發(fā)布時(shí)間：2023-07-17 16:30:14
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
無(wú)論哪一家企業(yè)都是想要獲取高額的利潤(rùn)，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)雖高，但是卻具有很大的不穩(wěn)定性，另外利潤(rùn)是否最大企業(yè)又無(wú)從得知，所以控制財(cái)務(wù)成本是主要方法之一。但是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要追加投資的話，財(cái)務(wù)費(fèi)用勢(shì)必會(huì)一起提高，這樣就會(huì)嚴(yán)重的影響利潤(rùn)率，另外，利潤(rùn)的不穩(wěn)定性也是一種比較大的風(fēng)險(xiǎn)，必須完善財(cái)務(wù)管理制度才能將風(fēng)險(xiǎn)降下來(lái)。
二、造成財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的因素
1.財(cái)務(wù)決策不夠合理造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有兩個(gè)原因：第一點(diǎn)是企業(yè)在決策時(shí)缺乏大量的真實(shí)信息，各種各樣的企業(yè)信息會(huì)造成公司無(wú)法對(duì)未來(lái)變化作預(yù)判，市場(chǎng)中真實(shí)有用的信息少之又少，導(dǎo)致企業(yè)在決策時(shí)顯的十分被動(dòng)。第二點(diǎn)因?yàn)橹贫拳h(huán)境的改變，決策者控制不了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更無(wú)法控制這種風(fēng)險(xiǎn)的不穩(wěn)定性，如果出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)損失，就不會(huì)獲得利潤(rùn)，財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)由此而生。2.對(duì)預(yù)算的管理不夠嚴(yán)格房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到中流砥柱的作用，但是其每一個(gè)項(xiàng)目都需要大量的資金注入，又由于地價(jià)、材料成本以及人工成本提升，如果財(cái)務(wù)管理部門(mén)在預(yù)算上的監(jiān)管不夠嚴(yán)格，就會(huì)嚴(yán)重的影響到財(cái)務(wù)管理，在資金分配時(shí)就會(huì)出現(xiàn)偏差，最終導(dǎo)致項(xiàng)目難以順利實(shí)施，進(jìn)一步的對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)造成了不可估量的風(fēng)險(xiǎn)。3.對(duì)于現(xiàn)金流量管理的忽視房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期很長(zhǎng)，所以現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)期也較長(zhǎng)。如果需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行追加投資的話，就會(huì)需要巨大的資金，因此，企業(yè)需要加大對(duì)現(xiàn)金流量的管理。現(xiàn)階段，民營(yíng)的企業(yè)占了很大一部分，他們又缺少對(duì)現(xiàn)金流量的管理制度，這樣就進(jìn)一步加大了企業(yè)遭遇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的幾率。
三、對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施的分析
1.增強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研的管理隨著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)快速的發(fā)展，市場(chǎng)調(diào)研部門(mén)對(duì)于公司來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，財(cái)務(wù)管理需要在多個(gè)方面開(kāi)展工作，要進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行深度的調(diào)查，讓有關(guān)的專業(yè)人員對(duì)當(dāng)今的市場(chǎng)進(jìn)行深度的剖析，掌握第一手資料，同時(shí)要對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行分析，研究并且討論出一套新的決策，以此保證項(xiàng)目順利的施工，將財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)降到最低。2.加強(qiáng)對(duì)于預(yù)算的管理由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，不穩(wěn)定因素很多又無(wú)法預(yù)料，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前，對(duì)于預(yù)算的管理顯得十分重要，有效地降低施工成本，才能獲得最大的利潤(rùn)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)管理要對(duì)預(yù)算進(jìn)行嚴(yán)格的控制，具體分配出資金的流動(dòng)方向，并提供可行性的項(xiàng)目研究，做一個(gè)預(yù)算管理計(jì)劃書(shū)，對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目做準(zhǔn)確的預(yù)算，才能提高決策的時(shí)效性和準(zhǔn)確性。企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理部門(mén)，一定要從所處于的環(huán)境和實(shí)際情況下出發(fā)，合理的決定現(xiàn)金的流向，將大大減少遇到風(fēng)險(xiǎn)的幾率。另外，企業(yè)的預(yù)算管理保障體系要進(jìn)行完善，加強(qiáng)管理，對(duì)于項(xiàng)目的預(yù)算要準(zhǔn)確，將獲得利潤(rùn)視為目標(biāo)，才可以避免各種風(fēng)險(xiǎn)。3.資金結(jié)構(gòu)需要“鞏固”資金結(jié)構(gòu)是否牢固對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是十分重要的，同樣也是公司運(yùn)作的必要條件之一，如果企業(yè)的具有很大的債務(wù)并且可以進(jìn)行償還，可以適當(dāng)?shù)牟扇∨e債的經(jīng)營(yíng)理念，為項(xiàng)目融到更多的資金，需要保持利潤(rùn)和結(jié)構(gòu)的一致，可以有效地減少公司的債務(wù)，資金結(jié)構(gòu)得到了加固，降低風(fēng)險(xiǎn)的效果十分顯著。4.盡快完善財(cái)務(wù)管理體制企業(yè)有一套完整的財(cái)務(wù)管理體制是加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)，制度的不斷完善，需要提高施工人員、技術(shù)人員、以及各部門(mén)員工的自身素質(zhì)，以及對(duì)待工作的認(rèn)真態(tài)度也需要提高，因?yàn)樨?cái)務(wù)管理是不允許有任何的錯(cuò)誤，否則由于疏忽導(dǎo)致的后果將會(huì)不堪設(shè)想，財(cái)務(wù)管理的工作要認(rèn)真完成，加快完善財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施的步伐，才可以將財(cái)務(wù)管理所遇到的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，降低了破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，確保了企業(yè)平穩(wěn)的發(fā)展。
四、結(jié)束語(yǔ)
隨著最近幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的起起落落，使得房地產(chǎn)行業(yè)猶如大浪淘沙般將許多缺乏競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)企業(yè)淘汰掉。這樣也增加了現(xiàn)存房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)感，生存下來(lái)的企業(yè)為了能夠在未來(lái)更加劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中繼續(xù)生存下去，其已經(jīng)逐漸將自身的財(cái)務(wù)控制與資源配置放在關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而財(cái)務(wù)內(nèi)部控制也在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制中脫穎而出，其已經(jīng)逐漸成為房地產(chǎn)內(nèi)部控制的重要角色。財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的新穎之處就在于其將房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)放在財(cái)務(wù)資源的配置以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與應(yīng)對(duì)，它的出現(xiàn)使得整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提升了一個(gè)臺(tái)階。其所帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)主要有以下幾點(diǎn)。第一就是財(cái)務(wù)內(nèi)部控制是通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算的方式來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的所有資源進(jìn)行事先預(yù)算，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的所有資源能夠達(dá)到最大利用效率的地步，這樣能夠充分的發(fā)揮出企業(yè)的整體潛力，也是房地產(chǎn)企?I經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠獲得更多的財(cái)務(wù)收益，這種財(cái)務(wù)資源的利用水平是許多企業(yè)夢(mèng)寐以求的。同時(shí)由于房地產(chǎn)企業(yè)作為龐大的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，其必定會(huì)有大量的固定、有形與無(wú)形等資產(chǎn)堆積，而財(cái)務(wù)內(nèi)部控制也將更加重視固定、無(wú)形與有形資產(chǎn)管控，確保資源不浪費(fèi)。第二就是財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的內(nèi)容主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中各種風(fēng)險(xiǎn)而構(gòu)建的，所以財(cái)務(wù)內(nèi)部控制能夠更好的強(qiáng)化企業(yè)整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，將企業(yè)防范以及應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力更進(jìn)一步的提升。第三就是財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的落實(shí)是將房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)財(cái)務(wù)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化的重要舉措，由于財(cái)務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制將于房地產(chǎn)企業(yè)的所有制度機(jī)制進(jìn)行掛鉤，通過(guò)這種密切的聯(lián)系能夠通過(guò)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制來(lái)達(dá)到提升企業(yè)整個(gè)財(cái)務(wù)環(huán)境的目的。
