發布時間：2023-09-06 17:04:59
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的農村資源資產化樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
1、城市之間房價差距將更大
過去5年里，中國形成了三大三小6個人口增長中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周邊城市；“三小”是鄭州、長沙和“廈門+泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房價將獲得人和錢的雙重支撐。
2、小戶型將機械化
在大城市中心區，機械化的小戶型將崛起。20來平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過折疊、打開，創造出豐富的生活場景。
3、逆城市化很難出現
很多國家在充分城市化之后，會出現逆城市化。也就是城里人到農村買地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現這種局面。因為中國人多，耕地少，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農村居住的人，生活不方便、不安全。
4、大城市房屋日益資產化
一線城市，以及10個左右的強二線城市，其中心區的物業將日益資產化，而且投資人將全球化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業等原始屬性。
5、大城市很難“去中心化”
歐美絕大多數城市，都出現了去中心化的趨勢。目前中國特大城市無不面臨交通、環境的壓力，讓一個城市擁有多中心成為很多人的夢想。但中國的國情是人均耕地少，土地國有化。國家正在劃定大城市的邊界，防止無限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區難度極大。
6、寫字樓跟住宅價格將長期倒掛
在一線城市，一直存在一種現象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓（含商務公寓），住宅更貴。為什么？原因有三：一，商業物業基本上沒有學位，不能落戶口；二，商業物業土地使用年限短；三，管理費水電價格高，一般不能通煤氣。未來這種現象將持續，投資房地產還是要首選大城市中心區的住宅。當然，如果你希望現金流充裕，就是要投資好的寫字樓。
7、房產稅會出臺，但對市場影響不大
房產稅是地方政府的稅源，將來肯定會因地制宜，稅率各不相同，減免政策也不相同。一線城市的房產稅率肯定會最高。整體而言，房產稅對房價影響不大。
8、計劃生育政策將逐步調整.但對樓市影響不大
未來，可能還會有更寬松的人口政策。這對樓市構成長期利好，但作用可能沒想象的大，因為生兒育女的成本越來越高，年輕人在生育上的積極性在下降，這也是全世界的趨勢。
9、商鋪面臨價值重估
商鋪面臨的最大問題是，“提袋消費”（服裝、鞋帽、家電等）日益被網購取代，支撐商鋪價值的只剩下“體驗式消費”（餐飲、電影、培訓、溜冰場）。傳統商業旺區的街鋪，可能是最危險的資產，因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區、新區的綜合體。“一鋪養三代”越來越困難，“三代養一鋪”的悲劇隨時發生。
培田村東、西、北三面被大山所環抱，松毛嶺、屏風山、云霄山從北向南直落河源谷地。松毛
>> 自然資源是公眾的？還是企業的？ 南海重要的地理位置與豐富的自然資源 自然資源的“物”性分析 處置自然資源的西方經驗 區域自然資源的合理開發 求解自然資源的約束難題 比自然資源更重要的是人的素質 利用農村自然資源， 豐富幼兒美術活動 利用農村自然資源豐富幼兒活動內容 賈甜田 品質是品牌的生存之本 自然資源收益的兩難境地等 淺論自然資源的資產化管理 自然資源與經濟增長之間的關系 提高鄂州自然資源可持續利用的建議 自然資源與經濟增長的關系研究 論自然資源物權的屬性 論法學意境中的自然資源概念 基于SCP的自然資源價格規制分析 自然資源開發經濟補償機制的構造 淺議自然資源的經濟補償機制 常見問題解答 當前所在位置：中國 > 藝術 > 豐富的自然資源是培田的立村之本 豐富的自然資源是培田的立村之本 雜志之家、寫作服務和雜志訂閱支持對公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者： 本刊編輯部")
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培田村東、西、北三面被大山所環抱，松毛嶺、屏風山、云霄山從北向南直落河源谷地。松毛嶺山腳下的臥虎山、清寧寨、青龍山、石背山、擔干山等五座小山環繞村落。群山環抱，不僅讓培田在戰亂的年代免于受到外界侵襲，更提供給村民豐富的物產。 〔水路〕
水是一個村莊的命脈。培田位于山谷盆地的最北端，山上植物茂盛，水源十分充沛。村北的溪流由三條支流交匯而成，被稱為河源溪，培田是溪的源頭，因此被稱為上河源。河源溪的匯入，讓村中農田得到便捷而豐沛的灌溉，也讓人們能夠修建水圳，引水入村，供村民生活之用。清康乾之前，村民還能利用溪水放竹排或木排到下游的朋口碼頭，運輸貨物。培田的農業、商貿、村民的生產生活，也因為河源溪而興盛發展。 〔土地〕
一、完善制度，為環境的可持續發展提供依據
由于環境資源的公共屬性和“外部效應”，市場機制無法在環境資源保護方面實現資源的最優配置，即所謂“市場失靈”，從而為政府干預即通過制度創設和供給降低交易費用提供了理論依據。對于市場機制不能有效提供良好環境這一公共物品，政府應承擔義不容辭的責任；對于由負外部效應引起的環境污染、資源耗損等，由政府運用法律、經濟手段加以矯正，以控制經濟運行軌跡趨于正常狀態，同時也為市場機制功能的有效發揮提供良好的平臺。因此，要實現環境資源與經濟發展共生必須具備明晰的環境資源產權制度、健全的市場交易制度、公開透明的信息披露制度、有效地基本控制制度。
應建立有效的價格機制，控制環境污染，取消不合理的財政補貼，建立以市場為基礎的資源價格機制，使環境資源價格反映真實的全部社會成本。環境成本內化能夠有效地調整能源產業結構，刺激企業改進技術，達標排放污染物，有助于消除不利于環境保護的因素。目前急需對環境資源的自然價格進行合理的評估，為實現環境資源的有償使用和資產化管理提供基礎條件，實現環境資源的有效配置。環境資源產權制度其實質是明確產權主體并使其利益得到實現，即保證國家的資源所有權在經濟上得以實現。要加強環境資源有效性評估，完善環境資源產權的交易轉讓市場，建立健全環境資源市場化機制。具體來說，包括資源核算制度、資源產權管理制度、資源有償使用和有償轉讓制度、資源補償制度等一系列制度革新。
