發布時間：2023-07-13 16:43:03
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產行業如何融資樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
（一）一定程度上能夠減小房地產行業的融資風險
由于經濟的飛速發展，人民生活水平快速提高，房地產行業也隨之迅速發展起來。房地產行業是一個資金密集型行業，在其發展的過程中需要籌集大量資金，所以，要想合理的計劃、分配和使用這些資金，沒有相應的財務管理工作是萬萬不行的。房地產行業融資過程中的財務管理工作，通過科學規范的管理方法對融資進行管理，使所籌融資能夠有目的、有計劃的使用，一定程度上能夠減小房地產行業的融資風險。
（二）實施科學的融資決策的需要
房地產行業的經營發展需要進行融資，在融資過程中，融資決策是最重要的一個環節。財務管理在房地產行業的融資過程中，根據所做的財務預算能夠正確的評估融資規模，從而制定合理可行的融資方案，實施科學的融資決策。這樣以來，房地產行業在融資過程中，就能夠根據實際需要進行融資，避免出現融資不足或者融資過剩的現象，給房地產行業的經營發展造成困擾，提高了融資決策的科學性和透明性。
（三）減少房地產行業融資成本、提高資金使用效率的重要措施
房地產行業融資過程中的財務管理工作，通過對市場不同融資成本的考慮，評估融資額度的可能性，然后根據行業自身發展的需要，以年度財務預算為標準，結合企業的資金現狀，合理確定融資規模，從而將融資成本控制在較低水平，降低房地產行業的融資成本。財務管理對所籌集的資金還能夠有計劃、有原則的進行使用，這就有效的提高了資金的使用效率。
二、我國房地產行業融資過程中財務管理工作中的若干問題
（一）財務管理人員缺乏管理意識
目前，由于房地產行業十分火熱，使得房地產企業集團迅速發展和擴張，所以，相應的融資活動也越來越頻繁。由于對房地產行業融資過程中的財務管理工作還沒有正確的認識，得不到人員的高度重視，所以，財務管理人員的管理意識普遍比較淡薄，無法對融資進行規范化、科學化的管理，也就沒辦法規避融資過程中存在的財務風險，財務管理效果不明顯。
（二）財務管理方法不完整
方法是實現目標的重要保證。在房地產行業融資過程中的財務管理工作中，由于財務管理方法過于單一，對于融資的籌集、使用甚至出現的各種風險，無法根據不同情況的需要進行有效的管理，財務管理方法不能與房地產行業的發展相適應。這樣一來，由于財務管理方法的不完整，使得財務管理工作質量得不到保證，房地產行業融資過程中的風險也就會大大增加。
（三）財務預算不合理
財務預算是房地產行業融資過程中財務管理首先要進行的工作。合理的財務預算能夠對市場經濟進行正確的評估和預測，從而確定融資規模，根據預算進行科學、合理的融資，避免出現判斷與實際相差甚遠的情況，造成資本的浪費。但是，在實際財務管理中，由于對財務管理的不重視，沒有專業的財務管理人員進行融資前的財務預算，使得財務預算不合理，與市場狀況、房地產行業自身發展不相適應，無法實現財務管理的積極作用。
（四）缺乏對財務成本的管理
財務管理工作中一個重要環節就是對財務成本的管理。然而，目前大多數房地產企業都忽略了對財務成本的管理，在對材料成本和設備成本的管理中，沒有形成系統的管理體系和相關獎懲制度，使財務管理人員在工作中缺乏積極性，嚴重影響了財務管理質量。
三、加強房地產行業融資過程中財務管理的有效措施
（一）加強對財務管理人員的素質培養
提高房地產行業融資過程中財務管理水平的首要任務，就是要提高財務管理人員素質。在實際工作中，可以定期開設專業技術培訓班，通過對財務管理人員進行專業技術培訓，使其明確施財務管理要點，提高對財務管理重要性的認識，加強責任心，學習更加有效的融資方法和相關融資知識。在對財務管理人員專業技術培養的同時也要注重道德教育，強化法律意識和法制觀念，用道德和法律來約束自己的行為，督促自己，在房地產行業融資過程中保證財務管理工作科學、規范的進行。通過加強對財務管理人員的素質培養，從源頭上解決房地產行業融資過程中的財務管理問題。
（二）完善財務管理方法，對融資進行規范管理
針對目前我國房地產行業融資過程中的財務管理方法過于單一這一現象，必須完善財務管理方法，在融資的籌集、分配和使用等各個環節，結合實際情況，根據不同的需要使用相適應的管理辦法，切實提高財務管理水平，對融資進行管控管理，以提高資金的使用效率。應當適當引進國外先進的金融工具和操作手段，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。
（三）合理編制財務預算，制訂科學的融資決策
在房地產行業融資過程的財務管理中，財務管理人員要運用自己的專業知識，結合實踐經驗和房地產行業的具體發展情況，準確把握企業內部資金收入和支出的情況，根據實際情況進行合理的財務預算，充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風險、籌資結構、資本市場狀況等，從企業的資本來源和資本結構出發，在不同階段選擇不同的籌資方式，逐步加強企業財務管理，實施科學的融資決策，并按照預算進行融資，提高財務管理水平。
（四）加強對財務成本的管理，運用多元化的融資模式
建立健全財務成本管理體系，加強對房地產行業財務成本的管理，這是房地產行業融資過程中財務管理的需要，也是整個房地產行業發展的需要。在房地產行業的融資過程中，只有充分考慮到融資過程中各環節的成本需要，注意收入與支出間的關系，通過合理的管理方法加強對財務成本的有效管理，才能保證融資過程中的[dylW.NETT專業提供教學和醫學寫作的服 務，歡迎光臨DYlW.NeT]財務管理水平，切實提高房地產行業的融資效果。以目前中國最大的住宅開發企業萬科股份有限公司為例，萬科的融資模式選擇主要是根據國內外環境的變化及時作出調整，運用多元化的融資模式應對外部環境的變化，通過加強融資成本的管理，形成了較為穩定的資本結構。萬科通過銀行貸款、經營性負債等多元化的融資模式融得資金，擺脫了資金來源的限制，拓寬了融資渠道，改變了外部籌資過于依賴銀行貸款的融資模式，在上市期間，萬科還使用了除權證以外的幾乎所有可用的股權融資模式，形成了自身雄厚的實力。
四、結束語
總之，市場經濟的改革，要求我們要加大對房地產行業融資過程中財務管理問題的關注，通過提高財務管理水平，以保證融資的質量，這是國家經濟發展的要求，更是房地產行業長久發展的重要保障。
參考文獻：
[1]羅月芬.房地產公司中財務管理的問題及解決措施[J].企業導報，2012，24：84
【關鍵詞】后金融危機；房地產；融資戰略
2008年，次貸危機引爆全球金融危機，給全球金融體系帶來了巨大的沖擊，房地產行業作為我國國民經濟的重要支柱產業，在金融危機爆發后，其所處的市場環境也隨之發生了巨大的變化。
外資金融機構在金融危機中遭受巨大損失，為了保存自身力量不得不將大部分資金撤離出我國樓市。我國宏觀經濟的發展也因遭受金融危機的沖擊出現了減速，國內失業率上升，職工薪酬下降，一些在金融危機中遭受沖擊較小的投資與私募基金在中、小城市的房地產市場抄底房地產推動房市價格，直接導致了居民對房地產信貸業務的消費意愿下降。
房地產企業面臨著資金、市場等全方位的風險，但是機會仍然存在。在美國金融危機爆發之時，中國房地產市場本身就已經開始了調整，美國金融危機使我國房市的調整幅度進一步加大。房地產市場是我國經濟增長的重要支柱，房市的起伏與房地產融資以及相關政策的變動密不可分。因此，剖析中國房地產融資現狀與問題，對其應采取的融資戰略進行定位，是深刻認識房地產市場癥結，確立房地產市場的未來發展方向的關鍵。
一、我國房地產行業的融資現狀
目前我國房地產行業的主要融資方式有借款、發行股票債券、預收定金以及吸收投資等。本文選取我國房地產板塊112家公司作為樣本，通過采集相關數據對其融資模式與結構進行分析，計算得出整個房地產板塊07年至09年的資金來源見表1，以及房地產板塊上市公司的財務數據統計分析見表2。
表1 2007―2009年我國房地產板塊資金來源
年
份 合計
（萬元） 對外借款* 股票籌資 定金預收款 其他*
金額 比例 金額 比例 金額 比例 金額 比例
2007 35899432.6 16975200.3 47.29% 6929780.0 19% 11799648.5 33% 194803。8 1%
2008 44200154.3 19581115.6 44% 9755988.4 22% 12429453.8 28% 2433596.4 6%
2009 65204945.5 26002743.0 40% 10905818.2 17% 23365355.6 36% 4931028.7 8%
對外借款*：包括短期借款與長期借款。
其他*：包括債券以及吸收投資。
從表1中可以發現，對外借款是房地產企業募集資金的主要渠道，三年在房企的資金募集總額中對外借款所占據的比重均在40%以上，其次是定金預收款，連續三年的比重平均值也在30%以上，股票籌資也是房地產企業募集資金的一個重要渠道。
表2 我國房地產板塊上市公司財務數據統計分析
N 均值 最大值 最小值 中值
對外借款融資百分比 2007 112 40% 89.81% 0% 38%
2008 112 42% 86% 0% 46%
2009 112 37% 86% 0% 37%
股票籌資融資百分比 2007 112 40% 100% 5% 33%
2008 112 39% 100% 7% 34%
2009 112 33% 100% 6% 24%
定金預收款融資百分比 2007 112 19% 66% 0% 12%
