發(fā)布時(shí)間：2023-03-23 15:14:24
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)法論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
6.1.1把握規(guī)劃管理和土地供應(yīng)管理兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)
按照目前房地產(chǎn)市場管理體制，“規(guī)劃”和“土地”是順應(yīng)潮流，把握大勢的主要手段。
（1）城市規(guī)劃的指導(dǎo)。城市規(guī)劃以合理利用土地，協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局，指導(dǎo)城市健康有序的發(fā)展為己任，對(duì)土地開發(fā)，利用起指導(dǎo)作用。目前我國的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃，分區(qū)規(guī)劃，控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃，總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃一般是由政府部門編制，審定后有法律效力。一般修建性規(guī)劃由獲得土地使用權(quán)的土地使用者委托編制，土地使用者還要進(jìn)行市政工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)[51]。高層次的規(guī)劃應(yīng)能指導(dǎo)土地的開發(fā)和供應(yīng)，低層次的細(xì)部規(guī)劃應(yīng)能為土地出讓過程中確定規(guī)劃要點(diǎn)提供依據(jù)。同時(shí)還要使社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場的計(jì)劃體系。在經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，城市規(guī)劃尤其是總體規(guī)劃，要充分認(rèn)識(shí)到兩個(gè)城市發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，遵循經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展的規(guī)律，本著房地產(chǎn)市場要與經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程協(xié)調(diào)發(fā)展的原則進(jìn)行，整個(gè)規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、動(dòng)態(tài)性、和適應(yīng)性。在西咸經(jīng)濟(jì)一體化背景下，要保證房地產(chǎn)快速健康發(fā)展，除了科學(xué)、合理、完善的規(guī)劃體系外，還要作好規(guī)劃的實(shí)施管理。規(guī)劃的實(shí)施管理主要是報(bào)建審批管理和批后管理。報(bào)建審批管理主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的“一書兩證”管理，這是房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理的最關(guān)鍵的一環(huán)，要注意提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作責(zé)任心，保證規(guī)劃得到切實(shí)的實(shí)施。同時(shí)，加強(qiáng)批后的監(jiān)督管理。
（2）土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)控。政府作為國有土地的所有者，對(duì)土地一級(jí)市場實(shí)行壟斷經(jīng)營，是通過制定和調(diào)整年度土地開發(fā)供應(yīng)計(jì)劃來調(diào)控整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。一個(gè)城市的土地開發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃，一般由城市土地管理部門和規(guī)劃管理部門按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。計(jì)劃包括：年度土地開發(fā)的面積、地點(diǎn)、修建的市政工程及所需經(jīng)費(fèi)，出讓土地的面積、地點(diǎn)、上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需經(jīng)費(fèi)，預(yù)計(jì)的地價(jià)款收入[52]。科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)與總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，有足夠的彈性，能夠?qū)κ袌鲂盘?hào)做出靈敏反應(yīng)。要增強(qiáng)土地供應(yīng)計(jì)劃的透明度，避免市場的盲目競爭和盲目追捧。政府擁有足夠的土地儲(chǔ)備是實(shí)施土地供應(yīng)計(jì)劃調(diào)控房地產(chǎn)市場的必要條件，因此要建立有效的土地儲(chǔ)備制度。通過完善土地儲(chǔ)備制度，引入市場機(jī)制，盤活閑置廠房、倉儲(chǔ)等用地，提高建設(shè)用地效率。鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)依法轉(zhuǎn)讓或出租閑置廠房，實(shí)施廠房加38層、改造老廠、內(nèi)部整理和余缺調(diào)劑，引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備，節(jié)約生產(chǎn)空間等途徑將存量變?cè)隽浚岣咄恋乩眯省Ｍㄟ^合理補(bǔ)償?shù)韧緩剑⑵髽I(yè)用地退出機(jī)制，對(duì)于已出讓但無資金開發(fā)的土地適當(dāng)收取閑置費(fèi)或收回土地使用權(quán)。
6.1.2加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐
在統(tǒng)一規(guī)劃和集中開發(fā)的基礎(chǔ)上，抓好基礎(chǔ)設(shè)施的超前配套，提高城市的凝聚力，發(fā)揮對(duì)項(xiàng)目選址和私人投資的導(dǎo)向作用，緩解交通壓力。在交通上，重點(diǎn)構(gòu)筑兩張交通“網(wǎng)”。一是解決車流的高速公路網(wǎng)，全面建成城外環(huán)線與郊區(qū)環(huán)線；二是解決客流的中心城區(qū)軌道交通網(wǎng)，形成地鐵與公交相結(jié)合的交通網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)還要建設(shè)一系列樞紐、換車、停車設(shè)施，在郊區(qū)和城區(qū)間組成較強(qiáng)的交通流，使咸陽的交通更加的便捷。為了促進(jìn)西安咸陽兩市各類生產(chǎn)要素的快速流動(dòng)，加快兩市進(jìn)一步的密切聯(lián)系，應(yīng)該考慮：（1）規(guī)劃建設(shè)西安咸陽快速交通系統(tǒng)，包括快速路和軌道交通，并直接進(jìn)入兩市中心或與城市快速路順接，進(jìn)一步拉進(jìn)兩市的時(shí)空距離，使兩市聯(lián)系更加便捷，使周圍地區(qū)客流可以便捷地到達(dá)西安城市中心腹地。（2）西安城市軌道交通規(guī)劃應(yīng)將咸陽一并考慮，在建設(shè)時(shí)序安排上將西咸軌道交通建設(shè)列入優(yōu)先建設(shè)項(xiàng)目。（3）西安城市環(huán)線將咸陽統(tǒng)一考慮。在城市內(nèi)部道路交通規(guī)劃建設(shè)上：（1）規(guī)劃建設(shè)橫貫城市東西的城市快速路系統(tǒng)，并形成環(huán)線，聯(lián)系渭河兩岸片區(qū)。（2）將西寶高速公路彎向城區(qū)的弓背段拉直，擴(kuò)大渭河南分區(qū)發(fā)展的空間。（3）咸乾旅游專線建成后，從西寶高速公路分流成了部分咸陽城區(qū)過境交通，但過境交通穿越城市問題未從根本上解決。須新修或改建主要為西蘭路過境車輛服務(wù)的快速干道。（4）解決城市道路密度不足，南北向道路數(shù)量嚴(yán)重不足且級(jí)別低不通暢的問題，加大南北向城市道路建設(shè)。（5）建成東西向北環(huán)路、文林路、畢塬路、人民路、渭陽路、世紀(jì)大道、陽光大道等7條主干道；建設(shè)朝陽四路、東風(fēng)路、西蘭路、西環(huán)路、上林路、崇文路6條城市南北向的主干道，形成方格狀城市路網(wǎng)。進(jìn)一步實(shí)行“公交優(yōu)先”政策，努力降低市民通勤成本。對(duì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施布局做適當(dāng)?shù)囊?guī)劃調(diào)整，完善郊區(qū)教育、醫(yī)療、商業(yè)、金融等配套服務(wù)設(shè)施體系，提高設(shè)施等級(jí)，減少到中心城區(qū)的交通流[53]。其實(shí)要從根本上解決郊區(qū)交通瓶頸問題，關(guān)鍵還是要解決就近就業(yè)，實(shí)現(xiàn)人口和工作崗位的同時(shí)一體化。
6.1.3增加經(jīng)濟(jì)適用房供給，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)管理
經(jīng)濟(jì)適用房是目前針對(duì)住房困難戶和低收入家庭保障基本住房條件的重要措施之一，是很多低收入住房困難戶家庭對(duì)住房條件改善的主要手段。一方面經(jīng)濟(jì)適用房的供需矛盾緊張,另一方面經(jīng)濟(jì)適用房也存在著與廣大低收入貧困家庭謀福利的初衷不和諧的因素。有的經(jīng)濟(jì)適用房要價(jià)過高、有的經(jīng)濟(jì)適用房面積過大或過小、有的經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)位過偏,交通不便。經(jīng)濟(jì)適用房用途“不經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象普遍存在。針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)管理中出現(xiàn)的問題提出如下建議：（1）合理規(guī)劃，嚴(yán)格控制經(jīng)39濟(jì)適用住房的總規(guī)模。根據(jù)咸陽市市政府出臺(tái)的新規(guī)定，今后經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模要控制在住房建設(shè)總規(guī)模的20%左右。同時(shí)限定住房面積和開發(fā)地域，做到按比例、有計(jì)劃、有組織的開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房。既要防止供不應(yīng)求，又要防止供過于求，努力實(shí)現(xiàn)供求平衡。（2）嚴(yán)格審定程序，把經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對(duì)象限定在中低收入的家庭，并優(yōu)先向危房棚戶區(qū)和市政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)重點(diǎn)工程拆遷居民出售。嚴(yán)格處罰導(dǎo)致銷售對(duì)象錯(cuò)位的各種違規(guī)違法行為，嚴(yán)重者應(yīng)追究刑事責(zé)任。（3）經(jīng)濟(jì)適用房的政府稅費(fèi)優(yōu)惠,必須體現(xiàn)在房價(jià)上。所以,增加經(jīng)濟(jì)適用房供給的關(guān)鍵是“限房價(jià)”。“限房價(jià)”就是要從開發(fā)商的建筑成本入手,限制開發(fā)商的利潤空間,在供給土地的時(shí)候就規(guī)定其最高限價(jià)。2003年頒發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法》規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)售樓利潤≤開發(fā)成本×3%。這在一方面對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤空間起到了一定的限制。（4）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)中設(shè)計(jì)、建筑和工程質(zhì)量的管理。通過公開招標(biāo)，讓那些信譽(yù)好、勢力強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)項(xiàng)目。加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全程質(zhì)量監(jiān)控和完工后的驗(yàn)收工作，確保工程質(zhì)量[54]。
6.1.4加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度
目前，一些國有或集體企業(yè)以集資房為名變相搞房地產(chǎn)，不但直接導(dǎo)致國有土地資源和政府應(yīng)收稅費(fèi)的流失，而且嚴(yán)重干擾和沖擊了房地產(chǎn)市場。由于集資房減少了土地出讓金和相應(yīng)的稅費(fèi)，建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房建筑成本，所以一些單位利用自己閑置的土地建集資房或搞所謂的聯(lián)合開發(fā)，建成的房屋有些確屬本單位干部職工居住，但相當(dāng)一部分以低于市場的價(jià)格進(jìn)行出售，以絕對(duì)優(yōu)勢的價(jià)格和較高的利潤沖擊了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。到目前為止，住宅建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房所占的份額不足三分之二，單位的集資房仍占一定比率。同時(shí)咸陽西安的交接處及城鄉(xiāng)結(jié)合部，個(gè)人建私房的現(xiàn)象沒有得到真正的遏制，一些人利用各種關(guān)系途徑獲得土地，蓋了賣、賣了蓋，搞小開發(fā)，咸陽市以北及以南的大學(xué)城區(qū)域這種現(xiàn)象猶為突出，也同樣干擾了房地產(chǎn)市場。因此，政府要加大整頓房地產(chǎn)開發(fā)市場的力度，堅(jiān)決制止非商品房的開發(fā)，并應(yīng)對(duì)所有商品房實(shí)行兩書制度，即《住房保證書》和《住宅使用說明書》，以保證廣大購房者的利益[55]。（1）深入開展房地產(chǎn)市場的專項(xiàng)整治工作。（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的體系建設(shè)，為廣大消費(fèi)者提供方便的投訴和查詢條件。（3）完善住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收、交付使用法律和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度。（4）積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房。（5）采取有效措施，加大防范和打擊“假按揭”、重復(fù)抵押、超價(jià)抵押等不法行為，降低房地產(chǎn)抵押登記風(fēng)險(xiǎn)[56]。40