二、吸引人才，為環境的可持續發展夯實根基
科技是第一生產力，人才是第一資源。提高企業核心競爭力和可持續發展能力，必須依靠人才來實現。企業的競爭，說到底是人才的競爭。建立一個有效的吸引人才機制，加強現代企業人才培養，是廣大企業發展壯大的必由之路。在我國大部分地區，雖然已經建立了相對完善的環境專業人才儲備系統，但是專業化的高素質人才還是相對缺乏。在實際生產實踐中，操作過程相對復雜，專業知識要求相對較高，這就對環境專業人員的綜合素質提出來更高的要求，所以在實際工作中我們會發現，高素質專業人才的數量遠遠落后于環境工作的需求。
努力培養造就高素質環境工作人才，一定要圍繞提高自主創新能力、建設創新型國家，以高層次創新型科技人才為重點，努力造就一批世界水平的科學家、科技領軍人才、工程師和高水平創新團隊，注重培養一線創新人才和青年科技人才，建設宏大的創新型科技人才隊伍，為提高企業自主創新能力打好人才基礎。同時，要創新人才培養模式，建立學校教育和實踐鍛煉相結合、國內培養和國際交流合作相銜接的開放式培養體系；探索并推行創新型教育方式方法，突出培養學生的科學精神、創造性思維和創新能力，形成科研人才和科研輔助人才銜接有序、梯次配備的合理結構，提高自主創新能力。還要加強產學研合作，重視企業工程技術與管理人才的培養，推動科技人才向企業集聚。
當前，吸引高素質人才的新在全國各地風起云涌、如火如荼。未來幾年，是我國人才事業發展的重要戰略機遇期。廣大企業必須進一步增強責任感、使命感和危機感，積極應對日趨激烈的國際人才競爭，主動適應我國經濟社會發展需要，不斷加強現代企業人才培養，留住人才、培養人才、吸引人才。環境工作的高素質人才更是需要采取更多措施，包括待遇、工作條件、今后發展等方面都應該為他們提供方便，為社會發展和環境保護工作提供有力的人才支撐。
三、不斷創新，為環境的可持續發展鼓足后勁
在沒有征收環境保護稅之前，改革現行的排污收費制度，提高收費標準，收費標準要等于或略高于污染治理費用，變超標收費制度為達標收費制。同時，各級財政應加強對排污收費制度的管理，改變環保收費機構坐收坐支的財政狀況，實行收支兩條線，保證財政資金的有效使用，避免所收取的環保資金無效使用或挪作他用。按照“誰受益、誰付費”的原則，在可實施情況下，各環境主體應有償使用或購買環境公共物品或服務設施。
包括宅基地在內的農村土地管理制度，由于受當初立法時我國經濟發展水平和農村經濟社會發展背景的影響，《土地管理法》第四十三條、第五十九條和第六十二條等有關農村土地管理的規定已經難以適應和滿足現今農村經濟社會發展的需求，在農村宅基地及農民住房管理制度、政策、程序、審批、管理規范等諸多方面都需要調整修改補充，尤其在農民住房、宅基地的法定內涵上加以一一界定。
一是準確界定宅基地物權和用益物權的內涵。在宅基地完整物權和用益物權上，盡快修改和完善有關宅基地相應的法律法規，清理有關宅基地的政策規定，與《物權法》將農民宅基地定為“物權”的法律相一致；突破法律對宅基地完整物權的限制，宅基地在集體土地所有權性質不變的情況下，將宅基地所有權、使用權、發展權“三權”相剝離，使宅基地真正體現出應有的完整物權性質。
二是準確界定宅基地“一戶一宅”和住房建設的法定內涵?！耙粦粢徽笔钦貙徟?、分配、使用和管理的重要內容和前置條件，根據農村“一戶”居民的要求，嚴格宅基地申請人的資格和條件，設定一戶中的戶籍人口數，一戶家庭現有人均住宅面積和宅基地面積，不符合資格和條件的不得因分戶而申請宅基地。宅基地申請制度與計劃生育政策銜接起來，對符合條件但為超計劃生育的，在申請宅基地應繳納一定數額的宅基地使用費。從法律上賦予農民住房財產權的完整產權，盡快結束現行法律限定農民宅基地“一戶一宅”、轉讓只限于本村的半商品化狀態，真正賦予農民宅基地及其房屋所有人以完整法律意義上的財產權，賦予農民占有、使用、收益、轉讓、抵押的完整權利。
三是適時修改《物權法》賦予農民對宅基地的收益權和轉讓權，允許宅基地進入市場自由流轉。加快宅基地、農民住房管理和流轉的單獨專門立法，進行法律的專門界定，從法律層面賦予和保障農民對宅基地的完整物權，對農民住房的完整產權，使農民住房與宅基地上的農民住房名正言順地成為農民的合法財產。
四是通過立法來規范宅基地及其住房流轉的條件、范圍、方式、期限、收益分配、退出以及流轉后土地產權關系調整等事宜。按照《物權法》第一百五十五條規定，制訂和明確宅基地登記確權轉讓發證的實施細則和實施條例，規范和完善宅基地的產權關系，解決宅基地抵押貸款流轉方面及宅基地用益物權屬性不明的問題。
五是突破和修改《擔保法》《土地管理法》等法規關于農村宅基地使用權不能抵押的限制。允許宅基地使用權上設立抵押權，賦予宅基地地上房屋抵押權及宅基地使用權連帶抵押的權利，允許農民通過宅基地使用權抵押等流轉的方式獲得其物權帶來的合法權益。同時，發放統一的，并同城市國有土地上房屋一樣的、有法律效力的農村宅基地使用權證和宅基地房屋產權證。
二、從產權確權來看，加快農民住房、宅基地確權賦能、產權重構
加快確權賦能，還原農村產權真實價值，把產權權能賦予農村產權，真正賦予農民宅基地完整使用權與農民房屋財產權權能。明確規范農民對宅基地擁有排他的使用權、收益權、轉讓權、處置權、抵押權、擔保權、傳承權，有原則、有條件、有范圍地放開農戶流轉。打破宅基地使用權、農民房屋所有權的村社邊界限制，改變宅基地、農民房屋的有限產權，逐步實現農民對宅基地的完整用益物權。
一是在宅基地占有權利方面，可根據宅基地使用權獲得途徑方法以及時間的不同，實行差別化、多樣化的賦權。其一，對于歷史上形成的、基于集體經濟組織成員權而依法免費申請所獲得的宅基地原始使用權，應依據有關政策規定，賦予其較為充分、較為完整的權能，可賦予其70年的宅基地使用權排他性控制和支配的權利。其二，對通過各種流轉方式二、三手獲得的宅基地繼受使用權，應根據政策規定和流轉次數給予其相對有限的權能，即賦予其宅基地地上房屋所有權期限內的排他性控制和支配的權利，其期限不得超過宅基地使用權最先原始獲得的剩余使用期。
二是在宅基地使用權能方面，主要分兩種情況：其一，對基于集體經濟組織成員免費申請的宅基地最先原始使用權，按照省、市、縣、規劃建設容積率規定，并已相應取得城鎮規劃部門頒發的規劃許可證和建設部門的建設開工許要證的條件下，可維護、改造、翻新宅基地上的現有舊房屋，也可舊房拆除利用原始的宅基地，重新建設住房。其二，對符合國家規定，通過二、三手流轉方式所獲得的宅基地繼受使用權，不論其地上房屋新舊，不得像首次原始獲得宅基地一樣，拆遷房屋，重新利用宅基地建設房屋，但可以繼續使用和維護宅基地上的現有舊房，規劃、建設部門和鎮（村）有關部門要嚴格把關。
