發(fā)布時間：2023-05-29 16:03:42
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的低風險項目投資樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
在我國學者就土地資源管理建設(shè)投資風險評估分別作出獨特見解，董連勝分析指出動態(tài)性研究不足導致投資風險評估方式欠佳。劉曉娥與王傳美提出解決變量與度量之間因果關(guān)系的把控問題結(jié)構(gòu)方程模型，此模型在土地資源管理建設(shè)投資風險實踐了統(tǒng)計數(shù)據(jù)評估。而吳國付則針對我國土地資源管理發(fā)展現(xiàn)狀，強調(diào)項目投資風險評估管理重要性及相關(guān)理論性的指導方案。雷冰峰的觀點則認為經(jīng)濟評估是土地資源管理項目建設(shè)的核心工作，他運用蒙特卡羅模擬法來作經(jīng)濟評估分析，然而實踐中因干擾項目經(jīng)濟評估的要素繁雜，結(jié)合蒙特卡羅模擬法與項目實際情況，對項目最終的決議有著至關(guān)重要的意義。
風險管理在我國八十年代早期就被采用，而如今土地資源管理投資風險評估完全處于起步時期，我國學者在此方面的文獻僅是鳳毛麟角，僅有的部分文獻成果也只是基于土地資源管理項目風險的冰山一角進行剖析。簡而言之張娟、王志征、歐陽斌等學者所運用的蒙特卡羅法模型均是針對土地資源管理項目經(jīng)濟風險的資金流動性這一方面。而蒙特卡羅法僅憑傳統(tǒng)的歷史概率數(shù)據(jù)進行模擬，而無法控制實際運作中所產(chǎn)生的不特定風險概率，所以無法有效的達到對土地資源管理項目全面具體的剖析。就我國當前現(xiàn)狀對于土地資源管理項目投資進行風險評估的難點頗多，集中來講主要為：1、發(fā)達國家均有專業(yè)的風險評估機制及相關(guān)作品，對于風險識別可以有效提供參考。在我國因為企業(yè)對風險意識的忽視加之國內(nèi)并無風險評估相關(guān)成果，所以我國土地資源管理項目投資只能從風險源進行，從而大幅提高風險研究及管理費用。2.風險評估在我國的誤差大也是非常棘手的問題，風險識別階段是后期工作的基礎(chǔ)，在此階段一旦出現(xiàn)差池就可能導致整個風險評估功虧一簣。3、在政府引導下，投資者基于過去土地資源管理投資的收益預(yù)估未來的可得利益，忽視項目本身投資風險，我國土地資源管理項目風險管理最關(guān)鍵的限制因素則是政府和投資者對風險意識的漠視。
風險管理在1931年美國管理協(xié)會保險部得到提倡，美國風險評估及防控于1960年已成為管理類的學科并得到飛速發(fā)展。在國外概率分析、敏感性分析、現(xiàn)代數(shù)學分析和蒙特卡羅模型分析等方式為項目投資風險定量分析的主要方式。影響項目經(jīng)濟評估指標分析法則是采用推算風險因素和不確定因素的概率分析法。敏感性分析主要是對項目投資效果的情況下對指標變化的敏感度作出評估。此種方式通過參數(shù)恒定的狀態(tài)下優(yōu)先分析出影響項目總成本的單一參數(shù)。蒙特卡羅模型法則是龐大的過去數(shù)據(jù)的匯總分析，無法達到將來變量的全面反映。采用現(xiàn)代數(shù)學理論對項目經(jīng)濟效益指數(shù)的影響程度中的不確定因素進行預(yù)測及分析就是現(xiàn)代數(shù)學分析方式。美國項目管理者學會多數(shù)學者分析認為在風險評估中模糊風險評估及蒙特卡羅法在實際生活中運用較為普遍。在單一事物評估中經(jīng)常會涉及很多因素，那么就要求對多個不特定因素進行綜合評估，模糊綜合評估對不特定因素的評判是受到學者肯定的。1965年加州大學自動控制專家查德教授，首次采用“模糊集合”對不確定疑問的數(shù)學探討方式。
模糊風險綜合評估僅是模糊數(shù)學中微小的一部分。模糊方法可以對不特定事物做概括描述。模糊方法在國外很多行業(yè)都得到了認可并在很多領(lǐng)域得以實踐。對于土地資源管理項目投資風險評估，所涉及的因素很多無法通過指數(shù)反應(yīng)出來，同時很多客觀因素存在不特定性，無法用統(tǒng)一標準進行評估，根據(jù)以上分析在土地資源管理項目投資的風險評估中，采用模糊分析評估法是非常有必要的。首先達到土地資源管理項目投資正確標準，采用模糊分析法可以有效的分析出土地資源管理項目風險中的不確定因素，將分析結(jié)果與土地資源管理項目投資的實際情況保持一致。其次模糊分析法可以全面分析土地資源管理項目投資風險情況并結(jié)合土地資源管理項目投資的實際情況，為土地資源管理項目發(fā)展決議提供多重保障。與此同時很多專家都將風險評估納入到很多不同的領(lǐng)域進行研究，最初投資風險評估一般采用定性分析法，隨著社會的進步對于此項評估人們所采用的方式越來越多，計算機技術(shù)的進步促使針對土地資源管理投資風險項目的風險評估的很多軟件應(yīng)運而生。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風險；防范
Abstract: the real estate investment is the foundation of real estate develop and operation, in the process of investment activities, income and risk is also there, especially in economic transition period of real estate investment, the risk is unavoidable. For the scientific accurately grasp the national real estate market trends, avoid big risks, and to strengthen the real estate investment project risk analysis and protection is necessary.
Keywords: real estate; Investment risk; prevent
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
一、房地產(chǎn)投資風險的類型
（1）經(jīng)濟風險。經(jīng)濟風險包括:利率風險，周期風險｡
①利率風險。利率風險指的是銀行利率漲落對房地產(chǎn)市場的影響，并可能導致投資者的大幅損失｡房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，投資周期長，所以導致其大量依賴外部資金和銀行貸款｡這種后果容易使企業(yè)的債務(wù)變大，當利率上漲，將使企業(yè)的支付利息代價要增加，增加的資金使用成本與不斷上漲的資產(chǎn)價格，從而導致降低消費者的買房欲望，最終給投資者的帶來損失｡②周期風險。正如商業(yè)周期的存在，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有周期，周期可分為復蘇､繁榮､衰退､蕭條四個階段｡由于房地產(chǎn)價格萎縮，同時市場成交額大幅下降，有些投資者便破產(chǎn)｡
（2）市場風險。市場風險主要包括:市場競爭風險和變現(xiàn)風險｡
①市場競爭風險。市場競爭風險是房地產(chǎn)市場中的競爭對手直接影響收益｡例如：當在同一類型競爭房地產(chǎn)的開發(fā)，常常造成房地產(chǎn)項目投資大幅減少，銷售下滑導致收入大幅下降｡②清算風險。清算風險指貨物進行交換現(xiàn)金折扣，由于風險導致的財務(wù)損失風險｡房地產(chǎn)銷售復雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，流動性差，在短時間難以變現(xiàn)｡因此，當投資者的房地產(chǎn)債務(wù)清償或者其他原因須變現(xiàn)，會導致投資者的損失｡
（3）政策風險。政策風險是指中國的宏觀調(diào)控政策，特別是房地產(chǎn)調(diào)控政策帶來的經(jīng)濟改革和產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整影響是很大，如果投資者投資項目把握不當，可能會使他們受損失｡
二、房地產(chǎn)投資風險的因素分析
（1）信息不完整､不準確､不完備的房地產(chǎn)項目調(diào)查。很多房地產(chǎn)項目決定倉卒，基于不準確的信息，或初步調(diào)查不細，對前景過于樂觀｡在北京等一些大城市，目前需求最迫切的房屋是“廉租房”，而很多開發(fā)商只注意高價商品房｡
（2）意外不利及宏觀經(jīng)濟形勢的變化，由此產(chǎn)生的風險這是在近年來經(jīng)濟生活中經(jīng)常遇到的｡一個是嚴重的通貨膨脹，物價上漲，幾年前建筑原材料價格､建筑成本上漲;第二貨幣政策和銀行的信貸政策｡隨著銀行收緊其房地產(chǎn)融資的商業(yè)手段，開發(fā)商資金鏈就斷裂了;第三，房地產(chǎn)供給和需求的變化｡此外，自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也導致了房地產(chǎn)投資中的風險｡
三、房地產(chǎn)投資風險防范方法分析
（一）損失控制
損失控制是一種主動､積極的風險防范對策｡損失控制包括：減少損失發(fā)生的機會，即損失預(yù)防;降低損失的嚴重性，遏制損失加劇｡
（1）預(yù)防損失
風險防范，是指在風險發(fā)生前，為了消除或減少可能導致?lián)p失的各項風險因素所采取的各種措施，以降低風險損失發(fā)生的概率｡在房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段，風險預(yù)防有廣泛應(yīng)用｡
①在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)防風險的任務(wù)：首先，準確把握國家和地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，制定適合自身特點的開發(fā)策略，合理評價和選擇開發(fā)投資方案，從根源上消除或減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風險;其次，樹立風險意識，建立風險管理機構(gòu)，高度重視開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風險管理，強化對房地產(chǎn)開發(fā)風險管理理論的研究和學習，加強風險損失資料的搜集整理和分析;第三，健全風險預(yù)警系統(tǒng)，防范風險的關(guān)鍵是預(yù)先行動，即主動控制｡項目進入實施階段時間越長，控制風險的成本就越高｡
