發布時間：2023-06-28 17:05:42
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產市場投資樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
摘要：隨著經濟全球化和金融一體化步伐的加快，重大突發事件的國際影響也被逐步放大。房地產開發企業必須對國內、國際重大突發事件保持高度敏感性，密切關注各類突發事件可能給國家或區域房地產市場走勢帶來的影響，進而提早進行謀篇布局。本文從國際環境的宏觀方面，國際房地產投資以及房地產投資對我房地產業產生的影響這三個方面對我國的房地產市場進行分析。
關鍵詞： 國際環境；國際房地產投資；國內房地產業
一、國際宏觀環境分析
人們常說，大河有水，小河不干。這說明了宏觀環境對事物的決定性作用，用到房地產行業就說明了宏觀環境對于房地產市場的重要影響。同樣的道理，國際環境的變化也會對我國的國內環境產生顯著的影響，進而波及到我國的房地產市場。
（一）世界經濟形勢
1.理論基礎
世界經濟狀況，特別是周邊國家和地區的經濟狀況，對房地產價格有很大的影響。如果世界經濟發展良好，一般有利于房地產價格上漲。反之則引起價格下降，房地產投機是建立在對未來房地產價格預期的基礎上的。若一國經濟不景氣，房地產投機也會相對減少。
2.當前形勢
2011年全球經濟形勢嚴峻，發達國家經濟不振，美國經濟在量化寬松的政策刺激下維持了低速增長，但就業形勢無改觀；歐洲債務危機惡化，呈經濟負增長；盡管發展中國家經濟受到世界經濟總形勢的拖累，但新興經濟體仍保持較高增長，發展中經濟體的分量進一步上升。整體來看，經濟不平衡性加大，財政危機也進一步惡化，對國際貨幣體系的影響持續深入。
（二）國際政治安全形勢
1. 巨大動蕩
從俄羅斯杜馬選舉結果看，俄羅斯國內矛盾激化。盡管主流民意仍然是“求穩”，但2012年3月的總統選舉可能會引起進一步的政治分化。日本大地震對日本社會產生深刻影響，正處于一個政治變革的歷史性的分水嶺階段，日本國內政局仍將處于難預料的轉變狀態。美國“占領華爾街”運動的出現，表明社會分化矛盾尖銳，同時，面對內外的困局，國內政黨政治深度兩極化。奧巴馬政府為贏得選舉，可能會對金融寡頭開刀，而這將激化其國內矛盾，對美國國內政策和對外政策增加變數。
2. 政治對立狀況
政治對立狀況對房地產市場有顯著影響，如果國與國之間發生政治對立，則不免會出現經濟封鎖、凍結貸款、終止往來等，這些一般會導致交易失敗、房價下跌。
中國鼓勵企業海外投資。然而，在“走出去”的道路上，包括華為在內的諸多中國企業屢屢遭遇非經貿壁壘。中國企業赴海外投資被境外扣上“政治帽子”已不是新鮮事。
（三）戰爭軍事局勢
一旦發生戰爭，則戰爭地區的房地產價格會陡然下落，而那些受到戰爭威脅或者影響的地區，房地產價格也會有所下降。因為房地產不可移動，一旦發生戰爭，避難時無法隨身攜帶；如果遇到空襲或其他戰爭上的破壞，則繁華城市有可能瞬間化為廢墟，所以，在遭受戰爭威脅時，大家爭相出售房地產，供多于求，房地產價格勢必大幅度下跌。因此，國家的穩定與和平對經濟發展至關重要。
二、外商房地產投資
從中國統計年鑒1996-2010年的數據我們可看出，外商對我國的房地產投資額總體上是遞增的，2006年由于我國金融業全面開放，外商對我國的房產投資額達到了最高，但是由于2007年我國建設部、商務部等七個部門連續頒布《商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》和《關于下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知》，這兩個新文件無疑給來勢迅猛的外商投資巨大的打擊。2008年由于金融危機影響，有關部門又一度撤銷“ 限外令”，出臺了暫停執行《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》，外商的投資又有所增加，但是由于金融危機的加劇國外經濟不景氣，09年外商投資額較08年有所下降。2010年，在政府推出的大量經濟刺激政策的推動下，房地產市場恢復了加速發展的狀態，外商投資額也隨之大幅增加。
三、房地產投資對我國房地市場的影響
1. 積極影響
（1）增加房地產市場競爭
國外投資者為國內房地產行業帶來了成熟的管理體系和先進的操作經驗，促使國內房地產企業學習先進的經營管理理念，使用先進的技術設備，不斷創新經營機制和改革管理體制，提高了房地產企業經營能力，促進房地產設計、施工、開發和房地產金融等各領域的成熟和發展，并促使國內房地產企業在理念上與國際接軌，使國內房地產企業更有機會參與到國際市場，從而推動中國房地產市場融入際市場的進程。
（2） 緩解國內房地產企業融資難困境
一直以來，我國房地產行業的融資模式過于單一，絕大部分來源于銀行貸款。近年來為了穩定房價的過快上漲，國家出臺了一系列調控政策，很多房地產企業處于資金不充足的狀態；此外由于房地產是資金密集型行業，項目的開發需要大量資金，且資金占用時間較長，投資風險較高，因此開發商經常面臨資金周轉問題。而外商直接投資的進入，有效緩解了房地產開發領域的資金短缺現象。外資房地產開發企業一般實力較為雄厚，因此外資的進入使國內一些大型項目尤其是優質房地產項目得以開展，促進了社會經濟發展和城市現代化建設。
（3）提升房地產專業服務水平
隨著我國房地產業的發展和開放程度的進一步提高，國外先進的房地產服務公司逐漸進入國內，如國際知名的房地產五大行第一太平戴維斯、戴德梁行、仲量聯行、世邦魏理仕和高力國際都己進入我國開展業務，并且逐漸向二三線城市滲透。這些國際知名房地產服務公司的進入，直接帶來了先進的房地產服務管理理念和新的經營管理模式，引發了國內房地產服務企業在服務理念與服務方式上較大的改變，帶動了房地產服務業專業服務水準的提高。
2.消極影響
（1）推動房價上漲，誘發房地產投資過熱
通過對1996年到2010年外商對我國房地產業的投資額和我國1996年到2010年的房價均價數據進行SPSS統計分析得知，房價=0.001*外商對我國房地產業投資額+1365.507，也就是說，外商對我國房地產業的投資額每增加1萬美元，我國的房價就上漲0.001元。就2009，2010年的數據來看，2010年外商對我國房地產業的投資額較2009年增加了718937萬美元，那么2010年我國的房價就上漲了718.937元?？梢娡馍虒ξ覈康禺a業的投資額對我國房價的影響力是很大的。
（2）制約貨幣政策的有效性，加大了宏觀調控的難度
近年來，隨著房價的大幅攀升，央行推出了加息等系列調控措施，收緊了房地產業的資金鏈。但是外資的大量涌入為房地產企業提供了資金，制約了我國宏觀調控政策的有效性，增大了調控難度。
（3）民怨加大，對外商投資產生質疑
官方公布的數據顯示，危機后我國外商投資質量不斷提升，服務業利用外資超過制造業。而民眾看到的是大多數外資進入的是房地產這樣的高利潤服務業，而過多外資進入房地產業對我國經濟的負面影響大于正面影響。此外，地方政府官員為政績又熱衷于引入房地產外資這類資金密集型企業，如重慶超過60%的外商投資是進入房地產行的。因此，在目前法律監管和政策體制下，外資的大量進入影響了我國調控房地產的政策效應，加大了房價上漲壓力，也對外資質量的提升產生了負面作用。
參考文獻：
[1]騰家園.外商對華直接投資研究.武漢：武漢大學出版社，2001
[2]曹振良.房地產經濟學通論. 北京：北京大學出版社，2003
[關鍵詞] 房地產投資信托；REITs；作用機制
Real estate investment trust of real estate investment market mechanism analysis
WangQi eco-industrial guangdong vocational technical college financial system；
[abstract] on the one hand， the real estate industry is a typical capital-intensive industries in China， and developers to bank loans as the main financing channels， China's real estate industry must seek new capital resources to support its rapid development. On the other hand， to suppress investment demand as the focus of the macroeconomic regulation and control and not because of the rise in the cost of purchase and reduce the person that buy a house prices rising expectations of the investment enthusiasm. A large number of scattered the social idle funds， organization capital due to the lack of effective investment channels and investment tools， difficult to gather for real estate investment， leading to capital market and real estate market disrupted. This article from the real estate investment trusts （REiTs） IPO signal transfer effect， scale economy effect， against inflation effect and portfolio diversification effect analysis REiTs to real estate investment the role of the market， affirmation REiTs on real estate investment market actively promote role， REiTs in solving China's real estate investment and financing comprehensive contradiction problem has significant advantages.
