發布時間：2023-08-14 17:08:06
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的土地使用稅征管建議樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
xxx工業園區分局是x年x月x號掛牌設立的稅務機構，專門服務于工業園區經濟發展，其征管范圍是原xx稅分局，以前因為大部分屬農村分局，沒有開征土地使用稅。自2007年工業園區管委會設立以來，使原來的不在土地使用稅征收范圍的納稅人，成為該稅的納稅人。按照《xx人民政府關于調整xx縣城鎮土地使用稅適用稅額標準的批復》（xx秘[2007]156號）之規定每平方米每年4.00元，不少企業占地幾十畝，應納稅款每年幾萬到十幾萬元不等，企業負擔較重，多數納稅人難以接受，抵觸情緒較大，造成部分稅款不能及時足額征收上來，給稅收工作造成了很大困難。針對上述情況，2010年下半年，xx分局新的領導班子面對困難局面，迎難而上，根據國家有關土地使用稅的政策和省政府，省稅務局的具體規定，認真學習，深刻領會，并嚴格執行，當年征收城鎮土地使用稅86萬元，同比增收60萬元，增長203%；2011征收城鎮土地使用稅97萬元，同比征收11萬元，增長12.8%。
二、具體做法
（一）明確納稅人。工業園區是一個特殊的經濟區域，其中的土地使用形式多種多樣，必需逐戶對照政策確定納稅人：1、管委會出租的標準廠房的土地使用稅繳納問題，根據xxx人民政府（2007）205號文件和xxx稅局稅務函（2007）585號文件有關規定是：土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納，擁有土地使用權的納稅人不在所在土地的，由代管人或實際使用人繳納。
2、是以企業自已的名義在園區內征地建房生產經營的納稅人，這部分是已繳納了土地出讓金，但沒有正式的國有土地使用證，經請示后明確應有企業自己繳納。
3、是企業直接向園區內的老百姓租用農業生產用地，搞生產經營，根據財政部、國家稅務總局，關于集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知，財稅（2006）56號文件規定，在城鎮土地使用稅的征收范圍內實際使用應稅集體所有建設用地，但未辦理土地使用流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用稅。
（二）確定征稅范圍、等級稅額和面積
1、征稅范圍：根據《xx人民政府關于調整我縣城鎮土地使用稅征收范圍、等級稅額的請示》（臨政秘[2007]71號）《xx人民政府關于調整xx城鎮土地使用稅適用稅額標準的批復》（阜政秘[2007]156號），確定xx土地劃分四個等級，分別是一等每平方米5元，二等每平方米4元，三等每平方米3元，四等每平方米2元，其中工業園區適用二等每平方米4元。xxx稅局隨后以臨稅務（2008）35號文件通知，具體執行時間為2008年1月1日。
2、征稅面積：首先有土地使用證的企業按土地使用證上標明的使用面積計征，沒有地土使用證的單位或不能提供準確使用面積的經協調管委會和土地部門，由園區管委會同納稅人共同進行了測量，經雙方認可后簽字生效。
（三）具體征收時，我們嚴格按照有關規定，凡征用農業生產用地的自征之日起一年后開始征收，其他形式的一個月后開始計算征收，并逐戶通知應納稅款，使納稅人心中有數，公開、透明。
三、存在的困難
（一）目前我們最難處理的是土地使用稅的征收與新入園企業發展之間的矛盾。一直以來，我們的工作目標就是全力支持園區經濟發展，做到稅收與企業和諧發展，為此我們做了大量細致的宣傳工作，但是工作開展難度依然很大，進展較慢。
（二）納稅人情況較為復雜，納稅遵從度低
園區內繳納土地使用稅的企業有一下幾種類型：
1、本地原有的企業，這部分企業主要以蔬菜脫水加工為主，納稅意識比較好，但是入園以后企業各項稅費負擔明顯加大，繳稅主動性較差；
2、招商引資企業，部分企業由于政府未按期拆遷，至企業未能使用或完全使用，摘牌時的土地注明面積。建設路以東，前進路北部分企業由于院內有一條省級電力輸送線（高壓線），導致企業無法正常使用土地，企業為此意見很大。
還有一部分企業由于是招商過來的，認為自己本來就應該享受稅收優惠，但是稅務機關又找不到相關優惠政策，難以給與優惠，稅務機關一找，他們立即就找領導，給一線稅收工作帶來很大阻力；
3、按土地使用稅征收規定，對圍墻內使用的土地征稅，由于企業在建設時讓出了一部分（一般為5-10米）做為公用路面使用，故此部分未計入土地使用稅征稅面積。
4、一些以前在城里做商品批發的個體工商戶，以物流的名義成立公司進入園區，占地往往都在30畝左右。這部分企業以前是個體戶，在城里每年繳納地方稅四、五千元，而進入園區后每年僅城鎮土地使用稅一項就要繳納八萬元左右，無論從經濟上還是從意識上都難以接受，因此這些企業征管難度最大。
5、園區管委會下屬新泉投資公司以管委會名義對外出租一、二期標準廠房，土地使用稅、房產稅、營業稅等稅收均未按規定申報繳納，該項稅收也占有一定比例。
四、下一步工作打算
我們建議，按照土地使用稅征收的意義和作用以及管理權限，稅務機關應按照法律規定足額征收,對于需要扶持的企業,由政府采取按比例返還或其他方式給予扶持。這樣一來，既降低了企業因不繳或少繳稅款帶來的稅收刑事法律風險，同時也減少了稅務機關因不征或少征稅款的帶來的行政執法風險，實現園區經濟、企業以及稅收和諧發展的多贏局面。
稅收風險管理是將風險管理理念引入日管工作中，通過風險識別、估測、評價等手段對納稅人不及時、不依法、不足額繳納稅款造成稅款流失的風險進行確認，對確認的風險實施合理預估和有效控制，并采取積極措施對可能導致的后果進行挽回。稅收風險管理的重要性體現在：一是可以使征管行為更有效率。通過建立風險預警系統，對納稅人實施分級分類差別化管理；對暫未發現風險的納稅人不打擾，同時提供方便快捷的辦稅條件，增強納稅人認同感，對低風險納稅人予以提醒輔導，適度關注；對中高風險納稅人重點監管，紅色預警，及時糾正；對不遵從的納稅人予以懲罰震懾，聯合管制，強力打擊。二是有利于降低稅收成本。稅收風險管理通過對信息收集、風險識別、等級排序、預警提示、任務推送、風險應對、結果預測等環節實施監控，可以降低稅務機關的主觀認知，防范執法過程中的風險，減少稅收成本。
二、稅務稽查以查促管，強化風險管理
（一）稽查在實踐中取得的成效
1.注重駕駛培訓機構輔導檢查，促進基層所規范管理，強化風險管理。掌握基礎數據、輔導企業自查、重點篩選檢查，通過對企業報送的自查申報表與我們掌握的第三方信息進行比較核對，確定重點檢查戶。分析問題根源，統一征管政策，降低執法風險。通過對發現的問題認真進行梳理，對征管部門加強管理起到了有效的促進。
2.開展事業單位發票專項抽查，促進基層所加強管理。抽查發現某事業單位取得的交易服務費未全額申報增值稅及其附加，片面的認為：通過“非稅收入一般繳款收據”和直接繳納財政專戶的款項不存在營利行為，就可以不交稅，而在日常管理中，也沒有對事業單位的此類問題予以重點關注。對本案產生的原因及時進行分析，并提出征管建議：一是要對轄區內行政事業有收費項目的單位集中進行清理輔導，達到規范行政事業單位應納稅收費項目管理，切實防范此類執法風險的目的；二是要以此為鑒，集中稅務干部加強稅收政策的更新知識培訓。
