發布時間：2023-03-23 15:15:37
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產檔案論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
論文摘要：在信息社會化逐步深入的今天,房地產檔案逐步實現了信息數據化、管理網絡化和服務現代化。這就從技術和管理兩方面對房管部門提出了新的要求,也必然要求提高檔案工作者的綜合素質,從而更好地為房地產事業服務。
目前,在房地產管理部門中,由于房屋產權產籍檔案的管理方式相對滯后,因而積壓了大量歷史信息需要錄入。要將這些信息在第一時間內全部錄入管理系統并且不能產生誤差,需要大量的時間和大量的人力、物力、財力來完成。如何利用現代化手段,加強房地產檔案數字化建設,實現房地產檔案管理的新突破,已成為當前房地產檔案管理工作的重要課題。利用計算機對房地產檔案信息進行管理,具有檢索迅速、查找方便、可靠性高、儲存量大、保密性好、壽命長、成本低等優點。這些優點能夠極大地提高房地產檔案管理的效率,也是房地產管理科學化、標準化、規范化的一個重要條件。
一、確定適用標準
信息技術標準化是實現信息交換和資源共享的根本保證。在數字化建設中,必須建立好相應的技術標準、管理標準和工作標準,最終建立起一個標準化的數字化利用平臺,實現檔案數字化管理。
二、建設高質量的檔案信息數據庫
房地產檔案管理主要包括兩個方面:檔案原件及檔案數據的管理。檔案原件作為房地產檔案的原始資料有著不可替代的作用,它是檔案數據的來源。房地產檔案管理要實行全方位、多元化的服務模式,房地產檔案網站作為一種紐帶和橋梁,是實現這一多元化服務的有效手段。我們應充分利用這一點,為利用者提供一個交流平臺。一方面我們可將房產檔案中的建筑面積、房屋坐落以及平面圖等無條件公布在網上,對于有條件利用資料的各級用戶可根據自身的用戶級別查詢相關的房產檔案。另一方面,利用者可將自身的相關問題留在網頁上,房地產檔案管理人員可以及時了解適用者的需求,解答問題,搞好服務,方便群眾。
三、重視人員素質的提高
檔案人員是連接檔案與利用者的橋梁和紐帶,檔案人員的素質直接影響到檔案的利用在社會公眾心目中的形象。
四、要突出服務理念
就現代管理科學而言,房地產市場管理同時也是一種服務,是一種由我們管理部門提供給社會層面的服務。當前,社會層面越來越需要更為全面、便捷、自主的房地產市場信息服務,也越來越渴望通過房地產市場管理信息系統來獲取房地產咨詢服務和房地產政策指導,因此,我們只有及時、主動、積極地向新型管理服務職能轉變,才能夠順應社會的呼喚、滿足公眾的需求。房地產市場的信息化建設同樣需要
五、要著力強化系統的協作效能
在房地產市場的信息化建設中,需要從全社會的角度去認識和把握市場信息。一是要制定統一的技術規范,包括業務分類、數據分項、數據定義等技術規范與格式,為各相關業務部門、各相關業務系統今后進一步實現信息資源共享奠定技術基礎;二是要在系統中盡量延伸和拓寬市場數據的采集面,并規劃和設計出必要的數字化實現途徑;盡可能多地實現各關聯機構、協作部門業務數據的采集、轉換,促使更多的業務內容轉換成房地產市場所需要和必備的業務信息流;三是要實現系統間的數據交互,新的系統必須支持系統間、部門間數據資源交互和傳遞,實現同類業務信息的一致和共享。
六、當前房地產檔案數字化管理的幾點建議
1.提高數字化管理的認識,建立完整規范的檔案資料,房地產檔案數字化的目的是最大限度地提供利用,滿足社會需求。
2.制定房地產檔案館數字化建設發展規劃,并分階段有步驟地實施在數字化建設過程中,必須充分考慮到各地房地產檔案管理部門歷史上形成的數量龐大的庫存檔案,以及每年數量激增的綜合反映,建立一支既懂檔案管理,又懂房地產管理和計算機知識的專業隊伍,是實現房地產產權檔案信息現代化管理工作的關鍵。
3.檔案人員要加強學習房管部門相關專業的一般知識,如《檔案法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》等。
關鍵詞: 實踐性教學方案 專業見習 綜合實訓 畢業實習 畢業作業(論文)
中圖分類號: G64 文獻標識碼: A文章編號: 1007-3973 (2010) 04-176-02
高職物業管理專業教學過程中,實踐性教學是整體教學活動的重要組成部分。但是,由于傳統教學模式的影響,專業教師更多側重對課程理論教學的探索上,對于實踐教學的探索,不論在廣度與深度上都明顯遜色于前者。因此,努力探索實踐教學方案,對于完整地構建高職物業管理專業人才培養方案,顯然具有重要的意義。
1 對物業管理專業實踐性教學方案的設計
高職物業管理專業培養適應社會主義建設需要的,德、智、體全面發展的,掌握現代物業管理理論知識、實操技能與方法的適應物業管理行業發展需要的高級應用型專門人才。
在業務知識和能力方面,本專業要求學生通過三年的學習,掌握從事物業管理職業所必需的專業基礎理論和基本職業技能;具有較強的分析問題、解決問題的能力,有相當的組織管理能力,協調能力,具有承擔物業管理崗位工作的技能。
據此,我們設計的物業管理專業實踐性教學方案把實踐內容分解成五項任務,要求該專業學生在規定時間內完成專業見習、課程實習、頂崗實習、畢業實習和畢業作業(論文)。
1.1 專業見習
從感性上對物業及物業管理有一個全面的認識。旨在做到課堂教學和實踐教學相結合,使學生既掌握物業管理專業的基礎理論和專業知識,又熟悉物業管理企業各主要工作部門實際操作的標準程序與技能,真正成為應用型、技能型的專業人才。結合《物業管理概論》的學習與實踐進行專業見習。
專業見習的主要內容:物業公司的類型;物業管理公司組織結構;業務內容;物業管理工作流程;物業管理工作的現場控制與服務禮儀等管理服務技能的展示;物業管理制度建設情況;物業管理公司質量管理文件、管理資料等管理方面的文件;其他實習內容。
具體實習要求:在專業教師的指導下進行,專業見習完畢后,學生要撰寫專業見習報告。文字量不少于2000字。專業見習成績分為優秀、良好、合格和不合格四等級,計入學生檔案。
1.2 課程實習
課程實習主要是結合所學專業課程對各崗位管理技能進行實際的訓練。目的是對所學的專業知識進行全面的了解、理解、掌握,并能靈活應用。既可安排學生到條件較好的物業管理公司進行實習;也可在學校綜合實訓室里進行一部分項目實訓,以增強學生從事物業管理工作的實際操作能力。
實習課程及其內容如下:
課程實習名稱實習內容實習要求建筑識圖與構造建筑識圖與構造實訓房屋構造與施工圖;水、暖、電施工的識讀;房屋建筑工程施工圖的綜合識讀在專業教師和實習技術人員的指導下,學生在實習期間每天必須進行實習記錄和寫實習體會,最后撰寫實習報告。文字量在2000字左右。同時附有實習單位的通過物業課程實習的證明。市場調查與預測物業市場調查調查當今物業管理市場的現狀,準確把握物業市場的發展趨勢,撰寫市場調查報告房地產開發經營房地產開發經營實訓房地產企業運作管理的基本理論與方法 建筑工程招投標與合同管理招投標與合同管理實訓招標文件的編制、投標文件的編制;招投標程序;招標標底和投標報價的計算物業管理智能化系統智能化系統實訓智能建筑物業管理的目標、公司職責、接管驗收和檔案管理、資金的使用與管理物業企業財務管理物業企業財務管理實訓物業企業的籌資管理,物業企業的流動資金管理,成本管理;物業企業經營收入和利潤管理;物業企業財務分析與評標方法房地產估價房地產估價實訓房地產估價的原則和估價程序,房地產估價的主要方法和房地產估價報告的結構和內容,撰寫一般的房地產估價報告房屋維修管理房屋維修實操房屋維修的有關規定和標準;房屋常見損壞情況及原因分析;掌握有關房屋的檢查與鑒定方法,房屋維修工程的施工程序、施工方法等有關技術措施,房屋修繕預算定額及編制方法,維修工程結算方法設備維修管理設備維修實操相關設備的性能、系統的結構,操作各種設備,增強對設備、管網的設計、安裝、管理的綜合能力。
1.3 頂崗實習
頂崗實習是指學生根據學校教學計劃的要求,在規定的教學時限內,按照學校實習教學計劃的安排,在企事業單位相關實踐崗位上進行的實踐學習活動,包括實習、預就業和已簽定就業協議的提前就業等。學生頂崗學習是專業教學的重要組成部分,是教學活動的繼續,是提高學生的實踐技能和專業能力的重要教學方式。
實習內容:培養、鍛煉學生綜合運用所學的專業知識和基本技能,去獨立分析和解決實際問題的能力,把理論和實踐結合起來,提高實踐動手能力;培養學生熱愛勞動、不怕苦、不怕累的工作作風;培養、鍛煉學生交流、溝通能力和團隊精神,實現學生由學校向社會的轉變。
實習要求:實習期間學生必須遵循實習單位的勞動紀律和廠規廠紀、由實習單位考核,指導教師及其班主任及時了解學生實習動態情況,學生應在實習小結中對遵守紀律情況進行自我鑒定。
1.4畢業實習
畢業實習是學校實踐性教學的基本環節,也是全部教學活動的最后階段。畢業實習的目的在于全面驗證課堂所學理論知識,提高學生分析問題、解決問題的能力,完善學生的知識結構和能力結構。通過畢業實習,使學生了解企業,認識社會,完善自我,提高適應社會的能力。畢業實習的任務是通過參與物業管理企業經營管理過程,了解企業經營管理狀況,提高自身職業素質,為畢業后走上工作崗位打下良好的基礎。
