發布時間：2023-05-24 16:33:54
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物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院。以海口市新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前海口市所受理的物業管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。
3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。
（一）物業管理糾紛的管轄問題。
確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業所在地的法院，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的，業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。
（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。
審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承包的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業管理糾紛。
1.注意審查物業管理服務合同的效力。
在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務.隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物業管理有償服務。因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂物業管理服務合同的，應認定合同無效。
在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業益的不平等條款的，應確認部分無效.
2.注意審查物業管理承包合同的效力。
由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同后，將受托進行物業管理的經營權發包給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理權發包、轉讓給他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。
3.注意審查物業委托管理合同的效力。
在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托管理合同，實質上是屬于前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委托管理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業主對所選定的物業管理公司物業管理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主）同意，接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業委托管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業委托管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。
三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。
隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。
（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選票是否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便于操作.筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的重大問題。第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集，但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業管理的最高決策機構，及召集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。住宅小區或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住宅小區或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物業管理權是較為有利的。
關于業主的投票權如何確定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是否有效，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。
（二）關于管理委員會的主體資格問題。
管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對物業進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認，或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。
（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。
與住宅小區的用途不同，商廈主要用于商業目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其他物業管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理權的方式。
（四）關于物業管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。
第一條為了規范全國社會保障基金投資運作行為，根據國家有關法律法規，制定本辦法。
第二條本辦法所稱全國社會保障基金（以下簡稱社保基金）是指全國社會保障基金理事會（以下簡稱理事會）負責管理的由國有股減持劃入資金及股權資產、中央財政撥入資金、經國務院批準以其他方式籌集的資金及其投資收益形成的由中央政府集中的社會保障基金。
第三條社保基金投資運作的基本原則是，在保證基金資產安全性、流動性的前提下，實現基金資產的增值。
第四條社保基金資產是獨立于理事會、社保基金投資管理人、社保基金托管人的資產。
第五條財政部會同勞動和社會保障部擬訂社保基金管理運作的有關政策，對社保基金的投資運作和托管情況進行監督。
中國證券監督管理委員會（以下簡稱中國證監會）和中國人民銀行按照各自的職權對社保基金投資管理人和托管人的經營活動進行監督。
第二章理事會
第六條理事會負責管理社保基金，履行以下職責：
（一）制定社保基金的投資經營策略并組織實施。
（二）選擇并委托社保基金投資管理人、托管人對社保基金資產進行投資運作和托管；對投資運作和托管情況進行檢查。
（三）負責社保基金的財務管理與會計核算，編制定期財務會計報表，起草財務會計報告。
（四）定期向社會公布社保基金資產、收益、現金流量等財務狀況。
第七條理事會應嚴格執行本辦法。對理事會的違法違規行為按照國家有關法律法規進行處罰。
第三章社保基金投資管理人
第八條本辦法所稱社保基金投資管理人是指依照本辦法第十條規定取得社保基金投資管理業務資格、根據合同受托運作和管理社保基金的專業性投資管理機構。
第九條申請辦理社保基金投資管理業務應具備以下條件：
（一）在中國注冊，經中國證監會批準具有基金管理業務資格的基金管理公司及國務院規定的其他專業性投資管理機構。
（二）基金管理公司實收資本不少于5000萬元人民幣，在任何時候都維持不少于5000萬元人民幣的凈資產。其他專業性投資管理機構需具備的最低資本規模另行規定。
（三）具有2年以上的在中國境內從事證券投資管理業務的經驗，且管理審慎，信譽較高。具有規范的國際運作經驗的機構，其經營時間可不受此款的限制。
（四）最近3年沒有重大的違規行為。
（五）具有完善的法人治理結構。
（六）有與從事社保基金投資管理業務相適應的專業投資人員。
（七）具有完整有效的內部風險控制制度，內設獨立的監察稽核部門，并配備足夠數量的稱職的專業人員。
第十條社保基金投資管理人由理事會確定。申請社保基金投資管理業務，需向理事會提交申請書以及由中國證監會出具的申請人是否滿足本辦法第九條規定的基本條件的意見。理事會成立包括足夠數量的獨立人士參加的專家評審委員會，參照公開招標的原則對具備條件的社保基金投資管理業務申請人進行評審。評審委員會經投票提出社保基金投資管理人建議名單，報理事會確定。評審辦法由理事會制定。評審辦法及評審結果報財政部、勞動和社會保障部、中國證監會備案。
第十一條社保基金投資管理人履行下列職責：
（一）按照投資管理政策及社保基金委托資產管理合同，管理并運用社保基金資產進行投資。
（二)建立社保基金投資管理風險準備金。
（三）完整保存社保基金委托資產的會計憑證、會計賬簿和年度財務會計報告15年以上。
（四）編制社保基金委托資產財務會計報告，出具社保基金委托資產投資運作報告。
（五）保存社保基金投資記錄15年以上。
（六）社保基金委托資產管理合同規定的其他職責。
第十二條有下列情形之一的，社保基金投資管理人應當及時向理事會報告：
（一）社保基金資產市場價值大幅度波動。
（二）社保基金投資管理人減資、合并、分立、解散、依法被撤銷、決定申請破產或被申請破產。
（三）社保基金投資管理人涉及重大訴訟或者仲裁。
（四）社保基金投資管理人的董事、監事、經理及其他高級管理人員發生重大變動。
（五）有可能使社保基金委托資產的價值受到重大影響的其他事項。
（六）委托資產管理合同規定的其他報告事項。
第十三條社保基金投資管理人應適應社保基金管理的要求，建立、健全相關內部管理制度和風險管理制度。
第十四條有下列情形之一的，社保基金投資管理人必須退任：
（一）社保基金投資管理人解散、依法被撤銷、破產或者由接管人接管其資產。
