發布時間：2023-06-14 16:20:50
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的耕地價值評估樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
關鍵詞：耕地價值；征地補償標準；江西省
中圖分類號：F301．3文獻標識碼：A文章編號：0439－8114（2011）15－3054-04
Compensation Standard of Land Expropriation in Jiangxi according to Value of Cultivated Land
JIN Shu－lan1，JIN Wei2，XU Lei1，HOU Li－Chun1
（1． Shangrao Normal University， Shangrao 334000， Jiangxi， China；
2． Shangrao Vocational Technical College， Shangrao 334000， Jiangxi， China）
Abstract： The compensation standard of land expropriation in 11 cities of Jiangxi province in 2009 was estimated by market value method， substitution method， opportunity cost method and shadow price method from the perspective of social value， ecological value and economic value of cultivated－land． Results showed that in 2009， the compensation standard of land expropriation should be 1169310 yuan／hm2， which was 2．44 times of the mean value of existed compensation standard， indicating that the current compensation standard was too low． It was suggested that overall value of cultivated land been brought into thecompensation systerm of land expropriation so that it could be fully realized in the transfer process．
Key words： value of cultivated land； compensation standard of land expropriation； Jiangxi province
隨著我國社會經濟的快速發展，城市化、工業化的加速推進，耕地的非農化流轉及征地補償問題日益突出。產生這一問題的根源之一在于長期以來人們對耕地資源價值的認識僅僅停留在單純或狹義的經濟產出價值上，忽視了其所具有的社會價值和生態系統服務價值。已有學者對耕地資源的社會價值［1－3］、生態系統服務價值［4－6］、經濟產出價值［7，8］以及總體價值［9－14］進行了研究，在此基礎上有學者對失地農民綜合地價補償［15］、生態補償、耕地資源非市場價值評估、合理利益完全補償［16］等問題進行了探析，以期為耕地保護政策和補償標準的制定提供依據。江西省是我國重要的糧食產區，耕地資源的保護面臨著前所未有的困難，準確測算耕地的總體價值，并將其納入耕地征用補償體系之中，使耕地資源的價值在耕地流轉過程中得以充分體現，對防止耕地向非農用途的無序流轉，保護區域耕地資源和國家糧食安全具有重要意義。
1耕地價值測算方法
1．1耕地經濟價值
目前耕地的經濟價值已形成完整的估價方法，使用較多的是收益還原法。該方法的關鍵在于耕地純收益的計算和耕地還原利率的確定。公式如下：
V1＝■ （1）
r＝■（1－d） （2）
式中，V1為耕地經濟價值（元）；a為耕地年純收益（元／a）；r為土地還原率；b為1年期銀行存款利率，2009年為2．52％；c為同期物價指數，2007、2008、2009年江西省農產品價格指數的幾何平均數為109．5％；d為農業稅率，目前農業稅率為0。由此計算得到r值為0．023 0。
計算每種作物的單位播種面積土地年純收益，方法為：單位面積耕地年純收益＝單位面積耕地年總產值－單位面積耕地年總成本。
1．2耕地社會價值
耕地社會價值V2包括社會保障價值V21和社會穩定價值V22。運用替代法、影子價格法對耕地資源的社會價值進行估算。公式為：
V2＝V21＋V22 （3）
1．2．1社會保障價值耕地所具有的養育、承載、蓄積和增殖資產等功能可以概括為基本生活保障價值、養老保障價值和失業保障價值。將前兩者合并處理，依然將其稱為基本生活保障價值。計算公式為：
V21＝Va＋Vc（4）
Va＝m×Vb（5）
Vc＝m×f （6）
f ＝ f1 × ■（7）
式中，Va為人均年基本生活保障價值（元）；Vc為人均年失業保障價值（元）；Vb為人均年最低生活保障價值（元）；m為耕地資源承載的人口數（人／hm2）；f為勞動力的培訓費用（元／人）； f1為人均年培訓費用（元）；r為土地還原率。
1．2．2社會穩定價值耕地資源不僅能夠滿足社會對農產品的需求，而且還能夠吸納大量的農村剩余勞動力，緩和當前農民的就業壓力，保障社會穩定。本研究從耕地對物質產品的社會保證程度上，依據替代原則，運用影子價格法，以土地開發整理補充耕地的平均成本來表示其社會穩定價值量。
1．3耕地資源生態系統服務價值
耕地資源的生態系統服務價值是指耕地及地上的農作物構成的生態系統具有的生態維護和調節的價值V3，包括氣體調節V31、水源涵養V32、土壤保持V33、環境凈化V34、生物多樣性維護V35和文化娛樂V36等6個方面［14］。計算公式為：
V3＝V31＋V32＋V33＋V34＋V35＋V36（8）
1．3．1氣體調節氣體組分的調節功能主要是植被通過吸收CO2、釋放O2實現對大氣的調節。吸收CO2的價值可以采用碳稅率法或造林成本法進行估算。目前國際上有多種碳稅率，歐洲一些國家實行的碳稅率為170美元／t，瑞典碳稅率為150美元／t，國際上通常采用后者為標準。造林成本法是指利用營造可以吸收同等數量的CO2的林地的成本來代替其他途徑吸收CO2的功能價值，我國造林成本為250元／t［17］。為了便于與國際標準做比較，本研究采用碳稅率法和造林成本法的平均值（稱為碳2林法價格），取值為638元／t（美元基準價為683．340）；釋放O2的價值采用影子工程法進行估算，按照工業制氧現價400元／t核算。植被每形成1 g干物質需要1．632 g的CO2，同時釋放出1．192 g的O2。通過計算單位面積耕地上農作物的凈第一性生產力（生物總量），估算耕地每年固定CO2和釋放O2的總量，然后根據固定CO2和釋放O2的成本，估算耕地的氣體調節價值，公式為：
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V31＝（1．63C1＋1．19C2）×N（9）
N＝（1－Wr）×（1＋Rr）×Yr／Hr（10）
式中，N為耕地單位面積上農作物每年的凈第一性生產力（由于江西省被征耕地基本適宜種植水稻，因此農作物的生物總量即為水稻生產的生物總量，t）；Wr、Rr、Yr、Hr分別為水稻作物的含水量、根冠比（地下生物量與地上生物量之比）、經濟產量（收獲產量，t）、經濟系數（經濟產量與生物產量的比值）；C1、C2分別為固定CO2和釋放O2的成本（元）。
1．3．2水源涵養采用差值法和替代法估算耕地的水源涵養價值。計算公式為：
V32＝y×u （11）
y＝（W－W0）×10 000×0．5 （12）
式中，y為土壤持水量（m3），以0．5 m土壤厚度計算；u為單位涵養水量的價值，采用水庫蓄水成本法計算，取值0．67元／m3；W為耕地土壤含水量（％）；W0為裸地土壤含水量（％）。
1．3．3土壤保持首先估算耕地每年減少的土壤侵蝕量，然后再運用市場價值法、機會成本法分別估算耕地減少土壤侵蝕（V3S）和肥力損失（V3L）兩方面的價值，公式為：
V33＝V3S＋V3L （13）
V3S＝Ve×（Ep－Er）／（10 000×0．5×ρ）（14）
V3L＝（Ep－Er）×■P1i×P2i（15）
式中，Ve為單位面積耕地的經濟價值（本研究