6.2開發(fā)商角度
6.2.1加大中小戶型商品房供應(yīng)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)市場永遠(yuǎn)是第一位的，只要是符合市場需要的產(chǎn)品就有銷路。研究市場，在項(xiàng)目開發(fā)的前期做好詳盡的市場調(diào)查和分析，找準(zhǔn)目標(biāo)市場，準(zhǔn)確定位，建設(shè)市民需要的商品房，而不應(yīng)該盲目上項(xiàng)目，去建設(shè)市民已經(jīng)不敢興趣的商品房，造成更多的積壓空置商品房[57]。目前，咸陽市房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾仍然相當(dāng)突出，一方面，規(guī)劃設(shè)計(jì)落后、戶型不合理、通風(fēng)采光不好、交通不方便、環(huán)境較差的商品住宅大量積壓；另一方面，真正適合廣大老百姓需要的價(jià)格合理、設(shè)計(jì)優(yōu)良、配套完善、環(huán)境幽雅的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉商品住宅卻嚴(yán)重不足。另外，在一些寫字樓、大中型商品用房空置的同時(shí)，適合廣大老百姓需要的中低價(jià)實(shí)用性質(zhì)優(yōu)商品房卻非常缺乏。適應(yīng)市場變化，針對(duì)老百姓的需要，提高樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，提高施工質(zhì)量，提供高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉、物超所值的高素質(zhì)商品房，讓老百姓買的放心，住得舒適，安居樂業(yè)，使開發(fā)商和買家獲得雙贏，樹立起產(chǎn)品的品牌，走可持續(xù)發(fā)展道路，是開發(fā)商需要迫切解決的問題[58]。
6.2.2樹立品牌，提高行業(yè)信譽(yù)
隨著房地產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展和房地產(chǎn)市場的不斷完善，特別是房地產(chǎn)市場競爭的加劇，樹立品牌、提高質(zhì)量、擴(kuò)大規(guī)模、降低成本和提高信譽(yù)才能提供更多市民需要的高質(zhì)量商品房，擴(kuò)大商品房的有效需求，才有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)該適應(yīng)市場變化，研究市場，選定準(zhǔn)確的市場定位。其次，也應(yīng)努力提高商品房的質(zhì)量，規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量要能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和以人為本的思想，有一定的超前性和可變性，既能滿足當(dāng)前需要，又能為未來發(fā)展留有充分余地，工程質(zhì)量包括設(shè)計(jì)、建筑、結(jié)構(gòu)、裝修等全部是高質(zhì)量的。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)出名牌、維護(hù)名牌地位，必須在質(zhì)量上常抓不懈，精益求精，永無止境。另外，完善的售后服務(wù)是創(chuàng)名牌的保障。完善的售后服務(wù)、良好的物業(yè)管理，在創(chuàng)名牌小區(qū)中，有特殊的重要作用。任何產(chǎn)品都不可能完美無缺，“零缺陷”住宅更是如此。完善的售后服務(wù)可以彌補(bǔ)住宅建筑中的缺陷，減少顧客購買后的風(fēng)險(xiǎn)和損失，消除消費(fèi)者的怨氣和不滿，維護(hù)企業(yè)的名牌的信譽(yù)和形象[59]。
6.2.3提高商品房質(zhì)量
商品房的質(zhì)量涉及到居住者的人身安全、居住環(huán)境是否舒適，也決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展及適應(yīng)市場變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高商品房的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、園林綠化、環(huán)境配套的水平，引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)計(jì)、建筑技術(shù)和管理，使用新型建筑材料，努力提高商品房的質(zhì)量。尤其對(duì)于咸陽與西安的交界處及南邊的大學(xué)城的購房客戶，相對(duì)于其他的人口素質(zhì)較高，質(zhì)量要求也應(yīng)相對(duì)較高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該提高商品房的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，改善居住環(huán)境和居住功能，合理安排住房空間，提高人的舒適度；堅(jiān)41持綜合開發(fā)、配套建設(shè)的社會(huì)大生產(chǎn)方式；加快科技進(jìn)步，鼓勵(lì)技術(shù)創(chuàng)新，重視技術(shù)推廣，積極開發(fā)和大力推廣先進(jìn)、成熟的新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝，提高科技成果的轉(zhuǎn)化率；促進(jìn)建筑成果的集約化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，保護(hù)生態(tài)環(huán)境；加強(qiáng)基礎(chǔ)技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)的研究，建立商品房技術(shù)保障體系；健全管理制度，建立完善的質(zhì)量控制體系[60]。
6.2.4轉(zhuǎn)換商品房營銷理念
伴隨著“賣方市場”向“買方市場”的轉(zhuǎn)變，進(jìn)入“春秋戰(zhàn)國時(shí)代”的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷殘酷的生死之戰(zhàn)。眾開發(fā)商為了爭奪更多的市場份額，確立自己的市場主導(dǎo)地位，成為呼風(fēng)喚雨的龍頭企業(yè)，除了傳統(tǒng)的競爭手段外，房地產(chǎn)營銷日益成為開發(fā)商的“新寵”。于是，房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地而來，新聞炒做席地而起。但是，房地產(chǎn)開發(fā)商的過度的熱情卻燒得房地產(chǎn)營銷有點(diǎn)變形，在這支變形火炬的照耀下，房地產(chǎn)營銷步入了一個(gè)又一個(gè)誤區(qū)。咸陽的房地產(chǎn)開發(fā)商要想在以后的激烈競爭中立于不敗地位，就應(yīng)貫徹以下先進(jìn)的營銷理念。
（1）品牌營銷隨著市場發(fā)育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費(fèi)者認(rèn)知的第一要素，房地產(chǎn)產(chǎn)品也不例外。當(dāng)前業(yè)界普遍存在的一個(gè)誤解是將房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)簡單的等同于案名效應(yīng)，片面注重樓盤的案名設(shè)計(jì)，而忽視了對(duì)房地產(chǎn)這種復(fù)雜商品在質(zhì)量、服務(wù)、功能等方面進(jìn)行全方位的品質(zhì)提升。同時(shí)，由于市場激烈的競爭，以及資金周轉(zhuǎn)等方面的原因，不少開發(fā)商不愿進(jìn)行較長時(shí)間的品牌營造，過多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過宣傳造勢來快速樹立公司品牌，殊不知這種本末倒置的做法已阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展[61]。開發(fā)商們?nèi)绻莒o下心來，腳踏實(shí)地的進(jìn)行一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)、提供一流的配套服務(wù)和物業(yè)管理，對(duì)于品牌形象進(jìn)行良好的構(gòu)建，營造名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品，必然會(huì)成為未來房地產(chǎn)市場的贏家。
（2）競爭營銷開發(fā)商能否在當(dāng)前激烈的競爭市場中站穩(wěn)腳跟，對(duì)競爭對(duì)手的深入分析和準(zhǔn)確應(yīng)對(duì)以及培育自身獨(dú)特的競爭優(yōu)勢很重要。為此，開發(fā)商必須樹立競爭營銷理念，練好內(nèi)功，不斷提高自身素質(zhì)，加強(qiáng)培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力。開發(fā)商要在各區(qū)域市場上取得競爭優(yōu)勢必須建構(gòu)完善的企業(yè)治理機(jī)構(gòu)，創(chuàng)造一種持久的發(fā)展動(dòng)力和動(dòng)力支持系統(tǒng)，以獨(dú)特而優(yōu)越的品牌、質(zhì)量、技術(shù)、營銷網(wǎng)絡(luò)等區(qū)別于競爭對(duì)手的策略占領(lǐng)市場。
（3）合作營銷開發(fā)商在運(yùn)做中既要講求競爭，又要尋求合作；既要注意與地方政府、金融機(jī)構(gòu)和其他社會(huì)組織的合作，更要注意開發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。開發(fā)商為了獲得更大的市場份額而展開各種競爭，當(dāng)各種競爭壓力使之難以支撐時(shí)，應(yīng)多方尋求釋放壓力的途徑，而尋求合作就是一種有效途徑。開發(fā)商之間通常采用松散性的結(jié)42盟方式，使合作各方避免直接沖突或共同打造區(qū)域品牌，以達(dá)到合作各方都有所收益的理想效果。
（4）文化營銷現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。開發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)了這一點(diǎn)，并加以演繹，就能出奇制勝。開發(fā)商必須把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流。另一方面，為了給孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的成長環(huán)境，購房者對(duì)居住小區(qū)文化設(shè)施的要求越來越高，不僅關(guān)心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品位，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次。為此，開發(fā)商不僅要注意在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過富有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅小區(qū)的文化價(jià)值，給人展現(xiàn)一種高品位的美好生活藍(lán)圖，而且要注意通過高品位會(huì)所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園和中小學(xué)來營造小區(qū)的文化氣息。
（5）綠色營銷隨著環(huán)保意識(shí)的逐漸興起，消費(fèi)者已愈來愈關(guān)心自己的居住環(huán)境，更加關(guān)注擬購房屋的環(huán)境設(shè)計(jì)。他們不僅希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵，花團(tuán)錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區(qū)遠(yuǎn)離工廠，附近沒有污染源。開發(fā)商應(yīng)該以環(huán)境保護(hù)為經(jīng)營理念，改變過去寸土寸金、見縫插針式的開發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費(fèi)者營造人與自然和諧共生的理想家園[62]。現(xiàn)在不少開發(fā)商提出的“搞房地產(chǎn)要先搞環(huán)境”、“賣房子也是賣環(huán)境”，不能不說已涵蓋了環(huán)保營銷的經(jīng)營理念。
（6）知識(shí)營銷悄然臨近的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代使企業(yè)經(jīng)營法則開始發(fā)生變化，企業(yè)營銷活動(dòng)不再只關(guān)注物質(zhì)分配，更強(qiáng)調(diào)為消費(fèi)者提供更多的應(yīng)用支持，以此確定新的產(chǎn)品概念和市場秩序，引導(dǎo)消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)新產(chǎn)品的現(xiàn)實(shí)需求。在這一背景下，以知識(shí)普及為先導(dǎo)，以知識(shí)推動(dòng)市場的營銷新思想，應(yīng)該為精明的開發(fā)商所注意和接受[63]。開發(fā)商通過開展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建設(shè)選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識(shí)、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí)，也增加了消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的認(rèn)同感。這必然會(huì)在引起社會(huì)反響的同時(shí)，也使開發(fā)商的銷售業(yè)績不斷上升。