綜上所述，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是十分必要的。只有實(shí)行內(nèi)部控制，才能在接下來(lái)更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中取得先機(jī)與優(yōu)勢(shì)。
二、財(cái)務(wù)視角下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的弊端
（一）現(xiàn)有內(nèi)部控制機(jī)制整體性與靈活性較差
由于現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展程度，其內(nèi)部控制理論已經(jīng)逐漸的完善，其已經(jīng)將企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制指導(dǎo)到一個(gè)較為完善的層次。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，將該內(nèi)部控制機(jī)制適時(shí)的引進(jìn)，在剛起步時(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的效益。但是某些房地產(chǎn)企業(yè)在引進(jìn)的過(guò)程中采取的是粗放式的拿來(lái)主義，通過(guò)完全照搬的形式來(lái)構(gòu)建并且落實(shí)內(nèi)部控制機(jī)制，這樣就使得由理論充斥的呆板內(nèi)部控制機(jī)制更加的缺乏靈活性。這種照搬的形式并沒(méi)有依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特征以及財(cái)務(wù)管理的需求來(lái)進(jìn)行內(nèi)部控制機(jī)制的建設(shè)，這樣的內(nèi)部控制機(jī)制也是缺乏整體性的。因此隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，內(nèi)部控制機(jī)制在進(jìn)行各種控制程序的過(guò)程中還出現(xiàn)各種不協(xié)調(diào)，會(huì)使得該制度的落實(shí)碰到意想不到的阻礙。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境事業(yè)詭譎多變的，一旦內(nèi)部控制機(jī)制缺乏靈活性沒(méi)有足夠的變通就會(huì)被市場(chǎng)的巨輪碾壓掉。當(dāng)下許多企業(yè)的內(nèi)部機(jī)制都是較為呆滯的，這個(gè)弊端也是房地產(chǎn)企業(yè)最容易忽略的環(huán)節(jié)。
（二）無(wú)法有效的遏制與應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
隨著房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境的不確定因素逐漸增加，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的增加。所以風(fēng)險(xiǎn)就作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控的重要目的之一。就當(dāng)下整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控現(xiàn)狀來(lái)看，其只是利用內(nèi)部控制針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行粗放式的管控，并沒(méi)有針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范與應(yīng)對(duì)機(jī)制。而內(nèi)部控制機(jī)制無(wú)法有效的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管控，主要體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的分析與更新不及時(shí)，同時(shí)缺乏相對(duì)應(yīng)的科學(xué)的應(yīng)對(duì)策略，從而無(wú)法針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，也就沒(méi)有辦法對(duì)其進(jìn)行一定的防范以及應(yīng)對(duì)，這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)上極易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)造成不必要的損失。
（三）內(nèi)部控制機(jī)制缺乏監(jiān)督機(jī)制保障
無(wú)論什么企業(yè)執(zhí)行內(nèi)部控制機(jī)制的主體都是人為的，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此針對(duì)人的行為進(jìn)行監(jiān)督就是降低人為操作風(fēng)險(xiǎn)的重要保障，但是由于這個(gè)監(jiān)督的過(guò)程是繁冗復(fù)雜的，因此房地產(chǎn)企業(yè)這方面的監(jiān)督機(jī)制并沒(méi)有有效的保障。具體體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制層次性不強(qiáng)，只是簡(jiǎn)單的利用內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)兼任監(jiān)督的功能，但是這樣卻難以及時(shí)有效的監(jiān)測(cè)到企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中的種種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是大型的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)公司，有擁有諸多的子公司、分公司，如果監(jiān)督機(jī)制不能夠很好的對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的內(nèi)部控制落實(shí)進(jìn)行有效的監(jiān)督制約，那么就會(huì)出現(xiàn)監(jiān)督的斷層，就會(huì)為下屬各個(gè)公司或是部門(mén)營(yíng)私舞弊提供機(jī)會(huì)。其次就是由于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制整體存在一定的滯后性，這樣內(nèi)部控制的監(jiān)督人員的監(jiān)督活動(dòng)也不能實(shí)時(shí)的將監(jiān)督反饋給相關(guān)部門(mén)，多數(shù)都是在事后才反應(yīng)過(guò)來(lái)，這樣就大大的削弱了監(jiān)督的作用。最后就是某些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)沒(méi)有認(rèn)真落實(shí)的完成自身的監(jiān)督工作，沒(méi)有嚴(yán)格的按照日常工作來(lái)進(jìn)行監(jiān)督工作的實(shí)施，致使內(nèi)部控制部門(mén)沒(méi)有壓力，這樣就不會(huì)提升工作的積極性，最終耽擱了風(fēng)險(xiǎn)防范或是處理的最佳時(shí)機(jī)。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的策略
（一）健全風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)對(duì)，從財(cái)務(wù)角度全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
內(nèi)部控制需要從兩個(gè)角度加強(qiáng)，首先是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)隱藏的風(fēng)險(xiǎn)誘因從源頭上進(jìn)行消除，其次就是需要在內(nèi)部控制實(shí)踐中重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)與控制。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著極為惡劣的市場(chǎng)環(huán)境，其政策性與市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)都較大，所以房地產(chǎn)企業(yè)能夠脫穎而出的方式就是具備良好的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷的健全風(fēng)險(xiǎn)管控，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)析，審慎的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)研究，最終形成與環(huán)境相適應(yīng)的自我更新的風(fēng)險(xiǎn)分析機(jī)制。其具體操作方式，就是利用當(dāng)下科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)分析模型、評(píng)估工具以及研究策略，來(lái)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的破壞力進(jìn)行預(yù)估；同時(shí)構(gòu)建出動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)機(jī)制以及數(shù)字化的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，這兩種機(jī)制能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控，無(wú)論是預(yù)防還是應(yīng)對(duì)都能夠提升其及時(shí)性與精確性，這樣房地產(chǎn)企業(yè)能夠從最大程度上降低各種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生所帶來(lái)的損失。
（二）加強(qiáng)完善投資決策
隨著我國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的復(fù)雜形勢(shì)之下，房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠繼續(xù)傳統(tǒng)的暴利還是一個(gè)無(wú)法確定的事情，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向也不是很清晰。但是某些房地產(chǎn)企業(yè)一味的堅(jiān)持以往的經(jīng)驗(yàn)不斷投入大筆的資金來(lái)追求資產(chǎn)增長(zhǎng)，卻將過(guò)高的負(fù)債置之不理，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)是十分不利的。因此財(cái)務(wù)內(nèi)部控制應(yīng)該其重點(diǎn)放在解決房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債的問(wèn)題，通過(guò)制定一系列的措施來(lái)規(guī)范財(cái)務(wù)投資決策，從而達(dá)到合理科學(xué)的投資，而不是盲目的進(jìn)行投資。財(cái)務(wù)內(nèi)部控制中應(yīng)該明確要構(gòu)建一個(gè)投資決策的部門(mén)，明確該部門(mén)的職能以及責(zé)任、負(fù)責(zé)人以及具體成員；其次就是需要負(fù)責(zé)人依照財(cái)務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制構(gòu)建一個(gè)切實(shí)可行的計(jì)劃，針對(duì)這個(gè)計(jì)劃不同環(huán)節(jié)安排不同的負(fù)責(zé)人，同時(shí)明確其職權(quán)。通過(guò)上述方式能夠有效避免財(cái)務(wù)決策失誤的現(xiàn)象，從而達(dá)到科學(xué)投資的目的。