②在前期工作階段，開發(fā)商應(yīng)注意以下幾個方面工作：第一，積極與地方政府､各管理部門､金融機構(gòu)等相關(guān)單位搞好關(guān)系，爭取獲得他們對開發(fā)項目的理解､支持和幫助;第二，到當?shù)匾?guī)劃､國土､電力､市政､城市檔案､文物等有關(guān)部門，了解地塊的自然條件及地下埋藏物等情況;第三，妥善處理征地､拆遷和安置補償問題，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化;第四，增強合同意識，認真簽訂土地出讓合同､勘察規(guī)劃設(shè)計合同､拆遷安置補償合同､資金使用合同｡
③在項目建設(shè)階段，風險預(yù)防的主要措施有：第一，采用系統(tǒng)的項目管理方法;第二，向施工方人員灌輸安全意識，做好現(xiàn)場容易出現(xiàn)危險情形的預(yù)案工作;第三，及時協(xié)調(diào)､處理設(shè)計､監(jiān)理､施工､材料設(shè)備供應(yīng)各方及總包與分包之間的關(guān)系和各種矛盾;第四，合理布置施工現(xiàn)場;第五，盡快完成開發(fā)項目，縮短建設(shè)周期｡
④在銷售管理階段，為預(yù)防風險，開發(fā)商應(yīng)做好如下幾點：房地產(chǎn)租賃合同應(yīng)由專業(yè)人士起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合同條款明確､詳盡､合法｡定期檢查､發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患;定期組織建筑物及附屬設(shè)備維修，將隱患消滅在萌芽狀態(tài)｡
（2）減少損失
減少損失，是在風險事件發(fā)生時或發(fā)生后采取的各種降低損失程度，或縮小損失發(fā)生范圍的措施，以縮小風險損失程度為目的｡減少損失有兩方面的含義：一是風險發(fā)生時的損失最小化;二是風險發(fā)生后的挽救措施｡在房地產(chǎn)開發(fā)中，可采用一系列手段將開發(fā)中的風險損失降低到最低程度，例如準確的預(yù)警預(yù)報，制定詳盡而周密的風險應(yīng)急計劃，建立后備措施，保護現(xiàn)場，收集證據(jù)｡
（二）風險轉(zhuǎn)移
風險轉(zhuǎn)移，是房地產(chǎn)投資項目管理中非常重要而且廣泛應(yīng)用的一項策略，分為非保險轉(zhuǎn)移和財務(wù)轉(zhuǎn)移兩種形式｡
（1）非保險轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)項目風險非保險轉(zhuǎn)移，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有意識地采取某些非保險措施將風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔，從而達到降低項目風險發(fā)生概率和損失程度的目的｡房地產(chǎn)項目風險的非保險轉(zhuǎn)移可通過兩種途徑來實現(xiàn)：一是轉(zhuǎn)移會引起項目風險及損失的某項開發(fā)活動;二是將風險本身予以轉(zhuǎn)移｡風險轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)開發(fā)商來說可以消除風險，但與風險控制不同的是，它不是通過放棄､中止項目活動或采取積極預(yù)防和抑制的措施，直接調(diào)節(jié)風險因素來達到消除､降低風險損失概率和損失程度的目的，而是允許風險繼續(xù)存在，但將風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔，從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度｡當然，房地產(chǎn)項目風險轉(zhuǎn)移必須通過正當､合法的手段，而非無限制地､任意地､帶有欺詐性的轉(zhuǎn)嫁｡另外，房地產(chǎn)項目風險的轉(zhuǎn)移，雖然可以使風險在開發(fā)商和其他風險損失承擔者之間進行移動，但不能將項目風險本身消除或從總量上減少｡
（2）財務(wù)轉(zhuǎn)移。風險的財務(wù)轉(zhuǎn)移包括非保險財務(wù)轉(zhuǎn)移和保險財務(wù)轉(zhuǎn)移｡非保險財務(wù)轉(zhuǎn)移，是指單位或個人通過經(jīng)濟合同，將損失與損失有關(guān)的財務(wù)后果(財產(chǎn)損失､人員傷亡等)轉(zhuǎn)移給另一些單位或個人去承擔的一種方式｡其實質(zhì)是通過風險的財務(wù)轉(zhuǎn)移，使轉(zhuǎn)讓人得到外來資金，以補償風險事故發(fā)生后所造成的損失｡大部分財務(wù)型非保險轉(zhuǎn)移都是通過合同中的某些條款實現(xiàn)的｡如在建筑承包活動中，建筑所有人可以通過合同將公眾在建筑物附近受到傷害的部分或全部責任轉(zhuǎn)移給建筑承包商｡保險轉(zhuǎn)移通常直接稱為保險｡通過購買保險，投資項目業(yè)主或承包商作為投保人將本應(yīng)由自己承擔的歸咎責任和賠償責任轉(zhuǎn)移給保險公司，從而使自己免受風險損失｡需要說明的是，保險并不能轉(zhuǎn)移投資項目的所有風險，一方面是存在不可保險的內(nèi)容和項目，另一方面是因為有些風險不宜保險｡因此，應(yīng)將保險轉(zhuǎn)移與風險回避､損失控制與風險自留結(jié)合起來運用｡對于不可保險，必須采取損失控制措施｡即使對于可保險的風險，也應(yīng)當采取一定的損失控制措施，這有利于改變風險的性質(zhì)，達到降低風險的目的｡
參考文獻：
[1]王瓊.基于模糊綜合評價法的房地產(chǎn)投資項目風險分析[J].中國管理信息化，2011，(23).
【關(guān)鍵詞】投資決策；風險識別；風險評估；風險控制
一、引言
近年來，B市的房地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)模上獲得了迅速發(fā)展，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資額較2011年增長21.8%，其中，商品住宅投資額增長25.3%。B市房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時，有一些潛在的問題和矛盾，從而加大了房地產(chǎn)市場開發(fā)的風險，這些問題和矛盾主要表現(xiàn)為：住房供給結(jié)構(gòu)不合理，中低價位的住房供給嚴重不足；地方政府出于利益驅(qū)動，對房地產(chǎn)開發(fā)用地索要過高的價格；人為因素對住房價格影響很大等。
在此背景下，為了增加B市中低價位住房的供給、調(diào)節(jié)房市結(jié)構(gòu)及價格，作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，B市佳輝置業(yè)有限公司提出了B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目。該項目的建設(shè)不僅符合當?shù)卣?guī)劃及市場的需求，而且也是B市佳輝置業(yè)有限公司自身發(fā)展的需要。因此，該項目的建設(shè)是十分必要的。
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目普遍具有投資金額大、建設(shè)周期長、風險較高等特點，而投資決策階段又是控制項目風險的關(guān)鍵階段，因此，研究項目投資決策階段的風險管理至關(guān)重要[1]。為此，本文將項目風險管理的相關(guān)理論與B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目密切結(jié)合，對本項目的投資決策階段進行了全面深入的風險管理研究，以為本項目風險的事前控制提供科學依據(jù)。
二、項目概況
本項目位于B市豐臺區(qū)，規(guī)劃總用地面積79218平方米，建設(shè)內(nèi)容包括項目用地范圍內(nèi)住宅樓、商業(yè)金融樓和托兒所的建設(shè)。其中，住宅建筑面積130074平方米，地上13-18層，建筑面積102500平方米，其中6640平方米為底商，為住宅提供配套服務(wù)；地下二層主要為車庫、人防工程和部分配套用房，建筑面積27574平方米；地上、地下停車位共計1115位。商業(yè)金融樓總建筑面積為77643平方米，地上5-14層，建筑面積為49500平方米；地下3層，其中地下一層為6000平方米的商場、地下二、三層主要布置有汽車庫、自行車庫和設(shè)備用房等，建筑面積為28143平方米；地上、地下停車位共計478位。托兒所建筑面積為2400平方米。本項目建成后，住宅及配套的底商面積全部出售，商業(yè)金融用房和停車位全部委托專業(yè)公司出租經(jīng)營。
三、項目投資決策階段風險識別
對于房地產(chǎn)項目而言，項目投資決策階段的風險主要有開發(fā)區(qū)域風險、開發(fā)類型風險以及開發(fā)時機風險等[2]，具體闡述如下：
（1）開發(fā)區(qū)域存在的風險
不同的國家、地區(qū)的宏觀環(huán)境是不同的，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的風險也就不同。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)區(qū)域存在的風險主要有經(jīng)濟風險、政治風險、社會風險以及政策風險等。其中，經(jīng)濟風險是指由價格波動、供求關(guān)系發(fā)生變化、通貨膨脹、匯率變動等導致項目損失的風險；政治風險主要是指房地產(chǎn)企業(yè)所在區(qū)域面臨的國家、地區(qū)政治環(huán)境發(fā)生變化，進而帶來不必要的損失的風險；社會風險主要是社會人文環(huán)境的變化給房地產(chǎn)開發(fā)項目所帶來的損失；政策風險是指由于企業(yè)擬開發(fā)區(qū)域所在地政府的相關(guān)政策發(fā)生重大變化，給房地產(chǎn)企業(yè)的項目帶來一定的損失。