Ve與V2相等，元）；ρ為土壤容重，一般為1．0～1．5 t／m3；Ep為耕地無植被覆蓋時的侵蝕模數（t／hm2）；Er為耕地實際侵蝕模數（t／hm2）； i為耕地中有機質N、P、K的類型；P1i分別為耕地中N、P、K的含量（kg／t）；P2i為各類化肥的價格（元）。
1．3．4環境凈化因江西省被征耕地大多是水稻田，只需要考慮水田吸收污染物的量。采用馬新輝等［18］的研究成果，水田對各種污染氣體的吸收量分別為：SO2 50.00 kg／（hm2?a）；HF 0．43 kg／（hm2?a）；NOx 37.00 kg／（hm2?a）；滯塵1．08 kg／（hm2?a）；運用替代法估算被征單位面積耕地凈化大氣環境的價值。耕地對畜禽糞便的消納凈化相當于天然的糞便資源化處理，其處理成本直接體現在有機肥料的價格中［5］。因此，以有機肥價格作為農田處理廢棄物的替代價格，目前有機肥出廠價格在1 800.00～2 600.00元／t之間，按其平均值2 200.00元／t估算耕地消納畜禽糞便功能的價值。
1．3．5生物多樣性維護、文化娛樂采用謝高地等［19］的研究成果測算江西省被征耕地的生物多樣性維護價值和文化娛樂價值。
1．4耕地資源總價值
耕地資源的總價值為耕地資源的經濟價值、社會價值和生態系統服務價值的總和。
2江西省2009年耕地價值補償標準測算結果
2．1耕地經濟價值
由于江西省被征耕地大多處在地形平坦、土壤肥沃、灌溉便利區，這些耕地大多是水稻田。2009年江西省雙季稻產量平均為11 004 kg／hm2，水稻價格為1．92～2．08元／kg，平均為2．00元／kg，除去種子、農藥、化肥等成本，稻田年純收益為15 000.00元／hm2。運用公式（1）、（2）得出江西省被征耕地經濟價值平均為652 173．91元／hm2。
2．2耕地社會價值
2．2．1社會保障價值包括基本生活保障價值和失業保障價值。江西省年人均培訓費為1 500.00元，由于江西省不同區域的失地農民最低生活保障價值、單位耕地資源承載的人口數相差較大，筆者將不同區域的數值分別代入公式（5）、（6），運用公式（4）、（7）得出江西省各市被征耕地社會保障價值（表1）。
2．2．2社會穩定價值根據《江西省造地增糧富民工程》(2007-2011)可知，江西省土地開發整理補充耕地的平均成本為123 000.00元/hm2，以此作為江西省被征耕地社會穩定價值的平均值。
由表1可知，江西省耕地平均社會保障價值為29.541萬元/hm2，根據公式（3）可得出江西省耕地社會價值為41.841萬元/hm2。
2．3耕地生態系統服務價值
2．3．1氣體調節價值水稻的含水量、根冠比、經濟系數分別為15％、0．6、0．55，根據已知條件，運用公式（9）、（10）得出江西省被征耕地平均氣體調節價值為56 227．70元／hm2。
2．3．2水源涵養價值根據文獻［20］得出江西省耕地土壤含水量為30％，裸地土壤含水量為25％，運用公式（11）、（12）得出江西省被征耕地平均水源涵養價值為167．50元／hm2。
2．3．3土壤保持價值根據文獻［21］得出江西省耕地無植被覆蓋時的侵蝕模數平均為18．28 t／hm2，耕地實際侵蝕模數為3．0～6．0 t／hm2，2009年N、P、K肥的價格分別為1 900.00、2 600.00、2 650.00元／t。由于江西省被征耕地大多是潴育型水稻田，耕地中N、P、K含量分別為0．185％、0．056％、1．590％［22］。根據已知條件，運用公式（13）、（14）、（15）得出江西省被征耕地平均土壤保持價值為2 041．50元／hm2。
2．3．4環境凈化價值根據馬新輝等［18］的研究結果，凈化NOx、SO2的單位價值為0．60元／kg，HF為0．90元／kg，削減粉塵價值為170.00元／t。運用替代法得出江西省耕地資源在凈化大氣環境方面的價值為53．10元／hm2。江西省單位面積耕地所容納的畜禽糞便數量采用張緒美等［23］的研究成果，即耕地負荷畜禽糞便的預警值為18 t／hm2。以有機肥價格作為耕地處理廢棄物的替代價格，得出江西省被征耕地在消納畜禽糞便方面的價值為39 600.00元／hm2。可見，江西省被征耕地平均環境凈化價值為39 653．10元／hm2。
運用謝高地等［19］的研究成果作為江西省被征耕地的生物多樣性維護價值和文化娛樂價值的平均值，分別為628．20、8．80元／hm2。
綜上，運用公式（8）可得出江西省耕地生態系統服務價值為9.873萬元/hm2。
2．4江西省被征耕地補償標準測算
受自然和人文因素的影響，江西省各市被征耕地的社會價值相差較大，而生態價值和經濟價值各市的值較接近，故計算各市的這兩個值時取全省平均值。根據以上各項計算結果，得出江西省各市被征耕地的總價值即為征地補償標準，為116.931萬元/hm2；其中南昌為112．536萬元／hm2、景德鎮為118．429萬元／hm2、九江為116．675萬元／hm2、新余為110．187萬元／hm2、宜春為108．328萬元／hm2、萍鄉為140.005萬元／hm2、鷹潭為112.087萬元／hm2、撫州為109．939萬元／hm2、贛州為130．010萬元／hm2、吉安為107．591萬元／hm2、上饒為120．454萬元／hm2。
2．5江西省2009年現行征地補償價格
根據《土地管理法》，江西省現行征地補償平均價格按耕地前三年平均年產值進行估算，2007年、2008年、2009年三年平均為16 000.00元／hm2，補償倍數取30倍，則江西省2009年征地補償價格為48萬元／hm2。
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3結論與討論
江西省2009年征地平均補償標準為116．931萬元／hm2，是現行征地補償價格的2．44倍，當前征地補償標準過低，這是因為補償標準中只考慮了耕地的經濟價值。江西省2009年被征耕地經濟價值、社會價值和生態系統服務價值平均分別為65．217、41．841、9．873萬元／hm2。江西省征地補償標準最高的區域是萍鄉市，因萍鄉市人均耕地為全省最少，這說明人均耕地是制定賠償標準的重要依據。
本研究通過建立耕地資源價值評估體系，全面分析了江西省各市2009年被征耕地的賠償標準，為耕地補償提供重要依據。研究方法有所突破，如運用根冠比、經濟產量、經濟系數計算單位面積農作物的生物總量，提高了耕地氣體調節價值的計算精度。但是，本研究只對基于耕地價值的征地標準進行了測算，對征地補償費用在政府、集體、農民之間如何分配并未涉及，這將有待進一步探討；此外，由于缺乏江西省的某些實測數據，部分參數仍是沿用其他學者的研究成果；研究中所提出的測算方法還存在一些缺陷，在功能指標的選取和定量化評價等方面還有待進一步深入和完善，以提高測算的精度。
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摘 要：農村土地經營權抵押流轉，是農村經濟社會發展過程中產生的一種新型經濟形式，按照中央和省、市相關文件要求，勃利縣積極穩妥推進農村土地承包經營權抵押貸款工作，對緩解"三農"融資抵押的難題發揮了推動作用。本文主要介紹了勃利縣農村土地經營權抵押貸款工作的主要現狀及實施成效，并針對存在的問題提出了相應的對策建議。
關鍵詞：勃利縣；農村土地；經營權；抵押貸款
近年來，為激活農村沉睡資本，破解農民融資瓶頸，加快推進“三農”發展，勃利縣緊緊抓住黑龍江省“兩大平原”現代農業金融創新改革契機，于2014年開始圍繞農村土地承包經營權等農村集體產權上開展金融創新服務，深入研究、積極探索，取得了一定經驗與成效，但在不斷發展推進的過程中，也存在一些問題亟待解決。
一、主要現狀
勃利縣作為全國411個省定貧困縣之一，貧困人口總數達到3，81萬人。由于貧困，農戶貸款時難以提供有效的抵押擔保，農戶資金短缺嚴重制約了農戶收入增長和現代化農業經濟的發展，涉農金融機構與農戶之間供給需求不對稱。而積極穩健地推廣發放農村土地經營權抵押貸款，則能有效解決這個問題。勃利縣農村信用社于2014年，開始發放農村土地經營權抵押貸款，喚醒了勃利縣沉睡多年的耕地融資功能。農村土地經營權抵押貸款業務推行已將近3年，單筆最高金額擴大到20萬，受益農戶達到455戶，農戶均能按時還款，未產生不良貸款，金融機構與農戶之間實現了雙贏。
二、實施成效
（一）激活農村沉睡資本，破解農民融資瓶頸。2016年以來，勃利縣農村信用社根據2014至2015年發放土地經營權抵押貸款的成功經驗，截止目前土地承包經營權抵押貸款余額1，557萬元，較年初增加483萬元，增長44.97%，同比增加547元，增長54.16%，戶均3.4萬元。農村土地經營權抵押貸款的發放，有效盤活了農村金融資源，拓寬了抵押物擔保范圍，為勃利縣農村經濟發展提供了有力的信貸支持。