[key words] real estate investment trust； REITs； mechanism
房地產投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）概念起源于19世紀60年代，是指由專門投資機構進行房地產投資的經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金形式，投資者可以通過證券市場購買，享受投資回報?REITs是房地產證券化的一種典型形式?
1REITs的IPO和信號傳遞效應
REITs進行首次公開發行（Initial Public Offering， IPO）可以向整個房地產市場傳遞有利的發展遠景的信號，也表明了房地產市場存在投資機會，需要資金支持?投資者可以把IPO的發行主體視為REITs部門的內部人，這些人可以發現房地產市場的投資機會?因此，如果REITs通過IPO的方式籌集資本，那么投資者可以得出房地產市場存在著投資機會的結論?
在對REITs定價研究的基礎上，很多學者研究了IPO的信號傳遞效應（Signaling Effect）?Michaely和Shaw（1994）? Benveniste et al.（2002）以及Lowry和Schwert（2002）認為，IPO活動向其他的發行上市主體和整個產業傳遞了信號?近期的一些研究認為，IPO行為是與市場偏好緊密相關的?這種信號效應可以從以下兩個方面來探討?
1.1 內部效應
非對稱信息假說認為，IPO定價過低向投資者傳遞了公司優良的自身價值的信號?公司進行IPO后，在市場逐漸獲知公司的真實價值后，公司進行再融資（Seasoned Equity offerings， SEOs）就可以獲得比較優惠的價格，也可以彌補IPO時的損失?因為REITs可以享受稅收減免，所以REITs沒有動力去發行債券融資，又因為REITs必須至少支付其凈收入中90%的份額作為紅利，因而REITs不得不通過再融資（SEOs）的方式籌集資本?所以說IPOs和SEOs之間的信號鏈條對REITs來說非常重要?Chinmoy Ghosh，Raja Nag和C.F. Sirmans（2000）采用信號傳遞模型（Spiess和Pettway， 1997）進行研究得出結論：IPO時定價過低的REITs更有可能在很短的時間內進行再次融資；定價過低幅度比較大的IPO導致REITs的資本是通過IPO和SEOs共同募集到的；REITs在IPO時定價過低，那么它在再融資（SEOs）時也會低估發行價格?
1.2 外部效應
REITs進行IPO會增加整個市場的可銷售的股份， 從而很有可能促使不同的房地產證券之間產生替代效應，在整體市場資金量給定的情況下，會對其他的在市場流通的房地產證券價格施加負面的壓力?
因為REITs進行 IPO時會披露出有關證券市場的相關信息，因而有助于重估二級市場上流通的房地產證券?為了確定REITs在IPO時發送的信號信息是否在房地產證券的價格上反映出來，Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）對在IPO時已在市場流通的“競爭性”的房地產證券的收益進行了研究，發現一般情況下，“競爭性”房地產證券投資組合在發行日附近經歷一個負的和不正常的收益?Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）選取了1982-2000年間在美國市場流通的123個REITs并使用橫截面數據方法對樣本在發行日附近的表現進行了分析，認為在以下條件得到滿足時，該REITs在IPO時對“競爭性”證券投資組合的負面影響會十分明顯：該發行上市的REITs的規模比“競爭性”證券的規模大；市場條件不好時；進行IPO的REITs數量較多時；該IPO不是傘形合伙REITs （Umbrella Partnership REIT，UPREIT）?總之， REITs進行 IPO傳遞了一個可以改變正在市場流通的房地產證券估值的信號，但該信號會隨著IPO特點的變化而變化?
2REITs的規模經濟效應
多數研究者認為REITs存在規模經濟特性，認為REITs規模越大，其運作效率越高，因而主張REITs進行大規模并購?
Bers和Springer（1997）使用1992-1994年的數據并采用回歸分析方法首次檢驗了REITs的規模經濟特性，他們的研究結果表明了REITs規模經濟的存在，在他們1998年的研究中進一步表明了管理費用和間接費用最有可能實現規模經濟，實證研究證明，規模大的REITs可在資本市場獲得更優惠的債務條件?Ambrose和Pennington-Cross（2000）的研究也證明了REITs規模經濟的存在?Anderson et al.（2001）使用DEA（Data Envelopment Analysis）方法估計了1992-1996年間REITs的規模經濟和效率狀況?
REITs采取內部治理或者采用外部治理對其運作效率具有一定影響?現實中越來越多地使用內部治理和內部所有權控制，這有利于投資者協調管理層的利益和所有者的權益?Capozza和Seguin（2000）調查研究了為什么采用外部治理的REITs不如采用內部治理的REITs表現得好，他們的研究結果表明外部治理使用了過多的財務杠桿，債務成本比較高?Bers和Springer（1998b）的研究表明采用內部治理的REITs比使用外部治理的REITs規模上更有效率?
除了管理類型外，使用債務的程度也會對REITs的效率造成或好或壞的影響?一方面，債務利息的支出會減少現金流，這會迫使管理層更加節約成本；另一方面，高額的利息成本會使得REITs在成本上變得更加沒效率?Bers和Springer（1998b）認為使用更少債務的REITs也會變得更沒效率?Anderson et al.（2001） 通過分析1992-1996年間的數據認為債務的增加和REITs投入的利用率呈負相關?
總的來說，認為規模大的REITs具有規模經濟的支持者認為， REITs在成本上是有效率的，并且存在規模收益遞增，也就是說如果REITs擴大其投資組合并進而擴大其經營規模的話， REITs會從中獲益?也有證據表明，在1995-1997年間， REITs行業變得更加有效率?
3REiTs的抵御通貨膨脹效應
早期的研究認為，REITs收益和通貨膨脹之間存在著負相關關系?根據Fisher（1930）理論，資產的預期名義收益等同于實際收益加上預期的通貨膨脹率?在實際收益保持不變的情況下，更高的通貨膨脹率意味著更高的名義收益，也就是說如果投資者想要維持同樣的購買力，那么他們會在出現高通脹時要求更高的名義收益?Sirmans（1987），Hoag（1980）， Brueggeman et al.（1984）， Miles 和 McCue（1984）， Hartzell et al.（1987），Gyourko 和Linneman（1988）認為房地產是很好的通貨膨脹的抵御物，因而作為依附在房地產標的上的REITs也被認為可以抵御通貨膨脹?但是關于REITs是否能夠抵御通貨膨脹的實證研究的結果是不明朗的， Gyourko 和 Linneman（1988）， Goegel 和Kim（1989），Titman 和 Warga（1989），Park et al.（1990），Chen et al.（1990）， Liu et al.（1997）認為收益和通貨膨脹之間存在負相關關系?
John L.Glascock，Chiuling Lu和Raymond W. So（2002）認為貨幣政策對REITs價格的變動有著很大的影響，所觀察到的REITs收益和通貨膨脹之間的負相關關系只不過是貨幣政策變動的產物， REITs并不是很好的可以抵御通貨膨脹的工具?這些研究結果和Darrat and Glascock（1989）的研究一致?
4REITs的低買賣價差提升交易的流動性
較大的買賣價差意味著較低的交易流動性，較小的買賣價差意味著較高的流動性?由于REITs可以提供給單個投資者一個可以投資較大規模房地產項目的平臺，并且可以為私人投資者提供專業的管理服務，在這個意義上REITs以獨立實體進行作為的能力受到限制，如REITs必須披露其應納稅收入中的90%?嚴格的披露規定可以減少不對稱信息，可以增加市場上交易的效率，這也意味著REITs在IPO后的買賣價差會比較小?