（三）構(gòu)建全面預(yù)算控制機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)通常都是巨額投資，要想每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金都能夠得到充分的利用，那么構(gòu)建一個(gè)健全的全面的預(yù)算控制機(jī)制是必不可少的。財(cái)務(wù)內(nèi)部控制從某種程度上來(lái)說(shuō)就是加強(qiáng)預(yù)算管控，該方式是事前預(yù)防的最有效的措施之一，這能夠有效避免控制資本項(xiàng)目超支的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制應(yīng)該充分把握好財(cái)務(wù)預(yù)算管控工作。具體需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理層將其注意力能夠放在財(cái)務(wù)預(yù)算管控環(huán)節(jié)上；其次需要強(qiáng)化預(yù)算部門(mén)員工預(yù)算知識(shí)以及意識(shí)的培訓(xùn)，提升其參與預(yù)算管控工作的責(zé)任感與積極性，這樣才能夠?yàn)樨?cái)務(wù)內(nèi)部控制改革打下良好的群眾基礎(chǔ)。之后還需要相應(yīng)部門(mén)組織編制、審議預(yù)算草案，針對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管控制定詳盡的落實(shí)細(xì)則與方案，形成最后的預(yù)算方案，之后上交房地產(chǎn)企業(yè)的管理層由其審批；審批通過(guò)后通過(guò)相關(guān)部門(mén)組織下達(dá)預(yù)算，最后執(zhí)行相關(guān)預(yù)算項(xiàng)目。最關(guān)鍵的就是還要在這個(gè)預(yù)算項(xiàng)目結(jié)束之后對(duì)其進(jìn)行執(zhí)行情況評(píng)估，以此作為約束與監(jiān)督機(jī)制，還能夠?yàn)橐院蟮念A(yù)算留下經(jīng)驗(yàn)。
（四）加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)控，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制
第一需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠構(gòu)建出多層次的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制，這樣能夠提升內(nèi)部控制的全面性。首先其對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的靈活性有所幫助，其要綜合利用財(cái)務(wù)資源，要想有效的、合理的不干擾到房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的正常?轉(zhuǎn)的方式就是構(gòu)建多層次的財(cái)務(wù)內(nèi)部機(jī)制，這樣無(wú)論是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)還是其子公司等的財(cái)務(wù)都能進(jìn)行整體性的管控。第二就是房地產(chǎn)企業(yè)要將財(cái)務(wù)內(nèi)部控制監(jiān)督盡量往整個(gè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的后方移動(dòng)，這樣能夠有效結(jié)合內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)制，從而形成財(cái)務(wù)、內(nèi)部雙重監(jiān)督機(jī)制，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)程序與內(nèi)部控制運(yùn)行提供強(qiáng)有力的保障。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)危機(jī)；管理；防范
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量的青年涌入城市創(chuàng)業(yè)和參加工作，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也越來(lái)越迅速。房地產(chǎn)行業(yè)是投資相對(duì)較大，收益相對(duì)較高的一個(gè)行業(yè)。如此的行業(yè)定義，使得房地產(chǎn)業(yè)變得特殊。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中不僅受內(nèi)部跳動(dòng)，政策等因素的影響，國(guó)家政策，社會(huì)管理等都對(duì)企業(yè)的發(fā)展有很大的影響。因此，如果想在房地產(chǎn)業(yè)中立足，就必須制定良好的管理防范條例。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的概述
房地產(chǎn)，顧名思義就是以房產(chǎn)、地產(chǎn)等為經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)。房地產(chǎn)最為近年來(lái)興起的企業(yè)，發(fā)展勢(shì)頭之大，也是許多企業(yè)家所青睞的商業(yè)行為之一。房地產(chǎn)收益之大是有目共睹，但是，房地產(chǎn)企業(yè)在前期發(fā)展中就需要企業(yè)家擁有足夠的資金和人力資源。房地產(chǎn)企業(yè)能否很好的運(yùn)轉(zhuǎn)與資金鏈?zhǔn)欠窬o湊，社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否健康發(fā)展以及國(guó)家宏觀調(diào)控有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)對(duì)社會(huì)發(fā)展具有基本的調(diào)控作用。房地產(chǎn)的發(fā)展可以解決國(guó)家勞動(dòng)力冗余的問(wèn)題，對(duì)建筑，家具，冶金，機(jī)械，電器等都有很好的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的效用。房地產(chǎn)不僅僅可以提高個(gè)人收益也可以推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)所存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
(一)債務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)前期的資金輸入極大，需要足夠的資金才可以使得房產(chǎn)項(xiàng)目得以正常運(yùn)行，在眾多的融資方式中，銀行貸款是多數(shù)企業(yè)選擇的融資方式，這時(shí)候企業(yè)的負(fù)債率就大大提高，與此同時(shí)所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)的變高。在相關(guān)的資料顯示中，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)平均的負(fù)債率可以達(dá)到百分之七十五左右，而且一般情況下，房地產(chǎn)的收益是在房產(chǎn)項(xiàng)目完成之后才開(kāi)始，在貸款到開(kāi)始收益這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)的變大。在這個(gè)過(guò)程中，如果企業(yè)內(nèi)部的資金鏈或是國(guó)家政策出現(xiàn)微小的調(diào)整都會(huì)對(duì)企業(yè)造成很壞的影響，甚至?xí)艨逭麄€(gè)公司。(二)房地產(chǎn)企業(yè)再次融資的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)在大部分情況下都是一段時(shí)間內(nèi)有多個(gè)比較大的項(xiàng)目，一個(gè)項(xiàng)目的收益還未開(kāi)始，另一個(gè)項(xiàng)目就開(kāi)始運(yùn)行，這時(shí)就需要向銀行借資并且資金量很大，相應(yīng)的企業(yè)負(fù)債量也變得很大。銀行是國(guó)有企業(yè)，在整個(gè)國(guó)家中對(duì)經(jīng)濟(jì)起到一定的調(diào)控作用，如果一味滿足個(gè)別企業(yè)的發(fā)展而不考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體性就會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生消極影響。(三)利率變動(dòng)對(duì)企業(yè)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)還資過(guò)程是一個(gè)相對(duì)較漫長(zhǎng)的過(guò)程，由于企業(yè)向銀行借的資金數(shù)目很大，微小的利率變動(dòng)都會(huì)對(duì)企業(yè)所還資金數(shù)量產(chǎn)生很大的影響。企業(yè)融資都是在項(xiàng)目啟動(dòng)前期開(kāi)始，然而企業(yè)的收益大多是在樓盤(pán)完成或者開(kāi)始銷售之后才開(kāi)始，在這段時(shí)間中企業(yè)在資金方面面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。在這段時(shí)間如果國(guó)家出現(xiàn)很大的資金變動(dòng)或者銀行利率的微小浮動(dòng)對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)不但會(huì)增大前期的成本，而且增加企業(yè)的還資數(shù)目。對(duì)于現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)如果沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的收益效果，就會(huì)影響其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的正常運(yùn)行。(四)房地產(chǎn)企業(yè)日常管理中的風(fēng)險(xiǎn)。家有家法，國(guó)有國(guó)規(guī)，沒(méi)有規(guī)矩不成方圓。企業(yè)的良好發(fā)展不但需要有國(guó)家政策扶持這個(gè)大背景，同時(shí)也需要自己有周全的制度政策保障。在企業(yè)發(fā)展中，企業(yè)不單單是內(nèi)部之間的相互協(xié)作，企業(yè)也需要與政府，審計(jì)等各部門(mén)進(jìn)行交流。在2015年的有關(guān)報(bào)告中表示，百分之八十的企業(yè)倒閉的原因都是因?yàn)槠髽I(yè)制度腐敗，沒(méi)有跟上時(shí)展的腳步。由于房地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響最大的是資金，所以如果一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理，成本控制等方面的漏洞很多，那么，這個(gè)企業(yè)所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也大大提升。
三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施
(一)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，所以，必須擁有比較合理的資金結(jié)構(gòu)。目前，在我國(guó)的眾多房地產(chǎn)企業(yè)中很少有企業(yè)具有獨(dú)立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的能力，大部分的項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)資金都是需要銀行貸款的。在企業(yè)融資的過(guò)程中，企業(yè)就應(yīng)該考慮自身的資金償還情況，以及企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，對(duì)企業(yè)資金的借貸，支出情況有一定的了解，把企業(yè)的借貸調(diào)整在一個(gè)相對(duì)可控制的范圍之內(nèi)。(二)優(yōu)化融資渠道。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，應(yīng)當(dāng)積極優(yōu)化融資渠道，采取多元化的融資方式，采取多渠道方式進(jìn)行融資，不要僅僅依賴銀行這一簡(jiǎn)單的融資方式，可以根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)，豐富融資方式。比如：股票，證券融資，信托融資等方式。運(yùn)用多樣化的融資方式，不僅可以優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，而且可以減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(三)樹(shù)立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹(shù)立一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。企業(yè)發(fā)展是在國(guó)家大背景的環(huán)境下發(fā)展的，國(guó)家經(jīng)濟(jì)，政策的變動(dòng)都會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生很多的影響，企業(yè)人和相關(guān)工作人員需要對(duì)國(guó)家政策的調(diào)整具有敏感的洞察力，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析和政策的研究，最大限度的避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。(四)加強(qiáng)項(xiàng)目調(diào)查，有效控制成本。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是同時(shí)多個(gè)項(xiàng)目一起進(jìn)行的。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，針對(duì)不同階段要有不同的政策措施，在項(xiàng)目開(kāi)始前期應(yīng)當(dāng)對(duì)成本有一定的把控力，在項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)控，加強(qiáng)項(xiàng)目調(diào)查和相關(guān)的財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)核算，保證企業(yè)資金的有效利用，同時(shí)建立有效的監(jiān)督制度，進(jìn)行有效的監(jiān)督和控制。