6.3消費(fèi)者角度
6.3.1切合實(shí)際選擇合適的住房面積
住大房子是很多中國人的夢(mèng)想，為了這個(gè)夢(mèng)想，很多年輕人早早的背上了房貸，為了供房很多人不敢去旅游，不敢去商場購物，有的甚至不敢生孩子。那種不顧經(jīng)濟(jì)條件和資源條件，脫離實(shí)際承受能力或者超過實(shí)際需求，片面追求過大住房面積的消費(fèi)行為43是一種浪費(fèi)行為，只會(huì)加劇城市住房的緊張程度，推動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。國家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心主任劉艷輝認(rèn)為，消費(fèi)者購房要及時(shí)走出“貪大求闊”的誤區(qū)，減輕不必要的生活壓力[64]。消費(fèi)者應(yīng)樹立正確的梯度消費(fèi)觀及健康住宅的消費(fèi)理念。居民購房要與自己的生命周期和收入能力結(jié)合起來，摒棄貪大求闊的不良心態(tài)，堅(jiān)持量力而行、逐步改善、房盡其用的原則，宜大則大，可小則小，進(jìn)行適度消費(fèi)、合理消費(fèi)，形成健康文明、節(jié)約資源的消費(fèi)習(xí)慣。長期住房實(shí)物分配政策和凝固的存量市場，造成了“一房伴終生”的消費(fèi)模式。現(xiàn)在，隨著二三級(jí)房地產(chǎn)市場的啟動(dòng)和成熟，消費(fèi)者完全可以根據(jù)自己當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況和家庭情況，先買一套小一點(diǎn)的房子，再逐漸擴(kuò)大居住面積和提高居住水平。6.3.2樹立務(wù)實(shí)的住房觀念由于目前房價(jià)普遍上漲，未有能力買房者切不可“硬上”。一方面受傳統(tǒng)觀念“有恒產(chǎn)者有恒心”的影響，另一方面是受住房制度改革以來政府積極鼓勵(lì)住房私有化的影響。消費(fèi)者普遍認(rèn)為：只有購買了商品房才稱得上實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。其實(shí)這是一個(gè)消費(fèi)誤區(qū)，正是這個(gè)觀念導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民一擁而上的搶購商品房，雖然大部分購房者經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)很好，能夠承受目前的房價(jià)，但是其中也有部分中低收入家庭為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，超越了正常的支付能力，因?yàn)楣┓勘成狭顺林氐呢?fù)擔(dān)，成為所謂的“房奴”[65]。居者有其屋，不代表居者一定擁有其屋。而實(shí)際上“居者有其屋”應(yīng)該是指每個(gè)公民都有住房。居民可以購買商品房，也可以租住政府提供的廉租房，還可以租住由私人提供的住房，社會(huì)上有大量房源可租，選擇余地很大。因此，即便是在市場經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的西方國家，仍有相當(dāng)一部分居民由于經(jīng)濟(jì)的、社會(huì)的原因選擇租房的消費(fèi)方式見表6-1,出租房在住房商品市場上始終占有不可忽略的地位。表6-120世紀(jì)末各國自有住房與出租房的比率美國英國德國日本私有住宅66%68%44%62%租賃住宅34%32%56%38%資料來源:汪利娜:《跨世紀(jì)中國住宅業(yè)的發(fā)展及政策選擇》，中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所網(wǎng),2007-06-06。住房私有率的提高等于把人長期固定在一個(gè)地方,不利于人員的自由流動(dòng),是與市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向相背離的。市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá),人員流動(dòng)的頻繁,工作崗位的變換,人們對(duì)租房的需求會(huì)越來越大。居民樹立一種務(wù)實(shí)的消費(fèi)觀念，“居者有其屋”并不等于“居者買其屋”，如果消費(fèi)能力不能夠承受一次性的購房負(fù)擔(dān)，就應(yīng)該采用租房的方式改善居住條件。實(shí)際上，比較目前很多城市的購房價(jià)和租房價(jià)可以發(fā)現(xiàn)，租房住更經(jīng)濟(jì)。即使是選擇購房的家庭，也不一定追求一步到位，應(yīng)選擇在自己的能力范圍內(nèi)量力而行。
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土地開發(fā)成本估算是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)前必做的準(zhǔn)備工作之一，其質(zhì)量直接影響著開發(fā)的最終成效。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進(jìn)一步降低開發(fā)成本，提升經(jīng)濟(jì)利潤，紛紛運(yùn)用各種先進(jìn)技術(shù)和管理手段進(jìn)行土地開發(fā)成本估算，合理規(guī)劃其各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)資金，并取得了良好成效。
1.1土地開發(fā)成本的涵義土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取土地使用權(quán)而付出的所用費(fèi)用。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）》及工業(yè)用地的特點(diǎn)，影響工業(yè)用地的區(qū)域因素主要有：工業(yè)區(qū)的位置、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、城市規(guī)劃限制等。因此，在進(jìn)行土地開發(fā)成本管理時(shí)，相關(guān)管理人員必須站在房地產(chǎn)開發(fā)角度，在保證其開發(fā)質(zhì)量的前提和基礎(chǔ)下,盡可能地降低土地開發(fā)成本,提升其資金利用效率，保證其經(jīng)濟(jì)利潤水平。同時(shí)，管理人員還必須進(jìn)行必要的走訪調(diào)查，及時(shí)了解和掌握開發(fā)區(qū)周圍的環(huán)境情況，分析和評(píng)價(jià)其土地開發(fā)價(jià)值。
1.2土地開發(fā)成本估算的方法在土地開發(fā)成本估算過程中，常見的土地開發(fā)成本估算方法主要有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和假設(shè)開發(fā)法。這兩種估算方法各有其優(yōu)勢與不足，其對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象也不完全相同。
1.2.1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是在求取一宗待估宗地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)水平，參照與待估宗地相同土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個(gè)別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等的差異，確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出估價(jià)對(duì)象地價(jià)的一種方法。
1.2.2假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和銷售稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。
2土地開發(fā)成本估算方法
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展成熟，其開發(fā)項(xiàng)目管理逐漸呈現(xiàn)出大型化、系統(tǒng)化、復(fù)雜化特點(diǎn)。因此，為進(jìn)一步提升其項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量，管理人員必須積極轉(zhuǎn)變其管理理念，運(yùn)用各種高效化成本估算方法進(jìn)行成本估算，明確企業(yè)在整個(gè)開發(fā)過程中的權(quán)力與義務(wù)，并進(jìn)一步優(yōu)化資源配置，做到產(chǎn)權(quán)明晰，分配合理。
2.1項(xiàng)目概況
①土地登記狀況。待估宗地的編號(hào)、宗地名稱、宗地位置、面積、用途、地號(hào)、圖號(hào)、土地級(jí)別等國有土地使用證土地登記狀況。
②權(quán)利狀況。待估宗地的土地所有權(quán)屬于國家所有，土地使用權(quán)為JDC房地產(chǎn)開發(fā)公司合法取得。待估宗地來源合法，產(chǎn)權(quán)清楚。
2.2土地開發(fā)成本估算采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估算該項(xiàng)目宗地土地使用權(quán)獲取費(fèi)用，本次評(píng)估的土地處于遼陽市五級(jí)地段，設(shè)定為住宅。根據(jù)遼陽市新調(diào)整的土地級(jí)別和遼陽市基準(zhǔn)地價(jià)資料，對(duì)應(yīng)的50年期基準(zhǔn)地價(jià)為690元/平方米。
①日期修正系數(shù)K1的確定。由于自2008年以來，遼陽市的地價(jià)指數(shù)變化較大，平均漲幅約為20%，根據(jù)遼陽市的地價(jià)指數(shù)，確定期日修正系數(shù)K1=120/100=1.2。
②確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)K2。由于遼陽市商業(yè)、辦公、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)均設(shè)定為50年期土地使用權(quán)價(jià)格，此次土地使用年期為70年。
③容積率修正系數(shù)K3的確定。根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)工作報(bào)告及其說明，其地價(jià)內(nèi)涵定義為單位樓面地價(jià)，故直接乘以建筑面積即可得出單位地價(jià)，或許直接乘以容積率1.0修正。
④開發(fā)程度修正的確定。因本次評(píng)估所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度與本次評(píng)估宗地設(shè)定開發(fā)程度相同，因此不需再進(jìn)行開發(fā)程度修正。
⑤影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和（∑K）的確定。根據(jù)《遼陽市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)測算技術(shù)工作報(bào)告》，結(jié)合待估宗地的各項(xiàng)因素具體條件，編制出遼陽市河?xùn)|村各項(xiàng)樓面地價(jià)修正因素調(diào)查及修正系數(shù)表，故宗地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)為0.27。
⑥宗地地價(jià)計(jì)算。
目前大部分集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開展財(cái)務(wù)核算電算化，提高了財(cái)務(wù)部門的工作效率，但也存在一個(gè)共同的缺陷，它只是簡單模仿和照搬手工流程，將一項(xiàng)項(xiàng)相對(duì)獨(dú)立的工作搬到計(jì)算機(jī)中，并通過一個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立的子系統(tǒng)（如工資核算系統(tǒng)、固定資產(chǎn)核算系統(tǒng)）完成相應(yīng)的工作，它所反映的資金流信息往往滯后于物流信息，缺乏會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)傳輸?shù)膶?shí)時(shí)性。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境瞬息萬變的今日，信息的實(shí)時(shí)性決定了它的有用性和控制力度。當(dāng)一筆超標(biāo)準(zhǔn)的采購費(fèi)用發(fā)生時(shí)，或一筆非法事件的發(fā)生，會(huì)計(jì)信息的滯后性使資金流不在嚴(yán)格地受控運(yùn)行。隨著集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)做大做精，管理層對(duì)信息的需求和預(yù)期發(fā)生改變，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)必須更新。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)一體化是集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化建設(shè)中最關(guān)鍵的問題。怎樣實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)一體化，以達(dá)到真正有效的經(jīng)營運(yùn)作控制，實(shí)現(xiàn)信息高度集成，這就是筆者所探討的主題。
一、立項(xiàng)、規(guī)劃環(huán)節(jié)的預(yù)算控制
