發(fā)布時間：2023-06-07 15:35:13
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關(guān)鍵詞:投資項目;可行性;現(xiàn)金流量
中圖分類號:F8
文獻標識碼:A
文章編號:1672-3198(2010)05-0185-01
1 引言
投資,是商品經(jīng)濟及其發(fā)展過程中最基本、最廣泛的經(jīng)濟活動。對于一個國家、一個地區(qū)來說,投資是提高綜合經(jīng)濟實力和經(jīng)濟技術(shù)水平的根本途徑;對于企業(yè)來說,投資是擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模,提高盈利能力增強企業(yè)實力的基本手段。可行性研究是在投資決策前,對擬建項目是否符合國家產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展方向在技術(shù)和經(jīng)濟上是否可行進行全面的分析論證,為項目投資決策提供可靠依據(jù)的一種科學研究。企業(yè)投資項目的可行性研究是決定投資項目命運的關(guān)鍵,因此搞好投資項目可行性研究具有十分重要的意義。
2 我國現(xiàn)行企業(yè)投資項目可行性研究中存在的問題
長期投資項目由于投資大,資源成本高,在較長時間內(nèi)對企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生長期的影響,加上其流動性差,建設(shè)投資不可逆的特點,項目一經(jīng)實施,大部分或全部投資便形成了沉淀成本,回收期長或無法收回,其潛分析這些項目失敗的原因,其中重要的一條是項目投資者的可行性研究存在許多問題。歸納起來,筆者認為在投資項目可行性分析過程中存在著以下幾個方面的缺陷:
(1)可行性分析內(nèi)容不全面,缺乏可觀性。
一個完整的投資項目可行性研究報告,應當為項目決策者提供十分豐富的有價值的信息。固然可行性研究報告不應事無巨細、面面俱到,但對于有助于項目決策的重要內(nèi)容不應遺漏或略去。其次,對風險分析重視不夠,或者分析的內(nèi)容不全面、深度嚴重不足。缺乏項目周期各階段風險管理的統(tǒng)一籌劃及策略論證。風險因素幾乎存在于所有的投資項目中,找出主要風險因素、分析其影響程度,并提出行之有效的規(guī)避或減少風險損失的對策,對于項目決策具有重要意義。
(2)研究質(zhì)量不高,缺乏實質(zhì)性的可行性分析。
不少投資項目可行性研究流于形式、走過場;還有些項目已經(jīng)實施,甚至投入運營,為了某種需要,再回過頭來補做可行性研究。這類可行性研究報告都是以項目可行為先導,分析所需的資料成為項目可行的有力論據(jù),片面夸大項目建成投入使用后的效益性和對地方經(jīng)濟的積極影響,而忽略了由于所在地資源條件、能源供應、交通運輸能力、市場競爭、產(chǎn)品壽命周期等因素可能帶來的投資風險和經(jīng)營風險。
(3)存在時間差異。
可行性分析是建立在一系列假設(shè)的基礎(chǔ)之上的,例如投資和現(xiàn)金流量假設(shè)。在投資可行性分析中,以假定投資都是在期初投入的,經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和流出都是發(fā)生在期末。這種假定從便于計算有關(guān)指標的角度看是可行的,但從投資人投資管理和項目營運規(guī)律看,投資人不可能將其融資所得的全部資金在期初一次性的投入建設(shè)項目,再加上出于對融資成本的考慮,許多投資人會根據(jù)項目進程進行合理的融資籌劃。經(jīng)營期現(xiàn)金流入和流出也不可能同時發(fā)生在期末,二者之間存在很大的時間差異,其差異量與項目所涉及的產(chǎn)品的特征有關(guān)。由于可行性分析依據(jù)的假設(shè)與真實投資存在的時間差異因素,導致可行性分析的準確性存在一定的問題。
(4)夸大技術(shù)和產(chǎn)品的先進性。
由于技術(shù)在保證投資效益和成功中有相當重要的地位。有些可行性研究不切合實際,片面強調(diào)技術(shù)先進的一面,而對技術(shù)、設(shè)備和產(chǎn)品的缺陷避而不談或輕描淡寫,也不客觀地研究技術(shù)、設(shè)備、產(chǎn)品的某些缺陷會影響的效益,甚至可能會導致投資項目的徹底破產(chǎn)。這種無根據(jù)的夸大技術(shù)、設(shè)備及產(chǎn)品的先進性,導致了投資的失敗。
3 完善企業(yè)投資項目可行性分析應采取的措施
在現(xiàn)行的投資體制下,企業(yè)投資項目可行性研究報告一方面要從企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、提升企業(yè)核心競爭力的角度論述項目建設(shè)的必要性;另一方面也要兼顧從項目自身層次分析擬建項目在實現(xiàn)企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略,滿足社會需求,促進國家、地區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展等方面的必要性。應該深入進行投資項目的經(jīng)濟分析,做到定量分析,而不是簡單的定性分析。
3.1 對不可行性研究進行分析論證
作為投資方為了保證可行性研究的真實性,規(guī)避投資風險,在委托編制可行性報告的同時,要另找一家咨詢評估公司從項目不可行的角度進行反可行性論證。如果論證結(jié)果是反可行性研究不能成立,則更證明原來的可行性研究結(jié)論確實是可行的。如果反可行性研究能夠成立,投資項目最終被確認為不可行,就要實事求是,以足夠的勇氣否定原來的可行研究結(jié)論,最大限度避免決策失誤和投資損失。
3.2 充分考慮時間差異因素
項目投資建設(shè)過程中一般會產(chǎn)生以下三種時間差異:融資時間差異、投資時間差異、現(xiàn)金流入和流出時間差異。融資時間差異是指從與銀行及金融機構(gòu)簽訂融資協(xié)議到實際取得資金所經(jīng)過的時間。由于投資是逐步進行的,因此企業(yè)不可能將所融的資金一次性地劃入自己的帳戶,出于資金成本籌劃的目的,企業(yè)將盡可能的根據(jù)項目進度對資金的需要分次從貸款單位取得資金。投資時間差異是指項目開始建設(shè)到建設(shè)投產(chǎn)所經(jīng)歷的時間。在項目建設(shè)過程中,資金的投入是根據(jù)項目投資預算和項目進度進行的,具有不規(guī)則性和不連續(xù)性的特點。由此看來,現(xiàn)金流量計算中假定的投資發(fā)生在投資初期是無法立足的。現(xiàn)金流入和流出時間差異是指從現(xiàn)金投入到產(chǎn)生現(xiàn)金收益所經(jīng)歷的時間。因此假定現(xiàn)金流入流出都發(fā)生在期末而進行凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算缺乏可操作性。由于時間差異的客觀存在,這就要求在計算凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率時根據(jù)項目投資和產(chǎn)品產(chǎn)銷周期正確確定貼現(xiàn)期,對產(chǎn)品投入具有連續(xù)性的,可采用連續(xù)復利的方法計算營業(yè)現(xiàn)金流量的現(xiàn)價。