（二）理事會有充分理由認為更換社保基金投資管理人符合社保基金利益。
（三）托管人有充分理由認為更換社保基金投資管理人符合社保基金利益并征得理事會同意。
（四）財政部、勞動和社會保障部或中國證監會有充分理由認為社保基金投資管理人不能繼續履行委托資產管理職責。
（五）社保基金委托資產管理合同規定的其他情形。
第十五條當社保基金投資管理人更換或退任時，理事會必須盡快委任新投資管理人，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監會備案；新任投資管理人確定并履行職責后，原任投資管理人方可退任。
第十六條禁止社保基金投資管理人從事下列活動：
（一）以社保基金的名義使用不屬于社保基金名下的資金從事投資活動，或以他人的名義使用屬于社保基金名下的資金從事投資活動。
（二）不公平地對待社保基金賬戶的資產。
（三）挪用社保基金的委托資產。
（四）從事可能使社保基金委托資產承擔無限責任的投資。
（五）用社保基金委托資產從事信用交易。
（六）法律、法規和社保基金委托資產管理合同規定禁止從事的其他活動。
第四章社保基金托管人
第十七條本辦法所稱社保基金托管人是指按照本辦法第十九條規定取得社保基金托管業務資格、根據合同安全保管社保基金資產的商業銀行。
第十八條申請辦理社保基金托管業務應具備以下條件：
（一）設有專門的基金托管部。
（二）實收資本不少于80億元。
（三）有足夠的熟悉托管業務的專職人員。
（四）具備安全保管基金全部資產的條件。
（五）具備安全、高效的清算、交割能力。
第十九條社保基金托管人由理事會確定。申請社保基金托管業務，需向理事會提交申請書以及由中國人民銀行批準其從事社保基金托管業務的證明。理事會按照招標原則評選社保基金托管人，評選辦法及評選結果報財政部、勞動和社會保障部、中國人民銀行備案。理事會應逐步創造條件采用招標方式確定社保基金托管人。
第二十條社保基金托管人履行下列職責：
（一）盡職保管社保基金的托管資產。
（二）執行社保基金投資管理人的投資指令，并負責辦理社保基金名下的資金結算。
（三）監督社保基金投資管理人的投資運作。發現社保基金投資管理人的投資指令違法違規的，向理事會報告。
（四）完整保存社保基金會計賬簿、會計憑證和年度財務會計報告15年以上。
（五）社保基金托管合同規定的其他職責。
第二十一條社保基金托管人應適應社保基金托管的要求，建立、健全相關內部管理制度和風險管理制度。
第二十二條有下列情形之一的，社保基金托管人必須退任：
（一）社保基金托管人解散、依法被撤銷、破產或者由接管人接管其資產。
（二）理事會有充分理由認為社保基金托管人應當退任。
（三）財政部、勞動和社會保障部或中國人民銀行有充分理由認為托管人不能繼續履行社保基金托管職責。
（四）社保基金托管合同規定的其他情形。
第二十三條當社保基金托管人更換或退任時，理事會必須盡快委任新的托管人，并報財政部、勞動和社會保障部、中國人民銀行備案；新任托管人確定并履行職責后，原任托管人方可退任。
第二十四條禁止社保基金托管人從事下列活動：
（一）將其托管的社保基金資產與托管的其他資產混合管理。
（二）托管的社保基金資產與其自有資產混合管理。
（三）挪用其托管的社保基金資產。
（四）有關法律法規禁止從事的其他活動。
第五章社保基金的投資
第二十五條社保基金投資的范圍限于銀行存款、買賣國債和其他具有良好流動性的金融工具，包括上市流通的證券投資基金、股票、信用等級在投資級以上的企業債、金融債等有價證券。
理事會直接運作的社保基金的投資范圍限于銀行存款、在一級市場購買國債，其他投資需委托社保基金投資管理人管理和運作并委托社保基金托管人托管。
第二十六條社保基金投資管理人與社保基金托管人須在人事、財務和資產上相互獨立，其高級管理人員不得在對方兼任任何職務。
第二十七條理事會持有的國債在二級市場的交易，需委托符合本辦法第九條規定的專業性投資管理機構辦理。
第二十八條劃入社保基金的貨幣資產的投資，按成本計算，應符合下列規定：
（一）銀行存款和國債投資的比例不得低于50％。其中，銀行存款的比例不得低于10％，在一家銀行的存款不得高于社保基金銀行存款總額的50％。
（二）企業債、金融債投資的比例不得高于10％。
（三）證券投資基金、股票投資的比例不得高于40％。
第二十九條單個投資管理人管理的社保基金資產投資于1家企業所發行的證券或單只證券投資基金，不得超過該企業所發行證券或該基金份額的5％；按成本計算，不得超過其管理的社保基金資產總值的10％。
投資管理人管理的社保基金資產投資于自己管理的基金須經理事會認可。
第三十條委托單個社保基金投資管理人進行管理的資產，不得超過年度社保基金委托資產總值的20％。
第三十一條社保基金建立的初始階段，減持國有股所獲資金以外的中央預算撥款僅限投資于銀行存款和國債。條件成熟時由財政部會同勞動和社會保障部商理事會報國務院批準后，改按本辦法第二十八條所規定比例進行投資。
第三十二條劃入社保基金的股權資產納入社保基金統一核算，按照國家有關規定進行管理。股權資產變現后的投資比例接本辦法第二十八條的規定執行。
第三十三條根據金融市場的變化和社保基金投資運作的情況，財政部會同勞動和社會保障部商有關部門適時報請國務院對第二十八條所規定的社保基金投資比例進行調整。
第三十四條經中國人民銀行批準，理事會可按照有關規定，與商業銀行辦理協議存款。
第六章社保基金委托投資管理合同和托管合同
第三十五條理事會與社保基金投資管理人必須簽訂委托資產管理合同，對雙方的權利義務、委托資產管理方式、投資范圍、收益分配等內容作出規定，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監會備案。
社保基金委托資產管理合同到期或中止時，相關事宜的處理辦法另行制定。
第三十六條理事會與社保基金托管人必須簽訂社保基金委托資產托管合同，明確雙方的權利、義務，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監會、中國人民銀行備案。
社保基金委托資產托管合同到期或中止時，相關事宜的處理辦法另行制定。
第七章社保基金投資的收益分配和費用
第三十七條社保基金凈收益全額納人社保基金，按國家有關規定分配使用和投資。
第三十八條社保基金投資管理人提取的委托資產管理手續費的年費率不高于社保基金委托資產凈值的15％。
理事會可在委托資產管理合同中規定對社保基金投資管理人的業績獎勵措施。具體方案由財政部會同勞動和社會保障部批準。
第三十九條社保基金托管人提取的托管費年費率不高于社保基金托管資產凈值的0.25％。
第四十條社保基金投資管理人按當年收取的社保基金委托資產管理手續費的20％，提取社保基金投資管理風險準備金，專項用于彌補社保基金投資的虧損。社保基金投資管理風險準備金在托管銀行專戶存儲，余額達到社保基金委托管理資產凈值的10％時可不再提取。
理事會按社保基金凈收益的20％提取一般風險準備金，專項用于彌補社保基金投資發生重大虧損時社保基金投資管理人所提管理風險準備金不足以彌補的虧損。一般風險準備金余額達到社保基金資產凈值的20％時可不再提取。
第八章社保基金投資的賬戶和財務管理
第四十一條社保基金投資管理人的社保基金委托資產管理業務必須與該管理人的其他業務在財務、賬戶上分開，不得混合操作和核算。
第四十二條社保基金托管人必須為社保基金開設獨立的證券賬戶和資金賬戶。
第四十三條社保基金與理事會單位財務分別建賬，分別核算。
第四十四條社保基金投資管理人和托管人應認真進行日常會計核算，嚴格按照有關規定編制會計報表，定期就社保基金的會計核算、報表編制等進行核對。
第九章報告制度
第四十五條理事會、社保基金投資管理人、社保基金托管人應當按照本辦法的要求報告社保基金投資運作的情況，保證報告內容沒有虛假、誤導性陳述或者重大遺漏，并對所報告內容的真實性、完整性負責。
第四十六條理事會的信息披露和報告應符合以下要求：
（一）每年一次向社會公布社保基金資產、收益、現金流量等財務狀況。
（二）每季度一次向財政部、勞動和社會保障部提交社保基金財務會計報告、投資管理報告。
（三）單個社保基金委托資產管理合同到期后，向財政部、勞動和社會保障部提交經具備證券從業資格的會計師事務所審計的報告，對社保基金委托資產的投資情況作出說明。
（四）社保基金發生重大事件，立即報告財政部、勞動和社會保障部，并編制臨時報告書，經核準后予以公告。
第四十七條社保基金投資管理人應按社保基金委托資產管理合同及理事會的要求定期和不定期向理事會提供社保基金委托資產投資運作報告。
第四十八條社保基金托管人應按托管合同和理事會要求定期和不定期向理事會提供社保基金托管資產報告，并對第四十七條社保基金投資管理人編制的報告的有關內容復核，向理事會出具書面復核意見。
第十章罰則
第四十九條社保基金投資管理人違反本辦法第十二條規定，不及時或者未向理事會報告該條所列情形之一的，責令改正，給予警告，并處5萬元以下的罰款。
第五十條社保基金投資管理人或者托管人有本辦法第十六條和第二十四條所列行為之一的應退任，有違法所得的，沒收違法所得，處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款；沒有違法所得的，處50萬元以下的罰款。
第五十一條社保基金投資管理人違反本辦法第二十五條規定，超出范圍進行投資的應退任，并處以50萬元以下的罰款。
第五十二條社保基金投資管理人和托管人違反本辦法第二十六條規定的，責令限期改正，并給予警告，逾期不改的應退任。
第五十三條社保基金投資管理人違反本辦法第二十九條規定，責令限期改正，給予警告，并處10萬元以下罰款，逾期不改的應退任。
第五十四條社保基金投資管理人違反本辦法第四十七條規定，托管人違反本辦法第四十八條規定，未能按照要求提供報告的，責令限期改正，給予警告，并處5萬元以下的罰款，逾期不改的應退任。
第五十五條社保基金投資管理人或者托管人營私舞弊，違規操作，不履行其委托資產管理或托管職責的，或者嚴重失職，造成社保基金經營不善或重大損失的，除依法給予處罰外，予以更換或退任。
委托管理合同范文1 經甲、乙雙方友好協商，本著互惠互利精誠合作之前提，展開合作。
甲方：
乙方：
一、 乙方負責甲方場所前期籌備至場所經營管理的全面工作(包括人員招聘、崗位培訓、人員配臵、資源引進、營銷策劃、廣告宣傳、市場調研考察、經營定位及全盤管理)高管3名，人員由乙方安排。
二、 合作期間甲方保證公司的合法性及有效性，負責場地的安全和有關管理部門的協調工作，提供工作和經營所需的所有物品，及保障駐場管理人員人身安全。