Nelling，Mahoney，Hildebrand和Goldstein（1995）認為權益型REITs的買賣價差就比抵押型REITs的小?與此相反，Below， Kiely和 McIntosh（1995）認為權益型REITs的買賣價差是最大的；John L. Glascock，William T. Hughes和 JR.Sanjay B. Varshney（1998）認為由于依附資產的不同產生了以下不同的結果：抵押型REITs的資產組合是由一些具有固定收益的被動管理的金融資產組成，其買賣價差在所有類型中幅度最?。环忾]式基金的資產組合是由權益型的可交易的被動管理的金融資產組成，其買賣價差比抵押型REITs大得多，又比一般股票小得多；一般股票的資產組合是由一些不經常交易的可移動的需要主動管理的實物資產組成，其買賣價差幅度比基金的大，但又比權益型REITs的??；權益型REITs的資產組合是由一些不經常交易的不可移動的需要主動管理的不可移動實物資產組成，其買賣價差幅度最大?
Nelling，Mahoney，Hildebrand和 Goldstein（1995）發現REITs的買賣價差隨著時間的變化而變化，在1986-1990年間呈增加趨勢?此外，他們發現在NASDAQ上市的REITs由于市場規模較小，因而相對于在NYSE和AMEX交易所上市的REITs，具有較大的買賣價差，其中，市場規模尤其是資本規模的大小決定著REITs相對買賣價差的大小，這在Huang 和 Stoll（1994a）對在NASDAQ和NYSE市場上流通的股票的對比研究中得到了印證?
5REITs的投資組合多樣化效應
早期的研究表明REITs具有低風險?低回報特點?Howe 和 Shilling（1990）， Chan et al.（1990）以及 Glascock 和 Hughes（1995）研究發現REITs的系統性風險低于市場風險?Glascock（1991）研究發現REITs的Beta系數隨著市場條件的變化而變化：在市場處于上升階段，Beta系數也增高；在市場處于下降的時候， Beta系數也降低?這意味著REITs的收益在市場大幅下降時不會受到很大影響?John L. Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser（2004）研究發現，在1997年10月27日美國股市大跌中， REITs證券下跌的幅度僅是其他證券下跌幅度的一半?在當日由于市場不確定性的存在，所有證券的買賣價差的幅度都增加了，但是在接下來的一天，在市場的下降趨勢發生部分逆轉時，其他的非REITs證券的買賣價差幅度繼續放大，只有REITs的買賣價差在縮小?可見， REITs會為整個投資資產組合帶來收益?
6結 論
一方面，房地產業是典型的資本密集型行業，房地產業的發展離不開金融的運作和支持?作為國民經濟的支柱產業，房地產業的資本化程度是衡量該行業成熟與否的重要標準?由于房地產業本身的特點和房地產金融政策的不完備，大多數房地產企業經常處于資金缺乏狀態?長期以來，我國國內開發商以向銀行貸款作為主要融資渠道，中國的房地產業必須尋求新的資本來源以支撐其長足發展?
另一方面，以抑制投資性需求為重點的宏觀調控并沒有因為購房成本上升而降低購房者房價上升預期下的購房投資熱情?大量分散的社會閑散資金?機構資金由于缺乏有效的投資渠道和投資工具，難以聚集起來進行房地產業的投資，導致資本市場與房地產市場的脫節?發展房地產證券化，利用房地產投資信托基金形式（REITs）募集社會資金，可以緩解房地產業巨額資金不足問題和銀行等金融機構的資金壓力，并降低以銀行資金作為主要融資渠道的單一信貸風險的發生，REITs在解決中國房地產業投融資綜合矛盾問題上具有顯著優勢?而我國與房地產行業相關的現代資本市場理論與應用研究仍處于探索階段，房地產投資信托（REITs）的研究將為推動REITs在我國開展起到積極促進作用?
主要參考文獻
[1]Chinmoy Ghosh，Randall S Guttery，et al. Contagion and REIT Stock Prices[J]. Journal of Real Estate Research，1998，16（3）：389-400.
[2]J S Howe，J D Shilling.Capital Structure Theory and REIT Security Offerings[J].Journal of Fiance，1988，43（4）：983-993.
[3][美]陳淑賢，約翰·埃里克森，王訶. 房地產投資信托——結構?績效與投資機會[M].劉洪玉，譯.北京：經濟科學出版社，2004.
[4]李霞.我國房地產開發企業融資現狀及渠道探析[J].河南社會科學，2003（6）.
關鍵詞：
房地產市場；健康發展；建議
中圖分類號：
F2
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2014）18-0014-01
1 房地產市場的內涵
房地產市場的概念有狹義和廣義之分。從狹義的角度來看，房地產市場是用于從事房地產交易活動的場所，包括房屋的銷售、租用、抵押、典當等；從廣義的角度來看，房地產市場是指以房地產企業為主體，從事房地產開發經營，交換具有房地產特征的產品或服務的場所，是房地產商品交換關系的總和。房地產市場是指全社會所有房地產交易關系的總和。從空間意義上說，房地產市場是指房地產供給與需求雙方交換房地產商品的場所；從經濟學的角度來看，房地產市場是指全社會從事房地產經濟活動關系的總和。具體而言，房地產市場是房地產商品交換過程的統一，是將房地產開發、房地產建設與房地產消費三者相連接的紐帶，是使房地產商品的使用價值和價值得以實現的經濟過程。
2 我國房地產市場的發展現狀
（1）我國房地產市場在與經濟社會發展的協調性和自身的均衡程度上均有待提升。
我國房地產市場的秩序狀況還有待改善，需要提升自身的均衡程度以及與經濟社會發展的協調性。東、中、西部地區的房地產市場在與經濟社會發展的協調程度以及自身的均衡程度上都有需要改進的地方。其中，中部地區的房地產市場秩序狀況是東、中、西部三個地區中最好的。房地產投資占GDP的比重過大和商品房施工面積與商品房竣工面積之比過高，是導致我國房地產市場秩序狀況欠佳的主要原因。
（2）我國房地產市場資源配置效率還有提升的空間。
我國房地產市場的資源配置效率還沒達到最優，有進一步提升的空間。東部地區的房地產市場資源配置效率優于中部地區和西部地區的房地產市場資源配置效率，高于我國整體水平；中、西部兩個地區的房地產市場資源配置效率均低于我國整體水平；西部地區的房地產市場資源配置效率是三個地區中最低的；東部地區和西部地區的房地產市場資源配置效率評價的優秀率要高于中部地區。資金投入過剩是造成我國房地產市場資源配置效率沒能達到最優的主要原因。
（3）我國房地產市場規模合理程度較低。
我國房地產市場的實際與合理規模之間的偏差較大，市場規模的合理程度有待提升。東、中、西部三個地區中，東部地區房地產市場規模的合理程度是最高的，西部地區房地產市場規模的合理程度是最低的。未來能夠提供給房地產開發企業所使用的土地面積的逐漸減少是造成我國房地產市場規模合理度偏低的主要原因。
（4）我國房地產市場的健康程度需進一步提升。
我國房地產市場的健康狀況有待改善，中部地區房地產市場的健康程度要高于東部和西部地區房地產市場的健康程度，西部地區房地產市場的健康程度最低。市場秩序狀況不佳是降低東部地區房地產市場健康程度的主要原因，市場資源配置效率不高和市場規模合理度較低是導致西部地區房地產市場健康指數評價排位靠后的主要原因，市場規模的合理程度偏低是造成我國房地產市場健康狀況欠佳的主要原因。
3 我國房地產市場健康發展的建議
市場秩序的優劣、市場資源配置效率的高低和市場規模的合理與否對一個城市房地產市場的健康程度具有重要影響，現對促進我國房地產市場健康發展，提出以下建議：
（1）控制房地產投資占GDP的比重，進一步規范房地產市場秩序。
房地產業是拉動國民經濟發展的重要產業之一，合理比例的房地產投資有利于推進房地產業經濟的增長，帶動相關產業的發展，從而促進國民經濟的增長。但是如果房地產開發投資額在GDP中所占比例過高，則會造成供給過剩。從前文的研究可以看出，我國房地產投資在GDP中所占的比重較高，甚至有些城市的房地產投資增長率己經高于當地的GDP增長率，這會造成投資過度，從而形成房地產泡沫。對房地產投資進行控制，將有利于抑制投入過剩和房地產市場泡沫的形成，進而提高房地產市場的健康程度。政府部門應嚴格審核房地產企業的資質，對房地產投資額進行限制。
（2）合理分配資源，提高房地產市場資源配置效率。
政府部門應對房地產市場的資源所有量進行審核，根據審核結果制定相適應的房地產市場資源投放調控措施，科學地配置資源，降低房地產市場的資源投入冗余，以提升房地產市場資源配置效率。
