
3.行政部門加強行政監管和企業考評，加強社會監督力度
健全物業管理企業檔案制度，逐步完善物業管理企業的資質管理和信用管理，促進我國的物業管理行業規范有序發展。逐漸完善物業管理企業的誠信體系制度，綜合各種數據建立企業的誠信檔案，對于誠信檔案中評價較差的企業要在政策和資質方面加以限制，促使各物業管理企業重視社會誠信，更好的服務于居民。引入市場競爭機制，向社會定期公布各物業管理企業的檔案信息和評價結果，在市場競爭中實現企業的優勝劣汰，實現行業的健康發展。對物業管理企業進行經營水平和服務水平方面的考評，考評結果及時對外公布。不斷完善企業收費項目的透明化，使V大居民清晰明了的知曉收費標準和收費內容。加強輿論監督建設，物業管理企業要自覺接受社會監督，對服務質量差和不按規章制度辦事的企業進行有效懲罰。
4.物業管理企業按照規定進行項目接收，減少居民和物業管理公司間的糾紛
完善相應的法律法規，明確物業管理企業項目接收的規則和標準，以及出現特殊情況時的處理辦法，為物業管理行業的規范化承接驗收提供法律依據。在相應的法律法規中應該明確的規定承接的時間限制、所要承接的設備設施、承接的范圍、承接所需的流程等等，為以后的物業管理工作的開展奠定基礎。涉及物業管理企業與房地產公司和其它相關的業務時，法律法規也需要加以明確規范，使承接驗收工作的各項工作的開展都有法可依，按章辦事，以減少由于承接驗收工作引起的物業管理公司和居民之間的糾紛。物業管理公司要嚴格按照相應的規章制度辦事，保障各項承接驗收工作順利的開展，對進行承接驗收工作的一線員工要加強業務培訓，使之熟練整個承接驗收工作的規范化流程以及特殊情況下的處理辦法。
5.暢通糾紛解決途徑，物業管理雙方按照規定行使權力、履行義務
目前我國的物業糾紛不斷，而糾紛的解決途徑不暢加劇了彼此之間的矛盾激化。所以我們應該暢通途徑，促進矛盾的解決，減少此類事件對社會產生的不良影響。依照法律法規，設立專門的糾紛解決部門，在照顧雙方的利益訴求的前提下，秉持公正公開的辦事原則，合理合法的化解彼此的矛盾。物業管理公司也應該加強自身員工隊伍的建設，提升員工的業務水平和個人素養，對于居民的合理要求盡量滿足，對于不合理的要求要進行積極勸導。社區居民也要在法律規定的范圍內反應自己的訴求，不要超過法律所允許的范圍，積極通過正當的途徑與物業管理公司進行溝通，不可采取過激行為，導致矛盾的升級。只有居民和物業管理公司之間的糾紛順利化解才能推進我國物業管理行業的發展。
【關鍵詞】物業管理；糾紛解決
一、我國物業管理糾紛的成因
（一）物業服務公司的原因。實踐表明，物業服務公司自身原因是導致物業服務合同雙方矛盾不斷加劇的主因，第一，物業服務收費缺乏規范，實踐中不少物業服務企業普遍存在胡亂收費的現象。第二，是物業服務企業對園區內物業維修不達標準。由于少數物業管理企業為了節約成本不愿花錢聘請具有專業證書的維修技術人員，導致維修結果很難能讓人滿意，加深了物業服務雙方的矛盾。第三，沒有盡到應有的管理義務。對于一些業主在小區內違法搭建建筑物，危及他人人身財產安全的違法行為，物業管理人員不主動加以制止，無視業主的權益，激化了業主和物業服務公司之間的矛盾。
（二）業主與業主委員會方面的問題。業主與業主委員會的問題主要體現在：第一，表現為業主自我定位錯誤。業主片面的認為自己是物業的所有權人，物業服務企業是由業主花錢聘請來提供物業管理服務的，物業管理企業與業主是主人與管家的關系，因此認為物業管理企業一切都要聽命于自己，此種意識直接導致了物業服務糾紛的發生。第二，表現為業主法律意識淡薄。少數業主為了一己私利，無視法律法規的相關規定，破壞物業的承重結構等損害廣大業主合法權益的違法行為。第三，是業主委員會的行為缺乏有效的監督。依據我國物業管理法律的相關規定，業主委員會有權代表全體業主選聘自己滿意的物業服務企業，并有權對維修資金的使用和園區改造等方面進行表決，這也就直接導致了舞弊和越權行為的出現，損害其他業主的合法權益。
（三）監督管理部門的不履行職責履行的原因。一是我國的物業管理法律規定相關管理部門應對物業園區內的物業管理服務活動提供指導、監督管理、幫助、處罰的責任，但是實踐中一些工作人員工作不積極，消極懈怠。甚至一些工作人員收受物業服務企業的好處而違法行政。二是部門內部職責分配不夠清晰。由于物業管理糾紛涉及的范圍較廣，一旦發生管理糾紛，幾個職能部門都有權管，各權力部門卻因為太過麻煩而選擇不去管理，相關管理部門相互推脫責任致使糾紛不能及時解決，而產生更多的糾紛。
二、解決我國物業管理糾紛的法律途徑
