發布時間：2023-07-14 16:35:13
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產開發分類樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
一、我國房地產企業資產規模估算步驟
估算我國房地產企業資產規模的基本步驟是：
1 根據2004－2008年的數據，采用趨勢移動平均法估算2009年房地產企業總數。
2 利用2004年的數據推算2009年各級或各類(房地產中介服務企業按投資來源進行分類)房地產企業數量。首先統計2004年各級房地產企業數量并計算各級企業數量占企業總數的比例；然后用步驟1估算出的2009年房地產企業總數乘以該比例，得到2009年各級或各類房地產企業數量。
3 利用2004年房地產企業平均資產值、2004年和2009年房地產上市公司平均資產值、2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速及銷售建筑面積年均增速，推算得到2009年各級或各類房地產企業的平均資產值。
4 將步驟2推算出的各級或各類企業數量與步驟3估算出的各級或各類企業的平均資產值分別相乘并加總得到2009年房地產企業的總資產值。
二、我國房地產企業資產規模估算
1 我國房地產開發企業總資產值估算
(1)估算2009年我國房地產開發企業總數
根據2004－2008年房地產開發企業總數，利用趨勢移動平均法，令移動長度為2，計算各年企業總數的一次移動平均值mt和二次移動平均值mt，如表1所示。
估算2009年房地產開發企業總數A2009的公式，如式(1)所示：
將表1的數值代入式(1)，可計算得出2009年房地產開發企業總數是96679。
(2)推算2009年我國各資質等級房地產開發企業數量
2004年各資質等級房地產開發企業數量及其占企業總數比例Xi，如表2所示。
假設Xi不變，用估算出的2009年房地產開發企業總數乘以Xi，則可推算出2009年各資質等級的房地產開發企業數量，如表3所示。
(3)推算2009年我國各資質等級房地產開發企業平均資產值
首先，計算2004年各資質等級企業與一級企業平均資產值的比值Pi，如表4所示。
其次，計算2004年一級房地產開發企業與房地產上市公司平均資產值的比值Q，如表5所示。
再次，由《2010中國房地產上市公司TOP10研究報告》查得2009年房地產上市公司的平均資產值是91.36億元。假設Q不變，用這個平均資產值與Q相乘，得出2009年一級房地產開發企業的平均資產值是34.72億元。
最后，假設Pi不變，用2009年一級房地產開發企業的平均資產值與Pi相乘，推算出2009年各資質等級房地產開發企業的平均資產值，如表6所示。
(4)計算2009年我國房地產開發企業總資產值
將表3的各資質等級企業的數量與表6中各級企業的平均資產值分別相乘并加總得到2009年我國房地產開發企業總資產值，如表7所示。
2 我國物業管理企業總資產值估算
(1)估算2009年我國物業管理企業總數
根據2004－2008年物業管理企業總數，計算各年企業總數的移動平均值，如表8所示。
估算2009年物業管理企業總數的公式同式(1)。同理，根據表8的數值，可推算出2009年物業管理企業總數是65087個。
(2)推算2009年我國各資質等級物業管理企業數量
2004年各資質等級物業管理企業數量及其占企業總數比例Xi，如表9所示。
假設Xi不變，用估算出的2009年物業管理企業總數乘以Xi，則可推算出2009年各資質等級的物業管理企業數量，如表10所示。
(3)推算2009年我國各資質等級物業管理企業平均資產值
2004年各資質等級物業管理企業平均資產值，如表11所示。
在管房屋建筑面積是衡量物業管理企業資產規模的主要指標。本文用在管房屋建筑面積年均增速近似替代物業管理企業資產年均增速M。
由相關研究報告查得2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速是13.8％。假設M不變，用2004年各資質等級物業管理企業平均資產值和M(13.8％)進行推算，得到2009年各資質等級物業管理企業的平均資產值，如表12所示。
(4)計算2009年我國物業管理企業總資產值
將表10的各資質等級企業的數量與表12的各級企業的平均資產值分別相乘并加總得到2009年我國物業管理企業總資產值，如表13所示。
3 我國房地產中介服務企業總資產值估算
(1)估算2009年我國房地產中介服務企業總數
根據2004－2008年房地產中介服務企業總數，計算各年企業總數的移動平均值，如表14所示。
估算2009年房地產中介服務企業總數的公式同式(1)。同理，根據表14的數值，可計算得出2009年房地產中介服務企業總數是63640個。
(2)推算2009年我國各投資來源房地產中介服務企業數量
2004年各投資來源房地產中介服務企業數量及其占企業總數比例Xi，如表15所示。
假設Xi不變，用估算出的2009年房地產中介服務企業總數乘以Xi，則可推算出2009年各投資來源房地產中介服務企業數量，如表16所示。
(3)推算2009年我國各投資來源房地產中介服務企業平均資產值
2004年各投資來源房地產中介服務企業平均資產值如表17所示。
銷售建筑面積是衡量房地產中介服務企業資產規模的重要指標。本文用銷售建筑面積年均增速近似替代房地產中介服務企業資產年均增速N。