三、 合作期間雙方保持必要的工作溝通和交流，甲方有權申請更換駐場管理人員。
四、 乙方管理期間確保會所合法經營，禁止場所一切黃、賭、毒活動。
五、 合作期間甲方支付乙方月管理費26000元(貳萬陸仟元整)。
六、 合作期間甲方負責提供乙方住房一套(水、電、物業費)均由乙方承擔。
七、 乙方負責場所開業前外調資源3組，公司提供資源一個月免費住宿，人員每日以簽到費50元給予補助(公司收取臺票40-50元)。
八、 進場時間約定__________年____月____日起，管理費以進場之日開始計算。
九、 合同約定乙方進場當日甲方支付管理費訂金人民幣______________元，注：訂金從當月管理費中扣除。
十、 本協議未盡事宜雙方協商解決，未達成一致意見前按本協議執行。
十一、 本協議一式兩份，雙方各執一份，經雙方簽字后生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托管理合同范文2 第一章 總則
第一條 本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)：_________
受托方(以下簡稱乙方)：_________
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將_________(物業名稱)委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
1.物業類型：_________。
2.座落位置：_________市_________區_________路(街道)_________號。
3.四至：東_________，南_________，西_________，北_________。
4.占地面積：_________平方米。
5.建筑面積：_________平方米。
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、_________。
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯、_________。
第六條 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、_________。
第九條 公用環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________。
第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區文化娛樂活動。
第十四條 負責向業主和物業使用人收取下列費用：
物業管理服務費;
第十五條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。
第十六條 對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限為_________年。自_________年_________月_________日時起至_________年_________月_________日時止。
第四章 雙方權利義務
第十九條 甲方權利義務
一、甲方權利義務(適用于業主委員會)
1.代表和維護產權人、使用人的合法權益;
2.制定業主公約并監督業主和物業使用人遵守公約;
3.審定乙方擬定的物業管理制度;
4.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;
5.審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算;
6.在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用戶，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
7.在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房(產權屬甲方)，由乙方按下列第_________項執行;
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
8.負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內向乙方移交;
9.當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費時，負責催交或以其它方式償付;
10.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：_________;
11.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;
二、甲方權利義務(適用于房地產開發企業)
1.在業主委員會成立之前，負責制定業主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業主和物業使用人遵守。
2.審定乙方擬定的物業管理制度;
3.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;
4.審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算;
5.委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。如存在質量問題，按以下方式處理：
(1)負責返修;
(2)委托乙方返修，支付全部費用;
6.在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
7.在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房(產權屬甲方)，由乙方按下列第_________項執行：
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
8.負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內向乙方移交;
9.當業務和物業使用人不按規定交納物業管理費用時，負責催交或以其它方式償付;
10.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：_________;
11.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;
第二十條 乙方權利義務
1.根據有關法律法規及本合同的約定，制訂物業管理制度;
2.對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理;
3.按本合同第十六條的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理;
4.可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方;
5.負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設備、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施;
6.向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督;
7.負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
8.每_________個月向全體業主和物業使用人公布一次管理費用收支帳目;
9.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施;
10.本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料;
11._________。
第五章 物業管理服務質量
第二十一條 乙方須按下列約定，實現目標管理
1.房屋外觀：_________
2.設備運行：_________
3.房屋及設施、設備的維修、養護：_________
4.公共環境：_________
5.綠化：_________
6.交通秩序：_________
7.保安：_________
8.急修：_________;小修：_________
9.業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：_________
第六章 物業管理服務費用
第二十二條 物業管理服務費
1.本物業的管理服務費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向業主或物業使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向業主或物業使用人收取。
2.管理服務費標準的調整，按_________調整。
3.空置房屋的管理服務費，由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向_________收取。
4.業主和物業使用人逾期交納物業管理費的，按以下第_________項處理：
(1)從逾期之日起按每天_________元交納滯納金;
(2)從逾期之日起按每天應交管理費的萬分之_________交納滯納金;
第二十三條 車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收取：
1.露天車位：_________。
2.車庫：_________。
第二十四條 乙方對業主和物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的、維修、養護及其它特約服務，由當事人按實發生的費用計付，收費標準須經甲方同意。
第二十五條 其它乙方向業主和物業使用人提供的服務項目和收費標準如下：
高屋樓房電梯運行費按實結算，由乙方向業主或物業使用人收取;
第二十六條 房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用：
1.房屋共用部位的小修、養護費用，由_________承擔;大中修費用，由_________承擔;更新費用，由_________承擔。
