發布時間：2023-07-19 17:11:54
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產開發的分類樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
【關鍵詞】房地產；外部性；治理
中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A
一、前言
近年來，由于城市房地產開發行業的不斷壯大，城市房地產開發經營的外部性及其治理途徑的問題得到了人們的廣泛關注。雖然我國在此方面取得了一定的成績，但依然存在一些問題和不足需要改進，在科學技術突飛猛進的新時期，加強房地產開發經營的外部性及其治理途徑的研究，對我國城市房地產行業的發展有著重要意義。
二、“外部性”的理論淵源
在經濟學文獻中,外部性有著許多不盡相同的表述,也可稱之為外部影響、外在性或鄰近效應,指的是私人收益與社會收益、私人成本與社會成本不一致的現象。最早由阿爾弗雷德•馬歇爾提出的“無形的手”的瑕疵的觀點,被看作是外部性理論的淵源,而此后眾多學者對這個問題進行的研究使之有了更多不同的解釋。較為簡明清晰的解釋是庇古在福利經濟學中提出的觀點,他認為:“某甲在為某乙提供一些服務的過程中(這種服務是有報酬的),附帶的也給其他人(不是同類服務的生產者)提供服務或帶來損害,這種服務得不到受益方支付的報酬,也不能使受害方的利益得到補償。”庇古把這種現象歸結為社會凈產品與私人凈產品之間的差異,這種差異可能是正的,也可能是負的,因此外部性又可區分為“外部不經濟”(一項經濟活動在提供私人凈產品的同時也提供了社會凈產品,如果在提供社會凈產品的同時要求社會或第三者承擔額外的成本或代價,那么,這項經濟活動就給社會或第三者帶來了消極的外部影響,稱之為外部不經濟)與“外部經濟”。
三、房地產外部性分類及其影響
1、房地產外部性分類
以外部影響的性質和作用分,房地產外部性可分為房地產正外部性和房地產負外部性。房地產正外部性是指房地產經濟活動給其他人無償帶來了好處,也稱外部經濟。與此相反,凡是因房地產經濟活動受損而又無補償的外部影響被稱為房地產負外部性,也稱外部不經濟。
按經濟活動主體劃分,房地產外部性分為房地產開發的外部性和房地產消費的外部性。無論是房地產的開發還是房地產的消費,均存在正效應與負效應。
2、房地產外部性的影響
房地產開發的正外部性主要體現在三個方面:一是對城市化及經濟的有益促進。城市化是社會經濟發展的必然進程和客觀規律,而房地產項目的開發建設是城市化進程中的重要微觀組成部分。二是對其他房地產開發商或其他生產者的有利影響。房地產開發項目往往會完成附近的基礎設施建設,這為其他房地產商在相鄰區域開發各類物業創造了良好的環境條件。三是給消費者帶來了投資價值。城市房地產的良性發展會提升城市房地產價值,給投資者帶來財富效應。
四、房地產開發經營中外部性的產生原因
1、地理區位上的鄰近
房地產項目在推廣中大力宣傳周邊基礎設施的完備與景觀的優美,這就是因為該項目與周邊相關設施如學校、購物廣場、城市綠地等毗鄰,使得這個房地產項目可以不付出額外代價便可享受相關便利,從而在區位上占有優勢,而購物廣場也因為毗鄰該房地產項目,可以吸納到更多的購物人群與客流量,從而有更大的發展潛力。
2、產權不明晰
外部性的產生在很大程度上也受制于產權的不明晰,即對經濟資源缺少明確的產權保護。例如,如果政府可以就房地產項目因周邊公共綠地的存在而獲得更好的空氣質量而收取費用,那么,該房地產項目要承擔一定的經濟成本方能得到綠地給它帶來的好處,而其它遠離綠地的房地產項目未得到空氣質量更佳的好處也不需支付費用,從而毗鄰綠地的項目便不能從政府建造綠地中得到比其它遠離綠地的項目更多的好處。在這種情況下,外部經濟就會消除,反之,外部性就會產生。上面所述,就是因為對公共綠地這種經濟資源缺乏明確的產權歸屬而產生了外部性。
3、市場交易成本過高
交易成本過高會使得市場交易難以進行,或者使得物品產權無法進行有效的交易。一個房地產項目由于選址不當,影響了臨近樓房的采光及通風,被影響樓房里的居民,理論上可以去向房地產項目開發商請求補償。
4、品牌價值的偏好
通過外部力量的作用改變消費者與生產者的偏好也會產生外部性。其實,從經濟學角度而言,好的房地產開發公司的品牌對于購房者偏好的誘導是一種外部影響現象。比如,萬科公司作為房地產業界的知名企業,開發出的樓盤項目消費者認可率高,往往出現萬科開發的樓盤項目要排隊爭購的局面,萬科在房地產市場競爭中有著顯著的品牌優勢。
5、地產不可移動性造成的自然壟斷
房地產產品是一種特殊的產品,因為土地是不可移動的,建筑在其上的建筑物也就不可移動,房地產項目在物理特征上具有固定性,它要占據一定的位置和空間,在同一位置不可能共存。另外,還附帶著采光、通風和地基穩固等衍生權利。因此,房地產商品不像其它普通商品一樣可以在市場上互補有無,達到整體市場的均衡,形成了事實上的稀缺性。
五、城市房地產開發經營中外部性的治理途徑
1、靈活運用價格協調機制轉化外部性
在某種程度上,外部性可以通過價格機制加以協調轉化。這就使得注重讓房地產項目產品創造更多外部經濟的開發商獲得鼓勵,存在外部經濟的房地產項目得到經濟補償,而讓不注重社會效益的開發商出局,外部不經濟的項目難以在市場立足。另外,如果無需交易成本或成本很低,那么雙方當事人在市場上的談判有助于減少外部性的影響。
2、通過綜合改造促使外部性的內部化
外部性是相對于一定的范圍內而言的,小范圍內的外部性在范圍擴大后就變成了“內部”的了,如相互競爭的企業的合并,這就是“外部性的內部化”。在城市舊區中,位于舊區中的地塊或樓盤,由于房地產價格不僅取決于自身的狀況,也取決于監近物業及房地產狀況,自然很少有開發商愿意去開發或重新翻修。因此舊區的存在對舊區內部的地塊造成了外部的不經濟,即使舊區內部的項目質量上乘,但考慮到景觀效應、社會地位的需求,一些潛在顧客也會放棄購買,開發商顯而也會顧及這一點,而放棄開發。而綜合成片開發,使得舊城區老化這個外部性問題內部化了,就解決了這個問題。
3、實行征稅或補貼強制性糾正外部性
稅收和補貼是政府強制性糾正外部性的一種重要經濟手段。對于外部經濟的房地產項目,政府給予補貼,,這樣就使得更多的房地產開發商愿意投入資金到這種房地產項目的開發中去。對房地產開發過程中的外部不經濟,如對占地面積多、環境好的別墅征收較高的固定資產調節稅或臨時稅,這樣就會抑制別墅的修建對自然環境的破壞,矯正房地產商品供給結構中高檔房過多的不良狀況。