（2）項目開發(fā)類型存在的風險
房地產(chǎn)的開發(fā)項目類型不同，所面臨的風險也就不同。如：對于普通住宅而言，主要風險是房屋銷售價格，消費者在購房時往往會比較銷售價格、位置、環(huán)境等，由此看出銷售價格是影響買房的首要因素；對于辦公、寫字樓而言，此類型項目的主要風險是區(qū)域環(huán)境規(guī)劃的變化、辦公樓的管理服務(wù)水平和質(zhì)量以及辦公設(shè)施的現(xiàn)代化水平等；對于商業(yè)樓宇而言，此類型項目的主要風險是商店的銷售情況、競爭、信譽等。
（3）項目開發(fā)時機存在的風險
經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出衰退-蕭條-復蘇-高漲的周期性特征，這就使依賴于經(jīng)濟環(huán)境的房地產(chǎn)發(fā)生相應(yīng)的變化。從投資決策到銷售管理階段往往需要2-3年，甚至更多年，這就需要項目決策者對政治、經(jīng)濟、社會等風險進行正確預(yù)測以選擇合適的進入時機。
對于本項目來講，開發(fā)區(qū)域風險方面，由于國土資源部相繼出臺了一系列的有關(guān)房地產(chǎn)土地交易的規(guī)范文件，同時B市市政府也出臺了一系列土地政策，嚴格控制開發(fā)商獲取土地的途徑，從而使盛世一品房地產(chǎn)項目在土地獲取方面面臨較大風險；此外，B市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展較平穩(wěn)，市場風險較小。在項目開發(fā)類型風險方面，由于盛世一品屬于普通住宅類以及商用物業(yè)類型，因此，此項目面臨的主要風險是銷售價格的高低以及租售商用的服務(wù)管理、基礎(chǔ)設(shè)施情況。在開發(fā)時機風險方面，從盛世一品開發(fā)近三年的周期看，B市房地產(chǎn)仍將保持旺盛的需求，因此，在這方面的風險也較小。綜上，盛世一品房地產(chǎn)項目在投資決策階段主要的風險是土地規(guī)劃、經(jīng)濟金融等政策風險以及銷售價格風險。
四、項目投資決策階段風險評估
本項目計算期10年，其中建設(shè)期26個月，住宅樓銷售期3年，回款期5年。通過對本項目的銷售收入及稅金、成本費用、利潤及利潤分配等進行詳細估算，并編制本項目的現(xiàn)金流量表、損益表及資產(chǎn)負債表，然后計算本項目的動態(tài)及靜態(tài)盈利指標可得：本項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為17%，高于基準收益率12%；財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）為3603.5萬元，遠高于0；投資回收期為5.84年，短于行業(yè)內(nèi)類似項目的平均水平；總投資利潤率96.6%，投資利稅率121.1%，均高于行業(yè)類似項目的平均水平，由此可見，本項目的盈利能力較好。
通過對本項目進行盈虧平衡分析可得，本項目盈虧平衡時的生產(chǎn)能力利用率為61.9%，即只要該項目的建設(shè)率達到設(shè)計的61.9%時，即可實現(xiàn)盈虧平衡，因此，本項目的風險水平較低。
針對建設(shè)投資增加、銷售收入減少進行單因素敏感性分析，結(jié)果見表1。
表1 敏感性分析結(jié)果表
項 目 凈現(xiàn)值（Ic=12%，萬元） 內(nèi)部收益率（%）
基本方案（全投資） 3603.5 17.0%
建設(shè)投資增加5% 1268.9 15.0%
銷售收入減少5% 2151.7 15.8%
計算結(jié)果表明，從財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率兩個指標看，建設(shè)投資對項目建設(shè)較敏感，但整體敏感性都較弱，項目風險程度較低。
五、項目投資決策階段風險控制
在上述風險識別及評估的基礎(chǔ)上，本著合理控制項目風險、提高項目經(jīng)濟效益的原則，本項目可以采取以下措施控制投資決策階段的風險：
（1）分析和預(yù)測國家政策，盡量規(guī)避政策風險
國家對于房地產(chǎn)市場的態(tài)度是控制房產(chǎn)價格過快的上漲。另外，央行對各商業(yè)銀行的貸款實行嚴格的控制制度，以減少金融系統(tǒng)的風險。這就迫使房地產(chǎn)企業(yè)增加房屋供應(yīng)，進而打壓房地產(chǎn)的需求[3]。因此，該項目的措施是要把握國家政策調(diào)整方向，符合國家政府要求。具體可以采取以下措施：不能盲目漲價，按照既定方案行動；嚴格控制購地、管理成本；設(shè)立專職部門，負責與政府部門溝通，以及時了解政府的政策動向[4]～[5]。
（2）提供差異化的住房
盛世一品房地產(chǎn)項目設(shè)計應(yīng)為了滿足不同家庭、消費者的需要。在該項目周圍有很多的辦公大樓，如企業(yè)創(chuàng)業(yè)園、高科園、企業(yè)孵化基地等。所以該項目應(yīng)該滿足不同人群的居住需求，建造不同的戶型，滿足不同消費者的偏好。但是這樣可能給建設(shè)帶來一定的難度[6]。
六、結(jié)語
本文將項目風險管理的相關(guān)理論與B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目實際密切結(jié)合，從風險識別、風險評估、風險控制等方面對本項目的投資決策階段進行了深入的風險管理研究，提出了相應(yīng)的風險控制策略。然而，本文雖然對B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段的風險管理步驟以及相應(yīng)的方法作了一定的分析與論述，但限于作者水平以及理論的有限性，本文在風險控制措施上未作詳細的分析，還有待于今后的工作中繼續(xù)學習和積累經(jīng)驗。
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[關(guān)鍵詞]中小房地產(chǎn)企業(yè)；項目投資；風險管理
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）02-0056-03
在復雜而競爭日益激烈、企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境處于深刻的急劇變化的當代，包括中小房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理活動都面臨著巨大的不確定性，而這些不確定性將可能對企業(yè)經(jīng)營效益帶來損害。對于企業(yè)而言，風險是無時無刻無處不在的，而對風險的管理才能夠轉(zhuǎn)危為機，實現(xiàn)企業(yè)的長久而健康的發(fā)展。[1]正是基于這一憂患和危機意識，企業(yè)風險管理（Risk management）理應(yīng)成為中小房地產(chǎn)企業(yè)日益重視并亟需進一步研究、探討和完善的重要課題。企業(yè)風險管理是指作為組織的企業(yè)對于風險的可能性及其背后可能獲得的收益和效益的機會所采取的綜合的、全面的整體理念及相應(yīng)的行動，包括風險的識別、評估、企業(yè)反應(yīng)活動、風險控制和預(yù)警活動、風險信息的監(jiān)控、風險傳遞等活動。[2]因此，在房地產(chǎn)市場進入轉(zhuǎn)型階段的特殊時期，推動我國中小房地產(chǎn)企業(yè)完善項目投資過程中的風險管理的控制系統(tǒng)，能夠在提升中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資的經(jīng)營效益、保持并提升企業(yè)市場競爭力的同時，實現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資的戰(zhàn)略和經(jīng)營目標，創(chuàng)造市場價值。
一、復雜而多變：中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程中的風險來源及其特點
中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)市場中的重要⒂胝咧一。從企業(yè)的視角來看，企業(yè)的各項市場行為及其相關(guān)聯(lián)的最終目的在于獲得利潤、實現(xiàn)經(jīng)濟效益。投資房地產(chǎn)項目并進行開發(fā)、運營、營銷和銷售則是中小房地產(chǎn)企業(yè)的主要活動。一般而言，中小房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)項目投資活動指的是，中小房地產(chǎn)企業(yè)將自有或通過融資手段獲得的資金，投入到土地使用權(quán)的購買、土地開發(fā)、商品房及其配套設(shè)施或商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營以及包括物業(yè)管理在內(nèi)的一系列相關(guān)服務(wù)的活動，以此來獲得經(jīng)濟收益，實現(xiàn)資金的保值增值。[3]但是，實務(wù)界和理論界都清楚地認識到：房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資的全過程充滿著不確定性，以及不確定而帶來的風險和機遇。也正因為如此，風險分析以及相應(yīng)的管理是中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資從決策、運營、融資到服務(wù)所必須進行的不可或缺的內(nèi)容。[4]本文認為，中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程中的風險來源具有復雜、多樣而且動態(tài)變化的特點；具體而言，風險來源可以大致分為兩大范疇：一是外部風險來源；二是內(nèi)部風險來源。
（1）中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程中面臨的外部風險