四、結(jié)語(yǔ)
我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)盡管近年來(lái)發(fā)展十分迅猛，但是政策方面依然有很多不完善的地方。為了避免企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)問(wèn)題，就需要企業(yè)對(duì)國(guó)家政策有敏感的洞察力，優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，融資渠道，樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的資本調(diào)控，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展。
作者:趙麗華 單位:天元建設(shè)集團(tuán)有限公司
參考文獻(xiàn)：
[1]劉蓉.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)防范措施研究[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2011，09，11.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 借殼上市 績(jī)效
并購(gòu)是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力而采取的一種戰(zhàn)略手段。企業(yè)并購(gòu)能夠?qū)ζ髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)策略、經(jīng)營(yíng)狀況甚至企業(yè)文化產(chǎn)生影響。借殼上市作為一種特殊的并購(gòu)方式，是眾多企業(yè)為了避開(kāi)IPO上市的眾多門(mén)檻所選擇的上市方式。其中，房地產(chǎn)企業(yè)一直是借殼上市中熱潮中的主力軍。房地產(chǎn)企業(yè)近年來(lái)高速的發(fā)展使得國(guó)家證監(jiān)會(huì)出臺(tái)了多項(xiàng)限制房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市的措施，加上房地產(chǎn)企業(yè)巨大的融資需求，使得房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市熱潮從未消退。
2013年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，頒布了新國(guó)五條，釋放堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松的強(qiáng)烈信號(hào)。在這種壓制樓市上漲的形勢(shì)下，通過(guò)對(duì)比房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市前后的財(cái)務(wù)績(jī)效，評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)迅速擴(kuò)張的利與弊，對(duì)于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)提高借殼上市業(yè)績(jī)有現(xiàn)實(shí)意義。
一、 文獻(xiàn)綜述
國(guó)內(nèi)有學(xué)者對(duì)借殼上市績(jī)效進(jìn)行了研究。李博雯、鄭韻楚（2012）以ST興業(yè)被借殼上市為例，研究得出ST興業(yè)在被借殼上市以后雖然在幾年內(nèi)業(yè)績(jī)有所改善，但是總體來(lái)說(shuō)，其償債能力、獲取現(xiàn)金能力和營(yíng)運(yùn)能力都比較差，財(cái)務(wù)績(jī)效水平有待提高。張睿、師萍（2011）選取了2009年滬深兩市發(fā)生股權(quán)并購(gòu)的153家上市公司為研究樣本，采用因子分析法對(duì)我國(guó)上市公司股權(quán)并購(gòu)績(jī)效進(jìn)行研究，最后得出結(jié)論，企業(yè)并購(gòu)后財(cái)務(wù)績(jī)效并沒(méi)有明顯提高。劉貴文、馮捷（2010）選用了兩篇論文來(lái)說(shuō)明2009年房地產(chǎn)行業(yè)買殼上市的背景及動(dòng)因，討論了買殼上市的效應(yīng)，得出結(jié)論借殼上市的總體狀況不佳，大多數(shù)公司績(jī)效沒(méi)有得到提升，并且跨行業(yè)與同行業(yè)借殼上市對(duì)比，跨行業(yè)借殼上市的績(jī)效增加更為顯著。
從借殼上市的研究現(xiàn)狀來(lái)看，大多數(shù)是研究2006年以前的并購(gòu)績(jī)效，對(duì)近幾年發(fā)生的借殼上市事件卻很少涉及。已有的研究結(jié)果大多表明借殼上市的績(jī)效并不樂(lè)觀。作為借殼上市的主力軍，表面上高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)背后，其真實(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況到底如何，是本文選題的出發(fā)點(diǎn)。
二、 實(shí)證研究
（一）研究方法
研究并購(gòu)及借殼上市績(jī)效的常用方法是因子分析法。因子分析是將眾多相關(guān)、重疊的信息進(jìn)行合并和綜合，將原始的多個(gè)變量和指標(biāo)變成較少的幾個(gè)綜合變量和綜合指標(biāo)，以利于分析判定，常用的方法是主成分分析法。
企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)是運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)和運(yùn)籌學(xué)原理，特定指標(biāo)體系，對(duì)照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序，通過(guò)定量定性對(duì)比分析，對(duì)企業(yè)一定經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)效益和經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)做出客觀、公正和準(zhǔn)確的綜合評(píng)判。評(píng)價(jià)內(nèi)容重點(diǎn)在盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)等方面，以能準(zhǔn)確反映上述內(nèi)容的各項(xiàng)定量和定性指標(biāo)作為主要評(píng)價(jià)依據(jù)。本文為研究房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市的績(jī)效，從研究企業(yè)借殼上市以后的償債能力、盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量和發(fā)展能力的角度，選擇了流動(dòng)比率、產(chǎn)權(quán)比率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率、每股收益、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率九個(gè)指標(biāo)來(lái)構(gòu)建評(píng)價(jià)體系。
（二）數(shù)據(jù)來(lái)源
本文所選的數(shù)據(jù)主要來(lái)源于深交所、上交所以及和訊財(cái)經(jīng)所公告的2009年借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)。具體收集數(shù)據(jù)的方法是：通過(guò)查詢房地產(chǎn)上市公司2008年至2010年間公告，選擇擬借殼上市的35家房地產(chǎn)企業(yè)，剔除未于2009年完成借殼上市的企業(yè)，得到19個(gè)股權(quán)發(fā)生變動(dòng)并成功借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)樣本（如表1），并獲取了樣本企業(yè)2008―2012年度的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。
（三）模型構(gòu)建
本文采用SPSS19.0分析軟件對(duì)各個(gè)企業(yè)指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，從中提取可以代表各指標(biāo)的公共因子，然后計(jì)算各因子得分，以各因子方差貢獻(xiàn)率占公共因子總方差貢獻(xiàn)率比重為權(quán)重進(jìn)行加權(quán)匯總，三、 實(shí)證結(jié)果
根據(jù)以上公式計(jì)算出19家樣本企業(yè)2008年―2012年的綜合得分，再計(jì)算出每年的平均得分，并作出以下變化趨勢(shì)圖：
圖1表示 19家樣本企業(yè)借殼上市前一年，借殼上市當(dāng)年和借殼上市后三年的綜合業(yè)績(jī)變化趨勢(shì)，直觀的反映出其在借殼上市前后的綜合業(yè)績(jī)變化。由圖可知，企業(yè)樣本借殼上市前后綜合業(yè)績(jī)并沒(méi)有多大改善，雖然2011年綜合業(yè)績(jī)有了較大的改善，但是2012年樣本企業(yè)的綜合業(yè)績(jī)有了大幅度的下降，綜合得分低于2008年水平，并隨著時(shí)間的推移呈下降趨勢(shì)，這和之前的研究結(jié)果是一致的。為了驗(yàn)證這一結(jié)果，本文進(jìn)行了Kruskal-Wallis非參數(shù)檢驗(yàn)方法對(duì)企業(yè)各年綜合得分進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果也表明企業(yè)借殼上市前后幾年的綜合業(yè)績(jī)沒(méi)有顯著差別。
四、 結(jié)論與思考
由實(shí)證結(jié)果可以得出結(jié)論：2009年借殼上市的房地產(chǎn)樣本企業(yè)近幾年的綜合業(yè)績(jī)并沒(méi)有多大改善。
借殼上市作為一種流行的融資方法，在實(shí)際操作中有利有弊。從本文的實(shí)證結(jié)果來(lái)看，在短期內(nèi)，借殼上市的確能夠起到為房地產(chǎn)企業(yè)充分融資、快速扭虧為盈的效果。但從長(zhǎng)期看，借殼上市逐漸顯現(xiàn)了其弊端，對(duì)于房地產(chǎn)這一受國(guó)家調(diào)控政策影響的特殊行業(yè)來(lái)說(shuō)，這一弊端更加明顯。房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市后綜合績(jī)效提高不明顯，筆者認(rèn)為有以下幾個(gè)原因：
（一）不良?xì)す炯又仄髽I(yè)負(fù)擔(dān)
被非上市企業(yè)青睞的ST殼公司大多是經(jīng)營(yíng)狀況不好、前景不明的劣質(zhì)企業(yè)，吸收合并這種企業(yè)，無(wú)疑給本公司帶來(lái)一定的經(jīng)營(yíng)管理負(fù)擔(dān)。在借殼后的一兩年內(nèi)，借殼上市的企業(yè)需要花費(fèi)相當(dāng)一部分成本整合資源和對(duì)殼公司進(jìn)行運(yùn)籌改造，給本企業(yè)增加一定的負(fù)擔(dān)。
（二）國(guó)家宏觀調(diào)控政策制約
從2008年開(kāi)始，國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行抑制，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，資金緊張。雖然通過(guò)借殼上市能夠在短期內(nèi)緩解資金緊張，但是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)在發(fā)展規(guī)律和國(guó)家緊縮性調(diào)控政策使得本身經(jīng)營(yíng)狀況就差強(qiáng)人意的房地產(chǎn)企業(yè)借殼后業(yè)績(jī)并沒(méi)有很大改善。
（三）借殼的短期投機(jī)動(dòng)機(jī)