3.3 對項目進行社會評價
為保證投資項目與所處社會環(huán)境相協(xié)調(diào),進一步提高項目投資的經(jīng)濟效益,就必須開展社會評價。這樣,有利于對投資項目進行全面評價,促進國家社會發(fā)展目標順利實現(xiàn);有利于減少投資的短期行為和盲目建設(shè),使投資的宏觀指導與調(diào)控更加科學、合理、全面;有利于吸引外資,獲得國際金融組織的貸款;有利于自然資源合理利用與生態(tài)環(huán)境保護。在當前的大規(guī)模投資建設(shè)中,社會評價應與項目的技術(shù)分析、財務分析、經(jīng)濟評價等放在同等重要的位置,并且貫穿從項目立項到項目實施直至項目終止的整個項目周期。
3.4 搞好市場調(diào)研與市場預測
首先,扎實搞好項目前期對市場和資源、環(huán)境等因素的基礎(chǔ)性調(diào)研工作。在進行有關(guān)項目市場調(diào)研的過程中,要認真細致地做好基礎(chǔ)工作,通過資源利用模式和企業(yè)利潤來源渠道等調(diào)查,準確摸清不同用戶的市場有效需求規(guī)模和潛在需求規(guī)模,為項目擬建規(guī)模的投資決策提供可靠的依據(jù)。其次,運用市場調(diào)查和預測的科學方法,實現(xiàn)市場調(diào)查從定性分析到定量說明的轉(zhuǎn)變。在項目可行性研究及其報告的編制中,要改變重技術(shù)輕市場的現(xiàn)象,必須高度重視市場研究及其成果的表達。具體地說,就是除了要能定性說明擬建項目在資源、物質(zhì)技術(shù)條件和需求方面的存在形式外,還須滿足市場預測對調(diào)查在時間跨度上的定量要求。在完成市場調(diào)查的基礎(chǔ)上,要運用專業(yè)知識、技術(shù)方法和基本經(jīng)驗,對所取得的資料加以整理,建立能反映市場規(guī)律的預測模型,用數(shù)據(jù)或圖表的形式把定性的市場分析轉(zhuǎn)化為定量的說明,以對未來項目的市場發(fā)展態(tài)勢做出分析預測和判斷。
4 結(jié)束語
總之,項目可行性研究報告的編寫,應有大量的、準確的、可用的信息資料作為支撐,必須采取客觀、公正、實事求是的態(tài)度;信息資料的收集與應用一般應達到充足性、可靠性及時效性要求;項目可行性研究報告應能充分反映項目可行性研究工作的成果,以滿足決策者定方案定項目的要求。只有決策正確的投資,才能為投資管理打下良好的基礎(chǔ),使企業(yè)立于不敗之地。
參考文獻
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可行性研究報告工業(yè)項目可行性研究報告綱要 第一章 項目總論 第二章 項目背景和發(fā)展概況 第三章 市場分析與建設(shè)規(guī)模 第四章 建設(shè)條件與廠址選擇 第五章 工廠技術(shù)方案 第六章 環(huán)境保護與勞動安全 第七章 企業(yè)組織和勞動定員 第八章 項目實施進度安排 第九
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可行性報告格式可行性報告是在市場細分的基礎(chǔ)上，企業(yè)投資新市場、新產(chǎn)品或改變經(jīng)營策略的依據(jù)，是企業(yè)內(nèi)部統(tǒng)一思想，統(tǒng)一認識的工具．是評估項目風險與回報的最初級文件，是對投資者的第一份承諾書。
項目可行性報告項目可行性報告 （編寫提綱） 一、基本情況 1．項目單位基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產(chǎn)規(guī)模、財務收支、上級單位及所隸屬的市級部門名稱等情況。
軟件可行性研究報告寫 作 提 綱 一、 概述 簡述項目提出的背景、技術(shù)開發(fā)狀況、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)規(guī)模；項目產(chǎn)品的主要用途、性能；投資必要性和預期經(jīng)濟效益；本企業(yè)實施該項目的優(yōu)勢。
可行性研究報告_________工程可行性研究報告 序言(介紹該工程項目的基本情況) 正文(從經(jīng)濟、政治、地理、人文等方面論證該項目的優(yōu)勢、缺點、問題等)結(jié)論和建議(寫明該項目的可行性的理由、存在問題的對策等)附件1：分報告附件2：圖片附件3：參考資料__
1．電廠建設(shè)項目投資特點
1．1投資周期長
電力行業(yè)屬于資金技術(shù)密集型行業(yè)［1］。投資項目周期包括前期準備、實施、終結(jié)三個階段，回收時間較長，并且在投資過程中所需的人力、物力、財力較多，具有投資額較大、投資周期較長的特點。
1．2資金來源多樣化
目前我國電廠建設(shè)項目投資的資金來源具有多樣化的特征，除了國家預算資金外，還有銀行貸款、利用外資、企業(yè)自有資金等，其中，商業(yè)銀行貸款是現(xiàn)階段電廠建設(shè)項目的主要資金來源。
1．3不可逆轉(zhuǎn)性
電廠建設(shè)項目的投資具有不可逆轉(zhuǎn)性，在完成投資后，就很難再對項目的地點等進行變動。因此，投資者在投資之前，需要對電廠建設(shè)項目候選地的水文地質(zhì)、資源儲備、交通運輸?shù)纫蛩剡M行綜合考慮，并在確定建設(shè)地點后，對項目進行合理布局。
1．4保值增值
隨著經(jīng)濟的進步，人們的用電需求日益增長，近年來，我國一些經(jīng)濟較為發(fā)達的城市甚至出現(xiàn)了電荒的情況，因此，電力資源的供不應求也使其具有了保值增值的優(yōu)勢。
2．電廠建設(shè)項目投資的可行性研究
2．1市場可行性分析