2008 112 18% 70% 0% 11%
2009 112 26% 69% 0% 24
其他融資百分比 2007 112 1% 12% 0% 0%
2008 112 1% 19% 0% 0%
2009 112 4% 51% 0% 0%
112家上市公司股票籌資的融資百分比呈逐年下降趨勢，下降幅度較小。同時連續三年均存在股票籌資融資百分比為100%的上市公司，這就說明有企業的融資額全部來自于股票的發行。
從表2中可以看出，112家上市企業的定金預收款在企業的融資結構中的地位有所上升，同時在某些企業內，定金預收款已成為其主要的資金來源。
二、我國房地產行業融資存在的問題
1、融資市場格局朝多元化發展，但主要來源仍是銀行信貸資金。
近幾年為了抑制房地產投資過熱，防范銀行信貸風險，同時也為了配合宏觀經濟的整體調控，我國政府采取了一系列宏觀調控措施，一些房地產金融創新迅速發展起來，但房地產項目的開發和資金運轉大部分仍然來自于銀行信貸，如此一來房地產行業的風險輕易轉嫁到銀行系統。
2、完備的房地產融資體系尚未形成，融資多方面受限。
與成熟的房地產金融市場相比，我國房地產金融體系存在著不完備性。就一級市場而言只有銀行體系支撐著整個房地產行業的融資需求，僅有的數家房地產上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。二級市場也還處在萌芽階段，中國的房地產金融體系并不完備。
房地產行業的融資在多方面受到了限制。首先是銀行信貸，央行不斷調整房地產的信貸政策以求規范房地產信貸市場，并要求商業銀行防范房地產貸款風險。其次是房地產信托，由于信托的私密性要求受托人對委托人、受益人以及處理信托事務的情況和資料負有依法保密的義務，同時信托的私募性要求不得公開宣傳，使得這種融資方式目前并未被普遍接受。第三是房地產開發企業股權融資，許多房地產企業受國內上市的高門檻阻攔不可能在證券市場上進行股權融資和公開交易。其他房地產金融創新的融資渠道像信貸資產證券化、固定貸款利率等房貸產品目前發展也尚未成熟，無法彌補主要由銀行貸款的限制帶來的資金缺口。
3、部分房地產商投機運作，利用炒房團規避高額稅收。
在房地產整體信貸政策緊張的背景下，為了迅速融通資金房企不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。一方面炒房團以某種方式為房地產開發商提供民間融資，賺取銀行信貸利率與民間信貸利率的高額利差。另一方面部分房地產企業通過與炒房團操盤手簽署工程承包合同，再以建筑安裝費用收回墊付的首付在開發施工中進行轉包，做高建筑安裝成本借以逃避高額稅收。
遭遇全球金融危機的沖擊，目前我國房地產行業普遍面臨資金短缺的困境，如果不能更好地借助于各種房地產金融工具，廣開籌資渠道，則時刻都會面臨財務危機可能。如何合理有效地融資并適度降低融資風險，已是我國房地產行業迫在眉睫的一大課題。
三、目前房地產行業融資的主要戰略
房地產行業是一個資金高度密集性的行業，如果不借助于各種融資手段，房地產企業將寸步難行。在融資渠道多元化的建設上，需要進行大膽的路徑探索，除傳統的方法(自有資金、銀行貸款、定金與預收款) 外，還可以通過以下途徑進行資金籌集：
1、賣方信貸
賣方信貸也稱開發商委托貼息委托貸款，是指由房地產開發商提供資金委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息。開發商出資貼息貸款給購房者買房，對承辦金融機構而言，能夠有效地規避金融風險，即風險承擔者由銀行變成了開發商。同時，開發商的這種行為是對金融投資工具多元化的一種嘗試。[1]這種融資模式下開發商投入一定的預定資金做委托貸款便可獲得幾乎沒有成本的銷售融資。
2、房地產信托
房地產信托是指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進行管理、處分和收益，信托公司對該信托房地產進行租售或委托專業物業公司進行物業經營，使投資者獲取溢價或管理收益。 [2]
房地產信托可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等，在不同層次上為房地產企業服務，解決其他渠道難以解決的一些問題。不但可以降低整體的運營成本，還有利于房地產資金的持續運用。同時可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金信托產品，擴大市場供需雙方的選擇空間。相對于其他任何方式，信托只需備案而不需要央行的批準，簡潔方便。
3、階段性股權融資
階段性股權融資是在項目確定以后進入成熟期之前為房地產開發商提供資金支持的一種方式。它不會增加負債率，但也有其缺陷，股東較多的情況未因為管理權的爭奪使得項目操作的難度增大，在不具備管理權權威投資者情況下會因為需要由第三方專業公司運作增加成本。
4、IPO(首次公開募股)
IPO對房地產企業而言是發展機遇，上市已經成為房地產企業的一條重要的融資之道，但是房地產公司的上市之路并不如理想的簡單。對于未上市的房地產企業而言，從表面上看雖然是一種最為經濟的選擇，但正是因為上市的門檻高，道路坎坷，只有少數房產巨頭才具備走上IPO之路的能力，而剩下的大部分企業必須另覓途徑，借殼上市成為了他們的最佳選擇。
借殼上市程序相比IPO要簡單得多，它避開了IPO 對產業政策的苛刻要求，也避開了IPO排隊等待審批的程序，買完殼通過重組整合業務即可完成上市計劃，而一個完整的IPO 上市計劃預計最快也要耗3～5年的時間，在這種情況下，借殼上市成為了欠缺IPO能力的房地產商們的首選。[3]雖然借殼上市比IPO要簡單很多，但是從買殼到實現融資也有一個過程，不可急于求成，房企要在經營中規范自己的企業行為，為自身樹立良好的市場形象。
5、房地產抵押貸款證券化
房地產抵押貸款證券化是指以住房抵押貸款債權為基礎，由金融機構或特別目的證券機構SPV對住房等房地產抵押貸款進行包裝組合和信用增級后，將在貸款期限、利率、抵押范圍類型等方面具備共性的抵押貸款以發行債券的方式出售給投資者。它的意在于徹底改變了傳統的金融中介方式，在借貸者之間建立了更有效的融資渠道和經濟關系。[4]
我國的房地產抵押貸款證券化尚處于初級階段，存在巨大風險，需要謹慎對待，要想達到發達國家完善的融資環境，還需要經歷一段漫長的時間。在借鑒國外經驗的同時，應該創建良好的住房抵押貸款風險防范體系，為住房抵押貸款的證券化創造一個寬松的宏觀政策環境，充分發揮市場的調節作用，完善相應的房地產金融法律法規，并建立相應的房地產貸款證券保險制度，使以房地產貸款債權為基礎的證券資產風險得到最大程度的合理控制。
除了上述的賣方信貸、房地產信托、IPO、借殼上市以及房地產抵押貸款證券化的融資方式外，還有合作開發、回租回買融資、租賃融資等多種方式，同時通過合理定價，加快銷售、加速資金周轉以改善資金鏈，對大多數企業而言也是一種較為明智的做法。在目前的宏觀大背景下，房地產行業的資金來源渠道正在迅速實現新的轉變。為了在行業競爭中取得有利的地位，房地產企業必須對比融資成本和可行性，認真研究策略，實現多元化融資，解決資金問題，尋求新的發展空間。
參考文獻：
[1]孫兆東.解讀開發商“買方信貸”[J].中國房地產金融，2004，4.
[2]李則潮.淺議我國房地產行業融資策略[J].時代經貿，2008，10.
[3]張曉明.論目前房地產行業融資現狀及策略[J].科技創新導讀，2008，30.
[4]曹建元.房地產金融教程[M].上海:上海財經大學出版社，2003.
本文為教育廳課題《經濟危機、自由現金流量與企業投資行為研究》（課題編號：09C537）。
作者簡介：
關鍵詞:房地產;企業; 融資
中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A文章編號:1672-3309(2010)03-0046-03
2008年全球金融危機對中國的股市和樓市產生了一定的沖擊。可以說2008年對于中國的房地產行業和房地產開發商都是非常艱難的一年。伴隨著政府對房地產市場調控政策的顯現和金融市場流動性危機的雙重打擊,大小房地產企業都面臨著資金短缺的局面,房地產行業更是有了“百日巨變”一說。
2008~2009年,我國政府為了應對金融危機對我國的沖擊,推出了龐大的政府經濟刺激計劃。伴隨著這個刺激計劃而生的是巨大的銀行貸款規模,2009年1~11月份人民幣各項貸款增加9.21萬億元,同比多增加5.06萬億元。流動性的增加使房地產企業再一次開始了大規模的圈地行為,使得土地市場上“地王”頻現。從缺錢的2008到“地王”頻現的2009,巨大反差背后的關鍵因素是房地產企業的融資手段、融資能力的問題。
一、我國房地產企業融資的現狀
房地產融資就是房地產資金的融通,是房地產業與金融業密切結合的產物。房地產融資也是指在房地產開發、流通和消費過程中,通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列融資活動的總稱。
眾所周知,房地產行業是典型的資金密集型行業,而且有著投資周期較長、投資規模較大等特點。在開發周期的每一個階段幾乎都涉及資金安全的問題,其中主要有3個階段需要大量的資金:買地階段、建設階段和銷售階段。這3個階段也是房地產開發的重要節點,所以,房地產開發與資金鏈密切相連。
(一)融資方式
我國房地產市場起始于上世紀80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地產市場發展很快。房地產金融伴隨著房地產市場和金融市場改革的不斷深入也取得了長足的進步。房地產融資方式主要是:
1.以銀行信貸為主
在我國房地產金融市場上,由于歷史的原因,房地產信貸占了絕大部分比例。如下表所示:
其中占房地產融資比重57%的私募債權絕大部分直接來源于銀行,占房地產融資比重40%的私募股權中的大部分直接或間接來源于銀行。許多公開報道也指出,我國70%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自銀行。這些巨大的銀行資金對我國房地產市場起到了良好的促進作用,特別是在企業開發貸款與個人住房按揭貸款配合使用后,對我國居民住房條件的改善起到了很好的推動作用。但是我們也應該清醒地認識到,這種房地產開發所需資金大部分來源于銀行的模式也有很多缺點,并不是最優的結構模式。主要在于以下幾個原因:
(1)對于開發商而言,貸款受政策影響比較大,且貸款的門檻越來越高。在我國房地產市場發展的十幾年間,房地產市場與信貸政策之間相互配合、相互制約。調控房地產的背后,基本上都有銀行的身影。隨著2007年底從緊的貨幣政策的實施和央行121號文件的出臺,使得房地產開發商們想從銀行獲得貸款已經不像以前那樣容易了。這種情況的出現也逼迫開發商們逐步改變以往的融資方式,建立多種途徑的融資方式。
(2)對于銀行而言,至少存在著以下兩種風險:
第一,呆壞賬風險。房地產開發行業由于存在著開發周期較長、前期投資較大等因素,屬于高風險行業。尤其是其中的商品房,因具有使用和投資的雙重性,決定了其有可能存在投機行為。以上因素的存在,使得銀行貸款出現違約甚至出現壞賬的情況的幾率相應的增加了。由于我國目前的證券市場并不發達也并不完善,使得銀行無法使用如證券化的方式來分散這種風險,而只能將風險集中在自己身上。
第二,成本增加風險。在中國幾萬家房地產企業中,企業資信良莠不齊,開發水平也有很大的差別,在我國還沒有發達的評估市場和評級市場的時候,如何對這些企業的信用水平進行評估,對于銀行來說是一個很大的難題。現階段只能由銀行根據自己的實際情況和以往經驗來進行評估,這勢必會增加銀行的經營成本。
(3)對于政府而言,如果大量的房地產融資都是來源于銀行系統,必然會增加對房地產調控的難度。尤其是在個人住房按揭貸款已經形成很大規模的情況下,會使得政府在調控的時候左右為難,也會使調控政策加大成本,并延長政策的顯現時間。如果大量的房地產融資都來源于銀行系統,會增加整個銀行系統的風險。銀行系統是一個國家經濟、金融中最重要的組成部分,如果銀行系統出現了問題,那么整個國家的經濟將有很大的風險。
總而言之,房地產由于其特殊性,如果融資過度依賴于銀行系統,風險還是存在的。
2.企業上市融資為輔
我國的資本市場開展的比較晚,到現在不過近20年的時間。在此期間,房地產商上市融資可謂是一波三折,經歷了發展、被停止、再發展3個階段。在我國A股市場剛剛起步的幾年里,一些比較有代表性的房地產開發企業相繼上市融資。之后,隨著房地產泡沫風險的增加,證監會等部門出于對投資者的保護,曾一度停止了對房地產企業上市申請的審批工作。再之后,伴隨著我國商品房的出現和住房制度的改革,加之我國資本市場自身的不斷完善,資本市場的大門在2007年又重新向房地產企業打開了。最近幾年,由于資本市場的不斷升溫,國內大型房地產企業紛紛上市融資。這種“上市融資――用融來的錢買地――再用買來的地融資”的方式,已經被許多業內人士看做推高土地價格的一種重要因素。
房地產企業在境內上市融資如火如荼進行的同時,一些房地產商也積極尋求境外融資途徑。最近一例是2009年11月恒大地產成功在香港市場上市。但無論在哪個市場上市融資,能夠成功融資的企業從數量到規模,都無法與銀行貸款相比較。
3.個別企業能夠涉及到其他融資方式
除了銀行貸款和上市融資兩種方式外,房地產開發企業能夠使用的其他方式可謂是少之又少。僅有個別企業使用過如債券、房地產信托投資基金(REITs)、典當融資、金融租賃、過橋貸款以及信托融資等方式。
(二)中小企業融資困難
隨著全球金融危機對我國國內經濟的沖擊,中小企業的日子非常難過,特別是對于資金需求量較大的房地產開發企業來說,融資難更成為企業迫切需要解決的一個問題。近年來,國家為扶持中小企業的發展,特別出臺了一系列針對融資問題的政策,這些政策雖然解決了一部分問題,但對于中小房地產開發企業來說,沒有從根本上解決問題。
二、適合我國國情的房地產融資方式及發展方向
鑒于我國目前的國情,在上述的幾種融資方式中,我國應該大力推進房地產企業直接融資方式。這樣,一方面可以緩解儲蓄率居高不下的難題;另一方面也能降低銀行的風險,保持金融體系的平穩運行。筆者認為應該優先發展以下幾種融資方式。
1.房地產信托投資基金(REITs)
房地產信托投資基金起源于美國市場,雖然中途經歷了一段低谷,但現在已經發展成為美國房地產市場上最主要的融資方式之一,并且不斷引起其他國家和地區的重視,在我國香港周邊的主要金融市場,像日本、新加坡等地都已經開始發展REITs交易。REITs的發展主要得益于其兩大明顯優勢:
第一是其自身優勢,包括以下幾個方面:REITs本身具有很高的流動性和變現性;REITs使資金專業化經營管理;REITs能加速房地產的資本積累;REITs使投資人的投資風險分散;健全的REITs流程監控機制能充分發揮市場機制。
第二是REITs的運用在商業地產上有以下幾種不可替代的優勢:可以融資的物業范圍(下轉50頁)(上接47頁)廣;可融資金額巨大,資金來源豐富;分散房地產行業的金融風險;融資總額相對較高;融資方式靈活;可選擇長期獲益;節稅;提高企業的知名度;有助于企業經營管理規范化。
2.債券
長期以來,我國的資本市場發展極不平衡,在一個成熟的市場經濟中,企業債券應該作為市場經濟的主要融資方式之一。但目前的狀況是我國的債券市場規模還非常有限,而且以國債為主。可喜的是自黨的十七大報告中提出“強調優化資本市場結構,多渠道提高融資比例”后,國務院及其他相關部門多次強調了發展債券市場的重要性。今后的債券市場應該是房地產行業的主戰場之一。
債券的優點主要有:(1)不會有失去公司控制權的危險。(2)債券利息可以在稅前扣除,節省成本。(3)債券方式比較靈活,有長期、短期、可轉換債等。
三、結束語
改革開放30多年來,我國經濟增長取得了顯著成效,人民生活質量大幅提高。特別是近十年來,隨著改革開放的不斷深入,工業化、城鎮化水平不斷提高。我國的房地產市場必然還將高速發展一段時期,房地產企業也必然將迎來一個高速發展的機遇。但是我們也應該清醒地認識到,在機遇的背后,房地產企業融資仍將成為一個突出的矛盾,融資難仍將成為阻礙房地產企業發展的一個重要瓶頸。房地產企業應該積極從自身企業的現狀和未來發展方向出發,克服困難,了解成熟市場的發展狀況,學習外國的先進經驗,抓住政策調整的有利時機,不斷創新,努力突破這一發展瓶頸,為我國房地產和金融市場的發展做出應有的貢獻。
參考文獻:
關鍵詞：宏觀審慎管理；空間維度；房地產貸款；地方融資平臺；風險外溢
Abstract：In this paper we focus on the cross-sectional dimension of macro-prudential management. Particularly，we study the risk spillover effects between the real estate sector and the financial sector in China，and the risk transfer mechanism and path among the financial sector，the real estate sector and the local financing platform. Then we give some suggestions for the cross-sectional dimension of macro-prudential management in China: first，take a stricter supervision of the real estate finance，focusing on the credit concentration risk；second，weaken the risk connection between the local financing platform and the financial system，and control the credit risk of local financing platform carefully.
Key Words：macro-prudential management，cross-sectional dimension，real estate credit，local financing platform， risk spillover
中圖分類號：F832.4 文獻標識碼：A 文章編號：1674-2265（2012）03-0034-06
一、引言
宏觀審慎管理的空間維度主要關注的是在某個給定的時間點上，由于金融機構之間共同的風險敞口以及資產的深度關聯而形成的系統性風險隱患。目前，國外研究關注的重點有兩個方面：一是所謂“大而不能倒”的系統重要性金融機構；二是以結構性投資機構①（SIVs）為代表，游離于金融監管之外的“影子銀行”體系。對于我國金融體系而言，這兩個問題都或多或少存在，但并不突出。首先，工、農、中、建、交等系統重要性金融機構經過不良貸款的剝離和股份制改革后，資產質量和抗風險能力大幅提升，在經營機制上也更趨穩健。其次，我國直接融資市場發展相對滯后，資產證券化等跨市場、交叉性金融工具尚處于探索階段。盡管也有學者將擔保公司、私募基金等非銀行金融機構，以及民間金融掮客、地下錢莊等融資性組織等歸入中國的“影子銀行”，但是，總體來看，這些機構規模較小，與正規金融機構的聯系還不十分密切，一旦出現問題只會造成局部性風險，尚不足以產生系統性風險。