（二）扶持種養殖專業大戶，帶動現代農業規模化經營。農村土地經營權抵押貸款業務的開辦，有效提升了勃利縣農戶的平均信用水平，拓寬了農戶可獲得的信貸規模，推動扶持一批養殖專業大戶的發展。2016年以來，勃利縣累計發放種養殖專業大戶貸款10，141萬元，同比增加1，562萬元，增長17.02%。種養殖農戶貸款額度由原來的8至10 萬，提高到現在戶均可貸10至15 萬元，最高可貸20 萬元，單戶信貸規模的提高，極大地促進了勃利縣現代農業規模化經營。
（三）降低了信貸風險，有利于農戶貸款健康發展。傳統的農戶聯保貸款或小額信用貸款，由于缺乏有效的抵押擔保，不良貸款風險較高，損傷了金融機構放貸的積極性。發展農村土地經營權抵押貸款業務，使得貧困農戶得以提供出抵押擔保物，進入機構對農戶所抵押的土地經營權價值進行估價，按土地經營權抵押價值的50% 作為貸款上限，于此同時，農戶自有生產資金不得低于所需生產資金總額的50%。當貸款出現風險時，金融機構作為貸款人具有第一債務追索權，有效降低了信貸風險，解決了因農戶無抵押物而出現的貸款下甩或即使有可變現償債的資產卻惡意逃債，導致金融機構無法追償的問題，大幅降低了農戶貸款的信用風險，有益于農戶貸款健康發展。
三、存在問題
（一）資源供給不充分，金融機構支農積極性較低。截止目前，勃利縣9家金融機構中，只有勃利縣農村信用社1家金融機構開辦了農村土地經營權抵押J款業務，金融機構參與度較低。2016年以來，勃利縣各金融機構累計發放貸款287，098萬元，而今年以來土地經營權抵押貸發放額僅占全縣累計發放貸款總額的0.54%，農村土地經營權抵押貸款份額較低、總體規模不大，金融供給不充分、資源配置效率不高。
（二）農村土地錯綜復雜，土地確權登記頒證進度緩慢。一是勃利縣農村土地情況錯綜復雜，農民土地形式多種多樣，農戶因分家立戶、娶親生子、戶籍變更等原有導致耕地權屬爭議，造成農戶之間土地權屬不清、地界模糊、底數不明，土地歷史遺留問題過多，給土地確權帶來影響，土地權確權登記工作開展存在瓶頸制約；二是勃利縣當地農村承包土地畝數為160萬畝，僅開展前期測量工作，頒證工作暫未開展。
（三）專業化服務平臺尚未建立，土地價值評估有困難。縣級土地流轉、評估和處置的專業化服務平臺尚未建立，農村土地確權登記工作存在制約瓶頸。一是勃利縣農村土地轉包以農戶私下流轉為主，未簽訂流轉合同，截止目前流轉耕地畝數為70萬畝，農民對土地分毫比較，在處理土地時極易引起糾紛；二是當前勃利縣尚無土地經營權抵押價值評估的專業機構和人員，缺乏農業評估的行業標準，對土地經營權抵押價值、基礎投入、經營資產還沒有專業機構和人員進行資產評估，對流轉土地的貸款額度評估亦存在困難，農村信用社信貸人員只能憑借當地農戶土地流轉的市場價格，在土地價值評估時，極易出現誤差。
（四）涉農貸款保險規模小，農戶參保意愿不高。勃利縣土地經營權抵押貸款想要穩健發展，需構建農村信貸與農業保險相結合的“銀保”聯動機制。一是供給方面，農業產業面臨的自然風險大、操作成本高，商業性保險公司大多以追求盈利為目的，極少愿意進入農村保險市場，勃利縣12家保險公司中，只有4家（分別為陽光財產保險、陽光農業相互保險、安邦財產保險、中國平安財產保險）保險公司開辦農業保險業務，農業保險覆蓋品種較少；二是需求方面，勃利縣大部分農戶的小農意識仍未革除，不愿在災害到來前就承擔相應的保險費用，農戶參保意愿不強，農業保險承保覆蓋率僅為40%，使得勃利縣農業保險市場發展緩慢，農業保險市場供需雙向不足，降低了金融機構支持“三農”的積極性，加大了勃利縣土地經營權抵押貸款推廣的難度。
四、相關建議
（一）抓住精準扶貧契機，加快金融產品創新步伐。一是勃利縣各金融機構提高金融支持“三農”的積極性，加大金融產品和服務方式創新力度，不斷深化農村金融改革、創新擔保方式；二是建議加大財政扶持力度，抓住精準扶貧契機，對開辦農村土地經營權抵押貸款的金融機構，各級財政可按基準利率給予適當不低于50%的貼息，同時建議監管機構在金融機構資產質量、流動性、貸款集中度、資本充足情況等指標的考核上給予適當特殊考慮。
關鍵詞:機會成本;農地機會成本;國民經濟評價;土地價值功能
土地占用機會成本在公路項目經濟評價中具有非常重要的作用,不合理的計量方式將直接影響項目經濟評價的合理性。因此,有必要重新構建土地機會成本計量模型,提高項目經濟評價的合理性,為補償失地農民提供合理依據。
一、土地機會成本的概念
機會成本(opportunitycost)是一個經濟學概念。經濟學家認為:資源是稀缺的、有限的,把資源用于一種用途就要放棄其他用途。機會成本就是把一種資源投入某一特定用途之后,所放棄的其他用途中能得到的最大利益。
土地機會成本是指在其他條件相同時,把一定量的土地用于某種用途時所放棄的另一種用途所能帶來的利益。假如所放棄的用途有很多種,那么其中所放棄的最高的一種就是土地的機會成本。對于農地來講,一般選取其原用途所產生的效益為農地用于建設項目時的機會成本。
二、土地機會成本計量公式及存在的問題
(一)計量公式
P=A
其中P為土地效益現值;A為土地在項目開始建設的當年效益現值;i為貼現率;N為項目評價年限;r為效益增長率或產量增長率。
(二)存在的問題
農地的自然特性和經濟特性使得土地不僅具有生產功能,同時作為一種資產具有增值功能、生態功能及社會保障功能等。在公路項目建設過程中,由于其顯著的公益特性,傳統的土地機會成本的計量公式只考慮農地在改變用途后所放棄的直接經濟收益,根據土地價值理論,農地的直接經濟產出功能只是土地功能的一部分。因此,常規的土地機會成本計量所包含的內容不夠全面。由于計量內容的不全面,用該公式調整的國民經濟費用偏低,對經濟凈現值、經濟內部收益率等反映項目國民經濟評價內容的指標會產生或拉高或降低影響,進而影響項目的可行性研究工作。
三、基于土地價值功能的土地機會成本的計量
(一)土地的功能與價值
農用地功能包括經濟生產功能、社會保障功能、社會穩定功能、生態功能及其他功能等。農用地的功能決定了農用地的價值,因此,農用地具有相應的價值,即自然質量價值、社會保障價值、社會穩定價值、生態價值和其他價值等。
1、經濟生產功能與自然質量價值
農地是基本的生產資料和勞動對象,具有生產功能,是人類賴以生存的農作物汲取營養的主要源泉,是無法替代的農業生產資料。農用地的經濟生產功能對應自然質量價值,是農用地在一定的自然條件和技術條件下,通過農業生產活動所能獲得的直接經濟效益。
2、社會保障功能與社會保障價值
土地對于廣大農民來說,是就業保障、生活福利和傷病養老保障的可靠手段,是“衣食之源,生存之本”。農民有了土地就有了賴以生存的物質基礎,農用地的存在對農民具有社會保障作用。土地的不動性和保值增值性使之成為目前農民最好的風險保障,農地的保障性社會效應主要是生活保障效用、提供就業效用和醫療保障效用。農地社會保障價值指農地本身具有的養育功能、承載功能、蓄積和增值資產功能可以轉化為農民的養老保障、就業保障、醫療保障和生活保障的可靠手段。
3、社會穩定功能與社會穩定價值
農用地生產出來的糧食和農副產品,不僅是我們生存的基礎,也是工業、城市發展的基礎。農用地是關系到我國經濟和社會可持續發展的全局性戰略問題,具有重要的社會穩定功能。農用地社會穩定價值指耕地為社會提供糧食穩定作用而產生的社會穩定功能所具有的價值。
4、生態功能與生態價值
農用地的生態功能主要表現為防止土壤侵蝕、涵養水源、調節微氣候、凈化水質、凈化空氣等方面。若農用地生態環境遭到破壞則整個生態系統將失去平衡,造成嚴重的生態問題。農地的生態功能對應生態價值,農地的生態價值指農地的合理利用能夠改善生態環境,促使資源的可持續利用。
(二)土地機會成本的計量
本文中,農地機會成本的計量通過分別計量與農地各功能對應的農地自然質量價值、農地社會保障價值、社會穩定價值與生態價值來實現。
1、農地自然質量價值的計量
本文采用收益還原法計算農地的自然質量價值。收益還原法的基本思想是:把購買農用地作為一種投資,農用地能夠通過種植農作物等獲取收益,收益的高低直接影響農用地的價格,影響到農用地發生用途轉變時應給予的補償額。計量公式為:P=×1-其中P為農地經濟產出價值量化值;a為農地年純收益;r為土地還原率;n為土地使用年限。
公路建設項目占用農地后,其農業產出功能將永久喪失。因此,對于農地機會成本的考慮,應用無限年期的計算方法,即n∞,因此該公式計算農地經濟產出價值P1時,該公式可表示為:P=。
2、農地社會保障價值P2的計量
計算農用地的社會保障價值我們可以參照城鎮社會保障體系來計算,即體現出農用地對農民的生活、就業、醫療等方面的保障價值。
(1)單位農地養老保障價格V1的計算。首先測算出各年齡組人均養老保障價格。農地社會保障價值中的養老保障價值可用每畝所供養的農業人口的養老保險總額來近似計算。保險費率采用原中保人壽個人養老保險費率。