3.加強園區企業稅務稽查，啃下“硬骨頭”協助征管。針對難辦案例，啟動多項程序，規范步驟處置。面臨經濟下行大環境，小部分企業經營不散，沒有效益可以沒有增值稅以及相應的附加，但是房產稅、土地使用稅卻不是以企業經營好壞為前提的，對于一部分占地面積大的企業，房產稅、土地使用稅稅款較大，常有拖欠習慣，稅務所管理起來有難度，逐漸變成征管中的“硬骨頭”。該局稽查局就稅務所提交的幾戶企業征地后土地長期閑置或經營不正常而導致房產稅、土地使用稅征管難的企業進行了進戶稽查。由于無法聯系相關人員，通過到國土房管部門提取土地信息資料核定應補稅款，經過重大案件審理委員會審理進行定性，在向該公司直接送達、郵寄送達等方式無果的情況下，通過報紙公告送達了相關稅務文書。最后，通過稅收約談，講清稅收法律和稅收政策的嚴肅性，已將拖欠的稅款解繳入庫。加強管查溝通，理順協作機制，發揮稽查最后屏障作用。
（二）如何更好地發揮稽查“以查促管”作用，防止稅收風險
1.完善征管建議制度。稽查部門的征管建議盡管能就某案、某事進行規范，少數也能積極影響到行業的征管，但是在部門配合、建議內容、建議形式和要求、文書格式、反饋方式和時限，傳遞程序、限改期限等方面缺少詳細的規定，深度廣度還不夠，離“查一個案件、震懾類似企業、規范一個行業”的目標還有不小的距離。應進一步完善征管建議制度，針對征管部門平常不易發現的一些深層次的潛在問題，及時反饋并建議改進。
2.進一步健全征、管、查協調機制。建立聯席會議制度和完善“征、管、查”信息資料傳遞制度，進一步溝通案件查處情況和存在的稅收問題、征管的改進建議和措施等，以便充分利用稽查成果，及時調整有關工作思路，研究加強管理的措施，確?；椤⒐芾淼膮f調一致，形成工作合力。
3.加強查后的跟蹤管理。要求征管單位對征管建議及時回送《征管建議回復書》，實行建議回訪制，到稅務所回訪聽意見，廣泛征求一線征管人員對征管建議的辦理情況及建議、意見，及時總結歸納出規律性、典型性的問題和解決方法，編寫出《行業管理、檢查指南》，增強稽查和管理的針對性、有效性。
三、稅收風險管理的未來發展應采取的措施
（一）加強信息管理
1.提高獲取信息的質量。要求納稅人在稅務登記，變更環節準確、完整的填寫相應的信息，并提供相應的資料。此外，稅務登記環節應做好納稅人填寫資料的審核，并準確、完整的錄入稅收征管系統。
2.擴大信息獲取的渠道。稅務部門應該加強于工商，國土等部門的溝通，及時獲取相關信息，并導入到稅收征管系統，對稅務機關獲取信息的做有效的補充。
3.加強稅務系統內部信息的縱向比對和與相關部門信息的橫向比對，設置預警指標，落實分析制度，為征管工作提供指導依據和技術支持，避免國家稅收流失，降低執法風險。
（二）強化稅收分析
一是采取有針對性的稅源監控措施，如加強重點行業，重點企業的稅源監管，合理地配置稅收管理資源，提高稅源管理的針對性和有效性。
二是稅務機關應該對不同風險級別的企業，結合納稅信譽等級管理，通過制定企業管理辦法、建立行業管理模型進行監控。做到層層落實管理責任、監控目標和監控措施，實施動態跟蹤、重點核查、行業評估。
三是不斷完善稅收分析、納稅評估、稅源監控和稅務稽查互動機制，實現由排除風險點到治理風險面、控制風險源的轉化，發揮稅收風險管理的最大作用，實現對稅源的長效管理。
（三）加強執法監督
關鍵詞:房地產稅收制度;改革;物業稅
房地產稅收制度是我國經濟體制的重要組成部分,不僅指導著房地產稅收的合理征納,而且對調節房地產市場秩序、規范房地產行為起著重要作用。我國現行的房地產稅收制度是在1994年實行稅制改革的基礎上形成的,曾指導房地產行業繁榮發展,對促進國民經濟增長起至關重要的作用。但隨著經濟形勢的轉變,我國房地產市場中出現一些突出問題,如房價猛漲、投資過熱、低買高賣、土地閑置等,這一系列問題我國現行房地產稅收制度已很難對其進行調控和干預,因此對房地產稅收制度進行改革勢在必行。
一、我國現行房地產稅收制度
我國現行的房地產稅收制度從稅費的角度上看,主要涉及12項,包括土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、固定資產投資方向調節稅、營業稅、印花稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅和教育費附加,其中固定資產投資方向調節稅自2000年初暫停征收。另外,在現有的房地產稅制中只有城市維護建設稅和教育費附加是外商投資企業和外國企業不需繳納的,其他稅種在2009年已實現內外統一。房地產稅收具體分布在土地使用權的取得和房地產的開發、經營和保有環節。土地使用權取得環節涉及的稅種有企業所得稅(或個人所得稅)、營業稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、耕地占用稅。房地產開發商在開發環節繳納的稅種主要有營業稅、企業所得稅(或個人所得稅)、城鎮土地使用稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加。在房地產經營環節,房地產開發商繳納的稅種主要有營業稅、土地增值稅、企業所得稅(或個人所得稅)、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、契稅等。在房地產的保有環節,若自用房屋,繳納的稅種主要有城鎮土地使用稅和房產稅;若出租房屋,繳納的稅種主要有營業稅、房產稅、企業所得稅(或個人所得稅)、印花稅。
二、我國現行房地產稅收制度存在的問題
(一)稅種繁多,稅費混雜
我國房地產稅收制度稅種繁多,重復征稅,在同一環節征收多種稅收,同一種稅收又存在多種環節。如以土地為課稅對象征收耕地占用稅和城鎮土地使用稅;對房屋租金收入,既征收5%的營業稅,又征收12%的房產稅;對房地產產權轉讓收入既征收營業稅,又征收土地增值稅;對房地產產權轉讓環節時所簽訂的產權轉移書據,雙方既繳納0.05%的印花稅,承受方又要繳納契稅。同時,房地產市場稅費體系混亂,以稅代費、以費擠稅現象普遍。如城建稅實際上是為補充城市維護建設資金而向對從事生產、經營取得收入的單位和個人征收的一種費。另據調查顯示,在房地產開發的整個過程中,稅收為建筑成本的9%,而各種費用高達41%;2005年山東房地產開發費用支出最高占到三分之一,費擠稅現象嚴重。稅種繁多、重復征稅、多層收費使房價上漲趨勢嚴重。
(二)計稅依據不合理
我國部分稅種的計稅依據不合理。對經營自用部分的房產稅是以房產原值扣除10%-30%的余額為計稅依據,城鎮土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。這兩種計稅依據未體現房地產的時間價值和土地的級差收益,房地產稅收收入無法隨著房地產的增值而增加,不能起到稅收政策目標。另外,我國的土地出讓制度不合理,我國目前的土地出讓制度是土地批租制,根據土地用途期限分為40年到70年不等,這種一次性支付幾十年稅費的制度一方面加大房地產的建設成本,提高房價,另一方面又造成政府“寅吃卯糧”的現象,不利于土地資源的合理利用和城市的可持續發展。