就當前的實際情況來看，我國空間維度宏觀審慎管理需要重點關注金融機構共同風險敞口過度集中于房地產行業和地方融資平臺的風險。據統計，截至2011年6月末，全國房地產貸款余額10.26萬億元，占同期人民幣貸款余額（51.4萬億元）的約20%；另據銀監會統計，截至2010年6月，全國地方性投融資平臺貸款高達7.66萬億元，占同期人民幣貸款余額（44.6萬億元）的約17%。中國銀監會原主席劉明康在2011年銀監會第三次經濟金融形勢通報分析會上指出，各銀行業金融機構要加強對地方融資平臺貸款和房地產信貸的風險防控。經濟學家巴曙松在2011年8月份召開的第五屆中國銀行家高峰論壇上也指出，中國銀行業面臨的系統性風險更多地集中在地方融資平臺和房地產市場中。在本文中，我們將結合房地產、地方融資平臺的信貸風險現狀，兼顧理論與實證，深入分析金融業、房地產行業和地方融資平臺三者之間風險傳導的機制和路徑，并最終給出我國空間維度宏觀審慎管理機制構建的相關政策建議，希望為完善我國宏觀審慎管理機制提供一些參考。
二、房地產貸款、地方融資平臺與系統性風險的潛在傳導機制
近年來，隨著我國市場化改革的推進和城市化進程的加快，我國房地產行業呈現出高速發展的態勢，已經成為拉動我國經濟增長的支柱性產業。然而，在肯定房地產行業積極作用的同時，我們也必須清醒地認識到，我國的房地產行業發展過熱，房地產信貸規模過度擴張，金融體系在支撐房地產行業迅速發展的同時也積聚了大量來自房地產信貸的風險。一旦房地產行業出現劇烈波動，將對銀行信貸安全構成威脅，嚴重影響金融體系的穩定性。除了房地產行業之外，在銀行信貸過度投放的主體中，地方政府投融資平臺也須重點關注。自2008年底以來，地方融資平臺的數量和融資規模呈現飛速發展的趨勢。而在地方政府投融資平臺的融資結構中，銀行信貸所占的比重較大。由于地方政府主要依靠土地收入等來償還這些地方融資平臺的負債，因此房地產行業的波動，直接關系到地方政府清償債務的能力，從而進一步影響銀行信貸的安全性。
（一）房地產信貸風險現狀
當前，我國的房地產信貸主要由兩部分組成，即房地產開發貸款和個人購房貸款。近幾年，隨著房地產行業的迅猛發展，我國的房地產開發投資增速大幅提高，大量資金紛紛涌向房地產行業。在這樣的宏觀環境下，我國的房地產信貸迅速擴張，各個商業銀行都將房地產貸款作為一個重要的經營領域。圖1綜合反映了房地產信貸增速與金融機構貸款余額增速以及名義GDP增速之間的對比結果。可以看出，房地產信貸增速的平均水平，要遠高于金融機構貸款余額增速和名義GDP增速的平均水平（均值分別為17.69%和16.38%），這在一定程度上反映出，近幾年我國房地產信貸增速已經超出了合理的范圍，房地產信貸規模存在過度擴張的現象。從金融機構貸款余額中房地產信貸所占的比重來看（見圖2），我國金融機構在房地產行業的信貸投放比重不斷上升，到2010年末已高達19.51%，比2004年末上升了6個百分點左右。2010年我國金融機構新增貸款7.95萬億，其中商業性房地產貸款新增2.02萬億，所占比重為25%。
除了導致行業集中度風險外，我國的房地產信貸在具體的投放過程中，還存在著多個方面的集中度風險。首先，房地產信貸投放具有明顯的區域集征。由于房地產的開發投資容易受到地理環境、經濟水平等因素的制約，因此不同地區的房地產行業發展水平有所不同。我國的房地產行業具有明顯的板塊特征，房地產貸款主要投向珠江三角洲、長江三角洲和環渤海灣三大板塊地區。從2010年末我國各省（直轄市）房地產貸款余額分布來看，排名前五的省（直轄市）均來自上述三大板快（見表1），而且這五個省（直轄市）的房地產貸款余額之和占全國房地產貸款總量的57.1%。進一步，從地域劃分來看（見圖3），涵蓋三大板塊的我國東部地區吸收了大部分的房地產貸款，貸款余額占全國總量的比重高達71%。房地產貸款在區域上的集中投放，容易造成局部地區房地產行業的過度投資，導致房地產泡沫膨脹。而且，一旦風險爆發，房地產行業區域集中的特點容易造成風險的迅速蔓延和擴散，對房地產貸款的安全性極為不利。其次，在房地產信貸投放的結構上，個人購房貸款的比重不斷上升。到2010年末，我國購房貸款占房地產貸款的比重已高達66.43%。購房貸款具有還款期限長、受經濟波動影響大等特點，具有很強的不確定性。而且，近幾年我國的住房消費中很大一部分是投資性的購房行為。一旦經濟下行，房價大幅下跌，金融機構將面臨著個人購房貸款違約行為集中爆發的風險。最后，在信貸投放對象的選擇上，房地產信貸存在著客戶授信集中的趨勢。各商業銀行在房地產信貸盈利和控險的雙重壓力下，紛紛將貸款投向房地產行業中的優質企業和優質項目。一些全國性的大型房地產企業，以及各省綜合排名靠前的房地產企業成為各商業銀行貸款營銷的重點目標，客戶授信集中度風險日益顯現。
（二）地方融資平臺貸款風險狀況
近幾年來，隨著各項改革力度不斷加大，以及在經濟建設中的投入不斷增加，地方政府財政支出的增長速度遠遠超過了財政收入的增速，地方政府債務問題逐漸顯現。特別是在金融危機之后，為了加大投資，以促進經濟復蘇，各級政府紛紛通過成立投融資平臺來滿足融資需求，地方政府負債規模更是急劇膨脹。中央銀行在《2011年中國金融穩定報告》別指出，地方政府隱性負債問題不容忽視，地方融資平臺風險值得關注。
作為地方政府債務形成中最重要的主體，地方政府投融資平臺的數量和融資規模十分龐大。據審計署對地方政府債務的審計結果，至2010年底，全國省、市、縣三級政府共設立融資平臺公司6576家，其中縣級平臺約占72%，有3個省級、29個市級、44個縣級政府設立的融資平臺公司多達10家以上。地方政府投融資平臺的資金來源與銀行信貸密切相關。一方面，投融資平臺自身的融資渠道比較單一，主要通過抵押、政府擔保等方式從銀行獲取信貸；另一方面，在銀行看來，投融資平臺貸款具有融資規模大、政府財力作支撐、收益穩定性高等特點，是信貸營銷的理想目標，因此盲目地加大對投融資平臺的信貸投放，缺乏風險意識。來自銀監會的統計數據顯示，截至2010年11月全國地方融資平臺貸款約9.1萬億，占全部人民幣貸款的比重為19.16%。地方融資平臺貸款的大幅增長及其比重的不斷上升，在一定程度上加劇了銀行業共同風險敞口過度集中的風險，使得地方融資平臺的風險被大量地轉嫁到金融體系中，對金融體系的穩定性構成嚴重威脅。
隨著地方政府和地方政府投融資平臺債務的不斷積累，地方財政的償還壓力也日益增大。巨額的負債使地方政府負擔著沉重的利息壓力；同時，自2011年開始，大量的地方政府債務將進入償還期，地方政府在未來5年內的年均還款額將在1萬億元以上。然而，面對如此嚴峻的債務償還形勢，地方政府的還款能力卻仍撲朔迷離。地方融資平臺經營項目的低收益性，以及地方財政收入的不確定性，在一定程度上制約了地方政府的清償能力，使得地方政府負債面臨著嚴重的違約風險。一方面，地方政府投融資平臺經營的項目普遍具有投資規模大、開發周期長、公益性強、盈利能力低的特點，因此很難通過項目收益直接償還平臺貸款，部分或者全部需要依靠地方政府的財力來償還。另一方面，地方政府財政收入存在著過度依賴土地出讓收入的現象。隨著未來經濟周期的波動，土地出讓收益的穩定性和持續性勢必會受到影響，這將大大增加地方財政收入的不確定性。特別是在當前國家收緊土地供應閘門的政策下，地方政府土地出讓的預期收入不能實現，地方政府投融資平臺貸款的違約風險將進一步上升。
（三）房地產貸款、地方融資平臺與系統性風險的潛在傳導機制
從上述房地產信貸以及地方融資平臺貸款風險狀況的分析中不難看出，我國的金融體系（尤其是銀行業）與房地產行業以及地方融資平臺之間已有著很深的關聯性。各主要金融機構都通過大比重的信貸投放，深度參與到房地產行業以及地方融資平臺債務之中，并逐漸形成以房地產行業、地方融資平臺為中心的復雜的信貸網絡結構（見圖3）。金融機構之間通過銀行間市場相互關聯，并且共同風險敞口過度集中于房地產行業、地方融資平臺兩個中心點。
進一步，作為該信貸網絡結構的兩個中心，地方融資平臺的運作與房地產行業息息相關，地方融資平臺貸款能否及時清償在一定程度上取決于房地產行業能否持續快速地發展。地方政府投融資平臺貸款中很大一部分為土地儲備貸款。地方政府作為土地儲備的主導者，其目的是希望通過土地儲備，提升土地的出讓價值來提高土地收益，為城市建設提供強大的資金支持。此外，土地出讓收益也是包括土地儲備貸款在內的所有地方政府投融資平臺貸款的主要還款來源。依據國家審計署的審計結果，到2010年底，地方政府負有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額為2.55萬億，占所有負有償還責任債務余額的38.0%。因此，土地出讓價格的波動直接影響著地方政府的土地出讓收益，以及清償投融資平臺貸款的能力。而從另一層面來看，土地價值的波動又與房地產經濟的波動相關聯。房地產行業的持續快速發展是土地價值得以維持并且不斷提升的重要保障。一旦房地產行業進入低迷時期，土地需求銳減，勢必會影響到土地價值，導致土地出讓價格的大幅回落。因此，地方政府往往在推動房地產業的快速發展中扮演著重要的角色，希望通過推高房地產價格來實現儲備土地的升值，從而獲得巨額的土地收益。反過來，土地價格的提高，將進一步推動房地產價格的上漲，滋生并加劇房地產泡沫。正是這種地方政府“土地財政”與房地產價格之間相互推動、相互捆綁的關系，使得地方融資平臺貸款的風險狀況與房地產行業密切相關，房地產行業的波動將對地方融資平臺貸款的安全性構成威脅。