新項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，即以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理模式。新項(xiàng)目的開發(fā)面臨極大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)楸仨毻度氪罅康馁Y本，而未來收益又具有極大的不確定性。因此在新項(xiàng)目開發(fā)初期必須以資本投入為中心進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理。
1.立項(xiàng)環(huán)節(jié)的控制
各開發(fā)公司新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過。《可行性研究報(bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：
成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；
投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；
稅務(wù)環(huán)境及其影響；
資金計(jì)劃；
《競投方案》；
投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；
項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。
2.規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制
總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審查，獲通過后進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如小區(qū)設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)。
關(guān)于施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制、施工過程的成本控制、設(shè)備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理等一般均由各開發(fā)公司依據(jù)各自的特點(diǎn)在預(yù)算范圍內(nèi)靈活處理。
由此可見，集團(tuán)總部的成本管理工作前期最為關(guān)鍵。新開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)認(rèn)證審核后，各開發(fā)公司在財(cái)務(wù)分析子系統(tǒng)中，編制有關(guān)項(xiàng)目的階段性預(yù)算，從財(cái)務(wù)管理的角度，把各種控制項(xiàng)用相應(yīng)的科目和部門進(jìn)行反映和控制，因此，在管理軟件中需要進(jìn)行預(yù)算管理科目的設(shè)置，如“在建工程”設(shè)置為“部門核算”以便在各成本費(fèi)用發(fā)生的同時(shí)，可以在總賬中按部門錄入其發(fā)生額，在進(jìn)行數(shù)據(jù)處理時(shí)，可以按照部門進(jìn)行歸類匯總，在將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為信息輸出時(shí)，按部門、科目將預(yù)算和實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行對(duì)比分析。以便集團(tuán)公司高級(jí)管理層根據(jù)管理需要，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算控制。
二、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)控制
1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算
（1）成本歸集對(duì)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，像其他行業(yè)一樣。首先應(yīng)該確定成本歸集對(duì)象，即成本核算單位。對(duì)于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個(gè)問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，筆者認(rèn)為成本核算對(duì)象不能過細(xì)（如以單幢為單位），因?yàn)檫@樣做勢必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個(gè)小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年的時(shí)間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。筆者認(rèn)為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù)。對(duì)大的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該適當(dāng)分塊，比如將一個(gè)小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進(jìn)行分塊，利用信息系統(tǒng)對(duì)集團(tuán)公司所屬的分公司、分小區(qū)、分區(qū)塊進(jìn)行編碼分級(jí)管理，明確所屬級(jí)次及隸屬關(guān)系。
（2）成本項(xiàng)目的設(shè)立。正確劃分成本項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。如何確定成本項(xiàng)目？筆者認(rèn)為成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費(fèi)用支出，可設(shè)立一個(gè)“配套費(fèi)用”明細(xì)科目進(jìn)行核算。而對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。如土地費(fèi)用、土建費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用，特別是土建費(fèi)用，如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便能隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。對(duì)公司要求的項(xiàng)目進(jìn)行分類、分級(jí)核算。
企業(yè)的間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，這些費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。筆者認(rèn)為，這樣處理，對(duì)部分費(fèi)用來說，有悖于會(huì)計(jì)的配比性原則。比如，為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷售費(fèi)用，這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對(duì)象明確，如果在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進(jìn)行核算，勢必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)受益對(duì)象明確的貸款利息和前期銷售費(fèi)用應(yīng)視同資本性支出進(jìn)行核算。前者列入“開發(fā)成本”，作為成本項(xiàng)目的一個(gè)組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細(xì)專戶進(jìn)行核算，待開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售費(fèi)用”科目。然后按成本對(duì)象進(jìn)行歸集分配。
2.網(wǎng)絡(luò)化反饋式成本控制
公司高級(jí)管理層根據(jù)管理需要，根據(jù)期初編制有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算信息系統(tǒng)，隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，將有關(guān)業(yè)務(wù)信息錄入賬務(wù)系統(tǒng)，使用資金單位在旬末的3日前，將需求資金計(jì)劃按類別填報(bào)、錄入資金數(shù)據(jù)庫，經(jīng)各開發(fā)公司、總公司經(jīng)理等授權(quán)逐級(jí)批準(zhǔn)后，由網(wǎng)上到執(zhí)行分公司或部門，按批準(zhǔn)計(jì)劃分配資金。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)通過不相容崗位分離和權(quán)限的設(shè)置，使各業(yè)務(wù)崗位相互稽核，資金在授權(quán)范圍內(nèi)審批和使用，杜絕先斬后奏現(xiàn)象，以往具有權(quán)力特征的資金使用，通過資金計(jì)劃管理信息系統(tǒng)得到規(guī)范。資金的使用在網(wǎng)絡(luò)上向公司決策層公開，堵塞資金使用中的漏洞。系統(tǒng)對(duì)超預(yù)算的項(xiàng)目給予報(bào)警提示，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的事中控制。通過項(xiàng)目計(jì)算機(jī)系統(tǒng)功能提供多種條件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與查詢，給公司高級(jí)管理層提供查詢分析的依據(jù)。同時(shí)可以就成本控制情況進(jìn)行跟蹤分析，不僅可以了解該項(xiàng)目的當(dāng)前狀況，而且可以跟蹤了解形成目前狀態(tài)的明細(xì)事項(xiàng)，從而可以從源頭對(duì)異常現(xiàn)象進(jìn)行分析，有針對(duì)性地采取措施。期末，管理者通過項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算分析，為對(duì)相關(guān)責(zé)任中心和責(zé)任人進(jìn)行業(yè)績考核提供定量分析資料。辦公自動(dòng)化使資金運(yùn)作效率大大提高，同時(shí)也對(duì)高層管理人員形成了制約。
三、銷售環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)控制
[關(guān)鍵詞]中國；房地產(chǎn)信托投資基金；可行性
一、目前中國房地產(chǎn)業(yè)金融現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，其興盛與衰敗對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的影響無疑是至關(guān)重要的。隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入開展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道狹窄，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一的弊端逐步顯現(xiàn)出來。據(jù)《中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，自2002年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實(shí)現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過2％，因此房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲(chǔ)備項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到19％，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大，購房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17．3％。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購房貸款合計(jì)占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當(dāng)前國內(nèi)的融資渠道，如上市、發(fā)債、信托、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等融資渠道，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擺脫融資困境的重要出路。
二、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析
1．在中國近4萬億元的居民金融資產(chǎn)中，儲(chǔ)蓄存款占70％左右，居民金融資產(chǎn)膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國金融領(lǐng)域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場的不穩(wěn)定因素，如不加以解決，就有可能使中國經(jīng)濟(jì)的高速增長遇到阻礙。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款的嚴(yán)加控制與蓬勃興旺的房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立和發(fā)展則可使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款之外找到一個(gè)新的融資途徑，同時(shí)也為居民大量金融資產(chǎn)投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進(jìn)中國的金融改革和金融創(chuàng)新。