具體實習的主要內容如下:物業管理機構;住宅、商務、工業、特種物業的管理;物業接管驗收與撤管;物業管理檔案的建立與管理;物業常用文書;物業管理費用管理;房屋構造與維護管理;房屋附屬設備維護與管理;安全管理;環境管理;文化娛樂場所與活動的管理;物業管理方案的制訂;物業管理制度;物業管理資金的管理;房屋修繕的預算;綜合經營服務等。
畢業實習要求:畢業實習必須在專業教師和實踐基地技術人員的指導下,成立實習小組。以實習小組為單位進行分散式實習,學生在實習期間每天應進行實習資料記載和寫作實習體會,實習小組應開展學習、研討等活動記載,實習完畢后,學生要撰寫畢業實習報告。
1.5 畢業作業(論文)
畢業作業要以做畢業論文的形式完成。畢業論文的主要任務是使學生理論聯系實際,加深對理論的系統理解,全面運用所學專業知識和畢業實習積累的經驗進行物業管理方面的論文寫作,使學生達到專業培養目標的要求,為從事實際工作打下堅實的基礎。畢業作業(論文)的寫作不僅在時間格式上要作出要求,而且在選題與內容也要作出要求。既可根據教師給定的題目協作完成,也可由學生在實踐中自行選題。
2 對物業管理專業實踐性教學方案的幾點思考
2.1 實踐性教學方案的設置要特別注意處理好理論教學與實踐教學的關系
物業管理專業具有實踐性較強的特點,在教學計劃和教學實施過程中應當適度加大實踐性教學的分量。但是,如果片面強調實踐教學的比重,理論教學勢必要受到影響,而一味強調理論教學的系統性,學生的實踐技能又達不到用人單位的要求。因此,如何搞好理論性教學與實踐性教學的連接與協調,將是我們今后教學實踐中,重點探索的課題之一。
2.2 實踐性教學方案的設置要特別注意處理好教師與學生的關系
如何把教師的主導作用和學生的主體作用,貫徹到實踐性教學方案的設置中,使我們一直在探索的一個問題。我們在方案設置中是這樣體現的:(1)在專業見習和課程實習過程中,突出教師組織教學的主導角色,兼顧學生的主體作用。(2)在頂崗實習和畢業實習過程中,突出學生的主體地位,兼顧教師的主導作用。(3)在畢業作業(論文)寫作過程中,教師除在選題上要發揮引導作用外,更多的是要引導學生如何調研收集有價值的信息,其中盡量尊重學生的學習偏好,及時而細致地提出修改建議。
2.3 實踐性教學方案的設置要特別注意處理好校內教學與校外教學的關
由于高職物業管理專業辦學時間短,辦學規模小,一般認為投巨額資金去建實驗室沒有經濟效益,因此導致校內實訓設備設施普遍缺乏,實踐性教學主要還是通過到校外實習基地來完成。實際上,物業管理專業校內實踐教學可以主要通過采用現代媒體技術,通過制作錄象片、VCD課件等進行模擬實習方式進行。由于投資小,方式靈活,更新速度快,這種方式非常受教師和學生的歡迎,教學效果也很好。
參考文獻:
[1] 陳海英.物業管理概論[M].北京:中國建筑工業出版社,2006
關鍵詞：房地產 評估風險 防范
防范房地產抵押估價風險對金融機構防范房地產抵押貸款風險意義重大，防范風險首先得認清風險，然后才能防患于未然。
一、房地產抵押貸款評估的內涵
房地產抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產向商業銀行借款擔保時，商業銀行確認的用于抵押擔保的房地產價值決定并貸款金額的一項商業行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產未來出售的可能性，顧及到房地產長期的和持續的特征、正常的和當地的市場情況，房地產的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產的客觀價值進行評定和估算的過程。
二、影響房地產抵押貸款評估風險的因素
（一）政府因素
政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的金融風險。在房地產抵押貸款評估中，如果房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。一旦發生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產。政府既受到房地產抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產業政策變動都必然會對房地產價格產生影響。同時還會對估價方法產生影響，如《房地產估價規范》、《城市房地產抵押貸款管理辦法》、《住房置業擔保管理試行辦法》《物權法》等作為規范房地產抵押貸款評估的依據，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產抵押貸款評估方法產生影響。
（二）估價機構和估價人員因素
估價機構和估價人員是抵押房地產價值評估的直接參與者，是房地產抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術誘因。房地產估價都需要詳實的基礎資料來支撐，豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結果的偏差。估價人員素質水平偏低，在一些中小城市的評估機構中，有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經驗的估價師，在具體負責一項估價業務時在參數選擇和方法運用上存在漏洞，也會產生一定的風險。
（三）其他相關經濟活動主體因素
其他相關經濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權人（銀行）、擔保人等。每一經濟活動主體都有可能成為房地產抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產估價主要是對房地產權益的估價。不同產權人（抵押人）取得土地使用權的方式不盡相同，有些企業為了節省費用不去辦理產權登記手續，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構和估價人員高估房地產抵押價值以獲取高額貸款。商業銀行直接以估價機構提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產的貸款價值發放貸款。
三、房地產抵押貸款評估風險的防范
（一）規范房地產抵押貸款評估的程序
一個規范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經設立抵押；抵押人提交的產權證明與權證存根及檔案資料記錄的內容是否相符。然后對權利狀況、環境條件等具體內容進行客觀確認。實體確認包括房屋結構、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權利確認包括房屋所有權、土地使用權及他項權利狀況，并與原來確定的權利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內容是否有異；環境條件的確認包括抵押物所處區域的商業服務、市政設施、文化教育、衛生、交通、生態等狀況。以上工作為價格評估提供基礎材料。最后評估抵押房地產的正常價格。
（二）建立健全估價制度
規范房地產估價師和估價機構的資質管理。實行房地產估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產估價師等級制度；建立房地產估價機構和估價師業績報告制度；政府對房地產估價機構進行經常性的審查和監督。
建立和完善估價機構質量保證體系。在估價機構內部設置的一系列保證估價質量的組織模式。要求該模式從獲取估價業務，選擇估價業務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產品―估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。
（三）提高估價人員素質和估價技術
一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。
（四）商業銀行提高風險預警能力
積極的風險規避應該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產。業內專家認為，按照這種評估方式，一旦出現房地產商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規避風險的辦法是沒收房地產商的抵押資產或擔保資產。這種評估方式只是在風險出現之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產的產生。有鑒于此，商業銀行應該將重心放在項目開發能力評估體系的建立健全方面，通過設定內部房地產評估部，適時踏勘房地產的宏觀、微觀收益影響因素是否發生變動，房地產的維護和運行情況如何，對抵押物房地產的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。
四、小結
防范房地產抵押評估風險，不僅對于降低金融風險、保證金融安全具有重要意義，同時也有利于降低評估機構和評估人員的執業風險。評估機構及其從業人員應提高風險防范意識，嚴格按估價規范流程操作，不斷提高執業水平，從而有效防范房地產抵押評估風險
參考文獻：
1. 于偉，吳文華.房地產抵押貸款評估中存在的貸款風險誘因[J].中國房地產金融
2. 謝經榮，朱勇，曲波，周健，朱海洪，豐雷 地產泡沫與金融危機 經濟管理出版社.