因此，房地產經濟的波動將直接影響我國當前信貸網絡結構中的兩個中心主體――房地產行業和地方融資平臺――的貸款質量，進而影響我國金融體系的穩定性。在房地產經濟上行時，隨著市場信心的增長以及投資規模的擴大，房地產信貸需求不斷擴張。由于房地產抵押價值的上升以及信貸風險的下降，各金融機構也都將房地產貸款作為優質貸款進行重點投放，房地產信貸比重不斷上升。與此同時，房價的上漲推動土地價格的上升，促使地方政府不斷通過地方融資平臺，利用土地出讓收益獲得資金，來支持城市建設。地方投融資平臺的數量和融資規模不斷膨脹。反過來，房地產信貸以及地方融資平臺貸款的過度投放，進一步拉動了房地產價格的上漲，造成房地產行業的過熱發展。隨著金融體系參與房地產經濟的不斷深入，金融機構的共同風險敞口過于集中，逐漸形成如圖3所示的信貸網絡結構，房地產行業和地方融資平臺作為信貸網絡結構中具有系統重要性的兩個主體，其風險狀況一旦惡化，將對各金融機構產生風險溢出效應。金融體系的系統性風險隱患逐步形成（圖4左半部分）。然而，房地產經濟很容易受到宏觀經濟波動、國家宏觀調控政策等因素的影響。當宏觀經濟下行或者政策因素對房地產經濟不利時，房地產需求會發生變化，市場預期和信心將出現波動，房地產經濟面臨著逆轉的危險。一旦房地產經濟進入下行期，市場需求的銳減將導致房地產價格的大幅回落，房地產抵押品價值大幅縮水，房地產信貸和地方融資平臺貸款的違約率迅速上升。又由于共同風險敞口過度集中于房地產及地方融資平臺貸款，各金融機構將受到不同程度的沖擊，資產質量嚴重下滑，資產總值大幅受損。更可怕的是，如果所有的金融機構都設法掩蓋自己的風險暴露，形成“擁擠交易”，則問題資產的流動性和融資流動性將會面臨斷裂的風險，金融市場將出現流動性嚴重不足的局面，整個金融體系面臨崩潰，并極有可能爆發系統性風險（圖4右半部分）。
綜上所述，通過對我國房地產經濟波動與系統性風險之間傳導機制的分析可以看出，當前我國空間維度宏觀審慎管理機制構建的關鍵點在于如何對金融體系的共同風險暴露加強監管，即如何設計有效的政策工具，對具有系統重要性的信貸主體――房地產行業及地方融資平臺――的貸款投放實施更加嚴格的監管，以防范和化解可能因房地產經濟波動而引發的系統性風險。
三、我國空間維度宏觀審慎管理的政策建議
近年來，為了保持房地產市場的持續健康發展，我國政府出臺了多種政策措施，希望通過加強房地產的宏觀調控來防范房地產經濟波動的潛在風險。在信貸政策方面，運用了貸款價值比（LTV）、最低資本金比例等措施來進行信貸調控，但是缺乏整體性和連續性，尤其是對金融機構的共同風險敞口缺乏有效的審慎監管。結合房地產信貸和地方融資平臺貸款的風險現狀，我們給出如下政策建議。
（一）進一步加強對房地產金融支持的嚴格監管，重點防控房地產信貸的集中度風險
由房地產信貸規模膨脹導致的金融機構共同風險敞口過度集中儼然成為我國當前空間維度系統性風險防范的首要目標。在已有金融監管措施的基礎上，我們認為，我國金融當局應該從以下四個方面進一步強化對房地產金融支持的宏觀審慎管理：
1. 建立和完善房地產信貸的審慎監測指標體系，合理評估房地產信貸風險，并構建我國房地產信貸風險的預警機制。擁有完備的信貸監測體系，是有效防控房地產信貸風險的根本前提。房地產信貸監測指標的選擇，應遵循完備性、可行性、前瞻性等原則，并考慮信貸指標與宏觀經濟指標相結合；在監測過程中，注重總體監測與區域監測并舉，多層次全方位地掌握房地產信貸的變化情況。在此基礎上，采用科學的工具和方法，有效識別和評估房地產信貸面臨的各種風險。目前，我國金融監管部門主要通過壓力測試來評估房地產信貸的風險狀況。在不斷改進的過程中，測試風險因素更加全面，測試內容更加廣泛，且更加關注測試過程的科學嚴謹。然而，壓力測試中的情景假設僅僅是對未來某種極端情況的假定，并不是對宏觀因素變化趨勢的預測。因此，我國金融當局應積極構建有效的房地產信貸風險預警機制，充分利用房地產信貸監測數據來判斷未來風險的發展趨勢，根據預警結果合理制定并實施抵御風險的各種應急方案和行動計劃。
2. 依據房地產信貸風險現狀及房地產價格的走勢，及時、動態地調整貸款價值比（LTV）。LTV是一個非常重要的參數，往往在確定貸款總額及控制信貸風險中發揮著關鍵作用。較高的LTV會助長房地產信貸的擴張，進一步加劇房地產泡沫的膨脹。在準確判斷房地產信貸風險變化趨勢的前提下，通過動態地、具有前瞻性地調整LTV，能夠有效地抑制信貸規模的膨脹，促進房地產市場平穩健康地發展。目前我國已重視對LTV的監管和調整，在此基礎上，應進一步完善LTV的調整機制，提高LTV調整的科學性、靈活性和前瞻性。根據房地產價格變動及房地產信貸增長的形勢，及時調整LTV上限，對具有投資、投機性質的房地產貸款制定更為嚴格的LTV上限。
3. 動態調整房地產貸款對總貸款的比率以及區域房地產貸款比重的上限，并依據金融機構的運營狀況及抗風險水平，有差別地實行房地產貸款比重上限。在房地產信貸敞口增長過快、金融機構風險敞口趨于集中的形勢下，應及時設置合理的房地產貸款比重上限，直接調控房地產貸款的增速，有效地防范房地產貸款集中度風險。在具體實施過程中，應注重從整體、區域和個體三個層面出發，有差別地進行調整。在控制總量的基礎上，根據不同區域房地產貸款的風險狀況以及金融機構的運營質量來確定各層面房地產貸款比重的上限。
4. 嚴格執行差別化的房地產開發貸款及住房貸款政策，降低房地產投資的杠桿效應。嚴格控制房地產開發貸款的發放。根據資質、信用、資本金充足率等條件，對房地產開發商進行評級分類，通過保守估計和較為穩妥的審慎做法來動態確定各級開發商的貸款成數，以控制信貸風險，嚴防大額授信集中度風險，并在把握風險收益的基礎上，合理滿足中小戶型、中低價位房地產開發及保障性安居工程建設的貸款需求。在住房貸款方面，對于不同性質的購房貸款，實施不同的資本要求及利率浮動機制，并對分期付款期限進行動態調整。嚴格要求商業銀行對非自住商品房實施較高的首付比例和更加嚴格的利率風險定價，并適當縮短分期付款期限。通過運用上述差別化的房地產貸款政策，能夠在滿足合理需求的基礎上，有效地抑制房地產貸款沖動，降低房地產投資的杠桿效應。
（二）深入推進地方政府投融資平臺貸款的風險防控，不斷弱化投融資平臺與金融體系之間的風險關聯度
地方政府投融資平臺貸款的風險防控是我國空間維度系統性風險防范的另一緊迫任務，也是我國金融當局空間維度宏觀審慎管理必須面對的重要內容。在對地方政府投融資平臺貸款進行清理、規范的基礎上，需要進一步強化宏觀審慎管理，以促進金融業的審慎經營，并推動投融資平臺主體的規范和可持續運營。
1. 盡快建立地方政府投融資平臺貸款的數據庫及風險監測指標體系，提高平臺貸款的透明度，在此基礎上，加快構建平臺貸款風險的早期預警機制。地方融資平臺貸款數據庫的建立，一方面有利于金融當局準確地掌握平臺貸款的規模和質量，為貸款風險的監測和分析提供數據支持；另一方面，也有利于銀行等信貸部門更好地掌握各個投融資平臺貸款的基本狀況，準確把握投融資平臺跨銀行的資金流向，從而有效控制平臺授信額度，避免多頭授信和過度融資的問題。進一步，為了切實有效地防范地方融資平臺貸款風險，實時掌握風險動態，應當根據我國地方融資平臺運行的現狀，建立一套相對完備的監控指標體系，準確地反映地方融資平臺的風險程度和未來發展變化趨勢，切實打造地方融資平臺風險的預警系統。依據預警結果，制定相應的風險防范措施，利用前瞻性撥備的思想，提前做好撥備計提增減的準備。
2. 適時調整平臺貸款占貸款總額的比重，以及儲備土地、資產收費權等抵（質）押資產的貸款價值比（LTV）等指標，強化對地方融資平臺金融杠桿的動態調控。依據投融資平臺貸款風險預警的結果，合理地調整平臺貸款占貸款總額的比重，控制平臺貸款的增速。進一步，在控制授信總量的前提下，依據不同區域的經濟發展狀況，合理地分配授信比例。此外，抵押資產的貸款價值比具有較好的可控可測性質，是地方融資平臺金融杠桿調控的有效手段。尤其是儲備土地的貸款價值比，通過降低該比重的上限，不僅能夠有效地抑制地方政府投融資平臺的貸款需求，而且有助于減輕地方融資平臺對土地金融、土地財政的高度依賴，緩解周期性風險。
3. 建立地方政府投融資平臺評估分類體系，實行差別化的平臺信貸政策。建立對政府融資平臺的外部信用評級制度，不僅考察融資平臺自身的財務指標，還應重點評估主管政府部門的信譽以及財政實力，將當地GDP規模、財政收支結余情況、財政負債情況、預計經濟增長速度等因素一并納入評價體系。根據不同的信用等級，實行差別化的平臺信貸政策。對信用等級較高、償債能力穩定的地方融資平臺，設置寬松的授信總量、還款期限、最低資本金比例、資產負債率等指標；相反，對于信用等級較低、還款來源不明確的地方融資平臺，實行嚴格的信貸政策，并禁止新增貸款的發放。在此基礎上，可以依據平臺項目的盈利性、投資回收期限等指標，進一步細化差別化的信貸支持政策，強化對平臺項目貸款的風險控制。
注：
①結構性投資機構主要指，通過銷售商業票據籌資，投資于MBS、CDO等長期債券，套取長短期利差的金融機構。
參考文獻：
[1]巴曙松. 地方政府投融資平臺的風險評估[J]. 經濟， 2009，（9）.
[2]白鶴祥. 強化對地方融資平臺金融杠桿的調控[J]. 中國金融. 2011，（14）.
[3]毛永斌，楊兵，李加. 房地產貸款集中度風險與防范[J]. 現代金融. 2007，（12）.
[4]苗永旺，王亮亮. 金融系統性風險與宏觀審慎監管研究[J]. 國際金融研究. 2010，（8）.
