發布時間：2023-05-26 15:50:18
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的物業管理合同協議樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
甲方：重慶市北碚區競立物業管理有限公司（以下簡稱甲方）
法定代表人：譚朝義
住址：
乙方：（以下簡稱乙方）
法定代表人：
住址：
鑒于甲方需將西充電影院商業廣場項目物業管理進行轉讓；乙方擁有合法從事物業管理資質條件。對此甲、乙雙方在平等、自愿的基礎上，就甲方轉讓西充電影院商業廣場項目給乙方進行物業管理一事，經雙方充分協商達成如下一致協議：
一、 甲方同意將西充電影院商業廣場項目轉讓給乙方進行物業管理。
二、 乙方同意接受甲方的轉讓，對西充電影院商業廣場項目進行物業管理。
三、 轉讓物業管理期限從二0一0年 月 日起至西充電影院商業廣場項目業主委員會終止乙方對該項目物業管理之日止。
四、 本合同書的生效應征得西充電影院商業廣場項目業主同意，對此乙方承諾已征詢業主（或房屋租賃戶）同意。
五、 從本合同書簽訂生效之日起，甲方在與西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）簽訂的《物業管理合同》中，所約定的權利、義務一并轉移給乙方。
六、 本合同書簽訂生效之日前，西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）所欠甲方的物業管理費、水、電費，對原與甲方已簽訂物管合同的業主（或房屋租賃戶），乙方同意先按50%自行墊付甲方（附清單），然后乙方向欠款的業主（或房屋租賃戶）收取物管、水、電欠費和滯納金、違約金。對原與甲方未簽訂物管合同的業主（或房屋租賃戶），鑒于已實際享受物管服務的事實，根據國家的相關法律法規，其業主（或房屋租賃戶）應予繳納物管費，該費用由乙方依據合法程序負責追收繳納。
七、 乙方承諾接受原甲方在西充電影院商業廣場工作的物管人員（包括保安、清潔工），保證其工資及福利待遇不得低于原標準，并按國家相關政策作相應調整。在物管人員（包括保安、清潔工）交接過程中若產生矛盾糾紛或經濟補償問題均由乙方負責承擔解決。
八、 甲方將西充電影院商業廣場A2區4樓建筑面積 作為物管用房（含室內部分辦公用品）及該商業廣場的水電設施、公共區域設施（電梯、照明、綠化、道路等）一并交給乙方（附清單），有乙方使用并負責維修、維護。且A2區4樓只能用作物管辦公不得將此房變賣、出租或抵押。
九、 乙方經營期間有權對該區道路、空間等進行合理規劃、管理和使用。
十、 對連接原廣播局通道處、橋面及臨河道下面的防洪層空間，在不影響房屋主體質量、安全并通過城建規劃等前提下，可以進行合理利用，所產生的費用由乙方自行負責，產生的收益概由乙方享有。
十一、 甲方原商業廣場售房部（化風山公園入口旁）無償交付乙方（從簽訂合同即日起），如遇政府部門要求拆遷，乙方應無條件予以服從，拆遷事宜概由乙方與政府接洽。
十二、 乙方管理西充電影院商業廣場項目物業期間，應依法經營。其收益歸乙方所有，債務由乙方承擔。
十三、 乙方因物業管理向西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）收取的物業管理費標準，按甲方與西充電影院商業廣場項目業主簽訂的《物業管理合同》約定的標準執行。非經合法程序，乙方不得擅自提高物業管理收費標準。
十四、 本合同書生效后，甲、乙雙方應嚴格履行自己的合同義務。
十五、 本合同書經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。本協議一式三份，甲方一份，乙方兩份。
甲方：重慶市北碚區競業管理有限公司 乙方：
法定代表人/委托人： 法定代表人/委托人：
甲方：重慶市北碚區競立物業管理有限公司（以下簡稱甲方）
法定代表人：譚朝義
住址：
乙方：（以下簡稱乙方）
法定代表人：
住址：
鑒于甲方需將西充電影院商業廣場項目物業管理進行轉讓；乙方擁有合法從事物業管理資質條件。對此甲、乙雙方在平等、自愿的基礎上，就甲方轉讓西充電影院商業廣場項目給乙方進行物業管理一事，經雙方充分協商達成如下一致協議：
一、 甲方同意將西充電影院商業廣場項目轉讓給乙方進行物業管理。
二、 乙方同意接受甲方的轉讓，對西充電影院商業廣場項目進行物業管理。
三、 轉讓物業管理期限從二0一0年 月 日起至西充電影院商業廣場項目業主委員會終止乙方對該項目物業管理之日止。
四、 本合同書的生效應征得西充電影院商業廣場項目業主同意，對此乙方承諾已征詢業主（或房屋租賃戶）同意。
五、 從本合同書簽訂生效之日起，甲方在與西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）簽訂的《物業管理合同》中，所約定的權利、義務一并轉移給乙方。
六、 本合同書簽訂生效之日前，西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）所欠甲方的物業管理費、水、電費，對原與甲方已簽訂物管合同的業主（或房屋租賃戶），乙方同意先按50%自行墊付甲方（附清單），然后乙方向欠款的業主（或房屋租賃戶）收取物管、水、電欠費和滯納金、違約金。對原與甲方未簽訂物管合同的業主（或房屋租賃戶），鑒于已實際享受物管服務的事實，根據國家的相關法律法規，其業主（或房屋租賃戶）應予繳納物管費，該費用由乙方依據合法程序負責追收繳納。
七、 乙方承諾接受原甲方在西充電影院商業廣場工作的物管人員（包括保安、清潔工），保證其工資及福利待遇不得低于原標準，并按國家相關政策作相應調整。在物管人員（包括保安、清潔工）交接過程中若產生矛盾糾紛或經濟補償問題均由乙方負責承擔解決。
八、 甲方將西充電影院商業廣場A2區4樓建筑面積 作為物管用房（含室內部分辦公用品）及該商業廣場的水電設施、公共區域設施（電梯、照明、綠化、道路等）一并交給乙方（附清單），有乙方使用并負責維修、維護。且A2區4樓只能用作物管辦公不得將此房變賣、出租或抵押。
九、 乙方經營期間有權對該區道路、空間等進行合理規劃、管理和使用。
十、 對連接原廣播局通道處、橋面及臨河道下面的防洪層空間，在不影響房屋主體質量、安全并通過城建規劃等前提下，可以進行合理利用，所產生的費用由乙方自行負責，產生的收益概由乙方享有。
十一、 甲方原商業廣場售房部（化風山公園入口旁）無償交付乙方（從簽訂合同即日起），如遇政府部門要求拆遷，乙方應無條件予以服從，拆遷事宜概由乙方與政府接洽。
十二、 乙方管理西充電影院商業廣場項目物業期間，應依法經營。其收益歸乙方所有，債務由乙方承擔。
十三、 乙方因物業管理向西充電影院商業廣場項目業主（或房屋租賃戶）收取的物業管理費標準，按甲方與西充電影院商業廣場項目業主簽訂的《物業管理合同》約定的標準執行。非經合法程序，乙方不得擅自提高物業管理收費標準。
十四、 本合同書生效后，甲、乙雙方應嚴格履行自己的合同義務。
十五、 本合同書經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。本協議一式三份，甲方一份，乙方兩份。
甲方：重慶市北碚區競業管理有限公司 乙方：
法定代表人/委托人： 法定代表人/委托人：
