發布時間：2023-08-03 16:45:01
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產開發前期市場調研樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
關鍵詞 房地產項目；前期設計；存在問題；改進措施
中圖分類號TU2 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2013）88-0025-02
1 房地產項目前期設計的具體工作內容
房地產項目的前期設計工作是指從項目初期設想到最終決定進行實施的過程。針對房地產項目的前期設計工作而言，設計依據必須要符合實際的可操作性、要充分考慮到地區政策性以及城市規劃遠景，以及所處房地產項目的技術性以及較為合理的經濟性，前期設計工作的具體內容均需遵循以上原則。另外，設計前期工作的所有工作內容都是屬于項目的“準備工作”，是以房地產開發商委托為前提下，為房地產項目的順利進行而打好基礎。
房地產項目前期設計工作的開展，首先，應依據我國國民經濟基礎以及社會發展的趨勢進行規劃設計；其次，進行前期設計還應結合建筑行業以及所在地區城市總體的發展規劃要求而進行；然后，要做好專業的項目評估和項目的立項工作，最后，提出項目設計建議書。當制訂好項目設計建議書后，通過對項目所在地的地質勘查、土壤試驗以及周邊環境的綜合調研和論證的基礎上進行可行性報告的編制，然后根據可行性報告在進行房地產項目的設計文件。其設計工作涉及到的具體環節和主要內容有：首先，進行項目場地的選擇與用地規劃，其次，進行項目任務書上報與項目建設用地的報告申請，根據申請規劃要點條件，針對市政規劃設計指標，報送規劃設計書并領取用地規劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產項目建筑設計方案的認可，直至簽訂正式的建筑設計合同為止。
2 當前房地產項目開發設計前期工作中存在的問題
2.1 前期設計中對場地選擇與判斷的失誤
很多現行的房地產項目前期進行規劃和設計時，對所在區域內的地理位置以及周邊環境均缺乏較為全面的調查和分析。比如，針對一些自然景觀區域內或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產品，從企業效益而言，可能并不會造成效益損失，反而是，這些房地產開發商進行設計的當初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設計從長遠考慮，帶來的土地級差效應會和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期設計中對市場和目標客戶群缺乏分析
對于房地產市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動態的、也是變化的。在很多國內房地產項目進行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預期分析，缺乏對目標客戶群的深入分析，由于建筑類項目建設周期較長，項目定位僅考慮了開發初期的市場，缺乏對目標客戶群的深入分析，例如：很多房地產項目進行前期設計時直接參照別的項目，甚至直接照搬。致使產品出現趨同化現象，難以滿足客戶需求，從而導致出現了產品的趨同化想象，同時，對房地產項目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預期分析，國際金融危機對房地產市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會給未來房地產市場帶來一定的壓力和沖擊，同時對房地產項目的前期設計工作加大了一定的難度。
2.3 房地產開發商和建筑設計師存在的問題
由于在房地產項目前期設計和規劃階段，很多開發商不重視前期對市場的調研。很多房地產企業缺乏較為完善的成品研發部門和內部研發系統，致使進行前期設計的工作缺乏對市場導向的影響。其次，一些開發商只注重開發項目的檔次和配套，致使產品結構不合理，再次，有些開發企業只追求盲目投資，缺乏應有的規劃和環境意識，致使很多項目設計前期實施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報，在項目進行規劃設計過程中，一些開發商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標，其最終的結果會致使城市基礎設施過大和人們居住環境產生失衡。
在當前房地產現行的設計體制下，建筑行業細化的職能分工，也使得建筑設計師們日漸狹隘，在國內很多房地產項目實踐中，由于缺乏對項目所處區域、地質和環境以及周邊設施的綜合了解，以及在前期設計中盲從開發商的意愿，已經逐步使得很多建筑設計師們喪失了建筑學在人居環境建設中主導基本作用。另外，一些房地產企業的設計部門，進行項目前期設計工作的很多都是非設計專業的設計師，這些設計師由于缺乏對建筑專業扎實的知識，從而導致對前期設計工作中只重視市場需求而忽略建筑結構設計；由于缺乏對項目客觀的考慮而影響項目的總體規劃和設計。
3 針對房地產項目設計前期問題的改進途徑
房地產市場的發展有其自身的規律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細致的研究。首先從宏觀上看，要關注全球經濟和我國的房地產市場的發展方向及規律，從微觀上，要分析所處房地產項目周邊地區的發展態勢。
除了要做好對房地產市場的發展規律的研究和分析外，前期設計工作還要對項目所處的自然環境以及周邊設施進行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項目設計的配套措施。具體要考慮所在城市及區域的經濟發展水平、發展特點及現狀，另外，要充分考慮到開發項目所在場地、周邊公共設施、水文地質以及相關的配套設施。
很多房地產開發企業缺少專門負責設計前期工作的部門，勢必會造成房地產項目前期設計規劃工作進度乃至項目后期施工的正常運行；因此，建議房地產開發企業應盡早建立和完善項目設計前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當前很多房地產開發企業的市場調研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進行的，而這些公司的很多從業人員從經驗和工作能力上都達不到同等設計師的水平，因此，市場調研的結果也必然導致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項目前期設計進行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設計和管理經驗。建筑設計師要做好項目的必要性和可行性的分析和預估，其次就項目規模、周期乃至設計和施工中可能會出現的環節和主要問題進行細致的分析和預測，并提出相應的解決措施，以此保證項目的順利進行。
4 結論
當前，隨著我國對房地產市場的宏觀調控影響，以往房地產市場的暴力現象已經一去不復返了，房地產市場的供求水平逐漸均衡，房地產市場未來面臨的房地產項目將對房地產前期設計工作帶來更大的挑戰。
參考文獻
[1]蘇泉.房地產項目優化設計探討[J].中國新技術新產品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.