一、房地產開發企業一般的資金來源情況
首先，不僅是房地產，大多數企業都會有自有資金，它包括了各個合伙人即股東們的注冊資本和留存利潤等，一個企業想要建立起來，必須要有初建的資本，所以自有資金是必不可少的。其次則是從外借入的資金。由于企業在剛建立是自有資金一般都不夠一個大企業的消耗，所以不可避免要向銀行等金融機構進行貸款等。最后則是客戶購房的收取的房款了。
二、目前房地產企業資金管理存在的問題分析
近些年來，我國的經濟在迅速發展，房地產行業也迅速崛起，現在大多數人"談房色變"，各個地方區域房價的不斷飆升都顯示著房地產行業的巨大影響力。雖然房地產行業的資金管理在國家的政策和規定下逐步得到規范，但是目前來說仍然存在著一些問題。
（一）缺乏較為完善的資金預算制度
不管在任何行業任何企業，有一個完整的資金預算是非常重要的，特別是對于房地產這種資金流動比較大的行業更是無法缺少的。一個完善的資金預算制度則要求強的執行力度，而不是僅僅把制度建立起來就擺在那里。資金預算可以說是整個企業資金管理的第一步，往往也是最重要的一步，如果缺乏資金預算的話，則容易導致資金的使用缺乏相應的控制，使得資金使用時出現超支或者不夠的情況。
（二）融資的方式太過于單一
我們都知道，大多數企業如果資金不夠的話都會選擇向銀行借貸這種方式來進行融資，而房地產行業呢由于缺乏一些必要的條件，也不能通過發行企業債券或者發行股票這些方式來進行融資，所以向銀行借貸幾乎是房地產行業融資的唯一來源。再加上國家政策的一些調控改變和銀行信貸標準的提高等等，這些情況對房地產行業來說就限制了資金的使用率，同時也提高了資金的實際使用成本。
（三）資金使用分散，資金結算模式落后
由于房地產行業的特殊性，開發項目往往遍及全國各地，然而房地產開發企業一般采用的項目承包責任制則會導致資金分散，資金不夠集中就容易出現各種資金對不上賬的問題。再加上很多開發企業對項目資金管理的重視程度不大，使得很多分散的資金無法集中管理，資金過于分散就造成資金管理難度的增加，所以這里就缺乏一個具體的對分散資金的管理策略。
房地產開發企業在資金管理這方面存在的問題可以說也不少了，以下則列舉幾點針對相關的問題的改善措施。
三、加強房地產開發企業資金管理的對策措施
（一）建立完善的資金預算管理制度
對資金預算管理要建立一個專門的部門或者小組，負責督促項目負責人在預算執行過程中更好的落實資金預算。一個資金預算計劃表是一個完整的資金預算管理制度必不可少的一項，而一個簡單的資金預算表中要包括資金流入合計、資金流出合計、擬籌資金、資金結余、資金警示、資金（凈流量）等基本的費用預算。而資金流入合計主要包括銀行借款、預售收入，資金流出合計主要包括工程費支出、材料費支出、歸還借款、宣傳費、設計費支出、日常財務支出、廣告費等。各個企業可以根據自己的需求來進行相關的調整，以此來實現有效的資金預算管理。
（二）增加融資的方式，從各個渠道來進行資金的補充
資金對于企業來說是如此的重要，要想在現如今社會經濟制度變幻莫測和各個行業競爭激烈的環境中獲得生存，太過單一的融資方式會使企業不可避免地成為各個其他企業甚至是其他行業蠶食的對象。融資方式除了常見的向銀行借貸之外，企業還應該提升自身的條件去爭取其他的一些融資渠道，比如發行股票、實行資產證券化等可能實現的獲取資金量較大的融資渠道。此外，還可以開展項目合作，和其他企業通過一些利益關聯來達成合作等，從多方面來吸取資金。
（三）對資金進行集中管理
眾所周知，由于房地產行業比較特殊，所以資金比較分散是難以避免的，所以就更需要有一個完善的資金管理網絡來對分散的資金進行集中管理，以此來達到各個房產項目的資金管理。因此，每個房地產企業可以通過一個資金管理網在企業總部進行直接管理。聽起來并不那么容易來構建這樣一個網絡，但是要想讓企業資金的各個來源去向都一清二楚，一個適合自身企業的分散?Y金管理網絡是至關重要的，至于具體如何構建則需要管理者花費一些心力去完成。
關鍵詞：財務風險；風險分析；財務比率；模型分析
中圖分類號：F23 文獻標識碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049
1 研究背景
由于社會經濟不斷發展的需求，我國的房地產行業在近年來取得了飛速的發展。巨大的利潤讓越來越多的社會資源投入到這個行業中，但是房地產行業本身存在的特點，也讓房地產行業的財務風險加劇。資金投入大，資金鏈和建設周期長，資金回籠的速度慢，資產變現能力差。同時，對于企業的發展來說，如果資金和融資能力不強，也很難接到收益較大的項目。在2008金融危機之后，房地產行業出現了泡沫；“中國房地產上市公司2012年的TOP10研究報告”中說到，我國政府將不斷加大調控力度，繼續鞏固調控成果，促使房價回到正常合理的水平；2014年，國務院《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，這個規劃，給予了房地產行業全新的成長空間也促進了房地產行業的轉型升級。在這種情勢下，要想在激烈競爭的環境下求生存、求發展，我國的房地產企業必須要提升對財務風險的認識，如果增強對財務風險的抵御能力，如何將財務風險控制在一定的范圍內，保證企業的健康發展，降低遭受財務風險的可能性才是重中之重。
2 保利地產基本狀況
2.1 保利地產的發展現狀
保利地產（集團）股份有限公司前身為廣州保利開發公司，成立于1992年，1993年在國家工商局完成注冊。保利地產在2002年完成股份制改革之后開始全國范圍的發展。2006年在上交所上市。至2015年保利地產實現了凈利潤123.45億，增長1%，實現營業總收入1235.08億元，同比增長13.25%。
2.2 保利地產基本財務狀況
從資產負債表主要數據表可以看出，從2010年-2012年，保利地產的資產翻了近3倍，是因為保利地產投資性房地產的增加，在2010年投資性房地產金額為42.39億元。股東權益不斷擴大，而公司的負債速度跟不上股東權益擴大的速度，降低了保利地產抵抗外部風險的能力。
從利潤表的主要數據表可以看出，營業收入和營業成本都從2010年-2012年五年期間翻了三番，營業利潤從2010年的74.24億漲到了189.81億，利潤總額也從74.05億漲到了190.32億，凈利潤也翻了三番，保利地產的業務量增加是主要原因。
從現金流量表主要數據表中可以看出，現金流量凈額和投資現金凈額在2010和2011年都為負值，這是由于保利地產的高速發展，導致資金緊張，但在2012年開始取得收入，所以經營現金流量恢復到正常值，但是2013和2014年開始，又呈現了負值，因為市場的供過于求的原因，周期太長，無法及時取得收入。
從主要財務比率表中，可以看到，每股凈收益在下降，凈資產的增長率也在不斷下降，但是毛利率比較穩定，是因為保利地產之前的大規模擴張，導致有大量的貸款，三大費用增加，特別是財務費用。
2.3 財務比率指標分析
財務比率指標可以反映財務風險的變動情況，通過圖1我們可以看出以下四個問題。
2.3.1 償債能力
2010年-2014年，流動比率下降，從2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流動比率均小于2，低于合理值。速凍比率在五年間也低于正常標準值1，說明了保利地產短期償債能力不足。現金負債比率也不斷下降，說明保利地產用現金償還短期債務的能力變弱，加大了公司的資金風險。
2.3.2 資本結構
保利地產的資本負債率，一直居高不下，超出了行業的平均水平，這樣會加大不能按時償還債務的風險。
保利地產從2010年-2014年，雖然股東權益比率呈上升趨勢，但是仍然處于較低的水平，應保持適中的水平，股東權益比率過小，說明企業負債過大，那么公司抵御外部沖擊的能力就會減弱。
2.3.3 總資產的收益率
保利地產從2010年-2014年，總資產收益率、營業利潤率、成本費用利潤率和主營業務利潤率都是下降趨勢，說明保利地產在創造收益的時候花費的資本更多，市場競爭力隨之減弱，應對財務風險的能力就被削弱。
2.3.4 營運能力
保利地產從2010年-2014年，應收賬款周轉率持續下降，從2010年的68.1下降到2014年的38.39。資金回收緩慢，經營活動的資金不能得到充分的利用，資金回收風險增大。
2.4 保利地產財務風險的總體評價
綜合保利地產公司財務風險的財務比率指標分析、單變量模型分析。Z3和F分數模型分析結果，我們可以得出，保利地產的風險水平是在不斷上升的，就是目前處于安全的狀態，暫時看不到財務危機，但是，從上述的分析綜合來看，它的安全程度還是有所下滑。從2010年-2012年保利地產的償債能力和營運能力皆有不同程度的下滑，現金流量也不樂觀，結合目前的國家的宏觀調控政策和行業形勢來看，同行業的格力地產，同樣是上市公司，但是格力地產的財務風險情況要低于保利地產，保利地產想要持續的健康的發展，確保可以在同行業中占據一個優勢地位，就必須提高財務風險的意識，分析財務風險上升的原因，在日常的財務活動和經營活動中加強管理和防范，及時的調整策略。
3 保利地產財務風險的成因
3.1 宏觀政策
3.1.1 宏觀調控
2010年，“國十一條”，發生違法違規行為的房地產開發企業，暫時取消新購置土地資格。
2011年，“新國八條”，加強對閑置房地產的清理力度，打擊囤地的行為，健全招標拍賣等制度。
2012年，繼續促使房價回到正常，落實安居工程。
2013年，“新國五條”，打擊投資投機性購房。
2014年，國務院《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，推動城鄉一體化發展，給予了房地產企業轉型的機會。
因為這些政策，保利地產作為國企的拿地優勢被削弱了，所以保利在購進土地的時候，成本增加，利潤下降，投資風險加大等。
3.1.2 稅收政策
我國房地產行業需要繳納十幾種稅。在房產首次交易的時候，開發商需要繳納營業稅、所得稅、建設稅、土地增值稅和土地使用稅，同時，購房者要繳納契稅和印花稅等。在房產二次交易時，個人所得稅、營業稅和教育稅附加由賣家繳納，繳納契稅和印花稅由買家繳納。而這些要繳納的稅實際最后都是房價的一部分。由于房產稅的范圍的擴大，勢必稅收成本會加重，那么那時保利地產的獲利能力就會被削弱，增加投資資本收回的風險。
3.1.3 其他政策
政府的保障房政策，雖然為我國低收入家庭解決了住房困難等問題，但是又對商業住宅造成了沖擊，商品住宅的需求量下降，房屋賣不出去，開發商的利潤出現波動，財務風險增大。