3.宋戈.房地產抵押評估目前面臨的問題及對策[J].中國房地產估價師。
【論文摘要】著重從房地產項目的可行性研究、項目建設全過程管理、品牌戰略和人力資源管理等方面入手，對新經濟時代房地產開發企業管理進行了深入探討。
房地產開發具有投資數額大、風險系數大、綜合性強的特點。每一個房地產項目的開發都是一個系統工程，具有很強的綜合性。無論是單體開發還是小區綜合開發，都要經過很多程序：選址和征地一前期策劃一工程建設一產品出售一售后物業管理，每一環節都包含許多工序，而且都需要依靠特定的專業人士完成。這要求房地產開發企業不斷加強管理，成立各個事業部，去完成各個階段的任務。
1可行性研究是房地產開發的先決條件
在做出投資決策前，先對有關的技術、經濟、社會、環境等方面進行調查研究，對項目各種可能的擬建方案進行技術經濟分析論證，對項目建成投產后的經濟效益、社會效益、環境效益進行科學地預測和評價，據此提出該項目是否應該投資建設。并選定最佳投資建設方案等結論性意見。
2項目建設全過程的管理
2．1建立項目品質管理體系
(1)進行小區整體規劃及單體方案招標，從中選擇最佳方案，由中標單位負責項目的施工圖設計任務。這樣利用競爭機制，使設計單位在競爭中提高設計水平，公司從中選擇經濟實用、品質優秀的方案。有些企業往往利用設計招標選擇好的方案，再委托另外的設計單位進行施工圖設計，這種方式不可取。因為一是損害中標單位的積極性，不利于知識產權的保護；二是局部設計需要和整體設計吻合，由不同單位設計會影響整體效果。
(2)組織設計人員踏勘現場，提高對現場的感性認識，同時避免設計圖紙脫離實際、與現場環境不協調。
(3)設計招標時可以把方案的造價作為評標的一項內容，促使設計單位改變設計方法，由以往的單純設計變為設計與預算同時進行，根據預算調整設計。在設計階段控制投資最有效的方法是利用優化設計，國內最常用的方法是在方案設計階段進行多方案比較來對方案優化，而國外最常用的優化設計方法是業主在施工圖紙完成之后，再聘請另外一個設計公司或者就由原來的設計公司從控制投資的目的出發，以第一次的設計圖紙為基礎，再對建筑物結構的選型、材料設備的選擇、施工方案及施工的可行性等方面進行詳細的分析和論證，然后由原設計公司或者另外聘請的設計公司對第一次的圖紙進行二次優化設計，這樣做可能會增加項目的工期，但是進行二次優化設計給業主帶來的收益要遠高于由于工期的延長帶來的損失，因此可以大大節省項目的造價。
(4)組織設計評審小組對各個專業的設計進行審核，評審工作主要在規劃及方案設計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監理等各方面負責人及各專業的專家組成，對設計提出全面的意見。對設計的評審許多開發公司往往依據個人的意見，由領導拍板，這樣缺乏科學性。
(5)合理安排設計進度，使出圖的時間與招標、施工計劃吻合。
(6)通過合同明確規定設計的職責，規定設計質量獎懲方法。并要求項目負責人必須在工程進展過程中親臨現場對施工進行必要的監督和指導。
2，2建立完善的進度計劃管理體系
(1)設計報建進度計劃：主要包括規劃設計及報建進度、單體方案設計及報建進度、單體施工圖設計及報建進度、市政園林設計及報建進度；
(2)施工準備階段進度計劃：主要內容包括工程招投標、材料設備、分項工程招標、施工臨時水電安裝和施工臨時設施進度計劃、辦理施工前手續計劃；
(3)施工進度計劃：主要包括土建施工和水電設備安裝、材料定板定貨計劃、鋁合金門窗工程和木門及防火門工程進度計劃等；
(4)配套設施工程進度計劃：主要包括永久供水供電報裝及施工、電信工程、防盜系統工程、有線電視工程、煤氣工程、市政工程和綠化園林工程進度計劃等。
2．3建立完善的項目投資管理體制
(1)建設用地成本：土地有償使用費、征地拆遷費等；
(2)工程建設成本：土建費、水電設備安裝費、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費、設計監理費、向政府交納的配套設施建設費、人防易地建設費、檔案保證金、勞動保險金等；
(3)銷售費用：銷售營業、售樓中介費、廣告宣傳費等；
(4)財務費用：貸款利息、資金運作利息等。
(5)工程計量控制；主要負責工程的預算與結算工作，審核工程量及工程價款，編制工程招標文件及標底，編制工程款支付計劃，控制工程款的支付。計量工作是成本控制中最繁瑣的工作，這要求計量人員有豐富的經驗及專業知識。此外還應做到：
(1)了解施工現場、了解工程量實際發生變化情況，及時對工程量的變化進行核實。
(2)要參與材料設備的定貨洽商，據市場價格變化情況來確定材料設備預算價，不能盲目照搬定額或文件價。另外，地產公司可以委托有資質的監理公司履行工程計量職責及工程執法招標工作，地產公司只需負責對其結果審核及支付工程款。
(3)建立完善的合同管理體系。在項目的開發實施工程中，開發公司會與設計院、監理公司、施工單位、材料設備供貨等單位發生合同關系。通過合同形式來約束雙方的責任、義務與利益關系，共同完成項目建設過程。開發公司通過合同對各單位進行監控，以保證項目按計劃完成。同時，對違約方要依據合同進行索賠。
(4)組織對各單位的協調工作。開發公司必須在項目進展的各個階段都真正起組織者作用，通過組織召開定期例會的方式，加強各方的溝通。例如，在設計階段要定期組織設計例會及方案討論會，通過例會協商解決設計中出現的問題。在施工階段，項目經理應組織工程例會，及時解決工程有關問題。項目經理親自組織召開例會，是督促各方的工作進度最有效方法，是一種主動監控方式，但開發公司的組織作用應與監理公司的組織作用明確劃分開來，監理公司的工作應著重在對各施工單位、設備安裝單位、材料供應商等的組織協調管理，目的在于保證工程的施工質量、進度及投資達到計劃要求。而開發公司著重對整個項目全面管理，使項目的品質、進度及總成本滿足計劃的控制目標。所以對施工單位的管理應委托監理公司負責，而開發公司應著重在對設計的監控，使整個項目的策劃意圖通過圖紙表達出來。(5)負責申請并獲取項目開發建設工程中的有關批文及許可證等。如土地規劃許可證、土地使用證、建設規劃許可證、建筑施工許可證等。
(6)負責有關配套設施的報裝工作。如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時水電及永久生活水電等報裝工作。
(7)組織項目的有關驗收工作。如竣工驗收、建管驗收、小區綜合驗收等工作。
3房地產企業必須重視品牌發展戰略
當前，我國房地產行業正處于高增長、高需求、高品位的發展階段。未來房地產市場，只能靠精品和品牌來占領，品牌是房地產市場發展到一定程度的產物。隨著中國正式加入WTO，外國房地產名牌企業對中國市場虎視眈眈，有的公司甚至規劃要每年開發上千萬平米。中國的房地產企業必須加快品牌化的步伐，把房地產品牌做好，牢牢扎根在中國大地，迎接新的挑戰。
決策者應對企業品牌進行長期性、全面性和總體性的謀劃和運籌。品牌策劃有其自身的規律，其策劃者必須樹立創新意識，在經營管理上要有超前意識、運作和實施過程中必須具備高超的組織協調能力、資源統籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場競爭能力。要提升企業核心、房地產企業競爭力，就必須牢固地樹立品牌意識，并按照品牌策劃的自身規律運作。
4高素質人才至關重要
新經濟時代的市場競爭，歸根結底是人才的競爭。對人才的重視和開發，是新經濟時代的重要特征之一，搞好人才資源開發，是新經濟時代的客觀要求。但在大多數房地產開發企業的人力資源管理工作中仍存在著下列的問題和誤區：
(1)人力資源管理者的素質低，管理理念落后。許多企業的領導尚未充分認識到人力資源管理在現代企業管理中的核心地位。
(2)缺乏完善、科學、規范的人力資源體系。沒有從開發人的能力的角度，制定出符合企業未來發展需要的系統的人力資源管理制度，人力資源管理工作缺乏制度性和規范性。
(3)人力資源開發工作不力。一般來說，人力資源開發是考慮個人的個性特征、性格、氣質、能力等內在素質如何配合組織的發展需要，簡單地說，就是事得其人，人盡其才，才盡其用。
在新經濟時代，針對人力資源開發出現的新問題，只有采取新的人力資源開發方式，才能取得成效。
首先，提高人力資源管理者自身的知識水平。要實現從傳統人事管理到現代人力資源管理的轉變，只有依靠一批既懂理論又有實踐經驗的人力資源管理專門人才才能完成。
其次，完善激勵機制。今天社會經濟生活較以往已發生了重大的變化，單純應用傳統的激勵方式已不能滿足需要。只有樹立以人為本的思想，建立起多維交叉的員工激勵體系，給員工發揮潛能、施展才能提供舞臺，并將企業的奮斗目標和員工的個人目標相結合，從而讓員工同企業一起成長，使員工能夠分享企業成長所帶來的好處，感受到成功的幸福，他們才能自覺自愿開拓創新，敬業敬職。
第三，建立科學嚴謹的員工培訓體系，真正實現由傳統企業向學習型組織的轉變。在新經濟時代，企業人力資源的開發應著眼于人的健康人格的培養，包括持久的工作熱情、堅韌不拔的意志力、人際關系的協調和團隊合作精神等。
第四，營造良好的企業氛圍，加強企業文化的建設。企業文化是全體員工衷心認同和共有的企業核心價值觀，它規定了人們的基本思維模式和行為模式。在我們所面臨的新經濟時代，企業人才資源管理的核心對象將是層次較高的知識工作者，企業在實踐中只有塑造以尊重人、關心人、信任人、培養人為核心的企業文化，才能集聚人才，從而在經濟競爭中成為贏家。
關鍵詞：商業房地產抵押貸款評估風險誘因防范
商業房地產抵押貸款評估的內涵