可按下式計算每人養老保險費躉繳金額:
Yj=(Yjm×Bj+Yjw×Cj)×Mji/Mjo
其中Yj為j年齡組人均養老保障價格;Yjm為j年齡組男性公民保險費躉繳金額基數;Yjw為j年齡組女性公民保險費躉繳金額基數;Bj為j年齡組男性人口占j年齡組總人口的比例;Cj為女性人口占總人口的比例;Mji為j年齡組農民基本生活費(月保險費領取標準);Mjo為j年齡組月保險費基數(取100)。
單位農地養老保障價格V1計算公式如下:
V1=Yj×每畝所承載的農村人口數×比例系數=Yj×比例系數/人均耕地數量
式中:比例系數==
(2)單位農地醫療保障價格V2的計算公式如下,比例系數意義同上。
V2=
(3)單位農地就業保障價格V3的計算公式如下:
V3=
用最低生活保障金乘以時間和比例系數除以人均耕地數來計算就業保障價格,比例系數意義同上。
(4)每畝農用地社會保障價格P2的量化公式如下:
P2=
3、農地社會穩定價值P3的計量
可以依據替代原則,采用間接的方法對社會穩定功能進行量化。耕地開墾費可以作為社會穩定功能的量化值,這是因為耕地開墾費是對占用耕地的價值補償。耕地開墾費的收繳是確保我國耕地總量動態平衡的經濟手段,實現耕地總量動態平衡,是整個社會糧食安全的基礎。對于一般易墾荒地來說,預計開墾后前四年雖有成效,但不明顯,一般從第五年起才開始發揮效益。因此,考慮形成成熟的土壤肥力的投入因素和開墾前四年的收益損失,設耕地開墾年平均投入水平為T元/畝,產出水平為P元/畝,還原利率取近幾年平均利息率約為R。
則五年開墾耕地投入的折現值為:
V1=T++++
四年收益損失折現值為:
V2=+++
農地社會穩定價格為P3=V1+V2。隨著土地開發整理的深入和社會對耕地需求的增加,土地后備資源日益減少,土地開墾難度日益加大,耕地開墾費用將日益增高。
4、生態價值P4的計量
農地生態價值也叫農地環境價值,指農地對景觀生態系統的功能性價格,包括維護生態平衡、促使生態系統良性循環等功能的價格。農地被建設項目占用后,不僅意味著土地利用方式、土地權屬的轉移,而且意味著農地資源永久地從農業領域中退出,農地資源的喪失,也意味著原生態功能的消失。農用地生態價值評估是指通過一定的手段,對農地生態(包括組成農地生態的要素、農地生態質量)所提供的物品或服務進行定量評估,并以貨幣的形式表現出來。
5、單位農地的機會成本P的計算公式為:P=P1+P2+P3+P4
四、結論
公路建設項目占地機會成本的計量合理與否直接影響到項目經濟評價結果的合理程度,進而影響項目的可行性。由于傳統公路建設項目占地機會成本在測算過程中只考慮土地的直接經濟損失,基于土地綜合價值的考慮,本文主張構建包括土地全功能的公路建設項目占地機會成本計量模型,該模型可以使得由于項目占地導致的社會及國民經濟損失的正確測算趨于合理,可完善項目國民經濟評價。同時,由于該計量對項目的負面影響做了更全面的考慮,會直接影響項目國民經濟評價的指標。對失地農民的補償提高會直接影響項目造價,提高征地補償費用在項目造價中的比例,會對項目財務評價的相關指標產生直接影響。因此,項目方必須積極探索新的投融資方式。
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人多地少是我國的國情，我國人均占有耕地僅為世界平均水平的45.26％，可以說土地資源十分緊缺。為了保障糧食安全，國家定下了守住18億畝耕地面積的底線。而與此同時，我國城市化和工業化、生態建設對土地資源的需求也在不斷增加，這便使得土地資源的供需矛盾日益尖銳。
然而，一個令人尷尬的現實是，與土地緊缺并存的，是同樣嚴重的土地的閑置和浪費。我國在城市化和工業化過程中過多地占用了土地資源，而且土地利用十分粗放。其已經成為我國經濟增長方式由粗放型向集約型轉變的基礎。
部分地方政府不切實際地擴大城市邊界和規模，浪費了大量土地
內蒙古鄂爾多斯耗資50多億打造面積達52平方公里的豪華新城，但因無人居住被稱為“鬼城”；江西省縣級市豐城市為建新城區非法征地損毀國家級商品糧基地耕地近萬畝；陜西省扶風縣違規圈地上千畝建設新城；內蒙古清水河縣60億違規建設新區……各地風起云涌的造成運動的背后是大片大片的土地被浪費被揮霍。
河南某市的一個區政府，大院里建有幾座辦公大樓，還有東湖、西湖，大院內外總占地面積上千畝。而這樣的事例在全國并不是孤例。
當前，部分地方政府自行設立開發區、高新技術園區、衛星城等新城區，建設之初也并未經過嚴格的規劃管理，由于后續運營和招商等措施的執行不力，造成大量占用優良耕地，嚴重影響了土地集約利用。
工礦及房地產用地規模快速擴張，但大量遭閑置。
從國土資源部透露的信息來看，1997～2005年，我國新增建設用地中獨立工礦用地比例基本穩定在40％以上，部分地區高達60％，高于房地產開發用地及其他各種類型用地。
然而，與此對應的卻是大量工礦用地遭閑置。， 2010年11月20日在北京舉行的“2010低碳發展與土地復墾政策法律國際研討會”上的《低碳發展與土地復墾政策法律研究報告，》稱，據粗略估算，目前中國因礦產資源開發等生產建設活動造成的破壞廢棄的土地約2億畝左右，約占耕地總面積的10％以上。
報告指出：近30年來，中國處于工業化、城鎮化快速發展時期，工礦廢棄地數量又大量增加，但大多數未得到及時復墾利用。這些被破壞的土地70％是耕地或其他農用地，多數還是土地質量很好的基本農田，集中連片，地理位置優越，一般都靠近城鎮或村座，交通便利，水資源等基礎條件都比較好。耕地的減少，就導致失地農民的增多，土地利用效率降低、生態環境惡化，必然對農業農村的發展和農民的生存，進而對社會經濟的可持續發展造成嚴重影響。
此外，房地產開發土地利用方面同樣存在著嚴重的浪費現象。
根據調查，到2004年底，全國城鎮規劃范圍內共閑置土地107.9萬畝，空閑土地84.2萬畝，批而未供土地203.4萬畝，三類土地總量為395.5萬畝。而國土資源部2010年8月透露的數據顯示，截至5月底，全國共上報閑置土地宗數2815宗，面積16.95萬畝。如果按照這個數據，目前全國閑置的土地相當于三個澳門面積。而專家指出，還有大量的閑置土地未被查出或者未被公開。
我國城市人均用地遠高于世界平均水平，土地的產出效率卻遠低于發達國家水平
記者了解到，我國各類自然資源普遍的狀況是總量多，人均量少，但唯有城鄉建設用地卻與此不同，不但總量多，而且人均量也特別多。
資料顯示，我國城鎮人均建設用地達133平方米，遠高于國際人均80多平方米的水平。
十屆全國政協委員、原國家土地局副局長劉文甲接受采訪時介紹：無論發達國家地區還是發展中國家地區，城市^均建設用地都少于85平方米。就拿我國來說，臺灣省2300萬人，城鄉建設用地1900平方公里，人均85平方米。香港特別行政區1016平方公里土地，約600萬人，城市建設用地為200多平方公里，人均30多平方米。
不僅如此，我國土地的產出效率也較低。
據全國政協委員任啟興介紹，就每平方公里建設用地的投資量而言，美國比我國高出2倍，德國比我國高出6倍，日本和英國則高出數十倍甚至上百倍。
另有數據顯示：我國現在單位土地GDP最高的城市是深圳，一平方公里土地的產出是4億元人民幣，而東京是深圳的10倍，新加坡是深圳的4，5倍。
上海作為中國經濟發展水平和資源利用效率最高的城市之一，人口密度超過了東京和首爾，僅次于巴黎，但其土地的經濟產出率僅是東京的7％，首爾的27％，巴黎的24％。
土地財政是城市擴張和占用農民土地的動力機制
建設用地的利用為什么如此粗放?北京大學土地科學中心主任蔡運龍認為：因為得地容易，所以過多占用土地資源而較少地投入勞動和資本。為什么得地容易?因為在中國征地容易，征地獲得的好處大于違規可能承擔的風險，以至于采取世界上最為嚴格耕地保護和土地管理政策的國家卻是世界上農用地最容易被征用的國家。為什么征地容易?因為土地產權不明晰，農民對土地的用途沒有發言權和決策權。
劉文甲則認為：我國法規上迄今還沒有一個嚴格嚴密的土地用途管理制度，農用地尤其是耕地轉為城鎮用地很容易。同時，缺乏強有力的經濟手段制約。實施土地有償使用制度以來，占用耕地搞城鎮建設成為當地政府“以地謀財”的財源。
地方政府從新增城鎮建設用地有償使用費中所獲收益(主要是農用地與城鎮建設用地兩種用途的價差，不是利潤)是相當大的。農業用地改變為非農建設用地，其地價則可能狂升百倍千倍以上。近幾年，普遍施行土地招拍掛之后，獲利水平更高。城鎮建設用地增加之后，便長久而穩定地提供城鎮土地使用稅。城鎮建設用地是土地財政的重要財源，是城鎮政府極力擴大城鎮建設用地規模的強大推動力量。