關鍵詞：房地產開發企業項目管理問題對策
中圖分類號：C29文獻標識碼：A文章編號：
房地產開發包含前期規劃，工程建設，市場營銷，物業管理四個階段，在房地產開發實踐過程中，筆者深刻體會到要維持房地產行業的生存和發展，必須處理好兩種關系：建筑施工技術，施工管理，質量的出類拔萃；施工企業內部的項目承包制。在房地產開發市場競爭水深火熱的今天，除了具備企業的實力和整體資質外，保證良好的施工管理，技術以及質量，有利于企業進行合理的資源以及人員配置，達到低消耗，高質量的效益。根據項目實際情況，合理對資源進行控制，體現現代管理的內在。
一、目前我國房地產開發項目管理存在的主要問題
1、項目方案確定階段存在的問題項目方案確定，作為開發商還是能夠足夠重視的，但開發商往往沒有按照規范程序進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。
首先，缺乏充分的市場調研。一些房地產開發企業在拿到項目后，為了盡快實現效益，沒有經過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現失誤，增大了企業的風險。因此開發商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調研工作。
其次，缺乏品牌、精品意識。由于企業以利潤最大化為根本目的，一些開發企業為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產品的精品意識，企業的品牌形象。企業要想謀求長遠發展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰略眼光。這本身對企業來說也是一種無形資產，否則，在現代社會中企業將無法生存。
此外，沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，項目實施過程將無法準確地進行投資控制。常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。
2、施工圖設計管理方面
現階段房地產開發企業對于圖紙設計階段的管理工作不夠，甚至是一片空白。絕大多數開發商可能認為，方案、功能確定后交設計單位設計，具體事情那是設計院的事，房地產開發公司對這些專業設計的管理能力弱，加上多數設計人員無成本概念、無創造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細部設計圖紙。開發商只注重施工現場的成本、質量控制，而忽視設計階段的成本、質量控制。首先沒有具有詳細和明確要求的設計委托書。一些企業為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設計院設計圖紙，這樣一來，必然造成設計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發現，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設計院設計出來的圖紙是否進行投資控制，無法考證，行業方面也缺乏這方面的監督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。
3 、合同管理方面
目前仍有相當一些房地產開發企業法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。目前合同管理主要存在以下幾點問題：一是不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據。例如，日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程，因中方合同條款文字疏忽，僅一字之差，使對方索賠獲得成功，工程費用約增加10%。二是簽約雙方都不認真執行合同，隨意修改合同，或違背合同規定打折扣。沒有嚴格按合同進行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方沒有嚴格執行合同，通常會發生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業加大成本。三是合同產生糾紛時，大多數采用行政手段解決，不采取法治形式解決。
二、我國房地產公司項目管理的對策建議
1、加強項目前期開發。管理項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調研、市場定位、項目構思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。
2、重視項目規劃設計擬建。項目經過決策立項后，設計就成為房地產開發建設的關鍵，其工作質量好壞直接影響著房地產開發建設質量、投資回報和效益。設計應以市場需求為目標，立足于技術定位，從安全、功能、標準和經濟方面全面權衡。充分考慮地塊特征、戶型、面積、建筑風格、環境、擬銷售價格、單套住房銷售總價、項目定位后的目標客戶承受能力等方面因素，確定一個合理的設計方案。一方面，加強與設計單位的溝通。項目經理在整個設計過程中應與設計單位進行密切的深層次的合作；另一方面，重視設計對投資控制的影響。真正對投資控制有影響的是設計階段，因此項目管理中對設計階段概算及施工圖預算編制要求全面準確，力求不漏項、不留缺口，并要考慮足夠的各種浮動因素。
3、房地產開發的過程控制。項目控制技術一般包括：質量控制、成本控制兩方面的內容。
（1）質量管理質量對于任何產品都是至關重要的。重視事前質量策劃，明確質量目標。所謂質量策劃，就是制定質量目標并規定必要的運行過程和相關資源以實現質量目標。傳統的項目質量管理，都集中在材料甄別、施工過程錯漏等等。質量，不再是不出錯，而是在資金使用的限制下，達到最好的使用標準。制定了好的標準也能為合同簽訂及索賠打下堅實的基礎。其次，以人為本，加強崗位技能培訓，提高全員質量意識。最后，完善質量管理體系，建立健全完善的質量管理制度，加強過程檢驗。
（2）成本控制的具體措施有以下幾個方面：①降低資金成本。首先，加強現金管理，制定合理的現金使用計劃，壓縮現金庫存與現金使用量。其次，要加強應收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業壞賬損失風險。②控制工程成本。首先，做好評估階段。這既是企業決策層進行開發項目決策的依據，也是進行成本、銷售、利潤控制和分析的依據；再次，設計階段。第一，引入競爭機制。爭取多個設計單位投標，第二，實行設計審核。第三，建立獎懲制度。無論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強和完善現場簽證管理。現場簽證的管理包括現場簽證的辦理和審查兩個階段。
4、完善房地產開發項目后期的項目管理①項目物業管理。提供良好的物業管理服務不僅有利于樹立開發商的形象、加快其市場銷售速度，而且有利于維護房屋購買者的利益，確實達到物業保值增值的目的。②營銷在當前房地產項目開發中的地位十分重要，項目經理必須對項目定位準確，正確把握營銷理念。首先，做好產品市場定位；其次，加強產品市場推廣；項目經理通過前期市場調研、項目定位對客戶進行跟蹤分析，并在樓盤銷售過程中隨著市場的變化不斷調整營銷方案。
總之, 開發商只要按照成熟的房地產開發工作流程進行規范運作, 并圍繞項目管理工作任務建立與之配套嚴密的組織和制度, 加強各流程階段工作的計劃性及其嚴肅性, 注意預控, 就一定會在實際操作過程中減少項目管理的難度, 提高項目管理的質量和效率。
參考文獻：
[1] 胡曉.淺談房地產成本控制[J]. 廣東科技. 2010(04)
關 鍵 詞： 房地產開發 項目投資決策 市場調研
中圖分類號： F235.91文獻標識碼：A 文章編號：
Abstract： Combined with the real estate project development and management experience, summarized in the real estate development project investment decision in project development in the importance of. From the market analysis and research from the aspects of market research, introduced early in the project investment decision and the importance of early market research executive.
Key Words：Real estate development; Project investment decision; Market Research.