想要弄清商業房地產抵押貸款評估的風險問題，首先必須弄清商業房地產抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業房地產抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發點都離不開貸款的取得是以房地產抵押為前提，銀行等發放貸款的金融機構通過收取貸款利息和手續費獲取收益，而貸款接收者借助貸款達到對抵押房地產的占有、經營和收益的目的。國際銀行業對商業房地產抵押貸款做出了權威性的界定：商業房地產貸款指借助商業抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規則性的與期限相關的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。
商業房地產抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產向商業銀行借款擔保時，商業銀行確認的用于抵押擔保的房地產價值決定并貸款金額的一項商業行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產未來出售的可能性，顧及到房地產長期的和持續的特征、正常的和當地的市場情況，房地產的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產的客觀價值進行評定和估算的過程。房地產抵押貸款評估的內涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產是商業銀行實現抵押權的重要條件；抵押人向商業銀行申請貸款的擔保物價值，商業銀行對抵押擔保的房地產價值的確認是房地產抵押貸款評估的關鍵；是商業銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業抵押貸款工具；房地產抵押貸款評估是對房地產抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨立的兩個相關指標，共同服務于房地產經濟的不同需要。
影響商業房地產抵押貸款評估風險的因素
政府因素
政府追求的一項重要目標就是穩定經濟，保持經濟的持續、健康、快速發展。政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的金融風險。金融穩定是經濟穩定的基礎，金融動蕩會給社會經濟帶來動蕩和不安。房地產抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經濟活動，對于活躍市場，推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產抵押貸款評估中，如果房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。一旦發生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產。政府既受到房地產抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產業政策變動都必然會對房地產價格產生影響。同時還會對估價方法產生影響，如《房地產估價規范》、《城市房地產抵押貸款管理辦法》、《住房置業擔保管理試行辦法》等作為規范房地產抵押貸款評估的依據，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產抵押貸款評估方法產生影響。
估價機構和估價人員因素
估價機構和估價人員在房地產抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產價值評估的直接參與者，是商業房地產抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術誘因。房地產抵押貸款評估主要采用三大經典方法—成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實際應用上常常受到比較案例數量的限制。商業房地產主要指的是收益性房地產，其價值主要是由在評估基準日現有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負責任的估價師在任何時候都會補充評估商業房地產的成本價值。當評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產貸款價值。
房地產估價不是估價師的無中生有，有學者稱其為“科學加藝術”，確切的反映了估價的本質。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實的基礎資料來支撐，沒有基礎資料就不能稱其為科學。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。有些估價機構或人員接受一項新業務時，出于方便利用同樣的方法和技術參數，省去實地勘探調查而帶來風險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結果的偏差。估價人員素質水平偏低，對于房地產估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機構中，很多估價員只有高中、中專學歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經驗的估價師，在具體負責一項估價業務時在參數選擇和方法運用上存在漏洞，也會產生一定的風險。
其他相關經濟活動主體因素
房地產抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風險，影響房地產抵押貸款評估值。其他相關經濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權人（銀行）、擔保人等。每一經濟活動主體都有可能成為房地產抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著不少的問題。不同產權人（抵押人）取得土地使用權的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權。有些企業為了節省費用不去辦理產權登記手續，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構和估價人員高估房地產抵押價值以獲取高額貸款。商業銀行直接以估價機構提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產的貸款價值發放貸款。
商業房地產抵押貸款評估風險的防范
規范房地產抵押貸款評估的程序
目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結果的有效性。而一個規范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經設立抵押；抵押人提交的產權證明與權證存根及檔案資料記錄的內容是否相符。然后對權利狀況、環境條件等具體內容進行客觀確認。實體確認包括房屋結構、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權利確認包括房屋所有權、土地使用權及他項權利狀況，并與原來確定的權利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內容是否有異；環境條件的確認包括抵押物所處區域的商業服務、市政設施、文化教育、衛生、交通、生態等狀況。以上工作為價格評估提供基礎材料。最后評估抵押房地產的正常價格。
建立健全估價制度
規范房地產估價師和估價機構的資質管理。實行房地產估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產估價師等級制度；建立房地產估價機構和估價師業績報告制度；政府對房地產估價機構進行經常性的審查和監督。
建立和完善估價機構質量保證體系。在估價機構內部設置的一系列保證估價質量的組織模式。要求該模式從獲取估價業務，選擇估價業務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產品—估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。
建立房地產估價師職業保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產估價師已經達到15000余人，加上2003年通過房地產估價師考試人員總數將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的發展市場。一旦建立房地產估價風險保險制度，對估價師會產生督促作用。如果某個估價師因為業務水平差經常出現疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質，提高整個行業的水平和形象。
提高估價人員素質和估價技術
在國外一些發達國家和地區，如美國和香港的房地產估價行業規定房地產估價師應該在規定的期間內完成額定時間的職業培訓、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應的工作，就會受到行業協會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產估價師接受一定時間的后續教育。中國房地產估價師學會已經相繼舉辦了許多次房地產估價師后續教育培訓。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。
商業銀行提高風險預警能力