三是在收益權方面，要確保農民住房、宅基地使用權的合法收益，既賦予農民對宅基地的收益權，又賦予農民對宅基地的轉讓權，在賦予農民合法獲得宅基地及其住房收益權后，可以開征宅基地及其住房相應稅收。主要掌握兩種情況：其一，對基于農村集體經濟組織成員而通過免費申請所獲得的首次原始宅基地使用權，并通過農民自愿有償流轉宅基地使用權而獲取收益，改革的重點在于包括宅基地在內的集體土地同城市國有土地一樣，同權、同價、同市場、同等入市，按市場價值給予宅基地、農民住房財產權完整的補償。其二，對通過流轉方式二、三手所獲得的宅基地繼受使用權，則不能產生任何收益。
四是在處分權能方面，確保農民處分宅基地使用權和住房的權利。一般掌握兩種情況：其一，對基于農村集體經濟組織成員權免費申請所獲得的宅基地首次原始使用權，根據宅基地無償取得、有償退出的有關規定，采取自愿原則，農民個人有償退回集體經濟組織，而隨宅基地使用權一并退回的地上房屋，依據當地同區域房屋市場價值給予補償，宅基地院落的配套設施則給予適當的補償。其二，對通過轉讓、流轉方式所獲得的宅基地繼受使用權，允許隨地上住房財產權一并抵押、擔保、轉讓，但宅基地不得單獨抵押、擔保、轉讓。
三、從運行平臺來看，設計建設統一規范的交易市場，使農民住房、宅基地資產有一個合法實現財產價值的平臺和渠道
賦予農民的宅基地、住房財產權，必須搭建農村產權交易平臺，通過公開、透明、規范的市場交易，發現和確立價格、提高農村資源配置效率，實現農村產權資源要素高效、陽光、合理、順暢轉讓流轉。
一是建立農村產權流轉交易市場不僅是健全我國現代產權制度的重要舉措。而且通過交易平臺，可以有效實現賦予包括農民住房、宅基地在內的農民更多財產權利的需要；還可以通過產權交易平臺，使農村農民手中的宅基地、住房資本在交易市場流轉中自我實現、自我增值，并通過相關的市場制度，為農村產權流轉交易提供有力保障。同時，農村集體資產進入市場公開交易，其交易平臺本身所具有的公開、公正等特點，有效防止村干部尋租行為，最大限度地保障農民的合法權益。
二是全面推進做好包括宅基地、農民住房在內的各類農民產權的確權登記頒證工作，為農村產權流轉交易打下堅實的權證憑證基礎。按照農村不同的產權類別，加快推進、統籌規劃落實各類農村產權的確權登記頒證工作，做到心中有數、統一規范、權利清晰、登記入冊、頒證到戶，為建立統一的農村產權交易市場奠定扎實的權證基礎。
三是明確、規范政府與市場在農村產權交易市場的各自作用和職責，政府和市場都有不同的職責和作用。從政府來說，主要包括政策法律制度規章制訂和咨詢、產權確權審查登記、變更登記、他項登記、抵押登記，以及糾紛處理和產權仲裁等。從市場機制來說，主要包括資產評估、交易信息、交易、價格發現、金融保險服務、組織產權交易、買賣雙方對接、談判、簽約、交付、執行圍繞產權交易各個環節等。
隨著交易市場的不斷成熟，一些諸如政策法律咨詢、資產評估、產權抵押質押等部分準公共服務項目，則由社會中介機構承擔。而培育市場化中介服務體系作為農村產權流轉交易市場建設的關鍵環節，又是政府公益平臺之外不可或缺的服務內容，應予以重點關注培育和推進。
四、從評估體系來看，加快農村土地、房屋評估機構和體系建設
近年來，我國先后啟動并完成了農用地分等評價、全國農用土地區分地價等基礎性工作，但由于未能從農村土地資源資產化的角度來進行評價，而難以適應農村宅基地農民住房等農村土地房屋權能的抵押、擔保、轉讓的要求。
一是農村宅基地等土地權能的抵押，必須在規范和完善原有的農村土地價值評價體系、評價方法、評價制度的基礎上，從農村土地分層資源資產化的角度，建立一系列農村土地分層價值評估制度體系和建立全國一體化的農村土地價值監測評價體系，以滿足農村土地抵押、擔保、轉讓的新要求。從政府方面考慮，盡快建立農業產權評估的行業標準及實施細則，加強農業評估機構和人員的建設，采取優惠政策，吸收、鼓勵城市評估機構和人員到農村從事農村住房、宅基地評估業務。同時，引導評估機構提升服務質量，降低評估費用，簡化評估手續，降低農民住房、宅基地產權交易的成本。
二是引進擔保公司，為農民住房和宅基地抵押融資主體在其抵押物不足時提供有效擔保。通過引入擔保公司的方式，借助擔保手段和現代的擔保方法、程序，向宅基地業主們放貸。具體方法，由擁有宅基地權能的農民想要獲得銀行貸款，由擔保公司出面擔保，農民則將宅基地抵押給擔保公司，即宅基地使用權及其房屋不用抵押給銀行，而是抵押給擔保公司，一旦貸款還不上，由銀行找擔保公司，分擔和減少風險。
三是規范擔保公司的形式和內容。引入擔保公司可采取三種形式：第一種，以鄉（鎮）、村為單位，成立擔保公司，在現行法律框架內，對村集體所有的集體土地進行集中分類評估，由金融機構和鄉（鎮）、村評出每個農戶的信用等級和信用度，采取村或村民小組為單位進行聯保的方式，操作農地、農房和宅基地使用權抵押貸款；第二種，政府主導，各級財政注資，成立縣級政策性擔保公司，為農戶宅基地抵押貸款提供全程全額擔保，省財政對貸款全程全額貼息，并負責風險兜底，實現財政資金與信貸資金的有機結合，體現農民、政府、銀行的多方共贏；第三種，選擇社會上有擔保資質、擔保信用度高的機構，操作農地、宅基地使用權及房屋的抵押貸款。對到期還不上貸款的村民，可依據《土地管理法》第十四條“在土地承包經營期限內，對個別承包經營者之間承包的土地進行適當調整的，必須經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業行政主管部門批準”的規定，由村級集體經濟組織收回和調整村民的承包地，使銀行信貸風險到最低。
五、從保障機制來看，加快建設和完善各種社保體系建設
一是審慎對待和預估農民住房、宅基地使用權抵押、擔保、轉讓可能出現的問題和風險。加強農民住房和宅基地抵押、擔保、轉讓的科學論證和政策法規規范，既要積極改革創新宅基地抵押、擔保、轉讓的法律政策，又要審慎預防可能出現的風險問題；既要不斷完善農民住房和宅基地抵押、擔保、轉讓的方法規程，又要加強和健全宅基地抵押、擔保、轉讓的規范和規劃；既要做到農民住房和宅基地抵押、擔保、轉讓的政策先行，又要制訂和完善與之相關的一系列配套政策措施實施細則。
二是在充分考慮社會風險、農民家庭風險、農民個人風險的基礎上，不斷強化風險控制措施，正確論證政策規范和土地利用規劃，并在具有相對充分的把握以后，適時慎重出臺有關農民住房、宅基地抵押、擔保、轉讓、交易的政策。同時，高度關注創新改革農民住房、宅基地抵押貸款可能產生的金融風險，通過完善監管法規，發展風險預測、衡量和控制技術，加快信息系統的建設，加強治理結構和內部控制，防止風險失控和擴散。而對村民必要的宅基地居住用房和農村“五保戶”村民住房不要納入抵押、擔保、轉讓的范疇，在確保村民有基本生活條件的前提下，審慎進行宅基地和農民房屋抵押、擔保、轉讓，做到村民與各方“雙贏”。
十八屆三中全會《決定》中，對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權、宅基地的益物權、農村經營性建設用地的轉讓和抵押等權利的改革思路，是農村改革真正實質性的突破，全國有近18億畝的土地將被資本撬動，農村將因此釋放出巨大的能量。