在我國農村，農民的土地屬于集體經濟組織所有，耕地征收的主要方式是農村集體土地征收。農村集體土地征收是指國家出于公共利益的需要而將農村集體土地強制性收歸國有的行為，具有國家主導性、國家強制性、有償性和程序正當性四個特征。然而，違法征收農村集體土地的行為在我國時有發生，使農民的土地權益受到嚴重損害。
一、對農村集體土地征收的現有規定
（一）對農村集體土地征收權的設定
《土地管理法》第四十三條規定，任何單位和個人進行非農業建設都必須依法使用國有土地，鄉鎮企業、農村村民住宅、鄉村公共設施和公益事業經依法批準后，才可以使用農村集體土地。第四十五條規定，征收集體土地及其附屬物應當由省級人民政府或國務院批準。第四十四條和第四十六條規定政府占用或使用農村集體土地進行城市廣場和城市道路建設，必須首先辦理農用地轉用和征地審批手續。農用地轉用審批是指將農業用途的土地改變為非農業建設用地，必須依法由有批準權的人民政府批準。征地審批，是指將農民集體土地征收為國有土地，必須經國務院和省級、自治區、直轄市人民政府批準。
由此得知，縣級以及縣級以下政府部門都沒有權力直接進行農村集體土地轉為建設用地的征收。現在有些政府部門從農民集體經濟組織手中直接取得農村集體耕地進行城市廣場和城市道路建設，是濫用行政權力的行為。
（二） 對農村集體土地征收程序的設定
現有的法律對農村集體土地的征收沒有一個嚴格的規定和控制，也沒有原則性的法條。根據《土地管理法》的規定農轉非建設用地，普遍適用的征收程序是：告知征地情況-確認征地調查結果-組織征地聽證-報批-征收土地公告-征地補償安置方案制定及公告-報批征地補償安置方案-批準征地補償方案-批準征地補償方案-實施補償-交付土地。
（三）對農村集體土地征收補償的設定
《土地管理法》第四十七條規定：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍，每公頃不得超十五，安置補助費，為每一個需要安置的農業人口耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過前三年平均年產值的三十倍。
2012年11月28日通過的《中國土地管理法修正案（草案）》（下文中稱為“草案”）對于農村集體土地征收補償提出以下四點新措施：刪除按土地原有用途補償和30倍補償上限規定；草案在土地補償、安置補助、青苗和地上附著物三項補償的基礎上，把住宅從地上附著物中單獨列出，并增加了社會保障補償；補償資金不落實不得批準和實施征地；授權國務院制定征地補償安置具體辦法。
然而，截至目前，我國尚未出臺針對農村集體土地征收的相關法律。
二、地方政府違法征收土地的幾種典型問題
我國已經在農村集體土地征收的規范方面做出了非常多的努力。然而，隨著城市經營管理越來越市場化，土地使用權的掛牌拍賣成為城市經營的重要方式之一。
地方政府想要拍賣土地有兩個重要的前提：第一，必須是國有土地；第二，必須有地可“賣”。由于城市市區剩余的、可供拍賣的國有土地資源不多，“開發”農村土地就成了發展地方經濟的唯一方式，再加上《土地管理法》對農用地轉征為建設用地程序的嚴格規定，使得依法征收農村集體土地的手續復雜、周期長，為了在任期內能有所建樹，地方政府選擇了“突破”中央規定（或者說是法律規定）的征地方式。以下為兩種典型的地方政府違法征地的形式：
（一）“先征后批”或者“征而不批”
根據農村集體土地征收程序，在報批前，地方政府需要對擬征地的相關事宜與集體經濟組織進行告知并組織征地聽證會，在報批后還應公告補償安置方案及土地補償登記等。然而，這樣的程序不但需要的時間很長，能夠獲得省政府或中央政府批準的也很少。為了能夠獲得足夠的國有土地來支撐經濟的發展，地方政府開始尋求“變通”的途徑。
先“征地”再按照法定的程序向上級政府報批，這是地方政府向“法權威”挑釁的第一步。類似的“變通”多了，地方政府對“法權威”的畏懼感減弱，利益使得地方政府的行為更加大膽，直至把依法向上級政府報批扔一邊直接進行征地。另一方面，因為行政權的強制性和權威性，很多縣級的政府就可以冠冕堂皇地“征地”了。據調查，在我國部分城市，地方政府未辦理手續就擅自征收集體土地（“征而不批”）的情況已經非常嚴重，土地管理方面的法律已經被“架空”。
（二）少批多征，層層加碼
地方政府征收集體土地時的另一種違法征地的行為是“少批多征，層層加碼”。舉例來說，四川省某鎮政府手執縣政府征收10畝建設用地的批文，對某生產小隊進行了為數40畝的違法集體土地征收，該生產小隊擁有村民102人，每人最后分得土地補償金5000元，而這5000元僅是原有土地一年的產值。這只是眾多違法征收農民集體土地的案例之一，在全國有相同情況的案例數量數不勝數。有時甚至連村委都會扛著政府征地的“大旗”渾水摸魚，割上一塊地自己建房“搞三產”，直接侵犯了農民的土地權益。
三、規范農村集體土地征收的思考
（一） 建立“公共利益”評估體系
在我國的行政法律體系中，維護公共利益是至高的原則，但是我們憲法和法律始終對公共利益的概念沒有明確的設定。在農村集體土地征收的違法案例中，地方政府皆打著“公共利益”的旗號，這些行為所代表的公共利益是否大于農民集體所犧牲的私人利益，我們沒有衡量過。也沒有任何一個機構能對具體項目的公共利益進行衡量和評估。另外，司法部門對是否符合公共利益的審查，并沒有一個成熟的審查系統和科學的計算程序，太多的裁量無法反映征收項目的真實價值。
因此，應在法律系統中加入公共利益衡量的相關法條，在公共部門中建立一個獨立的部門對各個建設項目的公共利益含量與即將強制收繳的私人利益含量進行評估和比較，來確定對農村集體用地征收的項目確實是基于公共利益的需求。
（二）改革地方政府以經濟數據為主的考核標準
地方政府之所以敢于冒險，其根本原因在于地方政府績效考核以經濟增長指標作為衡量政績的主要指標，地方政府為了出經濟成績，往往會不顧法律的規定。
改革地方政府內部以經濟數據為主的考核標準和考核體系，通過考核指標的轉變引導政府從單一的經濟導向為主轉向經濟、文明、居民幸福指數等共同主導的方向發展。
（三）完善土地管理監督系統與救濟
根據依法行政原則，對公民自由和合法財產的侵害必須得到法律授權（法律保留），行政機關不得變更廢除或者廢止法律（法律優先），國家及行政行為受自己制定的法令的約束，并受到司法、行政和大眾監督。
在違法征收中，農民對“政府”的信任往往大于對“法律”的信任，行政復議和行政訴訟的成本又太高，而政府內部行政監督乏力，司法機關執法不嚴，再加上各地方監督部門的執法情況不同，致使地方政府看到其它地方政府由于違法征地而被查處，仍然能泰然自處。
因此，應完善土地管理監督系統和救濟途徑，成立或者授權某個政府部門專門實施土地管理監督事宜，并簡化土地管理類行政復議的程序，使農民一個電話、一封信便能完成行政復議的申請；加強司法機關的監督，為農民或集體經濟組織提供司法援助；公益組織也應對農民土地權益維護提供援助，尤其是法律知識的普及。
另外，在土地征收立法中加入索回程序，財產征收中的索還程序，既作為不動產征收目的的計劃沒有落實或者不再需要不動產，或者征收目的不能實現，被征收人可以要求征收回轉，被征收人應當享有索還的權利。
（四）完善征地補償制度
上文中提到四川省某鎮對農民集體土地征收的補償費用為一戶5000 元，遠遠低于《土地管理法》關于安置補助費為該耕地被征收前三年平均年產值的4-6倍的標準，并且該鎮的補償方案并沒有與集體經濟小組的農民進行協商，完善征地補償制度在這種情況下就顯得十分必要。
首先，改變補償方式。2012年《草案》仍然按照土地的原使用方式進行補償，無法使農民得到等價的補償，應該將征收土地后土地的開發收益算入征地的補償費用中。
其次，建立完善的土地價值評估體系。公益征收的關鍵是補償，而補償的核心是被征收財產的估價。在實踐中，評估機構與征收人互相串通，故意壓低評估價格。因此，應完善系統的土地價值評估制度，對評估機構選擇、評估操作規范、估價程序、評估異議處理等方面制定明確可行的規定，確保評估價格公正真實。
再次，在集體土地征收的補償中應明確補償聽證的程序，注重農民對補償方案的參與權，保證補償方案的滿意程度，通過協商方式達成共識，順利完成征地，也能減少行政違法的發生。
四、結語
摘要：農村土地使用權流轉能夠實現土地資源的優化配置，促進農業產業化經營，是推進農業和農村現代化建設進程中的重要環節。關于土地使用權流轉，**省一直走在全國的前列，其在土地使用權流轉中出現的新情況和新特點是值得關注的。本文通過結合調研的第一手材料，系統地分析了目前**省農村土地使用權流轉中存在主要問題，并有針對性地提出了促進**省土地使用權流轉的建議。