2.房屋共用設施、設備小修、養護費用，由_________承擔;大中修費用，由_________承擔;更新費用，由_________承擔。
3.市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的小修、養護費用，由_________承擔;大中修費用，由_________承擔;更新費用，由_________承擔。
4.公用綠地的養護費用，由_________承擔;改造、更新費用，由_________承擔。
5.附屬配套建筑和設施的小修、養護費用，由_________承擔;大中修費用，由_________承擔;更新費用，由_________承擔。
第七章 違約責任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同;造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退;造成甲方經濟損失的，乙方應給予經濟賠償。
第三十條 甲乙任一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付_________元的違約金;給對方造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。
第八章 附則
第三十一條 自本合同生效之日起_________天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。
第三十二條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優秀，大多數業主和物業使用人反映良好，可續訂合同。
第三十三條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
第三十四條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第三十五條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。
第三十六條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十七條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十八條 本合同在履行中發生爭議，雙方應協商解決或報請物業管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁(當事人雙方不在合同中約定仲裁機構，事后又未達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴)。
第三十九條 合同期滿本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿_________天前向對方提出書意見。
第四十條 本合同自簽字之日起生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托管理合同范文3 甲方：
乙方：
丙方：
鑒于甲方以人民幣 元(以下簡稱總價)向開發商購買坐落 在 (以下簡稱項目)內的物業： 層 號鋪位，建筑面積 平方米(以下簡稱該商鋪)，乙方為項目的統一經營管理方，丙方為項目的開發商及目標租金的擔保方，各方經友好協商，就該商鋪委托經營管理的事宜，達成如下一致意見：
一、 根據有關的法律規定和項目物業的特殊性，為了維護全體業戶的共同利益，項目實行統一經營管理的方式進行經營和收益：即統一業態規劃、統一招商租賃、統一商業形象、統一營銷活動、統一向業戶支付租金收益，對此甲方在簽訂《商鋪經營權轉讓合同》時已充分了解，并予以同意。
二、 統一經營管理周期為連續的托管期限，在甲方與開發商簽訂的《商鋪經營權轉讓合同》之后，自 年 月 日起至 年 月 日止，共計 年，為托管該商鋪的一個托管周期。
三、 甲方委托和協助乙方按照開發商規定的交房標準與開發商辦理該商鋪的交接手續。在辦理商鋪交接手續時，乙方的簽收行為對甲方具有法律效力。在托管期屆滿時，甲方同意由乙方按返還時的商鋪現狀向繼續進行營運管理的公司移交該商鋪，移交時甲方同意乙方無需對該商鋪所在物業的共同部分承擔任何維修及費用、恢復責任。
四、 甲方同意將自己購買的上述商鋪的經營權托管給乙方招商及營運管理，并自甲方與開發商簽署《商品房買賣合同》之日起，以乙方的名義為該商鋪尋找承租人、與目標承租人簽署有關承租意向、合同等文件，代收租金、代為交納稅金等應付費用并完成托管工作。
五、 在該商鋪的托管期限內，該商鋪的租金如下：第一至第七年，該商鋪每年的租金為該商鋪成交總價的 8﹪ ，即￥ 元。
六、 甲方的權利和義務
1、 在托管期限內甲方不承擔開發商交房標準以外的裝修費用和承租人承租期間的任何行政事業費。
2、 不承擔該商鋪托管期限內的物業管理費、經營管理費及水、電、暖氣費;
3、 在本協議約定的托管期內，若甲方將該商鋪轉讓，需提前十天書面告知乙方，并將本協議的甲方權利和義務一并轉讓給受讓方，受讓方需與乙方重新簽定委托經營管理合同。若甲方將該商鋪轉讓給第三方的，則應要求第三方承諾不得行使抵押權及不影響本協議的繼續履行。
4、 為方便招商工作的進行及保持項目管理的穩定性，最大程度保護甲方的經營權收益，甲方承諾在本協議約定的托管期內不解除本協議、不自行出租該商鋪、不自行經營、不另行委托任何第三方托管經營該商鋪、不侵害本協議約定的乙方應享有的權益。
5、 為保證項目的統一經營管理和全部業戶的租金利益，甲方承諾本協議約定的托管期內，無權自行或委托他人與該商鋪承租人聯絡、收取租金或其他費用。
6、 若甲方沒有按照其與開發商的約定及時辦理完該商鋪的經營權轉讓手續，則乙方可不向甲方支付租金回報收益。因此影響該商鋪出租的，由甲方承擔責任。
7、 甲方有義務協助乙方辦理商鋪屋租賃事宜，及時出具相關文件。若因甲方原因不能完成租賃事宜的，所造成的租金回報損失由甲方承擔。
七、 乙方的權利和義務：
1、 以乙方的名義自主招商，對外簽署該商鋪租賃協議及與該商鋪出租有關的所有文件。
2、 在協議有效期間內，乙方有權決定該商鋪的出租價格、年限及所有租賃條件及租賃協議的條款。
3、 收取租金和合同中約定的由承租人承擔的其他費用。
4、 全權辦理向承租人交付及收回該商鋪、催討租金等事宜，并有權在其認為合適的時候采取必要的法律手段收回商鋪、催討有關費用。
5、 在托管期內，該商鋪前三年回報租金從甲方購房款中扣除，乙方從第四年起，每年結算一次，在每年4月31日前按本協議約定向甲方轉付已收到的當年回報租金。
6、 辦理與商鋪租賃有關的登記手續
八、 本協議約定的托管期限內，甲方同意乙方代為選聘的物業管理公司對該商鋪進行統一的物業管理。
九、 違約責任：
1、 若甲方違反本協議第六條第3、4、5項的約定，在乙方發出書面糾正通知書15天內仍未糾正的，甲方應向乙方支付相當于本合同約定的年租金5倍的違約金，該商鋪現存租約繼續履行，同時本托管協議和該商鋪現存租約繼續履行。此外，乙方有權追究因甲方違約行為影響項目統一管理而造成乙方的其他經濟損失。由于甲方違約行為造成該商鋪承租人的損失以及甲方租金回報的損失由甲方自行承擔。
2、 如任何一方違反本協議約定，應賠償因其違約行為造成其他守約方的直接經濟損失。
十一、終止條款：
自托管期限屆滿，本合同約定的各方相應之義務自行終止。
十二、爭議的解決：
合同履行過程期間若發生爭執，可協商解決。如三個月內協商不成，任何一方均可向常州市仲裁委員會申請仲裁。仲裁期間，不影響本協議和租賃合同的履行。
十三、本協議經各方簽署并與該商鋪之《商品房買賣合同》同時生效。
十四、本協議未盡事宜，各方可另行協商簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等效力。
十五、本協議一式叁份，甲方執壹份，乙方執貳份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
第一條 為加強廈門市居住小區管理，保障居住小區物業的合理使用，創造優美、整潔、文明的居住環境，根據國家建設部頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》，結合廈門市實際情況，制定本規定。
第二條 本規定所稱居住小區（以下簡稱小區）系指以住宅為主，達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的生活居住區或住宅組團。
小區的范圍由廈門市城鄉建設委員會（以下簡稱市建委）會同有關部門劃定。
第三條 小區的物業管理實行業主自治與專業服務相結合，屬地管理與行業管理相結合的原則。
本規定所稱的小區物業管理，系指對小區內各種用途的房屋、構筑物及其設備、公用設施、公共場地的養護維護和管理以及對小區內環境衛生、公共秩序、安全保衛的管理。
本規定所稱的業主，系指小區內住宅和非住宅房屋的所有權人。
第四條 小區內業主及非業主使用人通過管理大會選舉成立小區管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會代表全體業主和非業主使用人的權益，依據本規定、管理公約和管委會章程行使職權。
第五條 物業管理公司根據管委會的委托，按照本規定對小區物業統一實施管理，業主和非業主使用人應配合物業管理公司開展工作，并有權監督物業管理公司的工作。
物業管理公司必須在接受委托管理的小區內設小區管理處。
第六條 市建委是廈門市小區物業管理的主管部門。
管委會和物業管理公司應接受市城管辦、各級城建部門和其他有關部門的監督、指導。
第二章 小區物業管理范圍和職責的劃分
第七條 小區物業管理范圍包括以下事項：
（一）對房屋的使用、裝修、維修、養護的管理和監督；
（二）對開發建設單位投資的公用設施的養護和管理；
（三）對公共場所的管理；
（四）對園林綠地的管理；
（五）對車輛停放的管理；
（六）對安全保衛的管理；
（七）對環境衛生的管理；
（八）其它事項的管理。
第八條 小區內的公用設施分政府投資的公用設施和開發建設單位投資的公用設施。政府投資的道路、路燈、給排水、煤氣、供電、郵電通訊設施、公廁、化糞池、垃圾站、園林設施、綠地等公用設施的管理、維修、養護等工作由政府有關行政部門或專業部門負責；開發建設單位投資的公用設施的管理、維修、養護工作由管委會委托物業管理公司負責，但開發建設單位投資的寬度在3.5米以上的道路的維修、養護工作由政府有關行政部門或專業部門負責。