事實上，近年來，已有多地試水農村土地產權制度改革，以土地資源入股、股份合作和抵押貸款等方式促進農業農村土地資源資本化。
土地資本化的過程，實質上是中國農村城鎮化過程的一部分，也是農村城鎮化過程兌現的核心通道。土地資本化將帶來一系列的貨幣創造機會，并為農村中小金融機構創新帶來巨大機遇。因此，發揮農村中小金融機構的優勢，搶抓農村土地資本化機遇，不僅是農村信用社的責任所在，更是農村中小金融業實現蛙跳式大發展的關鍵。
抓住土地資本化帶來的貨幣創造機會
在西方發達國家，農村土地資本化是一個很自然的過程。土地私有制讓擁有土地的農民或者農場主可以拿自己的土地作為資產進行買賣、抵押，不存在突然需要貨幣化或者資本化的問題。
但中國農村的土地，由于歷史與制度的原因，目前資本化或貨幣化的程度非常低。不論是從整體國際競爭的角度來說，還是國內公平的角度來說，這都不是應有的狀態。
從國際競爭角度來說，一個國家一半以上的土地財富不在國際競爭中體現，與自縛手腳無異。從國內公平角度來說，在城市土地基本資本化，城鎮居民獲得最大限度的資產性財富之后，農村土地的資本化，就已經成為必然之事。
當前，農民所擁有的宅基地及其承包的土地沒有資本化或者說貨幣化，使其不能自由買賣或抵押。再者，制度上的難題使得農村土地的價值沒有辦法評估。這樣一來，農村的財富就是死的，這對農民來說，其實是不公平的。
土地流轉的本質，就是為了超越土地制度上的難題，在保證現有土地制度不變的情況下，實現土地的資本化。過去10年，城市土地的資本化，給國有大金融機構帶來了前所未有的擴張機遇。銀行依據土地價值擔保，給地產企業和政府平臺提供信貸，這些信貸又回流到了銀行，最終在金融機構資產負債表上是貸款、存款同步增長。
與土地資本化相適應的基礎設施建設和城市化建設，推動了中國制造業的崛起和房地產開發，房地產價格的成倍上漲，又加速了更大規模的土地資本化。所有這些在經濟高速增長下的經營活動，又反過來進一步加大了銀行的信貸規模增長，派生存款也相應增長。這樣的過程，將隨著農村土地的資本化，再一次在更為廣袤的中國大地上重演。中國的農村將像過去10年的城市地區一樣，因為城鎮化與土地資本化，而迎來巨大的財富激活效應。
僅以宅基地貨幣化來看，7億農村人口，人均住宅面積即使按照城鎮的同等規模來算，價格按照城鎮價格的一半來算，也意味著近65萬億元的財富將被激活，這將不再是沒有名分、無法估價、更無法流動的“死水”，而是可以與中國的城鎮財富一起參與國際競爭的“活”資產。
而農民承包土地的資本化，則將為中國的金融業帶來更大的發展機遇。土地流轉制度保證了銀行貸款的安全性，防范了道德風險，節約了社會經營成本，使農村借貸成本大幅降低。包括農村信用社在內的眾多大中小金融機構，將在新型城鎮化建設中投入更多財力物力。
農村土地資本化所帶來的金融機構信貸能力的擴張，實質上是新的貨幣創造過程。過去10年，工農中建四大銀行在城市土地資產化所帶來的貨幣創造過程中，獲得了最大的利潤增長。由于農村金融機構對農村環境的天然接近性與了解程度，使得它們能夠在新一輪以農村土地經營權為主要擔保物的新的貨幣創造過程中獲得最大限度的份額。
從歷史經驗來看，在任何一個國家的土地資本化初期，其價值總是被低估的。因此，越早參與到土地資本化進程中的企業或者資本，獲益就會越大。農村中小金融機構無疑將充當這一輪土地資本化的先遣部隊。
農村中小金融機構金融創新面臨重大機遇
伴隨著土地資本化而來的，是城鎮化的大發展，這將為農村中小金融機構提升服務能力、輻射服務范圍帶來新的巨大機遇，為農村中小金融機構提升金融創新能力創造友好環境。
現階段我國廣大農戶的金融服務需求還沒有得到滿足，金融排斥現象在農村地區普遍存在。農村土地的資本化與城鎮化的同時推進，將帶來兩個重要因素的改變：一是所服務對象的資產性收入大幅度增加。農民由于土地流轉而盤活土地資產，從而使得資產性收入增加。二是農村人口由分散變為更加集中。土地流轉后，農民與土地實現了基本的脫離，因此更有意愿移居到人口更為聚集、各種服務生活設施更為便利的城鎮，這將為農村中小金融機構金融服務效益的優化和提升打下基礎。
農村居民資產性收入增加，就需要通過農村中小金融機構獲得更多的資本收益，也就意味著農民對更為現代化的金融服務需求的增加，這將對農村中小金融機構的金融創新能力提出要求。這種需求有時候會顯得參差不齊，但絕對是一個龐大的市場。
中國農村土地的資本化，是全世界都沒有過的進程，也是一個不斷探索的過程，這個過程中存在著極大的創新土壤。農村中小金融機構如何通過金融創新，創造出新的高效率的服務模式，將決定其在未來農村金融市場競爭中的地位。
對于金融機構來說，農村土地的資本化、土地流轉權益的打包與分割，本身就非常類似銀行資產證券化過程中的一部分。若以未來地租貼現為基礎，發放農村土地收益權抵押貸款，將是信用狀況最好的長期貸款。因為有了非常規范的流轉權益分割，這種長期貸款是很容易進行資產證券化的。在中國銀行業資產證券化進展緩慢的當前，農村中小金融機構反而有可能在資產證券化領域，憑借土地流轉權益的特殊性質，開拓出一條新路子。這將為中國金融改革的深入發展提供新思路，讓農村金融業一舉站到中國金融改革的最前沿。
充分發揮農村中小金融機構的比較優勢
當然，所有的財富激活與貨幣創造最終都需要依靠實業發展并產生利潤來支撐，否則最終只是資產價格的單方面過度上漲，并終會導致經濟惡果。農村土地的資本化，最終是要發展各種不同的新產業，而不僅僅是要讓資本到農村去圈地。這才是中國需要的土地資本化。
這一點與中央最新提出的新型城鎮化的精神是完全一致的：新型城鎮化，不是簡單的城市人口比例增加和面積擴張，而是要在產業支撐、人居環境、社會保障、生活方式等方面實現由“鄉”到“城”的轉變。新型城鎮化的“新”，是指觀念更新、體制革新、技術創新和文化復新，是新型工業化、區域城鎮化、社會信息化和農業現代化的生態發育過程。可以說，新型城鎮化建設既是土地資本化的自然結果，也是農村中小金融機構所面臨的另一個機遇窗口。
說它是土地資本化的自然結果，是因為土地財富得到激活之后，必然會激發農村的內需，各種房地產建設、道路建設、服務業建設、產業建設都必然會出現。農民擁有了資金，就需要提升生活水平，需要投資產業，以獲得更大的財富。這樣龐大的內需出現，必然會給農村金融機構帶來新的利潤增長點。據資料顯示，若農村土地與宅基地資本化得到兌現，未來5年可以為中國帶來至少65萬億元的內需，幾乎相當于未來5年中國出口市場的總規模。
農村中小金融機構可以利用土地資本化所帶來的資產擴張以及各種金融創新，為中國農村的新型城鎮化建設提供重要的融資服務，為現代農業的發展提供金融支持，并對新型農業產業給予利率和信貸比例上的適當優惠，對落后待淘汰的、風險較大的經營模式和產業在資金成本上給予一定壓力，從而讓現代農業的布局更為合理。