2．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有利于推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，規(guī)范信托投資公司和基金管理公司的運(yùn)營。信托基金作為一種產(chǎn)權(quán)形式，是一種集合投資制度，這一性質(zhì)要求其必須在充分保護(hù)投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國的市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，信托基金的設(shè)立已不僅僅是一種金融投資工具，它對(duì)于被投資企業(yè)及相關(guān)行業(yè)而言，擔(dān)負(fù)著推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的形成、推動(dòng)企業(yè)股份改造的創(chuàng)新作用，它真正形成了對(duì)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)約束和管理約束，對(duì)于所投資企業(yè)促進(jìn)合理經(jīng)營，轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，強(qiáng)化資金的高效運(yùn)用意義重大。
3．房地產(chǎn)投資信托基金具有分散投資，降低風(fēng)險(xiǎn)的基金特點(diǎn)，不會(huì)對(duì)一個(gè)企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。同時(shí)，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤的驅(qū)動(dòng)下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
4．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產(chǎn)需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導(dǎo)致非法集資，地下“標(biāo)會(huì)”、地下基金、地下錢莊等不規(guī)范的委托理財(cái)以及各種炒買炒賣現(xiàn)象盛行，由于其一般數(shù)額巨大，并涉及千家萬戶直接的經(jīng)濟(jì)利益，引發(fā)許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會(huì)問題，直接影響社會(huì)的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)營管理是在產(chǎn)權(quán)明晰、財(cái)務(wù)健全、運(yùn)作透明的條件下進(jìn)行的，并且管理、運(yùn)營和保管三權(quán)分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點(diǎn)有利于引導(dǎo)民間資金脫離地下運(yùn)營的投資軌道。
5．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于促進(jìn)中國證券市場國際化，大規(guī)模引進(jìn)外資。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過兩種方式大規(guī)模吸引外資：一是在設(shè)立基金時(shí)吸引國外機(jī)構(gòu)投資者的加入，使外資通過信托基金方式投資于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。二是使房地產(chǎn)投資信托基金上市時(shí)公募或上市流通后，由國外機(jī)構(gòu)投資者購買，這樣的方式吸引外資可以帶來多種益處：(1)可以較大規(guī)模的集中利用外資；(2)由于基金的規(guī)范運(yùn)作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入；(3)不會(huì)因大量境外“熱錢”的涌入對(duì)國內(nèi)購買市場造成沖擊；(4)不會(huì)喪失對(duì)公司特別是國有公司的控制權(quán)；(5)由于基金的封閉運(yùn)作和投向明確，并且明確規(guī)定了基金的設(shè)立年限，使外資大規(guī)模介入能夠得到很好的調(diào)控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業(yè)進(jìn)一步與國際接軌，推動(dòng)金融體制改革。
綜上所述，建立和發(fā)展具有中國特色的規(guī)范的房地產(chǎn)信托基金不僅是適時(shí)的，可能的，而且是十分必要的。
三、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙
1．目前針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的政策、法規(guī)及實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，有關(guān)中國信托方面的立法僅有2001年出臺(tái)的《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國信托業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，現(xiàn)有信托法律法規(guī)框架內(nèi)的一些條款已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的需要。且關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具有運(yùn)作等具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題更是未有明確的規(guī)定，中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。
2．中國房地產(chǎn)信托難以獲得稅收優(yōu)惠。在美國，房地產(chǎn)投資信托基金得以發(fā)展的根本原因是其能夠享受稅收優(yōu)惠，美國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。同時(shí)為了避免雙重征稅，房地產(chǎn)投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問題。而目前中國法律尚未對(duì)信托收益的稅收方面作出明確的規(guī)定，缺少對(duì)房地產(chǎn)信托的稅收激勵(lì)政策，無法促進(jìn)房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。
3．中國現(xiàn)有的“資金信托管理辦法”中有關(guān)資金信托計(jì)劃不得超過(含)200份，且每份和約金額不得超過(含)5萬元的限制，也是影響當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的因素之一。眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，其項(xiàng)目開發(fā)對(duì)于資金的需求是巨大的，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目融資數(shù)額較大。根據(jù)上述規(guī)定，僅靠房地產(chǎn)信托資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求。可見，在現(xiàn)階段法律環(huán)境中，房地產(chǎn)信
托資金還不能成為房地產(chǎn)融資的有效工具，進(jìn)而也無法在房地產(chǎn)金融體系中處于主導(dǎo)地位。
4．缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量包括基金管理、投資分析、財(cái)務(wù)顧問、房地產(chǎn)開發(fā)及研究及評(píng)后審計(jì)等方面的專業(yè)人才甚至是既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的通才。而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營運(yùn)作，所以發(fā)展中國房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。
四、發(fā)展中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)想
1．法制環(huán)境的建設(shè)。由于目前中國尚未出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)投資信托基金，另外房地產(chǎn)信托的投資形式也存續(xù)時(shí)間較短。現(xiàn)階段一方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，制定出適合中國運(yùn)行并發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金理論依據(jù)。另一方面應(yīng)盡快建立一套規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對(duì)投資基金的設(shè)立、發(fā)展、經(jīng)營、退出等運(yùn)作流程制定出切實(shí)可行的實(shí)施細(xì)則，使中國的房地產(chǎn)投資信托基金在成立之初即規(guī)范運(yùn)作，同時(shí)隨著其業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產(chǎn)投資信托基金在稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整上，可以通過區(qū)分收入的不同來源采取不同的征收方法。②
2．中國房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國還沒有出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點(diǎn)辦法》、《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據(jù)目前的法律已經(jīng)設(shè)立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來約定當(dāng)事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規(guī)避中國有關(guān)公司所得稅的相關(guān)規(guī)定，在基金運(yùn)作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監(jiān)督等問題。因此，在現(xiàn)階段成立不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權(quán)益和基金運(yùn)作的發(fā)展來看，在未來中國相關(guān)法律體系健全后，還是應(yīng)該選擇公司型，并且像美國的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行立法，以規(guī)范整個(gè)行業(yè)，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。(2)封閉型。房地產(chǎn)投資是一種長期投資，房地產(chǎn)投資信托基金更是以長期持有收益性物業(yè)取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對(duì)其估價(jià)是一個(gè)系統(tǒng)工程，不可能每天對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。以房地產(chǎn)投資為主業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應(yīng)該是封閉型基金，并且可以在證券市場流通其收益憑證或股票。
3．中國房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍。借鑒美國REIT公司的經(jīng)驗(yàn)，考察中國目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，中國的房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍應(yīng)作如下限制：(1)以持有、經(jīng)營、管理收益性物業(yè)為主營業(yè)務(wù)，不得銷售持有時(shí)間少于3年～4年的物業(yè)。(2)證券投資凈額不得超過總資產(chǎn)的10％。(3)對(duì)下屬公司(包括參股、控股公司)的股權(quán)投資凈額不得超過凈資產(chǎn)總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經(jīng)營管理所擁有的物業(yè)，必須委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對(duì)房地產(chǎn)投資凈額不得少于總資產(chǎn)的80％。(6)只能向發(fā)放住房抵押貸款或商業(yè)抵押貸款的銀行或公司購買房地產(chǎn)抵押貸款，不得發(fā)放抵押貸款；可以投資房地產(chǎn)抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時(shí)作為特設(shè)機(jī)構(gòu)(SPV)以購買的房地產(chǎn)抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行MBS，這種投資也計(jì)入房地產(chǎn)投資額中。
4．中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立條件。關(guān)于成立一家房地產(chǎn)投資信托基金的標(biāo)準(zhǔn)要求，除了上面提到的在業(yè)務(wù)范圍上的限制外，在股權(quán)結(jié)構(gòu)和規(guī)模上要滿足緊下要求：(1)總股本規(guī)模不應(yīng)少于1．5億元人民幣。(2)股東總數(shù)在任何存續(xù)期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數(shù)超過總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構(gòu)成中來源于房齡不到3年的房地產(chǎn)銷售收入，不得超過40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應(yīng)設(shè)立董事會(huì)，并且要有一定比例獨(dú)立董事。