自20世紀90年代以來，和土地均分制度所形成的小規模、細碎化的土地經營模式已經與現代化的農業發展道路形成相悖之勢，土地使用權的流轉對于現代化農業的發展起著舉足輕重的作用。**省屬于我國的沿海地區的發達省份，較早地出現了農民流轉土地使用權以進行適度規模經營的自發行為，并一直走在全國的前列。因此，對**省農村土地使用權流轉中出現的新隋況和新問題進行研究具有重要的意義。為此，我們于2009年8月對**省上虞市和新昌縣的l0個農村的100個農戶進行了問卷調查，收回有效問卷92份。
一、目前**省農村土地使用權流轉的現狀和特點
1．流轉主體的基本情況
(1)年齡結構老化。隨著鄉鎮企業的不斷發展，年輕勞動力大量向第二、三產業轉移，老人農業已經成為**省所面臨的現狀。在被調查的92個農戶中，年齡在50歲以上的受訪者占到受訪者總數的71．74%，其中50一60歲的占47．83%，60一70歲的占14．13%，70—80歲的占9％；年齡在50歲以下的受訪者僅占到受訪者總數的28.26%，其中30-40歲的占5．43%，40-50歲的占22．83%。
(2)文化程度偏低。文化程度會影響到農民對土地使用權流轉的認識程度和認可程度，從調查資料統計分析看，受訪農戶的文化程度普遍偏低，文化程度在初中及以下的受訪者占到受訪者總數的70.65％，其中文盲占3．26%，小學文化程度的農民占到30.43%，初中文化程度的農民占到36．96%；文化程度在中專或高中及以上的農民僅占到29．35%。
(3)近半數農民兼業。在92個受訪農民中，有42．39%的農民是兼業型農民，其中14．13%的農民兼有農業和第二產業的工作，28.26％的農民兼有農業和第三產業的工作；7．61%的農民完全放棄農業，以第二、三產業的工作為第一職業；只有50%的農民以經營農業為第一職業。這說明盡管來自二、三產業的收入要高于農業經營收入，但是仍然有部分農民還是不愿意將土地使用權全部轉出。
(4)家庭總收入主要以非農收人為主。**是人多地少的省份，2007年人均占有耕地面積僅為0.64畝，加之農業生產經營收益低下，農戶家庭總收入中主要以非農收人為主。在被調查的92個農戶中，除去20個農業規模化經營大戶，剩余的72個農戶中，非農收入占到家庭總收入70%以上的農戶比例已經達到77．78%。
2．土地流轉的基本概況
(1)各村耕地流轉率差異較大，流轉較為規范。上虞市除中興村外，其他各村耕地流轉率都介于30%至50%之間，這是由于上虞市經濟發展較快，各級政府采取措施支持和鼓勵土地使用權的流轉；新昌縣除圳塍村外，其他各村耕地流轉率都介于10至30％之間，相對于上虞市，新昌縣的經濟發展較為落后，耕地流轉率較低一些。此外，在所有受訪農戶中，耕地轉出戶與轉人戶簽有租包書面協議的比冽為74．19%，土地使用權流轉較為規范。
(2)農戶主要以租包的方式流轉土地使用權。通過對調查資料進行整理分析，在轉入耕地的農戶中，以“租包”和“代種”的方式轉入土地使用權的農戶分別占到86．11%和13．89%；在轉出耕地的農戶中，上述比例分別為64.52%和6．45%，另外有29．03%的農戶以土地承包經營權作價出資^毆的方式轉出土地使用權，這是因為**省在2009年2月剛剛出臺了首個規范土地流轉的《**省農村土地承包經營權作價出資農民專業合作社登記暫行辦法》，在經營權本身及土地的用途不會發生改變的情況下，將土地經營權物權化、股權化，以激活土地資源和解決目前許多農民設立合作社時遇到的資金短缺問題。盡管“土地股份合作制”，這種流轉方式于2000年就已經在**省出現，但是仍處于興起和發展階段。
(3)農戶進行土地使用權流轉時，限于村集體和村組內的一般農戶、規模經營大戶、農業專業合作社。通過對轉出耕地的農戶進行訪談，有16．13%和19．35%的農戶分別將土地以“租包”的形式轉給本村組的—般農戶和規模經營大戶，有51．61%的農戶將土地以“租包’域者‘地承包經營權作價出資人股”的方式轉給本村合作社，另外有12．90%的農戶將土地租包給村集體。
(4)土地使用權流轉規模小。土地使用權流轉的規模主要體現在流轉的土地面積上，除去20個規模化經營大戶，一般農戶之間的土地轉入和轉出的規模都比較小。戶均交易規模在2．8畝左右。盡管轉入2～3畝土地可以提高農戶農業經營的規模，但距離真正的規模經營相去甚遠。可以說，目前農戶之間的土地流轉對于農村勞動力轉移的意義要遠大于對于農業規模經營的意義。
3.農戶的土地流轉意愿
(1)多數農戶愿意流轉土地使用權。從對農戶的土地流轉意愿統計分析來看，有77I17的農戶愿意進行土地使用權的流轉，其中“愿意全部轉出”和“愿意部分轉出”的農戶分別占15.22％和22.83%，“愿意轉入”的農戶占39．13%；其余22．83%的農戶不愿意參與流轉土地使用權。
(2)農戶愿意以租包的方式流轉土地使用權。在愿意流轉土地使用權的農戶中，有74．65％的農戶愿意以“租包”的形式進行流轉，有1．41%和8.45%的農戶愿意以“代種”和“互換”的方式進行流轉，另外有15．49％的農戶愿意以“入股”的方式進行流轉，這是因為土地承包經營權作價出資入股的辦法剛剛出臺，新成立的合作社所帶來的收益尚不明顯，只有少部分人愿意以入股的方式流轉土地使用權。
二、**省農村土地使用權流轉中存在的主要問題
1．思想觀念的落后限制土地使用權流轉
土地是農民的命根子，農民對土地有著深厚的感情。盡管目前農民的收入水平已經有所提高，并且收^來源主要以非農收人為主，但是大多數的農民還是不愿意全部放棄土地使用權，對土地依然十分留戀，難以割舍，表現出濃厚的戀地情結。在所有轉出戶之中，全部轉出的農戶僅占轉出戶的41．93%，另外58.06%的農戶只是轉出了部分土地，留下部分土地進行耕種。此外，目前文化程度在初中及以下的老年農民是**省農業勞動的主力軍，文化素質和年齡的限制以及保守的思想觀念使得這部分農民不愿意完全放棄土地使用權，因而加大了推進土地使用權流轉的難度。
2．流轉期限短造成對土地投入的短期行為
目前**省大多數的農戶愿意以“租包”的形式流轉土地使用權，但是在轉出耕地的農戶中，19．35%的農戶沒有與轉人方簽訂書面協議，也沒有明確界定流轉期限；剩余80．65%的農戶雖然與轉入方簽有書面合同，其中協商租包期限在5年以下的比例為25．81%，協商期限為20年的比例為54．84%。由此可以看出，近半數的土地流轉交易中或是沒有協商期限，或是協商期限僅在5年以下，這就會誘發農戶對轉入土地投入的短期行為，不利于轉人土地使用權的農戶對土地進行長期投資建設。另外，在轉人耕地的規模化經營大戶中，僅有20％的大戶對轉入土地進行了灌溉及配套設施投資。
3.社會保障發展緩慢造成土地生產效率低下
由于農村社會保障發昂緩慢，所以農民對放棄土地承包的后顧之憂尚未解除，在轉出耕地的農戶中，有58.06%的農戶不愿意永久的轉出土地經營權，有54.84%的農戶希望簽訂流轉合同的期限為5年以下。此外，目前**省近半數的農民在從事農業同時，還棄有第二、三產業的工作，農業收人在家庭總收入中占的比重較小。從訪談中可以了解到，這些農民只愿意轉出部分土地，進行耕種只是為了滿足自家口糧需要，處于“既不愿意放棄田，又不愿意多種田、種好田”的狀態，這種粗放的農業生產經營方式必然會影響農地的生產效率，并嚴重制約土地使用權的流轉。
4．價值評估機構的缺失制約土地使用權流轉
“租包’，是目前**省大多數農戶流轉土地使用權的主要方式。在我們所調查的樣本戶中，沒有農戶以“互換”的方式流轉土地使用權；在對71個愿意流轉土地使用權的農戶進行訪談時，僅有一名農戶愿意以“互換’’方式流轉土地，而實際上這個農戶卻以租包的方式轉入了土地使用權。之所以會發生這種現象，是因為缺乏土地使用權價值洋胸，農戶無法對想要互換的土地使用權進行合理的價值度量。當缺少這種衡量土地使用權價值的尺度時，農戶出于自身利益的考慮，放棄了“互換”的土地流轉方式。因此，土地價值評估機構的缺失限制了土地流轉的方式，進而阻礙了土地使用權流轉范圍的擴大和跨區域發展。
三、促進**省農村土地使用權流轉的建議
1．分層促進土地使用權流轉
農民在農村土地流轉中具有主體地位，在推進農村土地使用權流轉的進程中，“農民自愿流轉”的原則是必須堅持和遵守的，這就要求應該充分尊重農民的意愿，土地是否流轉以及采取何種形式流轉，由農戶自主選擇和決定。由于**省農民自身素質的限制和思想觀念的不同，他們對土地使用全流轉的認識和進行土地流轉的意愿也處于不均衡的狀態，所以**省在完善、提高和發展農村土地適度規模經營時，應分層促進土地流轉，積極引導愿意流轉土地使用權的農戶。對于僅愿意轉出部分土地和不愿意參與流轉的農戶，不能采取強制措施，應采取相應的政策進行鼓勵、支持和引導，以積極穩妥地推進農村土地流轉。
2.延長土地使用權流轉期限