物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院。以海口市新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前海口市所受理的物業管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。
3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。
（一）物業管理糾紛的管轄問題。
確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業所在地的法院，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的，業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。
（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。
審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承包的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業管理糾紛。
1.注意審查物業管理服務合同的效力。
在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務.隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物業管理有償服務。因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂物業管理服務合同的，應認定合同無效。
在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業益的不平等條款的，應確認部分無效.
2.注意審查物業管理承包合同的效力。
由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同后，將受托進行物業管理的經營權發包給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理權發包、轉讓給他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。
3.注意審查物業委托管理合同的效力。
在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托管理合同，實質上是屬于前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委托管理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業主對所選定的物業管理公司物業管理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主）同意，接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業委托管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業委托管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。
三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。
隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。
（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選票是否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便于操作.筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的重大問題。第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集，但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業管理的最高決策機構，及召集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。住宅小區或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住宅小區或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物業管理權是較為有利的。
關于業主的投票權如何確定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是否有效，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。
（二）關于管理委員會的主體資格問題。
管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對物業進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認，或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。
（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。
與住宅小區的用途不同，商廈主要用于商業目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其他物業管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理權的方式。
（四）關于物業管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。
法定代表人：陳耀新，總經理。
委托人：吳偉海，海南省第二律師事務所律師。
被告（反訴原告）：海南華鑫物業管理有限公司。
法定代表人：王金龍，經理。
委托人：舒予平，華合律師事務所律師。
案情介紹
原告海南自力投資有限公司（以下簡稱投資公司）因與被告海南華鑫物業管理有限公司（以下簡稱物業公司）發生物業管理承包合同糾紛，向海南省海口市新華區人民法院提起訴訟。
原告投資公司訴稱：原告按照與被告簽訂的《順發新村物業管理承包合同》，已經將順發新村第一期開發約10萬平方米公寓的物業管理權發包給被告。被告只依合同給付原告保證金50萬元，承包金分文未付，至今共欠承包金246萬元。被告的行為嚴重違約，請求法院判決解除合同，判令被告償付拖欠的承包金，并承擔違約責任。