在投資者進行電廠建設(shè)項目市場可行性分析時，主要需要對電力市場環(huán)境、需求情況、競爭情況、政府宏觀政策、具體區(qū)位等進行分析。充分了解電力市場宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境，例如影響電廠建設(shè)項目投資的政治因素、法律因素、社會文化因素、消費者因素、競爭企業(yè)因素等。認真考察現(xiàn)階段市場需求情況，通常消費者的需求會隨著項目價格的變化而產(chǎn)生變動，電價上漲，消費者需求量下降，電價下降，消費者需求量反而上升，因此，再進行投資前，需要充分考慮實際情況，做出科學的論證。目前，電力市場競爭激烈，按照競爭的形式，可以劃分成價格競爭和非價格競爭兩種，主要是從所獲利潤和項目方案的差異性兩方面進行競爭，應對這一方面進行合理分析，判斷項目的優(yōu)勢和投資可行性。同時對電力相關(guān)的政府宏觀政策進行了解，根據(jù)企業(yè)實際情況合理運用。加強對電廠建設(shè)項目投資環(huán)境的分析。由于電廠建設(shè)項目投資具有不可逆性，因此，需要注重自然地理環(huán)境因素的分析，例如投資地點的地質(zhì)水文、距主要公路的遠近、氣候條件、自然資源等，同時也需要充分了解相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)情況，如通訊、排污、交通等。人口數(shù)量與其消費市場有著直接影響，經(jīng)濟集聚程度對消費者用電需求也有一定作用，因此，在投資前也應對這些方面的信息進行收集。對電力建設(shè)項目投資市場區(qū)位進行分析。我國市場廣大，但是分布并不協(xié)調(diào)，因此，投資者在進行投資前，規(guī)劃者應從可持續(xù)發(fā)展的角度進行合理規(guī)劃，是區(qū)域競爭優(yōu)勢充分體現(xiàn)出來，并結(jié)合我國實際情況對能源戰(zhàn)略等因素進行全面考慮，使投資者能夠正確的選擇區(qū)位投資項目，以避免不必要的成本支出，盡可能的實現(xiàn)投資優(yōu)勢的回收。
2．2財務可行性分析
對電廠建設(shè)項目投資成本進行分析。電廠建設(shè)需要消耗大量的人力、物力及土地資源［2］。投資者應根據(jù)電廠建設(shè)項目投資的特點，合理選擇投資建設(shè)區(qū)域，基本需要考慮的成本費用包括土地費用、前期工程費用、火電項目能源費用、配套公共設(shè)施費用、銷售費用、財務費用、公共基礎(chǔ)設(shè)施費用及其他費用等。對電廠建設(shè)項目的資金來源進行分析。電廠建設(shè)項目投資的資金來源主要有三種途徑:資本金、企業(yè)自籌資金、借貸資金。資本金主要是指總投資中投資者提供的資金，國家要求，所有的經(jīng)營項目建設(shè)都需要具備一定的資本金。企業(yè)自籌資金主要是企業(yè)通過折舊、前年度結(jié)余等所獲得資金。借貸資金主要是從金融市場借入的資金，包括信貸資金和債券融資，在電廠建設(shè)項目投資中，主要的資金來源于商業(yè)銀行貸款，另外，企業(yè)自有資金、開發(fā)銀行貸款、利用外資等也是資金獲取的重要方式。
2．3風險可行性分析
關(guān)鍵詞 事業(yè)單位 對外投資 核算與管理 經(jīng)濟效益
事業(yè)單位對外投資是指事業(yè)單位通過利用貨幣資金、實物、無形資產(chǎn)等方式對其他單位實行的投資，對外投資是當前事業(yè)單位資產(chǎn)中的重要組成部分，同時也是經(jīng)濟責任審計的重難點，其核算與管理也顯得越來越重要。
一、事業(yè)單位對外投資的主要方式和內(nèi)容
目前事業(yè)單位對外投資主要包括以下幾種方式：（1）獨資設(shè)立企業(yè)；（2）通過合資、合作、入股、聯(lián)營等方式運營企業(yè)；（3）購買國債；（4）經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門認可的其他投資等。
二、事業(yè)單位對外投資核算與管理中存在的主要問題
1.對外投資存行為在很大盲目性，缺乏一定的可行性論證
任何經(jīng)濟活動都應做好其可行性分析，而對外投資作為事業(yè)單位重要的經(jīng)濟活動，除了要進行投資可行性論證以外，更應做好科學、民主的決策，提高其可行性論證。然而部分事業(yè)單位對外投資未經(jīng)主管部門、國有資產(chǎn)管理部門和財政部門批準或者備案，甚至也未進行相應的可行性論證，導致投資存在十分嚴重的投資風險。
2.對外投資核算不規(guī)范，不能反映單位資金變化情況
目前來看一些事業(yè)單位對外投資的科目核算，往往是記入“預付賬款”或“其他應收款”科目，不能嚴格按照《事業(yè)單位會計制度》要求在財務報表中披露對外投資的相應情況；或者雖然通過“對外投資”科目核算，但并未同時通過“事業(yè)基金—投資基金”以及“事業(yè)基金—一般基金”的核算，因此無法如實的將單位資金變化情況進行正確反映。
3.對外投資科目設(shè)置不完善，不能反映對外投資盈虧情況和實際價值
事業(yè)單位會計核算主要采用收付實現(xiàn)制，“對外投資”科目僅核算的是對外投資的初始成本。在后期計量過程中，只有在實際取得收益時才將金額記入“其他收入”科目，而對于投資過程中形成的損失，則無法在賬面進行反映，只在收回投資時進行沖銷。“對外投資”科目賬面始終無法反映對外投資的盈虧情況和實際價值，也無法掌握對外投資公司的資產(chǎn)情況和經(jīng)營狀況，對于出現(xiàn)的虧損不能及時進行入賬核算，容易使虧損持續(xù)擴大，造成國有資產(chǎn)流失。
4.事業(yè)單位對外投資存在只投不管，一投了之的現(xiàn)象
部分事業(yè)單位疏于管理，對投資的經(jīng)營管理情況缺乏應有的重視，沒有后續(xù)的監(jiān)督和考核機制。既不在會計核算上反映投資收益，也不關(guān)注投資損失。對外投資的企業(yè)由于缺少約束機制，存在延遲分配利潤或不分配利潤的現(xiàn)象，結(jié)余資金長期結(jié)余在企業(yè)賬戶，造成國有資產(chǎn)向小集體的流失。
三、規(guī)范事業(yè)單位對外投資核算與管理的意見和建議
1.加強“投資可行性論證報告”的真實、可靠及客觀性
任何投資前期的可行性分析及決策都將成為該投資效益的關(guān)鍵，事業(yè)單位對外投資也不例外，因此對外投資項目必須進行相應的可行性分析研究。結(jié)合項目的基本性質(zhì)，組織有資格的單位及專家對其進行可行性分析報告的編制，同時對該項目在經(jīng)濟及技術(shù)上是否可行和合理進行科學、全面的分析和論證。
2.完善制度辦法，規(guī)范核算管理
由于目前《事業(yè)單位會計制度》中所規(guī)范的對外投資科目核算內(nèi)容僅能反映期初投資成本，無法滿足后續(xù)計量的核算要求，為了進一步完善對外投資核算，可以參照《企業(yè)會計準則》中關(guān)于長期股權(quán)投資和金融工具的確認和計量的核算要求，增設(shè)“對外投資公允價值變動”、“對外投資減值準備”等會計科目，對對外投資持有期間賬面價值進行調(diào)整，使其能夠及時反映盈虧變動情況，真實反映對外投資實際價值。
3.建立科學有效的對外投資報告和反饋制度
建立對外投資項目定期報告和反饋制度，設(shè)置盈虧警戒線，對變化幅度較大的投資項目進行預警，及時止損。
4.建立嚴格的經(jīng)營責任制及獎懲制度
為充分確保國有資產(chǎn)能夠保值增值，切實的提高其投資效益，必須建立較為完善的投資項目經(jīng)營責任制，同時逐步完善考核獎懲制度。
四、加強事業(yè)單位對外投資管理的具體措施
1.開展專項檢查
深入了解對外投資的基本現(xiàn)狀。對事業(yè)單位對外投資中存在的資金隱患、制度缺陷、投資決策程序簡單等容易引發(fā)投資風險的問題，進行規(guī)范化管理。
2.完善管理制度
結(jié)合《事業(yè)單位會計制度《征求意見稿》的修訂，及時完善事業(yè)單位內(nèi)部對外投資行為制度，從而全面加強對所辦企業(yè)的國有資產(chǎn)監(jiān)管職能。