（3）提升土地利用效率，提高房地產市場規模合理度。
土地供給面積對房地產市場規模具有重要影響，土地是不可再生資源，從長期發展的角度來看，隨著城市化步伐的加快，未來可供開發的土地資源越來越少，其整體逐漸較少的趨勢是不會改變的。為了使未來的房地產市場能夠持續獲得可供開發的土地，現階段應該節約用地，提升土地的利用效率。
（4）提高居民收入水平，優化房地產市場規模。
消費者的購買欲望和購買能力決定市場需求，市場需求直接影響市場規模，而居民的收入水平是消費者購買能力的直接體現，決定房地產市場的需求和發展空間，是影響房地產市場規模的主要因素之一。部分地區房地產市場超規模發展是由于居民收入有限，增加居民收入，有利于擴大房地產市場規模，減少房地產市場超規模發展的現象。
參考文獻
【關鍵詞】房地產市場；財稅政策；現狀與問題
一、房地產市場財稅政策的內涵
房地產市場財稅政策，指的是政府為了實現房地產市場的健康持續發展，通過調整財政收支的方向、規模、結構以及稅種的設置、稅率的高低，進而影響房地產市場的供給和需求，把房地產價格維持在一個可控的、合理的范圍內。財稅政策是國家宏觀調控的重要措施，具有直接、見效快的特點，在房地產市場調控中具有重要作用。房地產市場財稅政策主要包含兩個方面：一是政府的稅收政策；二是政府的財政支出政策。
（1）稅收政策
稅收政策，就是通過稅率的調整和稅種的變動，來調控市場的總需求與總供給。稅收政策對于房地產市場的調控作用分別體現在以下兩個方面。
第一，稅收對于房地產市場消費需求的調節作用。通過增加房地產市場的稅種、提高相關的稅率，可以提高消費者購買、投資房地產的成本，進而減小房地產市場的需求力量；反之則鼓勵消費，增加需求。
第二，稅收對于房地產市場供給的調控作用。對房地產開發商開征新的稅種、調高稅率，使得房地產企業預期投資收益減少，降低房地產開發的投資增長率，從而減少商品房的供給；反之，則實施稅收優惠政策，減少稅種、降低稅率，提高房地產企業的預期收益率，鼓勵房地產開發投資，增加商品房的供應量。
（2）財政支出政策
財政支出政策對于調節國民收入的分配和再分配，調節生產，調節社會的供給和需求，調整產業的結構等方面都有很大的作用。對于房地產市場的調控，通過加大保障性住房的財政支出規模，會對房地產市場產生直接效應，政府逐步增加保障性住房的建設規模，有力的增加了住房的供應量，起到抑制房價的過快增長的作用。此外，在房地產開發過程中，變動財政支出的結構，改變房地產業在國民經濟中的比重，調節房地產業內部各類房地產的比例，一方面增加普通住宅的供應量，另一方面減少高檔豪華住宅、商業以及辦公建設，使得房地產市場供應結構的合理化，最終實現房地產業的健康發展。
二、我國房地產市場的現狀與問題
（1）發展現狀
我國房地產市場從1998年住房改革以來快速發展，房地產投資開發過快增長，房地產市場過熱，土地價格和房價快速上漲，市場的供給結構不合理，房價成為大眾關注的焦點，2003年以來更為顯著。2005年到2007年，房地產市場投資依舊持續增長，但速度顯著放慢，但房價仍然快速上漲，北京、上海、深圳等大城市，房價問題尤為突出，國家以房價調控為目標的政策密集出臺，房價增速有所減慢，但仍然在高位運行。2008年金融危機的發生，使我國房地產市場再次面臨觸底的困境。2009年國家為了促進經濟復蘇，對房地產市場出臺了一系列刺激政策，房地產市場迅速走出了蕭條，房地產開發投資迅猛增長，房價持續攀升，年底國家取消了房地產刺激政策，轉向抑制房地產投機、穩定房價的調控政策。2010年房價上升的勢頭沒有得到控制，部分地區呈現泡沫化趨勢，房地產價格調控到了關鍵時刻，4月27日，國務院了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”），被稱為“史上最嚴厲的調控政策”。2011年房價仍保持上漲態勢，但增幅有所減緩，房地產泡沫不斷積累。2013年國家再次加強房地產市場調控力度，出臺了“新國五條”政策，房價依然穩中有升，房地產市場泡沫化趨勢急需抑制。
（2）存在的問題
第一，從1998年取消福利分房，實行住房貨幣化開始，隨著人們可支配收入的增加，居民對于住房改善性需求的上升，房價收入比的逐漸上升是合理的；但從2003年起，房價收入比快速上升，到2007年上升至8.44的峰值，說明房價的上漲速度大大超過居民可支配收入的增長，2008年由于全球金融危機的爆發，導致了我國房地產市場進入蕭條階段，房價收入比大幅下降到7.37。2009年國家為了刺激經濟復蘇，對房地產市場實行了寬松的貨幣和利率政策，中國樓市快速復蘇，從蕭條進入繁榮時期，房價收入比到達一個新的頂點8.53，房價問題成為社會關注的焦點，中央政府不得不把刺激政策轉向以穩定房價為主的調控政策，房價收入比開始逐步下降，2011年為8.03，仍然超出了合理范圍，房價收入比偏高。
第二，我國房地產市場在近十幾年間完全處于快速發展的繁榮時期。1998-2011年城鎮房地產開發投資額增長率高于同期的名義GDP增長率，兩者比值的平均值為1.84，房地產市場開發投資的快速增長是推動我國國民經濟迅速發展的重要力量，我國是典型的投資拉動型經濟，房地產業是我國名副其實的支柱產業。但是房地產開發投資的增長顯著高于國民經濟的增長，表明我國房地產市場投資過熱，大量的資金流入，導致了房地產價格的過快上漲，進一步增加房地產市場泡沫化的風險。
第三，由于房地產市場的開放，我國房地產業進入了快速發展的階段，住宅房屋新開工面積從1998年的16638萬平方米，到2010年的129359萬平方米，擴大了7.78倍，年均增長率為18.98%，商品房的供應快速增加，而經濟適用房的新開工面積則由1998年的3466萬平方米，到2010年的4910萬平方米，年均增長率只有4.18%，占住宅房屋新開工面積的比重則從1998年的20.83%下降到2010年的3.80%，經濟適用房的相對規模呈不斷下降的趨勢。別墅、高檔公寓的建設規模也在不斷上升，從1998年的639萬平方米，到2010年的5080萬平方米，增加了7.95倍，年均增長率為22.64%，快于整體住宅房屋建設規模的增長，在目前我國大多數居民收入水平不高、貧富差距過大的情況下，經濟適用房的供應不足，別墅、高檔公寓供應增長較快，必定造成房價的進一步上漲，房地產市場供給結構的不合理將更加突顯。
三、財稅政策建議
（1）從完善保障性住房資金來源的角度出發，首先需要合理劃分中央和地方的事權和財權，建立中央對地方保障性住房的轉移支付制度，堅持以“財政為主，多渠道融資”的原則，通過財稅專項資金、國債及福利彩票等多種方式為保障性住房建設籌資，同時加大財政支持力度，建立科學有效的住房補貼方式，適時開征物業稅，發揮稅收政策籌集資金的作用，為保障性住房建設提供資金，并完善資金的監管體制，增加保障性住房的供應量，從而改善房地產市場的供應結構。
保障性住房具有準公共產品的性質，政府需要設立保障性住房的財政專項資金，并通過財政體制改革，從法律和制度上保證資金的到位。同時，利用稅收優惠政策吸引開發商參與保障性住房建設，根據不同收入階層所需要的保障性住房，實施不同的融資方式，廉租房應以政府財政融資為主，市場融資為輔；公共租賃房和經濟適用房應以市場融資為主，以財政融資為輔。
（2）現行的房地產稅收制度稅種比較多，偏重于房地產開發流轉環節稅收，持有環節稅收較少，即開發流轉環節稅負較重，持有環節稅負較輕，所以削弱了房地產稅對房地產市場的調控作用。因此，需要完善現行的房地產稅收體系，逐步減少開發流轉環節的稅收，增加持有環節的稅收，逐步轉變為保有型的房地產稅收體系，最終實現開征統一的財產稅（物業稅），并使其成為地方財政收入的主要來源，擺脫對于土地財政的依賴。
在目前的情況下，應該逐步擴大房產稅的征收范圍，增加房地產投機、投資成本，抑制投資性需求。建立健全財產登記制度，完善房產價值評估機制，利用現代化信息技術，建立各部門共享的房產信息系統，提高房產稅征收管理效率，降低征收成本，防止偷稅漏稅。同時，需要清理不合理的收費，減少房地產開發成本費用，抑制房價過快上漲的勢頭。
（3）房地產財政政策和稅收政策要相互配合，由于我國房地產市場的發展程度具有區域特征，所以各地必須因地制宜地制定財稅政策，不能一刀切，實行差別財稅政策；同時，需要結合金融政策，嚴格管理房地產信貸的投放，抑制房地產投資的過快增長和不良住房貸款，防止投資過熱，減輕泡沫風險；控制貨幣的投放量，抑制通貨膨脹，保持物價的穩定，促進我國房地產市場的健康可持續發展。
財稅政策是調控房地產市場的重要經濟杠桿，為了避免房地產泡沫破裂可能給我國經濟造成的嚴重打擊，在我國目前房地產市場供求結構嚴重失衡的情況下，只有通過財稅政策、金融政策等對供需加強調控力度，引導房地產潛在需求與投資需求回歸理性，發揮市場的基礎性作用，從而使得房地產市場的供求結構與我國的經濟社會發展水平相適應，才是房地產市場調控的根本方法。
參考文獻：
[1]曹明星，石堅.高房價視角下的房地產稅制改革[J].稅務研究，2010（4）：41-42.
