序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的拆遷管理論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。

第1篇

論文關鍵詞：房地產企業(yè)成本控制與管理分析—以安徽信達房地產開發(fā)有限公司為例

要做好房地產企業(yè)成本控制與管理，要正確認識成本控制，理解房地產企業(yè)的特點以及房地產項目的成本構成要素。只有這樣才能把握在房地產企業(yè)成本控制與管理的過程中有效的提高成本控制效率，降低企業(yè)成本，贏得最終的勝利。

（一）成本控制的含義

成本控制是企業(yè)根據(jù)一定時期預先建立的成本管理目標，由成本控制主體在其職權范圍內，在生產耗費發(fā)生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調節(jié)措施，以保證成本管理目標實現(xiàn)的管理行為。

（二）房地產企業(yè)的特征

1、房地產企業(yè)最本質的特征是綜合性

現(xiàn)代城市建設中的房地產企業(yè)要求在開發(fā)過程中堅持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的方針[1]，不僅對房屋的建設要有詳細的規(guī)劃，同時對周邊的公共設施也要進行全面協(xié)調和建設。

2、房地產企業(yè)的建設過程具有長期性

房地產企業(yè)從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報告到最后的房屋交付使用，要經(jīng)歷好幾個階段，比如決策階段，設計階段，招標階段成本管理論文，施工階段，物業(yè)管理階段，每個階段都要耗費一定的規(guī)劃時間，而有時還會出現(xiàn)工期延后的現(xiàn)象。

3、房地產具有很強的地域性

眾所周知，房地產是不可移動的，因此房地產商在選擇項目開發(fā)時，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產商的就必須根據(jù)市場需求情況以及地方經(jīng)濟發(fā)展趨勢來進行綜合評價，做出最后的判斷。

4、房地產企業(yè)具有很強的風險性

房地產的風險性便是由房地產企業(yè)資金密度高演化而來，每個房地產所開發(fā)的項目都要耗費巨額的資金，而籌集資金是有一定的風險，比如銀行利率的升降、匯率的變動、政府的政策、市場經(jīng)濟等等這些經(jīng)濟條件的變化都會引起資金實際數(shù)額的變動。

（三）房地產企業(yè)成本構成要素

圖一 房地產企業(yè)成本構成要素圖

從當前的房地產市場來看，構成房地產企業(yè)最為重要的構成要素有：地價、拆遷費用、成本、稅費、利潤這五個組成部分，要提高房地產企業(yè)的市場競爭力，就必需從這五個構成要素出發(fā)，壓縮開發(fā)項目中的地價、拆遷費用、成本、稅費，同時，從企業(yè)經(jīng)濟效益來看，要擴展企業(yè)的利潤，來增強企業(yè)的整體實力，實現(xiàn)利潤最大化的最終目的。

二、房地產企業(yè)成本控制與管理的現(xiàn)狀

（一）安徽信達房地產開發(fā)有限公司的最新項目——信達· 水岸茗都項目概況

1、項目規(guī)劃

小區(qū)占地167.5畝，規(guī)劃建筑面積22.37萬平方米，地下建筑面積3.57萬平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶居民入住，小區(qū)配有停車位1400個，停車率近80％。小區(qū)配套設施有：社區(qū)幼兒園、五星級洗禮會所、超大露天游泳池、商業(yè)街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂所需小論文。

2、項目位置

“信達· 水岸茗都”綜合住宅小區(qū)位于合肥市政務文化新區(qū)翡翠路與習友路交匯處，是安徽信達房地產開發(fā)有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項目后又一高品質綜合住宅小區(qū)。“信達·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環(huán)城公園，向西沿習友路步行十分鐘即可到達奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優(yōu)越的大配套環(huán)境及完善的社區(qū)配套設施成就了信達·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達·水岸茗都良好的性價比，讓業(yè)主們輕松實現(xiàn)了品質居住。

（二）房地產企業(yè)項目開發(fā)程序介紹以及階段劃分

圖二 房地產企業(yè)項目開發(fā)流程圖

根據(jù)上圖的房地產企業(yè)項目開發(fā)流程圖，我們可將房地產項目開發(fā)的整個過程劃分成如下幾個階段:決策階段、設計階段、招標階段、實施階段、后期的物業(yè)管理階段[2]。