1引言
項目投資決策是全案最為關鍵的環節，反映了企業選樣開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量開發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下工夫，以后的開發經營就可以事半功倍。項目投資決策可對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規避開發風險進行策略提示，還可對項目開發節奏提出專業意見。同時，前期的市場調研對于房地產項目的投資決策起著非常重要的作用。
1.1市場分析與預測
房地產市場分析與預測是房地產開發項目決策工作的重要組成部分。通過房地產市場的分析與預測，企業可以達到如下目的：了解影響房地產市場的宏觀社會經濟因素，進而把握投資機會和方向；了解房地產市場各類物業的供求關系和價格水平，對擬開發項目進行市場定位（服務對象、規模、檔次、租金或售價水平等）；了解房地產使用者對建筑物功能和設計型式的要求，以指導項目的規劃設計。
1.2市場分析與預測的步驟
房地產市場分析依據所服務的對象不同，其所需收集的信息范圍和內容也有所差別。一般來說，房地產市場分析需要遵循以下步驟：（1）確定分析的目的。即確定分析是為選擇投資與決策方案服務、為解決某具體問題或發現市場機會服務為產地選擇或產品定位服務，還是為編制一般的市場研究報告服務；（2）確定分析的目標。主要決定該項目分析的范圍及所需解決的主要問題；（3）確定分析的方法。主要確定該項目分析所需數據類型與收集方法、數據處理過程中定性和定量方法的選擇；（4）估算分析過程所需的時間和費用，以及分析結果的預期價值；（5）進行數據收集、數據處理和數據分析；6）提出市場分析的結論與建議，對市場情況作出預測。
1.3房地產市場分析的內容
項目資源分析主要包括經濟資源分析、城市發展分析、城市文化分析和地塊自身資源分析。
（1）經濟資源分析。經濟資源分析包括宏觀經濟資源分析和中觀經濟資源分析。宏觀經濟資源分析是研究各宏觀經濟指標所反映的宏觀經濟環境是否利于項目的立項及其對項目立項的利好程度，包括近期可預見前景、項目機遇和挑戰等。
（2）城市發展分析。城市發展分析是指系統掌握項目所在城市和項目區域的規劃情況，掌握城市重點發展方向對項目的影響，并預見規劃變更情況。城市發展評估指標包括總體規劃要點、城市重點發展方向及其規劃、項目區域和地段內的規劃洋細情況、政府關于商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規、短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃。
（3）城市文化分析。城市文化分析是指從地理位置、城市文脈、人文特點、城市經濟等方面分析城市性格，以達到項目與城市的動態互補。城市文化評估指標包括城市的經濟、交通地理優勢、城市入文研究、城市綜合競爭力、歷史文脈的研究。
（4）地塊自身資源分析。地塊自身資源分析是指對地塊內和周邊的資源進行梳理，初步確定項目資源的整合綱領。主要評估指標包括項目地形地貌、地址條件、地塊內及周圍的自然景觀資源、地塊周邊的城市配套狀況。
1.4房地產市場預測
房地產市場預測是指運用科學的力法和手段，根據調查分析所提供的信息資料.對房地產市場的未來及其變化趨勢進行預算和判斷，以確定未來一段時期內房地產市場的走向、需求量、供給量以及相應的租金售價水平。房地產市場預側方法主要有定性和定量兩種。
（1）定性預測。主要是依據人們的經驗、專業知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷對預測對象未來的狀況，如總體趨勢、各種可能性及其后果等作出分析和預測。
（2）定量預測其基本思想是根據過去和現在的有關客觀歷史數據，從中鑒別出其發展的基本模式，并假定其不變，由此建立數學模型，用以定量描述預側對象未來的狀態或發展趨勢。
1.5目標市場確定
即通過市場細分來確定目標市場，從而最終實現目標市場的定位。所謂市場細分就是營銷者通過市場調研，依據購買者在需求上的各種差異(如需要、欲望、購買習慣和購買行為)，把某一產品的市場整體劃分為若干購買者群的市場分類過程。在這里每一個購買者群體就是一個細分市場，也稱為“子市場”或“分市場”。房地產項目的目標市場就是在房地產市場調研與預測的前提下。針對房地產項目的目標市場，根據消費者的不同需求，劃分不同的目標客戶群的過程。它是房地產目前決策的一個重要步驟，為以后區位選擇、目標客戶、客戶需求分析、產品規劃定位等工作做好準備。
2項目定位決策
定位決策包含項目市場定位、項目開發概念定位、項目產品初步定位、項目開發核心定位、項日產品形態定位等。在進行項目定位決策時，要注意產品和市場的互動，產品要彌補市場方面的空白點，要引領市場發展潮流，樹立市場及目標;要考慮發展商與消費者的互動.通過項目樹立發展商的品牌形象，提升開發商品牌價值;要注意消費者與產品的互動，產品的設計要符合消費者的消費習慣、審美情趣。
目標市場定位是通過對項目資源的分析，確定目標市場，對目標市場進行定位的過程。一般采用SWOT分析法對項目進行分析，對項目資源進行評估，通過競爭力分析來定位。
概念設計是項目的靈魂、是技術創新和資源整合的杰作，是房地產全程精深設計成果的結晶和精髓。概念集中體現了項目的價值、功能和買點。概念是一個系統，具體包括;主題概念、產品實體概念、規劃概念、景觀概念、建筑概念、空間概念、服務概念、概念買點等，而主題概念是項日要集中表達的特殊優勢和獨特主題。概念設計的日標是有效功能價值最大化。在項目的核心定位中，發展商應根據開發概念及生活藍本的定位，推導出項目的生活模型。并將項目的生活模型與目標客戶群需求現狀對接，建立項目核心開發主題定位體系。
3投資決策分析
3.1投資項目的現金流量
現金流量是指在投資決策中是指一個投資項目引起的企業現金支出和現金收入增加的數量。為了正確計算投資方案的增量現金流量，進行判斷時，應注意以下四個問題：1）區分相關成本和非相關成本。相關成本是指與特定決策有關的，在分析評價時必須加以考慮的成本，包括：差額成本、未來成本、重置成本、機會成本等。與此相反，與特定決策無關的，在分析評價時不必加以考慮的成本是非相關成本，包括：沉入成本、過去成本、賬面成本等。2）不要忽視機會成本。在投資方案的選擇中，如果選擇了一個投資方案，則必須放棄投資于其他途徑的機會，其他投資機會可能得到的收益，是實行本方案的一種代價，被稱為這項投資方案的機會成本。理解機會成本時應注意以下要點：① 機會成本不是通常意義上的"成本"，它不是一種支出或費用，而是失去的收益。② 這種收益不是實際發生的而是潛在的。③ 機會成本總是針對具體方案的，離開被放棄的方案就無從計量確定。④ 機會成本在決策中的意義在于它有助于全面考慮可能采取的各種方案，以便為既定資源尋求最為有利的使用途徑。3）要考慮投資方案對公司其他部門的影響。4）對凈營運資金的影響。
3.2投資項目評價的一般方法
（1）凈現值法是指特定方案未來現金流入的現值與未來現金流出的現值之間的差額。計算凈現值，就是將所有未來現金流入和流出都按預定貼現率折算為它們的現值，然后再計算它們的差額。
計算公式：凈現值（NPV）= ∑現金流入現值 - ∑現金流出現值
凈現值法應用的主要問題是如何確定貼現率，一種辦法是采用公司的資金成本，另一種辦法是根據公司要求的最低資金利潤率來確定。
凈現值>0，投資項目報酬率> 預定的貼現率，方案可行；凈現值=0，投資項目報酬率= 預定的貼現率，方案可行；凈現值
該方法具有廣泛的適用性；但確定貼現率比較困難；不同規模的獨立投資項目，凈現值不等，不便于排序。
（2）內含報酬率法是指能夠使未來現金流入現值等于未來現金流出量現值的貼現率，或者說是使投資方案凈現值為零的貼現率。內含報酬率法是根據方案本身內含報酬率來評價方案優劣的一種方法。
內含報酬率（IRR）的計算，主要有兩種方法：①"逐步測試法"，它適合于各期現金流入量不相等的非年金形式。計算方法是，先估計一個貼現率，用它來計算方案的凈現值；如果凈現值正數，說明方案本身的報酬率超過估計的貼現率，應提高貼現率后進一步測試；如果凈現值為負數，說明方案本身的報酬率低于估計的貼現率，應降低貼現率后進一步測試。經過多次測試，尋找出使凈現值接近于零的貼現率，即為方案本身的內含報酬率。②"年金法"，它適合于各期現金流入量相等，符合年金形式，內含報酬率可直接利用年金現值系數表來確定，不需要進行逐步測試。
IRR>必要報酬率，方案可行；IRR
4結語
通過以上分析以及工程實踐表明，有效的項目投資決策作為項目實施前的關鍵環節，對開發商以后的開發經營可達到事半功倍。項目投資決策可對項目進行定價模擬和投入產出分析，同時對項目開發節奏提出專業意見。同時，前期的市場調研對于房地產項目的投資決策起著非常重要的作用。
參考文獻：
[1] 汪克夷，董連勝. 項目投資決策風險的分析與評價 [J]. 中國軟科學，2003，12(01)：35～37.