[2]徐影.淺談住房保障和財稅政策[J].黑龍江金融，2012（4）：44-46.
[3]程偉，席衛群.優化我國住房保障體系的財稅政策探討[J].當代財經，2013（3）：44-51.
[4]王保安.促進房地產市場健康發展的財稅政策[J].中國財政，2011（9）：12-14.
作者簡介：
可以說，2009年國內房地產市場價格飚升，主要是從4月份開始。是房地產市場由消費為主導的市場轉向以投資為主導的市場。當房地產市場是一個完全以投資為主導的市場，投資者以低成本的貸款過高的杠桿率進入，再加上早幾年房地產市場賺錢效應(即只要購買了住房就賺大錢)，城市的房價豈能不推高?
2008年1至9月份個人消費貸款達到1.2萬億，估計全年可達1.8萬億，是房地產泡沫較大的2007年同類貸款兩倍半以上。而這些個人按揭貸款是什么人持有和多少人持有，這是一個十分耐人尋味的問題。2008年美國房地產泡沫破滅導致全球性金融海嘯，但是美國95％以上的居民只有一套住房。而在中國，估計只有10％以下的人口持有這些個人按揭貸款，并持有住房多套。因此，當前的問題并非只是不少城市房價過高，而是這樣一種房地產市場能夠持續多久。如果房地產市場真的有泡沫并破滅，對整體有多大沖擊的問題。
在這里，有幾個問題需要弄明白。一是中國房地產市場有沒有泡沫或中國城市房價是部分高還是整體高?二是中國房地產泡沫是全國性還是局部性的?三是房地產市場價格是不是可能只漲不跌?
首先，不少人會利用中國各城市房價的差異性及個人收入的差異性來證明中國房地產市場沒有泡沫。但是，這些證明無論是從理論上還是從經驗上來說都是不成立的。因為，房地產是不動產，有多少城市就有多少房地產市場及房地產價格。由于中國經濟發展嚴重區域性差異及城鄉差異，各個城市的房價高低不同也是必然，因此，我們絕不可用一些房價低的城市的價格來證明中國沒有房地產泡沫。因為，這些城市的房價不僅在整個國內市場中沒有主導性、示范性，而且其銷售的規模和比重也是比較小的。中國沿海一線城市房地產泡沫不僅可能用理論指標(如房價收入比、房價租金比、個人按揭貸款月還款比重、國際其他城市實際房價比較)證明，也可用每一個城市居民基本常識來證明?？梢哉f，北京、上海、深圳等沿海房地產泡沫巨大已是不爭的事實。
其次，從世界的歷史經驗來看，除了少數國家或地區之外，各個國家的房地產泡沫的破滅永遠只是局部性的、區域性的，從來沒有看到一個幅員遼闊的國家其房地產泡沫會同時破滅。房地產泡沫的破滅往往都會從泡沫吹得最大、房地產市場最為脆弱的地方開始。既然房地產泡沫只能是區域性的、局部性的，那么當上海、北京、深圳等地房地產泡沫吹得很大時，全國房地產泡沫也就不小。房地產泡沫大，房價豈有不高者?只不過是相對當地居民的收入水平而已。
第三，房地產市場價格是不是永遠只漲不跌?從當前國內媒體及學界的各種言論來看，這種觀點基本上主導了整個房地產市場。正因為房地產的投資者預期房地產市場價格只會上漲而不會下跌，再加上早幾年房地產購買者的賺錢效應，以及商業銀行信貸易獲得性及高杠桿率，從而使得更多的住房投資者或炒房者涌入房地產市場。這就是當前房價快速飚升，購買住房就如購買白菜那樣輕率的現象盛行的原因所在。如果房地產投資者一旦預期價格下跌，他們不敢也不愿意進入房地產市場，而且還遲早會把手中持有的住房賣出。但實際上沒有住房價格只漲不跌的市場法則，住房不能用于投資炒作，其最終的功能應只能是居民消費居住。如果這種功能的持有者沒有能力來支付過高的房價，房地產泡沫破滅也是必然。房地產泡沫破滅，金融危機、銀行危機也隨之而來。
1.1指標選取
某個特定區域房地產市場價格影響因素較多，涉及到社會、經濟、政策、法律制度等多方面。但從經濟學角度分析，影響區域房地產市場價格最主要的因素可以概括為區域房地產市場供給和需求水平。因此，本文根據《安徽省2012年統計年鑒》和2011年安徽省各城市國民經濟和社會發展統計公報數據，選取2011年安徽省16個地級市24個與房地產市場相關數據①，分別是：房地產開發企業情況、房地產開發投資總額、房地產開發企業個數、房地產開發建設房屋建筑面積、商品房銷售面積、商品房銷售額、商品房平均銷售價格、住宅銷售平均價格、施工房屋面積、竣工房屋面積、本年新開工面積、本年完成開發土地面積、地區GDP、人均GDP、城鎮居民人均住房建筑面積、家庭年總收入水平、城鎮居民人均可支配收入、家庭消費總支出、人均消費性支出、CPI指數、平均工資水平、城鎮居民家庭恩格爾系數、城鎮化水平、年末城鎮總人口數。在上述24個指標中，依據房地產市場價格由供給和需求決定加以篩選，經過篩選后，留下13個用于系統聚類分析的指標，具體包括：人均GDP、商品房平均銷售價格、城鎮居民人均住房建筑面積、城鎮居民家庭可支配收入、人均消費性支出、CPI指數、平均工資水平、城鎮居民家庭恩格爾系數、城鎮化水平、商品房銷售面積、房地產開發投資總額、住宅投資和商品住宅銷售面積。
1.2選取指標的說明
X1—人均GDP（元/人）：反映了一個地區經濟發展水平、經濟實力和社會富裕程度。GDP常常被看成顯示一個國家或地區經濟狀況的一個重要指標，較高的人均GDP反映出一個國家或地區具有較高的經濟發展水平和經濟實力，也往往是人口比較聚集的地區，對于住房的需求也比較大。同時，房地產業、房地產市場和地區國民經濟有很強的相關性，人均GDP也是房地產業和房地產市場發展狀況的反應。因此，人均GDP是影響地區房價水平的一個重要因素。X2—商品房平均銷售價格（元/m2）：是對房地產市場進行歸類的最重要指標，本文主要是依據不同城市商品房價格平均價格水平的差異程度進行聚類，找出同類內部的共同之處，不同類之間的差別。因此商品房價格水平是分類的一個重要指標。本文中商品房價格水平指標采用的是各個城市商品房平均價格水平。X3—城鎮居民人均住房建筑面積（m2/人）：是城鎮居民家庭已經投入使用的居住總面積除以常住居民總人數，反映了家庭常住居民對消費性住房產品的需求量大小，直接影響到城市住宅房地產市場的需求。X4—城鎮居民人均可支配收入(元/人)：可以反映一個地區城鎮居民的購買力和對區域房地產市場價格承受能力，也反映出居民消費房地產商品的購買能力。人們都能接受這樣的概念：收入水平高的城市，房地產市場活躍度較高。因此，選擇城鎮居民家庭可支配收入作為分析的變量非常有必要。X5—人均消費性支出(元/人)：反映了一個地區的生活成本，人們首先必須生存，滿足基本的生活需要才可能考慮購買住房和投資需求，因此人均消費支出對于影響房地產市場的需求也是一個重要的因素。X6—CPI指數（%）：反映居民家庭購買的消費品及服務價格水平的變動情況。CPI指數反映一個地區的價格變化情況，當然其中也包含房地產市場價格變化，所以在進行房地產市場分類時需要考慮CPI指數。X7—平均工資水平(元/人)：反映了一個地區的勞動報酬率大小，可以與房地產價格水平相比較，用以反映房地產價格和收入的偏離程度，可以影響區域房地產市場需求。X8—城鎮居民家庭恩格爾系數（%）：是居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重，可以反映出居民家庭消費結構，恩格爾系數高低也可以體現出居民家庭對房地產商品需求大小，所以劃分房地產市場需要考慮到恩格爾系數。X9—城鎮化水平（%）：反映的是人口向城鎮聚集的過程和聚集程度，用城鎮人口占全部人口的百分比表示，是區域經濟社會發展進步的主要反映和重要標志，間接反映了城鎮人口增加對房地產商品的需求量大小，也會影響房地產市場的供給和需求。X10—商品房銷售面積（m2）：包括住宅、辦公樓、營業用房和其他房屋的銷售面積。X11—房地產開發投資總額（億元）：反映區域房地產投資水平和供給能力，直接決定了區域房地產市場供給。X12—住宅投資（億元）：反映區域房地產市場當年住宅投資的水平和供給量，直接決定了住宅房地產供給水平。X13—商品住宅銷售面積（萬m2）：當年銷售的房屋中所銷售的商品住宅面積。將上述篩選后確定的13個指標歸類如表1。