4、加強產權界定彌補外部性
按照新制度經濟學的觀點,產權不明是產生外部性的根源,因此界定產權是彌補外部性的最重要途徑,這一工作在我國現階段得到重視。應加快房地產法制建設,從立法上為各項房地產權利做出明確規定,并嚴格保護、執行。另外,政府應組織、協調各部門編制好城市規劃并嚴格執行,明確規定房地產開發利用者的行動空間,從而間接地決定產權的歸屬問題,并進而減少或消除房地產開發經營利用中的外部不經濟。
5、采取政策管制規范開發商的行為
房地產外部性現象的產生與房地產開發商有很大的關系,政府應制定一定的政策和法規來規范開發商的行為。目前政府采取的主要管制措施有土地供應計劃調控、金融杠桿的調節等。另外在公司的注冊、開發項目的準入、建設項目的資金融通、土地的使用限制等微觀層面上也有著多種管制。此外,政府對房地產企業應實施嚴格的準入制度,將那些專業水平差、道德品行低、社會責任感不強、信譽度和顧客滿意度低的企業或開發商拒之門外
六、房地產開發經營的外部性治理建議
除了控制好以上因素外，城市房地產開發經營外部性的治理還要考慮到環境因素。環境是未來經濟發展的又一大支撐。一方面,環境是資源的載體,維護環境就是為持續發展提供了持續利用資源的可能;另一方面,環境又是人們共同的居所,發展生產的根本目的是為了提高人民的生活水平,其中環境質量是現代衡量社會經濟發展和人們生產、生活質量的關鍵性指標。因此,我們在加快城市經濟發展、進行城市房地產開發和再開發的同時,必須注意保護治理好我們的環境,堅持走經濟、社會和資源、環境相互協調的可持續發展之路。
七、結束語
通過對城市房地產開發經營的外部性及其治理途徑的問題分析，進一步明確了外部性的有效治理途徑在城市房地產開發工程中的重要性。因此在城市房地產開發工程的后續發展中，要加強外部性治理途徑技術的提高，確保城市房地產開發的穩定發展。
參考文獻
[1]駱漢賓 房地產開發中的若干問題及對策 城市開發 2010年
國家統計局最新測算結果表明：2003年12月份，“國房景氣指數”為106.19，處于景氣空間。與2003年11月份相比下降0.26點，與2002年12月份相比上升2.01點。表明2003年房地產開發業總體景氣水平明顯上揚。全年“國房景氣指數”的基本走勢是“高開低走”，由年初的最高點109點，經過6、7兩個月小幅反彈，最后回落到106點的景氣水平。反映出全國房地產開發市場總體趨勢由年初的過快發展逐步回落到年底相對平穩發展的過程。
全年“國房景氣指數”呈現“高開低走”的政策背景是：2003年，針對年初房地產開發投資，特別是到位資金過快增長的趨勢以及為應對非典疫情產生的影響，國家有關部門相繼出臺了清理整頓開發區，規范銀行貸款發放等宏觀調控政策，尤其是國務院《關于促進房地產市場持續、健康發展的通知》（國發[2003]18號），確定了房地產業支柱產業地位，并采取了一系列措施促進了房地產市場的持續、健康發展。
全年“國房景氣指數”明顯上揚的數據特征是：房地產開發投資增速高于上年，投資規模超過1萬億元；銀行貸款增勢強勁，企業拖欠工程款增速有所加快；土地開發面積增速不減，面積超過2億平方米；新開工面積增速加快，占施工面積的比重達到46.5％；商品房平均銷售價格穩中有升，局部地區增幅過快；商品房空置面積雖增速明顯回落，但總量仍在增加。
主要分類指數走勢
與上年12月份相比，2003年12月“國房景氣指數”所屬的8個分類指數全面上揚（空置面積分類指數表現為下降），其中新開工面積、土地轉讓收入、資金來源、空置面積等分類指數是帶動“國房景氣指數”高于上年水平的主要原因。
1、新開工面積分類指數
2003年12月，新開工面積分類指數為109.36，比11月份上升0.63點，比上年同月上升3.35點。全年各月分類指數明顯上揚，基本保持在107點，明顯高于上年同期水平。表明全年新開工項目增勢明顯，房地產開發企業對市場預期看好。全國商品房新開工面積突破5億平方米，達到5.43億平方米，增長28.5％，增長幅度比上年增加10.9個百分點。分地區看，海南、廣西、陜西、河北和等地區新開工面積增長速度超過50％。其中，海南商品房新開工面積增長84.5％，是增速最快的地區。
2、竣工面積分類指數
2003年12月，房屋竣工面積分類指數為106.27，比11月份下降2.45點，比上年同月上升0.72點。全年房屋竣工面積分類指數由于季節規律遞減，但總體走勢高于上年，尤其是第四季度升幅明顯增加。
全年房屋竣工面積達3.25億平方米，增長21.5％，增長幅度比上年增加2.7個百分點。
分物業看，竣工商品住宅為2.66億平方米，增長18％，占全部竣工面積的比重達到81.8％；辦公樓竣工面積為971萬平方米，增長9％；商業營業用房竣工面積為3571萬平方米，增長28.1％。
3、本年資金來源分類指數
2003年12月，本年資金來源分類指數為108.20，比11月份上升0.87點，比上年同月上升2.46點。
全年本年資金來源分類指數持續走高。其中，7月份達到108.89，為全年最高點，此后盡管略有回落，但仍穩定在107點以上的較高水平。
全年全國房地產到位資金累計為1.31萬億元，增長37.6％，增長幅度比上年增加7.4個百分點，是1995年以來的最高增幅。其中，國內貸款為3125億元，增長45.4％，增幅增加14.3個百分點；企業自籌資金3758億元，增長38.1％；定金及預收款5085億元，增長38.1％；利用外資184億元，增長17.9％。同時，企業拖欠工程款明顯增加，達到1057億元，同比增長22.2％，增幅比上年增加8.8個百分點。
4、房地產開發投資分類指數
2003年12月，房地產開發投資分類指數為107.11，比11月份上升0.24點，比上年同月上升1.43點。全年房地產開發投資規模躍上新臺階，累計完成房地產開發投資突破1萬億元，增長29.7％，也是1995年以來的最高增幅。其中，商品住宅完成投資為6782億元，增長28.6％；辦公樓和商業營業用房投資分別為509億元和1277億元，增長更為強勁，增速分別為34.2％和37.6％。但經濟適用房的比重有所下降。全年完成經濟適用房投資617億元，僅增長8％，遠低于商品住宅的增長速度，經濟適用房投資占全部房地產開發投資的比重為6.1％，增幅比上年減少1.3個百分點。分地區看，海南、江西、寧夏、安徽和陜西的增速超過60％，是房地產開發投資增長最快的地區。