由《2009中國房地產百強企業研究報告》查得2004－2008年銷售建筑面積年均增速是33.3％。假設N不變，用2004年各投資來源房地產中介服務企業平均資產值和房地產中介服務企業資產年均增速N(33.3％)進行推算，得到2009年各投資來源房地產中介服務企業的平均資產值，如表18所示。
(4)計算2009年我國房地產中介服務企業總資產值
將表16中的各投資來源企業的數量與表18的各投資來源企業的平均資產值分別相乘，得到2009年我國房地產中介服務企業總資產值，如表19所示。
三、我國房地產企業資產規模估算
關鍵詞房地產會計核算問題對策
隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。
1房地產開發企業會計核算存在的問題
1.1房地產開發企業收入確認的復雜性
房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。
1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性
首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。
其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。
1.3收益評價指標不能真實反映企業業績
房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。
2完善房地產開發企業會計核算規范的對策
2.1正確確定和應用收入確認標準
房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。
(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。
(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。
筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。
2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。
(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。
2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
關鍵詞:宏觀調控 房地產 信貸風險
中圖分類號:F830.572 文獻標識碼:A
文章編號:1004-4914(2010)07-188-02
一、目前我國房地產市場狀況概述
2010年以來,房地產市場持續“高燒”,瘋狂的房價成為社會持續關注的焦點。部分城市房價上漲過快,房價增速遠超居民人均可支配收入增長,一般居民越來越難以承受。房地產市場秩序仍較混亂,亟待整治。在房地產市場供求偏緊、普通居民購房困難的情況下,房地產市場捂盤惜售、土地閑置、炒地等現象依然存在。而且,房地產市場投機、投資行為較為普遍,哄抬房價現象較為嚴重,市場秩序需要著力進行治理。此外,商品房供應結構不合理,中小戶型和中低價位普通商品住房及經濟型住房供應不足、保障房建設投入不足。
為了防止地產市場的泡沫,國家陸續出臺了一系列房地產調控政策,4月14日和17日,國務院連續通知,其中4月17日《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》被稱為樓市調控“新國十條”,由此拉開密集調控序幕?！靶聡畻l”公布后,樓市也開始出現了一些積極的變化,部分城市更是出現了“量價齊跌”。經歷了2009年及2010年初的瘋狂上漲后,中國樓市正面臨著新一輪調整期,而且本輪的調整才剛剛開始,未來房地產市場無論是成交量還是房價均面臨著較大的下滑可能。因此,商業銀行不能忽視對房地產信貸風險的防范。
二、商業銀行房地產信貸面臨的主要風險分析
1.房地產開發貸款不良率上升。房地產市場調整引起銀行風險上升最為常見的渠道就是房地產開發商經營困難直接導致銀行房地產開發貸款不良率上升。如2010年5月20日,按銀監會要求,各商業銀行公布了房地產貸款壓力測試結果。若房地產價格下降30%,交通銀行開發貸款不良率將增加1.2個百分點,個人按揭不良率提高0.9個百分點;興業銀行對公房地產貸款不良率上升0.99個百分點,個貸不良率上升0.3個百分點。
目前,宏觀調控、市場調整和成本上漲成為中國房地產行業面臨的三大挑戰。由于銷售不暢,加之信貸緊縮,在房地產市場調整時期房地產企業通常會面臨較大的資金壓力。隨著房地產市場的深入調整,一些資質較低、規模較小、資金實力較弱、市場競爭能力不強的開發商拖累銀行的風險將會增大。當前在房地產開發貸款中,銀行特別要關注下列風險:一是“樓盤爛尾”;二是開發商的現金流出現較大問題;三是小企業運作大項目;四是房地產開發項目運作不合規。
2.集團資金鏈斷裂導致銀行損失。房地產市場調整,可能引起涉足房地產業的一些企業集團資金鏈緊張。房地產開發項目往往具有建設投資大、開發周期長的特點,涉及多種項目資金的運用,對資金的銜接運用要求很高。中國目前有集團背景的開發商較多。集團公司的資金實力和負債狀況以及對開發商投資的真實狀況和關聯交易往往對開發商的業績有重要影響。如果企業熱衷于資本運作――通過各種方式使企業自身規模擴大或使財務指標轉好而對外部投資者構成吸引力,特別是如果形成少量資本運作巨額資產的情形,無論是房地產業領域或者是其他產業領域出現較大資金窟窿的問題,均可能引起企業資金鏈斷裂風險,進而導致銀行貸款風險。此外,企業集團還存在資金擔保型資金鏈斷裂和關聯方占用型資金鏈斷裂的風險,相關資金鏈斷裂可能會對銀行構成不利影響。在房地產市場調整時期,商業銀行還要特別注意防止房地產開發商在項目之間周轉資金所帶來的資金鏈斷裂風險。