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關鍵詞：營銷策劃;問題;英倫聯邦;
中圖分類號：F063.2 文章編號：1674-3520（2014）-11-00-01
一、洪客隆英倫聯邦營銷策劃存在的問題
（一）市場調研不足
凡是策劃類事務不是靠沖動和想當然進行的，而是以大量的真實準確的市場信息為依據。而掌握市場信息就必須依靠科學的市場調研，據此幫助企業進行市場定位，進一步了解同行業狀況，分析競爭對手，窺探市場需求等情況?！秾O子兵法》有云：“知己知彼，方能百戰不殆。”長沙時代傾城項目在進駐長沙市場之前是在做了大量市場調查，但它取得的土地是長沙玫瑰園項目未開發的土地，玫瑰園在長沙開發是存在一定的問題，從而在時代地產投入了大量的廣告宣傳后在開盤時購房者還是存在很多質疑。
（二）產品賣點把握不準
一個開發項目，往往賣點很多，規劃、房型、景觀、配套、物業等等都可以成為賣點。然而，許多的開發商和“策劃大師們”通常將一系列的賣點羅列，以推銷自己的產品。這種方式不但缺乏對客戶細分的研究，更對產品的細分不夠，因而達不到預期的目標。比如房型，僅僅粗淺地按房間數分類，不過是“自立一房”、“溫馨兩房”、“滿巢三房”之類。實際上，不同的目標客戶群要求的居住功能不同，對房屋內廚、書房、餐廳等各組件的有無和布局要求都不一樣。如對賣點把握不準，很難滿足消費者的要求。與此同時，當前，房地產界炒作之風盛行。開發商和“策劃大師們”熱衷于概念炒作，以概念制造“賣點”。從市場營銷的角度來看，“概念”可以作為與競爭者相區別的符號系統，在傳播中具有高度的識別性和心理沖擊力。很遺憾，不少房地產開發商一味地想制造轟動效應，大肆炒作，做足了表面功夫，但忽視了消費者實際需求。在房地產市場競爭日益激烈的今天，入座房地產企業僅僅追求炒作，那么很難長遠發展。時代傾城開始時把整個樓盤所有賣點都寫成模板要求所有的置業顧問都要按照資料一字不差背出來但后來從時代地產廣州總公司過來的人就要求置業顧問抓住幾條，抓住客戶的不同需求來仔細講解。其實在職業置業顧問在向客戶介紹時沒有把握客戶需求之前就把樓盤所有的賣點說出來，往往會讓客戶很迷茫。
（三）迷戀廣告攻勢
房地產商是媒體的最愛，因為開發商最愛做廣告，似乎廣告做得越多，聲勢造得越大，樓盤就越好銷售。房地產企業經常強調“猛烈的廣告攻勢”“強大的空中優勢”，偏愛采用的發行量的大眾媒體進行宣傳。事實上，這種“用大炮打蚊子”的做法，有效性差，成本高。其實廣告不一定要做那么多，如果項目能獲得大家的好評，有時不做廣告也能達到傳播效果。長沙時代傾城在前期投入了大量的廣告宣傳，如：一百萬贊助橘子洲音樂節，話劇，演唱會等等，但起到的宣傳作用是有限的。
（四）脫離市場需求進行創新
房地產是“創新制勝”的行業，一般情況下，在一個新項目推出后的3-6個月時間，就有可能被跟隨者復制。如今的房地產走過“跑馬圈地”的風潮之后，市場開始在內涵上深入挖掘，在創新中謀發展，從設計到銷售，從用材到用人，房地產的創新，使其產品價值含量增長，即所謂“創新創造財富”。然而現在一提到“創新”，許多房地產開發商就叫苦連天：“現在的房地產市場已經很成熟了，哪有那么多的創新？”就像手機、服裝的不斷更新換代一樣，住宅也是可以永遠創新的。 而如今的房地產開發商在創新方面，似乎都有一種“缺氧”的感覺，似乎每前進一步都非常困難，所謂的創新產品不過是“王婆賣瓜”罷了，而離真正的消費需求卻相去甚遠。
二、洪客隆英倫聯邦針對問題改進的策略
（一）加強房地產市場調研與預測
市場調研與獲得真實信息的基礎和依據是房地產營銷策劃必不可少的環節。在市場調研前，企業應制定嚴謹的市場調查流程;市場調研時，要有針對性的對項目規模、特點等于消費對象的關系從整體上把握;調查結束后，應科學全面地進行分析與預測市場前景。通常，一項正式調查的全過程一般可以分為：調查準備、調查實施以及調查數據分析與總結三個階段。
（二）實事求是，避免故意炒作
策劃者應根據顧客的不同而不是產品的不同來細分產品。一個開發項目，往往賣點很多，規劃、房型、景觀、配套、物業等等都可以成為賣點。因而策劃者及房產開發商應根據自身產品的特點選取最能打動消費者的賣點。在房地產營銷策劃的運作中，策劃人應做到實事求是。一方面實事求是的進行策劃，不講大話、空話，另一方面要在客觀實際的基礎上謹慎行動，避免引起故意“炒作”之嫌。
（三）注重廣告品質，重視廣告創意
廣告是把“雙刃劍”。廣告做得很好，消費者會有很高的預期，而一旦產品出了一點問題，也很容易遭到集體抗議，產生許多負面后果。廣告最重要是要有針對性，廣告媒介的選擇不能陷入套路，更不能誤以為廣告是萬能的。事實上，有許多傳播渠道可以代替廣告。對于面向低收入人群的中低端項目，價格是更好的傳播方式，如果房地產商肯把樓盤的價格降低一點，客戶便會蜂擁而來，口碑的傳播效果決不輸給廣告，而成本可能會比廣告低。在高端產品的營銷策劃中，口碑同樣可以作為重要的傳播渠道，取得理想的傳播效應。
關鍵詞：房地產 營銷 三四線城市
一、背景介紹
在說到營銷現狀之前，先介紹一下：本文對中國三四線城市的定義。所謂“三四線城市”的說法來自于房地產行業對中國城市級別的劃分。一般來說，“一線城市”指的是房地產行業發展最為成熟的四個城市―北京、上海、廣州、深圳；二線城市指的是經濟較為發達的省會城市、省級單列市以及沿海開放城市，如天津、杭州、沈陽、武漢、 成都、西安、重慶、青島、大連、珠海等；三線城市指的是不發達的省會城市和各省市自治區的地級市，如呼和浩特、煙臺、婁底等；四線城市指的是常規的縣級市及縣城，部分極為個別的大型鎮級城市，本文中所說的“三四線城市”指的就是常規的地級市、縣級市以及大型鎮級城市。
本文之所以選擇三四線城市作為討論對象，是由于一、二線城市的房價已到了很高的價位，從而引發的社會矛盾越來越大，使得在一、二線城市進行房地產開發的開發商成為眾矢之的。加之國家土地政策、金融政策更加嚴格、政府調控力度逐漸加大，使得一、二線城市的開發商壓力很大；相反由于三、四線城市經濟發展、政策效應相對滯后的現狀，導致了一些有實力的開發商、一些因資金壓力大而被一、二線城市房地產市場整合出局的開發商、民間資本比較活躍的浙江溫州等地的商人大舉進入三、四線城市。與此同時對于房地產這一特殊的行業來說，在三四線城市進行投資是一件十分有風險的事，無論是從資金還是市場方面都面臨著巨大的風險，此時關于三、四線城市的房地產營銷研究就具有相當大的價值了。
二、 三、四線城市房地產市場特點
要討論三四線城市營銷之前，我們必須得先了解該區域市場的特 點：（一）市場容量小，客戶結構單一且不連續，“泛公務員”是最重要的購房群體。三四線城市尤其是四線城市，經濟基礎較為薄弱，有購買力的人群數量少，購房結構單一，公務員以及醫院、廣電、學校等事業單位“泛公務員”階層是三四線城市的最主要購買群體。 因為客戶結構單一，所以其不連續性非常明顯。