積極的風險規避應該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產。業內專家認為，按照這種評估方式，一旦出現房地產商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規避風險的辦法是沒收房地產商的抵押資產或擔保資產。這種評估方式只是在風險出現之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產的產生。有鑒于此，商業銀行應該將重心放在項目開發能力評估體系的建立健全方面，通過設定內部房地產評估部，適時踏勘房地產的宏觀、微觀收益影響因素是否發生變動，房地產的維護和運行情況如何，對抵押物房地產的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產開發；全過程管理
中圖分類號：TU201.2文獻標識碼：A
根據房地產開發項目的復雜、系統特點，依據開發的時間順序，可以將房地產開發分為幾個階段：工程項目的概念階段、工程項目的設計階段、工程項目的施工階段以及工程項目竣工驗收、交付使用階段等。隨著經濟環境的不斷變化和市場競爭的壓力，許多的房地產行業已經步入了新的耕作時代，依靠戰術方法已經不能滿足發展的需要，只有專業化的分工、技術水平、管理辦法的不斷進步，才能保證經營企業達到利潤最大化。本文基于各階段的管理重點簡單地對全過程管理進行論述。
一、全過程質量管理的含義
項目生命周期全過程質量管理主要是指一個建筑項目從立項決策、設計、施工以及竣工驗收交付使用的全過程運行質量管理。全過程的運行質量管理就是對每一個階段的工序都要做到嚴格的把關，質量合格后方能進入下一道工序。
二、項目各個階段的運行質量管理
在項目的概念階段，強調的是項目的可行性，是以高質量的項目風險管理做鋪墊的；項目的設計階段，是影響工程質量的決定性階段，在該階段通過對項目的優化設計，以最好的施工工藝、合理的投資取得最大的功能效果，因此，在這一階段決定著工程項目建成后的整體效果以及使用價值；施工階段，主要依據施工圖紙進行施工，是產品實體形成的階段，這一階段直接的影響著產品的最終質量，亦是非常重要。在這一階段，高質量的管理是靠業主、施工單位以及監理單位的共同努力為基礎的，雖然他們各自都有著自己的管理目標，但始終未脫離質量管理這一主線；竣工驗收交付使用階段，這一階段是質量控制的最后環節，這一階段的主要任務就是做好實體的質量檢查驗收。
（1）工程項目的概念階段
該階段，項目質量管理的核心主要體現在項目的可行性研究，項目的可行性性研究是項目決策的重要依據，它是指對項目在經濟、技術等方面做得可行性論證，并比選出最佳方案。而可行性研究的基礎又是對項目風險管理，包括對風險的識別、分析與處理等。在本論文中，主要是以項目概念階段風險管理的角度去談論項目的質量管理，對項目風險的識別、分析（定性分析、定量分析）、處理（規避、分擔）等做了詳細的介紹。萬變不離其宗，總而言之，項目風險管理是為項目的可行性研究做鋪墊的，從而進一步的服務于概念階段的項目運行質量管理。
（2）工程項目的設計階段
設計階段，質量管理主要概念階段質量要求的實現階段。在這一階段的設計工作要嚴格的的遵循國家的各項規章制度，與傳統的設計階段質量管理理念相比，不止是局限于業主與設計單位兩位參與單位，同時將監理單位、可能性的施工單位融合進來，進行圖紙的審查與會審工作，以便在日后的施工階段進行施工。
在這一階段，多采用優化設計的方式，進行設計方案的比選，以價值工程理念為依托，比選出性價比最優的方案。同時在這一階段，又要保證設計所需的基礎數據、設計所需的硬件設備，以便設計出讓人人滿意的設計方案。
在進行優化設計時，加強優化設計的措施有：1.做到細致的分工。一般來講，建筑設計的任務工作量大且繁瑣，因此，再設計的過程中，要充分地做好任務、合理的分工，量力而行，是每個設計人員能夠很自信的各司其職；2.加強設計人員的技能培訓，隨著時代的發展，人們更追求質量、經濟、安全、美觀于一體，較低的技術水平一般很難滿足，加之很多的設計人員缺乏實踐，設計出的產品很難得到施工，因此，加強設計人員的整體技術水平，不僅能夠增強單位的綜合實力，更能夠提高企業的綜合競爭力；3.對設計人員進行綜合教育，提高其職業道德素養。端正設計態度，是直接影響實際質量的關鍵因素之一。做任何事，沒有好的端正態度，那么做出來的結果也會存在很多的瑕疵。只有充分地認識到建筑設計階段在整個項目生命周期內的重要性，用積極的心態去面對設計，才能夠使得設計作品經得起考驗推敲。
（3）工程項目的施工階段
施工階段，是全過程質量控制的關鍵環節，在施工過程中，應嚴格的執行國家相關規范，按照施工圖紙進行施工。施工階段，涉及到的單位很多，無論是業主、施工單位還是監理單位都應該服務于施工質量管理。充分地做好項目建設過程中的三個控制，即事前控制、事中控制以及事后控制。
比如，事前控制：包括對承包方資質的審查，施工之前做好統籌安排，對工程所需要的原材料以及構配件的等做好入場前的安排等；事中控制：包括嚴格的做好工序間的銜接關系，尤其是隱蔽工程，必須是在檢查通過的基礎上方可進行下一道工序的施工，并按照規定，及時的組織質量管理現場會議，及時的分析報告工程質量情況等；事后控制：包括及時的整理已完工程的檔案，做好存檔工作。對已出現的問題，及時的予以補救等，以防止隱患的進一步惡化。
在此階段，業主進行項目質量管理的措施主要有：首先，在開工前，業主應事先組織預審，將問題進行匯總，主持圖紙的會審以及技術交底工作，通過圖紙的會審及時的發現圖紙中的存在的問題，這就是做到事前控制。會審的過程中應審查圖紙設計的深度，是否滿足施工的條件要求；其次，審查圖紙中的數據是否一致，以及審查施工單位所進行的施工準備是否到位等；第三，審查所涉及的圖紙是否滿足國家設計規范的要求、行業的標準等。對于會審過程中所出現的問題應著力進行解決。
在圖紙會審的基礎上，進行施工的技術交底工作，尤其是針對圖紙上所提到的設計變更等內容針對專門的施工人員進行技術交底。在進行技術交底工作后還應該建立健全施工組織結構和各項的規章館辦理制度，各項專業以及工種間的技術培訓和質量教育等工作等。
（4）工程項目竣工驗收、交付使用階段
工程的竣工驗收、交付使用是整個項目生命周期的最后一個階段，在這一階段應嚴格的進行交接驗收工作，將任何問題處理在此階段，以便于日后使用。其中驗收規范的形成見圖：
竣工驗收質量控制內容有：首先，工藝質量缺陷的處理。對于工藝質量上有缺陷的的項目，除了應追究相關的責任外，還應進行返修處理、返工處理、限制使用以及不作處理。其次，工程竣工質量驗收資料的整理
工程竣工驗收資料一般包括：1.勘察設計的質量檢查報告，施工單位的工程竣工報告以及監理工程師的質量評估報告；2.工程質量事故產生后的處理報告；3.隱蔽工程的驗收報告等以及施工日志等；4.工程的主要使用材料的進廠檢驗報告等；5.承包商與業主之間簽署的質量保修書；6.合同約定的其他相關資料等。對上述資料應進行充分地整理存檔。
結語
在現階段，項目生命周期全過程運行質量管理這一理論概念仍舊不是很成熟，其優越性在實際的項目運行過程中仍舊未能夠得到體現。在今后的工作中，本人將更加的注重理論與實踐的相結合，為我國建筑業的發展公分自己的一份力量。
參考文獻
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關鍵詞：房產測量；質量檢查
Abstract: The statutory measurement as a legally binding, surveying and mapping data measurement properties related to the property management department after verification, can be used for housing property registration, this time only then has certain legal effect. The current real estate sales, mainly on the basis of the construction area as a basis of sale and valuation standards, the housing area and real measurement results directly purchase groups and vendors and economic interests are closely related, so, whether the real measurement data is scientific and reasonable and the property right registration quality as well as the interests of all parties are closely related. In real measurement process, quality inspection work is key link, whether the quality inspection work in place, with the real measurement results associated with quality. The main work of measurement properties will be briefly introduced, at the same time, content related to work and points for attention are analyzed and compared with similar, and puts forward the corresponding countermeasures and measures to improve the measurement quality, with a view to the housing survey work in the reference and guidance.