3.抵押品市場價格大幅下降使得銀行信用風險增大。在房地產市場調整時期,房地產抵押品的市場價值下降。如果借款者的還款余額大于房地產抵押品的價格,那么借款者很可能違約。而在借款人違約后,在市場低迷時期對房地產抵押品的處置通常會出現變現困難、抵押品價值大幅縮水等不利于銀行的情況。在商業銀行的抵押貸款業務操作中,抵押擔保貸款額一般不超過抵押品變現值的70%,這通常意味著當房地產價格跌幅逾30%以上時,商業銀行面臨的信用風險將陡然上升。
4.房地產市場出現深幅調整時,銀行個人住房貸款風險上升。中國商業銀行個人住房貸款在總貸款中占有較高的比重,并且超過房地產開發貸款所占的比重。個人住房貸款常見的風險是由于個人投機性需求引起的。當房地產價格節節上漲時,在“正反饋資產價格效應”的影響下,個人住房投機性需求增加。而當房地產價格泡沫破裂時,由前期個人住房投機性需求產生的個人住房貸款產生壞賬的風險加大。當房產價格急劇下滑時,會出現“斷供”的銀行風險。
當房地產市場出現深幅調整時,銀行要留意兩類個人住房貸款信用風險的爆發。一類是“理性違約”,當抵押房產的市價下降到低于貸款余額時,借款者從自身利益最大化出發主動違約;另一類是“被迫違約”,房地產市場調整會與經濟調整相互作用,經濟下行可能使得一部分貸款者的收入減少,可能出現借款者有償還貸款的意愿,但由于償付能力不足而無法如期還貸。
5.假按揭、假首付、假房價等增多使銀行信貸風險增加。在房地產開發企業資金鏈趨緊時,部分過度擴張的企業可能采取諸多冒險行為,例如通過虛增注冊資本金套取銀行貸款、采用“假按揭、假首付、假房價”等手段套取銀行貸款等,從而使銀行信用風險增大?！凹侔唇摇敝饕且恍┓康禺a開發企業通過虛構售房合同、偽造借款人簽名等手段,騙取銀行貸款;“假首付”是房地產開發商利用預售環節以分期首付或為購房者墊付首付款等手段違規為借款人辦理首付;“假房價”主要是開發商通過虛構的房價來套取更多的銀行貸款。
三、商業銀行應對房地產市場深入調整的措施及建議
面對房地產市場深入調整可能給銀行帶來的巨大風險,商業銀行除應加強對房地產市場走勢的研判并關注宏觀調控政策、把握政策動向以外,還應進行內部經營管理的調整,加強房地產行業風險管理。
1.把好市場準入關,實行房地產信貸總量控制,落實企業、項目分類管理。一是實行房地產行業信貸總量控制,防范行業系統性風險。二是實行房地產信貸投放地區和城市的分類管理,重點支持房價運行較為平穩、投資投機需求占比較低的省會城市、中心城市的開發項目。減少對供過于求區域市場的貸款投放,堅決退出房價高企、投機濃厚區域的房地產開發項目。三是強化客戶資質、信用評級、授信及貸款審批管理,加強對開發企業資質、建設項目合規性及資本金到位情況的審查。四是加強項目分類管理。重點支持中小戶型、中低價位的普通住宅項目,對于建設項目規劃面積小、居住社區環境不配套、單戶建筑面積過大的住房建設項目,要嚴格進行限制。
2.堅持房地產開發貸款封閉管理,嚴防信貸資金挪用。首先,要明確項目資本金審核等要求,確保企業自有資金和前期銷售收入全部到位,并加強與城建、房管、土地等政府部門橫向交流溝通,及時獲取最新項目信息。其次,貸款發放要掌握好節奏,要根據項目的銷售情況、工程進度情況、施工合同中約定的付款進度,合理安排貸款發放。再次,要做好資金使用監管。全面介入整個項目建設銷售過程,消除信息不對稱給銀行帶來的風險。要根據房地產項目已經實現銷售收入情況及企業現金流情況,督促開發商按銷售收入比例及時還貸。發放的個人住房按揭貸款要設立專戶管理,首付款以及項目其他銷售資金也應盡可能納入專戶管理,保證開發貸款能按期收回。
3.完善房地產貸款風險監控機制,做到風險的早發現、早處置。一是要加強對全行業、各重點地區、重點城市的房地產市場監測預警,建立房價、空置率、投資額、銷售面積等關鍵指標體系,及時分析掌握行業發展態勢和區域特點,為規避行業系統風險、區域性房地產信貸風險提供依據。二是加強對房地產項目的監控和項目貸款的現場檢查。對房地產貸款要強化跟蹤管理,通過監測開發企業的資金狀況、項目建設和銷售進展等,及時預警和處置貸款風險。要明確貸后檢查人員的崗位責任,加強監督管理,切實杜絕貸后檢查流于形式等不良作風。三是盤活風險貸款,積極化解項目風險。對因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現停工甚至存在爛尾風險的項目,要借助銀行的信息優勢和客戶優勢,幫助企業尋求新的投資人,通過出售資產、重組等多種方式積極化解風險。
4.高度重視個人住房貸款的潛在違約風險。商業銀行要吸取美國次貸危機的教訓,采取嚴格的貸前信用審核,注重客戶資信狀況和還款能力分析,避免出現假按揭現象;嚴格執行首付款政策,并根據客戶資信狀況適度提高首付比率,杜絕出現零首付或低首付現象。
5.加強抵押品價值管理,確保抵押合法和足值有效。一是加強對評估機構資質、信譽等方面的考察,判斷其評估抵押物價值的可信度。二是根據不同區域房價變化的情況,選擇房價較高或降幅較大的地區和城市,對開發貸款抵押品價值進行全面重新評估。三是逐步開展個人貸款押品價值重評工作。針對貸款余額較大或剩余成數較高的個人貸款,認真開展抵押品重評工作。如發現擔保不足的,應要求借款人及時追加貸款擔保,確保貸款擔保足值有效。