（一）不斷完善物業管理法律法規。通過不斷完善我國的物業管理立法對物業管理活動所涉及的物業糾紛各個權利主體的合法權益做出全面具體的規范。規范物業管理市場以及物業管理企業的行為。由于物業管理法律關系涉及業主之間的權益爭議，也存在個別業主與全體業主之間的利益沖突，加上某些物業管理公司的違法行為侵害了業主或者公共主體的利益，在追究責任時應先讓其承擔民事責任，不可以用行政責任替代民事責任。與此同時，我國的地方立法也應在《物業管理法》和《物權法》的指導下，盡快出臺更合理、更完善、更適合地方實際情況的物業管理辦法。
（二）明確物業管理主體間的權利義務。物業管理糾紛涉及到較多方面法律關系。尤其是在現今社會經濟迅速發展情況下，物業管理法律關系涉及到了對物業的維護、公用設備設施的保養、園區的利用、安保、居住環境、園區綠化、車位出租出售等很多方面的服務內容。與之相對應，物業管理涉及的各種法律關系也日趨雜亂，牽涉到了房屋的建設、銷售、購買方面的各種社會關系，遍及物業管理活動的每個方面，不僅有業主與業主之間、業主與開發商之間、物業管理企業之間的民事法律關系，也有相關行政管理部門在對物業管理企業的服務活動進行監督過程中產生的行政關系。在以上法律關系中，通過健全已有的物業管理立法，進一步確立物業服務合同中主體之間的權利和義務關系，有助于解決我國日益嚴重的物業管理糾紛。
（三）加強業主的自治管理法律意識，提高自治管理的能力。為杜絕物業服務活動中業主相互之間，業主、業主委員會與物業管理公司之間產生的糾紛，首先，應提升業主的自治管理和法律意識，監督業主大會、業主委員會的操作流程及代表業主所做出物業管理相關決議決定符合法律規定，使業主積極參與物業管理企業、業主大會、業主委員會的管理活動，既可以根除業主不關心物業管理事務的現象，也可以限制一些小區業主利用自治管理功能，煽動業主對抗物業服務企業，阻礙物業管理活動的順利進行。其次，在召開業主大會和業主委員會換屆選舉過程中，嚴格依照我國相關管理部門頒布實施法律法規，促使業主主動加入到業主大會的召開、成立業主委員會及其換屆選舉工作中去，同時通過全體業主的表決，訂立管理規約、業主大會議事規則等，使業主能充分的行使法律賦予其的權利。
（四）建立物業管理糾紛沖突解決機制。要解決日益嚴重的物業管理糾紛，除依靠法律法規外，還需尋求其他調解機構的幫助，具體舉措包括：第一，應成立專門的物業管理糾紛社會調解組織，對物業管理服務過程中產生的涉及物業所有權人與管理者之間的各類糾紛進行調解。在社會調解組織的人員配置上，可以向社會公開招聘具備豐富物業管理糾紛處理經驗的律師、退休法官或者大學教授擔任調解人員，運用調解、勸說和建議的方法使當事人信服，為糾紛雙方節省糾紛解決的費用和時間。第二，在物業管理糾紛處理中推行仲裁制度。即當事人可自主決定是否選擇仲裁來解決物業管理糾紛，也可自愿選擇仲裁內容、仲裁機構及仲裁員。仲裁程序簡潔便利，仲裁期限短，一裁終局的解決方式更有利于糾紛的解決，相對于訴訟，仲裁也可節省爭議雙方的成本。
[關鍵詞]物業管理制度；存在問題；措施
中圖分類號：G306.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）30-0069-01
1.物業管理制度的概念
物業管理制度是關涉物業管理活動的行為規范和行為準則。物業管理制度建設是發展物業管理服務業的基礎性工作。一般而言，物業管理制度既包括物業管理公司內部的管理制度，也包括物業管理過程中規范各有關當事人行為的制度，前一類是物業管理公司內部的管理制度，亦即物業管理公司根據自身工作特點和經營理念，制定的工作程序、職責范圍、管理辦法等，主要是為了明確崗位責任、約束員工行為、協調內部關系、保證企業正常運轉和物業管理工作的有序運行；后一類則是指界定物業管理參與者的權利義務，規范各方行為，協調各方關系的規定。具體而言，物業管理制度總體上由前期管理制度、日常管理制度和物業管理公司內部管理制度組成。前期管理制度主要包括物業接管驗收制度、入伙手續及搬遷、裝修規定；日常管理制度既包括物業管理公司制定的房屋使用管理制度、房屋維持制度、設備運行管理制度、設備維修制度、綠化管理制度、治安及消防制度以及綜合服務辦法等，又包括業主委員會制定的業主委員會章程、維修基金管理及使用辦法、公共部位及共用設施使用辦法等；物業管理公司內部管理制度主要包括公司經理辦公制度、各部門責任制、員工崗位責任制及綜合管理制度等。
2.油田物業管理的存在的問題分析
2.1 油田物業管理行業內缺少專業人才，對物業管理行業向深層次、高水平發展不利。