5、土地開發面積分類指數
2003年12月，土地開發面積分類指數為110.31，比11月份下降4.22點，比上年同月上升0.24點。全年分類指數也呈高開低走態勢，3月份指數達到123.63，是2001年4月份以來的最高點，此后各月基本保持回落態勢，年底降幅較大。反映出國家圍繞清理開發區出臺的整頓土地市場秩序的政策措施，起到了一定的作用。全年完成土地開發面積超過2億平方米，增長20.2％。完成土地購置面積3.7億平方米，增長21.5％，增幅比上年回落18.8個百分點。
6、商品房銷售價格分類指數
2003年12月，商品房平均銷售價格分類指數為97.47，比11月份下降0.15點，比上年同月上升0.61點。全年商品房銷售價格分類指數波動幅度明顯減緩，有7個月的分類指數在97點左右波動，整體水平略高于上年。
表明旺盛的需求和主要原材料漲價推動成本增加等成為帶動平均銷售價格穩中趨漲的主要因素。全年商品房平均銷售價格為2379元/平方米，增長3.8％，增幅比上年增加0.9個百分點。其中，商品住宅銷售價格為2212元/平方米，增長3.9％；辦公樓平均銷售價格為4293元/平方米，下降1.4％；商業營業用房3739元/平方米，增長4.5％。分地區看，上海、江西、山西的增速超過20％，是房價上漲最快的地區，上海市的平均房價達到5118元/平方米，增長24.2％，首次超過北京成為全國房價最貴的省份城市。全國有10個地區平均房價負增長，5個地區集中在西部。
7、商品房空置面積分類指數
關鍵詞：房地產開發商、房地產信托、私募房地產投資基金、公募房地產投資基金、房地產抵押貸款證券化
在西方國家和地區，由于房地產產品多被視為金融投資的工具，如由房地產產品衍生的“房地產投資信托”本身是重要的金融產品之一，因此，MSCI（摩根斯坦利）公司和SP（標準普爾）公司共同推出的全球產業分類標準GICS（global industry classification standard）和倫敦金融時報（FTSE）的全球分類系統GCS（global classification system）均將房地產業歸于金融部門。由此可見，金融對房地產的重要性，房地產金融的發展在某種程度上而言意味著房地產業的發展和成熟。
一、第一階段：房地產開發商自籌資金和銀行貸款，房地產金融只存在房地產增量市場單一的房地產金融體系。在這一階段，房地產開發商和銀行是金融市場不容置疑的主角，既是風險的承擔者又是既得利益的獲得者。
很多人剛開始進入房地產業時，都曾有過這樣的疑問：房地產開發商具體是做什么工作的？在現在的房地產市場，幾乎所有的開發環節房產商如果愿意都可以委托專業公司進行，這樣一來是不是房地產業可以不需要房地產開發商，很明顯，答案是否定的。這是因為，房地產開發商承擔著金融、投資和項目管理，房地產開發商可以理解為專門投資于房地產開發業的投資公司，從拿地開始就意味著投資項目啟動。在實踐操作中，房地產開發商主要通過自有資金、預收帳款（定金和購房首付款）、發行股票和債券進行融資。
銀行作為國家金融體系的主體，同樣對房地產金融的產生和發展起著至關重要的作用。
《2004中國房地產金融報告》指出，2004年房地產開發資金來源中，銀行貸款的比重在55%以上。而業內人士更指出，這個比例實際可能達到70%以上。
這一階段的特點：房地產金融市場比較封閉，房地產開發商作為唯一一個承擔房地產市場風險的資金提供者，在政策市的良好的大背景下，獲得高額利潤回報；銀行作為房地產貸款的主要提供者，獲得較為穩定的利息收入；個人通過在股票市場買賣開發商股票獲得收益。
二、第二階段：機構投資者通過房地產信托和私募房地產投資基金進入房地產市場，房地產金融主要存在于增量市場，機構投資者通過私募房地產投資基金介入存量市場半成熟的房地產金融體系
這一階段，房地產信托和私募房地產投資基金允許發行，并得到很快的發展。
房地產信托目前國際上主要存在三類：一是美國式的房地產信托，主要采用資金信托的方式。二是日本式的房地產信托，主要采用不動產信托的方式。三是臺灣式的房地產信托，兼采資金信托和不動產信托的方式。臺灣《不動產證券化條例》第4條第3項和第4項分別規定了不動產投資信托和不動產資產信托的定義。
房地產投資基金REITs是通過向投資者發行受益憑證，所募集的資金用于房地產業的集合投資，所獲利潤在扣除各項費用和稅金后向受益憑證持有者發放。房地產投資基金REITs所產生的證券與股票和一般債券不同，它不是對某一經營實體的利益要求權，而是對特定資產池所產生的現金流或剩余利益的要求權。資產池在法律上表現為特定目的載體（Special Purpose Vehicle，簡稱SPV），在實踐過程中，SPV的實現方式主要有兩種：特設公司(Special Purpose Company ，簡稱SPC)和特設信托(Special Purpose Trust ，簡稱SPT)。即契約型投資基金和公司型投資基金。
私募房地產投資基金可以允許介入房地產的所有環節，介入房地產的增量市場，即對房地產開發商提供股權融資或者對其提供開發貸款；介入房地產的存量市場，即購買和持有存量房地產，獲得其穩定的租金收益和未來的增長收益。
私募房地產投資基金目前在市場上的表現形式主要為投資公司、資產管理公司，通過參股方式參與房地產開發，或收購持有商業房產獲得穩定的租金收益。
這一階段的特點：房地產金融市場開始開放，機構投資者和擁有一定財富個人的資金通過房地產信托和房地產投資基金進入房地產市場，獲得較為穩定的利息收入（委托貸款方式）和比較可觀的房地產開發利潤（參股方式）。
三、第三階段：廣大投資者通過房地產投資基金和資產證券化進入房地產市場成熟的房地產金融體系
公募房地產投資基金和房地產證券化允許發行，絕大多數的存量商業房產被房地產投資基金所持有。
由于私募基金僅接受那些集團投資者或富有的個人，公募基金主要針對不確定的賬戶投資者，因而私募基金的初始門檻較高，對委托的資產規模有較高的要求。而公募基金監管機構實行嚴格的審批或核準制，因為這涉及到眾多投資人的權益。因此可嚴格限定其不可投資于房地產開發領域，主要投資于存量房產和房地產證券；私募基金則可允許其投資于房地產的所有領域，在承擔房地產開發風險的同時獲得比較可觀的利潤回報。
無論是公募基金還是私募基金，筆者都建議采用封閉式。由于房地產自身的特點，項目周期相對較長、變現能力較差；房地產頻繁買賣又容易造成投機，甚至會造成泡沫。因此為了保證房地產市場健康發展以及資金供給的穩定性，筆者認為房地產投資基金宜采用封閉式，年限最好為15―20年。