（二）從戶型產品來看，三四線城市戶型的需求方向主要是以二居和三居中大面積為主。二居室的戶型一般在80-100O左右，三居室戶型面積則在110-130O左右。由于三四線城市的外來人口較少，對小戶型的需求量不大，一居或零居室的小戶型在三四線城市的市場上所占比例和需求均較低。
（三）相信眼見為實，對期房和空虛的“概念”的認可度低。三四線城市客戶本能地對沒有呈現的東西抱有懷疑心理，尤其是有過心理創傷先例的城市。2003 年，漣源某商業項目憑借某黃金地段和借自深圳的“先進”的認籌、返租等等操盤模式，取得了非常好的銷售業績，但之后的經營管理無法跟進，使很多客戶的資金被套牢。
（四）客戶對價格的敏感度高，市場較為微妙。三四線城市客戶對價格的敏感度高，這包含兩重含義： 1、一毛錢改變忠誠度，在三四線城市，產品精致、理念先進在很多時候都難以抵消降價 “一毛錢”帶來的忠誠度。2、開發商沒有隱私三四線城市市場小，在街頭喊一句街尾就能聽見，客戶之間只要拐兩個彎就能拉上關系，這樣對開發商來說，價格幾乎沒有隱私。
（五）三四線城市投資客少，買房以自住為主，房屋投資升值觀念弱。因為三級市場的不發達，三四線城市的購買客戶多以自住為主，較少投資客。在很多城市，甚至還存在大量的自建房，居民買一塊地自己蓋幾層樓的現象比比皆是。這樣造成的三個現象就是：一者客戶對價格的承受能力較弱，敏感度高；二者彈性客戶的總量減少，市場容量有限；三是從投資升值的角度去引導客戶較難。
（六）梯級層次性流動明顯，高端客戶流失嚴重，“梯級層次性流動” ，就是說下線城市的人口想上線城市遷移、 四線城市向三線城市遷移，三線城市向二線城市遷移。在四線城市，很多高端的客戶都傾向于在三線城市甚至更高級城市置業，造成本就不多的高端客戶流失嚴重。
三、三四線城市房地產營銷中的問題
（一）未進行科學的市場調研，定位不夠準確。有效的營銷策略組合，離不開充分深入的市場調研。房地產商品和一般商品不一樣，一旦因為前期市場調查不夠深入透徹，而企業開發規劃方案審批下來施工開始后，想改變幾乎是不可能的?？墒呛芏喾康禺a開發商很少在開發一個項目前進行前期的市場調研，在項目的選址、項目定位、項目規劃上幾乎是憑自己簡單的直覺和樸素的經驗來決策的，至于能否滿足市場需求并不作詳細驗證。
（二）營銷誠信度差，廣告帶有虛假成分。近年來，隨著房地產市場的發展，各類的房地產廣告隨處可見，房地產廣告對活躍市場、促進銷售、塑造品牌起到了積極作用。但在房地產廣告中也存在虛假信息和欺詐現象，存在違規廣告和廣告內容失實等突出問題，干擾了房地產市場秩序，并引發了法律糾紛。虛假欺詐廣告大致有幾種類型：宣傳夸大；承諾與實際不符，如不能按時交房；廣告內容表述不清，如交房時間和交房標準不明確；隱瞞實情等。
（三）營銷理念落后，缺乏品牌意識。三四線城市現在的房地產營銷仍然停留在“市場營銷即推銷”的認識階段。很多開發企業“我們能造什么房子，就賣什么房子”、“我們賣什么房子，人們就買什么房子”的思想根深蒂固，片面強調“剛性需求”，認為房子不愁賣，沒有真正把品牌戰略落實到營銷中來。
四、三四線城市房地產營銷應對策略
（一）做好前期的調研工作。因為三四線市場的脆弱和微妙，前期市場調研就成為必須。在大城市已經成為主流的高層住宅，到了三四線城市卻有可能遇冷；已經占據大城市客戶關注重要地位的物業管理，在三四線城市卻有可能因為物業費問題成為銷售障礙，因此，前期市場調研對三四線城市的房地產開發非常關鍵。
（二）合理的媒體選擇。在一二線大城市，報紙、電視、網絡……都是人們傳播和接收消息的重要途徑，發達的信息通路，使人們有更為廣闊的渠道了解方方面面的信息。在三四線城市則不然，尤其是一些四線城市，人們尚不習慣從網絡上搜羅信息?；顒印⒗峡蛻艚榻B、短信、派單、戶外廣告反而成了他們了解時下樓盤信息更重要的渠道。所以，越能產生小圈子議論的推廣形式越更勝一籌。推廣工作要充分考慮當地的實際情況，可行性要側重考慮。
（三）謹慎開發大盤。在三四線城市，因為市場消費總量的不足，“大盤”的市場實現風險較大。如何衡量大盤？我們有一個簡單的評判標準，即統計三四線城市的市區人口，按人均1O計算，樓盤的總建筑面積超過人均1O的就屬于大盤。按一般規律來講，三四線城市住宅的年平均銷售面積與城市總人口的比例為1：2，有些城市甚至更低；因此，這樣算來，一個總建筑面積為人均1O的項目，即使這個城市一年只賣這一個項目，也要銷售兩年。在中國“換一個領導，換一套思路，換一個開發熱點”國情下，戰線太長，就會充滿不確定性；因此，在三四線城市開發大盤，不可不慎。
五、結論
三四線城市房地產的營銷，最重要的在于千萬不能不顧實際就照搬大城市的模式和經驗，而是要以客戶的價值取向為導向進行一系列的營銷活動。此外，前期的準備中要做好營銷風險的預估工作。
參考文獻
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【關鍵字】房地產；項目管理；存在問題
1 前言
房地產行業是一個地域性很強的行業，即便是同一地區，由于項目定位不同、功能不同、客戶群不同、地塊不同、環境不同、規劃不同等等也會帶來項目內容的極大不同。與公司管理相比，房地產項目管理的不同在于其有一個生命周期：開始、執行、結束。由于部分公司分不清公司管理與房地產項目管理的區別，混淆了兩種管理從而導致房地產項目管理無法順暢進行；有些人將項目管理與工程管理的概念等同，不同的部門相互推卸責任，影響了項目的進度與經濟效益。理對于房地產開發而言，房地產項目管理是極其重要的部分，開發商的前期策劃、市場調研、計劃可行性判斷與論證、經濟分析評價以及后期的營銷策劃等過程都需要項目管理，從而實現最終產品的出臺。房地產項目涉及到多方面多專業：規劃建筑、結構、暖通、給排水、經濟、營銷、園林、管理等等。具備綜合能力的管理人才、各專業技術人員的共同參與、相互協調，才能保證房地產開發項目獲得預期回報。由此可見，房地產項目的管理是全方位的工作，施工項目的成功管理能夠為項目帶來較好的經濟效益，也能提高社會效益。因此，房地產項目管理工作不可或缺。
2 房地產開發項目管理的含義及遵循原則
房地產開發項目管理是工程項目管理的一個分類，它是指管理者綜合運用系統工程的觀點、理論與方法，對房地產開發項目的全過程進行全方位的綜合管理，從而實現生產要素的優化配置，保障優質產品的誕生。其遵循的原則有：成本最低原則；質量管理原則；責任對等原則。房地產是一個暴利行業，近些年房價的不斷上漲帶給普通大眾恐慌與不滿，因此應當從項目管理的角度，降低房地產的成本，盡可能實現最低目標成本的要求，同時要保證房產質量。質量是企業生命的靈魂，尤其是房地產，其產品質量的優劣直接關系到其生死存亡，因此必須嚴把房產質量關，行之有效的實行項目管理。責任對待原則是針對房地產商提出的，房地產商應當注重自己的生產責任，不能只注重進度與資金回籠問題。
3 房地產項目管理中存在的問題
3.1 可行性研究不夠