3.2 行業形勢
3.2.1 市場競爭激烈
因為近十年的社會的發展，我國的房地產行業也在加速發展，很多社會資源投入到了房地長行業，房地產企業的數量翻倍的增加，整個房地產行業不斷的壯大。保利地產在面對這么多強勁的對手時，必須保持市場的占有率，保證資金回籠的速度。
3.2.2 市場需求
房地產行業經過大熱之后，現在市場上的住宅等已經是供過于求的狀態，整個房地產行業利潤在不斷的下降，保利地產也已經告別了高速發展取得高利潤的階段，保利地產只有對財務風險進行防范，才能使實際盈利和預期盈利相差不遠。
3.3 內部原因
（1）保利地產一直以來的高速發展策略，在當下嚴峻的形勢下，財務風險會不斷的加劇，對此，保利地產應該順應環境做出調整和改革。
（2）資金投入量大，資金回收期長。保利地產作為行業的龍頭企業，對資金的依賴程度高，又因為房地產行業需要巨大的投入，從開發到銷售，時間周期長，一般要三到五年，所以資金回收的風險加劇。
4 保利地產財務風險防范的建議
4.1 決策者財務風險意識需加強
企業決策者對財務風險的重視程度直接影響整個企業的財務風險狀況，所以在做決策時，要將融資、投資、經營和利潤分配等問題納入決策的考慮范圍。保利地產在過去是跨越式的發展，然而如今國家的宏觀政策越來越嚴格，房地產行業的環境不佳，加之行業之間的競爭激烈，保利地產以前的發展廁所已經不適合當下，所以保利地產需要謹慎的進行投資活動，再次降低資金不能順利回收的可能性。
4.2 財務人員的風險管理能力
財務人員要對財務風險的認識必須提高，順應社會發展的要求，將財務風險的防范意識帶到日常工作中，除了對財務風險狀態進行及時的監控和防范，也要及時和客觀的將保利地產的財務風險變動情況反映給決策者，便于及時的做出財務風險的防范措施。
4.3 保障償債能力
從本文的分析我們可以得知，保利地產的償債能力在不斷下降，要將長期負債和短期負債控制在合理的范圍內，并且及時調整資本結構。加之國內融資環境嚴峻，現金和應收賬款的周轉率需要提高，提高償債能力要通過降低資金占有率來實現。
4.4 海外融資
保利地產是我國房地產行業的龍頭企業，高速發展和高負債是分不開的。保利地產的融資渠道一直在國內，近年來國內的房地產行業不景氣，國家宏觀調控政策多，保利地產的資金的流動性也較以前不好。與此同時，保利最大的競爭對手萬科已經在海外融資的道路上，萬科的海外融資降低了萬科的融資成本。對此，保利地產也應該加快拓寬融資渠道的步伐，以此來降低融資成本。
[關鍵詞] 債務期限結構； 理論； 面板數據
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 04. 052
[中圖分類號] F832.4 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）04- 0101- 02
0 引 言
資本結構問題實際上是對企業最佳負債率及其結構的決策問題。MM理論及其之前的傳統資本結構理論都是將研究重點放在如何確定最優的債務權益比例上面，對于企業債務資本的內部構成并不關注；直到1976年Jensen和Meckling提出了理論的分析框架，此后Jensen、Myers等眾多西方學者開始以理論的視角深入研究企業最優債務結構，提出了具有劃時代意義的資本結構理論學說。
值得一提的是，歷史進程中的市場化改革和政府非盈利干預的獨特背景使得中國上市公司的債務結構表現出不同于西方上市公司的特點，由于上市公司的融資結構在不同的行業具有不同的特性，分行業研究債務融資結構更具有現實價值。近年來，房地產行業在我國的經濟發展中占有舉足輕重的地位，如何抑制高速增長的房地產投資帶來的市場泡沫成為國家的調控熱點。房地產行業是一個資本密集型行業，其資金來源高度依賴銀行——單一的資金來源有助于將房地產行業的資本結構研究聚焦于債務期限之上。鑒于此本文對我國房地產行業上市公司進行面板數據實證分析，從理論角度研究債務期限對于房地產行業投資的約束作用，以期為當前房地產行業的結構調節提供微觀數據經驗。
1 文獻綜述
Jensen和Meckling（1976）明確指出，現代企業治理結構中存在著股東-經理層以及債權人-經理層兩種委托關系。在股東-經理層的委托關系中，經理有建造“企業帝國”的強烈動機，其個人效用是企業規模的增函數（Hart，1995），當企業擁有較多的自由現金流時，即使不存在好的投資機會，出于增加企業規模的個人私利，經理會將這部分現金投資在那些凈現值為負的項目上，從而產生過度投資行為（Jensen，1986）。Myers（1977）提出企業可以通過縮短負債期限來制造短期負債的流動性壓力和再融資困境以減少過度投資的觀點，一方面短期債務的償還壓力較大，使企業被迫面臨經常性削減自由現金流，另一方面管理層出于對再融資困境的考慮，不得不更有效地利用資金以保證企業的流動性，因此短期債務有利于對過度投資行為進行約束。
理論下，當企業出現財務困境或是投資項目凈收益較低時，債權人將獲得盈利項目的絕大部分收益，新的投資機會將以犧牲股東利益為代價來補償債權人，因此盡管投資項目凈現值為正，股東仍傾向拒絕它們，Ross（1973）稱之為投資不足行為。Myers（1977）認為，如果債務期限在投資項目生命周期之前，企業則擁有了與債權人重新簽訂貸款契約的機會。因此在投資機會集中的企業使用期限較短的債務，能夠減輕投資不足的問題。Parrino和WcisSach（1999）對此進行了實證研究，得出了期限越長的負債，股東債權人沖突越嚴重，成本越大的結論。
小企業承受的市場競爭風險較大，股權多集中于管理者，管理者與債權人的問題較為嚴重，因此不得不依賴縮短債務期限以減少沖突。大企業的問題和信息不對稱問題相對較輕，良好的聲譽和雄厚的有形資產使其更易被銀行和其他投資人信任，因而更容易獲得長期債務融資（Jalilvand-Harris， 1984）。國內學者全林（2003）也論述了企業的規模與融資約束成反比，規模越小越可能面臨融資約束問題，主要體現為債務融資比例低和融資期限短。
2 實證研究
2.1 樣本的選擇和變量定義
本文的研究樣本為2008—2012年中國房地產上市公司，數據樣本來源于和訊網財務數據，剔除了ST公司和只發行B股的公司，以及數據異常和指標缺失的公司，按照系統選樣抽取了50家公司，5年共獲得250個樣本觀測值。
既定債務總量下，債務期限結構的確定等價于長期債務或短期債務其一的確定。因此被解釋變量最終定義為長期債務賬面價值占債務總賬面價值的比例，用符號Y表示。解釋變量方面，本文采用資產的市場價值與賬面價值之比（即托賓Q值）作為公司投資機會的變量，用以衡量投資不足行為，該變量表示為X1。在衡量公司的過度投資行為時選取自由現金流量=自由現金流 × 托賓Q值/總資產賬面價值作為另一個自變量，用符號X2表示；以公司總資產賬面價值的對數作為公司規模的變量，并以符號X3表示。
2.2 模型設計和基本假設
本文主要研究債務期限結構與理論中的投資過度、投資不足以及企業規模的關系，采用計量軟件EViews處理面板數據進行實證分析，其中會用到單位根檢驗、Hausman檢驗和F檢驗來確定回歸模型，具體過程會在下一部分闡述。現根據上述變量的設置，建立如下待檢驗的基本命題：
命題1：如果房地產行業普遍存在投資過度現象，則債務期限結構與自由現金流量關系顯著，而與投資機會關系不顯著；
命題2：短期債務對房地產過度投資具有約束作用；
命題3：房地產行業的債務期限與企業規模呈正相關變化關系。
2.3 實證結果
首先利用單位根檢驗分析數據的平穩性，結果見表1所示。檢驗結果表明，各變量的相伴概率在95%的置信度下拒絕序列非平穩的原假設，數據未呈現序列相關性應該是由于樣本只選取了5年的時間跨度，各變量均是平穩的，因此可以直接進行模型構造。
接下來利用Hausman檢驗確定模型的參數估計量是否存在個體效應以及其類型。檢驗結果顯示Chi-Sq.Statistic = 2.343 5，Prob. = 0.504 2，模型在95%的置信水平下不拒絕存在隨機個體效應的原假設，因此隨機效應模型優于固定效應模型。在相同置信度下的F檢驗結果為：F（147，50） = 0.685 7 小于臨界值1.50，因此接受原假設認為變截距模型優于變系數模型。最終本文采用的回歸模型為變截距隨機效應模型，樣本估計模型為：
Yit = 0.197 0 + C*i - 0.037 0X1it - 0.069 1X2it + 0.006 6X3it式中，i = 1，2，…，50 ；t = 1，2，…，5； Ci*為各個截面成員的個體截距項。
從回歸結果（表2）來看，投資機會的變量X1與長期債務負相關，實證結果支持短期債務能夠減輕由股東債權人沖突引發的投資不足問題的觀點。代表自由現金流量的變量X2與長期債務負相關，支持相對于長期債務，短期債務更有利于對過度投資行為進行約束的觀點，命題2是成立的；但從顯著性來看，房地產行業上司公司的樣本數據顯示變量X1在90%的置信度下顯著而X2并不顯著，因此命題1不成立，實證結果不支持我國房地產行業普遍存在投資過度現象。代表公司規模的變量X3與公司長期債務呈現正相關關系并且在95%的置信度下顯著成立，因而命題3成立，我國的房地產行業公司規模越大，越容易獲得長期債務融資。
3 相關結論
通過實證檢驗，影響房地產行業的投資機會、自由現金流量和公司規模的表征變量與債務期限結構的運動方向與預期值一致，實證結果支持理論界關于短期債務對由委托關系引發的投資不足和投資過度問題的約束作用；但與預期相反，房地產行業的投資機會對債務期限有顯著影響，而自由現金流量不顯著，結論不支持房地產行業存在過度投資現象，對于是否存在投資不足現象或是投資過度和投資不足并存問題，有待進一步檢驗。綜上，長期債務由于期限較長、發債規模受限，因而對經理人和股東的不良投資行為的制衡作用較弱，而短期債務的增加可以在一定程度上對這些投資行為起到約束作用。我國房地產行業的長期債務比率為27.84%，相對于我國上市公司的長期債務比例均值14%（胡援成，2011）而言，仍可以結合自身公司的狀況通過適度增加短期債務來調節投資行為，尋求最優的負債結構，從而增加企業價值。
主要參考文獻
[1] S C Myers. Determinants of Corporate Borrowing[J]. Journal of Financial Economics，1977（5）：147-175.