2數據來源
本文所用數據主要是根據《安徽省2012年統計年鑒》及2011年安徽省各城市國民經濟和社會發展統計公報上公布數據，經過作者適當計算得到。指標選取時參考了于洪芹、陳偉、彭向、鄭大川、徐琍、王寧等學者使用的房地產市場分類分析指標體系。
3系統聚類分析及結果
3.1系統聚類分析原理
系統聚類分析也稱為分層聚類法（HierarchicalCluster），是聚類分析中應用最廣泛的一種方法。其基本原理是：開始將樣品（或變量）各視為一類，根據類與類之間的距離或相似程度將最相近的類加以合并，再計算新類與其他類之間的相似程度，并選擇最相似的類加以合并，這樣每合并一次就減少一類，不斷繼續這一過程，直到所有樣品（或變量）合并為一類為止。系統聚類分析的前提條件是沒有事先設定樣品（或變量）的分類標準，而它的關鍵在于計算樣品（或變量）之間的“親疏程度”，也就是樣品（或變量）之間的差異程度，這可以通過計算距離來實現。假設共有n個樣品（或變量），第一步將每個樣品（或變量）獨自聚成一類，共有n類，第二步根據所確定的樣品（或變量）“距離”公式，把距離較近的兩個樣品（或變量）聚合為一類，其他的樣品（或變量）仍各自聚為一類，共聚成n—1類，第三步將“距離”最近的兩個類進一步聚成一類。為了直觀地反映上述的系統聚類過程，可以把整個分類系統繪成一張譜系圖來體現。本文中聚類分析距離的計算采用的是平方歐式距離（SquaredEuclideanDistance）計算個體之間的距離，用組間平均鏈鎖（Between—groupslinkages）距離來計算個體與小類及小類之間的距離。平方歐式距離是兩個個體（x,y）之間所有指標變量之差的平方和，數學定義為：其中，xi代表個體x第i個變量的值；yi代表個體y第i個變量的值；k代表所有的變量數目。組間平均鏈鎖距離是指該個體與小類中各個個體距離的平均值，數學定義為：其中，是小類外的個體；Y代表小類，其中包含k個個體；Yi代表小類中第i個個體。
3.2系統聚類分析結果
運用SPSS19.0統計分析軟件中的系統聚類分析對安徽省16個地級市的房地產市場價格分類進行聚類分析，得到系統聚類分析樹狀圖（圖1）、聚類解（表2）。由圖1和表2可以分析出，3類、4類、5類群集解間距較大，結合安徽省16個地級市房地產市場實際情況，筆者認為安徽省16個地市房地產市場合理的區域聚類解取6群集解較為合理，從而得到區域分類結果（表3）。
4結果分析
由表5，結合安徽省16個地級市房地產業及房地產市場發展的實際情況加以分析，可得到以下結論：
4.1A類地區包括合肥市和蕪湖市。合肥市和蕪湖市作為安徽省經濟發展的核心增長極，是皖江城市帶承接產業轉移示范區的“雙核”，是承接長三角地區產業轉移的主要地區，在綜合經濟實力、市場優勢、投資規模等方面都占有絕對優勢，同時作為安徽省推進城鎮化的重點區域，一直以來在省內其房地產業和房地產市場發展較為發達，地區房地產市場價格水平也高于其他地區。其中，省會城市合肥市是皖江城市帶承接產業轉移示范區、合蕪蚌自主創新綜合試驗區、合肥經濟圈的中心城市，加之近年來合肥市積極融入長三角經濟圈，上述一系列有利外部環境均為合肥市房地產業加快發展、房地產市場進一步繁榮贏得了得天獨厚的機遇。被譽為“長江十大港口”之一的蕪湖市，是皖江城市帶上的核心城市，同時又是皖南區域經濟貿易中心，一直以來綜合經濟實力較強，在對外開放程度、產業效益、城市規模等方面優勢明顯，該市房地產市場繁榮程度一直在省內處于較高水平，加之近年來隨著蕪湖市作為安徽省重點旅游、商貿城市的進一步開發、開放，該市房地產市場需求量較大，進一步刺激了該市房地產市場的發展。
4.2B類地區銅陵市。該市屬于安徽省重要的資源型城市，區域集聚和輻射能力較強，人口密度較大，加之優越的沿江地理位置，積極吸引各種經濟要素在空間上流動，為該地區房地產業的發展創造了優越條件，促進了該市房地產市場的繁榮，使得該地區房地產市場價格水平一直比較高。
4.3C類地區。包括沿江的馬鞍山、安慶市、池州市，淮河以北的的淮南市、蚌埠市、淮北市和皖南的黃山市和宣城市。該地區在空間布局上自南到北分布貫穿了整個安徽省，房地產市場發展水平相對來說處于同一層次。其中，馬鞍山、安慶市、池州市、黃山市、宣城市是皖江城市帶承接產業轉移示范區重要的組成部分，加之2011年由黃山市、池州市、宣城市及安慶市的部分地區組成的皖南國際旅游文化示范區正式設立，為該類地區房地產業和房地產市場的發展帶來了機遇。自2010年以來，隨著皖江城市帶承接產業轉移示范區建設的推進、皖南國際旅游文化示范區建設取得積極成效，促進了上述地區房地產產業規模不斷擴大、房地產市場主體逐步壯大、房地產項目建設不斷加快、房地產市場發展環境不斷優化的良好現狀，房地產市場價格水平總體而言穩中有升。另外，淮北市、淮南市和蚌埠市是安徽省“兩淮一蚌”城市經濟群的重要組成部分，近年來隨著該區域基礎設施建設不斷加快，產業布局不斷優化、產業集聚大力推進及城鎮化步伐不斷加快，該地區房地產業發展態勢良好，房地產市場價格表現出“小步上揚”趨勢。
4.4D類地區滁州市。該地區地處安徽省最東部，緊鄰長三角，屬于南京一小時都市圈城市群，是安徽東向發展的“最前沿”區域，地理位置極其優越。近年來，該市優越的地理位置有力地促進了房地產業發展，房地產開發投資逐年增加，有力推動了該地區房地產市場整體發展速度和水平，房地產市場呈現“產銷”兩旺的局面。另外，滁州市自2008年以來啟動了“大滁城”建設，城鎮化水平不斷加快，大批農村人口將涌入城市，加之近年來的“返鄉置業”潮都直接增加了房地產市場的需求，為該市房地產業帶來巨大市場潛力，房地產市場價格水平在全省處于中上檔次水平。
4.5E類地區包括阜陽市、亳州市和六安市。該類地區城鎮化水平較低，區域經濟綜合實力相對較弱較弱,主要是由于在全省的地理位置上不占優勢，導致該區域房地產業發展速度較慢，房地產市場生產要素缺乏,房地產投資能力有限，市場需求較為冷淡,加之金融業支撐不足,直接影響了該地區房地產市場投資、開發與供給,導致房地產投資額少、供給少、需求不足，造成整個房地產市場投資信心不足、發展相對落后，房地產市場價格水平整體表現較低。