目前，油田內部有一定數量的物業管理企業的人力資源隊伍在專業結構、知識結構等方面與物業管理的發展要求有較大差距。非專業人員做物業管理成為物業管理行業的奇怪現象之一。房地產開發企業的分流人員、傳統房管局（所）的轉型人員等在一定程度上依舊充斥著物業管理市場，管理人員普遍素質低，服務不到位?！段飿I管理條例》中第33條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。但實際從事物業管理的人員中取得物業管理員職業資格的人數并不多，具備高級管理資格的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。
2.2 物業管理行業不具備規模效益，企業嚴重虧損，沒有發展后勁。
目前，絕大多數物業管理企業不僅普遍存在著企業規模小，難以發揮群體優勢，而且絕大多數企業存在著經濟效益差，虧損嚴重等問題，很多物業管理企業僅管理著一、兩個物業項目。在這種情況下，物業管理企業難以形成規模效應，于是，許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存，這已經成為物業管理企業的一個亟待解決的難題。出現這種情況除了進入物業管理行業壁壘不高、開發商盲目投資外，也是作為新興行業的必然結果，經過整個行業激烈競爭“大浪淘沙”之后，物管企業將逐步向規?；瘓F化方向轉變。
2.3 物業管理的配套法律法規還不完善
物業管理制度是一項社會生活中的基本制度，涉及每個公民的切身利益。在物業管理活動中，涉及的法律問題有的會在不同的法律法規中有所規定或體現。物業管理專門法律法規與相關的法律法規中，涉及物業管理的規定共同形成了完整的物業管理法律體系和物業管理法律制度。這一完整的物業管理法律.體系和法律制度，是運用法律解決物業管理活動中所遇到的問題的保障。因此，在建立健全物業管理法律體系和法律制度的同時，必須健全相關的與物業管理有著密切聯系的法律法規。例如，樓宇的“區分所有權”問題和物業項目中的“非住宅公共地方所有權和使用權”的歸屬問題等的界定和規定，還有待將來制定的物權法等相關法律去應對等等。
3.如何提升油田物業管理的發展水平主要措施
3.1 采取多種渠道、多種形式培養物業人才，為物業行業的長遠發展提供必要的人力資源。
多種渠道、多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供個人才資源。發達、完善的物業管理，取決于訓練有素的物業管理專門人才，他們不僅要有良好的思想素質，而且要掌握現代管理科學技術，并善于運用于實踐。一方面，加強思想建設，提高物業管理人員的政治素質；另一方面，加強作風建設，樹立雷厲風行的工作作風，建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊伍；還有，加強培訓，提高物業管理人員的專業技術素質。
3.2 組建物業企業集團，實現規模效益。
物業管理并不是暴利行業，更有甚者可以成為微利，大多數的物業管理企業經營虧損，物業管理的規模效益就顯得尤為重要， 因此這就要求物業管理企業必須走規?；⒓瘓F化之路。同時，物業管理市場將面臨重新洗牌，中國物業管理企業要想得到進一步發展，必須擺脫現行的小而全模式。為此，有關部門應制定相應政策，一方面，提高企業的注冊門檻；另一方面，嚴格降低清除制度。啟動物業管理市場預警系統，促使一部分物業管理企業進一步發展壯大，清除一些制約行業整體水平提高的“小、散、濫”物業管理企業，最終實現強強聯合，形成物業管理集團。
3.3 走法制化發展之路，完善物業行業法律法規。
市場經濟是以立法委保障的經濟體制， 而且物業管理涉及的，既涉及物業管理企業與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及物業管理企業與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系如果沒有法律、法規進行規范和調整，難以保證物業管理健康、快速發展。因此，有關部門應加快物業管理的立法，加速建立物業管理法規體系，使我國物業管理盡快走上有法可依的軌道，真正做到依法管理，依法服務。
4.結語
物業管理在世界各國都是一個獨立的行業，在我國又是發展很快的行業。伴隨著物業管理的迅速發展，也出現了很多函待解決的問題，如何找出問題的實質根源，尋求解決方法，是引導物業管理走向社會化、市場化、專業化的關鍵。隨著中央及地方物業管理的發展，實踐中會產生新的問題，物業管理理論研究會逐步深人，物業管理也會逐步步入法制化的軌道。
參考文獻
[1] 謝卓君.我國物業管理對策探討[J].經濟師.2014（08）
關鍵詞：住宅小區；物業安全管理；對策
近年來，我國城市化進程不斷加快，人們已經不僅僅滿足于住宅小區的居住功能，開始更多地關注小區的物業安全管理。隨著管理體制的改革，我國的物業管理水平在不斷提升。然而目前我國的住宅小區物業管理依然存在很多問題，如何加強住宅小區物業安全管理，是一個值得研究的課題。