關鍵詞：房地產開發；政策風險；風險應對
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）07-0-01
一、前言
所謂政策風險，它是指由國家頒布實施的、且與房地產相關的政策變動，為房地產開發所帶來的風險。因為房地產業同國家的經濟發展有著密切的聯系，所以它很容易受政策變動的影響。房地產開發所面臨的政策風險主要由土地政策風險、貨幣政策風險、財政政策風險等組成，本文主要針對這些政策風險，提出相應的政策風險應對建議。
二、房地產開發的政策風險應對建議
在房地產的開發過程中，它將會面臨來自各方面的風險，其中政策風險則屬于系統性風險，由于系統性風險不但無法避免，并且還會給從事房地產開發的企業造成巨大的影響。所以，從事房地產開發的企業要對國家的政策導向進行準確地把握，并及時了解國家頒布實施的各項與房地產開發相關的政策，從而積極應對這一類的風險。
1.摸清房地產政策的導向，及時識別政策風險
雖然政策風險對于房地產開發企業來說是無法避免的，但是實力雄厚的房地產開發企業，通常都會努力摸清相關的房地產政策導向，而那些中小型的房地產開發企業，反而不太重視這項工作，他們的目光僅限于在開發之前核算成本與造價，以此來判定開發此項目能否獲利。尤其是在當前這個時期，房地產已經成為了大眾關注的焦點，房地產的相關政策也不斷出臺，政策環境可以說是日漸從緊，所有房地產開發企業都將成為其調控對象。所以，房地產開發企業無論規模大小，都應該及時且準確的識別來自房地產開發的政策性風險，對所有與房地產有關的政策，特別是新頒布的政策，都要迅速進行收集、分析以及整理，同時將政策研究的結果做成報告的形式，遞交給開發企業的管理層保管，以便在決策時作為參考。通過對相關政策的研究，它不但可以幫助房地產的投資者掌握正確的投資與開發方向，比較準確的對未來市場需求進行預測，并且還能有助于投資者在政策發生變化時，及時對投資策略進行調整，起到最大限度地控制政策風險的目的。
2.大力拓寬融資的渠道
大部分的政策風險其實都可以利用準確把握相關政策與規范其開發行為來進行應對，例如貨幣政策的變動為企業所帶來的融資風險，企業就可以通過大力拓寬融資渠道，從而改變太過依賴于銀行貸款的不良現象。目前，在銀行貸款之外還有多種融資渠道，可讓房地產開發企業對其進行選擇。
第一，以上市進行融資。上市無疑是房地產企業迅速籌措巨額資金的一個有效方法，而且籌措到的所有資金都可以當成注冊資金永久使用，不存在確切的還款日期。同時，上市還能為開發企業提供相對穩定的資金，以滿足開發過程中的資金需求。據統計，我國在2009年底的時候，房地產開發企業共有80407個，可直到2011年的3月底，房地產開發企業實現上市的才149個。當然，上市對于房地產的開發企業來說，還是會有一定的挑戰性，但是只要企業能夠上市成功，便會讓資金融通突破其瓶頸問題，讓它能在眾多實力強勁的房地產開發企業里脫穎而出，并以此增強自身在該行業中的競爭能力。
第二，以房地產投資信托進行融資。它指的是以利用收益憑證進行發行的方法，使特定投資者的資金匯集在一起，交由專門的投資機構對其進行房地產的投資與經營管理，再把投資所得的全部收入，按一定比例分給投資者的一種信托基金。它不但是一種難得的融資方式，同時也打通了民間資金直接參與到房地產開發中去的融資渠道。
第三，債券融資。因為房地產債券相比于一般債權來說，其收益要高得多，安全性也比股票要好，同時它還兼具一定的流動性，因此對于投資金額較大、開發時間較長的房地產業來看，對外發行企業的債券不失為一種好的方法。
第四，融資租賃。該方法是由房地產專門的租賃公司，通過各種融資手段對社會上的投資進行吸收，以此來轉變我國房地產業僅依靠銀行貸款這種單一的融資方式，從而把風險降到最低。
3.規范自身開發行為，積極應對政策風險
根據政策研究報告中的相關內容，再把開發商的開發行為與之進行比較，使其開發行為更加規范化。只有開發商在實施開發行為之前就摸清國家的相關政策，明白哪些開發行為國家是大力支持的，哪些開發行為又是國家明令禁止的，才能夠對即將進行開發的項目做出正確的決策，從而有效保證該開發項目能順利進行。
三、結語
在房地產開發的過程中，必然會面臨著不同的風險，目前越來越明顯的便是政策風險。為了能提高開發效率和保證開發效果，開發企業務必要仔細對房地產的相關政策進行研究，同時積極拓寬其融資渠道、規范自身的開發行為，切實做好政策風險的應對工作，確保房地產的開發能順利進行。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產調控；高房價；開發；投資
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A
引言：房地產調控一直備受全國人民的高度矚目，隨著史上“最嚴厲”的樓市調控政策的繼續執行，但是其調控效力卻微乎其微。房子，目前不僅僅代表家的含義，更代表著一個人的經濟實力。在這種大環境下，房地產熱了，于是衍生出高房價，高利潤率，高回報率的現象；如果沒有官方的強制行政干預措施，房價的實際漲幅可能將大大超出社會所能容忍的底線。
一、 新疆房地產開發投資基本情況