外部風險，顧名思義，就是指在項目投資的決策、運營、管理等全過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)所面對的由于企業(yè)外部環(huán)境的變動和不確定性而帶來的風險。房地產(chǎn)項目投資是嵌套于整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境和政策制度背景之中的，其全過程中的參與主體不僅包括中小房地產(chǎn)企業(yè)自身，而且還涉及與地產(chǎn)、房產(chǎn)相關(guān)的供應(yīng)鏈和產(chǎn)業(yè)鏈鏈條上的企業(yè)，例如建筑施工企業(yè)、商業(yè)銀行等金融機構(gòu)、政府部門等監(jiān)管機構(gòu)。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中面臨著許多外部不確定性，這既包括外部風險也包括外部可能的機遇，包括宏觀經(jīng)濟環(huán)境風險、外部政策風險、金融貨幣風險、建筑施工風險、房地產(chǎn)市場變動風險、法律風險、利率風險以及其他不可抗力的意外風險[5]。
典型的如項目投資過程中面臨的因為政策變動而帶來的政策風險。房地產(chǎn)市場受國家經(jīng)濟政策的宏觀調(diào)控的影響極深，政策風險指的是國家（中央與地方政府）頒布并推行的與房產(chǎn)、地產(chǎn)相關(guān)的一系列政策而給房地產(chǎn)項目投資和開發(fā)帶來的不確定性。[6]具體而言，項目投資過程中的政策風險因為其具體來源的不同又可細分為：土地政策風險、信貸融資風險、稅收政策風險、諸如住房限購保障等住房政策風險。[7]這就要求中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資決策、可行性分析、經(jīng)營管理等階段時刻保持對相關(guān)房地產(chǎn)政策的敏感度，制定風險管控的預(yù)案。
（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程中面臨的內(nèi)部風險
除去面臨的來自外部的政策、法律、市場環(huán)境的不確定性而引發(fā)的風險之外，在項目投資過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠依照規(guī)劃，順利完成項目的投資、運營與銷售等一系列活動，還需要仰賴項目投資與運營過程中企業(yè)內(nèi)部對項目的管理能力。在這一過程中，因為中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各種因素的影響，項目投資也可能面臨許多風險，包括工程質(zhì)量的監(jiān)控而帶來的質(zhì)量風險、運營風險、項目管理風險、企業(yè)內(nèi)部外部融資風險、財務(wù)風險等。項目投資的內(nèi)部風險主要是由中小房地產(chǎn)企業(yè)自身原因形成的。
例如，項目投資過程中房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的財務(wù)風險。房地產(chǎn)項目投資具有資金密集的特點，項目投資資金量大而且周期性強、資金的回收周期較長。[8]對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于自身缺乏大規(guī)模的項目資金來源，因此，往往只能通過融資而進行負債經(jīng)營。這就使中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨可能的財務(wù)風險。項目投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的融資、投資、資金運營與管理、成本收回、利潤獲得及其分配以及如何進入下一輪的資金周期循環(huán)等[9]，都可能會帶來一定的財務(wù)風險，造成項目運營的停擺乃至爛尾，影響企業(yè)經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。
二、項目投資過程中房地產(chǎn)企業(yè)風險管理的挑戰(zhàn)及問題
（1）我國房地產(chǎn)市場進入“新常態(tài)”：房地產(chǎn)企業(yè)風險管理的背景轉(zhuǎn)變
2013年以來，我國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展特征整體進入新常態(tài)的發(fā)展階段，其特征主要在于[10]：一方面，我國經(jīng)濟增長進入中高速的發(fā)展階段，以往維持的高速發(fā)展難以為繼，結(jié)構(gòu)性減速是經(jīng)濟增長的趨勢；另一方面，新常態(tài)下我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型進入攻堅期，如何化解產(chǎn)能過剩、推動產(chǎn)業(yè)升級“騰籠換鳥”、實現(xiàn)城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略、提高全社會和企業(yè)的創(chuàng)新能力并以此提升生產(chǎn)效率等等也是新常態(tài)我國經(jīng)濟面臨的新挑戰(zhàn)。
與此相關(guān)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展脫離不開整體經(jīng)濟環(huán)境，我國房地產(chǎn)市場也進入深度調(diào)整期，最明顯的就體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中商品房價格的變化上：從以往的交易量和交易價格以較快速度增長轉(zhuǎn)變?yōu)楫斍敖灰最~和交易價格以及房地產(chǎn)項目的開發(fā)投資額等均進入緩慢增長乃至負增長的情況。[11]盡管一二三線城市在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)方面存在結(jié)構(gòu)性的差異，但是毫無疑問，與90年代以來房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展相比，我國房地產(chǎn)行業(yè)及市場已經(jīng)進入了調(diào)整期，供求關(guān)系發(fā)生了改變，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力、市場拓展能力、未來發(fā)展?jié)摿Φ让媾R的挑戰(zhàn)也逐步增多。正所謂“窮則變，變則通”，在新形勢下，中小房地產(chǎn)企業(yè)如何修煉內(nèi)功、化解風險、把握機遇，就成為未來能否實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏項目投資風險管理的長遠規(guī)劃和制度設(shè)計
風險管理的有效性的前提在于企業(yè)管理者需要樹立較高的風險意識、科學的風險管控的理念。[12]但是，中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者在項目投資過程中常常沒有對可能的不確定性帶來的風險保持充分的敏感、警惕和意識，對于風險的復雜性、動態(tài)變化等特點也沒有充分而科學的認識?！袄砟顩Q定行為”！缺乏風險意識、風險管理的理念，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者在項目投資的決策階段、前期籌備階段、具體運營階段、后期營銷階段都缺乏對可能的風險以及對風險管理的長遠規(guī)劃、應(yīng)對措施和企業(yè)內(nèi)部相應(yīng)的風險管理機制的建立和完善。實際上，從風險管理的視角來看待企業(yè)的項目投資行為，中小房地產(chǎn)企業(yè)是風險管理的“利益攸關(guān)方”，因此也是責任主體，企業(yè)經(jīng)營管理者如果缺乏長遠的風險管理的規(guī)劃，且沒有對風險管控進行頂層設(shè)計、制度設(shè)計并進行相應(yīng)的組織建設(shè)，如此一來，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的人員其也就難以建立起自身的風險管理和控制的意識和積極性、能動性，導致企業(yè)內(nèi)部風險管理意識不濃、認識不足。[13]
（3）中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資風險管理能力弱、風險管理策略不足
除了風險管理意識不足、長遠規(guī)劃和制度設(shè)計不夠之外，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)在目投資過程中面臨的另一個挑戰(zhàn)在于其對項目投資和管理的風險管理能力較弱、風險管理的策略欠缺。在企業(yè)風險管理領(lǐng)域常常運用“風險管理成熟度”來衡量一個企業(yè)在風險識別、應(yīng)對反應(yīng)、控制活動、信息溝通等風險管理層面的能力及其管理水平，并以此將企業(yè)風險管理能力劃分為初始級別、可重復級別、已定義階段、管理階段和優(yōu)化階段。[14]以此為標準，大致可以認為，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中所展現(xiàn)出來的風險管理水平往往是零散的、無意識的、無組織并且無規(guī)劃的，往往是建立在以往經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上而沒有引入科學的風險管理的技術(shù)和理念。而在風險管理的具體操作策略方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)也往往出現(xiàn)“捉襟見肘”，孤軍奮戰(zhàn)而難以找到合理并適合自身發(fā)展情況的風險管理的應(yīng)對方法。根據(jù)以往研究者的總結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資的決策階段、前期籌備和分析階段、運營階段、后期銷售階段等，需要采取不同的風險管理的策略，例如，對項目的可行性的分析、市場預(yù)測分析、政策和宏觀市場環(huán)境的分析、企業(yè)內(nèi)部資金情況和投融資組合的設(shè)計等等。[15]中小房地產(chǎn)企業(yè)在這些方面都存在許多不足，這主要是因為企業(yè)經(jīng)營管理者仍然奉行的是粗放式的、經(jīng)驗式的管理理念和方式，而沒有對企業(yè)內(nèi)外部的風險管理活動進行重新的洗牌、整合、變革和提升。