5．中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產(chǎn)投資信托基金的權(quán)利文件，它對(duì)基金的存在理由加以說明，申明成立的目的。章程由信托基金的發(fā)起人制訂，提交首屆成立大會(huì)通過后，交公證人認(rèn)可，報(bào)政府有關(guān)主管部門審查登記，并在指定的媒介上予以公告。它應(yīng)詳盡說明如下內(nèi)容：基金的名稱、經(jīng)營地址、目的、資本總額、經(jīng)營人和保管人的名稱和職責(zé)、基金的受益憑證的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓、基金的投資政策和限制、經(jīng)營情況的信息披露、會(huì)計(jì)和稅收、終止和清盤等。(2)訂立信托契約(契約型房地產(chǎn)投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購買信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發(fā)行與認(rèn)購。可以采取公募和私募兩種方式，通過募股說明書對(duì)于該基金加以詳盡的說明。投資者通過購買信托投資公司或基金管理公司發(fā)行的受益憑證來實(shí)現(xiàn)投資(如果是公司型信托基金，投資者則通過購買公司股份的形式實(shí)現(xiàn))。(4)信托基金的信息公開披露。管理人對(duì)房地產(chǎn)信托基金的投資人情況、基金的運(yùn)營情況、財(cái)務(wù)狀況、管理人情況、保管人情況、資產(chǎn)凈值、變動(dòng)情況等重要信息必須及時(shí)進(jìn)行公開披露。(5)受益憑證的購回與轉(zhuǎn)讓。一般可由基金公司購回受益憑證使投資人實(shí)現(xiàn)退出，如基金上市則可在證券市場上通過交易實(shí)現(xiàn)退出。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目在交易過程中必然產(chǎn)生大量的交易成本。首先，建設(shè)項(xiàng)目是具有高度復(fù)雜性的長期交易活動(dòng)，加上項(xiàng)目的一次性和信息不對(duì)稱，導(dǎo)致了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目交易過程中高度的不確定性，消除減小這種不確定性，要采取一定的協(xié)調(diào)工作。而正是這種協(xié)調(diào)工作會(huì)產(chǎn)生一些交易成本。其次，由于眾多參與方的理性有限，不可能預(yù)見未來合同簽訂完后涉及的各個(gè)細(xì)節(jié)問題和突發(fā)事件。這就是不完全的契約問題，為了處理這個(gè)問題，往往涉及到責(zé)任的確認(rèn)，明確責(zé)任往往意味著價(jià)格談判，而這個(gè)談判過程就會(huì)消耗很多的有形與無形的成本。第三，項(xiàng)目一旦開始，項(xiàng)目的所有參與方就被緊密綁定。在這種情況下，就必然有機(jī)會(huì)主義行為的存在，要想消除這種機(jī)會(huì)成本，就會(huì)同開發(fā)商進(jìn)行反復(fù)談判，而這種談判帶來的成本不容忽視。高度的不確定性、參與方的有限理性與機(jī)會(huì)主義行為是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生交易成本的重要因素，而這些重要因素的形成也都源于項(xiàng)目的一次易，正因?yàn)轫?xiàng)目的一次易，所以才會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目交易中不確定性、參與方有限理性與機(jī)會(huì)主義程度的加深，進(jìn)而使得交易成本更大。而項(xiàng)目的一次易是項(xiàng)目的本質(zhì)，我們無法改變，因而交易成本不能在項(xiàng)目層面上進(jìn)一步降低，只能在企業(yè)層面上更好的控制與降低。
2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目交易成本控制的有效途徑
動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目需要眾多的參與者，而這些參與者都是以組織的形式參與的，而這些組織都是所屬企業(yè)這個(gè)相對(duì)穩(wěn)定環(huán)境中的一員，因此，如果在企業(yè)層面上形成穩(wěn)固的關(guān)系，項(xiàng)目層面上才會(huì)有更好的溝通，從而才會(huì)更好的降低交易成本，實(shí)現(xiàn)共贏。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟可以把游離在建筑市場中松散的、缺乏長期合作的且與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)密切相連的企業(yè)整合到一起，改變各個(gè)企業(yè)之間的一次易關(guān)系，使其形成長期穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)組織，通過優(yōu)勢互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是建筑產(chǎn)品的開發(fā)者，位于建筑產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈的最上游，開發(fā)企業(yè)作為一個(gè)“系統(tǒng)集成商”將土地、資金、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、物業(yè)、營銷等資源集合在一起，有必要進(jìn)行信息的集成和共享。同時(shí)每一個(gè)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目具有同質(zhì)性，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適合構(gòu)建長期的動(dòng)態(tài)聯(lián)盟。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過建立長期的動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，就會(huì)降低交易成本，降低交易風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化。
1)企業(yè)層主要是由動(dòng)態(tài)聯(lián)盟委員會(huì)來管理
實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起成立聯(lián)盟委員會(huì)，相關(guān)其他企業(yè)派駐代表參與動(dòng)態(tài)聯(lián)盟里的最高權(quán)力機(jī)關(guān)是聯(lián)盟委員會(huì)，在信息集成的基礎(chǔ)上，負(fù)責(zé)項(xiàng)目組織信息的管理、組織成員的管理、聯(lián)盟的運(yùn)行管理、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目管理及聯(lián)盟平臺(tái)開發(fā)維護(hù)等。
2)會(huì)員層可以由建筑市場上與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有密切聯(lián)系的企業(yè)組成
聯(lián)盟委員會(huì)采用一定的評(píng)價(jià)機(jī)制與準(zhǔn)入機(jī)制對(duì)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行篩選。會(huì)員企業(yè)可以通過動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的門戶平臺(tái)，主動(dòng)申請(qǐng)加入;另一方面動(dòng)態(tài)聯(lián)盟委員會(huì)可以根據(jù)自身平臺(tái)和具體項(xiàng)目的情況從市場上搜尋適合的企業(yè)邀請(qǐng)加入。聯(lián)盟中的所有企業(yè)都要與聯(lián)盟委員會(huì)簽訂聯(lián)盟協(xié)議，接受組織內(nèi)外的監(jiān)督管理。
3)項(xiàng)目層是針對(duì)具體的一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目
結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，組合而成的項(xiàng)目層面的動(dòng)態(tài)聯(lián)盟。在實(shí)際操作中地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)起者通過動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的運(yùn)作平臺(tái)向聯(lián)盟成員項(xiàng)目的招標(biāo)信息，會(huì)員企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行項(xiàng)目投標(biāo)。該地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)起者與動(dòng)態(tài)聯(lián)盟委員會(huì)對(duì)投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行考察衡量，確定合適的會(huì)員企業(yè)組成聯(lián)盟伙伴，進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。動(dòng)態(tài)聯(lián)盟委員會(huì)全程對(duì)企業(yè)間的合作進(jìn)行管理監(jiān)督，促進(jìn)平臺(tái)的良好發(fā)展。從以上分析可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的構(gòu)建降低了建設(shè)項(xiàng)目交易中的不確定性、參與方的有限理性和減少了機(jī)會(huì)主義行為的產(chǎn)生，一定程度上抑制了交易成本的產(chǎn)生;不僅如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的長期建立更是加強(qiáng)了業(yè)主與承包商之間的合作關(guān)系，這種合作關(guān)系彌補(bǔ)了項(xiàng)目層面一次性契約關(guān)系的不足，從而大大降低了交易成本。如監(jiān)督成本、協(xié)調(diào)成本、保證成本，更重要的是避免了事后機(jī)會(huì)主義行為的發(fā)生:如開發(fā)商想用最低的價(jià)格招標(biāo)一個(gè)高資質(zhì)的施工企業(yè)，而施工企業(yè)又想用最低的成本獲得最大的利益，經(jīng)常采用低價(jià)中標(biāo)，然后再破壞合同價(jià)格，這是一種典型的時(shí)候機(jī)會(huì)主義行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)建的長期動(dòng)態(tài)聯(lián)盟就可以杜絕這種情況的發(fā)生。
3結(jié)語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；國民經(jīng)濟(jì)；關(guān)系
一、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用
1．房地產(chǎn)投資有效地促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的增長。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用越來越顯現(xiàn)。以江蘇為例，江蘇省2002年完成房地產(chǎn)開發(fā)的投資額達(dá)702.35億元。1991年~2002年，江蘇房地產(chǎn)投資以年均39.87%的速度增長，明顯快于全國年均21.04%的固定資產(chǎn)投資額以及本省年均19.75%的GDP增長速度。江蘇房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全省經(jīng)濟(jì)增長起到了很大的促進(jìn)作用。
2．房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。據(jù)世界銀行資料，20世紀(jì)80年代中期至90年代初，發(fā)展中國家的房地產(chǎn)投資對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)約為2倍，并對(duì)以房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)品群的房地產(chǎn)業(yè)鏈下游和上游50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門產(chǎn)生感應(yīng)或影響。
3．房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)。以江蘇為例,1991年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于GDP的直接貢獻(xiàn)率為6.34%，1991年以來，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)江蘇GDP的直接貢獻(xiàn)正在逐年加大，至2002年其貢獻(xiàn)率已超過10%。因此，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
4．房地產(chǎn)業(yè)對(duì)居民居住條件改善的貢獻(xiàn)。隨著人們收入水平的提高以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民的居住條件有了較快提高，城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1985年的5.60平方米增加到2002年的10.87平方米，增加了5平方米，年均增長4.36%。計(jì)算1991年~2002年房地產(chǎn)投資與人均居住面積之間的相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.9363，說明房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與居民居住條件的改善具有顯著的相關(guān)關(guān)系。