一、當前住宅小區物業安全管理存在的問題
（一）物業安全觀念陳舊
許多住宅小區的物業人員把工作重點放在住宅小區的治安及消防安全方面，卻因此忽略了其他的安全隱患，小區居民可能會在物業人員認為不會發生問題的地方出現安全事故，電梯安全問題就是一個鮮明的例子。一些住宅小區的物業人員缺乏相關的安全意識和最基本的責任心，根本不注重電梯故障的檢查，一旦出現安全事故，他們才會尋求專業人員協助，然而安全問題已經發生，惡劣的后果已經出現，臨時抱佛腳為時已晚。
（二）物業管理人員素質不高
有些物業管理人員素質不高，平時工作粗枝大葉、碌碌無為，在遇到突發事件時，無法表現出物業管理人員應有的素養，甚至比住戶還要慌張，不斷擴散緊張情緒，無法解決實際問題；有些住宅小區的物業管理人員職業道德水平不高，沒有對住宅小區的各類安全設備進行定期檢查，及時采取預防措施，為居民的生活帶來安全隱患。例如，物業管理人員沒有定期對消防器材進行檢查，導致出現火災時，因滅火器故障而無法及時滅火，造成火勢蔓延，嚴重威脅到居民的人身與財產安全。
（三）住宅小區居民安全意識不足
安全意識對于每一個人來說都是非常重要的，對住宅小區的居民也不例外。一些居民由于安全意識不足，經常做出一些安全違規行為且不以為然，直到最終出現安全事故才幡然醒悟、后悔莫及。
（四）物業安全管理法律不健全
我國物業法律政策的框架，主要是由為數不多的行業性、地方性的政策法規組成的，相對完善的法規體系尚未形成，導致物業管理企業缺乏誠信、亂收費、服務態度差的問題一直沒有徹底解決，給居民的生活帶來了負面影響。物業安全管理制度不完善，造成物業安全管理工作缺乏公正性和客觀性，導致糾紛事件頻繁發生。
二、加強住宅小區物業安全管理的對策
（一）完善物業管理法律法規
物業安全法律法規對物業管理工作起到指導和約束的作用。首先，我國中央立法機構需要對現有的物業安全管理法律法規進行完善，對物業管理公司、小區業主和開發商三者的義務和權利作出明確的規定，實現有法可依；其次，政府要結合當地經濟政治發展情況及物業管理情況，加強對物業管理的執法力度，做到有法必依；最后，物業管理公司可以依據國家的法律法規并結合公司內部的具體問題，制定相應的管理規范和制度，為物業管理工作的開展提供有效的依據。
（二）轉變物業安全管理觀念
住宅小區的物業管理人員應轉變陳舊的物業安全管理觀念，建立科學的物業安全觀，即按照安全管理理論來系統地、全面地、科學地管理小區的物業，其核心觀念就是注重預防和保護。物業管理人員在平時工作時要對住宅小區進行全方位地監管，發現安全隱患及時進行科學處理，切實保障居民的安全。
（三）加強對物業管理人員的培訓
物業管理人員的能力高低，關系到住宅小區物業安全管理的水平。首先，加強對物業管理人員專業技能的培訓。物業管理人員只有掌握了科學安全管理的方式以及更專業的技能，才能對小區進行更系統地管理，減少安全事故的發生概率；其次，加強對物業管理人員應變能力的鍛煉。對住宅小區而言，最危險的就是突發事故。人們往往來不及反應而受到傷害，物業管理人員由于專業受訓，擁有很強的應變能力，在遇到突況時才能更冷靜、科學地為居民解決問題；最后，加強對物業管理人員服務態度的培訓。物業管理人員只有保持好的服務態度，才能做到與小區居民的有效溝通，從而避免產生糾紛。物業公司規定禮貌用語，實行獎懲機制，調度員工的積極性，切實提高物業管理人員的服務水平。
（四）加強對住宅小區居民的安全教育
為了更好地保障住宅小區居民的安全，物業管理人員可以通過舉辦安全講座、發放安全手冊等方式來提高小區居民的安全意識，讓他們明白安全隱患的種類，及時改正自己的不安全舉動，從而避免安全事故的發生；物業管理人員還應該注重消防安全演練，讓人們熟練掌握火災發生后的逃生技巧和注意事項，保障自己和他人的人身安全，同時也應注重居民心理素質的培訓，讓他們在遇到火災時保持頭X清醒，不至于手忙腳亂，從容逃生；住宅小區居民可以主動參加小區的安全管理，幫助物業安全管理人員發現小區中存在的安全隱患，并及時地消除，降低小區安全事故出現的幾率。
三、結語
綜上所述，當前城市住宅小區的物業安全管理存在諸多問題，亟需提升物業安全管理水平。加強住宅小區物業安全管理，從具體來說，需要完善物業管理法律法規，轉變物業安全管理觀念，加強對物業管理人員的培訓，同時加強對小區居民的安全教育。只有這樣，才能為小區居民提供一個安全的生活環境。
參考文獻：
[關鍵詞]物業管理；和諧；發展
一、物業管理的含義