從房地產(chǎn)行業(yè)借殼上市的動(dòng)機(jī)來(lái)看，資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市主要是為了融資以緩解缺錢的燃眉之急，這種短期投機(jī)的借殼動(dòng)機(jī)決定了這些企業(yè)忽略了企業(yè)的長(zhǎng)期效益，造成了借殼上市后綜合業(yè)績(jī)沒(méi)有顯著提高的現(xiàn)狀。
參考文獻(xiàn)：
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從房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)專業(yè)崗位群入手，在實(shí)際調(diào)研的基礎(chǔ)上梳理出核心崗位群所需的七項(xiàng)關(guān)鍵技能，即出納、會(huì)計(jì)核算、稅務(wù)籌劃、財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)分析與監(jiān)控、資金管理和融資管理。以職業(yè)技能為導(dǎo)向歸納出房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)專業(yè)崗位群所需的財(cái)務(wù)核算模塊、會(huì)計(jì)電算化模塊、財(cái)務(wù)分析模塊和融資管理模塊四大專業(yè)課程模塊，以及相互之間的銜接關(guān)系，并從該模塊化課程體系的構(gòu)建、教學(xué)方法的改進(jìn)創(chuàng)新、課證融通教學(xué)制度的制定實(shí)施和模塊化課程體系的保障措施等方面進(jìn)行探索性實(shí)踐。
關(guān)鍵詞：職業(yè)技能；房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)；課程建設(shè)
中圖分類號(hào)：G42307 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：
10052909（2013）04009304
20世紀(jì)90年代以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，無(wú)論對(duì)改善城鄉(xiāng)居民住房條件、拓展城市空間、改變城鎮(zhèn)面貌，還是對(duì)啟動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都起到了巨大的作用。
隨著國(guó)際對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控引導(dǎo)和扶植，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必將沿著更為健康的軌道前行。培養(yǎng)大批能夠在國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域參與項(xiàng)目決策和全過(guò)程管理的高素質(zhì)技能型人才已成為行業(yè)之必需。目前，絕大多數(shù)高職院校財(cái)會(huì)類課程均以制造業(yè)為主安排教學(xué)，而房地產(chǎn)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，其資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，它的資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程和財(cái)務(wù)核算與制造業(yè)差別很大。在就業(yè)崗位和職業(yè)要求上與制造業(yè)也大不相同[1]。房地產(chǎn)行業(yè)就業(yè)主要面向房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等領(lǐng)域，但無(wú)論在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈哪一環(huán)節(jié)就業(yè)，除了具備土木工程、工程造價(jià)、管理學(xué)等知識(shí)外，還需要掌握財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、投資等方面的基本技能，學(xué)會(huì)應(yīng)用計(jì)算機(jī)輔助工具分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，協(xié)助決策。筆者通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的調(diào)研，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)財(cái)會(huì)人才的具體要求，梳理出相關(guān)崗位群應(yīng)具備的關(guān)鍵職業(yè)技能。在這些課程模塊中，筆者以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算與分析為重點(diǎn)，從課程體系的構(gòu)建思路、構(gòu)建過(guò)程、實(shí)施重點(diǎn)及質(zhì)量保障措施四個(gè)方面開(kāi)展了探索性實(shí)踐。
一、課程建設(shè)目標(biāo)
根據(jù)教育部《關(guān)于全面提高高等職業(yè)教育教學(xué)質(zhì)量的若干意見(jiàn)》（教高[2006]16號(hào)）、《教育部關(guān)于推進(jìn)中等和高等職業(yè)教育協(xié)調(diào)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（教職成[2011]9號(hào)）、《關(guān)于支持高等職業(yè)學(xué)校提升專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力》（教
職成[2011]11號(hào)）有關(guān)文件精神，高等職業(yè)教育培養(yǎng)的是生產(chǎn)、服務(wù)一線的應(yīng)用型技術(shù)人才和高素質(zhì)勞動(dòng)者，應(yīng)具有較高的解決生產(chǎn)實(shí)際問(wèn)題的能力及較強(qiáng)的崗位適應(yīng)能力。培養(yǎng)目標(biāo)主要通過(guò)以課程為載體的教學(xué)及實(shí)踐活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)[2]。
以高職會(huì)計(jì)專業(yè)看，其目標(biāo)是培養(yǎng)具有職業(yè)道德和職業(yè)素養(yǎng)，具有敬業(yè)精神，面向生產(chǎn)管理和服務(wù)第一線的高端技能型人才。而面向房地產(chǎn)行業(yè)的高職類合格人才又同時(shí)要求專業(yè)教育應(yīng)從培養(yǎng)學(xué)生適應(yīng)行業(yè)職業(yè)能力的宗旨出發(fā)，教學(xué)工作應(yīng)緊密結(jié)合行業(yè)職業(yè)核心能力要素重新構(gòu)建新的課程體系。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位群課程建設(shè)的目標(biāo)就是通過(guò)課程教學(xué)，培養(yǎng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算能力、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金投融資管理能力和財(cái)會(huì)軟件及相關(guān)ERP系統(tǒng)運(yùn)用操作能力的人才。
二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位群課程體系構(gòu)建
（一）人才需求與課程改革調(diào)研
房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)知識(shí)與專業(yè)課程改革調(diào)研是課程開(kāi)發(fā)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。依托地產(chǎn)集團(tuán)及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)，從中觀把握行業(yè)對(duì)財(cái)經(jīng)類人才的需求以及學(xué)院人才培養(yǎng)現(xiàn)狀，組織專家論證分析，并在此基礎(chǔ)上確定課程教學(xué)改革思路，優(yōu)化培養(yǎng)方案。
（二）核心崗位群特征與課程模塊開(kāi)發(fā)
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位群課程是基于關(guān)鍵職業(yè)技能設(shè)置的，包括財(cái)務(wù)核算、成本管理、現(xiàn)金出納、房地產(chǎn)稅收籌劃、按揭服務(wù)、資金管理等崗位，相對(duì)應(yīng)的職業(yè)資格證是會(huì)計(jì)電算化證、會(huì)計(jì)從業(yè)資格證、企業(yè)ERP財(cái)務(wù)認(rèn)證、房地產(chǎn)策劃員證、金融服務(wù)師證、理財(cái)規(guī)劃師證、財(cái)稅專業(yè)等級(jí)證等。
（三）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位群關(guān)鍵技能分解
關(guān)鍵技能分解是對(duì)某一職業(yè)崗位所需要掌握的專業(yè)實(shí)踐技能進(jìn)行分解的過(guò)程。經(jīng)過(guò)討論，上述崗位群關(guān)鍵技能分解如表1。
（四）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位群課程模塊內(nèi)容設(shè)計(jì)
根據(jù)核心崗位群對(duì)關(guān)鍵職業(yè)技能的要求，以及跨學(xué)科、跨專業(yè)知識(shí)在從業(yè)實(shí)踐中綜合應(yīng)用的需要，將專業(yè)群平臺(tái)課程按照一定的接續(xù)關(guān)系分為4個(gè)模塊。4個(gè)模塊功能各不相同但又互為補(bǔ)充，學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中能通過(guò)工作情景的模擬掌握相應(yīng)的職業(yè)技能。4個(gè)課程模塊及其相互關(guān)系如表2。
三、課程體系教學(xué)實(shí)施
（一）重視“課證結(jié)合”的教學(xué)內(nèi)容改革
教學(xué)安排和課程設(shè)置應(yīng)緊跟職業(yè)技能與就業(yè)崗位要求，實(shí)現(xiàn)教學(xué)內(nèi)容和職業(yè)資格考試的有機(jī)結(jié)合。通過(guò)3年的學(xué)習(xí)既要達(dá)到會(huì)計(jì)行業(yè)的入門(mén)資格，又要符合房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位群職位的特定要求[3]，為學(xué)生順利入職鋪平道路。將財(cái)務(wù)核算模塊中的理論和基礎(chǔ)課及部分計(jì)算機(jī)操作內(nèi)容與會(huì)計(jì)從業(yè)資格考試相關(guān)內(nèi)容結(jié)合，使其達(dá)到從業(yè)要求；針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金運(yùn)行特點(diǎn)為學(xué)生開(kāi)設(shè)ERP沙盤(pán)實(shí)訓(xùn)課程，并進(jìn)行ERP財(cái)務(wù)認(rèn)證講授，使學(xué)生能獲得更多的職業(yè)技能，取得更多的職業(yè)資格證書(shū)?；谛袠I(yè)準(zhǔn)入的專業(yè)資格認(rèn)證課程如表3。
（二）創(chuàng)新課程教學(xué)方法
高職學(xué)生應(yīng)注重培養(yǎng)實(shí)踐能力，在實(shí)訓(xùn)課堂引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際案例及理財(cái)游戲，提高學(xué)生的動(dòng)手操作能力，并結(jié)合啟發(fā)式教學(xué)，開(kāi)發(fā)適應(yīng)高職學(xué)生的項(xiàng)目化教材。
（三）貫徹“課證融通”教學(xué)制度
目前，房地產(chǎn)行業(yè)缺乏大量適應(yīng)一線崗位工作，具備從業(yè)資格、綜合能力強(qiáng)的應(yīng)用型人才。會(huì)計(jì)從業(yè)資格證、企業(yè)ERP財(cái)務(wù)認(rèn)證、房地產(chǎn)策劃員證、金融服務(wù)師證、理財(cái)規(guī)劃師證、財(cái)稅專業(yè)等級(jí)證書(shū)等都是財(cái)會(huì)專業(yè)畢業(yè)學(xué)生就業(yè)的“綠卡”。設(shè)置與其國(guó)家相應(yīng)職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相銜接的課程體系結(jié)構(gòu)，是深化高職房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位群課程改革，與就業(yè)市場(chǎng)接軌，培養(yǎng)與房地產(chǎn)業(yè)相適應(yīng)的財(cái)會(huì)崗位人才的“高速通道”。
（四）落實(shí)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位群課件研發(fā)