房地產證券化是指以債券形式表現的證券化，主要有兩種形式：一是直接的房地產項目債券，主要針對具體的房地產項目標的，由投資方或開發企業委托金融機構發行；二是派生出來的債券，主要是以住宅抵押貸款證券化為代表，它是指金融機構對房地產抵押貸款進行包裝組合，將一定數量的，在貸款期限、利率、抵押范圍類型等方面具備共性的抵押貸款以發行債券的方式出售給投資者，包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔保的各種證券。這方面的研究很多，筆者在此不一一贅述。
四、促進我國房地產金融發展的幾點思考
我國目前房地產金融尚處在第二階段，房地產信托大量發行，通過《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》來規范其發展；私募房地產投資基金主要以投資公司、資產管理公司形式出現，純粹以基金命名的房地產投資基金尚未成立。筆者認為，可通過以下措施來促進我國房地產金融的發展。
1.規范并促進房地產信托的發展
發展股權類、產權類房地產信托和住房抵押貸款證券化。2007年3月1日實施的《信托公司管理辦法》取消了信托公司不能采取貸款、租賃方式開展業務的限制，同時規定信托公司可作為投資基金或者基金管理公司的發起人從事投資基金業務，也可從事資產證券化、企業年金和財務顧問。應該說，信托業的春天已經來臨。
采用準房地產投資基金進行運作。信托公司大部分缺乏對房地產的專業運營和管理經驗，因此在現階段可以采用外部管理模式，委托專業的房地產經營管理公司來管理。在整個架構中信托公司在與投資者的法律關系中將作為受托人，并對投資人的利益提供保障。從而為發展契約型的房地產投資積累一定的經驗。
完善房地產信托的相關法規，使得房地產信托有法可依，走向有序發展的道路。監管部門更多的工作是要考慮如何完善制度設計，填補漏洞，從而有效引導市場發展方向。
2.盡快完善相關法規，明確房地產投資基金的發展方向
房地產金融創新，發展房地產投資基金，首要的是建立相應的法律制度框架。所有已經和正在籌劃REITs發展的國家和地區，無不將立法作為發展REITs的首要條件。比如新加坡、日本、韓國、香港和臺灣，都是在原有相關法律已經比較完備的基礎上，通過長期研究制定專項法律。有的在REITs法律制定公布以后好幾年才正式批準發行相關產品上市。
公司型房地產投資基金可以建立和實施一套機制來保護投資者，保證基金管理人和其他服務提供者能夠按照基金持有人的最佳利益行事；從而實現利益相容，使基金市場的所有參與者成為一種利益共同體，契約型房地產投資基金則難以提供這方面的保證。因此，在目前公司型基金在全球得到了越來越普遍的采用。但在公司型投資基金顯然在我國現有公司法律體系下是行不通的，而《中華人民共和國信托法》（以下簡稱“信托法”）卻早已在2001年10月1日施行，顯然，采用信托型的信貸資產證券化發行模式在我國更具有操作依據和現實意義。
3.鼓勵并加快私募產業基金和抵押貸款證券化的發展，并完善相應的法律法規
私募房地產投資基金允許其投資房地產業的所有領域，包括以參股方式或貸款方式介入房地產開發領域，承擔較高的風險獲取較高的利潤。為了避免房地產市場的泡沫，對于投資于房地產增量市場的房地產投資基金，可限制其任何形式的貸款。
建議或鼓勵私募房地產產業投資基金采用有限合伙制。《合伙企業法》的修訂，使得有限合伙制度成為可能。有限合伙制是國外投資基金普遍采用的方式。有限合伙制一般由一個負無限責任的普通合伙人（基金管理公司）和一個或多個負有責任的合伙人（基金投資者）組成，主要以私募的方式募集資金，并將所募集的資金用于房地產投資。
眾所周知美國REITs之所以發展迅速，主要得益于其優惠的稅收政策，REITs滿足規定條件就可以免繳公司所得稅，而我國房地產信托投資基金的稅收優惠卻無從體現。因此，我國還應完善相關法律，來促進我國房地產投資基金的發展。
作者單位：臺玉紅，上海理工大學；朱鵬宇，上海國際港務（集團）股份有限公司羅涇二期工程建設指揮部
關鍵詞：環境影響評價；房地產開發項目；問題；探討
收稿日期：20131202
作者簡介：張巖松（1978―），男，山東青島人，碩士，高級工程師，主要從事環境污染與防治、環境影響評價研究。中圖分類號：X828文獻標識碼：A文章編號：16749944（2014）01018402
1引言
近年來，房地產業作為國民經濟的先導性、基礎性行業，已經成為了新的經濟增長點[1]。2010年，全國房地產開發投資48267億元，比2009年增長了33.2%，房地產和建筑業的增加值占總GDP約5%，由此可以看出房地產業是我國國民經濟的支柱產業。但是隨著房地產業持續發展，其帶來的環境問題也日益突顯，如設計布局不合理，對景觀和生態造成不良影響；項目選址與規劃不相符，對區域生態功能造成影響；施工管理不善，產生的揚塵、棄土造成二次污染；裝飾材料含有放射性、揮發性污染物，對人體健康十分不利。因此，搞好房地產建設項目環境影響評價工作，高度重視房地產開發建設項目環境管理工作的開展，這對推進房地產業健康持續發展，實現經濟、環境及人居健康和諧發展，具有重要的現實意義。
2房地產開發項目環境影響評價的概念及特征
房地產開發項目環境影響評價是指對房地產建設過程（施工期）及房地產建設后居住、使用過程（運行期）對環境產生的物理性、化學性或生物性的作用及其造成的環境變化和對人類健康可能造成的影響進行系統分析和評估，并提出減少這些影響的對策措施[2]。
在環境影響評價體系中，與其他建設項目相比，房地產開發項目環境影響評價的特征十分明顯。這主要是因為房地產項目的地址選擇、工程實施及后期的使用過程，每一個環境都與其周邊的自然生態環境構成了一個嚴密的整體結構，這就要求在房地產開發項目環境影響評價中，既要包括項目對自身及其周圍自然生態環境的影響，同時又要涵蓋周邊自然生態環境對項目區的控制[3]。一方面，房地產項目的建設直接將項目區自然生態環境轉變為社會生活環境，這種整體的多方位的、全角度的改變，囊括自然地理、人口密度、社會關系、經濟發展、環境質量等多個方面。同時房地產開發項目在建設及使用過程中，排除的三廢（廢氣、廢水、固體廢物）、噪聲等是環境中主要的污染源[4]。另一方面，房地產開發項目作為生活和工作的主要場所，同時也會受到周圍自然生態環境的控制，具有一定的脆弱性及敏感性，因此，房地產開發項目區也屬于環境影響評價中被保護的對象，且保護內容和級別通常會優于周邊其他環境體。