(三)征稅范圍過窄
部分稅種的征稅范圍過窄,阻礙市場主體的公平競爭,同時導致稅源流失。如房產稅和城鎮土地使用稅征收范圍都僅限于城市、縣城、建制鎮、工礦區,不包括農村土地。隨著城市化規模的日益增大,大量開發商將新增項目建在距離城市較近的農村,占用我國有限的耕地面積。同時房產稅在城市免稅范圍過大,個人所有非營業用的房產都屬于免稅范圍。
(四)重流通,輕保有
在現行房地產稅收制度下流通環節稅種較多,稅負較重,而在房地產的保有環節稅種較少,稅負較低,且部分稅種的免稅范圍過大。資料顯示,在房地產的流通環節,稅負水平已達到30%-40%。這種重流通的局面一方面造成房地產的合理流通受限,使新建商品房價格上漲,另一方面又助長了房地產的私下交易,阻礙房地產市場的健康穩定發展。而輕保有的局面使投資者不必為保有房地產而納稅,造成房地產資源的浪費。
(五)稅收行政效率低下
稅收行政效率可理解為以較少的稅收成本獲得較多的稅收。現行房地產稅收制度行政效率低下,主要表現在以下幾個方面:
第一,稅收立法層次低,穩定性差。目前有關房地產稅收的實體法律僅有《中華人民共和國企業所得稅法》和《中華人民共和國個人所得稅法》,其他都是行政法規和規章,權威性低,穩定性差。
第二,部分房地產稅種設計不合理,操作煩瑣。如1994年初為抑制房地產炒作而開征的土地增值稅,該稅對增值額的規定十分繁瑣,加上房地產開發銷售周期較長使計稅依據難以確定。同時稅款征收手續復雜,不易執行,數十年來該稅幾乎流于形式,稅款征收額較少。
第三,稅收征管配套措施不健全。如房地產產權登記制度不完善,不可避免存在著許多私下交易,使稅源減少。同時,與房地產稅收緊密聯系的房地產價格評估制度在我國發展很不成熟,一方面缺少適合我國國情的完整的理論體系和方法,另一方面稅務部門內部現有的房地產評估機構和人員素質不夠高,難以適應稅收征管的需要。
三、對我國現行房地產稅收制度改革的思考
(一)取消、完善部分稅種
1、收費項目規范化。我國現行房地產稅收制度中存在著大量收費現象,其中大部分屬于不合理收費,影響房地產市場健康穩定發展。取締不必要的收費項目,將必要的收費項目納入稅收管理,促進收費過程的公正嚴肅性。
2、取消土地增值稅。在房地產開發環節需要對增值額征收土地增值稅、企業所得稅,這兩種稅收重復征稅,不符合稅收中性原則,并且加大房地產開發商建筑成本。同時土地增值稅操作復雜,每年征收額較少,造成稅收行政效率低下,影響稅務機關的公信力,建議取消該稅,減輕交易環節的稅收負擔。
3、合理調整城市維護建設稅和教育費附加。現階段我國稅種中只有這兩種稅種是內外不統一的,應盡快統一內外資企業和內外籍個人的城市維護建設稅和教育費附加,促進市場主體的公平競爭。城建稅是為提供城市維護建設資金而開征的,不是一個獨立的稅種,以附加稅的形式出現,計稅依據為增值稅、消費稅、營業稅三者實際繳納的稅收之和。建議將計稅依據改為三稅應繳稅收之和。同時將目前地區實行的差別稅率改為幅度稅率,地方政府可根據當地經濟情況進行調整,使稅率更加靈活。
4、耕地占用稅。耕地占用稅是以實際占用的耕地面積為計稅依據,實行定額稅率從量征收的辦法。建議考慮耕地的質量等級、肥沃程度、地勢條件、潛在價值、單位面積年產值、使用年限等因素設置新的計稅依據,并適當提高稅率,以促進耕地資源的節約使用。
(二)合并稅種,開征物業稅
在房地產取得階段,將印花稅并入契稅;在經營階段,保留企業所得稅(或個人所得稅)、營業稅、城市維護建設稅和教育附加;在保有階段,將房產稅、城鎮土地使用稅以及一些費用合并為物業稅。
1、物業稅征收的意義。第一,優化現行稅制。有利于消除現行稅制重流通、輕保有的弊端,加速房地產市場的流通,抑制房地產的投資和投機需求。第二,促進房地產行業的競爭。物業稅將現行房地產稅收制度下一次性繳納的稅費分期繳納,使房地產開發商在開發階段的籌資成本和風險大大減少,降低房地產產業的壁壘,有利于吸引更多的開發商進入,促進行業繁榮發展。第三,有利于政府職能轉變。在物業稅的條件下各屆政府分攤土地使用權出讓收取的稅費,這將導致本屆政府的稅費收入大幅減少,其為增加稅收收入,必然會提供更好的公共服務,有利于投資環境和生活環境的改善。
2、物業稅的設計。物業稅的納稅人為在我國境內擁有土地使用權和房屋所有權的單位和個人,課稅對象為土地和房屋,稅率應該在0.84%-0.1%之間。物業稅的征稅范圍應包括市區、縣城、建制鎮、工礦區和農村,同時個人自住房地產應納入征稅范圍。物業稅的計稅依據應為房地產市場價值,該辦法符合國際慣例,稅額隨著不動產價值的升高而增加。同時,由于物業稅首次征收,可采取循序漸進的方法,先從商業房地產改革開始,逐步過渡到一般性質的房地產。
(三)提高稅收征管效率
1、完善稅收立法。在我國稅收立法的實踐中,立法機關制定的稅收法律較少,行政機關占了主導地位,稅收法律規范的效力層次普遍偏低,大多以規章立法的形式出現。我國房地產稅收制度處于稅收法律體系的大環境下,不可避免具有立法層次偏低的弊端,應盡快完善稅收立法。第一,盡快制定《稅收基本法》。《稅收基本法》是稅收法律體系中的母法,指導約束各種稅收法律、法規、規章,對稅收領域最基本、最重要的問題起規范作用。第二,將現行稅收體系中較完善的稅收規范性文件通過立法程序上升為法律或行政法規,提高稅收法規的權威性。
2、健全稅收征管的配套措施。第一,加強房地產產權登記制度。房地產產權登記是房地產稅收課征的基礎,首先,建立土地信息數據庫,對土地基本情況進行登記;其次,實行房屋和土地產權合一制度,保證對房地產交易全面課稅。第二,完善房地產價格評估制度。目前國際上通用的評估方法有成本法、市場比較法和收益法,各種方法都有優缺點。應盡快探索適合我國國情的理論體系和方法,并加強稅務人員的培訓。第三,繼續推進房地產稅收一體化。“部門協作、信息共享、先稅后證、以票控稅、源泉控管”是房地產稅收一體化的實施要點。其在我國取得了階段性成果,但各稅務部門之間協調不夠暢通,效率低下,應繼續推進并優化其在我國的發展。
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為了解決物流企業稅收政策方面存在的突出問題，國家有關部門相繼采取了一系列政策措施。2003年，全國政協組織了對物流業的專項調研，給國務院的報告中反映了有關稅收的問題，得到總理的批示。根據九部委《關于促進我國現代物流業發展的意見》提出的要求，2005年12月，國家稅務總局《關于試點物流企業有關稅收政策問題的通知》之后，聯合中國物流與采購聯合會分別于2006年1月1日認定第一批37家物流稅務試點企業，2007年1月1日認定第二批158家物流稅務試點企業，2007年8月1日認定第三批13家物流稅務試點企業，2008年12月1日認定第四批184家物流稅務試點企業。
目前國內物流業稅種