三、兼顧內(nèi)外：完善中小房地產(chǎn)企業(yè)項目投資的風險管理的思路及關(guān)鍵措施
（1）加強房地產(chǎn)投資項目的內(nèi)部審計與管理控制
如前所述，項目投資過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)所可能面臨的風險不僅來自外部，也來自內(nèi)部。而且，進一步講，外部風險來源的真正實現(xiàn)往往也是因為企業(yè)內(nèi)部管理控制的失當而造成或擴大的。[16]因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和控制是否有效，是項目投資過程中的風險形成以及應(yīng)對是否得當?shù)闹匾绊懸蛩?。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)在進行風險管理的過程中，理應(yīng)加強對投資項目的內(nèi)部審計（Internal audit）的力度、提高管理控制的強度及其科學性、持續(xù)性和有效性。實際上，在企業(yè)風險管理這一理論范疇，內(nèi)部審計與控制是其不可缺少的內(nèi)涵，也是重要的理念和實踐的來源。[17]一方面，項目投資開發(fā)和運營的過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)理應(yīng)建立科學而規(guī)范的內(nèi)部會計審計，提升財務(wù)數(shù)據(jù)等的準確性，防范可能出現(xiàn)的財務(wù)風險以及相應(yīng)的連鎖反應(yīng)；與此同時，中小房地產(chǎn)企業(yè)也要加強對投資項目的內(nèi)部控制和管理，這主要包括對與項目相關(guān)的內(nèi)外部環(huán)境控制、決策過程須遵循的程序和方法、風險的識別和評估、項目運營與管理的監(jiān)督和控制等。此外，為了加強對投資和開發(fā)的項目的內(nèi)部審計、管理、監(jiān)督和控制，中小房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該從組織文化建設(shè)來提高全體員工的審計和管控意識，以內(nèi)部員工激勵和考核并重，強化決策能力和執(zhí)行能力，并推動風險與機遇的相關(guān)信息在企業(yè)內(nèi)部從決策層到執(zhí)行層的分布和傳播。[18]
（2）項目開發(fā)與投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)管控風險并抓住發(fā)展機遇
有研究者提出，企業(yè)風險管理的理念和實踐不僅包括對因為不確定性帶來的隱患、危險等風險的識別、回避、應(yīng)對和管控，更重要的是，在當今以信息快速更迭、機遇稍縱即逝的時代，房地產(chǎn)企業(yè)（特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)）也應(yīng)該在管控風險的同時做好準備，抓住項目開發(fā)和投資的發(fā)展機遇。也就是說，風險管理活動既是風險識別、預(yù)警與控制，同時也是轉(zhuǎn)危為機、抓住機遇的過程。[19]然而現(xiàn)實情況卻是，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)更多地聚焦于對眼前的、短期的風險的應(yīng)對方面，而沒有從長遠規(guī)劃的視角來看待，企業(yè)處理、應(yīng)對好未來的風險也有很大可能給自身的項目投資與擴張、企業(yè)之間的戰(zhàn)略合作、市場聲譽的提升和積累等方面帶來的積極的、正面的影響。古人有云“禍之，福之所倚”，風險與發(fā)展、挑戰(zhàn)與機遇往往是相伴相生的。因此，在項目開發(fā)、投資和運營過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)在前期分析、識別、管控可能的風險的同時，也應(yīng)該深入探討和總結(jié)風險背后可能的發(fā)展機會，以風險管理的路徑和思路作為企業(yè)內(nèi)部和外部改革和重整的推動力！換句話說，中小房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)以保險的態(tài)度來應(yīng)對未來的不確定性，而且也應(yīng)從更為全面、整體的視角來理解風險及其背后的消極與積極的影響。[20]
（3）善于積累社會資本、建立外部聯(lián)結(jié)，提升自身風險管理的能力
無論是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，還是其他領(lǐng)域，當今社會是一個“萬事萬物，互聯(lián)互通”的時代，房地產(chǎn)企業(yè)與同行、供應(yīng)鏈、價值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈上下游、消費者、監(jiān)管部門等機構(gòu)、組織和個體共同形成了一個巨大的網(wǎng)絡(luò)。加之，房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程（決策階段、前期籌備階段、運營階段和后期銷售階段）所面對的風險是來自外部和內(nèi)部的復雜而多樣的?；谶@樣一種理念，本文認為，中小房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理活動不可能局限在自身的活動范圍，獨善其身也是難以為繼。相反，只能跨越其本身的組織和行業(yè)邊界，努力與其他企業(yè)、組織機構(gòu)乃至個人建立外部鏈接，從而積累相應(yīng)的社會資本。這也是中小房地產(chǎn)企業(yè)獲得風險管理知識，提升自身風險管理能力的重要途徑。實際上，包括中小房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè)所擁有的社會資本的質(zhì)量、數(shù)量和結(jié)構(gòu)，對其項目投資行為和收益率都有著比較大的影響。從價值鏈增值的角度來看，企業(yè)社會資本對企業(yè)項目投資增長有著積極的正面影響，這是因為企業(yè)社會資本會影響到企業(yè)項目投資的機會、影響到企業(yè)之間特別是與合作方的信任度，進而傳遞到對企業(yè)經(jīng)濟效益增長帶來影響。[21]同理，中小房地產(chǎn)企業(yè)對于內(nèi)部、外部社會資本的占用，將會直接或間接地影響到其對過去、現(xiàn)在和未來的信息的把握與分析。而在信息時代，對信息的掌握和分析能夠提高企業(yè)對未來的風險進行分析的能力。
（4）強化企業(yè)內(nèi)部風險管理的組織建設(shè)，建立項目投資風險預(yù)警機制
中小房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中之所以忽視風險管理，其中一種重要原因就在于風險管理的責任具體、組織建設(shè)落后。實際上，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目投資過程中風險管理的主體應(yīng)該予以明確、具體，并從制度設(shè)計和職責崗位安排的高度，設(shè)立固定的項目投資的風險管理主管、專門的風險管控的部門，例如風險管控經(jīng)理以及由企業(yè)從決策層到執(zhí)行層的各個部分的風險管控的委員會，來專職專責處理、統(tǒng)籌與風險管控相關(guān)的工作。[22]因為只有做到權(quán)責人一一對應(yīng)，才能夠確保風險管理活動能夠真正執(zhí)行。除此之外，中小房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立并完善項目投資的風險預(yù)警機制和相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)。中小房地產(chǎn)企業(yè)在建立風險識別預(yù)警與管理系統(tǒng)的過程中，一方面應(yīng)該保持對信息和數(shù)據(jù)的敏感性，特別是需要全面收集準確的數(shù)據(jù)，并將其分析、整理并統(tǒng)合為相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，這是風險分析和預(yù)警的基礎(chǔ)；另一方面，企業(yè)應(yīng)該通過頂層設(shè)計及時制定風險來源的指標體系，包括外部與內(nèi)部風險形成因素，并根據(jù)情況進行適時的調(diào)整和補充，從而為風險預(yù)警提供綜合評判的標準。[23]
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作為華中地區(qū)的中心城市和商品集散地，武漢市具有物資流通量大的特點，貨運總量居于華中地區(qū)同類城市前列，為發(fā)展現(xiàn)代倉儲項目提供了較大的是市場需求。但是，由于倉儲項目本身的投資大，成本高，建設(shè)周期長，投資回收期也長以及賦稅重的特點，對其投資存在很大的風險。目前倉儲項目投資風險評價研究較少，一般運用定性的評價方法，定量的分析方法用得很少。本文試圖運用模糊綜合評價的方法，研究對倉儲項目投資風險進行評價。
二、倉儲項目投資風險評價存在的問題
近年來，我國學者對項目風險進行了一定的研究和探討，形成了一些初步的理論成果。但是由于這些研究還處于剛剛起步階段，所以還存在著一些問題。主要表現(xiàn)在兩個方面：在進行風險評價時以定性方法為主，定量的分析方法使用很少；忽視項目本身投資的特點，將一般的風險投資評價方法照搬。
三、倉儲項目投資風險評價的改進思路
本文在評價倉儲項目投資的風險過程中，首先根據(jù)武漢高橋倉儲項目符合實際情況、科學可行的風險評價指標體系，然后運用專家打分法來確定各具體的風險指標的權(quán)重，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合武漢高橋倉儲項目的實例采用三級模糊綜合評判法對該項目的風險水平進行評價。