因此，與傳統的工業型項目相比，房地產項目其環境影響評價過程有比較大的差異，其評價的內容、評價的重點等都有自己的特點[5]。
3房地產開發項目環境影響評價的內容及重點
依據房地產開發項目在時間和影響因素上的特點，房地產環評主要有以下內容：施工期環境影響評價；營運期環境影響評價；外環境對項目的環境影響評價；景觀生態評價；自然生態環境影響評價。通常人們把建筑景觀的可接受度、陽光的適度、生態環境的適宜度三項作為景觀生態環境影響的評價指標[6]。因此，房地產開發項目作為生活工作的主要環境，在其環境影響進行評價過程中，不僅僅要評價房地產開發項目對生活工作的舒適度、方便度、安全度，還要評價房地產開發項目本身的建筑成效，及其與周邊自然生態環境的和諧性。
房地產開發項目的環境影響評價類型應多種多樣，切忌單一化、統一化。因此，房地產開發項目環境影響評價過程中，應在環評導則及國家環保總局253號文等法規條例要求的基礎上，按照房地產項目自身的特點，重點突出污水處理、中水回用、施工期的環境保護、供暖情況、創建良好的生態小區，做好原址土地利用狀況、小區綠化、商業網點選擇和數量規范等工作[7]。
4房地產項目環境影響評價中的問題與對策
4.1施工期環境影響評價
雖然房地產開發項目排除的三廢（廢水、廢棄、廢渣）和噪聲對周圍自然生態環境的影響是短暫性的，然而工程實施的時期具有變異性，對周圍自然生態環境，特別是對居民生活環境的影響，還是比較大的。所以工程實施時期的環境影響評價是房地產開發項目獨有的一個關鍵點。
工程實施期間所產生的廢棄的材料、挖掘出的泥土，常常是堆放在施工現場的。工程實施期噪聲影響最大的時間是土石方及打樁階段，通常距聲源50m處，除攪拌機超標外，其它聲源基本上符合標準值（建筑施工場界噪聲限值晝間標準GB12523-90）。工程實施期廢水的主要來源是生活污水、設備和車輛沖洗水[8]。工程實施所產生的固廢要求集中堆放，及時處理，使用指定的運輸車將其運至環境保護部門所指定的堆放的地點，避免亂放亂堆對周圍生態自然環境造成二次污染。
4.2中水回用的探討
小區的主要污染源是生活污水的排放。生活污水的排放，一方面危害水體質量，一方面造成水資源浪費，加劇我國水資源短缺現象。建設中水回用設備，處理中水后進行重利用，節約我國寶貴的水資源，同時減少地下水的過度開采，維持我國水資源可持續利用，經濟、生態、社會成效較高。就有中水設施的房地產開發項目而言，若作為景觀娛樂用水，要求達到《城市污水再生利用景觀環境用水水質水體的水質標準》（GB/T18921-2002）；若作為道路清掃、綠化、車輛沖洗等用水，其處理水質要求達到《城市污水再生利用城市雜用水水質》（GB/T18920-2002）標準[9]。
4.3清潔生產分析
參考《環境標志產品技術要求――生態住宅（住區）》中的材料及資源、室內環境質量、住區水環境、節能與能源利用、場地環境規劃設計等方面確定房地產項目的清潔生產水平。從平面布局利于節能、采光，能源結構與節水、水源的拓展、節能措施，裝飾考慮到材料的無害性，建筑設計及用地要與城市規劃相協調，建筑材料考慮環保替代材料，和城市總體景觀相融，小區的綠化與綠色設計相符等方面進行全面剖析。做到從源頭控制、過程控制、無害化[10]。
4.4地下車庫排氣口的設置問題
在城市住宅小區（房地產開發）項目區內，主要的污染源便是私家車尾氣，受私家車廢氣影響最為嚴重的應是建設區自身。當前城市住宅小區都設有地下停車場，以滿足小區內居民們停車需要。目前大部分城市住宅小區內的停車場，面積較大，停車輛多，因此房地產開發項目環境影響評價中科學合理地設計排煙、排風系統十分重要。相關法律法規及條例規定，城市住宅小區地下車庫要設有機械排風系統，其排風量按照稀釋的廢氣量進行科學估算。
擬建小區內部，大氣污染物排放量應達到《大氣污染物綜合排放標準》（GB12697-1996）二級標準的要求。地下車庫廢氣排放點距地面高度一般達不到《大氣污染物綜合排放標準》（GB16297-1996）要求，因此私家車尾氣排放的高度設計應引起房地產開發項目環境影響評價工作人員的高度重視。此外，因為NOX的排放標準遠遠高于THC，因此如果能達到NOX排放高度，就一定能滿足THC的排放要求，進而在環境影響評價中通常將NOX作為主要的參數[11]。
4.5項目周邊的污染源對房地產項目的影響
房地產開發項目與周邊其他很多功能區域相鄰，構成一個密不可分的整體。和其他自然生態環境問題相比，對房地產開發項目區域的影響所占的比例最大的應該是周圍環境的噪聲污染，周邊環境的噪聲污染有3種：一是道路交通噪聲污染；二是企業噪聲污染；三是商業圈噪聲污染。因此，開展房地產項目開發環境影響評價工作時，不僅要求調查周邊一定范圍區內的噪聲污染源，同時必要時，還需參考歷史以及其他數據資料[12]。此外，電磁輻射振動、放射性等環境污染問題在房地產開發項目環境影響評價中往往容易被忽視。然而實際上，隨著社會經濟的快速發展和進步，也會不斷地產生很多新的污染，同時影響人們的生活工作環境。如果房地產項目區域的周邊有振動污染源、高壓輸電線、微波發射塔、放射性污染源等，在環境影響評價中應該作出相應的專項評價研究報告。
5結語
房地產開發項目環境影響評價，要根據項目周圍自然生態環境條件和項目自身的特征，做出合理的科學的分析評價，確定項目區域內的各個污染源，開展環境影響具體分析工作，同時提出污染物防控具體可操作的措施方案，認真地做好公眾參與等關鍵環節，把好房地產開發項目選址的第一關，切實做到以人為本，以促使房地產開發建設與社會經濟、城市生態環境協調可持續發展。
參考文獻：
[1] 梁雄兵，曹華.房地產建設項目環境影響評價的有關問題[J].湖南環境生物職業技術學院，2006，12（13）：256～259.
[2] 孫維兵，任偉，郭偉，等.房地產開發項目環境影響評價的探討[J].環境保護科學，2004，30（2）：56～58.
[3] 趙紅波，賈生元.房地產開發建設項目環境影響分析[J].北方環境，2004，29（5）：32.
[4] 張晚涼.我國房地產類建設項目的環境影響評價[J].重慶工商大學學報：自然科學版，2006，23（2）：58～62.
[5] 盧炎秋，常勝，宋鄂平，等.房地產開發的環境影響評價[J].湖北民族學院學報：自然科學版，2008，26（1）：31～34.