由政府有關行政部門或專業部門負責的，政府有關行政部門或專業部門可根據需要委托物業管理公司承擔。
第三章 管理大會及小區管理委員會
第九條 管理大會由小區的業主以及直管公房和單位自管房的非業主使用人組成。
如小區范圍較大，可根據實際情況，由小區的業主代表以及直管公房和自管公房的非業主使用人代表組成管理大會。
管理大會必須要有代表百分之五十以上投票權的業主和非業主使用人出席才能召開。業主和非業主使用人可以用書面形式委托人出席管理大會。
第十條 小區交付使用并且入住率達到百分之三十以上時，應由市建委和開發建設單位牽頭，組織召開第一次管理大會，選舉產生管委會。
經持有過半數以上投票權的已入住業主和非業主使用人決定，可推遲召開第一次管理大會，但須在決定中提出推遲召開管理大會的具體日期和理由，并且推遲時間不得超過六個月。
第十一條 管理大會每年召開一次，由管委會召集。管委會應于十天以前將召開管理大會的地址、日期和內容送達每一位業主和非業主使用人。
經持有百分之十五以上投票權的業主和非業主使用人提議，管委會須在接到提議后半個月內立即就其提議內容召開管理大會。
第十二條 管理大會以投票或其他方式表決。
表決權按下列規定計算：
（一）住宅房屋一套房屋為一票，其中直管公房和單位自管房業主及其非業主使用人各為半票；
（二）非住宅房屋在一百平方米以上者，每一百平方米為一票，一百平方米以下的為一票。
管理大會的決定，以出席會議的業主和非業主使用人所投票數的過半數通過。
第十三條 管理大會的職權：
（一）選舉、罷免管理委員會的組成人員；
（二）決定小區內有關業主和非業主使用人利益的重大事項；
（三）聽取和審議管委會的工作報告，監督管委會工作；
（四）制訂和修改管理公約；
（五）批準和修改管委會章程；
（六）審議小區房屋公共維修基金、公共社區專用基金等專用基金的使用情況；
（七）改變或撤銷管委會不適當決定；
（八）其他應當由管理大會行使的職權。
第十四條 管委會委員由管理大會在業主和非主業使用人中選出。管委會委員為七至十五人，但必須是單數。管委會設主任一人，副主任一至二人，從管理委員會委員中選出。
小區內直管公房的比例超過百分之三十時，管委會委員中必須至少有二名房管部門的人員。
管委會可從派出所、居民委員會等有關單位的人員中聘請二名或四名管委會委員。
管委會聘請執行秘書一到二名，負責處理管委會日常事務。
第十五條 管委會委員每屆任期三年，可連選連任，可兼職，也可專職，其中專職人員的報酬，由管理大會決定。
管委會會議根據工作需要由管委會主任召集，五名以上管委會委員也可聯名要求召集。會議通知應提前十天送達每位委員。召集人可根據需要邀請物業管理公司、城建部門、居委會等有關部門和單位的人員列席會議。
第十六條 管委會對管理大會負責和報告工作。管委會行使下列職權：
（一）召集和主持管理大會，并匯報年度的工作；
（二）擬定管委會章程；
（三）決定以何種方式聘請物業管理公司，并與物業管理公司簽訂委托管理小區物業的委托合同；
（四）審議物業管理公司制訂的對小區的管理計劃；
（五）審議物業管理公司提出的大中修理和更新改造公用設施的報告；
（六）審議小區物業管理服務的收費項目和標準；
（七）監督物業管理公司對小區的管理、服務工作；
（八）督促業主和非業主使用人執行小區管理規定，履行管理公約，及時交納管理服務費用和房屋公共維修基金；
（九）協調業主和非業主使用人與物業管理公司的糾紛。
第十七條 管委會章程、管理大會決議、管委會決議都不得與國家法律、法規、政策和本規定相抵觸；如有抵觸，市建委有權予以糾正或予撤銷。
第四章 管理公約
第十八條 管理公約由第一次管理大會制訂。
本規定所稱管理公約，是指由業主和非業主使用人承諾的，對全體業主和非業主使用人具有約束力的，有關業主和非業主使用人在小區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。
第十九條 已生效的管理公約對小區所有業主和非業主使用人具有約束力。
第二十條 管理公約應當包括下列內容：
（一）小區名稱、地點、范圍、面積及住家戶數；
（二）公共場所及公共公用設施狀況；
（三）管理大會的召集程序和方式及決定小區重大事項的方式；
（四）業主和非業主使用人使用其住宅和小區內公共場所和公用設施的權益；
（五）業主和非業主使用人參與小區物業管理的權利；
（六）業主和非業主使用人對管委會及物業管理公司的監督權；
（七）小區物業各項維修、養護和管理費用的繳交；
（八）業主和非業主使用人在小區內應遵守的行為準則；
（九）違反管理公約的責任；
（十）其他有關事項。
管理公約必須符合法律、法規、政策有關規定，并于制定通過后一個月內報市建委備案。
第五章 物業管理公司及其職責
第二十一條 物業管理公司根據小區物業委托管理合同對小區實施物業管理。物業委托管理合同的內容包括：
（一）管理項目；
（二）管理權限；
（三）管理要求；
（四）管理服務費用；
（五）管理期限；
（六）解除、終止委托管理合同的條件；
（七）風險責任及違約責任；
（八）管委會對物業管理公司的監督檢查；
（九）其他雙方約定的內容。
委托管理合同應當于簽訂后一個月內報市建委備案。
第二十二條 物業管理公司的權利：
（一）根據本規定及管理項目制訂具體的實施管理辦法；
（二）依照委托管理合同和有關價格管理規定收取管理服務費用；
（三）制止違反小區管理規定的行為；
（四）選聘專營公司承擔專項業務。
第二十三條 物業管理公司有權實行多種經營，享受國家對第三產業的優惠政策。
第二十四條 物業管理公司的義務：
（一）根據有關城市管理標準和委托管理合同對小區實施管理；
（二）接受管委會和業主以及非業主使用人的監督；
（三）及時接受和處理業主、非業主使用人關于小區管理的投訴；
（四）積極配合有關部門對小區內違章違法行為的處理。
第二十五條 物業管理公司對小區管理未能達到有關城市管理標準和委托管理合同規定的要求，管委會或委托方可以解除合同。
因管理、維修、養護不善或因沒有及時修理而造成業主和非業主使用人損失的，物業管理公司應當賠償損失。違反有關法律、法規和政策規定的，由有關部門依法予以處理。
第二十六條 對無故不交各項應交費用的業主和非業主使用人，物業管理公司可要求其限期繳交，并從滯納之日起，按日加收所欠繳費用3‰的滯納金。逾期不交欠繳費用和滯納金的，提交管委會處理。
第六章 小區的使用及維護
第二十七條 業主和非業主使用人對房屋的使用，必須嚴格遵守下列規定：
（一）未經有關部門批準不得改變房屋的結構、用途和外貌；
（二）不得對房屋的內外墻、梁、柱、板、陽臺、平臺、屋蓋、通道擅自鑿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有損房屋安全和危害人體健康的危險物品；
（四）不得利用房屋從事危害他人合法權益和其它非法的活動。
業主和非業主使用人需要對房屋進行裝修，須經物業管理公司同意，并嚴格遵守有關規定方能進行。
第二十八條 房屋的維修責任，按下列規定劃分：
（一）室內部分，由業主負責維修；
（二）整體外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、公用天線、消防設施、屋蓋、電梯等房屋本體公用設施，由物業管理公司負責組織定期養護和維修。維修費用按異產毗連房屋維修責任劃分與費用分攤規定，從業主和非業主使用人繳納的房屋公共維修基金中支出。
房屋公共維修基金應由小區管理處按棟號或梯號建立維修基金檔案，專款專用，不得挪作他用。
第二十九條 房屋或樓宇不存在產權交叉，只有一個業主時，也可以由業主對房屋自行維修、養護，但必須接受小區的統一管理。
第三十條 小區內由開發建設單位投資的給排水、寬度3.5米以下的道路、路燈、停車場、公共娛樂場所、配電房、公共綠地、園林設施、公廁、化糞池、垃圾站等小區公用設施由物業管理公司統一管理維修養護。管理維修養護費用從管理服務費用中支出。
小區公用設施的大中修理和更新改造的費用從公共社區專用基金中支出。
第三十一條 在小區內不得有下列行為：
（一）擅自改變小區內土地用途；
（二）擅自侵占或損壞綠地、花草樹木、園林小品，踐踏花園草地；
（三）隨地丟撒果皮、廢紙和雜物，隨地傾倒垃圾；
（四）飼養雞、鴨、鵝、豬、狗等禽畜；
（五）擅自接引水、電、煤氣、排水等各種管線，或開挖道路等；
（六）搭建各類違章建筑；
（七）損壞水、電設備等公用設施；
（八）隨意停放車輛和鳴喇叭；
（九）焚燒瀝青、油氈、皮革、橡膠、垃圾等產生有毒、有害煙塵和惡臭氣體的物質；
（十）超標排放噪音、煙塵、廢氣、粉塵、污水等；
（十一）未經允許擅自張貼標語、廣告和各類啟事，懸掛廣告牌或物品；擅自在公共設施上寫、刻、畫；
（十二）從事管理公約所禁止的行為；
（十三）法律、法規及市政府規定禁止的其他行為。
有關專業管理部門在小區內開挖、埋設或維修供水、供電、排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線，須事先與物業管理公司聯系，對開挖后的路面、綠地等恢復原狀的事項簽訂協議后方可施工。
第三十二條 違反本規定第二十七條、第三十一條規定的，物業管理公司有權制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可會同有關部門進行強制恢復；造成損失的有權要求責任人賠償。
第七章 小區的移交
第三十三條 小區在管委會成立之前，由開發建設單位自行或委托物業管理公司對小區進行前期管理。管理費用除按有關規定向業主和非業主使用人收取管理服務費用外，其余由開發建設單位承擔。
管委會成立二年后，管委會可重新聘請物業管理公司，在同等條件下，原物業管理公司有優先受聘的權利。
第三十四條 小區的開發建設單位，不得將工程質量不合格或配套設施不完善的小區交付使用。
保修期內由開發建設單位負責與施工單位聯系維修，也可以由開發建設單位委托物業管理公司與施工單位聯系維修。
第三十五條 開發建設單位在移交小區時，應當向管委會移交下列小區工程建設資料：
（一）居住區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）其它必要資料。
第三十六條 公共社區專用基金來源另行規定執行。
公共社區專用基金的使用受市建委監督管理。
第三十七條 開發建設單位應在移交小區時，按市政府有關規定提供小區物業管理用房，其產權屬管委會。管理用房不得出租、轉讓、出借、抵押、挪作他用。
第三十八條 開發建設單位應在移交小區時，按市政府規定提供部分商業用房，該商業用房的產權屬管委會。