1、項目的決策階段

項目的決策階段是項目開發(fā)能否取得成功的奠基石，房地產所開發(fā)的項目經(jīng)董事會批準初步立項后，轉由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。可行性研究的目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。可行性研究按五個步驟進行：（1）項目公司接受委托或集團公司董事會立項；（2）調查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化；（4）財務評價和經(jīng)濟評價；（5）編制可行性研究報告。

2、項目的設計階段

設計階段是房地產項目開發(fā)成本的一個重要部分，雖然它占整個開發(fā)費用的比重只有1.4%-2%，但設計的效果以及它的可行性對整個項目造價的影響力能夠達到74%之大，因此，我們也可以看出設計的重要性。

3、項目的招標階段

招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業(yè)投標，一級企業(yè)轉包，二級企業(yè)進場”等不正常現(xiàn)象[3]。選擇價格低廉同時質量有所保證的投標公司。

4、項目的實施階段

工程建設中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預算超概算，結算超預算。這是長期以來都難以破解的難題[4]。這個階段的所要做的工程量大，經(jīng)常會出現(xiàn)些變化的因素，工程時間久，因此，這是開發(fā)項目成本控制的核心所在。

5、物業(yè)管理階段

物業(yè)管理基本上可以分為經(jīng)營、管理和服務三個方面，它所執(zhí)行的原則是：管理于服務之中，在服務中實現(xiàn)管理。

（三）“信達· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問題

1、土地成本費用高

費用核算項目

前期估算費用（萬元）

實際發(fā)生費用（萬元）

差額（萬元）

土地費用

7500

8400

-900

拆遷補償費用

7260

8100

-840

基礎設施配套費

1420

1470

-50

各項建設手續(xù)費

4988

5100

-112

規(guī)劃、建筑設計費

456

425

31

小區(qū)配套設施費

2280

2100

180

財務費用

2660

3100

-440

管理費用

865

645

220

銷售費用

1250

955

295

（二）利用套期保值策略來規(guī)避材料價格變動

工程建設過程中，各種原材料價格的升降成為成本控制中的一個難點，在市場經(jīng)濟不斷變動的情況下，房地產商可以利用套期保值策略來規(guī)避這一問題。套期保值的基本原理是期貨價格與現(xiàn)貨價格變化的一致性和到期的收斂性，房地產商應根據(jù)套期保值數(shù)量相等、時間相同或相近、方向相反、品種相同的操作原則，來進行選擇套期保值的操作手法，套期保值策略的選擇原則是盡可能沖銷風險，當公司損益與現(xiàn)貨市場價格波動正相關時，適宜做空頭套期保值成本管理論文，反過來，當公司損益與現(xiàn)貨市場價格波動呈負相關時，則適宜做多頭套期保值，同時，房地產商應將主要精力集中在其主營業(yè)務上，并采取有效措施使其面臨的價格、利率、匯率等風險最小化。這樣，就可以回避現(xiàn)貨價格波動風險；發(fā)現(xiàn)市場價格的基本動力；鎖定產品成本，穩(wěn)定公司利潤；減少資金占用，加速資金周轉；有利贏得時間，合理安排儲運；有利提升房地產企業(yè)的融資能力。

（三）成本核算對象的正確確認

成本核算對象的確定原則是：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本及時結算；適應成本監(jiān)控的要求。房地產企業(yè)應根據(jù)上述原則，參照下列條件，結合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。如下例子：

1、單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。

2、在同一開發(fā)地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本對象小論文。

3、對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合項目特點和成本管理需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或周期劃分成本核算對象。

4、根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發(fā)產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤入房屋等開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。

（四）從項目開發(fā)的各個階段來有效控制工期

1、房地產項目開發(fā)的前期階段，應有效控制建筑設計的時間。當出現(xiàn)設計和施工同步進行的情況時，我們要依照工程建設的預定時間，馬上向設計部門提交沒個時間段所需要的施工圖紙和相聯(lián)系的基礎設計資料，以保障施工現(xiàn)場的需要。