4.6F類地區宿州市。該地區在地理位置上位于安徽省最北部，本地區經濟實力較弱，人均生產總值和基礎設施水平均比較低，加之一直以來缺乏房地產市場生產要素，供給少、需求不足，房地產業發展缺乏提升的動力，從而直接影響了房地產業吸引資源集聚的能力和房地產市場發展的水平，導致房地產市場價格水平在安徽省處于最低檔次。
5結論
本文采用多元統計分析中的系統聚類分析方法，對安徽省16個地級市房地產市場進行區域劃分歸類，共劃分為6個地區。劃分的結果與安徽省各個市房地產市場發展的實際情況基本相吻合。依據該分析結果，可以針對不同地區房地產業和房地產市場發展的現狀，在分析該地區房地產市場發展的優勢、劣勢、機遇、挑戰（SWOT）的基礎之上，深入分析影響房地產市場價格水平的綜合因素、家庭因素、企業因素，并據此結合各地區社會經濟發展戰略及目標，采取促進各區域房地產業及房地產市場發展的有效措施與對策，從而為各地區房地產業的宏觀調控、促進房地產市場可持續發展提供依據。
在房地產開發商看來，當前的房地產市場之所以會出現這樣局面，最為關鍵的問題是2007年央行出臺的359號文件。該文件對房地產市場投資與消費作一個清楚的規定，即對住房消費同樣可以享受政府的各項優惠政策，特別是信貸優惠政策；對于住房投資則按照市場定價，不可享受優惠政策。359號文件出臺后，國內房地產就開始出現較大幅度的調整。因此，在房地產開發商看來，當前房地產市場銷售萎縮，最為重要的原因是政府出臺的359號文件，是359號文件中關于第二套住房信貸優惠政策的限制，因此要改變目前房地產市場銷售萎縮的問題，就得取消對第二套住房政策的限制。在他們看來，只要恢復房地產第二套住房優惠政策，那么國內房地產市場又會出現2007年那種價格快速飚升的局面。但實際上，這只是房地產開發商與地方政府的一廂情愿。
因為，對于第二套以上住房信貸優惠的限制，是對房地產產品的消費與投資的兩重屬性做出的區分。對于住房消費，因為它是居民基本的生存條件，政府要采取各種優惠政策來保證絕大多數居民基本的居住條件改善；而對于住房投資，它主要是以增加個人財富為目的。因此住房投資不應該享受優惠政策，而是要采取市場定價，否則由于投資品的定價機制與住房消費定價機制不同，投資者過多容易導致房地產市場泡沫。而對第二套以上的住房都采取優惠政策，那么投資者就能夠利用這種優惠政策大獲其利。如果這種情況出現，一則對住房消費會產生巨大的擠出效應，即更多的住房進入投資市場而沒有進入消費市場，住房消費市場住房產品減少，就可能使得許多人基本的居住條件改善無法得以保證；二是當投資者認為可以利用政府優惠政策大力炒作房地產大獲其利時，這樣不僅容易導致整個社會財富分配不公，也容易導致房地產市場泡沫產生，從而引發金融危機或經濟危機。
還有，當前房地產銷售萎縮的問題出在哪里，是因為對第二套住房優惠政策的限制嗎?我想這是房地產開發商根本就沒有看到其問題的實質所在。在全球經濟表退的周期性調整的大背景下，國內各行各業都出現了周期性的調整，因此，國內房地產市場出現調整也是必然。這是當前房地產市場銷售萎縮重要之一。但是，國內房地產商沒有看到這種全球經濟大調整的必然性，堅持不按照變化了的市場供求關系來調整其企業產品定價及利潤水平，反之，還是寄希望政府出臺各種各樣的政策來激勵居民進入房地產市場。在這種情況下，以消費為主導的居民是沒有支付能力進入這種沒有調整價格的高房價的市場的。
【關鍵詞】貨幣政策 房地產投資 VAR模型 脈沖響應 方差分解
一、引言
從1998年停止福利分房、實行住房分配貨幣化開始，我國房地產業進入快速發展階段，房地產投資和房地產價格不斷走高。尤其自2003年房地產市場升溫以來，我國房地產市場持續增長了近四年時間，并在2007年達到頂峰。進入2008年，我國房地產市場發展放緩，部分城市房價出現回調。但從全國范圍來看，我國的平均房價仍從2003年11月的2456元/平方米一路飚升至2008年8月份的6355元/平方米。可以說，在過去的五年時間內，我國房地產市場經歷了一場超長的牛市發展期。但在此期間，我國政府為了抑制房地產市場過熱，采取了一系列針對房地產市場的宏觀調控政策，其中貨幣政策手段動用的最為頻繁。那么貨幣政策對調控房價是否有效？本文選取了從1990年至2007年的房地產投資額、廣義貨幣、存款準備金以及一年期貸款利率等數據進行實證分析，以期得出有參考價值的結論。
二、房地產投資對貨幣政策沖擊的響應分析
本文運用協整理論對我國房地產投資額與貨幣政策各變量的關系進行分析。協整理論是一種新的建模技術，它從分析時間序列的非平穩性入手，探求非平穩變量間蘊涵的長期均衡關系。本文分析所采用的軟件為EViews5.1。
1、房地產投資與貨幣政策指標體系（見表1）
房地產投資是指國家、集體或個人等投資主體，將一定的資金直接或間接的投入到房地產開發、經營、管理、服務和消費等活動中，期望獲得價值增值的投資行為。在本文中該指標用來表示我國房地產市場的發展狀況，用Inv表示。
貨幣政策是指政府通過控制和調節貨幣供應量以保持社會總供給和社會總需求平衡的一種經濟政策。貨幣政策的工具主要包括法定準備金率、貼現率和公開市場業務。廣義貨幣政策則是指政府、中央銀行和其他有關部門所有有關貨幣方面的規定和采取的影響金融變量的一切措施（包括金融體制改革，也就是規則的改變等）。因此，這里采取廣義貨幣（M2）、商業銀行存款準備金（Re）、一年期銀行貸款利率（Rate）三個指標來體現貨幣政策。
為消除時間序列中存在的異方差現象，對變量進行對數變換，而變換后不改變原序列的協整關系。變量的對數形式分別表示為lninv、lnm2、lnre、lnrate。
2、時間序列的平穩性及協整檢驗
運用ADF檢驗法對序列lninv、lnre、lnm2、lnrate做平穩性檢驗。結果見表2。
二階差分后，所有變量都已經通過了單位根檢驗，屬于同階單整，滿足了做協整檢驗的前提條件。然后，運用Johansen方法對相關變量進行協整檢驗，檢驗結果見表3：
（注：?鄢表明在5%的顯著性水平下拒絕原假設，?鄢?鄢表明在1%的顯著性水平下拒絕原假設。）
經過協整檢驗，表明變量lninv、lnrate、lnm2、lnre在5%的顯著水平性可認為存在協整關系，避免了謬誤回歸，可以運用OLS對其進行多元線性回歸分析。
3、VAR模型的建立
對數據進行分析后，可建立如下VAR模型：
LNINV=0.931657?鄢LNINV（-1）-1.101840?鄢LNINV（-2）+ 1.242745?鄢LNM2（-1）-0.959857?鄢LNM2（-2）+ 0.245996?鄢LNRATE（-1）+0.039098?鄢LNRATE（-2）-0.250105?鄢LNRE（-1）+0.1158765?鄢LNRE（-2）-9.373837