物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法規定，業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業或者其他管理者進行管理。物業管理有狹義和廣義之分。狹義的物業管理是指業主委托物業服務企業依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業管理應當包括業主共同管理的過程，和委托物業服務企業或者其它管理人進行的管理過程。
二、物業管理在現代化城市管理中的作用
第一，物業管理轉換了傳統城市管理機制。物業管理是建立在市場經濟基礎上、由業主和物業管理公司雙方以合同為紐帶的經營型管理模式，從而以市場化、專業化、社會化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產權和管理權的關系，轉換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔。
第二，良好的物業管理能增強社會責任感。良好的物業管理是最實在、最有效的市場推廣手段，既可以促使開發商較快地達到其市場目標。也能為投資者帶來直接的經濟效益。
第三，物業管理可以促進社會治安的綜合治理。物業管理可以利于安居樂業，可以通過擴大服務領域，實現服務社會化，轉變服務方式，開展有償優質服務，增加就業機會。
第四，物業管理促進了和諧社區的建設。物業管理的發展目標是追求社會效益、環境效益和經濟效益的有機統一，隨著行業的發展，其功能也由關注建筑實體轉變為更為關注人、文化和價值等精神內涵。
三、物業管理和諧發展路徑
第一，完善物業管理相關法律法規。首先完善物業管理相關法律法規，大力推進物業管理的法制化進程。盡快建立符合我國國情的物業管理法律法規體系，是保障行業健康持續發展的當務之急。填補無法可循、無章可依漏洞，減少物業糾紛。從法律的角度，規制物業管理各方主體的行為，以提高物業管理的服務水平。同時應當加強有關法律、法規和規范性文件的宣傳和普及，構成物業管理法律關系的各方主體的相關當事人“知法懂法”，才能“有效溝通，避免信息不對稱”，提高他們自我管理和自我約束的能力，引導物業管理行業規范和健康發展。
第二，健全物業的科學化管理體系。物業的科學化管理模式包括物業管理的專業化和標準化兩個方面。物業管理專業化包含組織機構專業化、管理隊伍的專業化和管理設施設備的專業化。物業管理行業的標準化是行業發展成熟的重要標志。應加大物業管理協會等行業組織對行業標準的制定、企業資格認證、從業人員資格認證等行業標準化的建設。逐步形成具有區域特色的標準化認證與評估體系。
第三，強化物業管理監督機制。對于物業服務企業來說，強化監督、嚴格考核是提升物業服務質量的必要措施之一。物業管理監督主體來源于四個方面：一是社會公眾：二是物業管理行業協會：三是政府相關部門：四是物業服務企業內部。物業管理要實現可持續發展，就要充分發揮行業協會的橋梁和紐帶作用，加強行業自律，注重行業指導，充分發揮行業協會的服務、代表、協調職能。推動形成運轉協調、和諧高效的物業管理體制。社會監督職能能夠成為業主監督和社會監督乃至政府行政管理的重要參考。使物業管理的公平、公正、公開成為可能，這有利于物業管理持續健康發展。
爭執緣起不同的物業服務理念
從世界范圍看，物業管理服務的產生以及快速發展的主要原因是現代建筑的興起與產權結構的多元化發展。就我國物業管理服務而言，盡管產生的初期是由各級政府推動的，但其快速發展也歸于與世界范圍內相同的原因，而且在發展過程中也充分體現了服務商品交換的市場化。也就是說，物業管理服務商品是通過市場交換而產生的，只不過這種市場交換和其他消費品不同，體現的是集體服務商品的買賣，而非單個服務商品買主(即單個業主)與賣主(即物業管理企業)之間單個服務商品的交換，這種物業管理服務商品具有公共產品的性質，從一定意義上來講，不具有分割性。正因為如此，我國《物權法》第七十二條規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。2007年修改后的《物業管理條例》第七條也規定業主應按時交納物業服務費。依據這兩部與物業管理直接相關的法律法規，當前大部分物業管理企業認為無論業主是否人住，無論業主擁有的物業是否投入使用，業主都有義務全額繳納物業管理費。然而，就業主而言，以上兩部法律法規并沒有明文規定無論物業是否空置，業主都必須全額繳納物業管理費，在現實生活中物業管理企業的強調全額繳納的這種做法總讓人感覺有些“霸王”。因此，對于大多數空置房業主，在繳納物業服務費時，就選擇了拖欠，甚至拒繳。