Keywords: real estate survey; quality inspection
中圖分類號：
1.房產測量的意義
2000 年 2 月 ，國家質量技術監督局了 《房產測量規范》（17986-2000）（以下簡稱《規范》）。在《規范》中，提出了質量檢查的基本要求，規定了檢查驗收的項目及內容。
首先，房產測量能夠為產權人提供一定的法律保障與維護。房產測量的結果與數據一經相關審核批準部門確認并下發證書后便具備了一定的法律效力，在處理產權糾紛方面，房產測量能夠提供重要的證據。房產測量的數據與購房群體的經濟利益密切相關，其房產測量的整個期間、測量結果以及準確度都要有嚴格的標準和科學性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據同時也為調處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據。其次，城市要進行規劃與建設，也要以房產測量的數據為重要依據。房產測量按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準和有關屋及其用地的有關信息和資料，分析與研究房屋的現狀以及產權歸屬，了解城市房屋的分布與土地占用情況以及面積等，便于房產產權管理部門進行管理與控制，為房產管理工作提供數據依據。同時房屋所有權以及土地使用權相關證書的發放也要以上述數據為依據，同時房地產的檔案也是在此基礎上建立。綜上所述，無論是城市土地的利用與開發，還是城市的規劃與建設都離不開房產測量的數據與成果。再者，要檢測建筑的房屋是否在面積上達到預定的數目，也要通過房屋測量去驗證與核查，這是防止房屋買賣面積縮水的重要依據。現在，房價不斷增高，很多開發商為了取得更大的經濟利益，甚至在房屋建筑的面積上打主意以欺騙購買者，進行房產測量能夠防止上述現象的發生，保證買賣雙方的利益，使房地產市場健康的發展。
2.房產測量的基本工作流程
（1）接受與審核房產測量的要求申請，并相應對申請的材料做必要的審核與檢查。
（2）做好房產測量的準備事宜。對申請材料閱讀并了解，了解具置以及基本狀況，對測量進行方案的制定與確定，對必備的設備進行專業的檢查。進而，與申請方確定測量具體時間，并要求其做好相應的準備事宜。
（3）外業測量。利用 GPS、電子全站儀、手持激光測距儀等測量設備完成房產分丘圖和房產分戶圖的數據采集。
（4）進行內業數據整理，繪制房產分丘圖和房產分戶圖，完成有關的面積計算。
（5）進行質量檢查，開展各種測量資料的整理工作并建立檔案。
（6）出具房產測量報告，供申請方辦理房屋所有權證使用。
3.房產測量的工作內容
在實際工作中，房產測量主要包括以下三項工作內容：
3.1 房產分丘圖測量與制圖
房產分丘圖測量首先利用電子全站儀布設導線或采用 GPSRTK技術，在測區內布設圖根控制點，測定圖根控制點的坐標；然后利用電子全站儀測設界址點房角點及碎部點坐標，并繪制測量草圖。 內業采用 專業的CASS 等測繪工具與軟件，從電子全站儀中讀出各點位坐標，展點后，繪制出房產分丘圖，并在圖上注記各種房屋權屬信息。
3.2 房產調查及房產分戶圖測量與制圖
在通常狀況下，房產調查一般與分戶圖同時進行與跟進。所謂的房產調查，主要是對房產的所有人、產別以及結構、所在的位置以及使用、建筑時間等進行多方面的、詳盡的調查與了解。而分戶圖的測量要運用專業的工具，比如手持激光測距儀，對所以的房屋進行每間每戶的實際測量與調查，并繼而形成比較簡單的測量圖紙并記錄相關的測量數據。內業根據測量草圖和測量數據繪制出房產分戶圖。
3.3 房屋建筑面積的計算及公用面積的分攤
如果是私人住房或者是工程使用的房屋，在通常狀況下，就只是計算房屋的總共的建筑面積即可，而如果房屋是開發商的商品房，就要進行必要的公用面積的分攤計算，對各種公用面積的土地進行相應的分攤計算，供各購房戶辦理分戶房屋所有權證時使
用。
4.房產測量質量檢查的重點及方法
房產測繪成果實行二級檢查一級驗收制度。 無論是一級驗收還是二級檢查，都應對各項工作質量檢查的重點進行詳細檢查，以保證房產測量成果的質量。
4.1 房產分丘圖測量
房產分丘圖作為房產管理用圖，主要表示房地產要素和房地產編號，包括產別、結構、層數、建筑年代、建筑面積、丘號、房屋門牌號等。對于房產分丘圖測量，首先應通過外業檢查各圖根控制點的相對關系是否準確，檢查房屋等地物間的相對關系是否準確，檢查各種房地產要素是否有漏測漏繪，符號表示是否正確。繼而由內業對房產的編號進行檢查與核準，同時檢查丘號幢號的編排是否不重復，不能出現與原有重復的現象，同時，對于各種標準標記也要檢查位置的正確性。隨之將新的測繪房產分丘圖與原有進行詳細的比對，確定是否有房屋拆遷未被標出，防止房產登記出現混亂狀況；最后一項工作，是核查房屋是否在土地權邊界的范圍之內，以此來確定房屋產權與土地使用權保持科學的一致性。
4.2 房產調查和房產分戶圖測量
對于房產調查，主要檢查房產調查表房屋座落、產權人、產別、層數、所在層次、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權源、產權糾紛和他項權利等基本情況信息是否漏填，與現場狀況是否一致。對于房產分戶圖測量，首先應對房屋測量草圖進行檢查，檢查各原始測量數據是否正確、有無漏測、涂改；檢查房屋外廓總長與室內分段測量（含墻厚）之和的較差是否超限。其次進行外業檢查，察看房屋外部形狀是否正確，面積計算的范圍是否正確，陽臺走廊是否封閉，房屋開門處是否漏繪。最后對部分房屋邊長進行抽樣測量，抽樣比例不少于 10%。
4.3 房產分戶圖的繪制、房屋建筑面積計算和公用面積分攤
房產分戶圖作為房屋所有權證的附圖，主要表示房屋權界線和樓梯、走廊等部位以及門牌號、所在層、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。
現在，大部分的房產測繪部門都配備比較縣級的測繪工具以及軟件，這些工具與軟件比較專業且具有很強的針對性，能夠對房屋分戶圖進行繪制并計算房屋的面積，同時能夠對分攤面積進行自動的分攤與測算。所以，首先要檢查繪制完成的房產分戶圖，確定其邊長與實際測量的邊長保持一致，檢測戶室、樓梯、走廊、設備房是否繪制齊全完整，戶與戶之間、戶與公用部位之間的產權分界是否明確且正確。 其次，對功能區域進行檢查，檢查設置是否合理，墻體的厚度是否符合標準。再次檢查戶室所屬功能區的定義是否正確，樓梯、走廊、設備房等公用部位的分攤定義是否符合《規范》的規定。最后，檢查房屋的門牌號、結構、層數、指北針等屬性是否正確。
5.結束語
要不斷加強與完善房地產產權產籍的管理工作，各個地區的房產管理部門已經在努力建立比較完善的房產地理信息系統，但是，要進行系統信息的建立，首先要有準確科學的房產測量數據與成果，這就對房產測量部門的工作有了新的要求，房產測量部門要始終注重測量的效率與質量，并制定相應的測量程序與質量規定，繼而按照相關要求進行測繪工作并保證測繪的質量。并且，要不斷提高相關測量人員的整體素質以及專業的技術水平。這要做到上述諸多方面，才能夠真正保證房產測量的效率與質量，從而為房產管理部門、開發商和廣大購房戶提供可靠的依據與數據成果。
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關鍵詞：住房反向抵押；長期護理保險產品；可行性
中圖分類號：F840文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2010）36-0054-04
改革開放以來，中國實施的計劃生育政策使得人口增長率得到了降低，促進了經濟的快速發展，與此同時，也使得 “四二一”結構家庭和空巢家庭大量涌現，中國人口老齡化問題日趨嚴重，而能為居民提供基本保障的社會保障制度的改革還處于探索階段，養老問題成為人們關注的焦點。在此背景下，養老方式及養老產品的創新成為熱議的話題。本文將就中國開展住房反向抵押連結長期護理保險產品展開討論。
一、開發住房反向抵押連結長期護理保險產品的意義