“工欲善其事，必先利其器?！狈康禺a(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)核算區(qū)別于工業(yè)企業(yè)，因此，對(duì)崗位群對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)核算、會(huì)計(jì)電算化、財(cái)務(wù)分析和融資管理四大模塊所有專業(yè)課程群進(jìn)行教學(xué)內(nèi)容改革、課件開(kāi)發(fā)是當(dāng)務(wù)之急。
四、課程保障措施
（一）加強(qiáng)師資隊(duì)伍建設(shè)
高職學(xué)院專業(yè)教師有三重身份：教學(xué)活動(dòng)的組織者、學(xué)生實(shí)踐的引導(dǎo)者和校企合作的溝通者[4]。高職教育以培養(yǎng)高端技能型人才以適應(yīng)不同崗位群為己任，建設(shè)高素質(zhì)的教師隊(duì)伍是以職業(yè)能力為導(dǎo)向的課程體系構(gòu)建得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素。學(xué)校要
重視培養(yǎng)“雙師型”教師，依托行業(yè)辦學(xué)背景鼓勵(lì)教師到企業(yè)掛職鍛煉；實(shí)行以
老帶新的師資培養(yǎng)機(jī)制，強(qiáng)化實(shí)踐課程訓(xùn)練；加強(qiáng)培養(yǎng)教師科研能力和社會(huì)服務(wù)能力，提升教師綜合素質(zhì)。
（二）編寫(xiě)項(xiàng)目化的專業(yè)教材
房地產(chǎn)行業(yè)多學(xué)科交叉融合的特點(diǎn)要求學(xué)校適應(yīng)行業(yè)發(fā)展需求，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)類教材進(jìn)行改進(jìn)。要打破傳統(tǒng)的以知識(shí)結(jié)構(gòu)體系為基準(zhǔn)的模式，按照工作任務(wù)和技能要求進(jìn)行項(xiàng)目化教學(xué)，并編寫(xiě)相關(guān)教材。注重圍繞項(xiàng)目技能環(huán)節(jié)，編寫(xiě)以房地產(chǎn)（案例）為背景的《會(huì)計(jì)職業(yè)基礎(chǔ)教程》《會(huì)計(jì)職業(yè)技能實(shí)訓(xùn)》和《房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)電算化實(shí)訓(xùn)教程》教材、系統(tǒng)軟件和課件，幫助學(xué)生更好地掌握知識(shí)點(diǎn)，提高解決實(shí)際問(wèn)題的能力。
（三）逐步建立專業(yè)化的校企合作機(jī)構(gòu)
為保證新的課程體系順利實(shí)施，需要逐步建立由學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)、系部負(fù)責(zé)人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)等共同組成的校企合作管理機(jī)構(gòu)。主要職責(zé)是積極推進(jìn)人才培養(yǎng)方案的改革和適合于房地產(chǎn)行業(yè)課程體系的實(shí)施與改進(jìn)，負(fù)責(zé)校企合作中的人力、財(cái)力和物資的保障，共同研究重大教改課題，提高行業(yè)人才培養(yǎng)質(zhì)量。
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Reform and practice of accounting curricular system of real estate industry
SUN Jia， LIAO Zhongyou
（Department of Real Estate and Finance， Chongqing Real Estate College， Chongqing 401331， P. R. China）
Abstract：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 烏海市； 剛性需求；人才需求
中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
2002年以來(lái)，內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度在全國(guó)一直名列前茅，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將增加第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比例，都為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了契機(jī)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)的增加值總體也是呈上升趨勢(shì)的。由表一和圖一可以看出隨著居民可支配收入的增加，房地產(chǎn)的施工面積、竣工面積和銷售面積都呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。房地產(chǎn)投資額也由2008年的7442976萬(wàn)元增加到2012年的16237771萬(wàn)元，比08年增長(zhǎng)了118%，房地產(chǎn)的企業(yè)個(gè)數(shù)也是呈逐年增加的趨勢(shì)。以上數(shù)據(jù)表明內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)業(yè)雖然受到宏觀政策的影響，但是仍以剛性需求為主，各項(xiàng)指標(biāo)都在繼續(xù)上升。
同時(shí)，在十二五發(fā)展規(guī)劃中明確提出到2015年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到690億元，在“十二五”期間年均增長(zhǎng)16%，城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%。并且要規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，增加中小戶型、中低價(jià)位普通商品房用地供應(yīng)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，完善住房供應(yīng)體系，合理引導(dǎo)住房需求，城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到35平方米左右。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。培育壯大房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，通過(guò)兼并重組等方式，鼓勵(lì)信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做大做強(qiáng)。推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化、專業(yè)化，在盟市中心城市重點(diǎn)扶持若干家物業(yè)管理集團(tuán)。同時(shí)提出在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)中力爭(zhēng)服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重和服務(wù)業(yè)就業(yè)占全社會(huì)就業(yè)人員比重均提高到40%左右。規(guī)劃的制定和實(shí)施都將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著更規(guī)范、更完善的方向邁進(jìn)。
表一：2007-2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指標(biāo)
數(shù)據(jù)來(lái)源：2008-2012內(nèi)蒙古統(tǒng)計(jì)年鑒
二、烏海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展
烏海市的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚屬初級(jí)階段，現(xiàn)階段還是以剛性需求為主。一是舊城改造造成的剛性需求。近年城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，平房，舊房，臨建改造在增多；二是城鎮(zhèn)化過(guò)程中新增城市人口的需求。隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，烏海市每年都要新增人口，他們對(duì)住房的需求也是一個(gè)很大的市場(chǎng)，按《總規(guī)》的中的發(fā)展目標(biāo)到2030年將每年新增2.84萬(wàn)人，人均住房面積35平米來(lái)算，每年需要99.4萬(wàn)平米的房屋面積才能滿足需求；三是新婚家庭購(gòu)買住房的需求愈來(lái)愈強(qiáng)；四是改善型住房需求也是一個(gè)很大的市場(chǎng)。
烏海市十二五規(guī)劃中提出到2015年烏海市的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2010年的1:71.7:27.3調(diào)整為1:67:32，提升服務(wù)業(yè)的比重。以促消費(fèi)提品質(zhì)，繁榮發(fā)展生活服務(wù)業(yè)的指導(dǎo)思想，提出了關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，注重調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以滿足人口集聚居住為重點(diǎn)建設(shè)普適型社區(qū)，以住房需求升級(jí)為補(bǔ)充，建設(shè)精品高檔社區(qū)，適度發(fā)展景觀房產(chǎn)、生態(tài)房產(chǎn)和高端休閑房產(chǎn)。規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，完善房地產(chǎn)中介服務(wù)體系，推動(dòng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。
烏海市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，GDP水平提升較快，帶動(dòng)了城市居民收入不斷增加，為居民消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。消費(fèi)意愿及消費(fèi)能力的增加，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的前景，也為市民未來(lái)購(gòu)房置業(yè)打下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
烏海市房地產(chǎn)市場(chǎng)2011年1-12月，烏海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資30.01億元，同比增長(zhǎng)1.18%；全市商品房竣工面積60.01萬(wàn)平方米，同比增加5.91%；海勃灣區(qū)普通多層住宅平均銷售價(jià)格3018.6元/平方米，同比增長(zhǎng)10.94%；高層住宅平均銷售價(jià)格4524.6元/平方米，同比增長(zhǎng)38.88%；濱河區(qū)普通多層住宅平均銷售價(jià)格5791.2元/平方米，同比增長(zhǎng)52.29%；高層住宅平均銷售價(jià)格3600.2元/平方米，同比增長(zhǎng)19.91%。近兩年雖然受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響但是烏海的房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)投資額還是以穩(wěn)中有漲的趨勢(shì)在發(fā)展，如表二所示。
表二：烏海市房地產(chǎn)發(fā)展情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：2010-2012年《烏海市統(tǒng)計(jì)年鑒》
三、烏海市房地產(chǎn)專業(yè)人才需求分析
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范
中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）005-000-01