目前，我國現行稅收制度主要存在流轉稅、所得稅、財產稅以及行為稅四大類稅系，各稅系中涉及物流業的大約有18項稅種。物流企業較為普遍繳納的稅種一般包括：營業稅、城市維護建設稅、房產稅、車船稅、土地使用稅、印花稅、教育費附加以及企業所得稅。其中，營業稅和企業所得稅是物流企業所要繳納的主要稅種。據北京物流協會初步統計，營業稅占物流企業繳納總稅額的60％至70％，企業所得稅占到20％左右。
營業稅的征收范圍包括提供應稅勞務(交通運輸業、建筑業、金融保險業、郵電通信業、服務業)、轉讓無形資產和銷售不動產三個方面。物流企業繳納營業稅的主要稅目根據其提供應稅勞務的不同而主要包括交通運輸業和服務業，物流企業提供應稅勞務按照營業額和規定的稅率計算應納稅額，相關的營業稅的稅率大體上分為交通運輸業(陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸)3％和服務業(業、倉儲業、裝卸搬運、租賃業及其他服務業)5％兩大類。
企業所得稅是對在中華人民共和國境內，企業和其他取得收入的組織取得的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。根據原所得稅法，企業所得稅基本稅率為33％，不同盈收狀況的物流企業，企業所得稅的適用稅率也有所不同。
我國物流服務業務稅負較重，稅率不統一，各類物流企業相關的專項發票營業稅率、增值稅抵扣、附加稅不一致。
物流納稅的問題
盡管目前我國物流業稅收改革取得了階段性成果，有力地改善了物流業發展的政策環境，但目前在稅收管理方面仍面臨許多問題，在稅收方面主要存在以下問題：
一是營業稅存在部分重復納稅現象。重復納稅是目前存在于物流行業稅收方面的最重要也是最為不合理的問題，已經對物流業的發展造成了一定的負面影響。其中，物流配送業務領域、倉儲租賃業務領域、代收代繳費用領域表現尤為突出：
二是物流企業綜合稅負相對偏高。根據第三次全國經濟普查數據顯示，倉儲業務利潤率僅為2.6％，而我國物流企業毛利一般僅在4％～6％，稅后純利只有1％～3％，但倉儲及其他物流服務卻使用5％的稅率，比運輸業稅率還高出2個百分點：
三是所得稅屬地繳納不符合現代物流業跨區域發展的特點?，F代物流服務企業具有跨區域發展的行業特點。由于各地經濟水平和經營條件不同，常常出現在一個公司范圍內，部分區域公司盈利而另一部分區域公司虧損的局面。但目前我國執行的屬地繳納企業所得稅的制度，許多集團型企業無法做到企業內部盈虧互補，在一定程度上加重了企業的稅收負擔；
四是整合社會運輸資源中很難取得合法運輸發票的問題?，F代物流企業雇用的個體戶司機按現行發票管理規定較難取得發票。因此，為了解決開發票等問題，部分個體戶車輛采取到其他運輸公司掛靠的形式。由于個體戶車輛提供的往往是單次臨時性運輸服務，因此無法完整的將支付的費用發票交給被掛靠公司，再從被掛靠公司報銷現金。如果被掛靠公司承擔開票責任，將造成無實際收入的“空開票”，同時由于不可能將掛靠車輛的支出完整納入核算，被掛靠運輸公司要承擔很重的所得稅的壓力：
五是物流企業自開票納稅人的認定與額度管理的問題。我國現行物流業使用的最重要的發票是“貨物運輸業發票”，按照現行政策規定，貨物運輸業自開票納稅人認定，必須具有自備車輛，同時只有自備車輛運輸貨物取得的收入才能開具貨物運輸業發票。另外，自開票納稅人的認定也存在額度限制和屬地限制等問題：
六是倉儲物流服務中土地使用稅與物流企業兼并整合中土地出讓金及營業稅的問題。在物流活動中，倉儲與分撥、配送基礎設施的建設與使用是整體物流服務的關鍵環節，直接關系到國家的經濟發展與國家安全，同時與國民生活緊密相連，因此具有公益性的特征，與一般意義上的房地產等產業具有根本的區別。但是在我國土地使用稅、房產稅的征收上卻未能體現出這種差別，高額的土地使用稅，給低盈利的倉儲型物流企業帶來很大壓力：
七是物流業稅收存在征管困難、稅收漏洞，對政策理解差異問題。征管困難與稅收漏洞問題已十分嚴峻。同時，由于各地對物流稅收管理相關文件的理解不同，不同地區對地方經濟發展的觀點不同，導致地方稅類的設置與管理也有一定的差別，出現了我國不同地區在物流稅收政策執行上有所差別的現象。
國外物流企業的納稅
物流業是一種新興的綜合服務業，國外物流業稅收的一些特點值得我們重視和借鑒。
據了解，國際上對物流業征收的流轉稅主要有三種類型：一是征收增值稅或具有增值稅性質的商品勞務稅。這主要是那些對商品和勞務全面征收增值稅的國家。增值稅在當今世界范圍內普遍流行，因此，對物流業征增值稅是主流：二是在沒有實行增值稅制的國家和地區，物流業仍隨同傳統服務業征收銷售稅或勞務稅，如美國各州一般對諸如運輸、倉儲等服務業征收銷售和使用稅，馬來西亞對各種服務征收勞務稅：三是對產品和部分勞務征收增值稅，但對包括物流服務在內的主要服務業征收營業稅。這三種流轉稅征收模式本身優劣明顯：對營業額全額征稅的銷售稅和營業稅存在重復征稅的根本缺陷。正因為如此，增值稅制僅僅經歷了半個多世紀就橫掃世界，成為流轉稅的主體模式。而就物流業的發展而言，增值稅的中性特點同樣顯得合理和有利。
從國際上的流轉稅政策看，增值稅比營業稅、銷售稅更合理、科學，這也是給予一些優惠支持措施，鼓勵物流業發展。主要體現在三個方面：對包括物流服務在內的出口型服務適用零稅率，以鼓勵本國產品和勞務的出口：對物流企業購進的產品或設施實施減免；對物流業實行流轉稅特殊優惠政策。目
前在流轉稅方面專門對物流業實行鼓勵措施的國家比較突出的是新加坡。從優惠內容看，雖然世界各國具體的優惠方式、程度各不相同，但對優惠適用條件基本上都有明確的規定，特別是對物流服務的界定，如馬來西亞對綜合物流服務、新加坡對第三方物流等的規定都比較具體。
物流企業原則上按一般企業繳納企業(公司)所得稅。不過，從鼓勵物流業發展政策角度看，所得稅的政策優惠要比流轉稅更為明顯。如馬來西亞規定，新成立的綜合物流公司可以享受為期5年的法定所得70％免納所得稅優惠。現有綜合物流公司可以享受為期5年的再投資新增所得70％免納所得稅優惠。泰國把物流業作為優先鼓勵發展的行業，規定物流企業可以享受免征公司所得稅8年的優惠。法國政府明確規定，允許物流中心采用“成本加計法’確定應稅所得，即通過事先的稅收裁定方式，由納稅人與稅務部門商定平均成本利潤率，用以計算物流中心的應稅所得。成本利潤率一般在5％－10％之間。法國稅務局還明確規定，適用“成本加計法’計稅的物流中心是指跨國集團在法國設立的子公司或常設機構。它專門為該跨國集團成員提供倉儲、包裝、貼簽和配送等服務并承擔相應的管理風險。此外，為降低物流成本，促進物流業發展，法國還規定對物流中心的境外職員免征全部或部分個人所得稅。新加坡政府規定，經核準的船務物流企業提供貨運和物流服務所得可以在5年內按10％優惠稅率繳納公司所得稅(新加坡公司所得稅一般稅率為20％)。最近新加坡政府提交國會審議的2007年預算擬將此項優惠期限從5年延長到10年。
七方面的改革
借鑒發達國家的通行做法，同時考慮到我國物流產業發展的需要和財政承受能力，在本次會議上，相關專家和行業及稅務主管部門提出七個方面物流業稅收改革建議：