2、房地產項目開發(fā)的中期階段，應做好招標工作，同時保證機械設備以及所需材料的事前供應。通常在工程建筑過程中，會由于資金拖欠等一系列的原因導致原料的供應出現(xiàn)脫節(jié)，房地產商因事前與供應商達成好協(xié)議，此外，還要處理好采購部門與管理部門之間原料采購與發(fā)放及時溝通的環(huán)節(jié)，避免內部出現(xiàn)不可協(xié)調性。

3、在簽訂合同時成本管理論文，需對工期的延期以及延誤所造成的經(jīng)濟賠償和相應的責任進行明確的條款設置，用以避免或減輕所產生的糾紛和賠償。

4、對施工過程進行一個循環(huán)的計劃管理。通過把預先設計的總工期計劃于現(xiàn)場施工的實際情況想對照，查出施工過程的薄弱環(huán)節(jié)，對此，提出相應的補救措施，形成一個未完工計劃，再將未完工計劃結合到總工期計劃，不斷根據(jù)實際的完工情況來更新總工期計劃。

圖四施工計劃管理流程圖

四、總結

文章通過對成本控制的含義、原則、意義的了解，以及明確房地產企業(yè)成本構成要素，總結當前的房地產企業(yè)成本控制存在的相關問題，例如：土地成本高、工程建筑中各類材料的變動、成本核算未能適應項目的需求、工期延誤等，并對這四個問題提出相應的解決方法。

第2篇

【關鍵詞】：地下燃氣探測定位探討

中圖分類號：TU996.7文獻標識碼： A

【正文】：

前言：

城市基礎建設的關鍵組成方面是地下管網(wǎng)，它穿整個城市，有燃氣、給水、排水、熱力、電力、電信等幾大類，如同一根根的神經(jīng)脈絡網(wǎng)，不停的承擔著信息傳遞和能量輸送的工作，是城市用來生存和發(fā)展的物質準備。因此，在城市的規(guī)劃、設計、作業(yè)和管制過程中，假如地下管線信息沒有完整準確，就會成為“瞎子”，處處不合適，甚至有重大損失會產生，當中燃氣管網(wǎng)因為它獨特的危險性，很是受到各級政府部門的關注。只是，現(xiàn)在我們國家只是大約二分之一的城市擁有相對完整的城市地下管線資料，或者說正在、快要進行地下管線的探測普查工作，補測、補繪早就存在的地下管線。

1第一，燃氣管網(wǎng)的基本特征

通常給小區(qū)中央調壓站柜提供管道煤層氣，把中壓干管進行敷設，同時連接庭院管與用戶；燃氣管網(wǎng)通常都埋于地面1.8米下面，特殊的地方埋設相對較深；地下地質狀況一般是表層人工進行填土，一般由瀝青、水泥、碎石、黃褐色枯土組成的路面。地下埋上的燃氣管線，它的類型能夠分為二種：第一種金屬管材類的，一般是鋼質燃氣管，其電性特性顯示出的是良導圓柱體，它于周圍覆蓋層存在明顯的電性差異，同時有二維線性特性表現(xiàn)出來，一般的探測形式可以較好的進行識別。而第二種非金屬類管材，PE 燃氣管是主要的，高阻性質在其的外殼上表現(xiàn)出來，探測這類高阻管，一般的手法不好進行識別，但是另外還有許多的干擾源對管線的探測水平也有重要的影響，這類型的干擾因素一般來自：水泥路面的鋼筋網(wǎng)、路中及路邊的鐵柵欄、鐵質的廣告牌、人行道旁的架空電力線、管線之間的干擾、施工進行當中的電器、地表人工填土當中的鐵質雜質及穿梭而過的汽車等等。通過這可以知道，在如此的復雜環(huán)境之下進行管線的探測，不只是需要高性能的探測儀裝備，多種物理探測方法的相互結合意識更加需要的。

第二，燃氣管線的探測儀器及方法

現(xiàn)在，科學水平的在快速發(fā)展進步，尤其是電子計算機方面的技術、微電子技術、激光技術、空間技術等新型的技術發(fā)展與應用，還有測繪、探查科技本身的成長，為城市地下管線勘探檢測提出新的方法和手段，對促進和加快城市地下管線探測全面檢查工作有了積極的作用。