筆者在《武漢市物業管理條例》草案征集意見期間，曾對多個住宅小進行調查，其中部分空置房業主并非不愿交納物業管理費，只是不愿交納全額物業管理費；部分住宅小區物業管理公司對空置房物業費已經開始悄然打折。從全國范圍來說，空置商品房物業費究竟該不該打折，在各地《物業管理條例》修訂中都是一個備受關注的問題。
從理論上講，對該問題的爭執的起源是業主和物業服務企業在物業服務理念上的沖突，即物業服務的客體是業主還是業主所擁有的商品房，這是兩種截然不同的觀點。第一種理念認為，物業服務的客體是業主，物業服務是由業主延伸至房子。雖然房子在物業管理的小區內，但是由于業主沒有享受到物業服務企業提供的全部服務，所以只應繳納一部分物業費。物業管理企業主要為業主，而不僅僅是房子，提供越來越優質的服務，以便換取與其服務相稱的物業費。而第二種理念認為，物業服務的客體是房子，物業服務應該是由小區的房子延伸至業主。既然房子在小區內，無論有沒有人居住，理論上都享受了物業的服務，自然也就應該繳納全額物業費。
成本與收益的比較
物業管理服務商品的交換是一種市場經濟，市場經濟存在的前提是參與交換的需求方和供給方都可以看作是一個經濟人，都會從各自的成本收益角度去決定各自的經濟行為。所以，不論前文所述關于空置商品房物業服務費繳納的爭執源于什么理念，最終的結果是由業主支付物業服務費，而不是空置商品房支付物業服務費。
由此可知，站在業主角度，根據成本與收益原則，業主認為沒有享受全部的物業服務，物業管理企業要求繳納全額物業管理費就成為不平等交易。因此，一些業主要么選擇愿意支付部分物業管理費，要么選擇拒絕繳納物業管理費；即使有少數業主全額繳納物業管理費，也是出于物業管理企業以業主拖欠物業費將進行民事訴訟為前提，非自愿繳納。
那么，站在物業管理企業的角度，根據成本和收益原則，物業管理區域內的空置房的增加。盡管不能大幅度降低物業管理成本，但可以減少部分成本。目前，按照建設部、國家發展和改革委員會頒布的《物業服務收費管理辦法》，住宅小區物業服務成本或物業服務支出構成主要包括九項，其中由于空置房的存在，可以減少部分開支，如清潔衛生費用、保安人員數量以及公共設施、設備日常運行、維修及保養費等。減少的這部分開支，無疑降低物業管理企業的成本。所以從成本角度看給空置房物業費的減免提供了可行的基礎，當然，這也是業主不愿全額繳納物業費的根本原因(同時也是部分物業管理企業在實際工作中降低空置商品房物業管理費的實際原因)。另外，對物業管理企業而言，對物業管理區域內的空置商品房采用各種方式催繳物業管理費，特別是采用法律訴訟的方式催繳物業管理費，實際消耗的人力和物力以及對企業造成的負面影響和與業主之間形成敵對的關系，都不利于企業今后的發展。即使現在可以通過法律訴訟提高物業管理費的收繳率，但從長期看，其實是增加了企業運行的成本，畢竟目前相關的法律法規并沒有明文規定空置商品房必須要全額繳納物業管理費。因此，在實際生活中，這也是部分企業通過主動降低空置商品房物業管理費，提高收繳率，最終獲得收益的原因。
空與非空還需區別對待
從以上探討可知，無論對業主還是對物業管理企業，無論是從物業管理服務商品的市場屬性，還是從成本收益的角度，對空置商品房物業管理費的繳納問題的解決，最合理、最適用的方法就是與已經入住的商品房物業管理費的繳納有所區別。
但在實際生活中這種區別應如何落實?也就是說，空置商品房物業管理費具體要如何繳納，按什么標準繳納，什么情況下屬于空置商品房，空置多長時間可以減免等，卻又沒有具體的標準。正是由于缺少標準，目前這類糾紛和爭執在全國各地都存在，而且業主和物業管理企業也都寄希望于地方政府頒布的法律法規。
前文所述，石家莊市《物業管理條例》中規定的“連續無人居住、使用、裝修空置三個月以上的，空置期間按20％繳納物業費”，這一方案主要是按照空置房暖氣費收取原則制定的，但這一標準對空置商品房物業管理費減免是否適用，還有待市場參與主體的多方評價。筆者認為這一標準有兩個地方不適用于空置商品房物業管理費減免：第一，空置期為三個月的劃分；第二是20％繳納比例的確定。
就空置商品房物業管理費減免而言，目前矛盾和爭執主要集中在已辦理住房交接但一直未人住的業主或因害怕繳納物業管理費而一直沒有辦理住房交接的業主和物業管理企業之間。從筆者調查情況看，凡是一經裝修準備入住的業主，對使用期間的空置期內物業管理費的繳納并無太多異議。更何況，對每年集中供暖期而言，三個月的空置期基本達到一半的時間，因此對空置房暖氣費收取可以依照此原則，但對于物業管理而言，三個月的空置期相對較短，即使業主對空置物業的起止時間應事先和事后告知物業服務企業，并辦理相關手續，也會增加物業管理企業的管理難度和工作量。因此，從比較實際的角度出發，筆者認為應分為兩種情況，一是一直未人住的，空置期應從辦理物業交接開始到辦理裝修手續為止，作為空置期；另一種情況是已經入住但中途空置的，以年度計費來算，空置期應達到連續六個月以上，計算空置期。