5．房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)財(cái)富的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)是國民財(cái)富的主要構(gòu)成部分，是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)業(yè)一般會(huì)先于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展，并帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的快速發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)促進(jìn)或拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長。
目前我國城市建設(shè)用地約1.34萬平方公里，加上建制鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)存量土地已達(dá)2.5萬平方公里，如果以每平方公里5億元資產(chǎn)計(jì)算則約有12.5萬億元，如果再加上幾十億平方米的房屋資產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)是我國國民財(cái)富的主要構(gòu)成部分。
6．房地產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)槌鞘蟹e累資金，改善城市的投資環(huán)境。城市是經(jīng)濟(jì)社會(huì)在空間上聚集的地區(qū)，在城市有限的土地上聚集了大量的財(cái)富。城市土地的開發(fā)和再開發(fā)，城市的各種公共建筑物和構(gòu)筑物，城市巨大的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，都是城市對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，這些投入都應(yīng)當(dāng)通過利潤、稅金、地租等經(jīng)濟(jì)杠桿收回投資，有些還可以取得一定的利潤，然后再投入城市的基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步改善城市投資環(huán)境，把城市建設(shè)管理納入良性循環(huán)的軌道。
7．發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以吸引外資、促進(jìn)對(duì)外開放。中國巨大的房地產(chǎn)市場、不斷改善的投資環(huán)境和較為豐厚的投資回報(bào)，使房地產(chǎn)業(yè)成為外商競相投資的重要領(lǐng)域。以江蘇為例，2003年1~10月份外商投資房地產(chǎn)共計(jì)154億元人民幣，同比增長57.86%。目前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)中，外商投資企業(yè)數(shù)量逐年增多，利用外資金額逐年加大。
二、影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)因素的分析
1．政府政策。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)受政府政策影響，對(duì)政策敏感性極大的產(chǎn)業(yè)。由于政府嚴(yán)格控制著房地產(chǎn)一級(jí)市場中最重要的資源——土地。使得它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場有著絕對(duì)的控制權(quán)。它決定了市場供求關(guān)系平衡位置，決定了價(jià)格走向。作為在政府宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度緊密相關(guān)，政策是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最重要的因素之—。從上述國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度可以看出，只有促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，才能加速國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2．市場規(guī)模。市場規(guī)模即市場需求量，市場需求量的大小是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提條件。
房地產(chǎn)主要包括住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)廠房等。其中住宅、商業(yè)用房、辦公用房占其總量的97%以上。特別是住宅占整個(gè)房地產(chǎn)市場需求量的70%以上，因此居住人口越多，對(duì)市場需求就越大。同時(shí)市場越繁榮，流動(dòng)人口越多，對(duì)商業(yè)用房需求就越大。商業(yè)用房占整個(gè)房地產(chǎn)市場需求量的20%以上。因此國民經(jīng)濟(jì)越繁榮，房地產(chǎn)市場規(guī)模就越大。
3．市場范圍與開放度。市場范圍與市場規(guī)模是密切相關(guān)的。市場范圍大，市場規(guī)模也隨之?dāng)U大；反之，市場范圍小，市場規(guī)模也會(huì)隨之縮小。市場范圍，即房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房的銷售范圍，它是一個(gè)市場空間概念。由于房地產(chǎn)所特有的地域性強(qiáng)，使用其開發(fā)建設(shè)的商品房一般不會(huì)超出以地級(jí)市、縣級(jí)市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產(chǎn)開發(fā)隨該城市地域的擴(kuò)張，城市化的進(jìn)程隨市場范圍擴(kuò)大而加快。
同時(shí)，由于各城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、社會(huì)發(fā)展、對(duì)外開放程度的不同，因此其房地產(chǎn)市場范圍不盡相同。對(duì)外開放程度越高，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、社會(huì)發(fā)展水平越高，其城市吸引力越強(qiáng)，人口流動(dòng)性越大，人口聚集性越強(qiáng)，市場范圍就越大。
三、制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素分析
中國是一個(gè)發(fā)展中國家，目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在成為世界經(jīng)濟(jì)增長的火車頭。這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但現(xiàn)實(shí)中，仍有一些因素制約房地產(chǎn)業(yè)的更快發(fā)展，這些因素包括：
1．城市化率偏低。2002年，我國城市化率僅為37.80%，低于世界平均水平13個(gè)百分點(diǎn)，但與我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比明顯偏低，較低的城市化水平嚴(yán)重制約了對(duì)房地產(chǎn)的需求規(guī)模。
2．房價(jià)相對(duì)偏高。世界銀行研究結(jié)果表明，住宅價(jià)格與一般家庭年收入之比(即房價(jià)之比)在3：1至6：1之間時(shí)，居民方有支付能力，若高于收入的6倍，住宅則難以形成消費(fèi)熱點(diǎn)。雖然從全國而言，房價(jià)收入已從1991年的7.32：1縮小到1998年的5.66：1，但不少城市的房價(jià)收入比仍然偏高，使許多居民難以承受。近日對(duì)江蘇各市的房價(jià)收入比進(jìn)行的調(diào)查表明，南京的房價(jià)收入比高達(dá)6.7：1，蘇州房價(jià)收入比6.03:1,已超過警戒線，無錫房價(jià)收入比已接近警戒線，較高的房價(jià)使許多居民只能望樓興嘆，潛在需求無法變成有效需求。
3．房地產(chǎn)市場稅費(fèi)政策不盡完善。目前全國的房地產(chǎn)市場稅費(fèi)政策不盡完善，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的稅費(fèi)收取有重復(fù)之嫌。房地產(chǎn)開發(fā)包括土地成本、建設(shè)成本、配套建設(shè)費(fèi)。其中土地成本中已經(jīng)包含契稅，配套建設(shè)費(fèi)中已經(jīng)包括各種配套建設(shè)費(fèi)用，但是營業(yè)費(fèi)的收繳是上述各項(xiàng)費(fèi)用的總和，這種費(fèi)上加稅，稅上加稅的稅費(fèi)政策必然使得房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)租賃市場灰色交易嚴(yán)重。隨著商業(yè)、餐飲、娛樂、商務(wù)、居住等不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)租賃活動(dòng)異常活躍，但由于目前房地產(chǎn)租賃市場的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重，使大量房地產(chǎn)租賃活動(dòng)以灰色交易方式存在。以南京市為例，房地產(chǎn)租賃市場的稅費(fèi)占租金收入的22.5%左右（17%房產(chǎn)租賃稅+5.55%營業(yè)稅），這在客觀上制約了房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)育。
4．經(jīng)濟(jì)實(shí)用房建設(shè)不足，拆遷矛盾日益增大。近幾年來，安居工程的實(shí)施對(duì)加速解決低收入家庭的住房問題起到了重要作用，但是在實(shí)施中卻明顯“變味”。由于安居工程不僅需要投入一定的資金，而且需要無償投入土地資源。各地政府為提高經(jīng)營城市的能力，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房采取壓縮甚至停止建設(shè)。同時(shí)由于近兩年住宅價(jià)格上漲過快，加上我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整步伐，許多職工退二進(jìn)三，下崗職工增加，造成拆遷安置戶無法利用拆遷款購買所需房屋，給國民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)造成了不良影響。
四、房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策建議
1．加快城市化建設(shè)的進(jìn)程。我國城鎮(zhèn)規(guī)模普遍較小，農(nóng)村城市化水平低，吸吶與擴(kuò)張能力弱，嚴(yán)重滯后于工業(yè)化水平。一般認(rèn)為，城市人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)70％以上，城市化進(jìn)程才會(huì)穩(wěn)定下來，而我國這一比重才37.8％左右，因此，城市化的潛力很大。在建設(shè)過程中一定要按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的要求進(jìn)行城市化建設(shè)。
2．調(diào)整稅費(fèi)政策降低房價(jià)。房價(jià)與土地開發(fā)成本、房屋建筑成本以及房地產(chǎn)租賃價(jià)格有關(guān)。目前，房價(jià)偏高是與各種稅費(fèi)分不開的，因此，政府應(yīng)在繼續(xù)削減房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上為房地產(chǎn)業(yè)營造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。
3．進(jìn)一步加快住房分配貨幣化改革步伐。目前，由于各城市體制改革的深入，企業(yè)改制成為趨勢，國家行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位住房分配貨幣化補(bǔ)貼到位情況較好。但是少數(shù)城市改制企業(yè)還不夠理想，影響了個(gè)人購房的全面啟動(dòng)。因此，應(yīng)強(qiáng)化落實(shí)住房分配貨幣化的政策措施，特別要落實(shí)企業(yè)住房分配貨幣化改革措施，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
4．完善房地產(chǎn)金融體系。一是完善住房金融制度，具體包括：（1）規(guī)范公積金運(yùn)作，住房公積金信貸、結(jié)算等具體業(yè)務(wù)可委托商業(yè)銀行辦理，住房公積金管理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂腥谫Y和貸款職能的政策性非銀行金融機(jī)構(gòu)；（2）構(gòu)建住宅儲(chǔ)蓄機(jī)制；（3）建立股份制、政策性、專業(yè)化的住房金融機(jī)構(gòu)，促進(jìn)公積金的保值增值。二是建立房地產(chǎn)共同基金。房地產(chǎn)共同基金的建立，有助于解決房地產(chǎn)開發(fā)資金的短缺，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資規(guī)模，解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股份制改造中的規(guī)模問題和資金問題。三是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)上市籌資。房地產(chǎn)企業(yè)的上市有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)營管理水平，也有利于企業(yè)無形資產(chǎn)及信譽(yù)度的提高，能為企業(yè)籌資及實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營打下良好的基礎(chǔ)。
5．大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房。政府在住房補(bǔ)貼政策實(shí)施過程中，應(yīng)在大幅降低經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格的基礎(chǔ)上，將經(jīng)濟(jì)適用房賣給真正需要補(bǔ)助的低收入者，對(duì)一些連經(jīng)濟(jì)適用房也買不起的無房者，政府應(yīng)提供額外補(bǔ)助。