目前中國房地產行業，正處在并購加劇、行業集中度加速上升的時期，其房地產調控也將持續發酵，在中央和地方，一系列房地產調控政策措施的頒布和實施，使全區房地產開發投資增速有所回落，企業資金日趨緊張，新開工的面積不斷減少，房地產市場沒有出現以往年份的“紅五月，火六月”的銷售行情，現有商品房銷售壓力較大。由于對房地產調控政策何時解除存在諸多不確定因素，因此業內多數房地產開發企業仍舊對房地產開發投資持謹慎態度。去年1-6月份全區房地產開發投資為179.71億元，比上年同期增長2.5%，增速比上年同期回落64.7個百分點，比1-5個月回落4.0個百分點，比1-4個月回落4.9個百分點，呈現出逐月回落態勢。城鎮固定資產投資的比重，由上年同期的13.9%回落到10.6%。由此可以看出房地產開發投資持續回落。
二、 新疆房地產開發投資存在的問題
（一）非住宅類投資增速加快、比重有所提高。由于這一輪房地產調控目標主要針對住宅類投資，非住宅類投資環境相對寬松，投資份額有所提高。去年1-6月份，全區非住宅類投資50.81億元，增長63.5%，高于房地產開發投資61.0個百分點。占房地產開發投資的28.3%，與去年同期相比提高10.6個百分點。其中商業營業用房投資31.78億元，增長77.4%，占非住宅類投資的62.6%；其他投資16.00億元，增長71.5%，占31.5%。
（二）企業籌集資金能力減弱。房地產銷售的持續不景氣，影響企業的資金回籠和購房者信心,企業自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款增速持續回落。1-6月，全區房地產開發企業到位資金301.16億元，增長16.6%，比往年同期回落27.2個百分點，比1-5個月回落3.5個百分點，比1-4個月回落38.1個百分點。其中自籌資金123.14億元，增長29.4%，比上年同期回落37.5個百分點。以上三項資金占房地產開發企業到位資金的83.5%，如繼續回落，則將加劇開發商的資金緊張程度，增加企業資金缺口。
（三）新開工面積首次出現負增長。1-6月，全區新開工面積1379.54萬平方米，下降9.6%,同比回落81.3個百分點，比1-5個月回落13.1個百分點，比1-4個月回落29.7個百分點。其中，住宅新開工面積1053.64萬平方米，下降20%，比上年同期回落94.0個百分點。
（四）房地產市場消化壓力大。受到銷售市場持續低迷的影響，全區商品房待售面積持續加大。上半年，全區待售面積348.21萬平方米，增長6.7%，比1-5月增加10.91萬平方米。其中，待售1-3年面積149.74萬平方米，增長25.1%，占待售面積的42.0%。
（五）房地產企業開發建設熱情減弱。商品房銷售不暢、庫存增加、資金趨緊、國家對房地產市場宏觀調控的決心不減，使得房地產開發企業普遍信心不足、開發建設熱情減弱。1-6月份，全區購置土地面積319.69萬平方米，下降43.5%，與上年同期1.1倍的增速形成較大的反差。整體看來，自2012年以來，國家和地方推出一系列的房地產調控政策，對全區房地產市場還是有一定影響的，雖然這種影響比期望要小，但還是起到對房地產市場健康發展一定的積極推動作用。
（六）對房地產企業資金籌集限制，即提高房地產企業銀行貸款審批條件。國家對房地產調控政策主要通過金融部門入手，我國的各大銀行對房地產企業商業房融資貸款開始執行不予支持，限貸政策。目前只針對房地產企業中政府性棚戶區改造，商業性機構用房，城市保障性住房給予貸款資金支持。這樣直接導致很多小房地產開發企業紛紛陷入資金鏈斷裂的危險境地，導致房地產市場重新洗牌，對我區房地產市場亂尾樓風險系數增加。
三、 促進新疆房地產業發展的對策
（一）落實宏觀調控政策，加強規劃管理。從住宅市場未來走勢來看，中低檔住房需求仍是大多數購房者的首選。房產主管部門應落實中央宏觀調控政策，以調整住房結構為首要，積極編制和實施住房建設規劃，將滿足地方居民住房需求放在首要地位。
（二）加強稅收、信貸優惠力度，提高住房公積金管理。要發揮稅收和信貸的作用，調控新疆房價，規范新疆房地產市場。要針對購房自住中低收入者，加大住房公積金信貸力度及銀行貸款比例，為此部分人群改善住房條件給子資金支持。針對房地產企業銀行信貸部門仍要加強信貸管理，嚴格執行中央調控政策，提高放貸條件，防止房地產開發利用銀行貸款囤積房源，抬高房價。
（三）加強保障性住房，棚戶區改造住房建設，規范城鎮住房保障制度。有關主管部門要盡快建立健全的保障性住房，棚戶區改造相關配套制度及政策。加快建設保障性住房建設用地審批，落實針對保障性住房的相關各項優惠政策。控制并監管保障性住房建設標準和銷售對象，堅決遏制針對保障性住房謀取不正當利益的行為，真真正正的解決中低收入居民的住房問題。同時針對城市廉租房建設要加快建設步伐，要堅持以貨幣補貼為主，租金減免和實物輔租的方式改善困難居民的住房問題。堅決制止以變相集資房建設名義進行住房福利違規分配的行為，努力營造一個健康、有序的房地產市場。
（四）建立房地產市場誠信體系。對于惡意炒作房價、囤積房源、提高房價的房地產企業實施嚴厲的處罰制度，同時提升房地產企業的準入條件，對現有的房地產企業集中審查，建立房地產企業誠信檔案，對違規房地產企業堅決清理出房地產市場。
結束語:從當前及未來一段時期國家調控政策及全區房地產市場走勢來看，自2012年房地產調控政策的主基調是“穩房價”，但是新疆房地產市場起步較晚，剛性需求及改善性住房需求較強烈，投資和投機性購房問題相對不突出，未來一段時間房價不會出現向一線城市房價大幅增長的現象，但是有關部門也不要放松警惕，同時要完善各項房產市場管理制度，從根源調控監管房地產市場。
參考文獻：
[1]鄭軍.對發展和完善我國房地產信貸的思考[J].福建金融管理干部學院學報.2010年05期.