根據建設部《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》（建教培〔1996〕41號）的精神，北京市定于1997年10月開始對物業管理單位的經理、部門經理、管理人員進行崗位培訓。
一、培訓目標物業管理單位經理、部門經理、管理人員的專業知識與工作能力達到崗位要求，基本勝任本崗位工作。
二、培訓對象具有大專以上文化程度（或同等學歷）的物業管理單位經理；具有中專以上文化程度（或同等學歷），直接從事物業管理或相關管理業務的部門經理和管理人員。
三、培訓內容主要包括物業管理理論、實務、法律法規等知識，各設8門課程，其中3門為統考課，具體課程設置見附件。
四、培訓方式分期分批集中面授。
五、培訓報名登記時間物業管理單位經理、部門經理、管理人員在1997年9月15日前，到北京市居住小區管理辦公室進行登記，填寫登記表。依登記時間，安排培訓班次。開課時間、地點等事項另行通知。
六、考試
（一）培訓后，學員均須參加考試。統考課由北京市房地產行業專業管理人員崗位考評辦公室負責考試，非統考課由培訓學校負責考試。
（二）取得房管員崗位合格證書的物業管理單位經理，可免修免試以下課程：
1.房屋結構構造與識圖；
2.房屋設備基本知識；
3.房地產開發與經營。
取得房管員崗位合格證書的物業管理單位部門經理、管理人員，可免修免試以下課程：
1.房屋結構構造與識圖；
2.房屋設備基本知識；
3.公文知識。
免修免試人員須持房管員崗位合格證書及復印件，于報名登記時辦理免試手續。
七、證書領取經崗位培訓考試合格者頒發由建設部印刷、市市政管委崗位培訓考核辦公室驗印的崗位合格證書。
附件：
一、物業管理單位經理崗位規范
二、物業管理單位經理培訓教學計劃
三、物業管理單位部門經理、管理人員崗位規范
四、物業管理單位部門經理、管理人員培訓教學計劃
附件一：物業管理單位經理崗位規范
一、崗位必備知識
1.了解房屋結構、設備、設施、園林、綠化等修繕的基本知識；
2.了解房地產有關理論和開發、經營、管理、估價等基本知識；
3.了解《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律知識；
4.熟悉計算機應用的知識；
5.熟悉房屋完損等級標準和安全管理基本知識；
6.熟悉國家和本市的物業管理法律法規、政策；掌握物業管理的基本理論與實務；
二、崗位必備能力
1.具有制定企業發展規劃，建立、健全企業管理制度的能力；
2.掌握本單位各部門業務及運作狀況，熟悉企業財務、稅收狀況和市場變化情況，具有經營決策能力；
3.具有綜合組織及協調能力，具有公關、談判及建立業務關系的能力；
4.具有處理突發事件的能力；
5.具有計算機應用能力。
附件二：物業管理單位經理培訓教學計劃
序 號 課程名稱 學時 備注
1 職業道德 10
2 物業管理概論 80 統考課
3 物業管理法規 30 統考課
4 房屋結構構造與識圖 30
5 房屋設備基本知識 30
6 房地產開發與經營 30 統考課
7 房地產基本制度與政策 30
8 計算機應用 30
合計 270
附件三：物業管理單位部門經理、管理人員崗位規范
一、崗位必備知識
1.了解房地產有關理論和開發經營、管理基本知識等；
2.熟悉物業管理的基本理論和有關政策法規，掌握本市有關物業管理要求，計費規定等；
3.掌握房屋完損標準、質量檢測方法和安全管理的基本知識；
4.掌握物業管理的有關技術標準、修繕標準和管理標準；
5.掌握房屋結構、設備、設施等修繕（維護）的基本知識；
6.掌握計算機應用知識。
二、崗位必備能力
1.具有建立健全部門崗位責任制和部門管理規章制度的能力；
2.具有制定工作計劃，并組織實施的能力；
3.具有及時處理房屋、設備、設施的搶修排險和火警匪警救護等突發事件的能力；
4.具有宣傳教育、組織各類活動及處理一般矛盾的能力；
5.具有處理專項業務并能與相關機構協調的能力；
6.具有熟練應用計算機進行管理的能力。
附件四：物業管理單位部門經理、管理人員培訓教學計劃
序 號 課程名稱 學時 備注
1 職業道德 10
2 房地產基本制度與政策 20
3 物業管理概論 70 統考課
4 物業管理法規 30 統考課
5 房屋結構構造與識圖 40 統考課
6 房屋設備基本知識 30
7 計算機應用 30
任何行業都離不開經濟的支持，物業管理其最主要的目的就是達到經濟效益與管理，通過對經濟的管理，才能更好的對物業進行管理。針對物業經濟普遍存在以下幾點問題。