被告物業公司答辯同時提出反訴稱：原承包合同中關于被告每月按每平方米1元向原告繳納承包金的約定違反了物業管理法規，是無效條款，不應受法律保護。原告沒有按時按約定的面積交付房屋，造成被告少收管理費203.4292萬元。按照雙方簽訂的《維修承包合同》約定，原告應于1994年底支付第二期維修費款15萬元，此款超期支付一天，應當按總額的3％給付罰款。此款至今未付。反訴請求法院判令原告支付物業管理維修費15萬元，違約金15萬元以及未按合同約定的面積交付物業管理住房給被告造成的損失203.4292元。
海口市新華區人民法院經審理查明：
原告投資公司是海口市順發新村住宅小區的開發商。1992年上半年，投資公司已經將順發新村住宅小區的住宅預售給湖南長沙有色金屬探查設計院海南分院、海南鑫鑫實業有限公司等9個業主。1993年9月，該住宅小區建成，遷入320家住戶。1994年1月31日，投資公司和被告物業公司簽訂《順發新村物業管理承包合同》及《順發新村物業管理承包合同補充協議》各一份。約定：原告將其開發的順發新村第一期37棟高級公寓（面積約10萬平方米）的物業管理承包給被告，承包期十年，承包金按實際住房面積計算，每月每平方米一元；合同簽訂后10日內，物業公司應向投資公司支付履行保證金50萬元。同年5月12日，投資公司又和物業公司簽訂了《維修承包合同》，約定：順發新村1－37棟樓房在保修期內的維修任務由投資公司總承包給物業公司維修，總承包工程款31萬元。為此，物業公司向投資公司支付了履行保證金50萬元。投資公司也陸續向物業公司交付了物業管理房產面積61028.25平方米及有關附屬設施。物業公司在實施物業管理行為期間，向住房收取了物業管理費、維修基金、水電費等，但是沒有按合同約定向投資公司支付承包金，投資公司因此訴至法院。
審判結果
海口市新華區人民法院審理認為：原告投資公司和被告物業公司簽訂的《順發新村物業管理承包合同》及其補充協議，損害了順發新村住宅小區業主的利益，應確認為無效合同。雙方依據該合同取得的財物應相互返還，投資公司請求物業公司支付承包金246萬元以及物業公司反訴請求投資公司賠償因物業管理房屋面積不足給其造成的損失2034292元，均屬無理要求，應予駁回。投資公司和物業公司因《維修承包合同》所產生的糾紛，與本案是不同的法律關系，不予合并審理。投資公司和物業公司之間的承包關系雖然無效，但鑒于物業公司已對順發新村管理多年，為維護該新村的管理秩序和便于收回住戶拖欠的物業管理費、維修基金、水、電費等，可限期物業公司將順發新村的管理權及維修基金交投資公司代管。據此，海口市新華區人民法院于1997年8月5日判決：
一、限投資公司于本判決生效之日起二個月內返還給物業公司保證金50萬元；
二、限物業公司于本判決生效之日起二個月內將已收取的維修基金和順發新村的有關附屬設施（按移交清單所列）交付投資公司代管。
三、駁回投資公司的其他訴訟請求和物業公司的反訴請求。
一審判決后，被告物業公司不服，以投資公司未交足物業管理面積給其造成損失應當承擔責任，以及該住宅小區的物業管理權已經由業主管理委員會授予該公司行使，投資公司無代管權為由，向海南省海口市中級人民法院提出上訴，請求改判。
海口市中級人民法院二審查明：順發新村住宅小區的9個業主組成的業主管理委員會，已經在1997年經海口市房地產管理局批準成立，并與上訴人物業公司另外簽訂了《住宅聘用管理合同》。
海口市中級人民法院認為：
物業管理是近年來住房商品化過程中出現的新行業。物業管理是指物業管理機構統一對住宅小區提供公共，包括社會治安和環境秩序的維護和管理，根據其管理事實和服務行為，依照規定標準向住戶收取一定費用的一種社會工作。物業管理權是一種存在于他人所有物上的物權，因此誰可以行使該權利，應當由物的所有權人（即業主）決定。國家建設部1994年3月23日的《城市新建住宅小區管理辦法》第六條規定：“住宅小區應當成立住宅小區管理委員會。”海南省人民政府于1996年6月4日的《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》中明確規定：“業主有參加住宅區物業管理的權利，并有合理利用房屋和公共設施、維護住宅區公共秩序、遵守住宅區物業管理規定的義務。業主大會是住宅區物業管理的最高決策機構，管委會是業主大會的執行機構，有權選聘物業管理公司、物業管理人員或其他專業服務機構對本住宅區進行物業管理，并與其簽訂物業管理合同。”
本案中，被上訴人投資公司只是順發新村住宅小區的開發建設單位，其擅自與上訴人物業公司簽訂合同，將住宅小區的物業管理權“發包”給物業公司行使，借機收取承包金。該行為侵犯了業主的合法權益，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項的規定，這個承包合同及其補充協議應為無效合同。依照民法通則第六十一條第一款的規定，投資公司應當將保證金50萬元返還給物業公司，其要求物業償付承包金和承擔違約責任的訴訟請求應當駁回。物業公司根據無效合同的約定，要求投資公司償付少交付物業管理面積給其造成的“損失”，不予支持。投資公司對住宅小區沒有物業管理權，原審在處理合同無效時，雖然注意到這一問題，但是以維護住宅小區的管理秩序和便于收回住戶拖欠的物業管理費、維修基金、水、電費等為由，判決將住宅小區的物業管理權及維修基金交投資公司代管，沒有法律依據，應當撤銷。現順發新村小區業主管委會已經成立，并與物業公司簽訂了《住宅聘用管理合同》，這是業主行使權利的行為。物業公司據此提出上訴有理，應予支持。物業公司請求判令投資公司按照合同向其支付物業管理維修費15萬元及違約金15萬元，是另一法律關系，一審不予合并審理，是正確的。一審判決認定事實部分不清，判決部分不當，應予糾正。
綜上，海口市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第三項的規定，于1997年12月4日判決：
1、維持海口市新華區人民法院（1997）新民初字第293號民事判決第一項；
2、撤銷海口市新華區人民法院（1997）新民初字第293號民事判決第二項；
居住物業(以下簡稱物業)，是指住宅以及相關的公共設施。物業管理，作為改革開放后出現的一個新興名詞，在時間的流逝中，悄然進入了人們的日常生活，
并逐漸成為了一個家喻戶曉的行業。物業管理不僅關系著居民的正常生活，更關系著我國國民經濟的發展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強相關
方面的立法和完善工作。
一、我國物業管理立法現狀
八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市異產毗連房屋管理規定》等法律法規。我國的物業管理現狀隨物業管理方面的法律法規的不斷健全和完善而呈現欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區縣經濟發展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經取得了長足發展，經濟實力不斷提高。銅仁的社會發展現狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區物業管理的發展狀況。因此，在決定擬制此次社會調查活動并制作了調查所需相關資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調查報告的實踐基地。本次社會調查活動問卷調查范圍主要以銅仁市物業管理現狀為題，采用抽樣調查方式進行上門問卷填寫.