當借款人去世后，相應的金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息。即“抵押房產、支付保費”。因其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做，如同金融機構用分期付款的方式從借款人手中買房，所以成為“住房反向抵押連結長期護理保險”。
（一） 宏觀方面――有利于社會穩定、經濟發展、金融創新
1.可以有效提高老年人生活質量，有利于社會穩定和諧。中國城市居民大部分收入都花費在購買房產、供子女讀書、幫子女完成婚嫁和日常的消費上，到老年時沒有太多的儲蓄。老年人借助住房反向抵押連結長期護理保險產品，在繼續享有住宅使用功能的同時也能夠發揮住宅的消費價值功能，享有房子增值帶來的收益。不僅使得其醫療和護理有了一定程度的經濟保障，減輕了子女贍養老人的資金壓力，能夠有效地提高其生活質量，而且促進了社會福利制度的完善，大大減輕了國家在社會保障方面的壓力。
2.可以降低社會儲蓄率、釋放社會消費，有利于推動經濟發展。人口老齡化使更多的人出于養老防老的考慮而進行儲蓄。為了應對可能到來的養老和醫療費用的大幅支付，增加儲蓄、變近期消費為遠期消費就必然成為城鄉居民的明智選擇。住房反向抵押連結長期護理保險產品能夠為老年人提供穩定的長期護理，能夠在居民年老時，將住房這種不動產的價值得以提前變現，為老年人享受長期護理來“買單”。消費需求得以釋放，有助于降低社會儲蓄率、促進商品物資的流通，從而推動中國經濟的健康、持續發展。
3.有利于促進金融機構業務向多元化方向發展。住房反向抵押連結長期護理保險產品的開展不僅給銀行、保險公司帶來新的業務，而且還將促使商業銀行等機構深化改革、創新經營，在業務、收入多元化的同時，還將促使金融機構將社會責任和盈利目標緊密地結合在一起，求得多贏效應。
（二）微觀方面――有利于三種風險規避
對于保險公司來說，同時開展兩種產品的銷售是很重要的，連結產品可以規避各自產品的風險，從而提高潛在客戶量和整體盈利水平；對于公眾來說，聯結產品可以使被保險人利益最大化，既能將房屋隨時變現，同時也能為自己的護理需求減少額外費用。下面重點闡述開展住房反向抵押聯結長期護理保險產品可以規避的風險。
1.可以規避長期護理保險與住房反向抵押貸款中存在的逆向選擇風險。長期護理保險中由于繳費高等原因預期壽命長的人群會退出該市場，留下來的都是預期壽命短、身體狀況欠佳的人；相反，住房反向抵押貸款中由于保險公司按平均余命對每年（月）支付相等的年金（月金），所以預期壽命短的人群預計到壽命終止時獲得的最終金額小于房屋價值，這類人群會紛紛離開該市場，留下來的是預期壽命長、身體狀況極佳的人群。所以若單獨開展某一產品，壽命長或壽命短都有可能降低保險公司的盈利水平，從而使保險公司陷入逆向選擇的僵局，若將兩種產品聯結為一個產品，投保人會權衡之間的利益，出于自身的利益最大化，預期壽命長和短的人群都會對連結產品有所顧忌，權衡之下，也許這兩類人群都會退出市場，留下來的都是平均余命的人，這對于保險公司的盈利水平和其他投保人所分擔的風險都會產生非常有利的影響[1]。
2.可以規避長期護理保險與住房反向抵押貸款中存在的道德風險。由于長期護理保險中道德風險的存在，護理費用部分或全部由保險公司賠付，這就使得人們忽略日常保健，這將會對開展長期護理保險的保險公司造成很大的風險和壓力。但是，在住房反向抵押貸款中，對于身體狀況欠佳的人是不利的，人們為了取得更多的年金（月金），都會加強身體保健，爭取活得年限增加，從而使拿到的年金（月金）終值超過房屋價值，這樣才能使自己的利益最大化。推行連結產品，被保險人會出于綜合考慮，大大降低被保險人濫用護理資源的情況。
3.可以規避長期護理保險與住房反向抵押貸款中銀行趨向性弱的風險。保險公司開展任何一款產品的根本目的是盈利性，只有高盈利，保險公司才有趨向性。長期護理保費高，不都是預期壽命者，保險公司還是有高額利潤可圖的，而住房反向抵押貸款由于自身的原因（投資大、周期長、房屋價值波動大、操作難），保險公司對開展此項業務的積極性不高。對于保險公司來說，一個產品的銷售可以促進另一個產品的銷售，并使整體盈利水平都得到提高，保險公司還是樂意開展聯結產品的[2]。
二、開展住房反向抵押連結長期護理保險產品的可行性分析
隨著中國城市居民收入水平的提高，人們的住房模式和思想觀念都已經發生了轉變，開展住房反向抵押貸款連結長期護理保險產品在中國已經具有了可行性。
（一）城市居民住房自有率的日趨提高使反向抵押貸款有充足的房源
自1994年，國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》明確提出住房改革的目標開始，對于存量公房，主要通過出售方式推向市場；對于增量住房，則通過住房公積金制度和住房抵押貸款制度來實現分配的貨幣化，使中國的住房商品化程度大大提高，且在2005年首次出現銷大于產的情況。總之，中國居民未來住房自有率是越來越高，擁有充足房源進行反向抵押貸款。
（二）房地產二級市場的交易日趨活躍
住房反向抵押貸款連結長期護理保險產品的開展離不開房地產二級市場的發展。住房反向抵押貸款到期后，貸款機構獲得了住房的所有權，它要實現收益，收回貸款本息，必須將住房出租或銷售。如果有一個交易靈活、費用低廉的房地產二級市場，將會大大增強貸款機構開展住房反向抵押貸款的可行性。而目前，中國主要城市的住宅二級市場已經啟動，伴隨著房改的進一步深化，住宅二級市場必然會在全國得到全面啟動，取得了全部產權的住房均可以上市交易，為實施住房反向抵押貸款連結長期護理保險產品的開展提供了條件。交易的手續將會隨著二級市場的逐漸成熟而簡化，交易收費也將會隨著交易的活躍和交易量的擴大而降低，這就具備了實行住房反向抵押貸款較為關鍵的條件，讓銀行能夠在獲得住房產權之后便于在市場上交易，而從中獲取收益，為開展連結產品提供了良好的市場基礎條件。
（三）金融保險市場的發展日趨完善
中國包括住房抵押貸款市場在內的各類金融市場初步建立。金融市場參與主體也日益多元化，包括商業銀行、社會保障基金、信托公司和證券公司、保險公司以及企業和個人等眾多的投資者或融資者，這都對中國金融市場的發展起了重要作用。隨著中國商業銀行存款、保險公司的保險費收入等大幅度增長，金融機構閑置資金規模急劇擴大，發展住房反向抵押貸款則是金融機構拓展業務范圍，充分利用閑置資金的有效途徑。而銀行、保險公司等金融機構擁有眾多的分支機構和完整的服務網絡，為住房反向抵押貸款連結長期護理保險產品的開展提供了市場和技術支持[3]。
（四）相關法律法規制度的不斷健全
各項相關法律法規制度的不斷健全，為連結產品的推出提供了法律保障，如土地使用權的可交易轉讓、抵押拍賣，為反向抵押貸款推行的房產抵押轉讓提供了法律依據。遺產稅的即將推出，為要采用反向抵押貸款來實現養老目的的老年人，提供了合法避稅的可行性，從而刺激了老年人借用反向抵押貸款連結長期護理保險產品來實現合法避稅，減輕交納稅費的負擔。物業稅的推出，將房產商在征用土地時需要一次納的土地出讓金，改為業主在居住期間分年度交納物業稅，這在實際上就宣告了住宅土地使用權七十年政策的變相消失。使得中國實施反向抵押貸款連結產品的可行性進一步增強。
三、住房反向抵押連結長期護理保險產品具體方案設計
（一） 中國住房反向抵押貸款養老模式的比較與評價
目前國內市場上的住房反向抵押養老方式主要有三種，包括南京模式、上海模式和北京模式。這三種模式的經營主體分別是南京一家養老院、上海的住房公積金管理中心以及北京的幸福人壽保險公司。在實踐過程中，南京模式由于經營主體沒有持續的出資能力，不能滿足反向抵押貸款人的養老需求，沒能夠繼續經營。與“國外住房反向抵押貸款”直到老人永久搬出或死亡后才變更房屋產權不同，上海模式由于需要先轉移房屋產權才能享受養老計劃，阻礙了其在老年人中的推廣。北京模式對投保人的要求是62歲以上的老年人，同時，還需要對房產的面積進行限制，規定不小于一定的平方米，以利于保險公司收回之后經營獲利。投保人將房屋產權抵押給保險公司，保險公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回該房屋，進行銷售、出租或拍賣。同時給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按平均壽命計算，分攤到投保人的預期壽命年限中去[4]。