四、倉儲項目風險模糊綜合評價模型
模糊綜合評價，就是運用模糊數(shù)學的基本理論，對實際問題進行綜合評價的方法。具體地說，就是以模糊數(shù)學為基礎(chǔ)，應(yīng)用模糊關(guān)系合成的原理，將一些邊界不清、不易定量的因素定量化，從多個因素對被評價事物隸屬度等級狀況，進行綜合性評價的一種方法。
五、高橋倉儲項目風險分析
1、高橋項目投資基本情況
高橋倉儲項目位于東西湖區(qū)內(nèi)的高橋經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，為倉儲項目的投資提供了優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，活躍的市場環(huán)境，便利的交通條件和完善的基礎(chǔ)設(shè)施。東西湖區(qū)經(jīng)濟的強勁發(fā)展為高橋倉儲項目拓展了空間，未來5到10年，該區(qū)經(jīng)濟仍將保持快速增加，這無疑為現(xiàn)代倉儲業(yè)的發(fā)展提供了強大的后盾。
2、項目存在的風險分析
（1）客戶選擇的風險
雖然該公司將目標客戶定位在東西湖片區(qū)的跨國公司和知名企業(yè)。但是經(jīng)過調(diào)研，發(fā)現(xiàn)一些跨國公司，如美國可口可樂公司、 英國國際濟豐紙業(yè)公司等跨國公司都擁有自己專業(yè)的倉儲設(shè)施，所以這一區(qū)域其實是難以滲透的，于是項目目標客戶有了一定范圍的縮小。
（2）資金風險
項目建設(shè)的規(guī)模很大，投入的資金過多。整個項目總投資所需資金的65%是向銀行貸款所得，因此，企業(yè)要承擔很高的財務(wù)利息費用。再加上公司前段時間的國有企業(yè)改制和整體搬遷的已消耗大量資金，對整個公司的財務(wù)狀況來講，猶如雪上加霜。項目貸款的償還資金來自三方面，折舊費、攤銷費和利潤。但是經(jīng)過進一步分析，償還借款的資金中利潤占到了50%以上，而且公司以預(yù)計的每年利潤都呈10%以上的增長趨勢。可見這是比較樂觀的預(yù)測，但事實上，這樣的預(yù)測是存在比較大的風險的。
（3）倉儲經(jīng)營方式風險
倉儲項目建成以后，80%用于出租，客戶方提供專人進行存貨管理，公司僅提供場地而已。由此可見經(jīng)營方式單一，存在相當?shù)娘L險。筆者認為，高橋倉儲經(jīng)營管理應(yīng)該朝著多方位全面發(fā)展，這樣不僅能創(chuàng)造更大的利潤，還能減小經(jīng)營風險。
（4）技術(shù)落后的風險
該項目雖然預(yù)計在物流基地提供信息聯(lián)網(wǎng)，能利用微機收集生產(chǎn)執(zhí)行資料情況，但只是局部實現(xiàn)了信息化，其他部分還是傳統(tǒng)的人工操作，機械化、信息化水平很低，離現(xiàn)代化的倉儲建設(shè)還有一段距離，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，很難滿足現(xiàn)代企業(yè)對倉儲的要求，存在被其他倉儲項目取代的風險。
（5）其他風險
比如參與項目的人員素質(zhì)風險。職工素質(zhì)的高低直接決定著項目經(jīng)營的優(yōu)劣程度，本項目從這方面看，職工整體綜合素質(zhì)中等，在某種程度上制約著項目的現(xiàn)代化水平以及操作效率。另外還存在著工程風險、市場風險、財務(wù)風險，質(zhì)量風險等等。
六、高橋倉儲項目模糊綜合評價模型的構(gòu)建
1、項目投資風險評價因素集的構(gòu)建
由于本項目本身存在的風險因素比較多，為了清晰地表明整個風險情況，筆者建立三級風險因素對整個項目進行風險評價。將倉儲項目投資風險分成三層進行考慮。在第一層中，主要從工程實施風險、經(jīng)營風險、資金風險、技術(shù)與人力風險和質(zhì)量風險五個方面進行考慮。我們分別用代碼u1、u2、u3、u4、u5來表示。在第一層工程實施風險下，又將其分成前期設(shè)計風險和工程實施風險兩方面即第二層風險因素。施工前期設(shè)計風險又可以分為選址風險和倉庫結(jié)構(gòu)合理化程度風險，這就是第三層風險因素。其他的以此類推。（見圖1）
圖1倉儲項目風險投資圖
2、風險因素權(quán)重的確定
本文主要用專家調(diào)查法確定各指標的權(quán)重。該方法主要依據(jù)“德爾菲法”的基本原理，選擇企業(yè)各方面的專家，采取獨立填表選取權(quán)數(shù)的形式，然后將他們各自選取的權(quán)數(shù)進行整理和統(tǒng)計分析，最后確定出各因素，各指標的權(quán)數(shù)。
在本案例中，五位專家對以上五類一級風險因素、十一類二級風險因素以及二十七類三級因素進行打分。五位專家中，有兩位分別是該項目主管和公司財務(wù)主管；其余三位是專門研究物流項目建設(shè)的專家。
（1）專家評分
專家根據(jù)該項目的財務(wù)資料所計算的結(jié)果以及考察項目的整體情況，對其因素的重要性進行評分。專家認為因素越重要的，評分越高。評分結(jié)果采取十分制。在得到各位專家所給出的因素指標評分以后，將評分結(jié)果加總，最后除以專家的人數(shù)，這里取5，就是該因素最后的評分結(jié)果。
以一級風險因素工程實施風險為例，五位專家對其重要性進行評分的結(jié)果分別是：4，4.5，3.5，5，4，其平均值為（4+4.5+3.5+5+4）/5=4.2。
以此類推，經(jīng)營風險、資金風險、技術(shù)與人力風險、 質(zhì)量風險的最后重要評分結(jié)果為7.4，6.8，4.9，3.5
（2）權(quán)重的確定
采取的方法是將某一指標的重要性評分結(jié)果除以同層指標重要性評分結(jié)果之和。以一級風險因素工程實施風險為例：
工程實施風險的權(quán)重=4.2/（4.2+7.4+6.8+4.9+3.5）=4.2/26.8=0.16
其他風險因素的評分方法同上。（權(quán)重結(jié)果見圖1括號內(nèi)部分）
3、投資風險評價集的確定
設(shè)評價指標集為v=(ν1,ν2,…，νl），其中νj，表示由低到高的各級評語，j=1，2，…i，本文取i=4，則ν1至ν2，分別代表評價指標集的低風險、一般風險、較高風險、和高風險，故本文中v=（低風險，一般風險，較高風險，高風險）。
4、項目風險模糊綜合評價
（1）一級模糊綜合評判
對三級風險因素制定評語標準，再對照評定等級得到R對評語集v的隸屬度，最后在用隸屬次數(shù)/參與專家人數(shù)即可得到模糊矩陣。
第一步：風險評分
以三級風險因素中的選址風險為例，進行模糊評價。
高橋倉儲項目選址于武漢市東西湖區(qū)內(nèi)的高橋經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，占地面積254畝。該場地址北臨107國道，南臨惠安大道，西臨京珠高速公路，交通便利。另外，該場址周圍聚集了一大批知名企業(yè)，具有比較好的市場環(huán)境。五位評價人員根據(jù)對其進行調(diào)研公司的財務(wù)情況及模擬結(jié)果，背靠背對該類風險進行評分（百分制），結(jié)果如下：75，77，86，75，80
第二步：確定隸屬度
隸屬次數(shù)的確定離不開對評價等級的劃分。規(guī)定風險等級標準如下：低風險：（85，100]；一般風險：（70，85]；較高風險：（55，70]；高風險：（0，55]
由以上標準可以看到：隸屬于低風險的次數(shù)是1，隸屬于一般風險的次數(shù)是3，隸屬于較高風險的次數(shù)是1，隸屬高風險的次數(shù)是0。
再用隸屬次數(shù)除以5（專家的人數(shù)）可以得到評分比率。
低風險評分比率：1/5=0.2
一般風險評分比率：4/5=0.8
較高風險評分比率：0/5=0
高風險評分比率：0/5=0
其他三級風險因素的評分比率計算仿此進行。
一級模糊綜合評價的結(jié)果如下：
工程前期設(shè)計風險的模糊綜合評價：
（0.37 0.63） °=（0.3260.6740 0）
施工階段風險的模糊綜合評價：（0.370.400.230）
盈利風險的模糊綜合評價：（0 0.1720.4820.346）
市場風險模糊綜合評價：（00.3780.400.222）
營運風險模糊綜合評價：（0.090.400.400.11）
籌資風險模糊綜合評價：（0.0720.544 0.2560.128）
還款風險模糊綜合評價：（00.2820.400.318）
技術(shù)水平模糊綜合評價：（00.2540.5360.21）
人力素質(zhì)模糊綜合評價：（0.0640.2940.4240.218）
貨物運輸風險模糊綜合評價：（0.2 0.628 0.172 0）
倉庫保管風險模糊綜合評價：（0.25 0.420.330）
（2）二級模糊綜合評價
工程實施風險模糊綜合評價為：
（0.35 0.65） °=（0.350.500.150）
經(jīng)營風險模糊綜合評價：（0.020.290.440.25）
資金風險模糊綜合評價：（0.040.430.320.21）
技術(shù)與人力風險模糊綜合評價：（0.030.270.490.21）
質(zhì)量風險模糊綜合評價：（0.240.470.29 0）
（3）三級模糊綜合評價
（0.160.280.250.180.13）
=（0.11 0.38 0.35 0.16）
再將評價的結(jié)果換算成百分數(shù)，設(shè)G=[0.2（低風險） ，0.4（一般風險），0.6（較高風險），0.8（高風險）]
那么（0.11 0.38 0.35 0.16）°=0.512
由以上分析可以得到：該倉儲投資項目風險高于一般風險，低于較高風險。
七、結(jié)論
1.1創(chuàng)業(yè)投資項目的物元分析
物元是可拓學中對事物進行綜合評價重要工具，我們可以給定事物的名稱U，關(guān)于它特征C的量值為V，以有序三元R=(U，C，V)組作為描述事物的基本元，簡稱物元。創(chuàng)業(yè)投資項目的發(fā)展，必然會受到風險的制約和影響。由上文對風險因素的分析得知風險并不是單一的，來自很多方面，并且由于項目自身的特點，不同項目風險的種類、大小也是不同的。因此，結(jié)合物元矩陣，我們可以把創(chuàng)業(yè)投資的項目的風險作為我們要描述的事由物U，具體的風險用cn(第n種風險)表示，風險的大小用vn(第n種風險的量值)表示。從而可以建立n維物元矩陣來描述創(chuàng)業(yè)投資項目風險狀況，進而對其測度，確定創(chuàng)業(yè)投資項目風險的大小。