在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現對問卷進行總結和歸納，終于得出了銅仁市居民小區物業管理現狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區物業管理現狀及問題分析
（一）物業管理主體方面的缺陷
1、物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小，但發展較快。目前，銅仁市基本上在每個區縣都相繼建立起新興的居民住宅小區，但是，在銅仁主城區分布較廣泛，而各區縣發展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區才建立起物業管理服務，且為數不多。
2、專業性物業管理企業比例較大，但是仍需要相當部分的專業性企業。物業管理公司大都是專業性的，但實踐中也存在很多非專業性企業。
3、小區業主大會的召開或定期召開現狀令人擔憂，業主缺乏對自己參加業主大會、行使相關權利的合理認識。
4、尚有相當比例的小區沒有按照法律規定成立和召開業主委員會，有些公民缺乏權利意識。在召開業主大會后，法律法規規定，必須組成和召開業主委員會。
（二）物業管理合同及其違約責任追究
物業管理合同是業主集體與物業管理公司簽定的關于經營特定小區物業管理服務的協議。因此，它是物管公司與業主之間發生法律關系的前提。
在簽定了物業管理服務合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調查來看，銅仁市的居民住宅小區物管合同的履行情況問題相當嚴重。
其次，對于物業管理服務收費方面，缺乏較統一性。
再次，在小區發生僅僅安全等物業管理合同約定的情況后，物業管理公司有義務及時排除妨礙，消除危險。
最后，對居民小區內公共設施出租的決定權等方面；
(三)、居民對物業管理服務的評價
在本次調查問卷結束后，被調查者提出了一些總結和評價：見下表：
（小區安全、綠化、衛生等管理評價）：
總結評價
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區物業管理服務方面的總體評價）：
總結評價 優秀 良好 及格 不及格
比例 15.2% 42.4% 27.3% 15.1%
(四)對發展和完善居民小區物業管理方面的建議
上述調查分析，發現了普遍存在的重慶市物業管理方面的現實問題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問題出發，提出自己關于發展和完善居民住宅小區物業管理方面的建議。
1、積極促進物業管理市場性。實現對專業性物業管理公司的宏觀調控，極力解決目前存在的物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業管理行業。
2、完善法律程序，實現物業管理定價的法律化。正確解決物業服務收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導致企業虧損嚴重等問題。合理規制物業管理服務費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。
3、加強有關物業管理方面的法律法規的法制宣傳，提高小區業主法律和權利意識。
4、促進業主委員會和業主大會等業主權力機構的建立和完善，建立起合理的行使權利機構，以及時和迅速追究物業管理公司的法律責任。
關鍵詞：物權法；物業管理；問題；政府對策
一、概述
傳統意義上的物業管理起源于19世紀60年代的英國。[1]我國物業管理產生于改革開放以后，其產生主要是為了滿足城市住宅小區的物業管理需要。物業管理市場離不開政府的適當介入。首先，物業管理服務合同難以充分體現意思自愿。住宅小區物業管理是現代物業管理的主要方面，作為多數人一方的業主在簽定物業管理合同時只能實行代表人或者其它類似制度，難以保證物業管理合同的平等性、有償性。特別是前期物業管理合同，是在業主完全虛位的情況下產生的，沒有政府管理部門的適當介入，業主的利益就更無法得到保障。其次，物業管理市場普遍存在失靈現象。[2]突出表現在壟斷和限制競爭以及信息失靈兩方面。壟斷和限制競爭的產生既有房地產建設單位固有壟斷地位方面的原因，也有市場不充分、不完全的原因，政府因素也不時在發揮著作用。就物業管理關系雙方當事人而言，一方業主為多數人，且經常為自然人，而另一方為物業管理企業，雙方所掌握的物業管理信息的質與量根本無法相比，這必然影響到雙方的實質平等。最后，存在于物業管理對象之上的建筑物區分所有權具有社會性。通說認為，[3]建筑物區分所有權包括三要素：專有部分所有權、共用部分持分權和成員權。其中成員權直接涉及到人與人之間的關系問題，與社會公共秩序具有密切的聯系，帶有明顯的社會性。
《物業管理條例》第5條規定，國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。新頒布的《物權法》第70條則規定了建筑物區分所有權。但是，目前的物業管理過程中不時地發生各種糾紛，政府物業管理部門的具體監督管理措施有必要根據物業管理市場的內在需要進行適當的調整。為充分實現《物權法》賦予業主的建筑物區分所有權，構建和諧小區生活，本文對當前物業管理中存在的主要問題進行了系統分析，探討了政府物業管理主管部門的具體應對措施。
二、當前物業管理中存在的主要問題