通過對市場上的三種方式的比較，在國內現實行的住房反向抵押貸款模式中，北京的“幸福人壽”保險公司所推出的住房反向抵押貸款養老模式中，老人依然可以保留房產的所有權和使用權，抵押房屋可以自行居住外，其他兩種現有模式在所有權和使用權的歸屬方面都產生了分離，并且作為保險機構應遵循《保險法》的相關規定，保證償付能力的充足率，保險經營主體的特殊性更有利于保障被保險人的權益。
（二）住房反向抵押連結長期護理保險產品的具體方案設計
借鑒國外的經驗結合中國實際，住房反向抵押連結長期護理產品的具體方案設計如下：申請住房反向抵押貸款業務的對象，其年齡也應當限制在60歲以上，同時必須擁有私人房產。投保人將房屋抵押給保險公司，保險公司尋找合作的房地產公司對房屋進行評估，根據房屋的精算現值，保險公司計算出每個月需要支付的給付額，從給付額中拿走一部分作為長期護理險的保費，剩下的支付給投保人。貸款期間，借款者繼續擁有居住權，直至死亡。投保人可將這筆給付額用于日常生活，提高生活質量，當被保險人進入需要長期護理的狀態時，保險公司根據長期護理條款進行相應的支付。當被保險人搬出或死亡時，房屋歸保險公司所有，保險公司可以在二手房市場上將房屋變現或出租，或者由專業的房產公司進行處理。
反向抵押貸款的貸方是保險公司。保險公司再與專業的住房基金或者銀行合作進行房屋的鑒定和給付額的發放。這和一條龍服務有些類似，即投保人在保險公司進行投保，余下的工作都由保險公司完成，減少中間環節。
四、住房反向抵押連結長期護理保險產品的風險管理方案
住房反向抵押連接保險產品雖然有很大的發展空間，但由于中國保險業發展剛起步，房地產業價格波動較大，信用體系尚未建立等問題仍使得新產品的運行、發展是困難重重，面臨著很大的不確定性和風險，國外對風險的研究大多從利率風險、長壽風險、房價波動風險、道德風險、流動性風險來探討，但由于中國的土地制度消費習慣、信用環境、政策環境等與國外有較大的差異，因此在發展住房反向抵押貸款養老模式時將比國外難度更大。因此，新產品的推出必須設立合理的風險管理方案。
（一）制定和完善相關法律法規
住房反向抵押連結保險產品的實施涉及保險、資產評估、投保人、土地管理部門等諸多方面，而且其運行時間長，隨著時間的推移其運行風險越大，遠比傳統的抵押貸款復雜得多。在中國，《中華人民共和國民法通則》和《城市房地產管理法》都對房屋的抵押以及房產所有者的權利作了規定。但是，住房反向抵押貸款養老模式的順利實施，還需要相關法律、法規等配套制度的完善。建議盡快研究制定并頒布《住房反向抵押貸款條例》，使此種養老產品在操作上有法可依，減少風險。對住房反向抵押貸款的房產評估和流通、住房反向抵押貸款的操作程序、保險公司的權利與責任、申請人的資格、雙方的權利與義務、監督管理等內容予以規定。在房地產的評估環節，可以根據國家已頒布的《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律，使住房反向抵押貸款運作中的房地產評估環節更加規范化、程序化、法制化。在土地使用權出讓環節，應在堅持國有土地使用權七十年不變的前提下，改革土地租賃制度，研究將現行的土地出讓金一次性收繳改為由住戶按年交納的管理辦法，以降低土地租賃部分的成本，同時對七十年到期后住宅用地的使用與管理問題予以明確，以消除借款方關于此方面的顧慮。在住房反向抵押貸款的發放與回收環節，應保證借款人按時收到足額的貸款，同時當借款人去世后，也能保證房產能順利歸屬到貸款機構手中。
（二）加強信用制度建設
住房反向抵押貸款連結保險產品的成功開展，需要有完善的社會信用體系。要建立和完善中國社會信用體系，建議必須抓緊建立與之相適應的法律法規體系，制定與國際接軌的信用法律制度。不僅如此，還要以法律為依據，建立失信懲戒制度，增大失信的違信成本和經濟風險，構筑誠信的社會環境，才能推動中國住房反向抵押貸款連結產品的開展和推廣。信用制度的建設涉及保險機構，房地產價格評估機構以及貸款人幾個方面。由于保險機構的設立已經有比較嚴格的準入資格，房地產中介以及個人的信用體系建設顯得尤為重要。政府主管部門必須依法行政，通過制定規劃、研究政策、加強監管、信息等形式，進行間接調控，把部分職能交由房產中介組織或行業協會管理。同時，要重視廣大群眾和新聞媒體對房產中介機構信用環境的監督作用。加強對房產中介機構從業人員的職業道德教育、法制教育，提高其素質，牢固樹立自律意識。建立健全房產中介機構信用檔案，及時掌握房產中介機構及其從業人員執業情況和違法違規情況，實施對不良信用房產中介機構及從業人員的教育、警示和處罰。同時在信用制度的建設中，還需要政府先加強自身信用建設，強化政府的最高信用形象，為商業信用和個人信用的培養奠定基礎。同時也要加強個人信用體系的建設。由于借款人在獲得貸款后，仍然擁有房屋的使用權，可能會不按照貸款合同的要求對房屋進行一定的維護，從而使得房屋的價值貶損，使房產的價值低于貸款總額的可能性增加，造成貸款機構的損失，因此必須加強個人信用體系的建設。建議建立個人信用檔案，同時建立增加對住房評估的次數，如房產維護得當，并有升值，可以增加對借款人的每期支付額度；反之，如果對住房維護不當，則減發每期支付額度。
（三）建立完善的風險分擔機制
1.采用浮動利率。所謂浮動利率，即在基準利率的基礎上，加上一個合理的利差，避免借貸雙方采用固定利率時的沖突。為了更好地防范利率變動帶來的房價波動風險，發展利率保險，這樣不僅給保險公司的產品創新帶來新的機遇，同時也能給長期護理產品的開展形成擔保機制。通過參加利率保險，在被保險人和保險公司之間建立收益分享或損失共擔機制，貸款期滿時如果利率超過一定幅度，超出部分由保險公司來承擔。
2.設定合理的領取比例。制定合理的貸款價值比例，或者按月領取，并根據住房市場對住房進行多次評估，減輕房價波動對貸款機構、老年人造成的的損失，使之盡可能的在貸款期限結束時，把貸款本息額控制在房價之內。
3.推廣住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是一種抵押擔保證券，是指保險結構把自己所持有的流動性較差、但具有未來現金收入的住房抵押貸款，匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級后，以證券的形式出售給投資者，以融通資金，并使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產生可預見性現金流入的資產，轉換成可以在市場上流動的證券。這樣減少了參與住房反向抵押貸款連接產品的保險機構的風險，同樣也增強了保險公司參與的積極性。發行抵押證券后，原來集中在貸款機構的抵押貸款資產，變為資本市場上很多投資人持有的抵押債券，這樣就使房屋抵押貸款的風險相應分散。而且，由于抵押證券是以一組抵押貸款的投資組合為抵押，個別違約風險被分散，投資的有效收益能夠得到更大的保障。
總之，反向抵押貸款連結長期護理保險產品在中國推出，不僅具有極強的現實意義，還具有非常強的可行性。而中國面臨著日趨嚴重的養老壓力，引入新的金融機制與金融產品來增強退休老人的自我養老保障能力，是一種可行的方法，故住房反向抵押貸款連結產品將在中國有著廣闊的發展空間。
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Research of Developing Reverse Mortgage Link to Long-term Care Insurance Products in China
CHEN Dong，ZHAO Meng，JIAO Yan，QIN Nan
(Beijing Haidian District Central University of Finance and Economics，Beijing 100081，China)