從模型中可以看出，房地產投資水平受滯后一期的廣義貨幣M2的影響最大。如果滯后一期的貨幣供應量增加1％，房地產投資會增加1.24％，但滯后兩期的貨幣供應量與房地產投資存在反方向變化的關系，這說明房地產投資對短期內的貨幣供應變化比較敏感。本模型中利率水平與房地產投資存在正向變動的關系，但滯后兩期的利率水平與房地產投資之間的正相關系數要小于滯后一期的利率水平與房地產投資之間的正相關系數。利率上升，房地產投資增加；利率下降，房地產投資減少，這與理論分析是相悖的。但本文認為，這與我國的實際國情是相吻合的，這也反映了短期內利率的調整不是調控房地產市場的有效手段。房地產行業作為暴利行業，在經濟繁榮時期，即使央行小幅加息，由于房地產企業仍然存在巨大的利潤空間，借貸成本的溫和上升也不會抑制房地產企業的投資沖動。我國20世紀90年代初期以及2003年以來房地產市場的繁榮充分說明了這點。滯后一期的存款準備金增加1％，房地產投資減少0.25％，然而，滯后兩期的存款準備金與房地產投資的變化是正向調整的關系。這說明央行上調存款準備金率在短期內會沖擊房地產投資，因為存款準備金的增加減少了貨幣供應量，而貨幣供應量對房地產投資的影響是比較顯著的。
4、房地產投資對貨幣政策沖擊的響應
脈沖響應函數用于衡量來自隨機擾動項的一個標準差沖擊對內生變量當前和未來取值的影響，是研究變量間相互影響關系的有效工具。脈沖響應函數一般基于VAR模型的基礎之上。VAR模型作為一種非結構化的多方程模型，通常用于時間序列系統的預測，適合于經濟理論不能為變量間動態關系提供嚴格的定義、不能確定變量是出現在方程左邊還是右邊的情況。本文借助這一工具，考察房地產投資變量的脈沖響應（見圖1）。
圖1是變量Lninv對包括其自身在內的其他變量沖擊的響應。從圖中可以看出，房地產投資水平（Lninv）受自身的沖擊最大，特別是在前四期，房地產投資水平下降比較迅速，在第四期到第七期有所回升，第七期后穩步上升。這說明房地產投資受房地產自身發展趨勢的影響比較大。而房地產投資水平，對貨幣政策對lnre、lnrate、lnm2等三變量沖擊的響應都表現出差不多的特征，前三期比較穩定，然后從第三期至第七期穩中有降，而后有所上升。前四期廣義貨幣供應量M2對房地產投資的沖擊響應居三個變量之首，但后幾期存款準備金對房地產投資的沖擊響應超越了M2。
5、貨幣政策各變量對房地產投資影響效應的方差分解
圖2是貨幣政策各變量對房地產投資影響的方差貢獻率的合成圖。從方差貢獻來看，房地產投資水平自身的方差貢獻最大，前兩期大幅下降，第三期回升，而后穩步在50%的水平。廣義貨幣M2在短期內對房地產投資水平的影響較大，但從第四期開始回落至較低水平。存款準備金對房地產投資水平的貢獻穩中有升，而利率水平對房地產投資水平的貢獻一直在低位徘徊。這與前面的脈沖響應分析的結論基本一致。
三、結論與展望
1、貨幣供應量影響房地產投資
貨幣供應量是影響房地產投資的主要原因之一，其在短期對房地產投資的影響尤為顯著，這幾年貨幣供應量的大幅增加對推動我國房地產市場的繁榮發展功不可沒。1998年后，我國實行穩健的貨幣政策，其核心內容之一，就是適當增加貨幣供應量，加大金融對經濟發展的支持力度。以作用強大的法定存款準備金政策為例，央行將法定存款準備金率從1998年年初的13%最低下調到了6%，降幅高達7個百分點，從市場注入了大量的流動性。雖然從2004年開始至2007年底，央行連續14次上調存款準備金率，但貨幣供應量每年仍大幅增長，其表現之一就是1998-2007年M2的增幅每年都超過GDP增幅與CPI增幅之和，有時甚至遠大于兩者之和。這為我國房地產市場的發展提供了充分的資金來源，從而推動了房地產市場的發展。
2、存款準備金影響房地產投資
央行通過上調存款準備金收緊流動性，從而可以達到調控房地產市場的目的，因此存款準備金是影響房地產投資的原因之一。但從上面的分析中，盡管央行連續多次上調存款準備金率，并且2008年再度五次上調，目前已升至17.5％的歷史高位，但是M2供應量仍以兩位數的高位保持增長。究其原因，這主要是我國現行的匯率政策和外匯制度造成的，外貿順差的持續擴大增加了央行的貨幣供應壓力。不過從脈沖響應分析和方差分解來看，不論是在長期還是短期，存款準備金對房地產投資的影響都持續存在，所以，通過變動存款準備金率是央行調控房地產市場的貨幣政策手段之一。
3、利率影響房地產投資
房地產企業的投資高度依賴銀行信貸，利率提高將增加企業的成本負擔，從而導致房地產企業投資減少。同時，房地產是一種價格較高的特殊商品，大多數消費者缺乏一次性付款購買的能力，而多采用住房抵押貸款的方式進行購買，利率的提高會增加消費者償還貸款的利息額，從而降低了消費者的需求，需求下降也將導致房地產的投資減少。從2004年以來，央行開始采取加息的手段來抑制過熱的經濟以及過快上漲的房價，但短期內的效果并不明顯。這從上面的實證分析中可以得到證實，這說明短期內利率不是調控房地產市場的有效手段。不過從長期來看，當利率提高從量變引起質變，使得房地產企業信貸成本大幅上升，消費者預期得以改變的時候，其對房地產市場的影響也是最大的。
總之，貨幣政策可以通過調控貨幣供應量、調整存款準備金和利率來影響房地產市場。從2008年開始，為了應對我國過快上漲的通脹，央行開始實行從緊的貨幣政策，房地產市場發展面臨的政策壓力加大。與此同時，2008年以來房地產市場出現了一些新的發展跡象，全國70個大中城市房價漲幅放緩，深圳、廣州、上海等一線城市房價出現松動，部分中小房地產企業面臨資金鏈斷裂的威脅。近期，我國部分房地產開發商主動降價銷售樓盤，我國房地產業可能面臨重新洗牌。鑒于房地產業在我國經濟發展的重要地位以及房價過度下滑對經濟造成的沖擊，央行下一步動用貨幣政策進行房地產市場調控的難度上升，而且隨著通脹壓力的緩解，為了落實中央“有保有壓”的宏調方針，央行于9月中旬下調了一年期貸款利率和中小金融機構存款準備金率。可以說從緊的貨幣政策有所放松。但是，我國目前的房價仍然嚴重超出普通百姓的購買力，我國房地產市場泡沫依舊存在。當前我國房地產業出現的調整態勢是多年來政策累積的結果，是房價的理性回歸。這并不會導致房地產行業的嚴重萎縮，并且能促進房地產行業的整合，從而推動我國房地產市場走上健康發展的軌道。
【參考文獻】
[1] Bradley T.Ewing，James E：Payne The response of real estate investment trust returns to macroeconomic shocks[J].Journal of Business Research，2005（58）.
[2] Lingyu Boyin Han：The Influence of Electronic Money on Monetary Policy[J].China-USA Business Review，2006（6）.
[3] 蒲勇健、龔文娟：我國貨幣政策對房地產市場影響的非對稱性研究[J].統計與決策，2007（3）.
[4] 劉洪玉、張宇：從緊貨幣政策下房地產市場的發展[J].中國金融，2008（11）.