建議在重新核定營業稅計征基數的基礎上，明確物流外包業務營業稅的差額納稅界定方法與計算方法，將物流企業在經營過程中采用外包的方法，采用墊付款形式支付的運輸、倉儲、包裝、分揀、加工等業務過程的成本作為抵扣部分看待。
適當降低部分物流服務的營業稅稅率與土地使用稅稅率。建議將倉儲、分撥等業務作為特殊服務業看待，按3％稅率征收，物流企業土地使用稅稅率建議按各地規定的30％征收。
在全國范圍內實行物流企業統一繳納企業所得稅政策。凡符合總部領導下統一經營、統一核算，并與總部微機聯網、實行統一規范管理的企業，由總部統一繳納企業所得稅。
利用規模物流企業管理體系，解決小規模運輸戶稅收監管困難與偷漏稅問題。凡是規?；锪髌髽I外雇車輛現金支付運費的，由物流企業作為法人單位負責在所在地的稅務局代開小規模運輸戶貨運發票：對法人單位代開代管個體運輸戶的發票實行優惠稅率：營業稅、所得稅合并按4.3％征收，由代繳稅法人單位代個體運輸戶代收繳納：為防止代開、虛開運輸發票，建議采取以下辦法：物流企業負責對外雇車一律開具普通貨運專用發票，或加上一般納稅人不能抵扣字樣，只作為抵扣憑據。
放寬物流企業自開票納稅人資格認定中關于白備車輛的規定。原來我國稅收管理中關于運輸業自開票納稅人的“自備車輛’作為基本條件已經不適應現代物流業發展的實際情況。
關鍵詞：房產稅征管；現狀；改革
中圖分類號： 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）007-0-01
當前，隨著我國房價的不斷上漲，政府出臺了不少政策以調控房價。其中，房產稅征管的改革在調節市場供需，促進房地產健康發展等當面均發揮了十分重要的作用，本文即針對我國房產稅征管的改革問題展開具體論述。
一、我國房產稅的發展及其征管現狀分析
1.我國房產稅的發展
我國房產稅的發展過程可以劃分為四個階段，具體如下所示：（1）建國后，我國政府于1951年頒布了《城市房地產稅暫行條例》，其標志著我國開始正式征收房產稅；（2）1973年，因為簡化稅制的緣故，政府將對企業進行征收的房產稅也并入到了工商稅計征；（3）改革開放后，我國于1984年展開第二步利改稅以及工商稅制的改革，把城市房地產稅分為了兩個部分，一是房產稅；二是城鎮土地使用稅；（4）1986年我國頒布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，自此我國正式進入了房產稅全面開征階段[1]。
2.我國房產稅征管現狀
當前，我國房產稅征管中還存在著不少問題亟待解決，具體如下所示：
（1）房產稅征政策存在不明晰之處，納稅主體難以確定
我國稅法中的相關規定指出：房產稅的納稅人是其產權的所有人或是承典人，而城鎮土地使用稅的納稅人是其使用權的所有人或是單位。若是產權的所有人或是承典人不在房屋所在地，城鎮土地使用權的所有人或是單位存在糾紛，則應是代管人、實際使用人或是單位進行納稅。但是在實際征管過程中，因為“所在地”這一概念未能夠清晰界定，導致納稅人之間存在扯皮的題，稅務機關難以確定納稅主體。
（2）稅務機關計稅依據確定難度大
當前，我國計稅依據主要分為兩類：一是根據房產計稅余值；二是根據按租金收入計征稅額。其中，在第一種計稅方式中，極易因為一些避稅行為，導致房產原值計價出現失誤。例如：一些企業的房產借著設備的形式計入資產，從而減少房產原值，實現避稅；一些企業通過不將房屋記賬、無條件提供給股東使用的形式，拒絕繳納房產稅。在第二種計稅方式中，因為稅源十分分散、隱蔽性強，因此征管的難度也極大。
（3）相關部門協稅護稅積極性小
房產稅的征管范圍十分廣，工作量也大，因此若是僅僅依靠地稅單位進行稅源監管，難免會存在不到位或是遺漏之處。從我國當前房產稅征管情況來看，“以地控稅、以稅節地”這一工作依舊處于一個摸索的狀態之下，部分地方因為缺少完善的部門協作與信息共享機制導致地稅單位很難及時獲得相應的房屋、土地登記、變動資料，導致房產稅的征管工作開展難度大大增加。
二、我國房產稅征管的改革對策分析
1.完善稅基評估機制
（1）完善評估主體的界定。立足于我國當前國情，建議設立準政府性質的專屬房地產稅稅基評估機構，一方面其屬于事業單位，另一方面其又能夠獨立于稅務部門，確保其評估工作更加公正。（2）做好房地產稅批量評估。隨著信息技術的不斷發展，建議利用計算機、GIS、GPS為房屋價值進行批量評估、實時跟蹤以及動態的分析，完善計算機輔助批量評估系統；若是在進行房地產稅評估時出現糾紛，建立采取單宗評估的方法重新進行評估，以增強準確性。
2.改進稅收征管方式
（1）構建以自主申報為主的稅收征管方式。在“兩稅”征管中，納稅人需進行自主申報，在房地產稅改革后，應沿襲該種方式，以培養自主納稅意識。在進行為法人組織所有的房產稅征管時，主要采取的是現行征管的方式，也就是按年計算、分期繳納，由地方政府確定設計的納稅期限；在進行為個人所有的房產稅征管時，主要采取的是自主申報的方式，通提交申報表、相應的減免稅材料，辦理納稅。（2）通過其他輔助征管方式進行補充。由于當前我國個人自主納稅意識有所欠缺，加上一些監管機制不到位，相關部門應構建房屋產權證年檢制度，對于欠繳房地產稅的個人或是組織，采取限制或是凍結產權證書的懲處方法。此外，可輔以委托代征、代扣代繳以及代收代繳等方式，規范稅收征管流程，加強征管管理。
3.建立社會綜合治稅網絡體系
針對我國地稅部門長期以來“孤軍奮戰”的現象，必須加強各部門的配合，通過信息共享、部門協作，實現房地產稅的高效、成功征管。（1）構建全國統一的房地產信息管理平臺。該平臺應通過全國聯網的方式，動態掌握各個地區的房價、房屋交易以及住房供求等信息，并且能夠直接查詢到每一個人或是家庭的房產信息。當前，我國部分省市已經建立了區域性的房地產信息管理平臺，但是需要進一步完善其信息的共享制度。（2）科學確定納稅人。在進行納稅人的確定時，除了要參考納稅人自主申報信息，還需通過多種方式自主收集相應的納稅信息。一方面，可通過國土部門以及房管部門，獲得相應的存量、新增房產信息；另一方面，也可通過民政、公安部門，驗證納稅人家庭成員關系，以確定相應的房產稅優惠政策。（3）采取成熟的稅源管理方式，通過“以地控稅、以稅節地”加強房地產稅管理，并抓好合不動產登記制度的落實機會，在電子地籍圖上疊加相應的應稅房產信息，以達到房產與土地稅源一體化管理的目的[2]。（4）在進行稅款征收時，具體應強化以下幾個方面的工作：一是稅務機關必須實現做好納稅人銀行賬戶信息的采集工作；二是稅務機關應和相關部門通力合作，構建房地產稅聯合控管機制。三是通過構建納稅人信用聯動體系的方式，不斷提高納稅人的自主納稅意識，對于欠繳房地產稅的個人或是組織，可由媒體相應的欠稅公告，并將其納入個人征信系統，以督促其及時進行相應稅款的繳納。
三、結語
綜上所述，我國當前房地產稅的征管過程中還存在不少問題，例如：納稅主體難以確定、稅務機關計稅依據確定難度大、相關部門協稅護稅積極性小等等，對此必須加強房地產稅的征管改革，通過完善稅基評估機制、改進稅收征管方式、建立社會綜合治稅網絡體系、完善稅收法治保障框架，增強房產稅征管系統的權威性與科學性。
參考文獻：
[1]楊繼瑞.房產稅征管系統完善與現實把握：源自渝滬試點[J].改革，2011：47-52.