[6] 梅桂友，李新軍.正確選擇住宅小區建設項目的環境影響評價標準[J].城市管理與科技，2005，7（1）：24～26.
[7] 劉永祺，趙雁冰.房地產開發建設項目環境影響評價的特點與方法探討[J].四川環境，2002，21（4）：51.
[8] 張海珍.房地產項目環境影響評價的問題探討和方法研究[J].科學咨詢，2009（7）：60.
[9] 陳蔚，胡斌.我國房地產開發項目中生態評估[J].四川建筑，2004，24（2）：6～7.
[10] 彭琦，劉紹仁.房地產類建設項目環境影響評價的幾點思考[J].江西化工，2006（1）：34～37.
利用回歸分析法，以1988年到2009年的城鎮房地產開發投資與國內生產總值進行定量分析。選擇各年度的房地產開發投資的對數為自變量，國內生產總值的對數為被解釋變量。由于數據是時間序列，有可能存在高階自回歸的特征，因此有必要使用ADF（AugmentDickey-Fuller）檢驗先對數據進行單位根檢驗，以排除數據的自相關。
從表3可知，房地產開發投資和國內生產總值的對數這兩個時間序列是一階單整序列，對其進行協整分析。
s跡統計量30.02244大于25.87211和19.38704或相伴概率小于0.05，所以房地產開發投資與國內生產總值存在協整關系。
選擇房地產開發投資的對數為自變量，國內生產總值的對數為被解釋變量，建立回歸模型：
雖然，房地產開發投資和GDP的增長在長期存在某種相關關系，但是不能證明他們之間的因果關系，有必要使用格蘭杰檢驗對其關系進行確立。通過VAR模型確立滯后期為2，檢驗結果如下（表4）：
由于相伴概率小于0.05，因此在95%的置信水平下，可以認為國內生產總值與房地產投資互為格蘭杰原因，在此基礎上建立ECM模型（誤差修正模型）。
從上式可知，房地產開發投資對國內生產總值的增長有很大的推動作用，短期來看1%的投資增加可以使得GDP增長0.17%；而長期來看，1%的投資增長能帶來GDP的0.6%的增長。并且，存在糾正指數，當年的GDP增長會對前一年GDP與房地產投資之間的缺口進行修正。
據國家發展改革委投資所房地產研究中心副主任劉琳統計，房地產開發投資對經濟增長具有重要作用。1997-2005年，綜合直接貢獻率、間接貢獻率和引致消費貢獻率得到的房地產開發投資對GDP增長的總貢獻率平均達到22.49%，即在各年GDP的增量中，房地產開發投資總貢獻的份額平均達到1/5；在平均8.94%的GDP增幅中，房地產開發投資貢獻的百分點平均達到2.03%。
其次，房地產的發展會帶動相關行業的投資的快速增加，包括鋼鐵、水泥等60多個行業。房地產業對其它行業的影響可以通過影響力系數這個指標來考慮。影響力系數是某一產業增加其產出，當增加一單位最終需求，對國民經濟所有部門產生的產出增加的影響。影響力系數大于1表明該產業部門增加產出會給其它部門帶來比自身更多的產出增長。系數越大表示該部門生產對其他部門生產的波及影響程度的影響力水平越大。根據2008年統計年鑒記載，2005年建筑業影響力系數為1.86，排在按17個行業分類的第5位，彰顯了建筑部門對其它行業強大的帶動作用。
同時，房地產業是資金占用大，資源消耗多的行業，當經濟過熱的時候，勢必會嚴重擠壓其他行業的發展。大量的資金由于利益的驅使，會流向利潤高的房地產業，這樣就會造成資源錯配，也會使得產業結構失調。
最后，房地產業的發展會促進相關產業職工收入的增長，帶動其消費的增長，通過消費乘數來拉動整個社會的消費。最終，形成的消費會遠大于增加的收入，從而帶動GDP的增長。據統計房地產開發投資對經濟增長的貢獻中，由房地產開發投資拉動的其它產業投資、居住消費和建筑裝飾品、耐用消費品的消費支出對經濟增長的貢獻大于其本身對經濟增長的直接貢獻。其中，直接貢獻大約占40%，間接貢獻和引致消費貢獻大約占60%。
【關鍵詞】房產開發 成本控制 質量管理
1 前言
隨著城市的基礎設施的發展，人們生活水平的提高，對建筑工程質量的要求也逐漸提高，對建筑質量的要求消防、可靠性、防噪聲等方面提出了更高的要求。因此，要求房地產開發工程管理以科學的方法工作，同時房地產企業要以房地產需求、市場的把握現代房地產開發管理理念為基礎，大量運用現代房地產開發管理系對房地產開發項目的成本控制及其管理，加強房地產開發工程施工管理和控制工程造價的管理。房地產開發工[1]程成本控制貫穿于項目建設全過程，但關鍵在于施工前的設計階段和投資決策階段，施工質量的好壞將直接影響到企業的經濟效益和工程質量正常運行，提高房地產開發工程施工技術和施工質量。符合市場經濟規律，盡可能的提高企業經濟效益和保障企業經濟效益不受工程質量，利用現代房地產開發管理理念進行商業化、城市化的設計，進一步計算出現代房地產開發工程的成本控制及管理。
2 房地產開發工程項目決策階段
我國現代化建設進程加快使得工程項目增多，人們都普遍注重施工階段的造價管理。因為從表象上看，工程造價控制對工程項目的合同價格形成于施工招標投標階段，而占用大量重的人力、物力、財力的投入也主要在施工階段。
2.1 根據市場物價信息,以及同類建設所反映的成本情況,建立一套成本低和效益好的房地產企業工程最佳方案。而作為一個房地產開發企業,所追求的是如何用最小的成本,獲得更大的利益和價值。一個房地產開發工程項目的決策是否正確方案是否經濟可行將直接影響[2]到整個房地產開發工程的成本控制及管理。大量的事實證明，整體的房地產開發在施工過程中，前期投資項目估算的偏差，造成房地產工程在施工成本的的投資效益地下、三超現實現象屢禁不止的根源。前期工程造價管理的失誤也往往為后期施工階段的技術變更、投資超額留下活口。在建筑主體施工階段就已經埋下了隱患。由此可見，工程項目成本控制及管理是決定項目投資成敗的關鍵，投資決策的實質是選擇最佳的投資方案。工程成本注意資料的積累，工程前期的設計、決策等各階段進行造價控制，為決策層做好正確的投資和決策服務。
2.2 在主體結構施工階段，工程成本控制和管理得不到建筑方的重視，甚至不配備職業的技術人員，在項目投資決策階段影響工程成本控制中，給建設工程帶來很大的風險。對其質量管理存在的問題是致力于滿足房地產開發工程成本質量管理要求的一系列的問題。例如：材料的漲價給成本帶來風險, 那么我們要根據市場規律采取相應措施,從而降低該風險的發生，投資決策階段對房地產開發工程成本設計影響整體工程的完全質量，因此，各階成本管理設施建設工程采取切實有效的實施，合理投資有效的控制工程成本控制，合理利用工程成本控制和管理規劃。
3 房地產開發工程項目設計階段的成本控制
在整體的房地產開發工程中，工程成本控制是在管理措施與控制設計階段的工程控制是一個關鍵和重點，因為盡管設計費在房地產開發工程全過程費用中，在明確的質量目標下通過行動方案和資源配置的計劃、實施、檢查和監督來實現預期的目標。由于設計人員僅僅根據常規的做法，沒有對地質進行充分的計算和分析，就采用石粉回鎮造成大量的人力、物力、財力的浪費。從實際工程實施情況看，設計人員缺乏經濟意識，設計思想保守；對工程成本控制認識不清，甚至有些工程控制和管理方面不配備專業的技術人員；工程控制和管理人員只管算數不管技術方面的問題；難以從根本上有效控制工程控制和管理。所以房地產開發工程控制質量好壞影響到整[3]體工程的質量，把經濟和技術有機的結合起來，采取切實有效措施，嚴格的控制設計變更，保證工程順利和高質量的完工，使房地產工程控制及管理得到有效控制和發展。
4 房地產開發工程項目實施階段的成本管理