房地產項目管理的一個最基本前提就是前期研究。只有項目確定了，才能進行項目的前期投資工作的跟進。有些房地產開發商在取得項目后，沒有足夠的市場調研以及前期可行性研究就立馬動工，僅僅根據市場的走風做事，西施效顰的做法，導致社會資源的極大浪費。
3.2 項目監督程序不完善
項目前期的可行性研究不夠，有些房地產商為了盡早收回資金，就可能片面的追趕工程進度，對于工程中的安全問題和質量問題監督缺少足夠的重視。當設計與實際施工產生分歧時，房地產開發商往往一味從利益的角度出發修改圖紙，缺乏必要的實際調查分析，大多數臨時分析都是一念而定，缺乏可靠性，監督工作更是無從說起。
3.3 合同管理意識淡薄
這方面的問題主要體現在房地產開發商的合同意識中。我國傳統思想強調有些事情“口頭”意會便可，不注重合同的落實。隨著我國加入世界經濟競爭，經濟發展的速度不斷加快，不同文化間的沖擊對于我國的傳統思想是一項極大地挑戰，這就要求房地產開發商在今后的工作中注重合同的作用，對于合同中每個字每句話都要細細斟酌，找出最合適的用語，不能隨意修改合同。
3.4 業主、承包商、分包商之間矛盾
在房地產項目的收尾階段，各業主、工程承包商以及分包工程的分包商之間的矛盾不斷激化。在房地產開發項目的土建施工階段，工作較為單一，項目管理相對簡單，在總包合同中已經包含了相關的內容，監理方與管理工作人員按照合同中關于分包等問題的規定能夠很容易的完成項目管理工作。工程招標時，有關工程接口界定、工程配合的內容不夠詳細，所簽訂的工程施工合同不夠嚴密，這樣就讓一些合作意識不良的總承包商對于工程分包等問題上大做文章，給業主項目管理人員帶來不必要的麻煩，糾纏于工程配合和工程接口問題中，以致于造成工程延期。當業主分包工程的分包商遇到問題時往往找業主，業主的現場管理人員成為協調人員，在項目收尾階段，大部分的時間都花在協調工作中，造成浪費。
4 房地產項目中存在問題的解決措施
對于房地產項目管理中存在的各種問題，應當積極采用新的管理理念，規范項目的合理運作，避免項目運作過程中不合理的管理。對于房地產開發商而言，好的項目管理決定著其是否能在競爭日益激烈的房地產競爭中盡早占據優勢。
4.1 確保前期可行性研究的嚴謹進行
項目前期的市場定位與產品研究、項目的品牌戰略等都是前期可行性研究的內容。隨著房地產市場的競爭日益加劇，企業品牌建設不應再局限于單純的廣告投入，越來越多成熟的消費者會將眼光放在產品的質量與售后服務上。因此，房地產開發商應當對自己的產品有一個客觀全面的認識，對其進行客觀合理的評價。充分的前期可行性研究對于確保產品的質量，實現房地產開發商自身的利益最大化目標都有重要的作用，應該注重該工作的進行，嚴謹對待。
4.2 完善項目管理的程序
完善程序監督制度并透明化，能夠確保項目管理的順利進行，確保實現項目管理的目標。針對當前房地產開發項目中存在的管理不規范問題，應當根據實際情況加強監委會的作用，借助第三方力量防止自己監視自己的情況出現。房地產開發項目是一個系統的大項目，其涉及到的項目點較多、戰線較長、項目面廣，中間涉及到的內容較為全面，只有項目管理工作確實到位，按部就班的實施，并根據實際情況合理調整管理方式，積極解決項目進行過程中遇到的問題，確保項目的順利進行。
4.3 提高開發商的合同意識
在前期充分完整的調查基礎上才能切實提高項目管理意識，針對當前部分房地產開發商合同意識薄弱的現狀，應該不斷強化其管理意識，讓其明白項目管理的重要性。改變房地產開發商的傳統觀念，使其意識到合同的作用，意識到合同具有的強制性威力，這樣才能做到從根本上改變房地產開發商合同意識薄弱的現狀，保障房地產開發項目管理更好地實現。
4.4 高度重視項目收尾階段的管理工作
針對項目收尾階段常出現的矛盾問題，應該考慮在項目收尾階段建立一個工程項目收尾臨時機構，該機構由房地產開發商工程主管領導牽頭、并囊括工程管理、技術、開發、材料設備采購人員、銷售人員、物業管理人員等內部工作人員。工程項目現場管理人員與工程項目收尾臨時機構分工協作，更好地完成工程項目收尾階段的項目管理、項目交付工作。
針對各分包商無法完成總承包商組織分包的工程內容的情況，應當由開發商發包的內容進行細化，深化各類發包工程的內容的招標合同內容。最重要的是，實現研究工程內容的建設時間、驗收、資料、協作、交接、安全、場地等等接口配合條件，事先就可能出現的問題進行策略制定。
5 小結
房地產是關系到我國國計民生的重要行業，其質量關系到國之根本。提高我國房地產開發項目管理的水平已是刻不容緩的重要問題。因此，堅持科學合理的管理方法，提高項目管理人員的綜合素質與管理水平，建立并不斷完善房地產開發項目管理的基本流程，這樣才能更好地保障房地產企業在日益激烈的競爭中處于不敗之地。
參考文獻
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商業房地產在經濟學上又稱“不動產”，主要包括房地合一、土地使用權與建筑物三種形態。觀察土地、建筑物的特點，可以看出商業房地產具有不可移動與較為固定的特性。顧名思義，商業房地產開發便指依法獲得土地使用權后，根據城市建設規劃的要求進行土地規劃和房屋建設工作。人們通常將商業房地產開發單純地看做是房屋或商品房建設，這種觀點實際錯誤且不全面，商業房地產開發應包括房屋建設在內的各種開發經營活動，亦包含著土地規劃等行為。據相關資料顯示，2012年我國商業房地產開發投資額為71804億元，年名義增長率為16.2％，扣除通貨膨脹等因素影響后的實際增長率為14.9％，東部商業房地產開發投資額為40541億元，占總體投資額的56.5％，年增長率為13.9％，中部商業房地產開發投資額為15763億元，占總體投資額的21.9％，年增長率為18.3％，西部商業房地產開發投資額為15500億元，年增長率為20.4％；2013年全國商業房地產開發投資額為86103億元，年名義增長率為19.8％，扣除價格等因素影響后的實際增長率為19.4％，其中，東部商業房地產開發投資額為47972億，年增長率為18.3％，中部商業房地產開發投資額為19045億，年增長率為20.8％，西部商業房地產開發投資額為18997億，年增長率為22.6％；2014年我國商業房地產開發投資額為95036億，年名義增長率為10.5％，年實際增長率為9.9％，東部商業房地產開發投資額為52941億，年增長率為10.4％，中部商業房地產開發投資額為20662億，年增長率為8.5％，西部商業房地產開發投資額為21433億，年增長率為12.8％。通過分析以上數據，可知商業房地產開發行業投資額逐年增長，其發展態勢依舊火熱，因此，發現商業房地產經營管理中的存在的風險并進行研究，這個課題是有現實意義的。
二、商業房地產項目經營管理存在的風險
為更好理解商業房地產經營管理存在的風險，本文結合商業房地產的特點對其進行分析。商業房地產經營管理主要具有以下5方面的特性與風險：
1.不確定性