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)正快速發(fā)展起來(lái)。然而，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)卻越來(lái)越嚴(yán)重。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生主要是因?yàn)槭袌?chǎng)的不確定性以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中難以控制的內(nèi)部因素，而使得企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)與實(shí)際收益發(fā)生較大偏離，造成企業(yè)的財(cái)務(wù)損失。總結(jié)起來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包含投資及融資風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)營(yíng)及回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)等。在這些難以預(yù)測(cè)、難以規(guī)避和難以防范的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)威脅下，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要了解和分析其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，并在此基礎(chǔ)上采取有效措施加強(qiáng)應(yīng)對(duì)與防范。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因
1.外部原因
造成我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因主要是來(lái)自于復(fù)雜多變的外部環(huán)境因素，尤其是宏觀經(jīng)濟(jì)政策、法律政策、利率變動(dòng)及市場(chǎng)變動(dòng)等都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的沖擊。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期的低迷狀態(tài)后呈現(xiàn)出全新的高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，全國(guó)各地房?jī)r(jià)不斷上漲，但在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策和相關(guān)法律政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的宏觀影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)開(kāi)展受到一定的消極影響，財(cái)務(wù)危機(jī)加劇。此外，房地產(chǎn)業(yè)相比其他產(chǎn)業(yè)，其投資項(xiàng)目的資金額度較大，負(fù)債比較高，而隨著銀行利率的升高，企業(yè)的融資成本逐漸增加，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，加劇了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
2.內(nèi)部原因
現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)諸多管理投資不善的因素都在較大程度上加劇了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其本身具有投資周期長(zhǎng)和投資金額大以及大量不確定因素等特征，投資決策的制定對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。然而，當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)卻并未在投資開(kāi)發(fā)前進(jìn)行足夠的調(diào)查分析以及財(cái)務(wù)預(yù)算方案編制，導(dǎo)致很多情況下房地產(chǎn)投資項(xiàng)目缺乏科學(xué)規(guī)范性，造成戰(zhàn)略投資決策失誤，盲目舉債的問(wèn)題。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)資金比較密集，對(duì)資金的管理是其財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上存在資金低效、流動(dòng)失衡的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)帶來(lái)了巨大的影響。也正由于房地產(chǎn)企業(yè)在投融資決策上的失誤，在很大程度上導(dǎo)致了企業(yè)債務(wù)資本量的提升，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率急劇增加，造成了資本結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重不合理，使得企業(yè)陷入較為嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)中。
二、新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的策略
1.關(guān)注政策變動(dòng)，加強(qiáng)投資環(huán)境監(jiān)測(cè)
相比西方發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，并且受國(guó)家經(jīng)濟(jì)和法律政策的影響較大。為了提高房地產(chǎn)投資決策的科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注國(guó)家在房地產(chǎn)業(yè)方面的政策變化，以及時(shí)引導(dǎo)企業(yè)投資方向，指導(dǎo)企業(yè)根據(jù)政策變化而進(jìn)行投資策略的調(diào)整，進(jìn)而提升投資風(fēng)險(xiǎn)的防范能力。與此同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款進(jìn)行融資的經(jīng)營(yíng)模式，并且投資項(xiàng)目具有成本高和投入大的諸多特殊性，因而為了提升房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性，降低銀行資產(chǎn)負(fù)債率，企業(yè)應(yīng)該及時(shí)對(duì)外部投資環(huán)境做出監(jiān)測(cè)與判斷，指導(dǎo)投資戰(zhàn)略決策的制定與實(shí)施。
2.完善內(nèi)控制度，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理
內(nèi)控制度對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是其生存與發(fā)展的根本，房地產(chǎn)企業(yè)要想加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，還應(yīng)該從企業(yè)的根本出發(fā)，建立完善的內(nèi)控制度，明確企業(yè)各部門(mén)的職責(zé)范圍，提升風(fēng)險(xiǎn)防范能力。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)優(yōu)化其組織治理結(jié)構(gòu)，緩解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)混亂的局面。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要積極開(kāi)展內(nèi)部控制建設(shè)活動(dòng)。根據(jù)外部市場(chǎng)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及內(nèi)部管理的要求，企業(yè)要修訂和完善相關(guān)決策機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制及經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)的控制體系，以此提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。同時(shí)，企業(yè)在構(gòu)建規(guī)范化控制體系過(guò)程中，還應(yīng)該聘請(qǐng)專家對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的知識(shí)教育，以強(qiáng)化其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)范日常工作行為。
3.加強(qiáng)全面預(yù)算，確保投資項(xiàng)目順利開(kāi)展
為了確保投資項(xiàng)目的順利開(kāi)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在其自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)及發(fā)展戰(zhàn)略上進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)預(yù)算管理。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)要制定詳細(xì)科學(xué)的預(yù)算方案，并詳細(xì)分配好資金籌集、經(jīng)營(yíng)成果及人力財(cái)力投入等各環(huán)節(jié)工作。在財(cái)務(wù)預(yù)算工作中，還要對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的費(fèi)用以及開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行預(yù)算管理，對(duì)項(xiàng)目收益進(jìn)行預(yù)估。而待其預(yù)算方案編制完成后，企業(yè)則應(yīng)該嚴(yán)格將其貫徹落實(shí)，并積極優(yōu)化各項(xiàng)作業(yè)流程，使其符合預(yù)算方案中的規(guī)劃。值得重視的是，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理，一定要確保各項(xiàng)資源的合理使用，降低成本，防范風(fēng)險(xiǎn)，提高效益。
4.構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，提升風(fēng)險(xiǎn)防范能力
健全的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有重要的積極作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在全面預(yù)算的基礎(chǔ)上建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。為此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該一套完整的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，即基本信息系統(tǒng)分析檢測(cè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)處理系統(tǒng)。通過(guò)建立一支專門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理隊(duì)伍，對(duì)企業(yè)的基本財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行有效的分析與監(jiān)控，及時(shí)收集和財(cái)務(wù)信息；時(shí)刻關(guān)注企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的細(xì)節(jié)，提升識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的能力，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)；最后采取可靠措施進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的處理。通過(guò)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的構(gòu)建，全面提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。
三、結(jié)語(yǔ)
在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷適應(yīng)市場(chǎng)，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，加強(qiáng)優(yōu)化和創(chuàng)新企業(yè)財(cái)務(wù)管理，不斷提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]祁慶虹.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)與防范[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2014（21）.