【關鍵詞】 資金成本 房地產企業 籌資決策 籌資渠道
隨著我國房地產市場競爭的日益激烈和資本市場的成熟，房地產企業的融資渠道也逐步增加，資金成本在企業籌資決策中的影響十分顯著。資金成本根據其業務內容的不同，可以分為項目資金成本和綜合資金成本。在核算過程中可以將資金成本分為籌資前房地產企業現金的實際賬目成本，籌資時項目的預測資金成本和綜合預測資金成本，以及籌資后企業的項目資金成本。
一、房地產企業選擇籌資渠道的主要考慮因素
房地產企業為了獲得一定數量的周轉資金需要對外籌資，從而使企業現有資金發揮更大的效能。但隨著籌資的渠道和方式不同，籌集資金的資金成本大小也不盡相同，隨著市場經濟環境的不斷變化，各種籌資渠道的風險和籌資限額也發生變化，在制定具體的籌資決策中，房地產企業主要考慮以下一些因素來選擇籌資方式。
1、企業發展階段
房地產企業處于不同的發展階段，其具體的籌資方式也有所區別。在企業開發項目階段，房地產開發商要確保籌資進度與項目開發進度相配合，既能夠及時滿足項目需求，又避免企業因過度融資而面臨資金成本高的風險；在開發不同產品項目時，根據開發項目的消費人群特點、籌資總額、銷售市場、地域環境等因素綜合考慮籌資規模和籌資方式，通常短期籌資采用銀行貸款等籌資方式，而開發項目則多采取租賃籌資、銀行貸款等方式。
2、企業發展規模及效益
不同發展階段，房地產企業的籌資方式不同。在創業初期，由于市場還不成熟、經營風險較大，企業的主要籌資方式是創辦者個人出資；在企業經營穩定后，逐步引入銀行貸款等其他融資渠道來獲得資金支持，在企業規模足夠壯大后，可采取上市發行股票、債券等融資。
3、企業的資金使用效率和運營狀況
籌資方式的選擇和籌資金額的大小與企業當前資金的使用效率相關，企業經營狀況不佳，資金管理能力差，很難從商業銀行獲得貸款，在此階段企業也應避免進行大規模的籌資活動而帶來的較高風險。
4、企業的資質信譽
企業在對外籌資過程中，企業的資質、實力、規模和信譽等級對于籌資的成功與否具有重要的作用。良好的資質和經營效益，意味著企業較強的償債能力，商業銀行等金融機構對企業有信心從而提供貸款。
二、資金成本在房地產企業籌資決策中的作用
1、資金成本是企業確定籌資方式的重要依據
在籌資決策選擇分析中，資金成本是衡量比較開放項目籌資特點、籌資方案以及制定籌資決策的重要參考依據。房地產企業在選擇籌資渠道時，應充分考慮長期借款率、短期借款率、企業債券資金成本率以及股票資金成本率之間的綜合成本，全面衡量比較以獲得籌資方式的最優組合。同時，企業還應關注資金成本的盈利水平，與資金使用效益、資金成本率等指標進行比較，分析其中資金成本利潤率最高的方式，從而做出籌資方式的選擇。
2、資金成本是確定企業資金結構的關鍵因素
資金成本是一個重要的經濟因素，是企業資金結構的關鍵點。企業充分考慮到籌資過程中所消耗的財務拮據成本和成本等，有利于選擇最優化的籌資方案，減少企業的利息費用支出，同時，也能降低企業的財務風險。在確保企業財務拮據成本及成本等與負債減稅利潤之間達到平衡狀態時，獲得企業的最佳資本結構。在選擇籌資方式時，不能一味追求單項成本最低，要綜合比較籌資成本最低時的籌資方式才是合理的選擇。企業在制定籌資決策時，要不斷優化資本結構，以實現企業價值最大化。
3、資金成本是影響企業籌資總額的重要指標
正如上文所述，資金成本在一定程度上影響著企業的資金結構，從而也影響到企業總籌資數量。企業籌資的資本成本會隨著籌資數量的變化而變化，當企業籌資數額增加時，邊際資金成本達到一定程度后，就會給企業的總資金成本帶來增加。因此，要在籌資數額與資金成本之間達到平衡態時，選擇較優的籌資方案。
三、資金成本在籌資決策中的應用現狀及企業籌資中遇到的問題
1、資金成本對籌資決策的作用認識不夠
資金成本籌資決策應用正在逐步推廣，同時存在籌資者對資金成本在籌資決策中作用認識不足的情況。目前，資金成本在企業制定籌資決策中過于要求資金成本最低，而忽視了其他成本，可能影響到企業整體籌資決策的績效。另外，由于企業債務資本利率水平和還本付息明確，多數房地產企業能夠認識到債務成本，但對于股權資本成本重視不足。資金成本中股權資本成本估算難度較大，一些大型證券公司嘗試計算β值，但并未得到廣泛的認可和關注。籌資者應采用一定的方法估算股本資本的貼現現金流來確定股票價值。
2、中小房地產企業籌資資金成本高，融資困難
在房地產行業中，特別是民營房地產開發企業受到銀行等金融機構對非國有企業的約束，以及相關政策的限制。商業銀行，設立相關的貸款條件對于中小企業要遠遠高于大企業，并且中小企業在銀行所獲得的貸款也多以短期貸款為主，而貸款的成本要高于長期貸款，造成中小企業融資的資金成本較高，導致一些房地產開發企業較難在商業銀行中獲得長期貸款融資。我國目前對中小房地產企業貸款的需求而建立適應的貸款擔保或保險體制還比較缺乏，從而限制了中小房地產企業的籌資渠道和能力。
3、企業自身籌資環境建設不足
隨著房地產行業的快速發展，從事房地產開發事業的企業也不斷增加，企業的資質、信用、規模等千差萬別，進而造成了企業與商業銀行之間的信息不對稱情況。一些房地產企業成立時間較短、抵御風險能力較差，并且企業內部管理制定不完善等因素，造成企業很難達到銀行對籌資貸款的條件要求。同時，一些房地產企業的經營背景資料不盡完善，銀行很難對其組織結構、資信、企業業績等進行收集和審核，增加了房地產企業的融資難度，金融機構對這樣的房地產企業也不愿承擔較大風險。
四、如何降低資金成本，提高籌資決策效率
1、完善房地產企業籌資的相關政策
房地產行業的法規制度不健全，對于房地產企業籌資受阻起到很大的作用。房地產行業中應逐步形成一個穩定、安全的金融籌資市場，并在完善相關的法律法規前提下，一些房地產企業可以在相關制度的保護下上市融資。目前，相關法律法規的不健全嚴重阻礙了中小房地產企業的經營發展和業務擴張，有待進一步的完善和健全。同時，房地產行業可以引入權益信托機制，通過法律制度來完善房地產開發事業證券化的法律體系，完善我國資本市場中結構體系和相關政策法規，促進房地產企業的健康發展。
2、建設成熟的籌資渠道體系，優化資本結構
在成熟的房地產行業市場中，房地產企業的主要籌資渠道并不是通過銀行貸款或上市發行股票等方式，而是通過地產抵押貸款證券化、發行債券以及房地產投資基金的方式進行資金籌集。基于房地產行業的長期有序發展，引入多元化的籌資組合，規避和分散經營風險，應積極建設完善成熟的籌資渠道體系，進而優化企業的資本結構。正確處理企業各種資金資本的比例關系，有利于企業在籌資決策中提高決策效益，降低籌資資金成本。通過資金成本優化企業的資本結構，在企業籌集資本過程中，充分考慮籌資期限、籌資方式的合理合法性、資金配置情況、籌資風險程度、資金成本高低以及企業價值的實現等因素，實現企業價值最大化。在此過程中，資金成本是建設籌資渠道體系、優化資本結構的關鍵因素。
3、正確定位企業發展目標，有序進行資本擴張
明確房地產企業的發展戰略目標，結合企業目標進行合理的資本擴張，建立有序發展的經營制度。首先，房地產企業要正確認識和處理市場規模與資本規模的比例關系，避免企業出現盲目籌資，擴大企業規模的現象，著重培養企業自身經營實力和業務拓展能力，提高企業在房地產市場中的競爭力和市場份額，通過市場利潤率來增加企業資本。另外，在運行企業現有資本過程中，加強品牌形象的建設，著重培養企業的無形資產，通過加強自身品牌建設來實現資本規模和市場規模的共同發展，切實保障企業的資金資本能夠為企業創造更多的利潤，實現企業的可持續發展。
4、加強內部控制，降低籌資風險
房地產企業加強企業內部控制體系建設和執行，有利于降低企業籌資和經營風險。管理者應準確把握企業經營目標，確保資金安全完整，會計信息真實可靠，保證企業的資金資本能夠在籌資決策中發揮作用；逐步培養資本管理意識，在房地產市場競爭中保持自身競爭實力，壯大企業在市場中的銷售能力。在企業內部建立籌資風險防范機制和應對措施，對各種籌資方式可能面臨的風險進行分析并形成風險體系，制定相應的防范措施，加強企業內部控制，從而客觀上保障了資金成本降低的同時制定合適的籌資決策。
五、結語
資本成本的大小將影響到房地產開發企業的預期收益實現，同時也是決定企業選擇籌資方式的重要標準和依據。企業要結合具體開發產品、特點、外部環境、籌資資金用途的條件進行分析從而制定籌資決策，如長期借款率、短期借款率、以及市場經濟環境的狀況等，充分考慮資金成本因素來選擇合適的籌資方式，優化企業的資本結構。本文對房地產企業開發資金成本在制定籌資決策中的作用進行了詳細闡述和探討，以期在實踐中能夠指導房地產企業合理選擇籌資渠道來降低開發成本。
【參考文獻】
[1] 萬敏：企業資本結構優化與籌資決策分析[J].商業時代，2009（35）.
[2] 王海：鷹試論資本成本在財務決策中的應用[J].中國經貿，2011（14）.
[3] 黃宏勤：房地產企業籌資方式選擇的探析[J].科技廣場，2009（8）.