土地使用權流轉期限過短會造成農戶對轉入土地投入的短期行為，進而造成土地狀況的惡化。在流轉合同中界定較長的流轉期限有利于農戶對轉入土地進行長期投入，使土地資源得到可持續利用。一方面，政府可以出臺相關的政策對流轉期限長的合同雙方進行獎勵，并且對于不同長短的期限進行差別化獎勵；另一方面，在土地流轉較長期限的合同中，土地的租包價格可以經相關機構評估，并根據每一年經營同等數量土地的機會成本進行調增或調減。這樣在充分尊重農民意愿和維護雙方利益的前提下，通過差別化獎勵政策的引導即可以實現土地使用權的長期流轉，又可以規避農戶對土地投入的短期行為。
3．建立健全農村社會保障體系
良好的社會保障體系是有效地促進農村土地使用權流轉的—個十分重要的外部因素，所以應該逐步建設涵蓋農村居民醫療，就業、養老等方面的綜合保障體系，弱化農村土地對農戶的保障功能和社會穩定功能，還土地以正常的生產要素性質，盡可能地發揮土地的經濟功能。當前**省多數農村家庭中的非農收入占有很大的比重，土地使用權流轉的年收益對于農民增收的效果并不明顯，因此建議研究“用土地使用權流轉出讓金作為農村居民社會保障金”制度，為農民解除放棄土地使用權的后顧之憂，使“完全不依賴土地為生計”的農民真正離開土地，促進農村土地流轉和農村城鎮化建設。
1耕地資本化的重要性耕地資本化對于發展現代農業，實現規模經濟，促進農村富余勞動力遷移，提高農民收入，保障國家糧食安全等具有重要的作用。
1．1耕地資本化是建立現代農業、實現規模經濟的重要手段曾極大促進了我國農業的發展，隨著我國農村經濟的發展，小規模的土地分散經營方式嚴重阻礙土地利用效率［2］。農業生產現代化要求通過機械化技術模式和農場化的組織模式來實現規模效益。由于我國耕地資本化程度低，導致農業生產和流轉均缺乏金融支持，僅能進行簡單的粗放式小規模生產，耕地價值難以體現［3］。
1．2耕地資本化促進農村富余勞動力遷移，提高農民收入耕地資本化使土地價值得以體現。隨著農村經濟和城市化的發展，大量的農村人口向城市遷移，進城打工的農民可以利用耕地資本化所獲得的資金作為技術培訓和創業成本，提升自身價值，提高打工收入［4］。
1．3耕地資本化是國家糧食安全的制度保障土地資本化促使農民將閑置的零散耕地向農業經營公司或承包大戶流轉，一方面從制度上保障種糧大戶獲得更多的補貼，另一方面使得糧食生產獲得規模效益，提高“1．2億hm2耕地紅線”的利用質量，促進糧食生產，保障國家糧食安全［5］。
2耕地金融組織的初步探索耕地資本化的實際推行必須要有健全的運作組織，近年來，我國某些地方已開始探索耕地資本化運作模式，并初見成效，為我國耕地金融組織的構建提供了參考。
2．1表現形式
2．1．1以農村土地經營權為抵押直接向銀行申請貸款如重慶市開縣，主要針對的是流轉大戶。流程大致為農戶將土地承包經營權流轉給大戶業主，業主支付農民土地流轉費，然后再用土地承包經營權作抵押向商業銀行融資貸款。據調查，2008年開縣182戶專業種植大戶以土地承包經營權為抵押物，獲金融機構貸款8540萬元。浙江省寧海縣和余杭縣也采取的是這一模式，對象都限定在“大戶”。
2．1．2土地信用合作社模式如寧夏回族自治區平羅縣，具體做法是，在當地政府推動下，某些村鎮成立了土地信用合作社，由村領導擔任合作社負責人，農民自愿把自己的耕地存入合作社，由合作社向存地農民支付“存地費”，合作社再把土地“貸”給經營企業或大戶，并收取“貸地費”［6］。截至2009年，平羅縣共存貸集體荒地和農民耕地1．23萬hm2。
2．1．3土地入股模式如浙江省樂清市的南岸村，具體做法是農民以土地承包經營權作為股份，與合作社簽訂入股合同，按股權實行保底分配，合作社再把土地承包給經營公司，年終視經營狀況按股權再給農民分紅。
2．1．4土地競拍模式如河南省沁陽市，具體做法是在當地政府協助下設立土地流轉中心，農村閑置耕地經過整理后，在土地流轉中心進行公開拍賣，通過審核的農戶和公司依照自愿、公開、有償、合法的原則，競價高者取得該土地。
2．1．5公司貸款模式貴州省湘潭縣1988年成立了全國第一家土地金融公司，1991年改為土地開發投資公司，經營以土地的使用權作為抵押向土地經營者發放中長期貸款［7］。
2．2主要特點從各地試點情況看，在政府支持下的耕地金融組織通過耕地存貸業務，促進了土地流轉和農村剩余勞動力的轉移，相當程度上保護了農民利益，提高了農民收入。耕地資本化的初步探索具有以下特點:(1)各類試點中的耕地金融組織都不同程度上得到了鄉鎮或縣級政府的支持。(2)試點中耕地金融機構主要從事土地“存貸”業務，通過土地流轉將零散土地集中形成規模進行經營，并以集體或組織作為融資主體。(3)商業性銀行在一定的政策支持下也可以參與耕地金融，發放耕地抵押貸款。
3中國農村耕地金融組織的構想
在農地金融業比較發達的西方國家，農地金融機構比較健全和完善。德國早在1770年就率先發展了農地金融，主要特點是抵押土地債券化，組織方式是先組織各地的土地抵押合作社，然后向上發展成為聯合社及聯合銀行。美國于20世紀初建立了農地金融制度。在組建方式上，采取了自上而下的政策，先由政府撥款充當聯邦土地銀行的股金，發行土地債券，同時分區輔助農民組織聯邦土地銀行合作社。在組織方式上，采取了銀行及合作社雙重體制。日本農地金融實踐開始于19世紀末期，它充分借鑒了歐洲經驗，并結合本國實際大膽創新，特設立農林漁業金融公庫———國家土地銀行，向農林漁業的永久性建設提供長期低息貸款［8］。建立中國特色農村耕地金融組織既要借鑒國外土地銀行的成功模板，還要結合我國的金融組織架構。基于我國重慶、貴州等地耕地資本化模式的實踐經驗，本研究從農村耕地金融組織的性質定位、業務范圍、組織架構、運行機制提出以下創新建議:
3．1性質定位當前及今后較長一段時間，我國耕地金融組織應以廣泛的初級合作性土地金融組織為基礎，以政策性土地金融為主導，并輔以部分商業性土地金融。設立農村耕地金融組織的目的是為了切實解決農民在生產生活中遇到的融資問題，建設社會主義新農村，貫徹國家現代化發展戰略，業務活動有一定的公益性，故應將其定位以政策性土地金融為主導。然而，隨著資本市場業務的完善和農民信用等級的提高，土地銀行的政策性金融業務又有淡化的趨勢，為了保持耕地金融長期持續性發展，體系中還應輔以商業性土地金融，引入競爭，激勵金融創新，因此商業性土地金融是構建多層次耕地金融組織不可或缺的一部分。初級合作性土地金融組織是指承包經營權流轉的中介組織，在耕地承包經營權抵押中發揮承上啟下的作用，提高耕地經營權流轉效率，促進耕地規模化經營。
3．2業務范圍耕地是我國農民的最大財產，但在流轉過程中信貸支持嚴重不足，所以農村耕地金融組織應以耕地抵押貸款為核心。
3．3組織框架我國現行的農村金融體系中農業發展銀行、農業銀行、農村信用合作社等都有一定的能力開展業務創新，承擔耕地金融業務。
3．3．1商業性耕地金融組織從試點區域看，現階段參與的金融機構絕大多數為農村信用合作社，因為農信社在鄉村的網點多，與村集體組織有較多的業務往來，與農戶信用等較為熟悉，具有開展耕地金融的先天有利條件，但是這種做法實際給農信社附加了政策性金融業務，有悖于商業化的經營方向。農業銀行雖致力于服務城鄉，資金優厚，技術管理水平高，但它在農村發展空間卻在收縮，由農業銀行完全承擔起政策性金融業務與其股份商業性的角色也不相符。我們認為，商業性銀行均不適于承擔過多政策性金融業務，但如果商業性銀行能夠通過金融創新，開發出從市場角度考量優良的土地金融服務產品，也同樣可以參與到耕地金融業務中，分享農村經濟發展的碩果。
3．3．2農業發展銀行+農村土地合作社相對而言，農業發展銀行作為直屬國務院領導的我國唯一農業政策性銀行，與耕地金融組織中主導金融機構的性質相符，農發行主要從事糧油貸款及部分涉農基礎設施投資，有一定基礎。因此將農發行改建為具有金融融資功能和從事農業發展長期投資的政策性土地銀行不僅職能上可行，操作上也比較便利。但是，農發行也存在不足之處，即業務不面向個人、網點少等，所以，農發行還需與促進耕地流轉的中介組織結合才能真正發揮農村土地金融的作用。從試點成效來看，農村土地信用合作社(以下簡稱合作社)能夠有效盤活土地資源。一方面接受閑置土地資源的存入，另一方面將土地統一貸給經營大戶和從事農業開發的企業，提高了農村耕地規模利用效率和綜合生產率，在很大程度上促進了土地經營權的合理流轉和規范運行。而且，合作社更加了解農民土地和貸款需求，了解農民信用狀況，通過合作社為農民辦理土地流轉服務，經營抵押貸款申請和抵押擔保等業務更具有組織優勢。結合當前我國農村金融機構和今后發展，我國的耕地金融組織應為雙軌制:一支為農發行+農村土地信用合作社，主要承擔政策性耕地金融業務，另一支為涉農商業性銀行，從市場角度考量參與其中。至此，我國耕地金融的組織架構結合了政府、金融部門、中介組織等多種組織元素的結合。詳細農村耕地金融組織運行見圖1。