該商業用房和小區內其他有經濟收入的公用配套設施、設備和場地，均由物業管理公司按委托管理合同經營，其收入用于補充小區的管理服務費。
第三十九條 開發建設單位違反本規定第三十七條、第三十八條第一款的，市建委應當責令其限期履行。在規定的期間內仍不履行的，市建委可申請人民法院強制執行。
第四十條 居住小區的公共社區專用基金、房屋公共維修基金和管理服務費的收支情況，由管委會會同物業管理公司半年公布一次，接受業主和非業主使用人的查詢和監督，并報市建委備案。
第八章 附 則
第四十一條 寫字樓、商住樓等物業管理可參照本規定執行。
電力工程參建單位多，建設工期長，形成的工程檔案數量大，內容龐雜，客觀上給項目工程檔案收集工作帶來一定難度，要確保項目工程檔案的完整、準確、系統就要特別重視檔案的過程收集與集累，將項目檔案管理從末端前移，把檔案工作從一個工作環節擴展為貫穿始終的全過程控制的記錄體系，將項目檔案工作和項目建設一樣納入項目管理程序，與項目建設的各階段同步進行，從項目開工前就應籌劃檔案管理，直至竣工驗收，使工程檔案形成首尾相接全程控制的記錄體系。實踐證明，抓好工程項目檔案管理與工程建設管理的“三同步”，就可以實現工程檔案完整、準確、系統化。以河南某兩個大型電力基建項目為例，實踐中，為了實現電力工程項目委托管理階段的工程檔案管理工作統一領導、分級管理，確保工程檔案的完整、準確、系統、規范整理，安全保管和有效利用的目標，作為項目建設階段的管理方從項目開始就著手對工程檔案管理進行了策劃，組建了有效的管理團隊，機構編制隸屬工程部，借鑒國際國內先進的管理經驗，根據項目的具體特點編制了相應的工程檔案管理實施細則，對檔案管理人員進行了相關的培訓。實踐證明，這些舉措從機構、人員配備和管理制度上為實現項目工程檔案管理目標做了充分準備。
實踐中，項目管理方與項目參建方實施了項目合同制。例如，與項目公司（兩大發電有限公司）簽訂了項目委托管理合同，與設計、安裝、監理、調試等單位簽訂了相關的委托合同。以合同制來約束各方的職責和利益關系，其中，就約定了合同主體與相對方在工程檔案管理方面的職責和相互關系，明確合同各方的職責。例如，委托管理合同中約定，項目公司職責：（1）負責前期文件、設計基礎文件、工程管理性文件（征地文件）的收集整理及其歸檔工作。（2）負責工程竣工驗收交接文件收集、整理及其歸檔工作。（3）負責考核期運行資料的收集整理及歸檔工作。委托管理合同中還約定工程管理公司職責：（1）認真履行管理范圍內檔案工作的統一組織和管理的職能，負責對項目部各職能部門以及參建各方檔案工作的指導、監督、檢查和驗收工作；（2）負責制定《項目竣工檔案管理實施細則》，提供統一標準的檔案裝具和管理設施；（3）負責工程管理性文件（包括招投標文件、合同、協議、來往文件、會議紀要）、工程未完工項目文件的收集整理歸檔工作；4、負責按管理合同的要求向項目公司移交竣工檔案資料。設計合同中約定設計單位的職責：（1）負責按工程建設要求，及時提供工程設計文件并編制施工圖總清冊；（2）負責按設計合同要求提供設計文件的歸檔資料；（3）負責對匯總的設計變更文件進行最終審核。保證其完整、準確編制竣工圖；施工合同中約定施工單位職責：（1）建立單位工程總清冊，并按細則要求編制單位工程竣工檔案；（2）負責自購材料的資料收集整理工作；（3）每臺機組移交前，及時整理完整、準確的設計變更單和與設計變更有關的工程聯系單等有關編制竣工圖的依據，在機組移交試生產后一周內提交工程管理公司項目工程管理部，由工程管理部和檔案資料室共同組織有關單位審核，匯總后及時移交設計單位編制竣工圖；設備材料代管理方職責：負責設備技術文件的收集整理工作。
實踐中，項目管理方制定了一整套科學、合理、適用和操作性強完善的工程檔案管理細則，從機構、人員、培訓措施到領導管理體系、職責分工等行政職能層面和對檔案的收集整理、分類組卷等等業務職能層面進行了分項規范。實踐證明，制定完善的項目檔案管理制度，是實現項目檔案管理目標的保障，使各參建單位在收集和編制竣工檔案時做到有章可循、標準統一、職責分明。實踐中，項目管理方的檔案主管編制了管理方內部各有關部門的歸檔范圍、歸檔時間以及歸檔的質量要求，定期對文件的產生和收集、檔案編制工作進行檢查、指導。項目管理方通過這種內部的職責分工和過程控制，首先做出了表率作用，各個職能部門在實施作業的過程中把好了每一個重要的文件收集、編制和歸檔節點，形成了能夠起表率作用和行為標準的工程檔案卷冊，完成了既定目標。以此為標準，約束和引導整個項目參建單位過程文件的收集歸檔管理。實踐證明，項目管理與引導作用是項目參與單位檔案管理規范化的保證。
實踐中，項目管理方的檔案主管加強了與各參建單位的溝通協調力度和檢查過程管理，對參建單位的檔案主管進行業務培訓，統一思想、統一認識、統一標準。兩個項目成立由發電有限公司（項目公司）、項目管理方（工程公司）及主要參建單位領導組成的項目竣工檔案管理領導小組，負責領導和協調竣工檔案管理工作；組織檢查組，對竣工檔案資料管理情況進行監督檢查，領導和組織竣工檔案預審及竣工檔案移交工作。項目管理方（工程公司）工程部具體負責竣工檔案工作，建立項目檔案管理網絡，不定期地組織監理公司及工程公司的技術人員對各參建單位的過程資料進行了檢查評比，保證了檔案的真實性、完整性和及時性，做到了移交精品工程的同時移交高標準的工程檔案。在項目所有參建方的檔案管理過程統一采用了PAP工程管理系統軟件并多次對各參建單位的檔案管理人員進行了檔案專業知識及PAP檔案資料管理模塊使用的培訓，既減少了協調的頻率，又提高了管理效率。規范化的電子文檔提高了檔案信息的實效性和檢索的便捷性，實現了在參建單位之間資源共享，也對檔案編研工作起到了快速整合作用。管理過程中還嚴把案卷質量關，按照對原件、抄件、供應商資質報審附件、質量驗評文件、工程技術記錄表式等的歸檔要求，對施工、監理、設計、調試等單位的檔案組卷情況進行了嚴格的過程檢查，實踐證明，采用先進的管理模式、有效控制案卷質量、遵循合理化的組卷原則，大大強化了項目管理各方的檔案管理，其結果使得工程檔案更加標準化、規范化，統一化。
2005年底到2007年間，江蘇南通人徐進華、溫州人馬英、上海人譚雪梅和莊浩分別在上海加盟了“從臺灣過來的”現大陸知名餐飲企業“一茶一坐”，成為其加盟商，不出三年，三人都向法院了一茶一坐。
看上去，又是一出加盟商加盟企業繼而反目成仇的戲碼。但這次的情節要離奇得多，結局也如懸念電影一樣意猶未盡，不可名狀。
這家中國頗具知名度的中式餐飲連鎖企業究竟怎么了？
誘惑
豆漿煮火鍋，咖啡烹牛排，牛奶泡普洱……來自臺灣的一茶一坐不僅吃得新奇，店堂設計也優雅精致，這樣的品位加上超人氣，自然等于可觀的利潤。
南通人徐進華第一次走進一茶一坐就動了加盟的心思。徐進華夫婦多年來在南通經營著一家生產童帽的服裝廠，手里有些閑散資金，一直想再做些投資。二人很快了解到加盟政策：加盟商自己尋找場地，一茶一坐提供指導，門檻是加盟費30萬元，保證金20萬元，開店的起始資金300萬元，總計350萬元。
徐進華還了解到，一茶一坐正在引入風投資金，上市在望……徐進華認定這是一個好項目，便于2005年12月7日，與一茶一坐簽訂了《一茶一坐直接特許經營合同》和作為附件的《一茶一坐委托管理合同》及《承諾書》。徐承諾在簽約之后注冊一家公司以“自動承接本合同中甲方（指徐進華）的全部權利義務”。然后徐進華先后分兩次向一茶一坐支付了現金350萬元。
沒想到的是，從此以后，“我的加盟店，就與我基本無關了。”徐進華一臉迷惑。
火爆的背后
溫州人馬英、上海人譚雪梅與莊浩也與一茶一坐簽定了同樣的加盟合同，店址分別選在嵩山路和五角場。三人也是信心滿滿，準備大干一場。
合同簽了，錢打了，加盟商與一茶一坐就有了休戚與共的利害關系。但是，馬英、譚雪梅與莊浩還包括徐進華，真的了解一茶一坐嗎？
能查到的公開資料表明，開曼群島注冊的臺資公司一茶一坐于2002年6月進入大陸市場，一直以直營店的形式發展，2005年改變策略，開始招加盟商。
但是，上海虹口區工商局的檔案卻表明，2002年，一茶一坐公司由上海特一實業發展有限公司、新加坡旺旺控股有限公司和英屬維爾京群島CHANNEL TEA CO.LTD.公司三家投資組建。開業首年便宣告失利，2002年主營業務收入為493.51萬元，公司虧損362.16萬元，之后每年都虧損。2002年至2007年間，經畢馬威會計事務所調整報出累計虧損2165萬元。
我們自然要追問：既然一茶一坐生意火爆，為什么會虧損？它在上海等地陸續開了60家直營店，這些店的投入也可能導致財務報表顯示為虧損；但是否有其他可能，尚不得而知。
而徐進華非常肯定地告訴記者，一茶一坐方面沒有告訴他虧損情況，“我知道他虧損這么嚴重，我還會加盟嗎？”
加盟商馬英也表示不知情，她還提出了另外的異議：按規定企業需提供“真實、準確的特許合同文本”，一茶一坐應提供《一茶一坐委托管理合同》中注明必有的《設備委托采購合同》、《一茶一坐加盟餐廳招牌使用協議》、《原料委托采購合同》等五個附件。
而在2011年3月23日馬英案子的庭審筆錄中，審判長問：“這個合同既然約定有這些附件，相關的文本有嗎？”一茶一坐人答：“這些文本是借用肯德基的文本。”審判長問：“當時有沒有？”答：“我們沒有。”“除了給上海馬瑛餐飲有限公司以外，有沒有這個文本？”一茶一坐人答：“沒有。”
于是馬英等人的律師主張，一茶一坐沒有按商務部規定，向馬英等人提供完整的特許合同文本，其與加盟商簽訂的合同其實是不符合規定的。
合同玄機
徐進華和馬英一樣，很多問題是事后才發現，并通過律師梳理才明白究竟。比如在與一茶一坐法庭相見之前，他們都不了解與一茶一坐簽訂的兩個合同――《特許經營合同》和以附件形式出現的《委托管理合同》以及另一個附件《承諾書》（《承諾書》中徐進華承諾簽訂合之后立即成立一家公司以“自動承接本合同中甲方（指徐進華）的全部權利義務。”）――有何玄機。
按照前一個合同，一茶一坐在徐進華向其交納350萬現金之后，則將一茶一坐“商標、商號、經營模式等經營資源”授予徐進華，肯定了徐進華是該加盟店的實際掌控者和操盤者。
一茶一坐則認為，雙方又簽了一份《委托管理合同》，該店的經營管理權就是一茶一坐的了，并且虧損皆由徐進華承擔。
那么，這家店的經營管理權究竟屬于誰？簽了一份名為“委托管理”的合同，就是一茶一坐的了嗎？最高人民法院在《關于經濟合同的名稱與內容不一致時如何確定管轄權問題的批復》中明確規定：“當事人簽訂的經濟合同雖具有明確、規范的名稱，但合同約定的權利義務內容與名稱不一致的，應當以該合同約定的權利義務內容確定合同的性質。”（《法復（1993）16號》）所以律師告訴徐進華，該店的經營管理權應該是他的。