1.2創(chuàng)業(yè)投資項目風險綜合評價物元模型的建立
創(chuàng)業(yè)投資項目經(jīng)典域物元的確定。設(shè)創(chuàng)業(yè)投資項目風險評價指標有n(本文n=5)個，即為M1，M2，…Mn，以這部分指標為基礎(chǔ)，根據(jù)國內(nèi)外相關(guān)的文獻并結(jié)合專家的意見，將創(chuàng)業(yè)投資項目風險定量的分為m個等級，并把它們進行定性、定量的物元描述，得到以下綜合評價物元模型———創(chuàng)業(yè)投資項目的“經(jīng)典域”。
2創(chuàng)業(yè)投資項目風險的可拓測度方法
在建立了創(chuàng)業(yè)投資項目物元模型后，需要對待評項目的風險水平進行評價。我們可以利用可拓集合的相關(guān)理論和方法［12－15］，首先把實變函數(shù)中距離的概念拓廣為“接近度”的概念，作為定性描述擴大為定量描述的基礎(chǔ);然后依據(jù)“接近度”概念建立待評創(chuàng)業(yè)投資項目的物元矩陣與經(jīng)典域物元矩陣的風險關(guān)聯(lián)度函數(shù);最后根據(jù)風險關(guān)聯(lián)度函數(shù)確定待評創(chuàng)業(yè)投資項目的風險等級大小。創(chuàng)業(yè)投資項目風險接近度的確定為了對待評創(chuàng)投項目的風險大小、風險等級進行評價，需要計算待評物元模型與經(jīng)典域物元模型的接近度。在可拓學中，接近度的計算方法有多種，一般要根據(jù)指標的特點來對方法進行選擇。
3實證分析
關(guān)鍵詞：投資公司；投資效益；財務(wù)管理；盡職調(diào)查；財務(wù)風險
作為先打金融資本市場中的活躍者，投資公司在幫助集中社會分散資金，投資實體企業(yè)方面，發(fā)揮著資本中介的作用。投資公司的主要業(yè)務(wù)模式是通過吸收社會分散資金，選擇合適的投資項目進行投資，為投資者創(chuàng)造收益。這種業(yè)務(wù)模式的特點，對公司財務(wù)風險管理能力的要求很高，這就需要投資公司做好相應(yīng)的財務(wù)風險管理。
一、投資公司財務(wù)風險管理的現(xiàn)狀
(一)認識到財務(wù)風險管理的重要性
在本文研究過程中，通過對一些投資公司的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，投資公司在對財務(wù)風險管理重要性的認識方面，已經(jīng)有了很大提升。能夠認識到公司財務(wù)風險管理發(fā)揮的作用和意義，并且在制度設(shè)計和人才配置方面，加大了對財務(wù)風險管理的投入。
(二)注意規(guī)避財務(wù)風險，并能夠及時提出預(yù)警
投資公司在財務(wù)指標設(shè)計上，都比較注意財務(wù)預(yù)警指標。尤其是對一些大型的投資項目，其財務(wù)風險管理是非常重視的，對財務(wù)風險節(jié)點的各個部分，都有著比較明確的檢查程序，通過這種風險預(yù)警指標設(shè)計以及日常對風險節(jié)點的檢查控制，在一定程度上降低了投資公司的財務(wù)風險。
二、存在的不足問題
(一)對市場分析和投資預(yù)測缺乏有效的系統(tǒng)工具
投資公司的無論是項目投資還是股權(quán)類、財務(wù)類投資，在準確分析市場和通過系統(tǒng)工具分析判斷投資標的的價值方面，一直在不斷探索。不過這些問題幾乎是所有投資公司的薄弱環(huán)節(jié)，在經(jīng)濟不發(fā)生系統(tǒng)風險的情況下，一般問題不大。不過有時投資公司在投資過程中，救護由于對項目的洞察能力不足，而導致投資失敗，從而導致較大的財務(wù)風險。
(二)監(jiān)督約束機制不夠健全
投資公司的財務(wù)風險管理一般是以財務(wù)部門為主開展的，但是相關(guān)人員崗位的設(shè)置，缺乏必要的監(jiān)督機制。這就導致可能會會出現(xiàn)一些因為涉及到風險管理當事人的項目，在盡職調(diào)查中做的不夠細致合規(guī)，從而為后期埋下風險隱患。監(jiān)督約束機制不夠健全，在一定程度上容易導致投資公司出現(xiàn)風險。
(三)財務(wù)風險管理的文化沒有真正形成
從一些投資公司的在財務(wù)風險管理中的實際做法來看，在日常工作中雖然也在不斷倡導財務(wù)風險管理文化，但是，畢竟投資公司是追去企業(yè)投資收益的。在某些風險較大，而利潤比較誘人的項目面前，公司的財務(wù)風險管理就會顯得比較被動，可能會將風險管理讓位于對利潤的追求。這種沒沒有真正內(nèi)化與投資公司血液的風險管理文化，也是投資公司存在的一個重要問題。
三、投資公司提升財務(wù)風險管理質(zhì)量策略措施
財務(wù)風險是投資公司在資金管理過程中，必須要重視和做好的一項基礎(chǔ)工作。雖然面臨新的問題，但是只要認真分析風險源泉，合理選擇規(guī)避措施，就可以在很大程度上降低投資公司的財務(wù)風險。
(一)加強企業(yè)風險文化建設(shè)
對投資公司來說，投資利潤也許能夠決定公司發(fā)展的水平高低，而風險則是決定公司存續(xù)的關(guān)鍵因素。這就需要投資公司要不斷加強公司的財務(wù)風險管理文化建設(shè)，讓這種風險管理文化，真正融入到每一位員工的內(nèi)心深處，讓員工在日常各類工作中，首先要將風險考慮在前，提升公司的的整體風險意識水平，這對公司建立持久穩(wěn)定的風險管理機制，是非常必要的。
(二)加強前期市場分析及規(guī)劃
要將投資者進行有效歸類，按照風險承受能力、收益心理預(yù)期以及投資周期預(yù)期等項目進行分門別類。將可用于投資的運作項目按照收益高低、風險高低、周期長短以及其他要求進行歸類。為投資者尋找適合他們的投資項目，在確保投資風險降到最低的基礎(chǔ)之上盡可能多的為其獲取投資收益。建立投資者風險信息披露制度，盡量做到事無巨細的向投資者進行各種風險的科普及預(yù)防手段宣講。
(三)加強員工學習力度
組織學習的主要內(nèi)容不僅要包括財務(wù)風險管控的知識及技能學習，同時也要加強市場投資方面的知識學習。加強財務(wù)風險管控知識學習能夠確保企業(yè)員工更為及時的預(yù)測風險、感應(yīng)風險與抵御風險，幫助企業(yè)及投資者避開最大財務(wù)風險。加強市場投資方面的學習能夠讓投資呈現(xiàn)出更為多元化的發(fā)展，能夠更為靈活的進行投資活動，能夠通過靈活多樣的投資行為分散投資風險。
(四)加強監(jiān)督機制建設(shè)
投資公司要建立一套完整的風險監(jiān)督機制，在處理公司日常財務(wù)管理業(yè)務(wù)時，需要不同人員進行崗位分離，利用不同職責的獨立性，使其之間相互制約和監(jiān)督。通過人員崗位的分離與獨立設(shè)計，保障任何財務(wù)管理項目，資金流向，是按照嚴格的公司程序進行，個人無論是誰，不能影響正常的財務(wù)風險管理程序進行。
四、結(jié)束語
投資公司的存在不僅為市場發(fā)展及企業(yè)發(fā)展注入了新的資金與活動，同時也進一步豐富了個人投資者的投資渠道及致富渠道。雖然投資公司在財務(wù)風險管理方面仍然有許多不足，仍然需要更多的學習與實踐，但是筆者相信只要不斷探索、研究，在財務(wù)風險管控方面的工作質(zhì)量必然能夠不斷提升。
參考文獻：
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李杰聰
( 佛山順德供電局, 廣東佛山,528300)
摘要：本文分析了電力工程項目的風險因素、風險 管理方法，并從投資風險、總承包風險和 責任風險角度探討了風險管理的主要措 施。
關(guān)鍵詞：電力工程項目 ；風險 管理
Risk management of electric power engineering
Li Jiecong
(Foshan Shunde Power Supply Bureau of Guangdong Power Grid，F(xiàn)oshan 528300,China)
Abstract ：This paper analyzes the risk factors, power engineering project risk management method,and from
the investment risk,contract risk and liability risk angle discusses main measures of risk management.
Keywords ：power engineering project;risk management
電力是支撐國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)。我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)
展帶動了電力工程建設(shè)的良好發(fā)展，然而電力工程建設(shè)投資規(guī)模
較大、功能結(jié)構(gòu)相對復雜，因而在工程項目建設(shè)中存在著較多的
風險。有風險并不可怕，關(guān)鍵是要對風險進行有效管理。我國于上
世紀80 年代引入風險管理后，在投資、金融、科研等領(lǐng)域已獲廣
泛應(yīng)用，但在電力工程領(lǐng)域除了三峽工程項目獲得較成功應(yīng)用以
外，一般項目應(yīng)用還不夠深入。因此，本文對電力工程項目風險管
理進行了分析，并對投資風險、總承包風險、責任風險方面的風險
管理進行了論述。
1 電力工程風險管理簡析
1.1 電力工程風險因素和風險類型
電力工程中的主要風險因素有工程質(zhì)量、施工安全、工期進
度和項目管理。這些因素都可能產(chǎn)生實際的風險，如工程質(zhì)量出
現(xiàn)問題，因返工整修而延誤了工期，就會增加施工費用；施工安
全出現(xiàn)問題，就可能延長工期，也會產(chǎn)生經(jīng)濟損失；工期進度不
能預(yù)期實現(xiàn)，則需要投入更多的資金，項目運行收益時間也將被
拖延；項目管理運轉(zhuǎn)不暢，不僅影響工程建設(shè)，還將導致資金損
失。
電力工程風險類型與項目管理模式有很大的關(guān)系，如我國實