關鍵詞 房地產開發 成本 成本控制
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
1房地產開發成本構成及影響因素
1.1房地產開發成本構成
房地產開發成本是指房地產開發從投資決策到銷售全過程所花費的費用，包括土地費用、工程建設成本及開發間接費用、管理費用、銷售費用和財務費用。
1.2房地產開發的影響因素
房地產開發除宏觀經濟政策等環境影響因素外，就單個房地產開發項目內部可控因素而言，影響房地產開發企業的成本因素主要是指影響房地產開發企業營運成本的因素。房地產開發的營運成本包括很多方面，房地產開發是一項綜合性很強的工作，它受到房地產消費市場、國家的有關政策、開發項目所處環境等因素影響很大，其配套條件、開發時機的掌握和政府有關政策法令的頒布等，都會對成本的升降造成很大影響。而房地產企業的經營管理水平也是影響開發成本的關鍵。
2我國房地產開發成本控制存在的主要問題
2.1房地產開發前期重視不足
首先，由于近十年來我國房地產一直處于賣方市場，房地產行業高收益率使得很多房地產只重視圈地、修房子、賣房子，不重視決策階段的成本控制并且我國房地產開發企業人員素質普遍不高，以及行業人才高流動率，高水平專業人員嚴重缺乏導致不重視項目的可行性研究。其次，建設單位往往把施工階段項目成本的管理作為重點，而忽略了設計階段的項目成本管理，從而造成前期成本過高。
2.2建設階段控制機制不嚴密
在招投標過程中，由于行政力量過多干預，地方保護主義嚴重，一些大型基礎設施和國有房地產開發企業投資的，總可以看到有的實力明顯不如其他的投標單位，卻還是能得到一些特別保留的標段；我國目前的招投標市場還不成熟，招投標體系還不完善，招投標過程中的監督體制作用還很不明顯沒有真正起到成本控制的作用。
2.3企業信息化水平落后，不能滿足成本控制的需要
合同控制作為成本和資金控制的基礎，在傳統方式下，合同處理工作基本上由手工完成，無法進行更詳細更有參考價值的實時動態查詢分析。對后期的數據預測分析基本上依靠簡單預測來完成，可靠性和準確性無法保證。
2.4缺乏規范的成本控制體系
由于企業成本管理缺乏戰略指導，使得成本管理對策與戰略目標脫節，成本預測、決策若有若無，成本計劃如同虛設，再加上沒有一套科學規范的操作程序，成本管理目標最終很難實現。
3房地產開發的成本控制措施
3.1項目決策階段與土地成本控制
房地產開發項目的可行性研究，就是要從市場、技術和經濟等多方面對項目的前景進行分析預測，對項目進行整體的綜合評價，從而判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理，并對多個方案進行優選的科學方法建立一套適應我國房地產市場特點的評價指標體系。除此之外，控制土地成本的關鍵在于拿地時的成本分析要準確，在土地招投標中制定競買策略與技巧，做到以最小的代價和風險獲取最大的收益、來打敗競爭對手。
3.2設計成本控制
設計階段是建設項目成本控制的關鍵階段。設計對工程造價、建設工期、工程質量以及在建成以后能否獲得較好的經濟效益起著決定性的作用。設計階段的招標應該是全過程的招標，不僅要重視方案設計的招標，同時對施工圖設計階段的招標也應給予足夠的重視。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。
3.3建設階段成本控制
房地產開發商通過招標方式發包工程，其目的在于鼓勵承包單位進行投標競爭，從中優選出技術能力強、管理水平高、信譽可靠且報價合理的承建單位完成建設工作，以合同的形式約束雙方在施工過程中的行為。工程材料、設備采購管理是項目成本控制的重點和難點，嚴格控制材料價格可以控制工程的成本。
3.4營銷策劃階段成本控制
房地產開發營銷策劃成本控制主要是指房地產開發企業對銷售投資費用的控制，實現房地產開發項目資金的回收目標，達到預期的銷售計劃，確保房地產開發項目投資收益的實現。影響價格的因素有很多，主要包括成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。定價策略應根據商品房本身的情況、市場情況、成本狀況、消費構成、消費心理等多方面因素來制訂。
4結論
在房地產開發建設的各個階段，決策階段和設計階段的成本控制工作最大，控制好這些成本的關鍵就在做好前期的可行性研究工作，提高設計的質量，推行設計招標和設計全過程的監理制，利用價值工程優選和優化設計方案。在建設階段要嚴格執行招投標工作，對材料和設備采購環節成本和質量的控制，做好現場變更和竣工結算和決算工作。營銷階段工作主要是圍繞產品的定價、采用何種營銷方式和促銷手段分析來控制成本。
參考文獻
[1] 金海鵬.房地產開發項目成本控制研究[D].長春：吉林大學，2012.
房地產開發企業系資金密集型企業，其負債融資具有不同于其他行業的特點。并且現階段國家正在加大力度實施宏觀調控，出臺了一系列政策進行控制房價。在這樣的大環境下本文研究了房地產開發企業的融資問題及如何合理地進行負債融資提出了相應的對策，來提升公司的治理效用。
隨著我國經濟的快速發展，人民生活水平的不斷提高，公眾對房地產的需求也相應的急速增長，住房問題一直備受關注，國家順應房地產開發企業開展趨勢出臺了一系列的宏觀調控，促使我國房地產開發企業逐漸成長起來。
房地產開發企業屬于典型的資金密集型企業，具有投資回收期較長、資金周轉速度較慢、財務風險較大等特點。因此只能借助于有效的融資手段，房地產開發企業才能有效持續運轉。房地產開發企業與其他企業相比財務杠桿比例較高，資產負債率僅低于金融企業，償債能力弱?；谏鲜鰡栴}，房地產開發企業急需解決房地產融資中的負債融資問題。房地產企業需要深入地挖掘自身負債融資比例、負債融資效果、負債融資風險等現狀，為房地產開發企業建立一個低成本的融資渠道和安全可靠的負債融資結構的良好的平臺。