（一）物業收費沒有標準的規范
物業公司在接管物業時，從房地產開發處取得運營資金，在物業管理開始以后，針對服務質量，數量，對業主進行合理性的收費來保證物業的持續良好的發展。但是由于我國正處于高速發展階段，對物業的服務性收費，并沒有明確的規定，所有的物業公司都是根據自己的情況進行收費，收費的項目也是種類繁多，這樣造成業主與物業之間產生或多或少的利益糾紛，阻礙了物業管理的發展進程。
（二）會計科目沒有明確的規定目前還有很多物業企業會計制度沿用《房地產開發企業會計制度》或《商品流通企業會計制度》。由于我國已經進入了市場經濟模式下，前兩種會計制度已經很難滿足日益月新的市場管理模式，針對物業經濟管理，很難起到全面的檢測與監督。同時針對物業的使用財產，公益品等，無法全面的記錄備案，導致很多不必要的資產流失，對物業的經濟管理，帶來一定的打擊。
二、物業經濟管理當中的解決方案
根據以上兩大點問題，結合國內實際水品，針對物業經濟管理存在的幾大因素的分析，提出的針對性解決方案。
（一）人員培訓機制
物業經濟管理無論實施何種制度，何種模式，首先離不開人員的控制，只有員工貫徹的執行各種規章制度，不斷的完善各種管理上出現的問題，才能使物業經濟管理上升一個新的高度。所要要從以下幾點下手：1、加強員工的服務意識，物業管理本身就是一種服務行業，為了市場不斷激烈的競爭，員工必須培養的基本素質就是服務意識，只有良好的服務意識才能在激烈的市場競爭中占有一席之地。2、針對員工的崗位專業培訓，要使每一名員工充分了解自己崗位職責是什么，針對不同管理層，要結合實際情況進行培訓。切勿一味按照書本理論進行講解，要多以實際發生的案例，以及管理當中出現的問題作為重點對象，進行分析與講解，讓員工更加直觀的了解什么是物業經濟管理。
（二）加強宣傳法律法規
由于物業管理上，業主與物業會發生一些利益糾紛，很多情況大家各持一詞，導致物業與業主發生糾紛，甚至移交司法機關，其主要原因在于雙方對法律法規的制度保持著模糊的概念，沒有一個明確的定義。當雙方發生利益糾紛的時候很難有效的使用法律來解決各種糾紛。所以加大力度宣傳法律法規，物業人員與業主可以通過現有的各種媒體，包括活動，來提高對物業法的認知與了解。其次針對新型復合型矛盾，在沒有相關法律出臺前，涉及到重大利益問題時，雙方應該將問題移交司法機關，進行調節，以及協調處理解決方案。這樣可以進一步減少物業與業主之間的矛盾，還可以進一步細致化了解相關法律，從而更有效的使用法律的權力來保護自己合法的權益。
（三）規范物業收費標準
由于沒有相關的法律法規，以及權威機構規定，所有的物業公司收費全部按自己需求，或者說喜好收費，導致很多物業收費的種類也不一樣，致使很多業主與物業發生利益糾紛。但是由于地區和地區不一樣，消費水平也不一樣，這些都導致了很難統一收費標準，所以收費標準應該參照以下幾點來制定標準：1、物業公司的管理水平，服務質量和服務程度來決定。2、物業公司與同行業競爭是否過于激烈，如果供大于求，可以適當降價來提高市場份額，如果是供小于求，應該根據物業公司實際情況，以及同行業競爭壓力少許調高價格。調高價格應當與業主進行協商溝通，以免造成有損公司形象以及利益糾紛問題。3、當地政府應該根據本市實際水平，幫助物業公司定取標準，這樣不僅可以減緩物業與業主壓力，還可以為物業經濟市場提供一個良好的成長環境。
（四）經濟管理項目要明確加強
無論何種管理模式的運作都離不開的經濟的運作，換句話說，經濟的運轉是帶動管理運作的前提，所以物業管理首先要做到經濟管理，針對經濟管理就一定要做到以下幾點要求：1、由于很多物業公司還是沿用《房地產開發企業會計制度》或《商品流通企業會計制度》對現如今的多樣化市場有著一定的弊病，缺少了各類型明確的分類，而且物業本身是服務行業，服務的類型比較多樣化，所以物業管理在“營業成本”會計科目下應該分型共和個營業成本。2、物業不同其他服務行業性質，因為物業需要接受大量的業主固定資產的管理，風險與責任較大，所以物業會計部門一定要加強業主資產的核算，真實性，以及準確性和及時性。為了更好的維護業主的固定資產的完好以及補償意外損失，會計部門一定要做到核算財產保險的會計事項，處理好遞延事項，以及預提、攤銷用的會計預算。3、應該在會計科目內設置專項基金，以便于專款專用，一般包括：住宅修繕基金、工藝器材維護專項基金等，應結合實際情況增設相應的科目，以便方面醒目管理。4、嚴格把握好物業所屬資產與業主所屬資產的登記，建立明確的科目信息制度，將所有的資產嚴格按照規定進行各科目的登記以便于統一協調管理，又可以一覽無余排產各環節出現的問題。使各環節既可以獨立拿出來調查，又可以整體進行調查。保證了所有物資的準確性。
三、總結