行的工程監(jiān)理制，由于實際操作中監(jiān)理責任、權(quán)限、利益分配不合
理、不完善，實際上業(yè)主和投資方要承受更大的風險；而采用總
承包模式項目風險可能更多的由總承包商負擔?；谶@種情況，
本文將風險類型分為投資風險、總承包風險和責任風險幾個部
分。投資風險主要闡述作為業(yè)主和投資方所面臨的風險，總承包
風險重點分析總承包商需要面對的風險，責任風險分別討論項目
管理中如何處理質(zhì)量、安全、成本、工期等法律規(guī)定的責任風險。
1.2 電力工程風險管理一般程序與方法
1.2.1 風險規(guī)劃
風險規(guī)劃是指打算實施電力工程風險管理所作的計劃，也就
是選擇風險管理方法、確定風險判斷依據(jù)等過程。風險規(guī)劃是風
險管理的基礎(chǔ)和行動綱領(lǐng)，它的依據(jù)主要是項目人員的風險管理
經(jīng)驗、授權(quán)情況和外部環(huán)境狀況等，內(nèi)容包括風險管理的目標、范
圍、風險源、風險事件、風險分析等。
1.2.2 風險識別
風險識別即確定已面臨的和潛在的風險的過程。風險識別要
認識有哪些風險，這些風險從哪來，其基本特性是什么，有什么影
響等。風險識別不是一次可以完成的，要在項目實施的整個過程
中始終進行。風險識別一般包括資料收集、評估風險、識別風險三
個步驟。風險識別的方法很多，常采用頭腦風暴法、德爾菲法、情
景分析法、系統(tǒng)分解法等。
1.2.3 風險分析
風險分析就是根據(jù)風險列表評估各種風險對項目影響的程
度和大小。風險分析有定性和定量兩種方法。定性分析更多依賴
于主觀經(jīng)驗和判斷，如主觀評分法。定量分析則是將風險量化以
后進行分析，如蒙特卡羅模擬法、層次分析法、模糊風險評判法
等。
1.2.4 風險應(yīng)對
風險應(yīng)對是針對項目目標，制定降低項目風險、提高安全機
會的策略和手段的過程。風險應(yīng)對要根據(jù)風險級別制定相應(yīng)的
措施，如風險級別超過了可接受的限度，可以不執(zhí)行項目；而風
險級別在可接受范圍內(nèi)，那就要根據(jù)級別大小（低、中、高等）采取
不同應(yīng)對的措施。常用的應(yīng)對措施有規(guī)避風險、轉(zhuǎn)移風險、減輕風
險、接受風險、預(yù)防風險、應(yīng)急策略等。
1.2.5 風險控制
風險控制就是實施風險應(yīng)對計劃、跟蹤已識別風險、監(jiān)督剩
余風險、識別新風險以及評估消減風險有效性的過程。風險控制
所采用的主要方法有核對表法、定期評估法、凈值分析法、附加風
險應(yīng)對計劃、獨立風險分析法等。
2 電力工程投資風險管理
2.1 關(guān)于電力工程投資風險
電力行業(yè)總體看好，電網(wǎng)建設(shè)也是目前電力建設(shè)的主要方
向。由于電力工程項目投資大、見效慢、項目管理不完善，投資風
險也在增加，而且投資決策階段是項目開始和風險控制的起點，
風險管理的重要性不言而喻。下面分析其風險管理的要點。
2.2 投資風險特點
在準備投資電力工程項目時，面對的風險是多種多樣的，主
要風險有：（1）國際經(jīng)濟形勢變化風險、國內(nèi)經(jīng)濟政策變化風險、
國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重大調(diào)險；（2）項目規(guī)劃風險、環(huán)境影響評價
風險、供電方案論證風險、技術(shù)參數(shù)選擇風險；（3）征地風險、拆
遷風險、融資風險、利率變化風險、項目核準碰到障礙風險；（4）
設(shè)計風險，如設(shè)計質(zhì)量風險、設(shè)計進度風險；（5）招投標與合同風
險，如選錯中標人、合同不嚴謹?shù)?；?）項目實施風險，如材料設(shè)
備采購風險、施工質(zhì)量進度安全風險；（7）成本失控風險，如項目
管理不善造成成本失控；（8）運營風險，如設(shè)備運行維護風險、管
理技術(shù)人員流失風險等。
2.3 投資風險識別方法
電力工程項目投資風險識別常采用現(xiàn)場調(diào)查法、列表檢查
法、頭腦風爆法、WBS 工作分解結(jié)構(gòu)法等。
2.4 風險管理策略
通過分析電力工程項目各種風險的影響程度、大小，采取適
當?shù)膽?yīng)對措施。例如可以將層次分析法與模糊綜合評價法結(jié)合，
以層次分析法處理指標權(quán)重，再建立模糊數(shù)學模型，就可以對投
資風險進行分析了。某項目投資風險包括工程建設(shè)風險、環(huán)境風
險、財務(wù)風險及經(jīng)營管理風險四項，采用層次分析法與模糊綜合
評價法計算二級指標投資風險為73.62，其分值介于70 ～ 85。按
風險高低排列，高風險（85 ≤ A ≤ 100，A 為保險分值，下同）、較
高風險（70 ≤ A ＜ 85）、一般風險（55 ≤ A ＜ 70）、較低風險（30 ≤ A
＜ 55）、低風險（0 ≤ A ＜ 30），該風險偏高，但仍可投資。
3 電力工程總承包風險管理
3.1 總承包模式特點
總承包模式是指對電力工程項目的勘察、設(shè)計、采購、施工、
試運行全過程或某些階段采取承包的方式。其模式包括EPC（設(shè)
計+ 采購+ 施工）、DB（設(shè)計+ 施工）、EP（設(shè)計+ 采購）、交鑰匙
總承包等模式。它的特點是全生命周期管理、合同復雜、報價困
難；風險很大，但潛在效益也大。
3.2 總承包風險分析
總承包模式不同于傳統(tǒng)工程項目模式，后者只參與項目階
段管理，前者需參與電力工程項目整個階段的管理，所以風險要
大得多。其風險包括：（1）合同風險，由于要考慮多個階段及各階
段之間的銜接，還涉及總包合同與專業(yè)分包合同，條款容易疏漏、
不完善；（2）設(shè)計風險，包含了設(shè)計成本風險、設(shè)計進度風險、設(shè)
計質(zhì)量風險、設(shè)計失誤；（3）采購風險，包括采購成本風險、采購
質(zhì)量風險、采購進度風險及其他采購風險；（4）分包風險，包括限
定專業(yè)分包商、專業(yè)分包商進度質(zhì)量安全等問題；（5）施工風險，
包括施工中斷或停工風險、施工安全風險及其他難以預(yù)料的風險
等；（6）試運行、驗收、移交風險，可能遇到各種障礙，導致運行不
順，難以驗收、移交；（7）質(zhì)量風險，包括設(shè)計質(zhì)量風險、采購質(zhì)量
風險、施工質(zhì)量風險；（8）財務(wù)風險，由于總承包建設(shè)周期較長、
工作任務(wù)較重，不可預(yù)見因素較多，可能發(fā)生財務(wù)風險，如資金不
到位、物價上揚、分包商違約、項目管理不善等。
3.3 總承包風險管理
總承包模式對總承包商而言，風險數(shù)量多、面廣，如若風險管
理不善，則要承擔很大的風險。下面重點闡述合同/ 分包風險、設(shè)
計/ 采購風險及試運行、驗收、移交風險管理。
3.3.1 合同/ 分包風險管理
總承包商應(yīng)建立專門的合同管理機構(gòu)，專責合同談判、資格
審查、合同編制等程序控制。合同應(yīng)采用標準規(guī)范的文本格式，如
FIDIC 合同。針對合同內(nèi)容組織分析論證。加強合同談判管理。對
分包合同應(yīng)重視對分包人的資格審查，約束其再次分包行為，建
立分包管理臺帳，并實行動態(tài)管理，嚴控分包質(zhì)量、進度等。
3.3.2 設(shè)計/ 采購風險管理
總承包商應(yīng)建立項目設(shè)計協(xié)調(diào)程序和編制設(shè)計計劃，利用價
值工程原理優(yōu)化設(shè)計?？刂撇少忥L險可以利用關(guān)鍵路徑法、捆綁
訂貨、與重要供貨商聯(lián)合等形式保障采購的及時性和控制費用。
3.3.3 試運行、驗收、移交風險管理
應(yīng)成立試運行統(tǒng)一指揮管理機構(gòu)，負責編制設(shè)備啟動調(diào)試大
綱，組織人員培訓，制定安全措施，嚴格執(zhí)行“兩票三制”。驗收、移
交階段成立項目驗收委員會，按照相關(guān)規(guī)定備齊所有竣工資料，
依照相關(guān)標準規(guī)范進行測試，委派專人與業(yè)主談判等。
4 電力工程責任風險管理
4.1 質(zhì)量風險管理
質(zhì)量風險管理是在項目全生命周期內(nèi)，在項目質(zhì)量管理中引
入風險管理機制，通過識別、分析和控制質(zhì)量風險，以保證項目工
程質(zhì)量。措施包括實行全面質(zhì)量管理、建立質(zhì)量保證體系、根據(jù)質(zhì)
量風險大小設(shè)置關(guān)鍵質(zhì)量控制點（WHS）、利用風險矩陣進行質(zhì)量
管理等。
4.2 安全風險管理
電力工程項目施工多存在高空、野外、人口密集區(qū)域作業(yè)，流
動性大、危險性高，出現(xiàn)安全事故的機率較高，而相應(yīng)承擔的安全
責任很大，所以應(yīng)重視安全風險管理的作用。首先，識別工程安全
風險的范圍、性質(zhì)；然后排查所有潛在風險；再分析危險源的承
受度和風險等級；對施工風險進行控制，如預(yù)防、防護、應(yīng)急等措
施。在項目管理中建立安全生產(chǎn)保障體系，加強施工人員安全培
訓，落實安全生產(chǎn)責任制。轉(zhuǎn)移安全風險，重視工程投保。
4.3 成本風險管理
為避免成本失控，應(yīng)加強成本風險管理。成本管理應(yīng)以項目
全壽命周期目標進行管理，降低資產(chǎn)壽命周期總成本。重視項目
前期的技術(shù)經(jīng)濟分析。推廣典型設(shè)計并優(yōu)化設(shè)計方案。加強合同
管理，降低合同成本風險?？刂品职芾砺┒?，建立分包管理臺
帳。還應(yīng)建立成本控制責任制，加強財務(wù)管理，以降低財務(wù)管理風
險。
4.4 進度風險管理
電力工程項目施工較為復雜、受干擾因素較多，存在著進度
風險。進度風險來源主要有施工環(huán)境風險、施工技術(shù)風險和資金
風險。通過全面辨識進度風險因素，形成有價值的風險目錄或清
單。進度風險控制措施有完善合同中的進度約束，加強進度計劃，
實施監(jiān)控及項目協(xié)調(diào)與溝通，采用動態(tài)控制方法等。
5 結(jié)語
風險因素存在于電力工程項目的方方面面和整個過程，良好
的風險管理可以保證項目建設(shè)健康、有序地進行，節(jié)約工期，避免
不必要的損失，有效降低成本隨著更多專業(yè)人員對風險管理研究