一、房地產開發企業負債融資存在的問題分析
1.對銀行貸款資金依賴過度
由于房地產開發企業對資金的嚴重依賴，因此其資金來源的分析顯得極為重要。房地產開發企業資金按來源可分為國內銀行貸款、國外資金、自籌資金以及其他資金等。據統計，目前我國房地產開發企業的資金主要由自籌資金、國內貸款和其他資金這三大塊供給。利用外資所占比例很小。
由于國家對貸款審批資格的嚴格控制，房地產不良信貸不斷出現，直接的國內貸款已經不是最主要的來源，尤其是國家為穩固房地產開發企業，對其自有資金比例要求提高到35%以后，很多房地產開發企業想盡辦法套取銀行貸款轉化為自有資金部分。所以說，房地產開發企業大部分的自籌資金直接或間接的來源于銀行貸款。這導致了房地產開發企業資產負債率的上升，同時使財務風險明顯加大，一旦資金鏈出現問題，就會導致債務危機。
2.房地產開發企業債券融資發展不完善
房地產債券發行難度很大，包括發行平臺不完善以及發行條件限制嚴格等。房地產債券是未來房地產業資金籌集的一條重要的，也是最理想的渠道，但目前房地產開發企業很少通過發行債券來募集資金。房地產債券按期固定地收回本金和利息，較一般債券收益很更高，而比股票具有更高的穩定性和流動性。所以，在國外成熟房地產市場中，債券無疑是房地產開發企業負債融資的最優選擇，但我國債券融資目前發展還相當不完善。
3.債權人治理機制作用發揮受到限制
負債融資對企業的治理機制較其他融資方式相比具有很大的優勢。但在我國金融市場信息披露機制不健全。在債權人監督企業會計信息公布時，公司法暫只是規定在發生重大變更事件時，企業才有義務在規定時間內通知債權人變更信息。這一規定太過模糊且效用不是很大，債權人很難發揮積極作用，處于非常被動的位置，。
目前破產法不夠完善。破產法規定房地產開發企業在破產清算時，清算由大股東的政府機構指導實施，而主導權不在債權人手中，債權人的約束力弱化，很難有效地發揮監督約束作用。當房地產開發企業出現不良信息而不愿意公開時，此時把控制權轉移到債權人手中而實施約束就顯得尤為重要了。但是，當前我國的破產法對這一塊的約束并沒有很強效力，致使無法及時有效的發揮債權人的積極作用。
二、房地產開發企業負債融資優化政策
1.調整貸款負債結構
銀行貸款無疑是房地產開發企業目前最重要也是最應該合理安排負債融資的來源。這種融資方式的優勢長時期都不會改變，那么我們應該合理安排在銀行貸款中的主要各部分。
長期負債相對于短期負債來說較為穩定，將來較長時期內才用償還，可以作為準資本來投資、經營，并且一定程度上可以提高企業價值。而且長期負債面臨較小的流動性不足風險，短期內償債壓力不是特別大，對市場出現的各種不穩定因素的應對具有緩沖時間。因此，企業應繼續加強長期負債融資的應用。
在企業負債結構上，萬科與保利兩大房地產上市公司龍頭存在著明顯的不同。保利的資產負債率偏高于萬科，其中長期負債占有較大的比重；而萬科則相反，短期負債占有較大比重。保利的負債結構相對來說很大程度上減輕了短期償債壓力，加快了資金流轉，使得保利的資金回籠效果相對明顯，因此這種負債結構值得房地產行業借鑒。
2.選擇合理負債融資結構
在房地產金融政策不斷出臺的背景下，選擇適合企業發展的融資渠道極其重要。房地產開發企業應根結合企業的不同發展階段，改變傳統負債融資方式和渠道，改變以銀行為單一渠道的舊格局， 實施多元化的融資組合，形成以銀行信貸、債券發行及房地產信托為主的多層次的負債融資體系，以分散單一融資帶來的風險。房地產開發項目若不相同，則對融資的要求也不相同，每個獨立地房地產開發企業不能完全照搬照抄別的企業的模式。因此企業在選擇采取哪種融資渠道或組合時，應對各種融資渠道的優缺點進行比較， 通過對各種方案進行深入分析設計出各種不同的融資組合方案，以選擇最佳的最適合企業的負債融資模式。
3.強化債權約束監督機制
目前我國應加強銀行和其他債權人債權的約束力在實現企業價值的過程中充分發揮監督和約束作用，促使房地產開發企業管理層合理運用債務資金。
第一條為推進房地產市場信用體系建設，全面提高房地產開發企業綜合素質，構建誠實守信的市場環境，促進房地產市場健康發展，根據國家和省、市有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱房地產開發企業綜合信用評價，是指對房地產開發企業及其主要經營管理人員誠信度、市場行為的綜合評價。
第三條本辦法適用于在本市行政區域內國有土地上從事房地產開發經營活動的房地產開發企業的綜合信用評價。
第四條房地產開發企業綜合信用評價堅持依法、公開、公平、公正的原則，實行統一標準、信息共享、權威、合理獎懲的運作方式。
第五條市城鄉建設行政主管部門負責本辦法的組織實施。
市城鄉規劃、國土資源、住房保障和房產管理、工商行政管理、地方稅務、物價監督管理、、人民防空、人力資源和社會保障、環境保護、衛生、統計、民政、公安消防等部門和中國銀行業監督管理委員會監管局，作為房地產開發企業綜合信用評價的參評部門，按照各自職責，配合做好房地產開發企業信用評價工作。
第二章評價指標和信用等級
第六條房地產開發企業綜合信用評價指標包括社會評價指標和行業評價指標。
本辦法所稱社會評價指標，是指能夠反映房地產開發企業履行社會義務、承擔社會責任、保持社會穩定等情況的指標。主要包括繳納政府稅費、工程質量安全、水電熱氣等項目基礎設施配套、支付工程款及情況等指標。
本辦法所稱行業評價指標，是指能夠反映房地產開發企業發展狀況和遵守行業相關法律、法規、規章等情況的指標。主要包括辦理建審手續、銀行的信用評級、開發資質、守法守規及獎勵表彰情況等指標。
第七條評價指標內容包括下列方面：
(一)用地行為評價指標。主要包括：辦理用地審批及土地使用、土地出讓金繳納、配合土地市場監管等情況。
(二)規劃行為評價指標。主要包括：辦理規劃審批、配合規劃執行監管等情況。