3.嚴格審批程序
對外捐贈、對外擔保、不良資產(chǎn)核銷等重大事項必須根據(jù)相關(guān)決議按部就班的進行，由企業(yè)提出申請，然后由投資設(shè)立企業(yè)事業(yè)單位及主管部門提出審核意見后報財政部門進行審批。
4.加強財務監(jiān)督
及時向主管部門和財政部門報送年度財務報告以及審計報告，確保財政部門和相關(guān)主管部門能夠及時掌握事業(yè)單位所辦企業(yè)的真實財務信息，從而有效分防范企業(yè)財務風險的發(fā)生。
隨著市場經(jīng)濟的不斷深入，事業(yè)單位對外投資的形式將更趨多樣化，要想做到防止國有資產(chǎn)不被流失，維護國家資產(chǎn)及單位資產(chǎn)的合法權(quán)益，提高投資收益，就必須做好對外投資的核算與管理工作。
參考文獻：
關(guān)鍵詞：投資風險；風險因素；風險分析；風險控制對策
改革開放30年來，我國的中小企業(yè)得到了最長足的發(fā)展。中小企業(yè)為我國GDP的增長及為農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移做出了巨大的貢獻。但在目前急劇動蕩的國際金融形勢和總體上發(fā)展放緩的國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境下，中小企業(yè)的生存、發(fā)展遇到了較大的困難。筆者在江蘇省南通地區(qū)調(diào)查研究了數(shù)十家中小企業(yè)后，注意到：由于中小企業(yè)缺乏法人結(jié)構(gòu)治理、排斥現(xiàn)代企業(yè)管理制度等因素的影響，加上囿于人員素質(zhì)、風險意識缺乏等，中小企業(yè)往往因為投資決策失誤、投資方案不科學或執(zhí)行不力而不能取得預期的收益。
一、文獻回顧
內(nèi)部控制是個古老而年輕的話題，它經(jīng)歷了內(nèi)部牽制、內(nèi)部控制制度、內(nèi)部控制結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制整合框架4個階段。在此過程中，人類取得了豐碩的成果，內(nèi)部控制理論日臻完善，內(nèi)部控制的研究在深度和廣度上都取得了巨大進步（楊周南、吳鑫，2007）。為了使內(nèi)部控制發(fā)揮應有的功效，人們研究了多種途徑，但往往從理論完善的角度去解決問題，如強調(diào)建立科學有效的公司治理結(jié)構(gòu)、加強內(nèi)部稽核控制（孟焰、孫麗虹，2004），以“學習導向”作為重建內(nèi)部控制基本框架的理念，構(gòu)建立足于改善行為而不只是限于職權(quán)的內(nèi)部控制（楊雄勝，2006）等。
作為舶來品一詞的風險（risk），據(jù)艾瓦爾德（Ewald）考證，其源自意大利語risque，被理解為客觀存在的危險，表現(xiàn)為自然現(xiàn)象（李中華，2008）。風險被引入財務學后，不再是最初的自然現(xiàn)象。財務風險是指財務系統(tǒng)中存在的風險因素使特定的會計主體遭受損失的不確定性。
理論界和實務界對如何通過內(nèi)部控制（包括會計控制）有效地防范財務風險進行了海量的研究。內(nèi)部控制規(guī)范和措施不僅在企業(yè)（主要是大型企業(yè)集團）層面也在國家層面、甚至國際層面制定。內(nèi)部控制規(guī)范和措施的制定主體，也出現(xiàn)了企業(yè)、民間和政府同心協(xié)力的局面，在我國主要采取以行政法規(guī)的形式制定（謝志華，2007），如中華人民共和國財政部于2007年3月2日發(fā)出“關(guān)于印發(fā)《企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范――基本規(guī)范》和17項具體規(guī)范（征求意見稿）的通知”（財會便[2007]7號）。這些理論研究和行政法規(guī)對學者和大型企業(yè)集團的積極意義，可對中小企業(yè)的業(yè)主而言，其適用性有待完善。我們研究內(nèi)部控制的終極目標是幫助企業(yè)控制風險，但不能為了研究而研究、為了規(guī)范而規(guī)范，我們應該關(guān)注到研究成果的受眾同樣包括了大量的中小企業(yè)主。為此，作為一名講究實用的研究者，有義務用通俗的語言和最直接的方式告訴中小企業(yè)主，他們的企業(yè)有可能有哪些風險、應該采取什么對策去控制風險。
因此，為幫助中小企業(yè)避免投資失敗，本文僅對中小企業(yè)投資風險及內(nèi)部控制對策做如下探索性研究。
二、投資的概念及其范疇
投資是指特定經(jīng)濟主體（包括國家、企業(yè)和個人）為了在未來可預見的時期內(nèi)獲得收益或使資金增值，在一定時期向一定領(lǐng)域的標的物投放足夠數(shù)額的資金或?qū)嵨锏蓉泿诺葍r物的經(jīng)濟行為（財政部會計資格評價中心，2007）。從企業(yè)角度看，投資就是企業(yè)為獲得收益而向一定對象投放資金的經(jīng)濟行為（包括固定資產(chǎn)投資、無形資產(chǎn)投資、其他長期資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資、有價證券投資、期貨與期權(quán)投資、信托和保險投資等）。
對中小企業(yè)而言，投資更多地表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的擴張，比較多見于固定資產(chǎn)投資，包括建廠房、購機器、買汽車。由于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、人才配備等因素的制約，中小企業(yè)對非生產(chǎn)經(jīng)營（這里指中小企業(yè)的資本經(jīng)營與運作）的規(guī)模擴張需求較少。本文僅研究中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模擴張的財務風險及其風險控制對策。
三、投資風險因素及投資過程中的風險分析
（一）投資風險的概念及風險因素分析
投資風險是由于投資風險因素的客觀存在而導致投資失敗、給企業(yè)帶來損失的可能性（不確定性）。風險因素主要包括以下方面（溫亞麗，2006）：
1、政策風險。其是指由于國家宏觀經(jīng)濟政策變化而給中小企業(yè)投資造成損失的可能性。如一個生產(chǎn)自行車輪胎的小型制造企業(yè)，因未考慮到國家為控制環(huán)境污染而禁止小型企業(yè)使用燃煤型小鍋爐這一因素，在投資不到兩年時就被迫停產(chǎn)。該企業(yè)不可能在創(chuàng)辦不到兩年的時間內(nèi)收回全部投資。為減少投資損失，該企業(yè)不得不將大部分機器設(shè)備（包括煉膠設(shè)備、硫化設(shè)備）賤賣。