近年來我國物業管理糾紛數量呈現出日益上升的趨勢，涉及的內容非常廣泛，覆蓋面包括物業管理費、小區安全衛生、物業管理企業服務質量、物業管理合同效力以及小區停車位等。筆者認為，物業管理問題之所以成為被普遍關注的社會問題，主要原因包括以下幾方面。
1.業主普遍對物業管理制度認識不足
在我國，物業管理歷史相當短暫，作為物業管理重要權利基礎的建筑物區分所有權與傳統所有權差異巨大，即便在理論上對其性質都還未能形成統一的認識。因此，一般業主對物業管理問題就更難以理解與把握。具體表現在許多業主對業主大會和業主委員會的認識不清，在物業管理過程中很少參加業主大會，對業主委員會的產生也漠不關心，理不清業主委員會和物業管理企業之間的關系，不能主動向業主委員會反饋信息、提供意見，而在遇到物業管理紛爭時又常常簡單地以拒絕交納物業管理費來對抗，不能合法行使自己的正當權利。此外，在傳統計劃經濟體制下，公有住房的物業管理是由使用人所在單位免費提供的，私人獨門獨院住房的物業管理則完全是由所有權人自己進行的，而現在要他們自己掏錢買物業管理服務，一時在思想上還很難接受，對物業管理不免會產生抵觸情緒。許多業主的消費觀念還難以適應市場經濟的迅速發展，也難以適應我國不動產使用管理制度發展的內在客觀需要。
2.公用基礎設施檢查驗收機制不合理
根據《物業管理條例》第28條規定，物業管理企業承接物業時應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。但是根據《物業管理條例》第21條規定，在業主和業主大會產生之前，物業管理企業通常都是由建設單位自己選聘的，盡管《物業管理條例》第24條又規定，國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業，并強調住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業，但是由于該條同時規定，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。這就致使實踐中前期物業管理企業大多是由建設單位直接選聘的，或者完全是由建設單位直接組建的。由于和建設單位之間的特殊關系，物業管理企業就根本不可能去履行自己的檢查驗收義務，致使許多瑕疵工程或者根本就不存在的工程被接受了，然后再由公共維修基金支付相應的所謂維修費用，這極大地損害了廣大業主的合法權益，也為以后的物業管理留下了眾多“后遺癥”，諸如商品房質量瑕疵、管線布局不合理、小區停車位不足或不合理、小區綠化不達標和缺乏必要的公共娛樂設施等。
3.物業管理關系被扭曲、服務質量低下
如前所述，前期物業管理企業都是由建設單位直接選聘或者組建的，另外，根據《物業管理條例》24條規定，在投標人少于3個或者住宅規模較小的情況下，房地產行政主管部門對建設單位采用協議方式選聘物業管理企業具有批準權，所以不可避免地還會出現由房地產行政主管部門直接指定物業管理企業的情況，這些都顯然扭曲了正常的物業管理關系，違背了正常的市場優勝劣汰機制。雖然《物業管理條例》第26條還規定，前期物業服務合同可以約定期限，但是期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。但是，由于業主委員會組織性質十分松散，盡管實踐中出現了許多物業管理問題，也很少有前期物業管理企業被炒掉的，就是有業主想把物業管理企業換掉，也會由于原建設單位或者行政等方面的種種干涉而無能為力。相反，由于擁有特定的身份關系，缺乏必要的市場競爭壓力，許多物業管理企業服務質量低下，對業主反映的問題態度冷漠，所提供的物業管理服務主要就是看守小區大門和催收物管費。
4.物業管理企業自身不能適應市場要求
目前，在物業管理市場上存在一種矛盾現象，一方面業主普遍反映管理費太高，另一方面又有不少物業管理企業因經費不足而正面臨著生存困境。原因固然是多方面的，但是重要原因應該是物業管理企業自身問題。目前我國物業管理企業主要是通過四種途徑組建起來的，即由開發公司組建的的物業管理公司或附設的物業管理部門，獨立組建的的物業管理公司，房管所轉換的物業管理公司，各大系統單位組建的的物業管理公司。其中最后一種只占少數，最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的，而由開發商和房管所組建的物業管理公司不是把物業管理作為房地產的附屬品，就是延續計劃經濟的傳統觀念，距離專業化、現代化的標準都相去甚遠。[4]物業管理作為一種基本日常生活消費對象，它只能屬于微利性行業，但是當前大多物業管理企業因規模太小而難以實現規模效益目標。而且人員素質、結構普遍不合理，缺乏現代管理專業人才，物業管理服務不規范，不能科學樹立現代物業管理服務理念，甚至有的還把物業管理服務抹上了行政管理色彩。
5.業主委員會難以發揮應有作用
根據《物業管理條例》第15條規定，業主委員會是業主大會的執行機構，應及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同，監督業主公約的實施，以及業主大會賦予的其他職責。但是由于業主普遍對物業管理制度認識不足，業主委員會成員的產生缺乏民選機制，大多是由物業管理企業根據自身需要而指定產生的，人員素質沒保障，缺乏必要工作經驗，缺乏為廣大業主服務的精神與意識，業主委員會實際所發揮的作用更象是物業管理企業的人。至于業主大會就更是一盤散砂，其實際工作機制經常為物業管理企業人員或少數利己分子所操縱。廣大業主唯一比較敏感的就是物業管理費，而小區內臟、亂、差等種種問題則大多處于無人過問的狀態。
三、政府部門應該采取的必要措施