3．4運作機制農業發展銀行與農村土地信用合作社共同組成了政策性土地金融組織，以保本經營為原則。農戶將承包的土地自愿存在鎮村級合作社，合作社根據土地等級、位置、存地期限等因素確定存地利息，并發給農戶存地證。耕地的最終承包經營權仍歸農戶，存地期間合作社有最終處置權，可對土地進行整理、開發、投資，經過整理形成規模后再根據貸地者的需求貸出土地，存貸地差額即為合作社的主要收入源。合作社還負責耕地抵押貸款登記、申請等業務，組織耕地評估專家評審抵押耕地，向農發行縣區支行提交貸款申請。貸款通過審批可向相關農戶或公司收取一定手續費。縣區農發行支行受理耕地抵押申請后，再次評審并決定是否發放貸款。貸款農戶如不能按期還款，縣區支行可依法處分抵押的土地承包經營權。農發行總行和農發行省市支行主要體現在業務范圍不同。省市分行貫徹總行的指導和規范，負責制定省市細化政策法規，落實土地債券發行，清算本省市資金并上報總行。總行負責制定全國性的政策法規，指導土地債券發行，進行最終的資金清算，推動耕地資本化健康平穩進行。鑒于農業貸款高成本、高風險等特點，對商業性金融組織國家應給予一定的政策扶持，如提供財政貼息，涉農業務利潤不計入營業稅、所得稅的征收基數等。商業性銀行主要參與耕地抵押貸款，不辦理耕地存貸業務，在一定政策優惠下從盈利性角度考量耕地抵押貸款的可行性，通過金融創新，根據農戶需求確定產品規模、期限和用途，開發出多樣化的金融服務產品，積極參與農村耕地金融。對于民間資本可適時適當放松金融市場的準入條件，充分引導民間資本作為商業性金融組織的靈活性，為農村金融的發展探索不同的途徑，如嘗試民間資本作為權益資本參與農村耕地資本化，通過耕地規模化和產業化生產收回利潤并逐漸退出特定地塊的資本投入，利用獲得利潤投資另一塊耕地。
4構建耕地金融組織需要的配套條件為了促進我國耕地金融的有效推廣和實施，降低參與各方的風險，應加強相關的配套條件建設。
4．1完善耕地抵押的法律耕地抵押是耕地金融中的核心內容，但我國現行法律對耕地抵押缺乏明確相關政策。《農村土地承包法》對家庭承包的耕地和以招標、拍賣及公開協商等方式承包耕地的采取了禁止和允許兩種截然相反的態度。《物權法》第128條和133條延續了《農村土地承包法》的規定，沒有新的突破。第184條規定:耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，除法律另行規定外，均不得抵押。雖明文禁止但“除法律另行規定外”又給耕地抵押仍留有余地。我國應從法律上制定相關政策，加快制定我國《耕地抵押貸款法》，放寬農村土地承包經營權抵押范圍，并不以非家庭承包為必要條件，逐步將家庭土地承包經營權、宅基地使用權等納入抵押設定，實現土地財產權益。
4．2完善耕地抵押權登記制度土地承包經營權抵押作為物權必須以登記的方式公示。耕地抵押及耕地流轉涉及復雜的利益關系，而我國目前土地登記法律不完備、登記機構不統一，削弱了國家對耕地財產權利的保護效力，耕地金融需要有明確的法律登記制度對法律關系各方的權利狀態以公示化、明晰化、確定化。
4．3建立科學的耕地評估體系土地抵押及土地債券發行前都需要進行科學的土地評估。耕地價值評估系統的缺位，一定程度上影響農村土地承包經營權的流轉，損害當事方的合法權益。建立科學的土地評估系統是構建耕地金融組織必不可少的環節。
4．4建立農村社會保障制度，發展農業保險逐步建立健全覆蓋全社會的農村醫療保障和養老保障制度，弱化土地的保障屬性，推動土地向資源屬性和資本屬性轉化，真正成為農民的創業資本。創設農村土地承包經營權抵押貸款的保險，進一步分擔土地抵押貸款的風險，減少農民的后顧之憂。
資金匱乏與短缺是解決“三農”問題的瓶頸，近期國家發文制定農村承包土地經營權和農民兩權”抵押貸款是一項涉農信貸產品服務方式創新，是解決農戶融資過程中抵押擔保難的有益探索，能有效破解農民融資過程中的制約“瓶頸”，切實為廣大農戶貸款難的問題探索出了一條新路子。農信社作為服務“三農”發展主力軍，有責任、有義務做好“兩權”抵押貸款工作，主動成為促進地方經濟發展的新引擎和助推器。筆者結合自身實際，就如何堅守“三農”市場，下沉金融服務重心，有效實施推進“兩權”抵押貸款提出粗淺建議。
由于目前這種貸款形式目前僅在全國有限的省份進行了試點，“兩權”抵押貸款業務仍處在不成熟的時期，且以地方性文件的形式獲準開展，并未出臺相關的具體細則，貸款管理制度也不完善。其在具體推廣中仍存在一定的問題
農民思想轉變難。縣域農民從事非農業生產渠道較少，現有農業生產勞動力無處消化，加之多年來農民已習慣于靠種地而生存，守家是農民的本分，種地是農民的主業，一定程度地減少了從事二三產業發展的內在利益驅動，增強了對土地的依賴。種地是農民的主要收入來源和社會保障。據調查，多數農民不愿將所承包的耕地的經營使用權長期流轉出去；在轉包流轉時，一般寧愿把耕地轉包給外村人或同村不同組的人，也不愿給同村同組的農戶，想種地的沒地種，有地的不想種的粗放式經營，降低了耕地的利用率。
現行法律制度缺失。根據我國現行的農地產權制度，農村土地產權存在多元主體，且主體界定模糊，有主體交叉、虛化和缺位的現象。國家《物權法》、《擔保法》等法律法規均規定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得設定抵押，法律規定可以抵押的除外。”從《憲法》和《民法通則》可以明確看出，農村土地產權的法定所有者，即產權主體可以是國家、鄉（鎮）農民集體經濟組織，也可以是村農業生產合作社等農業集體經濟組織，卻沒有真正的土地產權的代表機構和組織。因此，農村土地真正的所有權主體，在有關法律中并未給出明晰的概念及定義。
“兩權”處置變現難。“兩權”理解起來很抽象，操作起來“經營權”和“財產權”存在著估值上的難度，在處置抵押物（土地承包經營權、農房財產權）上存在變現難，一是農房抵押貸款的房屋大多位于鄉鎮，地理位置較為偏遠，價值較低、不易變現；二是集有房產所有權轉移登記局限性依然存在；三是法院執行難，對債權的實現造成一定程度的障礙；四是土地及農房流轉市場不健全，抵押土地難變現，抵押物處置困難；五是處置農村產權還面臨人情世故的問題，集體土地只能在本村的農民中流轉，但同村人一般礙于面子沒人愿意接手，因此這些房產在處置時一般難以實現，對銀行而言存在較大的風險。這都給“兩權”抵押貸款工作開展帶來阻力。
農業保險收費貴品種少。由于農民收入較少，農業保險的險種較少，宣傳也存在不到位現象，因此保險水平整體較低。加之農民受傳統思想影響，即使知道有相關的保險品種，也會因為收費較貴，不愿意在保險費上投入從而提高種養殖成本。
開展“兩權”抵押貸款的相關建議
提高思想認識。農村產權制度改革，目的是激活農村資源，是農村金融制度的重要創新，既有利于城鄉統籌發展，有利于盤活農村存量資產，提高農村土地資源利用效率，讓老百姓得到更多的實惠，從長遠看，既有利于城鄉統籌發展，也給農信社帶來新的發展機遇，拓展更大的業務發展空間。農信社作為服務地方經濟發展“主力軍”，應轉變經營理念，增強農村金融服務能力，要充分發揮地緣、人緣優勢，在加強管理和防范風險的前提下，打破一切顧慮，克服怕承擔風險責任思想，積極開拓創新，研究和探索開展農村金融產品和服務方式的創新，把發展農村土地承包經營權抵押貸款業務，作為政府樂意、農民喜歡、自身受益的一項政治工程來推行，通過走特色化道路，積極推動“兩權”抵押貸款的業務的發展。
完善配套制度。農村“兩權”抵押貸款盡管已得到法律的認可，但是完善土地相關配套制度是當務之急，一是完善農村土地確權、登記、頒證制度，權利明晰是農村土地“兩權”抵押融資的必然前提，而當前我國農村土地承包經營權及宅基地權屬不明晰的特點不利于抵押貸款的開展；二是成立專門的土地評估機構，通過完善評估指標體系，提高土地承包經營權的評估準確度，為銀行業金融機構提供公平公正的土地價值評估；三是規范農村土地流轉交易市場，“兩權”抵押貸款的開展必然使土地流轉交易頻繁起來，健全的土地流轉交易市場更易于使銀行的抵押權得以實現。四是建立風險補償機制。地方政府部門應通過設立貸款風險補償機制，用于分擔自然災害等不可抗力造成的貸款損失，保障抵質押物處置期間農民基本居住權益。
完善保險業務。農業生產容易受惡劣天氣、自然災害等條件影響。政府部門要引導并督促當地保險公司加快推進農業生產保險制度的完善，加快完善農業保險和農民住房保險政策，積極擴大農業保險品種和范圍，開展農民住房財產權抵押貸款保證保險業務等多種方式，為借款人提供增信支持，不斷擴大農業保險覆蓋范圍。針對“兩權”抵押貸款，實行政策性保險與商業保險相結合的保險制度，并與銀行合作設計“信貸產品+保險產品”相結合的產品，確保“兩權”抵押貸款的安全有效。
完善保障機制。不斷改善農民醫療保險、養老保險以及農村低保制度，消除農戶將土地經營權抵押的后顧之憂，弱化農村“兩權”的保障功能，提升社會保障標準，加強跟蹤扶持，為農戶拓寬貸款融資渠道的同時，增強創業致富的能力。