2、市場風險。其是由于市場供求關(guān)系及其他一些因素變化而給中小企業(yè)投資造成損失的可能性。江蘇省南通地區(qū)是我國近現(xiàn)代紡織業(yè)比較發(fā)達的地區(qū)之一，在這里，中小型棉花紡織企業(yè)比比皆是，不乏以家庭為單位的生產(chǎn)加工企業(yè)。由于這些中小型棉花紡織企業(yè)在決定開辦工廠之初很少進行及時的、系統(tǒng)的、專業(yè)的市場調(diào)研和可行性分析，在遭遇國家宏觀緊縮時，大量中小企業(yè)因資金斷供而紛紛關(guān)門。
3、技術(shù)風險。其是由于某種生產(chǎn)技術(shù)及某種技術(shù)內(nèi)容的資產(chǎn)體系因時間推移而變得相對落后了，從而導致投資項目難以達到預期收益的可能性。投資技術(shù)風險的另一層含義是：一項新技術(shù)由于其未經(jīng)市場檢驗，其成熟度、可靠性很難完全肯定；圍繞該項技術(shù)所進行的投資收益具有較大的不確定性。
4、人員素質(zhì)風險。其是指由于中小企業(yè)投資決策者的自身素質(zhì)、在投資實施過程中管理人員和運作人員的素質(zhì)因素導致投資失敗的可能性。許多中小企業(yè)主本人并不具備作一項投資決策的綜合素質(zhì)。在投資項目實施過程中，中小企業(yè)主因缺乏應有的職業(yè)謹慎，又不考慮聘用專業(yè)人員（比如項目經(jīng)理人）對投資項目編制詳細的預算、并采用招投標等市場工具來降低投資工程中的開支。
（二）投資過程中的風險分析
從投資風險的來源看，投資的風險因素有來自企業(yè)外部的因素，如政策風險、市場風險、技術(shù)風險；也有來自企業(yè)內(nèi)部的因素，如人員素質(zhì)風險等。一項投資損失的發(fā)生，可能是外部因素或內(nèi)部因素獨立起了作用，也可能是外部因素或內(nèi)部因素共同起了作用。
為了研究控制中小型企業(yè)投資風險的對策，本文將中小企業(yè)在投資過程中的風險分為以下層面分析：
1、投資決策風險。理論上講，中小企業(yè)應該根據(jù)自身的長遠發(fā)展戰(zhàn)略、中長期投資計劃和投資環(huán)境的變化，及時把握投資機會，準確定位投資領(lǐng)域和投資對象。可事實上，好多中小企業(yè)往往由于種種原因選錯投資領(lǐng)域和投資對象，從而在企業(yè)投資一開始就決定了其投資必然失敗。
2、投資方案風險。由于投資方案編制不及時、不科學或雖有及時、科學的投資方案但由于執(zhí)行不力而使投資失敗的可能性，即為投資方案風險。投資方案風險包括：投資方案可行性分析風險、投資方案選擇風險和投資方案執(zhí)行風險。投資方案可行性分析，包括：投資方案的經(jīng)濟可行性分析、技術(shù)可行性分析及財務可行性分析，最重要的是財務可行性分析。由于可行性分析失誤，而導致投資方案失敗的可能性，即為投資方案的可行性分析風險。理論上講，在決定一項投資時，中小企業(yè)應該準備兩種以上的方案以供選擇。在選擇時，由于企業(yè)選擇了非最優(yōu)方案而使投資失敗的可能性或只有一個方案可供選擇而使投資失敗的可能性，即為投資方案的選擇風險。在投資方案實施中，由于管理松懈、凌亂而使投資失敗的可能性即為投資方案的執(zhí)行風險。
四、投資風險內(nèi)部控制策略性建議
盡管中小企業(yè)投資會面臨種種風險，投資風險的表現(xiàn)也千差萬別。但只要中小企業(yè)采取適當?shù)膬?nèi)部控制對策，中小企業(yè)完全可以規(guī)避投資風險，從而將投資損失降到最低的、企業(yè)主自己可以接受的程度。為此，本文提出如下內(nèi)部控制建議：
（一）樹立投資風險意識，嚴格控制企業(yè)規(guī)模
中小型企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)欠完善，其決策者大多是業(yè)主本人。很多業(yè)主無法使用經(jīng)濟學和財務管理學上的決策工具進行決策。中小企業(yè)的企業(yè)主應該多學習理財知識，在創(chuàng)立和經(jīng)營企業(yè)的整個過程中，都必須牢牢樹立“投資有風險”的意識。
在企業(yè)創(chuàng)立之初，企業(yè)需要的投入多而產(chǎn)出少，中小企業(yè)大多處于虧損狀態(tài)。企業(yè)對各種風險的抵抗能力非常脆弱。中小企業(yè)應將“如何生存下來”作為企業(yè)的首要發(fā)展目標（楊海平、崔榮芳，2008）。
在企業(yè)成長之時，中小企業(yè)進入快速發(fā)展通道。此時，企業(yè)有了一定的銷售收入和現(xiàn)金量，對外融資也比企業(yè)創(chuàng)立之初較易。此時的中小企業(yè)最容易產(chǎn)生擴大生產(chǎn)規(guī)模的沖動，企業(yè)主應嚴格控制投資規(guī)模，避免掉入“做大做強”的陷阱。
在企業(yè)成熟之際，中小企業(yè)的產(chǎn)品銷售暢快、現(xiàn)金有所盈余。此時的中小企業(yè)主無不希望擴大企業(yè)規(guī)模。但是，中小企業(yè)主不能被眼前的勝利沖昏頭腦，要有居安思危、如履薄冰的謹慎之心，將企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模控制在企業(yè)可以控制的范疇之內(nèi)。
當企業(yè)一旦邁入衰退之時，中小企業(yè)對項目投資需更加警惕。因為在企業(yè)衰退時，由于中小企業(yè)急于擺脫困境，企業(yè)不得不尋找新的經(jīng)濟增長點，如轉(zhuǎn)產(chǎn)。為了生產(chǎn)轉(zhuǎn)型，中小企業(yè)必須進行新一輪的固定資產(chǎn)投資，包括購買機器設(shè)備、改造原有的廠房或擴建新廠房等。此時的中小企業(yè)如果決策不慎重，不能很好地規(guī)劃投資規(guī)模，就有可能掉入他人早已挖好的“坑”里。
（二）改進投資決策機制，拒絕“一言堂”、“家長制”
中小企業(yè)通常是創(chuàng)始人靠自己的能力在市場中經(jīng)多年打拼而成長起來的。企業(yè)主（也就是“老板”）往往對自己的判斷能力、領(lǐng)導能力、決策能力過于自信。他們會自覺或不自覺地排斥以分權(quán)為特征的現(xiàn)代企業(yè)制度（薛在興、竇艷，2008）。在進行投資決策時，企業(yè)主不會事先咨詢專家、財會人員的意見，甚至不會同至親商量，完全是“家長制”、“一言堂”。當中小企業(yè)還處于家庭作坊式生產(chǎn)時，這種決策方式或許是有效的。但在企業(yè)成長壯大時，這種方式顯然是會給企業(yè)招來較大風險的。為控制投資風險，中小企業(yè)必須改變決策時的“家長制”、“一言堂”的做法，充分聽取大家的建議。
（三）編制詳盡投資預算，進行投資全程控制
古人云：凡事預則立，不預則廢。這里的“預”，對企業(yè)投資而言，即為預算。在做出投資決定之前，中小企業(yè)必須本著“節(jié)約每一個銅板”辦事業(yè)的原則，根據(jù)投資對象和投資方案編制詳盡的預算，做到方法科學、內(nèi)容全面。在投資施行過程中，要嚴格預算控制，做到又好又省（楊雄勝、陳志斌、陳勝軍，2003）。
（四）善于外聘理財專家，提高內(nèi)部員工素質(zhì)