當時徐進華沒有發現兩份合同中有這么多字眼可以摳。他只覺得加盟商擁有加盟店的經營管理權天經地義，于是后來發生的事讓他覺得匪夷所思：
徐進華簽約后，便按要求將身份證復印件交給了一茶一坐，然后回到南通等待一坐一茶為其提供后續的支持服務。
這邊，一茶一坐開發部經理郭霖拿著徐進華的身份復印件去了工商局，在徐進華完全不知情的情況下，假冒徐進華的簽名，注冊了一家以徐進華為董事長的“奕欣公司”，來管理這家加盟店。公司成立后，一茶一坐領取了奕欣公司的《企業法人營業執照》，又用該營業執照刻制了奕欣公司的公章、辦理了《稅務登記證》及《企業法人代碼證書》，開設了奕欣公司的銀行基本賬戶。
接下來，一茶一坐并沒有將奕欣公司的上述證件及財務專用章、公章還給奕欣公司，而且越過了徐進華，用公章和財務專用章以奕欣公司的名義開始與外界簽訂房屋租賃合同、裝修合同、原材料采購合同、設備采購合同等，開始使用那300萬元的開店資金。
由于奕欣公司是在上海南匯異地注冊，對上海的一茶一坐加盟店不便管理，不久，郭霖又到上海工商局假冒徐進華、徐妻王青的簽名，注冊了進華公司，領取了營業執照，辦理了一系列相關手續。一茶一坐又拿著進華公司的章，繼續對外簽訂采購合同。
――以上細節都得到了法庭的確認，以及郭霖本人的承認。
徐進華得知這些情況是好些天以后，一茶一坐通知說，“店址選好了，你來看看。”徐興沖沖趕到上海長壽路1118號的芳匯廣場一看，自己的店已經在裝修了！怎么自己事前一點不知道啊？追究原委，才發現了冒名注冊等問題。
“我是這個店的老板。”“不認識。”
徐進華查遍兩份合同，都沒有一茶一坐可以代為注冊公司和掌控公章財務章的條款。那么，一茶一坐的理由是什么？他們的說法是，“為了防止加盟商惡意卷款逃跑”。
不僅如此，記者還注意到，一茶一坐在格式化的委托合同里都規定好了，裝修公司、采購原材料的公司、提供設備的公司等，都由一茶一坐指定或“代為采購”。有人私下告訴記者，這些公司皆與一茶一坐某些高層存在關聯交易，但記者并未在工商等方面拿到相關證據。
徐進華無可奈何，錢已經給了別人了，他只好善意地相信對方。
懷中復雜的心情，徐進華在自己的芳匯店附近投資買了一套房子，方便就近到店里。可是他又很少到店來看看。因為他這位加盟商，對自己的加盟店而言完全是多余的人。對這個店的一切事務，他說不上半句話。
徐進華給記者講了一個他自己的親身經歷：2006年9月的某一天，他又接到通知，說“芳匯店要開業了，你來看看吧”。徐進華過去一看，僅需40來人的芳匯店，一茶一坐安排了60多人，而這些人全由自己發工資。
畢竟是開業慶典，徐進華不能砸自己場子，還是招呼上了幾個朋友，然后像個外人一樣買了幾個大花籃，自己擺在了店門口。進店去，服務員把他們當一般顧客一樣招呼接待……
吃完飯，徐進華偷偷告訴服務員：“我是這個店的老板。”服務員詫異地看了他兩眼，悄悄說：“不認識。”他只好付了錢，轉身裝著大大咧咧地對朋友們說：“看看，咱的店，怎么樣，連老板吃飯都要買單。這才叫現代企業的管理！”
一出店，徐進華只想痛哭。之后徐為了打官司和律師詳談，律師主張，一茶一坐用他們公司的章簽訂的合同和對加盟店進行的管理，是非法的、無效的。
查賬
開業五六個月后的2007年上半年，徐進華要求查奕欣公司和進華公司的賬。
“開業五六個月了，但是賬冊上只登記了開業第一個月的賬目。”徐進華告訴記者，除此之外，賬冊中還夾雜著大量沒有時間、語焉不詳的購物進貨發票和憑證。
為了搞清楚這些憑證和發票的真實性，徐進華分別用數碼相機拍下了每一張憑證收據、發票，隨后交由第三方審計事務所進行審計。
徐進華從自己隨身攜帶的公文包里，掏出了厚厚一疊如同漢語大詞典般的審計資料。記者看到，這些審計資料中，部分發票、憑證缺角，不少發票憑證沒有標注日期、單位。最后審計事務所的審計結果顯示，這一疊憑證和發票幾乎都存在問題。“憑證所標物品購入金額與發票不符”、“憑證內容與發票內容不一致”等評審文字幾乎出現在每張憑證發票的掃描頁面上。
再有，芳匯店的裝修及設備價格總計214.58萬元，但是，按照第三方詢價機構的結算審核，其實際造價僅為120萬元！芳匯店為什么會多支出94.58萬元？
還有進貨量高得離譜的進貨單，“其中有一張進貨單是標明芳匯店進了56萬元的精肉，如果按照8元一斤肉來算，那是7萬斤肉，35噸！”另外還出現了數千斤之多的紅棗進貨單。
這些，都源于進華公司的章和財務大權握在一茶一坐手里，再怎么離譜的發票，只要一茶一坐將進華公司的財務專用章一蓋，錢就得支出；而且這樣一來，芳匯店的收入一茶一坐可以輕而易舉地劃走。徐進華要求一茶一坐歸還公司文件和章！
2008年11月，一茶一坐對此出具了一紙《證明》：“上海進華餐飲有限公司為我司直接特許加盟商，公章、財務章、法人章自該公司加盟的一茶一坐餐廳開業起由我司代為保管……”
徐進華不服，第一，我何時授權給你“保管”的？分明是強占；第二，既然是“保管”，那么沒有我的授意，你就沒有使用的權利！第三，顯然，一茶一坐還是不予歸還。
另外三位加盟商馬英、譚雪梅和莊浩，除了沒有被注冊第二家公司外，其他所有遭遇與徐進華完全一樣。
臺前幕后
之后，徐進華拒絕向一茶一坐支付合同規定的管理費、服務費，加之芳匯店業績本就不太好，一茶一坐于2008年年底關了徐進華的店。同樣的原因同樣的時間，馬英的店、譚雪梅的店也被一茶一坐關掉了。
2009年初，徐進華聯合加盟商馬英等，將一茶一坐告上了法院。一茶一坐則向法院對徐進華等人提起了反訴，狀告他們各有數十萬元不等的應付款久拖不付。
這場官司一打就是兩年。
對于本案的性質，徐進華及其律師胡炯明的觀點，同法院的主張產生了巨大分歧。徐進華及其律師認為，一茶一坐強行占有加盟店的經營管理權、扣押公章及營業執照等財物、違約進行經營管理，并且所簽合同文本不全，多處不符合相關法規，內容明顯自相矛盾。他們認為，芳匯店實質上已成為一茶一坐的直營店，所簽特許經營合同和委托合同已不成立，法律尊重事實，因此一茶一坐應該賠償徐進華全部損失近560萬元。
而一茶一坐和法院卻認為，二者的加盟關系是成立的，雙方的糾紛在于芳匯店的裝修造價過高，支出混亂，一茶一坐應予賠償徐進華超額部分。
最終，法院于2011年4月判決一茶一坐賠償進華公司經濟損失70萬元，進華公司需支付一茶一坐應付款32.64萬元，金額相抵，一茶一坐向進華公司支付37.36萬元，雙方了結。
同一家法院對馬英、譚雪梅和莊浩案的判決也大致如此。
徐進華當然不服，決定不顧一切上訴。下一場官司大戰將不可避免……
記者手記：
在采訪這個選題的過程中，記者一直有個疑惑，一茶一坐2005年開始招加盟商，十幾家加盟商大多數的遭遇和結果都同徐進華類似，一茶一坐究竟意欲何為？
或許有個猜測能夠幫一茶一坐“自圓其說”。一茶一坐一直夢想在美國納斯塔克上市。于是2005年至2008年期間，一茶一坐總共經歷了三輪融資。但是一茶一坐一直虧損，為了提高增強盈利能力，一茶一坐一邊用融得的資金開直營店，一邊又想出了一個開加盟店的新辦法――
從2005年開始招加盟商，用加盟商的錢來建店，然后用上面寫到的種種方法、步驟，將加盟店的控制權、經營權掌握在自己手里。
從徐等人的表述看，在加盟店的裝修工程、設備采購、原料采購等多方面一茶一坐都有操作空間，甚至可以利用掌握加盟商公司法人章、公章、財務章的便利，直接將錢劃走，所以才出現“一次采購豬肉35噸”的可笑的后補發票。
退一步說，如果加盟店這樣折騰下來還能正常經營盈利，并保持強勁增長勢頭。一茶一坐就以雙倍開店價格將其收購，以其強大的贏利能力增加上市砝碼，這樣皆大歡喜。
如果加盟店經不起折騰倒下了，一茶一坐就將加盟店直接關了，所謂“加盟有風險”……
然而這樣的公司能順利上市嗎？十幾起加盟商官司纏身，至今沒聽說它上市之事。
單位名稱：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯系電話：_________
傳真：_________
受委托方（物業管理企業，以下簡稱乙方）：_________
單位名稱：_________
資質等級：_________
證書編號：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯系電話：_________
傳真：_________
甲方通過（招投標，協議選聘）方式將_________（物業名稱）委托乙方實行物業管理服務。為保障本物業正常運行，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環境，根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業基本情況
物業名稱：_________物業類型：_________
座落位置：_________區_________路（街道）_________號
四至范圍：_________
總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場_________平方米，辦公樓_________平方米，工業廠房_________平方米，停車場（庫）_________平方米。其他：_________。
物業構成見附件一，規劃平面圖見附件三。
第二條 委托管理服務期限：物業管理服務期限為_________年_________月（不超過整個物業管理區域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業主大會成立后業主委員會與所選聘的物業管理公司簽訂物業服務合同生效時，本合同終止。
第三條 甲方在該物業接交2個月前提供一次性開辦費_________萬元，用于購買相關辦公用品和設備，所形成的固定資產產權歸該物業管理區域業主委員會所有。所購買辦公用品和設備的清單明細乙方在物業接交后2個月內交甲方備案。
甲方在該物業接交2個月前一次性提供給乙方_________萬元的前期物業管理接管費。乙方應根據甲方的需要派員進行物業管理提前介入，并負責包括但不限于簽訂物業管理合同、公共部位二級清理、接管驗收、交房、人員招聘、人員培訓等接管有關事宜。
甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業管理顧問服務。如需乙方提供前期物業管理顧問服務的，前期物業管理顧問服務合同另行簽定。
第四條 乙方參與本物業的竣工驗收，并在物業移交接管時，與甲方辦理物業管理書面交接手續。