中國農村土地的資本化，是金融全球化背景下的資本化，將來參與這一進程的不僅有國內資本，還將會出現大規模的世界資本。農村中小金融機構不妨多嘗試走出國門，實現新農村、新產業與外部市場的對接。從某種意義上來說，農村中小金融機構是中國農民形成國際化視野、進行國際化生產與投資的最重要通道。農村金融機構可以結合所處地理位置實際情況，積極開展農產品出口的一系列金融服務。
總之，作為農村金融的主力軍，我們只有根據中國經濟與政治的實際，根據改革的大環境，不斷創新，才能在金融行業立于不敗之地。（雷思海：政經學者，長期專注于政治經濟與資本市場的互動研究，著有《大對決：即將爆發的中美貨幣戰爭》）
圖 > CFP
土地資本化：
通過農村產權制度改革，明晰各類農村產權（農村土地承包經營權、農村集體建設用地所有權和使用權、農村房屋所有權、林權），建立配套保障機制，促進農村產權流轉，推進農村產權抵押融資。到2018年實現農村各類產權流轉交易金額達到5800萬元；實現各類產權抵押融資貸款余額達到2億元。
二、工作重點
（一）農村產權確權頒證
在年內完成土地承包經營權、農村集體建設用地、林權確權頒證工作。
（二）推進農村產權流轉
農村土地承包經營權可采取出租、轉包、股份合作、互換、轉讓等流轉方式。農村集體建設用地使用權可采取出讓、出租、轉讓、轉租等方式流轉。農村房屋采取轉讓、抵押、租賃等方式流轉。林權采取轉包、租賃、互換、拍賣、招標、轉讓等方式流轉。
（三）推進農村產權抵押融資
通過建立農村產權價值評估，制定農村產權抵押登記辦法，建立抵押債權風險保障機制，創新抵押融資產品和服務，推進農村產權的抵押貸款工作。
（四）開展農村產權交易
在區公共資源交易服務中心設立農村產權交易服務中心。鄉（鎮）建立流轉服務站，在重點行政村落實協辦員，形成區、鄉（鎮）、村三級農村產權流轉服務體系，開展農村產權交易。
三、工作現狀
我區轄21個鄉鎮及2個街道辦事處，497個村，33個社區居委會，4788個村民小組，現有承包農戶20.2萬戶，農業人口71.9萬人，幅員面積1258平方公里，農村承包地面積62.4萬畝（國土二調耕地面積113.66萬畝）。2012年11月，我區全面啟動農村土地承包經營權、農村集體建設用地使用權、農村房屋所有權、林權等確權登記頒證工作。
（一）農村產權確權頒證
1、農村土地承包經營權確權頒證。已完成了1258平方公里航攝和影像資料處理；已完成497個村4788個組的資料收集、農戶指界、實地測繪等外業入戶調查工作，占497個村的100%、占4637個組的100%（暫緩確權的145個組除外）；已公示審核4637個組，占任務100%；錄入農戶信息數據19.71萬戶，占100%；已建立登記簿17.94萬戶，占91%。
2、農村集體建設用地使用權確權頒證。我區集體建設用地確權頒證工作總任務190421宗（其中宅基地189500宗，集體公益事業建設用地878宗，集體經營性建設用地43宗）。截止目前，該項工作外業宗地地籍測繪及權屬調查工作已完成；集體公益事業建設用地及集體經營性建設用地確權登記頒證工作已完成；宅基地完成證書制作9672個。
3、農村房屋所有權確權頒證。我區農村房屋約15.3萬戶，面積約3000萬平米。2013年10月，聯系市測繪協會組織6家測繪公司（菠源、支點、廣惠、金合、維益、精繪）開展農房測繪工作。截止目前，完成全部房屋測繪約15.3萬戶，辦理登記約2000戶,核發農房產權證約2000戶。
4、林權產權確權頒證。2009年全面開展集體林權制度改革后，全區林改16.5萬戶，涉及人口57.75萬人，發證16.63萬本，宗地數達51.3萬宗，林地登記面積為61.42萬畝。
（二）農村產權流轉
鼓勵和支持農村產權向專業大戶、家庭農場、農村合作社、農業企業流轉，通過農村產權流轉，獲得資金、技術等支持，將資源要素轉化為資本要素。目前已建立區級農村產權交易流轉中心，下一步將逐步建立鄉鎮農村產權流轉服務站，在重點行政村落實協辦員，形成區、鄉（鎮）、村三級產權交易服務體系。全區共流轉林地5.4萬畝，流轉金額1548萬元；流轉土地24.29萬畝，流轉金額1.6億元。
（三）農村產權抵押融資
在創新開展農村產權抵押擔保業務的基礎上，引導金融機構大力開展信用貸款，互?；ブJ款和農用生產設備、水域使用權抵押融資和股權、倉單、存單權利質押貸款。充分抓住農村產權改革試點，盤活農村閑置資源，破解農村、農業、農戶融資難難題，取得了初步成效。截止2014年10月末，金融機構已發放農村產權抵押貸款1700萬元，貸款余額1130萬元。其中：農村土地承包經營權抵押貸款500萬元，農村房屋抵押貸款600萬元，農村林業抵押貸款30萬元。
四、存在的問題
一是我區是典型的農業大區，與其他區縣相比，存在底子薄、財力弱、歷史欠賬多等困難，確權頒證資金總投入約8780萬元，目前只籌集到資金1800萬元（包括明后兩年財政預算），尚差資金6980萬元，資金差口巨大。
二是農村產權流轉體系不健全，特別是鄉鎮和村無專門從事農村產權改革的工作人員，也無工作經費保障，給工作推進帶來一定影響。
三是農村產權價值評估難，單位融資總量難以提高。由于農業是一個風險較高的行業，農村產權價值普遍偏低，同時缺乏專業的農村產權價值評估機構，價值評估難，農村產權價值難以準確認定，必然導致產權價值低估，抵押融資難，難以滿足業主的融資需求。
四是農村信用環境較差，農村產權抵押融資難。由于農村經濟的特殊性，農村信用環境較差，金融機構對農村產權的認可度不夠，必然導致農村產權融資難和融資成本較高。
五、下步工作建議
（一）進一步加強組織領導
建立強有力的組織體系，周密策劃，落實人員，明確責任，創新工作機制，建立和完善各級聯系會議制度，健全推進農村產權制度改革的工作機構，完善區級農村產權交易平臺，特別是落實鄉鎮專門從事農村產權制度改革工作的人員，明確職責，提供工作經費保障，確保工作有序推進。
（二）加快農村產權頒證步伐
嚴格按照有關法律法規及政策規定開展農村產權確權登記頒證工作，妥善處理農村產權權屬爭議，加快推進農村土地承包經營權、農村集體土地所有權、集體建設用地使用權、宅基地使用權、農村房屋產權確權登記頒證進程，確保2014年完成確權頒證工作。
（三）創新農村產權流轉模式
一是鼓勵農戶采取互利互換方式，解決承包土地細碎化問題，依法保障農民對承包土地的占有、使用、收益等權利。二是鼓勵和支持農村產權向專業大戶、家庭農場、農村合作社、農業企業流轉，通過農村產權流轉，獲得資金、技術等支持，將資源要素轉化為資本要素。廣泛吸引社會資本投向農業農村，促進傳統農業向現代農業跨越，實現農業增效、農民增收。三是鼓勵支持農戶興辦專業合作、股份合作等新型合作組織，以產品和產業為紐帶開展合作與聯合，促進農業規模經營，推動現代農業發展。四是引導產業化龍頭企業建立緊密型利益聯動機制，開展企業產權（經營權）、農村產權（經營權）相結合的組合經營，盤活農村資源，優化農村資源配置，促進農村資產財產化、資產化、財富化，增加農民財產性收入。同時，積極探索農村集體產權股份合作制的改革新路，視條件組建農村資產管理公司，推動農村產權抵押融資向深度發展。