進行投資風險控制是一項專業(yè)性非常強的技術(shù)工作。有時僅憑老板個人決定導致一項投資的失敗，給企業(yè)主帶來損失。中小企業(yè)的管理人員大多是老板的至親，這些人對老板非常忠誠，可不一定擁有理財?shù)膶I(yè)知識。在這種人員素質(zhì)不高的情況下，中小企業(yè)主外聘理財專家，學會“借雞下蛋”。請求專家們及時進行投資的可行性分析，編制投資預算，參與投資實施的全過程，對投資進行全程監(jiān)督。
五、結(jié)束語
投資是有風險，但是，牛市最大的風險是不投資。可經(jīng)過此跌，更多的投資者（這里指資本投資者）對投資預期的收益和不期而遇的風險有了刻骨銘心的認識。對中小企業(yè)而言，投資（包括擴大企業(yè)規(guī)模）也像一把雙刃劍。投資收益與投資風險永遠都是如影隨形。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財務風險；風險防范
中國式金融危機就是在經(jīng)濟高速增長下的中國金融體系所面臨的危機。其主要原因是資本流動性過剩，而資本流動性過剩則導致了高房地產(chǎn)和股市，泡沫正在膨脹。房地產(chǎn)行業(yè)雖說是屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是卻是屬于"資金密集型"行業(yè)，和金融行業(yè)密不可分共生共榮。可以說，房地產(chǎn)行業(yè)隨著我國經(jīng)濟的快速方法中，在財務方面承受了過多的風險，而作為一個典型的金融行業(yè)，自身的投資具有高風險的特征。隨著我國整體金融環(huán)境的緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展受到了嚴重的限制。
一、房地產(chǎn)行業(yè)財務風險分析
（一）外部環(huán)境
房地產(chǎn)行業(yè)財務活動是處于一定的環(huán)境之下,并受這些環(huán)境的制約的,包括國民經(jīng)濟整體的形勢、GDP的發(fā)展及整個房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度,國家信貸以及外匯等政策的調(diào)整、銀行利率及匯率的波動、通貨膨脹程度等等。房地產(chǎn)企業(yè)財務環(huán)境的變化莫測是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務風險的外部原因,因為這些因素存在于房地產(chǎn)企業(yè)之外,其變化對房地產(chǎn)企業(yè)來說,是難以預見和難以改變的,這必然影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財務活動。
（二）內(nèi)部管理
1、資本結(jié)構(gòu)不合理
籌資方面：我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的大部分企業(yè)對資本市場的運轉(zhuǎn)、資本市場的理論缺乏研究,理論基礎(chǔ)不扎實在實踐中是很難發(fā)揮作用的。在籌資時大部分房地產(chǎn)企業(yè)也較少考慮資本結(jié)構(gòu)和財務風險等,具有一定的盲目性,資金結(jié)構(gòu)中負債資金比例過高,導致房地產(chǎn)企業(yè)財務負擔沉重,償付能力嚴重不足。
投資方面,部分房地產(chǎn)企業(yè)投資決策隨意性大。有盲目跟風的因素在其中，在房地產(chǎn)企業(yè)中,不顧自身能力和發(fā)展目標,熱衷于鋪新攤子,盲目投資,造成嚴重損失的例子比比皆是。很多房地產(chǎn)商過分注重利潤較高的別墅、高檔公寓等，而低利潤的經(jīng)濟適用房卻不被開發(fā)商所重視，這種現(xiàn)象不符合市場化的要求。不注重把握建房結(jié)構(gòu)類型及各類型所占的比例，就不能更好的進行房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資管理，使供需達到平衡。房地產(chǎn)投資量大，一旦投資決策發(fā)生錯誤，將會造成嚴重損失。
融資方面，房地產(chǎn)開發(fā)融資是指為支持房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，房地長行業(yè)本身就是資本聚集的行業(yè)，需要大量的資金，房地產(chǎn)行業(yè)的自身發(fā)展情況對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響無疑是巨大的。尤其是針對我國現(xiàn)階段對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策來說，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)自身面臨著嚴重的融資風險。因此企業(yè)有不同的融資方式，銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道，股票和債券融資也是房地產(chǎn)融資的一種方式只是所占比例較小。
資金營運方面,我國房地產(chǎn)企業(yè)存貨流動性差,一方面占用了房地產(chǎn)企業(yè)大量資金,另一方面房地產(chǎn)企業(yè)必須為保管這些存貨支付大量的保管費用,導致房地產(chǎn)企業(yè)費用上升,利潤下降。長期庫存存貨,尤其在房地產(chǎn)泡沫嚴重的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)還要承擔市價下跌所產(chǎn)生的存貨跌價損失及保管不善造成的損失,由此產(chǎn)生財務風險。
政策方面,股利分配政策對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有很大的影響。分配方法的選擇會影響投資者對房地產(chǎn)企業(yè)狀況的判斷和房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽,從而影響房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源,也可能影響房地產(chǎn)企業(yè)潛在投資者的投資決策。股利分配政策不合理也可能會影響老百姓們的決策。如果房地產(chǎn)企業(yè)的利潤分配政策缺乏控制制度,不結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實現(xiàn)情況,不進行科學的分配決策,必將影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務結(jié)構(gòu),從而形成間接的財務風險。
2、缺乏財務人才