縱觀上述種種問題不難發現，每個問題都不是市場本身能夠解決的，這從另一側面進一步說明了物業管理市場離不開政府的適當介入。目前政府具體對策主要包括以下幾點：
1.做好物業管理的必要宣傳工作
房地產商品與一般商品不同。業主（消費者）普遍對建筑物區分所有權性質不了解，不知道如何行使權利，對物業管理關系和業主委員會的性質也認識不清。盡管業主自身應當努力掌握有關知識和技能，提高自我保護意識。但是，根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第8條規定，消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利；第13條規定，消費者享有獲得有關消費和消費者權益保護方面的知識的權利。即消費者享有知悉真情權和接受教育權。根據《消費者權益保護法》第28條規定，房地產行政部門應當采取必要措施保護業主的合法權益。針對業主普遍存在的困境，首先有要做好必要宣傳工作。除房地產行政部門自身直接參與外，還必須規范建設單位的告知義務范圍，并把有關宣傳工作納入社區工作范疇。
2.促使物業建設單位與物業管理企業相分離
目前，在物業管理中存在的許多問題都與建設單位和物業管理企業之間的不正當關系密切相關，有必要促使物業建設單位與物業管理企業相分離，其基本方法就是實行招標制度。但是從長遠看，目前建設單位和物業管理企業之間之所以存在不正當關系，重要原因是《物業管理條例》第21條規定，即在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位可以選聘物業管理企業。應將第21條規定修改為在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位應在物業行政管理部門的監督下會同所在社區組織選聘物業管理企業，并嚴格規定選聘物業管理企業要實行招標制。從現實角度看，雖然《物業管理條例》第24條也提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。問題是其進一步又規定，投標人少于3個或者住宅規模較小的，經有關房地產行政主管部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業管理企業。房地產行政主管部門應該嚴格監督建設單位實行招標公告制度，對所謂住宅規模較小應實行嚴格解釋。
3.加強物業管理的行業管理、提升物業管理水平
首先應加強對物業管理企業的資格管理，根據現階段我國物業管理企業規模小和專業化、集約化程度普遍較低的實際情況，在具備必要注冊資本等基本注冊條件的基礎上，要特別強調物業管理企業必須擁有一般從業人員和所需不同專業人員的數量，并定期組織物業管理人員進行專業知識和專業技能培訓，幫助物業管理企業樹立現代物業管理服務理念。在行為管理方面，要明確物業管理企業的通常管理范圍，規定非經物業行政主管部門登記備案認可，不能在物業管理合同中加以任意排除，防止物業管理企業不適當地免除管理義務；要禁止物業管理企業對屬于自己投資人的建設單位的招標進行投標，防止不正當競爭，營造平等和公平競爭；加強物業管理企業的財務和審計工作，對物業管理費收支使用情況進行必要監督。在責任落實方面，應嚴格查處各種違反物業管理法律法規的行為，對查出的問題應嚴格依法處理，決不通融，對未經注冊不具備條件的企業應堅決給予取締。
4.對業主委員會工作進行必要引導
根據《物業管理條例》第10條規定，業主應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。《物權法》第75條也強調地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。但是實踐中這種指導和協助還很不夠。業主大會很少有按照規定正式召開的，業主委員會成員的產生也很少是通過業主民主選舉產生的，常常主要都是指定（只有候選人提名而沒有進一步選舉）產生的，這些問題與物業行政主管部門指導、協助不夠都有著直接的關系。在提高指導、協助力度的同時，物業行政主管部門還必須注意到實踐中大多業主委員會成員都缺乏必要的物業管理知識和管理經驗，有必要定期對業主委員會成員進行培訓，幫助業主委員會制定工作計劃，促使業主委員會工作有序化、制度化。另外根據實踐需要，物業行政主管部門還要做好業主委員會的換屆指導和協助工作，加強換屆登記與監督管理。
5.政府部門在有所為的同時更應注意有所不為
物業管理市場離不開政府的介入，但是這里所講的介入只能是適當介入。如前所述，政府介入的目的主要就是為了培育健康的物業管理市場，維護物業管理市場的自由與公平。但是在市場經濟條件下，物業管理關系只能是基于市場機制所形成的關系，主要應由市場供需關系去確定。實踐中政府部門比較容易發生的，不是上述種種完全忽視物業管理市場的現象，就是過渡介入物業管理市場的現象。就后者而言，有房地產行政主管部門利用職權為少數物業管理企業瓜分市場、牟取不正當利益的；有以物業收費實行市場指導價為謊子，在缺乏與業主充分協商的情況下指定收費標準的；還有房地產行政主管部門混淆了行政權與司法權的界限，不當介入物業管理企業與業主之間的糾紛等等。物業管理關系屬于平等主體之間的合同關系，可以由當事人自愿協商解決，也可以居中調解，但是訴訟具有最終決定的效力，房地產行政主管部門絕不能利用自身特權進行偏袒并威脅利誘。
作者單位：淮陰師范學院 法律系
參考文獻：
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[2]常傳領,金純.論政府干預及其法律規制[J].現代法學,2004，6:121-122.