商業房地產開發與建設是依法取得土地使用權后進行的土地規劃與房屋建設的工作，整個工程是建立在城市規劃、項目規劃的基礎上，其最大的特點便是不確定性。商業房地產開發是根據未來的預測需求進行建設，在現有階段很難準確預測未來行業走向與經濟發展整體狀況等，因此，商業房地產項目建設的不確定性便會給整個管理工作帶來風險。
2.固定性
商業房地產管理工作受固定性影響：一、商業房地產開發過程中土地固定存在于空間中，不可位移，開發商進行地產開發必然受到土地空間位置的影響。二、商業房地產開發過程受建設周邊固定環境因素影響，規劃開發地區的相對地理位置、經濟發達程度、人員密集程度等因素都會影響開發商進行房屋建設的工作。
3.投資金額大
商業房地產開發管理包括著土地所有權的購買、土地規劃、房屋建設等多個步驟，涉及招標、實地測量、風險預測等各種環節，投資金額總量大，費用成本也比較高。這種大量投資的特點造成了開發商遭受籌資困難、金融環境突變等問題。我國各大省份均有“爛尾樓”的存在，導致爛尾樓出現的最大原因便是開發商資金周轉不靈。
4.回報周期長
商業房地產開發與管理過程不僅投資金額大，而且其回報周期長。一個建筑的建設必須經過勘測、繪圖、材料采購、施工、檢測等各環節，建設周期長，導致開發商不能短時間獲取收益，這引發了開發商資金周轉困難、房屋售賣困難的產生。
5.易被影響
商業房地產開發工作不能像大部分產品一樣在產房中進行，它需要在露天土地上進行。東南沿海臺風多，降水大，北方地區風沙大，霧霾嚴重，可見度低，各種環境變化都會影響開發建設的過程，這也導致其變數大的風險問題。
三、商業房地產風險管控的研究意義
商業房地產的項目管理過程存在不確定性、固定性、回報周期長、易被影響與投資金額大的風險，進行風險管控能有效減少風險，提高產業效益。進一步細分風險類別可劃分為微觀風險與宏觀風險，微觀風險指規劃區域土地價格變動情況、區域建設與管理的政策與手段等引起的開發商財務問題，宏觀風險指整體金融環境的變化、國家政策的實行等。進行風險管控能夠保證開發商掌握經濟大局，及時進行建設方案的調整。具體來說，進行風險管控有以下4大方面的研究目的：
1.進行商業房地產項目經營管理的風險管控，保證項目開發與管理的水平，推進管理系統的系統化、全面化。
2.進行商業房地產項目經營管理的風險管控，改變原有被動接受風險的局面，主動了解市場行情，及時作出開發建設的調整，保證現有規模的穩定與發展。
3.進行商業房地產項目經營管理的風險管控，提高開發商整體的風險意識，構建風險預防監督體系，促使其形成良好的“發現-避險-應對機制”。
4.進行商業房地產項目經營管理的風險管控，增強開發商的資金掌控力，保證開發企業的經濟效益，促進其行業競爭力的增長。
四、現階段商業房地產風險管控的問題
1.市場存在不正當競爭
經濟的快速增長帶動商業房地產行業的突飛猛進，但經濟危機的發生震動了整個商業房地產行業大盤，在商業房地產過快過熱發展的同時，也透露出商業房地產風險管控存在問題。商業房地產風險管應關注商業房地產市場中不正當競爭的行為，例如，為大量出售支自己房屋，一再壓低房屋價格，引發整個商業房地產市場的價格危機；為縮短房屋開發建設周期，未經過檢測便將存在危險隱患的房產出售；為減少成本獲取高額收益，采用廉價材料進行建設等。商業房地產商為謀取利益，減少成本進行的不良競爭正愈演愈烈，這正是目前風險管控需重點關注的問題。
2.風險管控方式簡單
為更好地謀取利益，大量投資商進入商業房地產行業，商業房地產開發資金與開發面積都不斷擴大，但整個風險管控方式依然簡單，仍舊保持“獲得用地權———形成開發公司———出售房屋賺錢———賣完走人”的模式，企業并不注重風險的檢測與管控，內部管理盲目化，內外風險因子都將摧毀商業房地產開發的野心。不確定風險因素的增加，帶動商業房地產企業風險管理難度加大，但大部分商業房地產商并未關注風險管理的重要作用，企業抵御風險能力薄弱。
3.風險識別水平低
我國最早重視風險管理理論，進行風險管控是在20世紀80年代的土木工程管理過程中。后來風險管理理論涉及到方方面面，包括了商業房地產開發項目，但相比西方健全的風險識別與管理模式，我國風險識別水平低，處理問題的方式單一。一旦金融行業發生變化，整個風險管控機制并不能對此立刻反應，馬上做出相應的應對方案，這將導致商業房地產商出現融資難、成本上升的問題。
4.項目決策盲目化
民營企業是我國商業房地產開發商的主要組成部分，民營性決定此類開發商意圖獲取更多的利益，易忽略項目開發前期的決策調查。缺少相關的市場調研，主觀進行項目決策，企業的項目方案便會建立在過于樂觀的市場預測或過于悲觀的市場需求預測的基礎上，易導致項目決策的盲目性。這種缺少相應的市場調研，盡管省下了市場調研耗費的人力與財力，但錯誤決策引導錯誤的建設工程，將帶來更大的財力、物力與人力的損失。
5.業務流程混亂性
商業房地產管理過程中存在業務流程混亂的問題，這主要體現在前身為國有性質的開發企業。這類前身為國有亦或官辦性質的企業，由于受到規?；芸兀_發資金來源穩定，整體對風險把握能力差，企業內部門類不全，部門協調性差，文化與管理制度不突出，員工整體的責任意識不強，一旦這類企業進行轉型，便會出現業務流程混亂，管理水平低下，資金周轉不靈的問題。
6.監管機制形式化
我國出臺了《保險法》與《擔保法》兩部法律文件來保障商業房地產行業的安全性，盡管商業房地產開發與管理的風險可以經由擔保與保險來規避，但這兩部法律并沒有提及細節對于商業房地產風險管控的內容，風險擔保主要針對自然災害等威脅，風險轉移與保障存在片面性，整個監管機制過于形式化。7.建設資金來源單一大部分商業房地產商的資金主要依靠企業向銀行貸款實現，資金籌集方式單一，一旦開發商的企業信譽下降，市場行情下降亦或通貨膨脹發生，企業的融資易出現困難，建設流程受資金制約而中止。關注企業融資方式，擴展融資渠道是減少建設風險的途徑之一。
五、商業房地產風險管控的程序與原則
1.商業房地產風險管控的程序
商業房地產風險管控包含在整個項目建設的工程中，項目定位、項目投資風險、項目質量風險、合約執行力風險、政策風險、市場風險等。從開發商定位建設工程開始到后期維護都屬于風險管控的范疇，以合約執行進行風險分析，商業房地產的開發項目涉及勘察、圖紙設計、招標、購房等多種合約的簽訂與執行，合約的簽訂是一次性的，但整個工程是長期的，一旦合約執行過程出現問題，將給后期商業房地產開發造成難題。因此，注重確定項目程序的風險預測與應對機制，有利于商業房地產開發與管理有序進行。
2.商業房地產風險管控的原則
商業房地產風險管控涉及商業房地產開發與建設的各個方面，要想更好預測、分析、掌控風險，就必須堅持以下3大原則：
（1）以市場需求為基礎進行開發商業房地產項目的開發與管理是一種規劃性工程，不確定的特點尤為突出。要想合理規避風險，就必須進行全面市場調研，包括弄清商業房地產行業現有規模、消費者需求房屋類型、每平米價格、建材價格、建材種類等，假若缺失對市場需求的分析，開發商僅憑臆斷進行決策，就可能建設出不符合市場需求的房屋，多數爛尾樓、滯銷樓因此產生。