一、工作進展情況。按照市局直評工作要求，我小組于3月25日至4月8日對縣安和駕駛員培訓有限公司進行了案頭分析以及全稅種“二次分析”，對該納稅人的登記、申報以及繳納情況有了大致了解。縣安和駕駛員培訓有限公司，2016年1月注冊登記，2016年7月稅務登記，目前有職工40人。經營地址為縣城中華路，經營范圍駕駛員培訓（依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動）。2016年-2018年申報收入492229.4元，繳納增值稅5663.45元、企業所得稅1768.51元，未入庫城鎮土地使用稅、車船稅。4月9日至4月11日我小組在該納稅人管理員帶領下深入企業實地核查。
二、采取措施及取得的成效。1.通過五措施對該納稅人進行全方面評估，一是由該納稅人實際經營者對公司基本情況進行說明，并提供紙質資料加蓋公章；二是通過車管所駕駛員報名系統下載2016年-2018年學員報名信息；三是到該納稅人門市以及練車場地對企業場地面積、車輛、經營狀況進行實地核查；四是由企業提供2017年4月至2018年12月的會計憑證（無賬簿或電子帳）、申報表、企業名下教練車信息以及2018年3月簽署的土地租賃協議。由于2017年4月年出現企業轉讓情況，同時要求該納稅人提供了企業股權轉讓協議；五是根據該納稅人提供的憑證以及車管所報名系統人員信息對2016年至2018年的銷售收入進行估算，根據銷售收入計算應繳納稅款與金三系統已繳納稅款進行比對。
2.取得工作成效?？h安和駕駛員培訓有限公司目前有職工4人,其中教練2人。2017年4月安和駕校由張金玲轉讓于李振普、李保金，但未做變更登記。安和駕校實際經營者只提供了2017年4月至2018年12月的會計憑證，對之前經營情況、賬目信息均表示不了解。由于該納稅人企業所得稅征收方式為查賬征收，但是卻未按要求設置賬簿，因此建議企業所得稅核定征收。 根據車管所報名系統人員名單對憑證以及金三系統信息進行比對，該納稅人存在增值稅以及城建稅少繳風險。由于該納稅人只提供了2018年3月的土地租賃協議，且無土地稅繳納信息，存在城鎮土地使用稅少繳風險。
三、應對過程中出現的涉稅問題，無需省局協助解決。
【關鍵詞】房地產稅；保有環節；問題；政策建議
目前一些經濟發達的國家，如：美國、日本、英國、瑞士等都已經有一套比較完善的房地產稅收制度。目前我國的稅收制度在一定的歷史時期發揮過它的積極作用，但目前已明顯不適應我國市場經濟和商品經濟的發展，已明顯有悖于稅收作為政府宏觀調控的職能。鑒于此，房地產業內和學術屆內有識之士關于改革原有的房地產稅收制度，建立適應時代要求的稅收制度的呼聲漸漲。2008年12月131號文《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》明確規定取消城市房地產稅，內外資企業和個人統一適用《中華人民共和國房產稅暫行條例》。國家財政部、國家稅務總局共同頒發的財稅[2008]137號文件做出調整房地產交易環節稅收的規定，并醞釀把二稅合一，改為在保有階段統一征收物業稅。具體來說，存在以下問題：
1目前我國房地產稅制存在的問題分析
1. 1各征稅環節稅負分布不合理
房地產開發流通環節稅負重，而在房地產保有環節稅負較輕，且稅收優惠范圍大，造成了房地產全壽命周期中各個階段的稅負不合理狀況，這對房地產市場的健康發展是很不利的。目前，房地產開發期間的稅費主要有配套設施建設費、基礎設施建設費、建筑工程質量安全監督費、物業管理基金等，占房地產相關稅收的比例為8.92%。交易環節的稅費有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、交易管理費、交易印花稅、土地增值稅和所得稅等，所占比例為72.95%。目前我國房地產保有階段的稅費有房產稅和城鎮土地使用稅，所占比例為18.13%[7]?？紤]到開發期間需要支付巨額的土地出讓金，房地產開發環節和交易環節的稅費都大大高于保有環節的稅費。
政府的經濟職能之一，就在于利用稅收制度促進經濟發展、提高經濟效益、增進社會分配的公平和平等。稅收制度，對于納稅人而言，本應該產生多收益多交稅、多占用資源多交稅的效果，但目前我國的稅收制度難以實現這一效果。另外在開發、建設、轉讓等流轉環節多為流轉稅種，而流轉稅為間接稅，具有可轉嫁性，房地產開發企業將稅負轉嫁給了購房者，導致房價很高；由于房產保有階段的稅收少（目前只對生產經營性的房產征收房產稅和土地使用稅），導致土地閑置和房屋空置現象嚴重，增加投機性購房的積極性，鼓勵土地保有者保有土地，坐收土地的自然增值部分，這些都不利于房地產市場的健康發展。
1. 2稅種繁多、重復征稅
我國現行房地產稅制，存在重復征稅。主要體現在以下幾個方面：
1.2.1土地營業稅、增值稅和所得稅的重復
企業所得稅以企業的生產、經營所得和其他所得為課稅對象，用每一納稅年度的收入總額減去準予扣除項目后的余額乘以所得稅率來計算。土地增值稅是以轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額為計稅依據，每轉讓一次就征收一次土地增值稅。所以，土地增值稅也具有所得稅的特征。另外，營業稅是指在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人應按計稅營業額乘以適用稅率計取營業稅。這就意味著在房地產品轉讓過程中，既要征收營業稅又要征收土地增值稅和所得稅，造成了重復征稅。
1.2.2房地產租賃中重復課稅
營業性房屋出租取得的租金收入，需繳納12%的房產稅、5%左右的營業稅，還有所得稅、城市維護建設稅以及教育費附加等，房產稅本來歸屬于財產稅，在這里又扮演了流轉（營業）稅的角色，造成了重復課稅。目前市場上住宅類房產無論自用或出租都沒有強制征稅，政府就喪失了大量的優質稅源（由于房地產本身具有保值和增值的特點，激發了投資客投資房產的熱情，有的人名下有多處房產。）。因此，降低交易階段的重復征稅，不但能更好地激活房地產市場，也有利于地方政府形成豐富、穩定、可持續的稅收收入，有利于進行可持續的基礎設施和公共服務設施的建設，真正做到取之于民用之于民。
1.2.3契稅與印花稅的重復
對房地產產權轉讓簽訂的產權轉移書據或契約，承受方既要按書據或契約所承載金額繳納萬分之五的印花稅，又要按規定的稅率繳納契稅。印花稅是就經濟活動中書立的憑證契約征收，契稅是對房屋產權轉移時就雙方當事人所訂立的契約征收，在征收范圍上，這兩種稅明顯存在著交叉重復問題，有失公平原則，也給稅收的征收管理帶來了難度。
1.2.4營業稅自身的重復
營業稅是房地產開發與銷售過程中的一個主要稅種，在開發階段它是以從事建筑、安裝、修繕裝飾和其他工程作業所取得的營業額為計稅依據；在銷售階段的計稅依據除包括工程價款及工程價款之外收取的各種費用外，還包括前一階段己繳納的營業稅；如果房地產在流轉過程中經過多次交易那么就不可避免地產生了重復征稅的問題。重復征稅從微觀上來說，提高了房地產的售價，增加了消費者的負擔，從宏觀上來說，加重了房地產業的稅負，阻礙房地產業的正常發展。
1. 3內外稅制不統一
我國房地產稅收制度采取“內外有別，兩套稅制并存”的政策，具體表現在四個方面：
1.3.1兩套房產稅制度
現行房地產稅制規定對內資企業和個人征收房產稅，而對外資企業和外籍人員征收城市房地產稅，既不統一，又不規范。還有，對內資企業和個人使用土地的征收城鎮土地使用稅，而對外資企業和外籍人員則不征收此稅，改征土地使用費。
1.3.2兩套所得稅制
對內資房地產企業開征企業所得稅，對涉外房地產企業開征外商投資企業和外國企業所得稅。
1.3.3城市維護建設稅和教育費附加內外不統一
對內資房地產企業開征城建稅和教育費附加，對外資房地產企業尚未開征。
這種“內外有別，兩套稅制并存”的政策，不符合國民待遇原則，同時給稅收征管也帶來了諸多不便，不利于企業的平等競爭。
1. 4征稅范圍過窄