（四）建立抵押債權風險保障機制
一是建立流轉風險防范機制。借款人無法償還債務的，其抵押產權可通過市場化手段再流轉，也可通過集體經濟組織、集體所有權人收購，根據發展需要，也可受當地人民政府委托，通過交易中心收購；二是建立風險補償機制。區本級要根據當年抵押融資規模，按一定比例設立風險基金，并按抵押產權造成損失責任大小與貸款銀行協商確定對未有效處置的抵押產權造成損失的風險分擔比例；三是深化銀保財合作機制。穩步推進政策性保險，大力開展特色農業保險，為農業提供風險保障。四是充分發揮政策性擔保公司為產權抵押貸款的擔保功能，提高農戶信用保證能力。
（五）創新開展抵押融資產品和服務
制定金融機構農村產權抵押融資總體實施方案，各金融機構、村鎮銀行和小額貸款公司要加快制定農村產權抵押擔保貸款具體實施辦法。加快農村信用體系建設，建立涵蓋農村各類產權信息的農戶、涉農企業和新型農村經濟組織的信用檔案。鼓勵金融機構向農村延伸經營網點和推廣使用自助銀行設備，逐步消除支付結算空白村。支持鼓勵社會資本參與組建村鎮銀行、小額貸款、農村資金互助社等新型涉農金融服務機構。在創新開展農村產權抵押擔保業務的基礎上，引導金融機構大力開展信用貸款，互?；ブJ款和農用生產設備、水域使用權抵押融資和股權、倉單、存單權利質押貸款。
關鍵詞：農村；土地資產證券化；現實條件
中圖分類號：F832.51 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2013）03-0080-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.03.18
農村土地資產證券化是一個復雜的金融創新工具，雖然我國在1992年就進行了首次土地資產證券化的實踐，隨后逐步引入了資產證券化的理論和技術，但由于資本市場、信用市場、法律環境等現實條件的限制，發展一直比較緩慢，目前在銀行間同業市場的證券化產品共有50多種，但沒有一種是關于農村土地資產證券化的產品。自八十年代起中央每年“一號”文件用于解決“三農”問題，2003年更是逐步取消了農業稅，但“三農”依然成為困擾政府的難題。這其中，土地問題中所反映的各種矛盾很可能繼續成為制約經濟發展的瓶頸。發展需要資金，農民在生產、生活中所遇到的資金短缺問題由于信息不對稱、缺乏抵押擔保品和地緣因素等限制，導致農民和農業生產企業很難從傳統融資渠道獲取貸款，民間資本又由于面對行政壁壘、信用問題和利率的不確定等問題難以取得較大規模的發展。因此拓寬農戶、農業企業的融資渠道顯得非常必要。資產證券化這種新興的融資工具，以其特有的方式取得了國際范圍內的認同。農村土地可沿著土地資產化―資產資本化―資本證券化―證券市場化的線路，利用資產證券化的優勢開辟一條引導農村土地走出融資困境的新路。
一、我國農村土地資產證券化的必要性
（一）農地符合證券化資產的基本要求
資產證券化的本質是以融通資金為目的，將缺乏流動性但有未來預期穩定現金流收入的資產進行資產重組和信用增級，并依托該現金流發行可以在金融市場上出售和流通的證券的過程[1-2]。農村土地本身不會產生未來的現金流收入，但其產品經出售所得通常能在未來產生可預測的現金流，且對缺乏彈性的農產品來說，消費者對農產品的消費數量或次數是比較穩定的，消費價格受政府管制，也不會有較大的波動，因此農產品的收入所得是穩定的，是很適合開展證券化融資的資產。
（二）農村土地資產證券化融資成本低且融資方式便利
在我國現有的農村土地融資模式中，將農村土地使用權進行抵押貸款需要成立專門的產權管理中心和土地資產評估中心，由產權管理中心負責對土地使用權進行管理和幫助提供使用權的個體農戶或農業企業向金融企業進行融資，這種融資方式雖然為因缺乏抵押擔保品難以從銀行取得貸款的個體農戶和農業生產企業提供了便利，但相應地也增加了中介費用等貸款成本。設立“土地銀行”的形式則需要政府事前巨大的投入，也會相應增加貸款的平均成本。對于土地資產證券化這種融資方式來說，我國的債券市場、證券市場、銀行、評估公司等金融市場和各種中介機構已存在并發展到一定的規模，資產證券化產品的操作也有現成模式可參考，不需要由國家出資建立專門的機構和市場，為農村土地證券化開展提供融資渠道和專業人才。此外，根據國外經驗，證券化方式本身比其他融資方式的成本低，推行農村土地證券化是一條重要的融資創新途徑。
（三）農村土地資產證券化有利于深化土地產權
雖然我國現行的農村土地制度為集體所有、家庭經營的形式，即農戶只擁有農村土地的部分產權，但法律規定了土地的長期承包權和黨的十七屆三中全會提出允許發展多種形式的土地承包經營權流轉權，而流轉順暢是現代產權制度對產權的要求，同時國家也在肯定農戶對土地的所有權[3]。對于權能深化的土地來說，流轉順暢的土地產權制度為土地資源的優化配置提供了保障，為土地產權的市場化鋪平了道路，也為土地資產轉化為貨幣、獲取土地發展資金創造了機會，而資本市場則為產權流動、產權交易和競爭提供了平臺?？梢哉f，證券化進一步確認了農村土地產權，且農村土地產權應當證券化。
（四）農村土地資產證券化解決了資金短缺問題
為加快農村農業的發展，我國在2004―2010年連續7年“一號”文件強調農業的重要性。2011年，中央財政“三農”預算安排近1萬億元。其中用于農業生產的近4000億元，用于農民“四補貼”的1400多億元，這兩項共計5400多億元，只占中央財政“三農”預算總支出的一半左右。國家對農業投入的不足、個體農戶對農業的無力投入和金融機構由于信息不對稱和缺乏擔保抵押品不愿意貸款給農戶和農業生產企業，造成個體農戶和農業生產企業融資困難，無法加大對地力和農田基本建設投入。目前我國54%的耕地仍“靠天吃飯”，50%～60%的中小型灌區設施老化失修。面對農村和農業的發展，僅僅依靠國家財政的有限投入和個體農戶微小的投入是不能迅速改善農村農業落后的局面，未來農村農業的發展為農村土地資產證券化提供了廣闊發展空間，同時農村土地資產證券化也為新農村建設和城鎮化的發展解決了資金短缺的問題。
二、我國開展農地資產證券化的可行性
（一）資產證券化的發展為農村土地資產證券化創造了基礎條件
2005年12月，經過中國人民銀行和銀行業監督管理委員會等多家政府部門論證，開始了以金融機構信貸資產證券化為試點的路程。資產證券化的試點是在中國人民銀行和銀行業監督管理委員會的監管和審查下，由商業銀行、政策性銀行、信托投資公司、財務公司等金融機構作為發起人對金融機構的信貸資產在銀行間債券市場交易。金融機構和企業發行資產證券化的成功經驗，為農村土地資產證券化的提供了有益的借鑒，一級市場規模的迅速擴大和證券化框架的不斷完善，為農村土地資產證券化的發行提供了基礎條件。
（二）國內巨大的投資潛力為農村土地資產證券化提供了資金保證