出租方： （以下簡稱甲方）
承租方： （以下簡稱乙方）
根據國家有關法律、法規的規定，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方租賃商業房屋一事，甲、乙雙方達成如下事項：
第一條：出租地址
甲方將 ____________ ，建筑面積為____的房屋，出租給乙方作為________場地使用，其經營范圍在租賃期內不得擅自更改，否則視為乙方違約。乙方同意承租，租賃面積最終以產權管理機關核定的面積為準。
第二條：租賃期限
租賃期從____年 月____日起至____ 年____月____日止，共計____年____個____月。
本合同期滿后，在同等條件下，乙方有優先承租權。如乙方需要續租，須提前 60 天向甲方提出續租書面申請，雙方重新議定租金后，方可簽訂續租合同。否則，視為乙方不再繼續租賃。
第三條：租賃保證金
甲乙雙方商定本房租賃保證金為____元（人民幣大寫：____________），在本合同簽訂之日起一次性支付。
甲乙雙方商定在租賃期滿或合同正常終止后十五日內，若乙方無拖欠房租及其他費用時，對商鋪無損壞，并且將商鋪拆除的隔墻恢復后，不影響房屋的二次租賃，甲方將租賃保證金全額退還給乙方（保證金不計息）。
第四條：租金價格與租金交付時間
每平方米月租金單價為____元，月租金共計（按產權建筑面積計）____元（大寫：____）支付方式為季度支付，由乙方在上一期租金到期前15日內預付下一期租金。
備注： 甲方稅款由乙方承擔并負責辦理
第五條：租賃期間的商鋪修繕和裝修
1、乙方應按妥善使用商鋪內的設施，保護房屋原結構和設備不受破壞（因室內裝修、裝飾需要，經業主同意拆除室內隔墻及墻內設施、設備除外）
2、乙方因使用需要，在不影響房屋結構和外觀的前提下，可以對所承租商鋪進行裝修，裝修費用由乙方承擔，但其裝修方案應事先得到甲方同意后再向物業管理方申請施工。乙方在辦理完相關手續后，方可進場裝修并服從物業管理方的統一管理。租賃期滿后裝修物的權屬處理，雙方商定：
（1）租賃期滿，甲、乙雙方未達成房商鋪續租協議時，甲方同意乙方拆除室內固定裝修物和搬離可移動設施、設備，乙方承擔隔墻及室內設施恢復責任。
（2）租賃期滿，甲、乙雙方未達成該商鋪續租協議時，甲方同意乙方拆除室內固定裝修物時，乙方應將承租范圍內拆除的隔墻及室內設施復原。
（3）租賃期內，若乙方整體轉讓未到期的該商鋪使用權時，需經甲方同意，并滿足甲、乙雙方原簽訂的房屋租賃合同條件，并且租金不低于當年每平方米的單價。受讓方需與業主重新簽訂房屋租租賃合同，裝修物權歸屬乙方處置。
第六條：甲、乙雙方責任和義務
1、甲方應對出租房屋的合法性承擔法律責任。
2、乙方在合同期內必須嚴格遵守法律、法規，在國家法律、法規允許的范圍內從事經營活動。
3、甲方在本合同簽訂前與物業管理公司簽訂的《前期物業管理服務協議》及相關物業管理文件中所享有的權利和義務（繳納維修基金除外），在本合同期內，轉由乙方享有并履行（包括物業管理費、水電氣費、公共區域發生費用等各費用的交納），甲方與物業公司已簽訂物業管理合同、相關文件作為本合同附件。
4、乙方知曉甲方有意出售本房產，若乙方未在本協議生效7日內書面表示愿意承購本房產，則視為本條約定；房屋產權所有人按法定程序將房產所有權轉讓給第三方時，乙方放棄優先購買權。
5、乙方應遵守《用戶手冊》、《裝修守則》以及本物業的其它管理制度。并與物業管理公司簽訂《房屋裝飾、裝修管理協議》、《物業管理服務協議》、《消防安全責任書》及其它物業管理文件，以上文件作為本合同附件。
6、該房屋的質量保險費用由產權人承擔。乙方在租賃期間的人身、財產（貨品等）的安全及保險費用由乙方自行承擔。乙方在租賃期間對該房屋造成的損毀由乙方承擔相應賠償責任。
第七條：違約責任
1、乙方有下列情形之一的，甲方有權單方終止合同，收回本房屋，保證金不予退還，并保留追究違約責任的權利：
（1）擅自改變租賃商鋪的經營范圍；
（2）利用承租商鋪進行非法活動，損害公共利益和甲方利益。 （3）拖欠房屋租金累計30日以上。
2、甲方不得無故提前終止合同，若甲方需要提前終止合同，甲方應提前三個月以書面形式通知乙方，經雙方同意方可終止合同，但甲方應向乙方一次性支付兩萬元的違約金，并賠償乙方裝修損失。
3、乙方不得無故提前終止合同，若乙方需要提前解除或終止合同，乙方應提前三個月以書面形式通知甲方，經雙方同意方可終止合同。乙方享有轉讓權。乙方轉讓，須告知并征得房屋產權所有人同意。
4、因業主轉讓房產所發生的債權債務與乙方無關。乙方的經營權受國家相關法律法規的保護。
第八條：免責條款
如有不可抗力原因導致房屋損毀，造成甲、乙雙方損失，雙方互不承擔賠償責任；如因此而終止合同，租金按實際使用時間結算，多退少補，甲方退還乙方全額保證金。
第九條：解決爭議的方式
本合同在履行中如發生爭議，甲、乙雙方應協商解決，協商不成時，可向本房屋所在地人民法院訴訟解決。
第十條：本合同未盡事宜
1、甲、乙雙方可共同協商，簽訂補充協議。補充協議與全合同具有同等法律效力。
2、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，雙方簽字蓋章后生效，合同到期后自行作廢。
第十一條：補充條款
甲方： 乙方：
代表人： 代表人：
電話： 電話：
單位名稱：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯系電話：_________
傳真：_________