房產稅只在城市、縣城、建制鎮、工礦區征收，其中，縣城、建制鎮指縣、鎮政府所在地。農村不包括在征稅范圍中，相當于在農村城市化程度不斷提高的今天，自動放棄了一大塊穩定的稅源，也使稅制本身顯失公平。房產稅還規定了行政事業單位、機關團體、軍隊及由財政部門撥款的單位自用房產免稅，個人非營業用房產免稅，這些政策與目前我國個人財富向住房轉化及公房制度改革的現狀不符合，也放棄了較大的稅源。
1. 5計稅依據不合理
我國現行的城鎮土地使用稅是以實際占用的土地面積為計稅依據的從量計征。這種方式雖然簡單，但依據只是有限的土地面積，而土地作為稀缺資源，其價值會不斷上升。這種從量計征方式使得稅收收入不能隨課稅對象的價值上升而上升。我國現行房產稅的計稅依據分別為按房產原值征稅的從價計征和按房產租金收入征稅的從租計征。從價計征的房產稅按照房產原值一次減去10%-3 0%后的余額乘以1.2%的稅率計算（這里的房產原值是歷史成本），利用這種計稅方法，房產稅收入無法隨著房地產的增值而相應增加。從租計征是按租金收入乘以12%的稅率計算。同一處房產分別按兩種方法所得的結果是不一樣的，這樣的規定顯然是不合理的。
1. 6稅費體系混亂，稅輕費重
我國目前的房地產稅費體系混亂，具體表現在：
1.6.1稅費并立
在現行稅費管理體制下，幾乎所有的收費（基金）項目都是以行為來征收，與以行為為目的來征稅的稅種相互重疊、并立。例如在市政基礎設施建設方面，城市建設維護稅與“市政設施建設費”，“城市規劃建設費”和“商業網點配套費”屬同一性質。
1.6.2稅輕費重
我國涉及房地產業的各種收費項目名目繁多，并且這些收費項目多集中在房地產的開發建設和交易階段。比如：在房地產開發階段有企業開發登記費、城市規劃設計費、土地閑置費、預算審查費、招標管理費、施工執照費、質量管理監督費、市政公用設施建設費、公共配套設施費、基礎設施費等等，據統計費項總數遠多于稅項總數。有關資料表明，國外房地產開發企業，房地產價格中成本、費用、稅金、利潤這四部分的比重分別為73%， 10%，10%，7%，而我國為41 %，40%，10% ，9%?？梢妼ξ覈姆康禺a開發企業而言，提高房地產的開發建設質量，降低或取消彈性的和不合理的收費是他們努力的方向。并且如此多的行政性收費，不僅大大加重了房地產開發者、經營者、銷售者的負擔，而且加重了房地產買受人的負擔，致使許多地方的商品房價格居高不下，普通職工只能望房興嘆。同時，我國目前的房地產行政性收費大多缺乏法律依據，許多地方、許多項目都是亂收費、亂攤派。另外，行政性收費機關較多，主體不一。據調查，不僅有關的行政機關向房地產開發經營交易人收費，而且某些非行政機關也巧立名目，以行政機關的名義收費，造成房地產行政性收費的極大混亂，并且許多機關收費以后據為己有，不向上級主管機關申報，造成國家收入的極大流失。
2房地產稅制改革的建議
通過以上分析，借鑒國際慣例和經驗，結合我國實際，在遵循簡化稅制、公平稅負、降低稅率、合理分權、嚴格管理等基本原則的基礎上，筆者認為房地產稅制應從以下幾個方面進行改革：
2. 1房地產取得稅制改革
在房地產取得環節，將契稅并入印花稅中。契稅是一個傳統的稅種，但鑒于印花稅具有契稅的所有功能，我們可以考慮將契稅并入印花稅。印花稅以產權轉移書據所載金額為計稅依據。
2. 2房地產保有稅制改革
從以上分析可以看出，房地產開發建設階段和交易階段相對于房地產保有階段來說稅種多且所占的比重大。針對這種情況，建議如下：
2. 2. 1改革房產稅
合并房產稅與城市房地產稅，在統一內外稅制的基礎上，設計全新的房產稅稅制，目前城市房地產稅已經取消。全新的房地產稅包括征收對象、計算依據和稅率三方面，根據不同地區分別設置。比如：征收對象可以按照以家庭為單位，其名下的房產面積總和低于90平方米的免征，90-120平方米的設定一個比率，120平方米以上的設定一個較高的比率。計算依據應以房地產的市場價格為準。如果國家和地方政府每年對房地產的價格進行評估，就會花費大量的人力和物力，而且每年評估一次也沒有必要，建議以三年作為一個周期，每三年評估一次。
2 .2. 2建議土地使用權出讓金一次性繳納改為分年度繳納
目前我國實行的是土地批租制，地方政府一次性收取土地使用權出讓金，在某些城市這部分收入已經占到財政收入的30% 以上。在很多城市中，城市基礎設施建設資金 40%以上來自上年度的土地出讓金。但我國土地資源有限，如果地方政府的財政收入大部分來自于土地使用權出讓金，會造成現任政府把土地50-70年的土地使用權出讓金在幾年內就用掉，不利于城市的可持續發展。同時也會造成城市缺乏創新性和活力。所以建議土地使用權出讓金分年度繳納，具體數額按當年的評估價格確定。
2 .2. 3取消城鎮土地使用稅和耕地占用稅，建議開征土地閑置稅
我國現行的土地出讓制度是土地批租制，規定在土地所有權屬于國家的前提下，用地者可以通過交納土地出讓金的方式取得一定期限的土地使用權。土地出讓金是土地所有權在經濟上的體現，是土地使用權的市場價格。因此，從嚴格意義上說，我國的土地使用者應當支付地租，而不是承擔土地使用稅。因此，建議取消城鎮土地使用稅和耕地占用稅，開征土地閑置稅，促進土地資源的有效利用，減少士地的浪費。1994年通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》第25條規定了對閑置年限不同的土地的懲罰規定，但這種規定已經不符合目前的市場情況，各個地區需根據自己的實際情況重新制定規則。
2. 3房地產流轉稅制改革
2. 3. 1對房地產流轉取得的收益僅征收所得稅
首先要從統一稅收法律法規入手，對房地產實行內外統一的稅費制度。首先， 將企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅合并為統一的適用于內外資企業所得稅。其次，將外資企業和外籍人員納入房地產稅的納稅義務人之中，納入房地產費的征收之列，使房地產稅費負擔與收益一致， 誰受益誰納稅繳費，受益多負擔多，收益少負擔少。從而為市場主體的平等競爭創造條件。最后值得一提的是將房屋租賃收入也納入所得稅一并征收，不再征收營業稅和房產稅，并適當降低稅率。
2.3.2適時開征遺產稅與贈與稅
遺產稅、贈與稅的開征將彌補無償轉讓房地產環節稅收調節的缺位。遺產稅、贈與稅的主要征收目的不在于財政收入，而在于協助個人所得稅，調節財富分配，因此，應采取高起征點和高累進稅率，促進社會公平。
3總結
本文通過對我國房地產稅制存在問題進行深入分析的基礎上，遵循簡化稅制、公平稅負、降低稅率、合理分權、嚴格管理等基本原則的前提下提出了符合我國客觀實際的房地產稅制改革的政策建議。同時，筆者認為為了使這些政策建議有效地落實，相關的配套措施必須跟上，比如，對房地產租、稅、費概念的澄清，加強房地產產權產籍信息的管理，完善房地產評估制度和評估機構，加強房地產業的稅收征收管理等等。
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國務院《物流業調整和振興規劃》(國發[2009]8號簡稱《規劃》)提出,優化物流業發展的區域布局,并把物流園區列入九項重點工程之一。中國物流與采購聯合會(以下簡稱“中物聯”)去年9月“關于促進物流園區健康發展的政策建議”(100號文),并提交給國務院相關部門?，F節選報告的部份內容如下。
物流節點城市倉儲設施的調查
當前,我國倉儲類物流設施已有一定規模。包括依托鐵路、公路、航空、港口/碼頭等建設的貨運場站,隸屬于原物資、商業和供銷等系統的儲運設施,生產和流通企業內部倉儲設施,以及近年來各地政府規劃建設的物流園區、物流(配送)中心等。這些數量龐大的倉儲類物流設施,是目前我國物流系統運作的重要基礎。但沒有一個機構負責相關信息的統計工作,其總體規模、結構布局、技術狀況、功能條件、隸屬關系和匹配程度等基礎資料很不健全。這是當前規劃建設物流園區、構建現代物流服務體系必須建立的基礎工作。