截至2011年12月末，我國金融機構各項存款不斷增長，其中人民幣各項存款余額為87.2萬億元，同比增長13.5%，全年人民幣各項存款增加1.43萬億元，同比多增4462億元。巨大的資金存量對金融工具創新的需求不斷加大。如果農村土地資產證券化的信用級別較高、流動性較強，將對各類存款具有很強的吸引力。
隨著經濟的發展，我國的社會保障機制如養老保險、醫療保險和財產保險也得到迅速的發展。2011年末，全國共實現原保險保費收入1.43萬億元，其中，財產險全年原保險保費收入約為4618億元。農村土地資產證券將以高于銀行存款和國債利率、以及低于股票風險的相對優勢，成為保險資金的重點投資對象。
我國的基金市場在2007年年末，有基金管理公司59家，管理證券投資基金346只，基金規模達22339億份，基金凈值32762億元。面對證券市場的低迷，為確保基金收益，投資基金從投資組合的角度，也會希望投資于新的高風險高收益的金融產品，農村土地資產證券將會成為其投資對象。
（三）市場基礎設施及配套服務的逐步完善為開展農村土地資產證券化創造了外部條件
我國非銀行機構中，銀行間市場、保險公司、信托公司、證券公司、基金公司、財務公司等可以從不同層面為農村土地資產證券的發行、承銷、交易、管理、信用擔保、保險等提供金融服務。我國已有深圳和上海兩家證券交易所，STAO和NET兩個交易系統，證券經營機構包括證券公司、信托機構300多家，營業網點遍布全國各大、中、小城市。證券發行、承銷、上市交易、登記、托管、清算過戶等各項服務比較完善。隨著《證券法》等相關法律的相繼出臺，證券市場發展及監管正逐步進入規范化和法制化的軌道。由銀行業監督管理委員會、證券監督管理委員會和保險監督管理委員會一同構成的金融市場監管機構體系，已具備了較強的管理和監控國內金融業的能力、較強的信用重建能力和對資產證券化市場的監管能力。
三、我國開展農村土地資產證券化面臨的困難
（一）設立特殊目的載體的法律障礙
SPV是農村土地資產證券化的核心環節，也是證券化動作的中心，它以金融中介的形式巧妙實現了信用市場和資本市場資金的融合和流動，同時又隔離了發行人原有資產與證券化工具的風險，對農村土地資產證券化的順利發行和運行起著舉足輕重的作用。但在我國，由于證券化法律規定的不健全和其他法律法規的影響和限制，SPV的設立和運行難度較大。
（二）發展農村土地資產證券化的環境障礙
1.資本市場的發育還不夠成熟
農村土地資產證券化的發展需要具備一定深度和廣度的資本市場，資本市場是連接家戶與廠商的紐帶，只有一個成熟的資本市場才能為農村土地資產證券化提供發展的市場[4]。目前我國的這個條件還不成熟。對于證券這樣的直接融資市場，發展了將近二十年，市場規模迅速擴大，但其發展仍然受到行政干預，至今沒有完全按照市場經濟規律自行發展。另外，對于間接融資中的信貸市場，主要由國有商業銀行進行主導，而我國的商業銀行仍處于由傳統銀行向現代銀行轉變的過程。在這個過程中，信貸配置不可避免的受到政府的指令性計劃干擾，市場無法發揮充分作用。
2.中介機構的發展還不規范
農村土地資產證券化的交易往往要涉及到投資銀行、會計事務所、信用評估機構和評級機構等十幾家中介服務機構。目前我國只有投資銀行業和會計行業的發展較為完善，能達到證券化的要求，但信用評估和評級機構的發展還處于起步階段，評估管理的尺度不一，政出多門，且信用評級機構信譽較低、獨立性較差，所使用的評級等級與國際通用的等級不一致，不能得到世界的認可。
3.人才匱乏阻礙農村土地資產證券化的發展
開展農村土地資產證券化，涉及法律、證券、擔保、信用評級、會計和稅務等多個領域，需要大量高素質的專業人才，既要掌握先進的金融理論知識，又要有豐富的實踐經驗。而農村地區經濟落后的現狀使得高素質高質量的人才大量外流，導致金融活動難以開展，不利于將要開展的農村土地資產證券化的發行和推廣。
（三）發展農村土地資產證券化的技術問題
1.信用增級問題
信用增級是證券化過程中的關鍵技術，有內部增級和外部增級兩種方式。對于各種增級方式，我國的《擔保法》中大多數沒有明確的界定。而有些增級方式，如差價帳戶、備用金以及攤銷替代等就需要在運作方式上與我國國情相結合。在進行農村土地資產證券化時，采用何種信用增級手段，且在國外成功運用的手段是否適應我國國情，這些問題關系到證券能否成功發行。在證券化發展較為發達的美國，信用增級機構有政府的全面信用支持，因此發行的證券具有完全的信用保證，可以與國債相媲美，能吸引大量的投資者，使證券化蓬勃發展，而我國尚不存在這樣的專門機構。
2.發行定價問題
在進行農村土地資產證券化的過程中，發行定價問題是其中的關鍵步驟，它決定著發起人、特設機構和投資者等主體的利益分配，也是資產與市場的連接點，所以，農村土地抵押證券的定價是否合理不僅關系著能否順利發行及證券正常流通，而且還關系著各個發行主體的利益。但我國農村土地實行的是集體所有、家庭經營的方式，土地定價的收益分配權不明確，使得不能對農村土地進行準確定價和分配收益，從而也給證券的定價帶來很大困難。
四、政策建議
在資產證券化迅速發展、不斷創新的今天，即使是資產證券化最發達的美國，也沒有在農村推行資產證券化的探索，那么能否在我國進行農村土地資產證券化的嘗試，使得在經濟落后的農村地區，在缺乏有效資金投入的情況下，將土地資本融入金融市場中，活化資產的價值形態，在吸取已有證券化產品成功經驗和MBS因發行過度化導致全球金融危機的教訓的基礎上，探索一條利用土地資產證券化手段解決“三農”問題的途徑。
首先，要創造一個適合農村土地資產證券化發展的制度環境。也就是說要創造一個適合其生存和發展的法律環境、會計環境、稅收環境、信用環境。制定和修改相關的法律和法規，為農村土地資產證券化開辟新的發展道路，也為資產證券化的發展打下堅實的基礎。
其次，要清醒的認識到資產證券化的風險。美國2008年以來的金融危機正是資產證券化引起的，但這并不能說明因此就不能實行資產證券化。任何金融創新產品都存在風險，且其風險和收益成正比，因此要正確看待資產證券化產品并對其風險加以評估，這樣才能保證各個利益集團的利益不受侵犯。
最后，要以循序漸進的方式推行農村土地資產證券化。實行農村土地資產證券化的目的是為了使農民融資渠道順暢，加快土地流轉和城市化進程，要在保護好農民利益的基礎上，先在部分農村地區進行試點，在農民、企業、金融機構加以肯定的基礎上才進行大范圍的推廣，使得土地這個不能流動的資產，由于有未來現金流入的特點而成為農民手中活化的資本，農民也將切身體會到市場經濟、資本市場和全球經濟一體化的好處。
參考文獻：
[1]Frank Fabozzi，Modigliani.Capital Market：Institutions
and Instruments[M].Prentice-Hall，1996.
[2]畢寶德.土地經濟學[M].北京：中國人民大學出版社，1998.