隨著建筑工程施工的階段不同，房地產開發工程的成本控制和成本管理重點也不相同，加強工程項目成本管理的監督。房地產開發工程由于工程材料投資比例較大，不可預見因素較多。首先依據工程成本管理設計文件和施工規范進行材料分類，杜絕使用劣質施工材料；其次加強工程施工現場的質量管理，對工程預算進行檢查和分析。監理工程師要了解材料供應商的生產和質量；在材料進場后，監理人員要認真檢驗，對于不符合標準的材料不予驗收，確保給排水工程施工的質量。
5 結尾
要提高居民的生活質量，必須確保房地產開發工程的成本控及管理系統的質量和可靠的安全。因此只要加強責任心,做好成本控制，嚴格按照規范規程辦事,密切注視工程重要部位以及質量通病易發部位，利用市場資源進行商業化、城市化的設計，提高房地產開發工程的成本控制及管理。
注釋：
1.李玲玲.房地產工程施工階段的成本控制策略分析[J]. 現代經濟信息.2009(06) 69-78
2.阮艷超.房地產項目施工階段的進度控制分析[J]. 企業科技與發展. 2011(15)102 -110
3.陳詩操.房地產工程項目成本控制[J]. 科技資訊. 2010(27)59-70
參考文獻
[1]李玲玲.房地產工程施工階段的成本控制策略分析[J]. 現代經濟信息. 2009(06) 69-78
關鍵詞：房地產開發企業；成本控制；財務風險；分析；防范
一 房地產開發及其基本特征
1 房地產開發
房地產又被稱作不動產，其包括房產和地產兩種財產形式，廣義上來講，它指的是土地、土地上的永久性建筑物、基礎設施和自然資源，以及由之衍生得到的和土地所有權相關的所有權利或權益，而狹義上的房地產即土地、土地上的永久性建筑物及由之衍生得到的各種物權，通常意義上的房地產即狹義的房地產，即房屋建筑物、土地、財產權屬。由此而得房地產開發，即促使土地和房屋不斷處于開發、改造和再開發狀態的活動，換言之，根據城市規劃的要求，房地產企業對土地開發和房屋建設實行“全面規劃、合理布局，綜合開發、配套建設”活動，以人力改造城市土地，并對各項工程建設進展及相應的市場營銷、物業管理施以有計劃、按比例地協調。以獲得良好的經濟效益、社會效益及環境效益。房地產開發常見為房屋開發和土地開發兩種類型，房屋開發即借助于一定的技術和經濟手段建造房屋的過程，土地開發即借助于一定的技術和經濟手段把自然狀態的土地加工為城市建設用地的過程。
2 房地產開發的特征
長期性是房地產開發企業經營的最明顯特征。從投入資本至資本回收，從破土動工至形成產品，任何一家房地產開發企業都應經歷多個階段，特別在建筑施工階段，其更應投入巨大的人力、物力和財力，這一過程的資金到位狀況與企業經營發展關系重大。一般而言，一個普通的開發項目完成時間少則兩三年，規模較長、成片開發的項目則需要更長時間去完成。
綜合性是房地產開發企業經營的最本質特征。從內在要求分析，現代化房地產開發企業須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設，并要對開發地區一些必要的公用設施及公用建筑予以統一規劃。再從開發過程分析，房地產開發企業在開發相關項目的過程中，要與規劃、設計、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環節。開發項目不同，所涉及到土地條件、建筑設計、融資方式、施工技術、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產開發企業便應對其進行綜合考慮、統籌安排、尋找最佳方案。
此外，房地產開發企業還具有較強的時序性和地域性。房地產開發實則是一項操作性極強的工作，由開發實務角度來講，房地產開發企業完成某個開發項目時，必須受到政府土地、規劃、建設等多個部門行政管理審批手續的影響，實施某個開發項目時，房地產開發企業便應制定周密的計劃，以協調各方關系，縮短周期、降低風險；地域性則體現在開發項目多受地段、區位的影響，比如交通、購物、環境、升值潛力等多個因素都對開發項目的選址影響甚大。
二 房地產開發企業經營管理及其財務風險
1 房地產開發企業經營管理內容
經營即企業有預測、有目的、有決策的經濟活動，管理即企業出于實現某一經營目標的目的，計劃、指揮、協調、檢查、監督經營活動中的組織工作，則經營管理即企業以最小風險投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業活動始終井成為主要內容。具體到房地產開發企業，其經營管理內容指的足以市場行為，獲取土地使用權，并通過規劃設計、工程建設及房屋租售等方式，以最小風險投入獲得最大經濟效益的經濟活動過程，則房地產開發項目的可行性預及成本控制即為房地產開發企業經營管理活動的主要內容。
首先是可行性預測，一項完整、準確的預須能在其日后開發經營活動中發揮指導性作用，根據其過程，預可分為明確預測目標、收集資料、選取預測方法、預測并得出初步結果、分析預結果并修正調整、撰寫預報告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產開發企業在房地產商品開發、生產、經營等各個過程中所支出各項費用的總和，如土地征用和拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費以及公共配套設施費與開發間接費等，不同的開發階段應實施不同的成本控制措施。
2 房地產開發企業經營管理中的財務風險
財務本質上是資本價值的經營，風險簡言之是結果差異造成的結果偏離，即期望結果的可能偏離，財務風險則表現為經營風險、投資風險、分配風險等不同形式，對房地產開發企業而言，其財務風險存在不同的表現形式和不同的財務風險類別，以現金流量為參照，現金在不同階段流人流出的不確定性即表現出不同的財務風險類別，其中主要有經營風險和籌資風險，前者是以現金流入的角度反映出無法實現預期資本價值的可能性，后者是以現金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務的可能性，經營風險是籌資風險的根源，籌資風險體現出經營風險的后果。
在房地產開發企業經營管理過程中，經營風險所受影響因素主要有選址、出租需求的變動情況、經營成本的變動情況、調整租金的能力、欠租損失和租戶違約的可能性、系統風險等，任何一種因素都會對房地產開發中的經營風險產生重大影響。籌資風險是一種結果性風險，其不僅可能因經營不善間接導致，還可能因自身行為帶來風險，這意味著籌資行為只要存在便具有風險，無論是債務籌資或權益籌資，無論是長期籌資或短期籌資，而其風險表現則是籌資結構的失衡，即籌資來源結構和期限結構及其相互聯結關系的失衡。
三 房地產開發企業成本控制及財務風險控制的具體措施
1 房地產開發企業成本控制措施
在選立項階段，應做好可行性分析和成本測算。項目可行性經濟指標包括內部收益率、銷售凈利率等核心指標，以及總投資回報率、獲利指數、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數，地價支付貼現比等參考指標；在成本估算方面，應根據會計分類，盡可能將其細化，使之在日后成本控制環節可有的放矢，在此基礎上還應進行現金流安排，好的資金鏈條將對房地產開發企業經營管理起到積極作用，
在設計階段，應降低建筑安裝成本，做好設計階段的投資控制，這要求房地產開發企業實行方案設計和工程設計招投標制度，加強技術溝通并實行限額設計、大力開展價值工程方法的應用、強化設計出圖前的審核。