中物聯建議,鑒于這項工作的復雜性,首先在《規劃》確定的21個全國性物流節點城市和17個區域性物流節點城市,進行一次倉儲類物流設施的全面調查。政府主管部門可以委托行業協會,制定統一標準和調查方法,摸清基本情況,為有針對性地制定物流園區發展規劃及相關政策提供依據。在此基礎上,逐步在有條件的其他地區開展調查工作。要積極創造條件,把倉儲類物流基礎設施信息納入國家統計信息體系,形成定期統計制度。
制定全國物流園區發展規劃
近年來,各地區、各部門普遍重視物流業發展,都在制定相關規劃。這些規劃,在地方和部門來看,也許是必要的。但從全局來看,很容易形成同類物流園區在同一地區有效輻射范圍內的重復建設,導致土地、人力、財力和相關資源的嚴重浪費。在各地方、各部門重視物流業發展,布局新一輪物流基礎設施的時候,更應該注意這個問題。
中物聯建議:由國家發展和改革委牽頭,抓緊制定全國物流園區發展專項規劃。首先,物流園區規劃應該立足于物流業發展的實際需求,服務于經濟發展的大局。其次,要在摸清現有倉儲類物流設施的基礎上,明確物流園區規劃布局的基本標準和原則。第三,在確定總體建設規模的基礎上,優先安排現有物流資源的整合利用和改造提升,特別要注意各種聯運、轉運設施的配套。第四,物流園區規劃要體現九大物流區域、十大物流通道和三級節點城市等基本布局,各地規劃要服從于全國規劃。第五,鐵道、交通、商務、民航、國土、規劃等相關部門要參與規劃制定,部門規劃要與全國規劃相銜接。第六,要嚴格制定相應的約束機制,全國性物流節點城市的物流園區建設規模由中央政府統一調控和管理;其他地區物流園區規劃應報省級人民政府批準。對未納入全國或省級物流園區規劃的項目要嚴格控制。
整合利用現有倉儲類設施
我國現有的物流基礎設施分屬不同的部門和行業,社會化程度較低、利用效率不高;布局分散、有的已被城市擴建所“包圍”;新建、改建比例小,建設水平低,五六十年代的老舊倉庫甚至還在“超期服役”?？傮w來看,現有倉儲類物流基礎設施不能很好地適應現代物流業發展的需要。
中物聯建議:出臺鼓勵整合利用、提升改造現有物流基礎設施的相關政策。要支持大型優勢物流企業通過資產劃轉、增資擴股、加盟連鎖和委托管理等方式對現有分散的物流基礎設施進行兼并整合重組。要簡化國有大型物流企業集團內部兼并重組的審批程序,免除相關稅費,推動國有大型物流企業加快內部資源整合。鼓勵工業企業以老舊廠房、倉庫置換物流用地、或交給物流企業托管經營。要制定相關的規劃和標準,限期淘汰不符合標準的老舊設施,促進其升級改造。對物流園區以外的倉儲設施,應根據實際需要和自身條件,分別采取就地改造、異地搬遷或改變用途等多種措施。
解決物流園區的用地問題
用地方面的障礙,導致物流園區規劃難以“落地”。一是由于用地指標限制,無法取得《國有土地使用證》,不能滿足銀行貸款要求,進而導致項目引進的失敗。二是物流用地價格大大超過物流業的承受能力。建設成本成倍增加,物流園區已無法運作物流業務。
中物聯建議:物流園區具有基礎性、公共性和公益性特點,應該妥善解決用地問題。對納入國家規劃的物流園區土地征用給予重點保障,土地管理部門在審批用地時,要充分考慮物流工作主管部門的意見,優先計劃安排。對于資金短缺而成長性又較好的物流企業,應當允許其租用物流園區土地進行項目建設,租金應適度優惠、租期適度放寬。要鼓勵物流園區節約使用土地。例如,對重點物流企業以原劃撥土地改建物流項目的,在辦理土地出讓手續時優先、優惠;重點物流企業異地搬遷,原土地拍賣所得可返還用于搬遷安置;建設多層庫房的,應減免相關規費。重點物流項目用地,在地價上等同或低于工業用地,相關規費按照下限收取或減征、免征、先征后返。在保證消防安全的情況下,放寬容積率及單體庫房面積的限制,消防設施的配備也要區別不同的情況。
拓寬物流園區投融資渠道
物流園區具有高投入、低回報性質,前期投資規模大、資金占用周期長。盡管其收入來源相對穩定,但一般利潤率較低,資金短缺問題相當嚴重。
中物聯建議:第一,建立支持物流園區發展的專項資金。對于納入全國物流園區規劃、具有發展潛力的物流園區給予優先貸款和貼息。鼓勵各級地方政府投資參與符合發展規劃的物流基礎設施建設,租賃給物流企業經營,減輕企業一次性投資的壓力。第二,允許有發展潛力的物流園區發行不同期限的長期債券,或在創業板市場發行股票融資。第三,依據《商業銀行并購貸款風險管理指引》有關規定,鼓勵符合條件的商業銀行積極開展面向本土物流企業的網絡并購貸款業務,對物流企業拓展物流網絡的戰略性并購給予信貸支持。第四,要允許金融機構投資參與物流園區建設,開展多樣化的投融資服務。第五,鼓勵外資和民間投資物流園區,形成多渠道、多層次的投融資環境。
注重周邊配套設施建設
物流園區集中了大量的物流企業,特別是從事配送、運輸的企業和所屬車輛,這給園區臨近的交通基礎設施提出了較高的要求。但多數物流園區內部由于交通微循環和主次干道接駁不利,造成交通擁堵,極大地影響聯運效率,迫切需要改善集疏運條件。
中物聯建議:第一,加大對物流園區道路、交通設施等部分公用基礎設施的財政預算投資,對周邊道路進行拓寬和擴建。第二,適當放寬入區物流企業車輛限行/禁行限制。第三,有針對性地建立進出園區的綠色通道。第四,考慮物流園區與周邊的公交暢通和接駁,增加公交線路進入園區,與外部交通系統形成有效銜接。
適宜園區運營的稅費政策
稅收政策是影響物流業發展的重要政策杠桿,相關稅賦過重給物流園區的建設和運營帶來巨大影響。例如,土地使用稅是定稅,不隨經營狀況征收,所以對擁有較大倉庫和加工、配送使用場地的物流企業來講,可以說是決定其經營和生存的關鍵因素。2006年底,國務院對《城鎮土地使用稅暫行條例》進行了修改,稅率比原來提高了1-3倍。部分地區由于土地使用稅等級范圍和單位稅額標準調整幅度過大,增幅甚至高達10倍,全額交納就會出現巨額虧損。其他相關稅費,也有負擔過重的問題。
中物聯建議:第一,凡物流企業為公共服務的倉儲設施占地仍執行2006年底的土地使用稅稅率,以維持物流企業的正常經營。第二,以物流園區為單位,進行營業稅差額納稅試點。凡進駐園區的物流企業,均可享受運輸、倉儲營業稅抵扣政策。第三,落實國家有關企業購置用于環境保護、節能節水、安全生產等專用設備投資抵免的企業所得稅政策。第四,設立物流園區輔助稅收征管政策。對入園物流企業所使用的小規模運輸業主的統一管理與運輸業發票實行代開、代征,可在有條件的物流園區先行試點。第五,物流園區用電、用水、用氣等采用工業價格,取消向物流企業收取的不符合國家規定的各種收費項目,減輕稅費負擔。
建立物流園區考核評價體系
物流園區的健康發展有賴于規范的物流市場環境。一些地方在物流園區快速發展的同時,也存在定位不準、規劃不明、經營不善、管理不力,甚至盲目發展、重復建設的問題,嚴重影響了物流園區的健康發展。因此,急需建立健全相應的考核評價體系。
中物聯建議:第一,結合我國物流園區的發展特征,綜合考慮區域經濟發展、減少城市交通壓力、優化城市布局、促進資源整合、減少環境污染等各項指標,建立社會化的物流園區評價體系和方法。第二,充分發揮行業協會的作用,深入開展物流園區綜合評價工作,從行業自律層面強化對物流園區的管理,規范物流市場經營秩序,引導物流園區健康發展。第三,加強物流園區規劃、立項的后評價工作,對于占用土地而又遲遲不開工的項目,采取有針對性的措施。
實施園區示范工程
物流園區是一個新的事物,也是一項復雜的系統工程。近年來,以物流園區為代表的物流業集聚區發展很快,但也顯現出良莠不齊、魚龍混雜的局面。不僅需要加強管理和約束機制,也應該樹立典型,加以引導。
中物聯建議:在深入調查,建立健全考核評價體系的基礎上,組織實施物流園區示范工程和重點項目。示范工作由國家發展和改革委牽頭,制定相應的申報和評審辦法,明確示范工程和重點項目的條件、程序和規則,組織實施全國示范工作。對于示范工程和重點項目,應在土地、投融資以及稅收等政策方面給予重點扶持,促其快速發展,也為其他物流園區樹立標桿,起到示范和帶動作用。
統籌園區的規劃建設和運營
物流園區的規劃建設不同于一般的城市基礎設施建設,涉及到發改委、國土資源、交通、鐵道、建設、海關、稅務、工商等多個部門,以及各省區市,必需加強協調與配合。