堅持把改革創新作為農業現代化建設的根本動力，以改革創新破除體制機制障礙，加快構建新型農業經營體系。江蘇的農業農村改革一直走在全國前列，但隨著工業化、城鎮化進程的加快，“誰來種地”、“怎么種地”等問題也日益突出，迫切需要加大改革創新力度，全面推進一批中央和省委、省政府有要求的改革，積極推動一批部省級農業農村改革試點，探索研究一批長遠的改革舉措，加快推進農業現代化和城鄉一體化進程。加快推進土地承包經營權確權登記頒證。在原有的基礎上，擴大確權登記頒證試點，2014年，每市選擇一個縣（市、區）整縣推進，每縣（市、區）選擇一個鄉鎮整鄉鎮推進，海門、高郵等部級試點縣整縣完成登記，力爭用三年時間基本完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作。采取先易后難、簡便易行、農民認可的方法，確權盡可能做到確地，對承包地四至不清、地貌變動大、人均面積少、已集中規模流轉并完成土地股份合作制改革的個別地方，可確股確權不確地，但須按程序報批。培育和選擇好新型經營主體。優先培育以當地農戶為主的新型經營主體，扶持鼓勵土地向種田能手、職業農民適度集中，成為家庭農場；扶持鼓勵以家庭農場為成員組建或改造農民專業合作社；扶持鼓勵農民合作社組建聯合社，發展農產品加工、貯運、銷售，讓農民分享全產業鏈利益。引導專業大戶、家庭農場、農民合作社、農業龍頭企業、社會化服務機構等各類主體各展所長，融合發展。大力發展以農戶為主體的適度規模經營。以農戶為主體的適度規模經營保留了家庭承包經營的內核，具有集約化、專業化生產的優勢，是農戶家庭承包經營的升級版。發展規模經營特別是土地規模經營，必須堅持以農民為主體，以大多數農民增收為前提，與經濟社會發展階段相契合。江蘇土地流轉和規模經營起步早、發展快，工商資本進入農業也早于全國，面廣量大，必須進一步加強引導，明確導向，把握好規模經營的度。根據測算，現階段，江蘇省農戶糧作家庭經營的最適規模為120畝左右，專業大戶、家庭農場土地經營規模一般不宜超過300畝。經營這個規模，農戶一年的農業收入可基本達到當地城鎮居民收入水平。省里將完善省級財政支持土地規模流轉項目扶持政策，重點補助適度規模經營。加快推進農村產權交易市場建設。農村產權交易市場是實現農民財產權利市場化的重要“通道”。鼓勵有條件的地方加快建立農村產權交易市場，縣級建立農村產權交易市場，鄉鎮設立交易服務平臺，積極引導農村土地承包經營權、集體資產資源使用權、農業科技成果等農村各類產權進場交易?？茖W制定產權交易管理、交易規則、登記鑒證、動態報價、轉讓拍賣、網絡競價、資金結算、收費管理等一系列制度和辦法，推動產權交易公開、公正、規范運行。
堅持把穩定糧食等重要農產品生產和確保質量安全作為農業現代化建設的首要目標，種好江蘇“責任田”，確保供需平衡、口糧自給。中央強調，“我們的飯碗一定要牢牢端在自己手上”，并把保障農產品質量安全放到考驗執政能力的重要位置。江蘇省委、省政府確立“供需平衡、口糧自給”的糧食生產底線，提出要嚴守農產品質量安全防線。貫徹這些新部署、新要求，必須把重要農產品穩產、提質、保供擺在更突出的位置，全力抓好米袋子、菜籃子。穩定發展糧食生產。突出“一穩、二擴、三提高”，即穩定面積，擴大旱改水、機插秧面積，提高質量、效益、規模，多打糧、打好糧。深入推進高產增效創建，大力推廣糧食周年增產、技術集成創新增產、規模經營增產等模式，推動良種良法相配套、農機農藝相融合，著力打造一批 “畝產噸糧縣”，全年糧食面積穩定在8000萬畝左右，糧食總產680億斤左右。轉變“菜籃子”產品生產方式。加快實施綠色蔬菜基地建設行動計劃，強化永久性蔬菜基地建設，推進蔬菜生產設施升級優化，全年新建150萬畝常年菜地。大力發展畜禽標準化規模養殖，加強畜禽主產縣生產能力建設，蘇南主銷區要穩定提高主要畜產品自給率。加強動物疫病防控，特別是動物H7N9禽流感防控，確保不發生區域性重大動物疫情。守好農產品質量安全防線。嚴把“產”和“管”兩個關口，生產上突出標準化，嚴格管制亂用、濫用農業投入品，引導發展標準化、清潔化生產，從源頭上確保農產品質量安全。管理上加大監管與執法力度，增加農產品質量監測頻次，及時查處違法違規案件，強化“檢打聯動”，確保不發生重大農產品質量安全事件。加強畜禽屠宰監管，嚴格規范產地檢疫和屠宰檢疫。加快推進動物無害化收集處理體系建設，健全動物無害化處理機制。
堅持把強化科技與人才作為關鍵支撐，依靠科技進步和創新驅動，不斷提高農業發展質量和效益。2013年，全省高效設施農業面積占比15.2%，農業綜合機械化水平達78%，農業科技進步貢獻率全國領先，但仍有很大的提升空間。必須充分發揮江蘇科教和人才優勢，以內涵發展提升產業，給現代農業插上科技的翅膀。突出現代種業發展。加快推進基礎性、公益性研究和商業化育種分離，確立企業品種創新主體地位。堅持品種審定面向企業的導向，推動科研院所與所辦種業企業分開，建立企業為主體、市場為導向、產學研結合的商業化育種體系。全面開展打擊侵犯品種權和制售假劣種子專項行動，完善品種退出辦法，突出推廣主體品種，逐步實現一鄉1品種或一縣1～2個主體品種，改變品種“多亂雜”局面。突出農技推廣服務。一方面，加大農業科技創新力度，搶占現代農業發展制高點；另一方面，加快科技成果轉化應用，站穩強農富民落腳點。攻關突破一批制約現代農業發展的關鍵技術，新建一批農業科技綜合示范基地，推行“首席專家+創新團隊+推廣單位+示范戶”模式，推進專家技術轉化為農民技術、專家產量轉化為農民產量，促進科技與產業融合、專家與村社對接。突出農業信息化。更大力度推進農業生產經營信息化，積極發展精準農業、智能農業，開展農業物聯網技術集成組裝與試驗示范，擴大精準監測控制、智能化養殖、農產品質量可追溯等技術的示范應用。完善“12316”惠農短信平臺、村級綜合信息服務平臺、農產品電子商務平臺等功能，提升為農信息服務的能力。突出職業農民培育。培育新型職業農民就是培育“三農”事業的未來。把培育職業農民作為解決“誰來種地”問題的基礎性工作來抓，以職業農民培育、創業培訓為重點，開展多層次、多渠道、多形式培訓。開展省級新型職業農民培育試點，爭取每市一個部級試點縣。
堅持把促進農民增收作為農業現代化建設的中心任務，扎實推進農民收入倍增計劃，努力增加農民創業收入和財產性收入。2013年，全省農民人均純收入增長11.4%，達到13598元，增幅連續四年超過城鎮居民，城鄉居民收入比縮小為2.39：1。要繼續保持這種態勢，就必須把促進農民增收作為中心任務，在穩住增收基本面的同時，更加突出低收入農戶群體增收，更加突出就業創業增加收入，更加突出通過改革增加收入。支持低收入農戶發展高效農業。農民增收既要看“平均數”，更要重視“最低數”。六個重點片區和黃河故道地區既是農民收入“低洼區”、農村面貌最需改善的地區，同時，也是增產增效增收潛力最大的地區。把經濟薄弱地區和低收入群體作為財政支農項目實施的重點，大力發展“一村一品、一鄉一業”，扶持建設農產品加工集中區、農業產業化示范基地，完善農業龍頭企業、合作社項目扶持分享機制，促進農業增效、產品增值、農民增收。鼓勵和扶持農民創業就業。2012年，江蘇農民收入比浙江低2350元，其中，非農經營收入就相差1234元。與浙江相比，主要差距在創業，增長潛力也在創業?？偨Y推廣沭陽農民創業、睢寧沙集電子商務、昆山家庭農場等典型經驗，開展農民創業培訓，建設農民創業服務平臺，對農民創業給予資金補助，在用地用電用水、稅收等方面給予優惠，扶持農民創業。依靠改革拓寬財產性收入渠道。積極探索農村資源資產化、資產資本化、資本股份化的有效實現形式，有效保護和擴大農民財產權益，拓寬農民財產性收入增長渠道。扎實推進農村集體產權股份合作制改革，變農民為“股民”，努力增加農民財產性收入，讓農民群眾分享村級集體經濟發展成果。