第五條 本物業交付使用后的質量責任，根據國家《建設工程管理質量條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等規定執行。設施設備保修期如下：電梯_________月，監控智能化設備_________月，消控設備_________月，電信設備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時間確定及計算：由各項工程竣工及設備安裝完畢經建設單位、監理單位、施工單位、物業公司及有關專業部門根據國家相關規定，對所完成的建筑、設備進行外觀、調試和運行等方面的檢查測試，并經簽章之日起為保修的起始日期。
本物業共有部分保修責任內，如存在質量問題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負責返修；
工廠物業管理合同范本
委托方（以下簡稱甲方） ______________________
受委托方（以下簡稱乙方）_____________________
根據《中華人民共和國經濟合同法》、《城市新建住宅小區管理辦法》（建設部第33號令）《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及《實施細則》等國家、地方有關法律、法規和規章，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對_______實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。
第一條 物業基本情況
座落位置：_____________________________________________；占地面積：_______平方米；建筑面積：_______平方米；其中地上建筑面積_______平方米，地下建筑面積_______平方米，綠化覆蓋率為_______%；物業類型：_______.
第二條 委托管理事項
（一）房屋建筑本體共用部位（外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養護和管理；
（二）房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等）的維修、養護、管理和運行服務；
（三）本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場等）的維修、養護和管理；
（四）本物業規劃紅線內的屬配套服務設施（網球場、游泳池、商業網點等）的維修、養護和管理；
（五）公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運；
（六）車輛行駛及停泊；
（七）配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作（但不含人身、財產保險保管責任）；
（八）社區文化娛樂活動；
（九）物業及物業管理檔案、資料；
（十）法規和政策規定由物業管理公司管理的其他事項。
第三條 合同期限
本合同期限為_______年。自_______年_______月_______日起至_______年 月_______日止。
第四條 甲方的權利和義務
（一）與乙方議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告；
（二）對乙方的管理實施監督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經濟損失或管理失誤，經市政府物業管理
主管部門認定，有權終止合同；
（三）委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取催繳催改措施；
（四）甲方應按有關規定向乙方提供能夠直接投入使用的物業管理用房。物業管理用房建筑面積_______平方米（不含設施設備用房面積）物業管理用房屬甲方所有，乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。
（五）甲方在合同生效之日起_______日內按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料（工程建設竣工資料、住用房資料等），并在乙方管理期滿時予以收回；
（六）不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；
（七）負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛；
（八）協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；
（九）法規政策規定由甲方承擔的其他責任。
第五條 乙方的權利和義務
（一）根據有關法律、法規政策及本合同的規定，制訂該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害大多數業主（住用戶）的合法權益，獲取不當利益；
（二）遵照國家、地方物業管理服務收費規定，按物業管理的服務項目、服務內容、服務深度，測算物業管理服務收費標準，并向甲方提供測算依據，嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務；
（三）負責編制房屋及附屬設施、設備年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施；
（四）有權依照法規政策、本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理；
（五）有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用，但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業務承包給個人；
（六）接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導，并接受甲方和業主的監督；
（七）至少每3個月向全體業主張榜公布一次管理費用收支賬目；
（八）對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；
（九）建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；
（十）開展有效的社區文化活動和便民服務工作；
（十一）本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料；移交本物業的公共財產，包括用管理費、公共收入積累形成的資產；對本物業的管理財務狀況進行財務審計；
（十二）不承擔對業主及非業主使用人的人身、財產的保管保險義務（另有專門合同規定除外）
第六條 管理目標
乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業“管理分項標準”（各項維修、養護和管理的工作標準和考核標準）
第七條 管理服務費用
（一）本物業的管理服務費按雙方協商的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_______元；如業主或物業使用人將宿舍改為商業用途，物業管理服務費將按商業用途收取。
（二）乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收；但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督；
（三）房屋建筑（本體）的共同部位及共用設施設備的維修、養護與更新改造，由乙方提出方案，經雙方議定后實施，所需經費按規定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護；
（四）本物業的公用設施專用基金由甲方負責按法規政策的規定到位，以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。
第八條 獎懲措施
（一）乙方未完成合同規定的各項管理目標，或出現重大事故，經市政府物業管理主管部門確認需由乙方承擔責任的，甲方有權解除與乙方所簽物業服務合同。
（二）合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權，但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀，多數業主反映良好，可以不參加招投標而直接續約_______年。
第九條 違約責任
（一）如因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同；
（二）如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同；
（三）因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。（產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準）；
（四）甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。
第十條 其他事項
（一）雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力；
（二）合同規定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿6個月前向對方提出書面意見；
（三）本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理；
（四）本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門調解，調解不成的，提交深圳仲裁委員會依法裁決；
（五）本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力；
本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行；
（六）本合同正本連同附件共陸頁，一式三份，甲、乙雙方及物業管理主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力；
（七）本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章：
乙方簽章：
法人代表：
法人代表：