在基建階段，房地產開發企業應嚴格按照基建程序辦事，即遵循工程建設的客觀規律辦事，合理確定開工順序并提高交用標準等；搞好三通一平建設和土方平衡，即在項目開發過程中兼顧近期開工及中期、后期開工的工程，嚴格控制三通設施數量、提高設施利用率、防止重復拆搭、縮減費用支出等。實施招投標制度，即在承發包方面實施招投標，以相應的競爭機制和市場機制實行全面的造價管理；抓好施工階段的投資成本控制，即合理控制工程變更、嚴格審核承包商的索賠要求、認真完成材料設備的加工訂貨等，強化竣工階段的審核，即依據設計圖紙及合同規定，全部完成工程，配備竣工驗收單，如有用項則須在驗收單中加以注明，結算中給予扣除。
2 房地產開發企業財務風險控制措施
財務風險控制其實是房地產開發企業進行財務風險管理的根本目的，它從本質上上包含了財務風險的事前防范，對于規模較小的房地產開發企業，其財務風險控制重點即在于防范，若企業經營規模較大，則應實施“防范十控制”的財務風險控制原則。
關鍵詞:城市;規劃;可持續;發展
中圖分類號:TU984 文獻標識碼:A文章編號:1007-9599 (2010) 01-0000-01
一、城市規劃的特點
城市規劃是通過規劃方案對城市土地利用進行控制,對城市空間布局、空間發展的合理組織,創造良好的城市生活和生產環境,滿足社會經濟發展需要的技術手段。而房地產開發是把多種原材料組合在一起,為人們提供各種用途建筑物的活動,是一個把土地開發,或轉變成房屋的過程。從某種程度上說,這兩者是城市建設的不同階段,其共同目的是為城市服務、創造良好的生活和生產環境,以滿足人們需要。城市規劃是一個城市房地產開發的“龍頭”,它指導和制約著城市房地產開發,而城市規劃所繪制的城市發展藍圖要依靠房地產開發來實現,并針對開發過程中出現的新情況而作出調整和補充,兩者關系密不可分。
城市規劃是一種政府干預行為,規劃方案多由政府部門組織編制,具有很強的計劃性和政策性,考慮整體利益和長遠利益;而房地產開發多是企業或個人的經濟行為,以謀求最大利潤為目的,受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。
1.城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優
2.城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為
3.城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性
二、城市規劃與房地產開發的關系
1.城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用
我國《城市規劃法》規定“城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃,服從規劃管理。”具體來說,就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規劃管理。由于房地產開發以追求最大利潤為目的,受市場經濟規律影響,若沒有規劃干預容易產生過度開發,隨意開發和忽視公眾利益等問題,通過規劃手段對其進行管制是十分必要的。
2.城市規劃指導和促進房地產開發
建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃,為開發商提供了大量信息和開發依據,房地產開發的地段選擇,開發方案選取,價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。合理的城市規劃也能增強投資者的信心,促進房地產開發的發展和形成一批開發“熱點”。
3.城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段
房地產成片開發必須經過總體的規劃設計才能進行工程建設,合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本,在較高層次規劃許可的范圍內,獲得數量更多、用途更廣的物業,從而使開發者達到最高的經濟效益,也有利于多快好省地滿足人們生活生產的需要。
三、當前房地產開發存在的問題
目前,我國一些城市仍存在著房地產開發背離城市規劃的現象。
1.過度開發
在追求收益的經營目標驅動下,往往會造成一些地段內的進度的開發見的是居住片區的開發或改建過程中,開發部門為提高出房率,對住宅間距一壓再壓,盡可能增大建筑密度,簡單的行列式密集排列,往往導致居住區面貌單調,日照不足,居住環境質量下降等。
2.開發的隨意性
在城市開發活動中,不同用途的土地進行開發時其收益水平也不同,導致開發部門的開發行為在一定程度上的隨意性。
3.對公共開發的冷落
公共設施是城市發展的基礎和必不可少的前提,為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發,由于沒有直接的經濟效益,因而沒有開發部門主動進行投資。
四、可持續發展的城市規劃理念
1.市規劃應加強對房地產開發的管理
首先,必須增強規劃的超前意識。城市規超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設,而且能影響房地產開發的投資方向、策略,促進房地產業健康發展。
其次,必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況,以市場經濟為前提,以《城市規劃法》為依據,制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規,使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。
第三,必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明,新形勢下規劃管理權必須高度集中,不宜下放。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。
2.規劃要充分考慮開發者的利益,增強規劃的彈性和應變能力
在市場經濟中,城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權,而只具有否決權,因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究,做到以規劃為“龍頭”,帶動房地產開發和城市建設的發展,以使規劃設想付諸實施。另外,我國現有的城市規劃體制仍以終極式理想規劃方式占主導地位,難以面對現實中的沖突。今后應增強城市規劃的彈性和應變能力,針對城市建設和房地產開發中出現的新的情況和問題,要對規劃不斷作出調整和補充,逐步實現“滾動規劃”。
3.與房地產開發管理相適應的新的規劃方法
控制性詳細規劃是我國近年來在西方國家區劃管理經驗的基礎上,適應城市土地有償使用和房地產開發管理而發展起來的一個新的規劃層次,在上海、溫州、廣州等城市已有成功經驗。它一般規定8-9項控制指標(用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等)來控制劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。為了吸引投資,讓投資者在選址方面有更大的自由度,同時又符合規劃要求,控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性,甚至可以使用獎勵容積率等手段。