受委托方（物業管理企業，以下簡稱乙方）：_________
單位名稱：_________
資質等級：_________
證書編號：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯系電話：_________
傳真：_________
甲方通過（招投標，協議選聘）方式將_________（物業名稱）委托乙方實行物業管理服務。為保障本物業正常運行，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環境，根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業基本情況
物業名稱：_________物業類型：_________
座落位置：_________區_________路（街道）_________號
四至范圍：_________
總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場_________平方米，辦公樓_________平方米，工業廠房_________平方米，停車場（庫）_________平方米。其他：_________。
物業構成見附件一，規劃平面圖見附件三。
第二條 委托管理服務期限：物業管理服務期限為_________年_________月（不超過整個物業管理區域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業主大會成立后業主委員會與所選聘的物業管理公司簽訂物業服務合同生效時，本合同終止。
第三條 甲方在該物業接交2個月前提供一次性開辦費_________萬元，用于購買相關辦公用品和設備，所形成的固定資產產權歸該物業管理區域業主委員會所有。所購買辦公用品和設備的清單明細乙方在物業接交后2個月內交甲方備案。
甲方在該物業接交2個月前一次性提供給乙方_________萬元的前期物業管理接管費。乙方應根據甲方的需要派員進行物業管理提前介入，并負責包括但不限于簽訂物業管理合同、公共部位二級清理、接管驗收、交房、人員招聘、人員培訓等接管有關事宜。
甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業管理顧問服務。如需乙方提供前期物業管理顧問服務的，前期物業管理顧問服務合同另行簽定。
第四條 乙方參與本物業的竣工驗收，并在物業移交接管時，與甲方辦理物業管理書面交接手續。
第五條 本物業交付使用后的質量責任，根據國家《建設工程管理質量條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等規定執行。設施設備保修期如下：電梯_________月，監控智能化設備_________月，消控設備_________月，電信設備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時間確定及計算：由各項工程竣工及設備安裝完畢經建設單位、監理單位、施工單位、物業公司及有關專業部門根據國家相關規定，對所完成的建筑、設備進行外觀、調試和運行等方面的檢查測試，并經簽章之日起為保修的起始日期。
本物業共有部分保修責任內，如存在質量問題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負責返修；
（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部費用；
（三）_________。
本物業共有部分超過保修期的，由乙方組織養護和維修，依據養護及維修的范圍，按照有關部門的規定，在物業管理費或在專項維修資金中支出。
在物業專有部分（包括自用設備、毗連部位等）保修責任內，如存在質量問題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負責返修；
（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部費用；
（三）_________。
本物業專有部分超過保修期的由業主自行承擔，業主、物業使用人要求乙方提供服務的，乙方可以接受委托并合理收費。
第六條 在物業交付使用后，乙方提供下列選定的物業管理服務事項（采取招投標的以中標文件為準），其受益人為本物業的全體業主和物業使用人：
（一）包括但不限于樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、_________等房屋建筑共用部位的維修、養護和管理（保修、大修、更新、改造等非日常維護除外)；
（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、暖氣線路、消防設施、安全設施、溝渠、池、井、_________等物業管理區域市政設施和房屋共用設備設施的運行、維修、養護和管理（保修、大修、更新、改造等非日常維護除外)，供電線路、煤氣線路、路燈按有關規定處理；
（三）公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集和清運等；
（四）公共綠地、花木、建筑小品等的養護與管理；
（五）安全防范，維持公共秩序，包括但不限于安全監控、巡視、門崗執勤、_________等；
（六）交通和車輛停放秩序的管理；
（七）物業使用禁止性行為的管理；