由于改革開放后我國房地產(chǎn)行業(yè)才逐漸起步，雖發(fā)展迅猛但不夠成熟，很多公司財務管理機制不夠健全。主要表現(xiàn)在財務內(nèi)部控制不健全、缺少財務管理預算制度、內(nèi)部審計機制不健全等。我國房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有建立內(nèi)部財務控制監(jiān)控機制，就算有，也是不嚴格的財務監(jiān)督控制機制，偏重于事后補救控制而忽略事前的預防控制，有些企業(yè)將管理監(jiān)督合為一體，導致對財經(jīng)紀律的忽視，難以進行有效地約束，增加了財務風險的發(fā)生。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范措施
（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
資本結(jié)構(gòu)是指資本及長期債務資金的來源構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長期債務資本和權(quán)益資本的比例。企業(yè)借入資本比例越大，資產(chǎn)負債率越高。負債經(jīng)營能給企業(yè)帶來杠桿效益，能增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，財務風險也相應變大。企業(yè)應當盡量避免資本結(jié)構(gòu)的不合理，要根據(jù)自身的融資能力、發(fā)展?jié)摿Α⒖癸L險能力，確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，尋求最佳組合，以此降低籌資風險。
（二）做好投資可行性分析
房地產(chǎn)行業(yè)投資項目的金額大，資金占用時間長，企業(yè)的投資決策都會面臨一定的風險。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學的投資決策程序，認真進行投資項目的可行性分析，財務可行性分析是投資項目可行性分析的主要內(nèi)容，包括：對收入、費用和利潤等經(jīng)營指標的預測和分析；對資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運行過程的預測和分析；對資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益的預測和分析；預測和分析項目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率等指標和項目收益與風險平衡關(guān)系的預測和分析。對投資項目技術(shù)上的可行性進行論證，運用各種方法計算出有關(guān)指標，以便合理確定不同項目的優(yōu)劣。
（三）做好緊急預案的措施
影響房地產(chǎn)行業(yè)投資項目收入的不確定因素較多，有可能外部環(huán)境的變化造成不可預料的后果，如價格的變動、市場的變化、消費者偏好、例外事故等，因此，收入預測比任何其他的經(jīng)濟分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性，收入數(shù)字不準確將給投資企業(yè)帶來更大的風險。對各項費用估計不足，如投資項目初始投資和日常經(jīng)營費用較預算增加，市場利率的波動，建設(shè)期的延長。此外，投資項目風險的來源還有社會、政治、經(jīng)濟的穩(wěn)定程度，項目的經(jīng)營管理水平，技術(shù)進步與經(jīng)濟發(fā)展的狀況，國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策，投資決策部門的預測能力，通貨膨脹和匯率等因素，應針對可能出現(xiàn)的風險制定風險控制預案。在風險控制預案中可制定后備措施，如設(shè)定預算應急費，即項目管理組織為了補償差錯、疏漏和其他不確定性，對項目費用估計精確性的影響事先準備好資金，專款專用。對可能出現(xiàn)的各種問題有充分的資金去解決。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)業(yè)同其他行業(yè)相比，它是資金密集型的高風險行業(yè)，投資大、風險高、周期久、地域性強，我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小、行業(yè)尚未實現(xiàn)規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)要想長足發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須密切關(guān)注各種風險因素，結(jié)合本企業(yè)的實際情況，提高本企業(yè)的財務風險管理水平，提高防范和控制各種財務風險的能力和技巧，增強本企業(yè)的抗風險能力。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；金融危機；可行性
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A
一、金融危機概述
金融危機又稱金融風暴，是指一個國家或幾個國家與地區(qū)的全部或大部分金融指標（如短期利率、貨幣資產(chǎn)、證券、房地產(chǎn)、土地（價格）、商業(yè)破產(chǎn)數(shù)和金融機構(gòu)倒閉數(shù)）的急劇、短暫和超周期的惡化。其特征是人們基于經(jīng)濟未來將更加悲觀的預期，整個區(qū)域內(nèi)貨幣幣值出現(xiàn)幅度較大的貶值，經(jīng)濟總量與經(jīng)濟規(guī)模出現(xiàn)較大的損失，經(jīng)濟增長受到打擊。往往伴隨著企業(yè)大量倒閉，失業(yè)率提高，社會普遍的經(jīng)濟蕭條，甚至有些時候伴隨著社會動蕩或國家政治層面的動蕩。金融危機可以分為貨幣危機、債務危機、銀行危機等類型。近年來的金融危機越來越呈現(xiàn)出某種混合形式的危機。
美國金融危機發(fā)生的時間段是2007年2月到2008年5月，主要特點是美國房地產(chǎn)次級抵押貸款市場出現(xiàn)支付危機，金融市場中一切以次級按揭貸款為基礎(chǔ)的證券及在這些證券之上進一步衍生出的新的金融產(chǎn)品出現(xiàn)了嚴重貶值，銀行出現(xiàn)大量壞賬。
二、房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)及現(xiàn)狀
1、概念。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有從事開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的職能。房地產(chǎn)業(yè)的活動領(lǐng)域主要包括：土地的開發(fā)和再開發(fā)；房屋開發(fā)；地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押；房產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）的買賣、租賃、抵押等；房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險和房地產(chǎn)投資等；房地產(chǎn)中介服務，包括信息、咨詢、估價、測量、律師和公證等；房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理；房地產(chǎn)物業(yè)管理服務，包括家居服務、房屋及配套設(shè)施和公共場所的維修保養(yǎng)、保安、綠化、衛(wèi)生等。