（2）以技術創新為依托進行項目不斷發展的技術推動商業房地產開發方式的改變，以往信息資料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的測量更是費時費勁，現在技術革命帶動建設方式的改變，搜集信息資料通過網絡媒介進行短時間、大批量搜集，地表地形的勘測利用相應測量儀器進行，不僅大量縮減時間，而且減少企業成本。以技術創新為依托進行項目建設，需開發商著眼技術創新，引進先進技術進行項目建設工作。
（3）以提高人才素質為發展目標以培養人才為目標為發展目標，是從提高開發商管理水平與預防風險的角度進行考量，通過提高人才素質，能更好地實行企業計劃安排，完善企業監管工作，提高開發商的工作效益。開發商要想提高企業人才素質，可以通過完善企業人才管理機制，健全風險預測培訓機制，培訓企業人才的風險意識來提高現有人才水平，可以通過建立合理的人才選拔機制來保證新入職員工的素質水平，提高整體素質要求。
六、結論
【關鍵詞】房地產開發；項目前期；成本控制
1 房地產開發項目前期成本控制的意義
房地產開發成本包括了房地產企業為了開發一定數量的商品房必須支出的所有費用，房地產開發項目一般分為四個階段，分別為投資決策階段、前期工作階段、建設階段和市場營銷階段，每個階段都必須進行成本控制，但是由于不同階段的工作內容極不相同，成本控制的途徑也有很大的不同。本文中說明的房地產開發項目前期主要是指投資決策階段和前期工作階段。這兩個階段在成本控制中有重要意義。房地產開發成本主要包括土地成本、建設成本和其他稅費，其中土地成本主要發生在房地產開發前期。
投資決策階段是房地產開發項目的最重要的、最關鍵的環節，主要是通過一系列的調查和研究，選擇一個最佳的項目開發方案。因此該階段的主要工作是進行投資機會分析、市場調查分析、可行性分析和決策。因此這個階段對于整個項目的建設有重要的決策意義，只有制定了合理的投資決策，才能保證房地產開發項目的順利實施，因此做好該階段的成本控制異常重要。雖然此階段的成本投入較少，但是該階段的投資估算正確與否都直接關系著整個房地產開發項目的成本控制目標，因此對于房地產開發項目的整體成本的影響非常重要。
前期工作階段主要是指房地產開發項目投資決策后，針對具體的開發方案開展的系列準備工作，主要包括獲取土地使用權、獲得資金和具體的項目規劃，因此在這個階段會產生土地成本和其他費用。其中土地成本主要包括征地補償費用、拆遷補償費用、土地出讓金和基礎設施配套建設費用。近年來，土地成本已經成為房地產開發成本中非常重要的一部分，因此在此階段進行土地成本控制對于房地產開發項目的整體成本控制有很強的現實意義。同時，在前期工作階段還會產生其他費用，主要是“三通一平”費用、可行性研究費用、總體規劃費用、設計費用等，這些費用雖然與土地成本費用相比有較大的差距，但是這些費用的投入直接關系著房地產開發項目建設階段和市場營銷階段能否順利進行，并且房地產開發項目的設計直接決定了房地產開發項目的工程造價，因此做好該階段的成本控制和管理尤為重要。
2 房地產開發項目前期成本控制的途徑
在房地產開發前期進行成本控制的途徑很多，其中主要有以下幾種：
在投資決策階段做好事前控制，主要從項目的可行性研究和投資估算兩個方面進行成本控制。在投資決策階段對于房地產開發項目的整體成本進行預測，形成嚴格的成本控制目標體系，確定合理的成本控制目標，在進行投資成本估算時，必須采取合理的估算方法，保證房地產開發項目投資決策的可靠性。首先，對于項目的可行性研究，要從市場、技術和經濟等多個方面對項目進行前景預測，充分做好前期調研工作?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產開發項目的成敗起著關鍵的作用，但是近年來，不少房地產開發公司完全忽略了該部分的工作，完全憑著感覺開展項目，直接增加了項目開發風險。為了保證房地產開發項目的收益，房地產開發公司在進行房地產開發項目立項時，必須對開發項目可能的預期收入、成本、利潤和風險進行深入分析。房地產開發項目的可行性研究是建立在對于市場前景、工程造價準確分析的基礎上進行的，因此在可行性研究階段必須對于項目的資金流量和銷售計劃有較為科學的預期，這樣則可以盡可能的減少房地產公司的資金成本，為項目的順利進行奠定基礎。其次，做好科學的投資估算。投資估算是對房地產開發項目的建設規模、設備方案、施工進度等各方面都進行深入研究并且基本確定的基礎上，對房地產開發項目的投資資金總額和使用計劃進行的科學估計。因此投資估算是房地產開發項目成本控制的總目標，是后期各個階段進行成本控制的基礎，故投資估算必須具有科學性和可行性，房地產開發公司進行投資估算時必須深入分析，并且編制合理的投資估算方法。
在前期工作階段，必須從土地獲取和設計方面做好成本控制工作。但是由于近年來政府在進行土地拍賣中的各種行為，降低土地獲取成本有很大的難度，因此該階段最重要的是做好設計階段的成本控制。首先，積極推行公平招標制度，實行設計監理制。公平的招標環境是優秀設計方案的保證。為了達到控制成本的目的，在設計單位的選擇上，房地產開發公司應該積極采用招標的方式，甚至必要時可以進行設計方案的競選，在招標過程中，對于設計人員的資歷、設計院的資格都必須進行嚴格審查，同時配置設計監理可以對于招投標過程、設計過程有一個良好的監督和約束作用。其次，做好設計出圖前的審核工作，盡可能的減少工程施工過程中的工程變更。一般來說，設計階段進行工程變更的成本與施工階段進行工程變更成本相比是微不足道的，并且，工程變更解決的越早，房地產開發公司的損失就越少，越有利于進行成本控制。因此，在設計出圖前必須加強對設計圖紙的審核工作，盡可能的提高設計質量。再次，確定合理的設計費用。我國目前實行的設計費用的收取存在一定的弊端，在一定程度上造成了設計費用的收取與工程整體造價有直接關系的現狀，從而使得設計單位在工程設計過程中不能合理的確定工程造價。同時，實行設計單位的責任制，即設計單位承擔設計技術的經濟責任。最后，加強技術溝通、實行限額設計，做到技術和經濟的有效結合。近年來，設計單位推行限額設計已經成為主要趨勢，也就是說凡是能進行定量分析的設計內容，都必須要經過計算，將所需技術和經濟相結合，通過數據說話，并且對于設計中使用的技術必須充分考慮施工的可行性和經濟性，盡可能的保證技術過關、材料可購、施工可行，為房地產開發項目的質量提供保證。項目投資額一旦確定，對于10%的費用可留做調整費用，為了克服投資額的不足，可以根據項目的具體情況確定不同的使用比例。
總而言之，房地產開發項目前期的成本控制是一項復雜的工作，需要房地產開發公司、設計單位等多個部門的共同協作。只有做好房地產開發項目前期的成本控制才能有效的進行整個開發項目的成本控制，并且也是保證工程質量的重要方法，對于任何階段出現的超過成本控制目標范圍內的情況都要進行實際的分析，盡可能的減少超標情況的出現。
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