參考文獻(xiàn)：
1．胡榮華，韓健，張曉鋒．江蘇省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢研究，2001年4月．
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托(REITs)國際比較啟示
房地產(chǎn)投資信托(REITs),是指采取投資公司、信托計(jì)劃或投資基金的形式,通過發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金,然后進(jìn)行專業(yè)化的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資。近年來,REITs在國外發(fā)展迅速,形成了以美國為代表的美國模式和以日本、新加坡等亞洲國家為代表的亞洲模式,這兩種模式在發(fā)展歷程、立法和結(jié)構(gòu)方面都表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。我們有必要對(duì)此進(jìn)行分析,并從中得到一些啟示。
一、兩種房地產(chǎn)投資信托模式的發(fā)展歷程
(一)美國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程
REITs以美國發(fā)展的最為成熟和完善,至今已有40多年的歷史。可以說REITs基本上是《國內(nèi)稅收法典》的產(chǎn)物。當(dāng)時(shí)的美國政府為刺激疲軟的房地產(chǎn)市場,在稅法的修訂案中授予REITs特殊的所得稅待遇,同時(shí)對(duì)它的組織結(jié)構(gòu)、收益分配等要件方面做出嚴(yán)格的界定。而且REITs所發(fā)行的股票或受益憑證可以上市交易,這就解決了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資流動(dòng)性差的問題。
但是,REITs在美國的發(fā)展并非一帆風(fēng)順。20世紀(jì)80年代以前,REITs受限于法律約束和經(jīng)濟(jì)形勢的變化,發(fā)展大起大落,投資者對(duì)這種創(chuàng)新的投資模式充滿了懷疑。80年代以后,REITs的狀況開始好轉(zhuǎn),這不僅得益于美國《1986年稅收修正案》的頒布,它極大地增強(qiáng)了REITs的獲利能力,使REITs獲得了避稅優(yōu)勢,從而吸引了大量投資者;而且也得益于REITs自身的調(diào)整和改變,在經(jīng)歷了70年代的挫折以后,REITs積累了大量經(jīng)驗(yàn),改變經(jīng)營戰(zhàn)略以增加投資機(jī)會(huì)及分散風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入90年代以后,隨著美國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇和繁榮,REITs也進(jìn)入了一個(gè)繁榮發(fā)展階段。迄今美國大約有300余家REITs,總資產(chǎn)超過3000億美元,大約2/3在股票交易所上市。從長期來看,REITs在美國目前還處于逐步成長的少年時(shí)期。而根據(jù)預(yù)測,以后30年REITs的總資產(chǎn)將在4500億-6000億美元之間。隨著美國REITs的不斷發(fā)展與完善,它對(duì)美國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)必將產(chǎn)生更大的作用。
(二)亞洲國家房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程
日本的REITs是由金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)界及政府共同推動(dòng)發(fā)展的。上世紀(jì)90年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅給金融機(jī)構(gòu)留下大量貶值的抵押房地產(chǎn),形成巨額不良資產(chǎn)。面對(duì)此現(xiàn)實(shí),金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)界開始考慮房地產(chǎn)的流動(dòng)性,極力推出有關(guān)房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。同時(shí),日本政府采取一系列措施刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,1998年通過了《特殊目的公司法》,又于2000年11月修正為《投資信托法》,準(zhǔn)許投資信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),2001年3月東京證券交易所建立了REITs上市系統(tǒng),允許REITs上市交易。截止至2006年年底,日本共有25支上市REITs。可以預(yù)想,隨著日本經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,銀行壞賬的消除,REITs的發(fā)展將開始進(jìn)入繁榮時(shí)期,并對(duì)日本房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
自2000年起,REITs在亞洲其它國家也有了突破性的發(fā)展。新加坡財(cái)政當(dāng)局在1999年5月14日頒布了《財(cái)產(chǎn)基金要?jiǎng)t》,并在2001年的《證券和期貨法則》對(duì)上市REITs做出相關(guān)規(guī)定,以管理REITs的運(yùn)行。目前,新加坡已有15支REITs成功上市,總市值估計(jì)超過220億元;韓國在2001年頒布了《房地產(chǎn)投資公司法》,為REITs發(fā)展提供相關(guān)的法律依據(jù)。隨后,韓國證券交易所修改了上市規(guī)則,制定了REITs上市的相關(guān)條例。目前韓國有8支REITs,其中7支公開上市,另一支為私募發(fā)行。
總之,美國REITs經(jīng)過多年的發(fā)展,已成為一種合理可行的房地產(chǎn)投資方式,其比重已經(jīng)超過直接投資方式。但在新興市場和發(fā)展中國家,REITs還處于起步階段,具有良好的發(fā)展前景。
二、兩種房地產(chǎn)投資信托模式在立法上的比較
(一)稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)模式—美國REITs
美國REITs的設(shè)立主要由《證券投資法》和有關(guān)的稅法所決定。REITs除了要符合1933年的《證券投資法》和各州的相關(guān)法律外,其最主要的法律條件來自于針對(duì)REITs的稅法。由于REITs在稅收方面享受優(yōu)惠,因此相關(guān)稅法演變是決定REITs結(jié)構(gòu)、發(fā)展和演變的主要因素。在美國設(shè)立REITs并享受稅收優(yōu)惠的主要條件包括REITs的結(jié)構(gòu)、投資范圍、收入分配等方面。可以說,稅收優(yōu)惠是美國REITs發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力,而REITs行業(yè)也根據(jù)市場的發(fā)展不斷創(chuàng)新,選擇合適的結(jié)構(gòu)和發(fā)展策略。
(二)專項(xiàng)立法模式—亞洲REITs
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)成本控制
本文針對(duì)影響工程造價(jià)比較大的設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制，發(fā)表一點(diǎn)拙見，起到拋磚引玉的作用，供廣大同行商榷：
一、設(shè)計(jì)階段的成本控制
設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計(jì)不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然是對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是極其重要的。特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70-%95%，實(shí)際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)之后，存在的技術(shù)問題、費(fèi)用問題都很難解決，因此必須重視擴(kuò)初設(shè)計(jì)，以避免“先天不足”。
推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位
積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。
開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)
積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。
當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價(jià)的不確定因素。由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、三材消耗指標(biāo)等），并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。對(duì)哪個(gè)專業(yè)或哪一段突破了造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決。克服那種只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。
采用合同措施，有效控制造價(jià)
針對(duì)目前設(shè)計(jì)人迥經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。筆者認(rèn)為應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。
二、招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制
項(xiàng)目招標(biāo)過程中的成本控制
工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過招投標(biāo)開發(fā)商擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。筆者認(rèn)為，在招標(biāo)過程中成本控制，業(yè)主方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點(diǎn)：
（1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場”等不正常現(xiàn)象，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。
（2）做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。
（3）合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競爭。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。
做好合同的簽定工作
應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)，是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。
三、施工階段的成本控制
施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項(xiàng)目具有共性，但也會(huì)不可避免地發(fā)生“三超”現(xiàn)象，但“三超”的超額必須由企業(yè)的贏利來彌補(bǔ)，如果控制失衡，會(huì)使企業(yè)經(jīng)營虧本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項(xiàng)目投資必須實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。該階段成本控制的主要工作為：
抓好合同管理，減少工程索賠
在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。
從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求項(xiàng)目投資的有效控制按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對(duì)經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。
從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制
對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左右。同時(shí)，直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。
從經(jīng)濟(jì)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制
嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售費(fèi)等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費(fèi)、綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)等，對(duì)大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進(jìn)行甲供，以達(dá)到降低造價(jià)之目的。
甲供材料須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料計(jì)劃，盡量降低存儲(chǔ)成本。另外，加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗。
四、竣工階段的成本控制
該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。