摘要：從2014 年的年初開(kāi)始，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了階段性的調(diào)整，商品房?jī)r(jià)格有所回落，多個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了連續(xù)下降。在這一背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益增加，資金鏈緊張，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甚至出現(xiàn)倒閉。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要積極的應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施
一、引言
今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，價(jià)格有所下降，一批中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂而倒閉。房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊的行業(yè)情況，資金需求量巨大，通常面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，將直接影響到企業(yè)的正常運(yùn)行。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著多重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如利率、通貨膨脹等風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)內(nèi)部控制不健全等，這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都將影響到企業(yè)的發(fā)展。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
（一）利率和通貨膨脹的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)的利率變動(dòng)目前主要是由中央銀行決定，央行通過(guò)對(duì)利率的調(diào)整，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，但是市場(chǎng)上利率的變動(dòng)可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遭受到損失，通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要向銀行借取大量的資金用于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，一旦利率升高，資金成本將會(huì)增加，企業(yè)的還款壓力也隨之增加。借款成本極易受到利率的影響，利率變化的不確定性，將會(huì)增大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
通貨膨脹是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值下降，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。從我國(guó)2004 年以來(lái)的CPI 變化情況，可以看出我國(guó)是通貨膨脹在最近十年比較嚴(yán)重，尤其是在2008 年以后，隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，以及我國(guó)4 萬(wàn)億的投放，導(dǎo)致通貨膨脹率高居不下。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，每年的收益如果低于通貨膨脹率，那就是實(shí)際的虧損，可見(jiàn)通貨膨脹是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)。
（二）融資渠道單一，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高
目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在我國(guó)的主要融資渠道是銀行貸款和民間借貸，中小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資本市場(chǎng)上難以獲得資金，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道十分的狹窄。通常企業(yè)的融資渠道可以分為三類，即借款、發(fā)行債券、股權(quán)融資。在我國(guó)的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以發(fā)行債券，股權(quán)融資也很少，基本上都是靠借款來(lái)補(bǔ)充企業(yè)的現(xiàn)金流。銀行是目前我國(guó)金融體系的樞紐，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金大部分是從銀行借取。一旦銀行收緊放款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將難以獲得貸款，只能依靠民間借貸籌資，而民間借貸的資金成本很高，一些民間借貸的利息率甚至要高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的年凈利率，造成還款壓力巨大。
在股權(quán)融資方面，歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家有較為發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)，能夠?qū)Πl(fā)展前景較好的企業(yè)進(jìn)行投資，從而持有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股權(quán)，幫助企業(yè)發(fā)展壯大。但是在我國(guó)的資本市場(chǎng)中，很大一部分資金都投向了成熟型的企業(yè)，發(fā)展規(guī)模小的企業(yè)很難獲得的資金支持，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以通過(guò)股權(quán)進(jìn)行融資。
（三）內(nèi)部控制較為薄弱
對(duì)于內(nèi)部控制的定義學(xué)者有不同的意見(jiàn)，本文以2008 年由財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)以及審計(jì)署、等機(jī)構(gòu)頒布的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》為依據(jù)，對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行定義。內(nèi)部控制是指公司為了保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)的安全和完整，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)、可靠，確保企業(yè)制定的經(jīng)營(yíng)方針得到貫徹執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，而制定的規(guī)章制度，除了內(nèi)部控制制度本身外，還包括在實(shí)施內(nèi)部控制制度過(guò)程中做出的獎(jiǎng)懲條款。是現(xiàn)代企業(yè)治理機(jī)制下企業(yè)所必須的制度規(guī)范，其最終目的是為提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率，保證企業(yè)的健康運(yùn)行。依據(jù)COSO 框架，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制缺陷表現(xiàn)在兩方面，即設(shè)計(jì)缺陷和運(yùn)行缺陷，設(shè)計(jì)缺陷是指企業(yè)在設(shè)計(jì)內(nèi)部控制制度時(shí)有所缺失，缺少控制目標(biāo)所必需的控制程序，或者是現(xiàn)在使用的控制制度存在并不合理之處。
三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)措施
（一）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)需要提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立一套完整的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要需要考慮兩方面，當(dāng)前面臨的風(fēng)險(xiǎn)和未來(lái)潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)著兩種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、應(yīng)對(duì)，能夠有效的降低投資風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。通常風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別是預(yù)防的前提，只有準(zhǔn)確及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，才能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)提供有用的信息。在識(shí)別過(guò)程中，需要盡可能的考慮到風(fēng)險(xiǎn)的所有潛在原因。對(duì)于已經(jīng)識(shí)別出的潛在風(fēng)險(xiǎn)，必須及時(shí)查找、分析風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)，盡可能準(zhǔn)確的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。并在最短的時(shí)間內(nèi)報(bào)送相關(guān)部門(mén)，否則將會(huì)延誤風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)，造成更大損失。
（二）拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道
由于融資渠道過(guò)于狹窄，嚴(yán)重的影響了企業(yè)的發(fā)展，需要積極的拓寬融資渠道，增加融資的途徑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要提升自身素質(zhì)，完善內(nèi)部的管理機(jī)制，加強(qiáng)信用制度建設(shè)。從而提高企業(yè)的內(nèi)源融資能力，在自身?xiàng)l件良好的情況下，能夠?yàn)橥庠慈谫Y創(chuàng)造有力的融資條件，除了加強(qiáng)自身的建設(shè)，提升信譽(yù)外，企業(yè)要積極的進(jìn)行多方面的融資，股權(quán)融資雖然是較為快速的方式，但是股權(quán)融資面臨著企業(yè)估值、控制權(quán)等諸多問(wèn)題，一旦處理不善，可能導(dǎo)致企業(yè)控制內(nèi)部管理出現(xiàn)混亂。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以進(jìn)行擔(dān)保融資，通過(guò)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，進(jìn)行資金的拆借，這能夠緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)短期的資金困境。
（三）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制
健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制和管理控制制度，公司的內(nèi)部控制體系可以從事前防范、事中控制、事后監(jiān)督這三方面進(jìn)行。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要建立一套嚴(yán)格的內(nèi)控規(guī)章制度，包括《企業(yè)財(cái)務(wù)管理辦法》、《企業(yè)預(yù)算管理暫行辦法》、《企業(yè)資金授權(quán)審批管理辦法》等一系列相關(guān)的制度。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中，要合理設(shè)置職能部門(mén)，明確各部門(mén)的職責(zé)，建立完善的財(cái)務(wù)控制和職能分離體系。充分考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部不兼容職務(wù)以及相互分離的制衡要求，形成內(nèi)部相互制約、相互監(jiān)督的格局。事中控制體現(xiàn)在保障資金安全性、完整性、合法性等方面，包括賬實(shí)盤(pán)點(diǎn)控制、庫(kù)存限額控制等方法。事后監(jiān)督也是必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。在每個(gè)會(huì)計(jì)期間或者每項(xiàng)重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)完成之后，內(nèi)審部門(mén)都必須按照監(jiān)督程序，審計(jì)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制中存在的問(wèn)題以及薄弱環(huán)節(jié)。
四、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整難以避免，一批房地產(chǎn)企業(yè)將在調(diào)整中被淘汰。雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果企業(yè)積極的應(yīng)對(duì)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì)機(jī)制，拓寬融資渠道，加強(qiáng)自身的管理，企業(yè)能夠在行業(yè)不景氣的情況下繼續(xù)生存、發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]黃亞發(fā).中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與控制[J].會(huì)計(jì)師,2013,(17).