(三)建設行為評價指標。主要包括：辦理建設審批、配套費繳納、配合建設市場監管、廉租住房和公共租賃住房配建、工程質量安全等情況。
(四)營銷行為評價指標。主要包括：辦理預(銷)售審批、配合預(銷)售行為監管等情況。
(五)其他評價指標。主要包括：注冊資金、開發資質、企業經營、依法納稅、前期物業管理、節能環保、消防安全、衛生法規執行、住宅交付使用、銀行信用、表彰獎勵、群眾投訴等情況。
第八條房地產開發企業綜合信用評價由高分到低分分為綠牌企業、藍牌企業、黃牌企業、紅牌企業四個等級。
企業信用等級按照下列標準確定：
(一)綠牌企業為信用優秀企業，即分數高于110分，基準分減分不超過5分的企業；
(二)藍牌企業為信用良好企業，即分數100至109分，基準分減分不超過10分的企業；
(三)黃牌企業為信用一般企業，即分數70至99分的企業；
(四)紅牌企業為信用較差企業，即分數低于70分的企業。
企業信用等級根據評價分值變化情況動態調整。
第九條社會評價指標和行業評價指標的具體內容及評分標準，由市城鄉建設行政主管部門會同有關部門制定，并向社會公布。
第十條房地產開發企業有下列情形之一的，實行一票否決：
（一）超過限繳期限未繳納土地出讓金、城市基礎設施配套費的；
（二）發生重大安全責任事故的;
（三）發生重大質量事故的;
（四）偷、逃、抗稅,逃、廢銀行債務造成銀行信貸資金損失的；
（五）引起異常、越級、群體上訪，影響社會穩定和正常社會秩序，經核實確實存在嚴重侵害群眾利益行為，造成惡劣社會影響的；
（六）未按規定移交社區配建公益用房的；
（七）規避預售資金監管、拒不改正的；
（八）未按照規劃批準進行建設、拒不整改的。
房地產開發企業出現一票否決情形的，綜合信用評價指標總分一次性降為0分。
第十一條實行企業信用修復制度，鼓勵企業對存在的問題主動進行整改。整改結果經有關部門驗收合格出具證明，由城鄉建設行政主管部門認定后，記入企業信用檔案，取消原扣分。
第三章評價程序
第十二條市城鄉建設行政主管部門應當以房地產開發企業信用信息網站作為統一工作平臺，建立網絡評價數據庫和企業信用檔案。同時將房地產開發企業綜合信用評價結果對外公示，并在新聞媒體上公告。
第十三條各參評部門依據職能分工，依托房地產開發企業信用信息網站，開展企業信用評價工作。
第十四條房地產開發企業綜合信用評價按照下列程序進行：
(一)信息采集。企業基本信用信息由企業通過統計報表、信用檔案、年度財務報表和審計報告等方式上報，經主管部門審核后，錄入網絡評價數據庫。各參評部門應當根據各自負責的綜合信用評價項目，及時將有關情況錄入數據庫，形成房地產開發企業綜合信用數據。
(二)即時評價。進入網絡評價數據庫的企業信用信息由系統自動生成企業綜合信用評價總分，實現即時評價。評價結果及企業信用等級隨時通過房地產開發企業信用信息網站向社會公布。
(三)年度排名。每年年底按照企業綜合信用評價總分由高到低順序進行企業年度綜合信用預排名，并在指定網站和媒體上向社會公示，公示期為7天，綜合社會各方面反饋意見后最終確定企業年度排名，并將排名結果記入企業信用檔案，向社會公布。
第四章綜合管理
第十五條有關部門應當將企業綜合信用評價結果作為土地出讓招標、拍賣、掛牌，項目招投標，行政審批，日常監管，評先選優的重要參考依據，建立相應守信激勵和失信懲戒機制，對企業實行綜合分類管理。
第十六條獲得信用等級的房地產開發企業按照下列規定進行綜合分類管理：
(一)綠牌企業，在日常管理中，免予常規檢查、可獲資質年檢免審，符合晉級條件的，經企業申請，可優先晉升資質等級；對參加開發項目招投標，土地出讓招標、拍賣、掛牌的資格予以免審。
(二)藍牌企業，可進行正常開發經營活動，對其不作重點監管。
(三)黃牌企業，予以警告，責令限期整改，整改期內重點監管，不得申報資質升級、參加政府組織的各項評優活動；在開發項目招投標，土地出讓招標、拍賣、掛牌中嚴格審核資格，整改不徹底，不能提供由相關部門出具的已完成整改證明的不允許參加開發項目招投標和土地出讓、招標、拍賣、掛牌。
(四)紅牌企業,列入重點監管范圍，整改期間凍結其各項審批手續，不予審批房地產開發項目，不允許參加土地出讓招標、拍賣、掛牌及各種開發項目招投標；三年內不得晉升更高等級的開發資質，情節嚴重的，建議由有關部門依法降低資質等級，直至吊銷資質證書。
第十七條建立房地產開發企業主要經營管理人員信用檔案管理制度。
紅牌企業的法人代表、總經理及直接責任人員有關情況記入房地產開發企業主要經營管理人員的不良記錄檔案，存留期3年。存留期內不得到在本市從事房地產開發活動的其他企業擔任同類職務。企業因存在嚴重不良行為被清出開發市場、吊銷開發資質的，企業法人代表、總經理及直接責任人員的有關情況記入房地產開發企業主要經營管理人員的不良記錄檔案，存留期5年。存留期內不允許到在本市從事房地產開發活動的其他企業擔任同類職務。
從業人員信用檔案在房地產開發企業信用信息網站上對外公開，供公眾查詢。
第十八條中、省直，外埠在本市從事房地產開發的企業應當參加本市的房地產開發企業綜合信用評價。評價排名情況同時通報房地產開發企業注冊所在地房地產開發行政主管部門。
第十九條建立信用評價工作監督制度。成立房地產開發企業綜合信用評審委員會，成員由各參評部門組成。評審委員會負責對各部門的評價和打分情況進行監督檢查。
第二十條建立受評企業申訴受理制度。受評企業對評價內容、程序或結果持有異議的，可向房地產開發企業綜合信用評審委員會提出書面申訴，由評審委員會指定相應部門依據本辦法及相關法律法規對申訴內容進行核實、處理和答復。
第二十一條建立重大事項跟蹤問效制度。對限期整改項目，由市城鄉建設行政主管部門會同有關部門進行抽檢，督促房地產開發企業按期改正；對社會反映強烈的問題，由有關部門查明情況，責令責任單位限期改正，整改情況由評審委員會。
第二十二條參評部門及其工作人員應當認真履行職責，不得、、，違者依照有關規定處理。
第五章附則