2、地位及作用。房地產(chǎn)也作為經(jīng)濟發(fā)展的先導性產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中占有顯著的地位，起著十分重要的作用。
（1）住宅產(chǎn)業(yè)為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟財富的主要組成部分，房地產(chǎn)價值往往占有一國國民經(jīng)濟總值的極大比例，如美國的不動產(chǎn)價值占其總財富的3/4；另一方面房地產(chǎn)業(yè)是國家財政收入的重要來源。凡是市場經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的收入十分可觀。
（2）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)和條件。城市經(jīng)濟的特征，是集中了各種不同的經(jīng)濟活動。生產(chǎn)和流通領(lǐng)域的經(jīng)濟活動都必須以房地產(chǎn)為基本的生產(chǎn)資料。房地產(chǎn)業(yè)不但為城建、工商、服務業(yè)等從事生產(chǎn)經(jīng)營活動提供基礎(chǔ)的物質(zhì)資料，還為城市居民提供必要的生活資料。從房地產(chǎn)業(yè)為城市組織生產(chǎn)和流通等經(jīng)濟活動提供物質(zhì)基礎(chǔ)來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)和前提條件。
（3）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的振興和發(fā)展，帶動了很多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。首先，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了建筑業(yè)的發(fā)展，因為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要建筑業(yè)的發(fā)展為它提供生產(chǎn)手段和勞動力。其次，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動了建材工業(yè)、建筑設(shè)備工業(yè)、建筑機械工業(yè)和冶金、化工、機械、儀表等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因為在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中所需要的建筑材料共計分三大類，1，550多個品種，涉及建材、冶金等50多個部門。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還促進了交通運輸、通訊郵電、商業(yè)服務、金融保險等行業(yè)的發(fā)展。
三、房地產(chǎn)業(yè)投資的可行性分析
在房地產(chǎn)項目投資開發(fā)之前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，必須對擬建項目在工程技術(shù)和經(jīng)濟方面進行研究、論證。這種科學論證方法稱為可行性分析。
我國房地產(chǎn)業(yè)受美國金融危機的影響，從危機發(fā)生起至今，房地產(chǎn)業(yè)一直處于低迷的狀態(tài)，消費者處于觀望的狀態(tài)。那么，為什么在這種情況下還要進行房地產(chǎn)業(yè)投資呢？分析原因有如下幾點：
1、全國城市住宅土地供應長期不足。對全國歷年商品房的土地購置及其剩余未開發(fā)土地量做了詳細的統(tǒng)計，1996～2007年全國商品房購置土地面積為307，581萬平方米，1996～2007年全國商品房土地開發(fā)面積為206，147萬平方米，全國商品房土地開發(fā)剩余面積101，434萬平方米。若按容積率2計算，上述剩余可開發(fā)土地剩余可開發(fā)建筑面積約為231，037萬平方米，若按2007年全國商品房銷售量7.91億平方米計算，上述剩余可開發(fā)建筑面積還可開發(fā)3.03年。
2、通貨膨脹堅挺房價。根據(jù)國外資料顯示，房價隨CPI水漲船高。美國在第二次石油危機期間，通貨膨脹形勢最為嚴峻，CPI上升13%，與此同時房價卻未大幅度下跌，仍然保持增速為正，在通貨膨脹最為嚴重的1779～1980年間，房價依然有10%的漲幅，并且通貨膨脹對房價的影響會間接地通過租金與通貨膨脹的關(guān)系來體現(xiàn)。買房與租房作為滿足住房需求的兩種方式，兩者存在一定替代關(guān)系，從而房價與租金價格能夠維持均衡關(guān)系。在通貨膨脹的情況下，名義工資的提升雖然不能直接有力推高房價，卻有利于推高租金。在通貨膨脹背景下，租金價格的上漲對房價形成有力的支撐，這實際上也是剛性住房需求對房價的支撐。從香港的經(jīng)驗可以看到，租金也隨通貨膨脹率而上升，且租金波動幅度要小于房價，這對房價形成支撐作用，租金高企，房價就難以下降。
3、剛性需求的存在。剛性需求，指商品供求關(guān)系中受價格影響較小的需求，這些商品包括房產(chǎn)、人才、魚粉，等等。無疑房產(chǎn)業(yè)存在剛性需求，人們對房產(chǎn)的需求往往與價格關(guān)聯(lián)不大。不論價格的高低，人們的需求都存在，而且都是必需的。
4、市場需求大。數(shù)據(jù)顯示，北京市2006～2007年住宅土地供應一直沒有突破400萬平方米，折合建面沒有突破800萬平方米，而2007年增量人口帶來的住宅需求為1，040萬平方米，存在258萬平方米的缺口。此外，2007年的土地供應量對應當年的住房銷售量1，500萬平方米呈嚴重不足。上海市2006～2007年住宅土地供應一直處于下降的趨勢，2007年土地供應折合建面只有283萬平方米，而當年增量人口帶來的住宅需求860萬平方米，存在577萬平方米的缺口。此外，2007年的土地供應量對應當年的住房銷售量3，000萬平方米是嚴重不足的。深圳市2006～2007年住宅土地供應一直處于下降的趨勢，2007年土地供應折合建面只有283萬平方米，而當年增量人口帶來的住宅需求860萬平方米，存在577萬平方米的缺口。此外，2007年的土地供應量對應當年的住房銷售量500萬平方米是明顯不足的。
基于以上分析，投資房地產(chǎn)行業(yè)，從長遠的利益來看，是可行的。
（作者單位：桂林工學院管理學院）
參考文獻：