1.首先講講目前主要的先進探測儀器：第一種探地雷達，是非破壞性的一種反射波表面探測體系。波源是一種高頻電磁脈沖，對地面上的和地下沒有破壞作用。能夠在城市內許多噪聲狀況下進行，環(huán)境困擾較小，探測深度及精度有比較滿意的水平，對金屬及非金屬類的管線都可以得到不錯的探測結果。

第二種地下管線探測儀，是非破壞性的一種探測體系，抗干擾能力和相對的探測深度比較好，現(xiàn)場可實的時候在遠距離追蹤、定位，直觀展示、方便、靈活、效率等上面要求較高，是現(xiàn)在最普通的儀器設備。針對管線的埋設狀況，有兩類的探測方式：感應式、充電式。

第三種智能型全站儀，能夠把各種高精度測量作業(yè)完成，擁有新型的存儲卡、傾斜角補償作業(yè)、標準計算程序、電子數(shù)據(jù)輸送等功能。

2.接著講講探測方法：依據(jù)燃氣管線旁邊的物理特性，并綜合思考工作環(huán)境狀況，多種綜合的物理探測方法應該被采取，一定選擇使用最好的信號源，以把目標以外的干擾降低，從而使精度提高。

對于金屬管線的探測，一般是對燃氣市政管網(wǎng)和一些庭院管網(wǎng)的探測，因為是鋼質，導電性能較好，管線儀探測比較方便，所以在這類型管線探測當中，使用感應法或充電法來進行。

關于對非金屬管線的探測，通常通過探地雷達采用剖面方法展開工作。把地下燃氣管的大致走向布置測線作為依據(jù)，使測線方向在最大的可能下與需要探測的管線走向相互垂直。在胎側過程當中，為了把側邊地表金屬物的干擾減少，一定要使天線板與地面維持很好的接觸，當探地雷達找到管道的時候，接收它的回波，將圖像在屏幕上表現(xiàn)出來，通過確定地下燃氣管道的準確位置及其深度。

第三，燃氣管線快速定位新方法

跟隨著城市建設的連續(xù)擴大及其快速進展的天然氣，不斷增加的新管道的數(shù)量，也在不斷更換或廢棄舊管道，另外城市燃氣中許多塑料管材的使用，使我們在平常的護理、修理、改建、搶修、搶險等工作中有以下許多問題：

第一，是以地表建、構筑物作為對應參照物來定位的地下燃氣管線，因為城市設立步伐變快、建筑拆遷越來越多、道路拓寬建造等原因，本來就有的參照物體在變更與消失，對今后找尋管線產生很大的難度。

第二，市政府管網(wǎng)中燃氣、給水、電力、通訊等許多管道埋設一般都擠在一塊，使用金屬探管儀沒辦法找出探測到的金屬管道那一個是燃氣管線，一般經(jīng)過運行維護人員的記憶及經(jīng)驗來判決，缺少相當?shù)目茖W性能。

第三，聲波振動的傳統(tǒng)方式探測儀在工作經(jīng)過中比較容易受雜散電波、地質環(huán)境等原因的影響，探測的精確度并不高，相對發(fā)達一些的探地雷達在目標管線旁邊有空洞、水穴、電纜干擾的時候，容易有誤指示產生，相對埋設比較深或管徑比100mm小的的管道，不容易進行探明。探地雷達圖像含有多解性能，只有專門訓練的人員進行培訓后才可以合理的把管線屬性進行判讀。

經(jīng)過以上的方式就算是探測出了目標管線，也只能了解到管線的位置、埋設一般的深度訊號，但對于管線其他詳細信息，像是建設年代，施工部門，管線壓力、管徑、材質的三通、彎頭、穿越等特別注意點的詳細位置等等的信息，圖紙資料還需要大量查閱，與年代長久的管線相比較，通常資料查閱的時候難度比較大，甚至丟失資料，沒辦法詳細的了解管線有關屬性信息。

把以上種種地下燃氣管線治理及維護問題作為基礎，為加強燃氣管線的合理管治，國內的許多燃氣單位這幾年以來一直在找尋、研究有針對性的處理方案，現(xiàn)在較好的處理方案是在管線上方埋設含有管線路由、目標處及其他基本的消息的電子標識器械，使得探測器可以迅速、正確查找管線，掌握管線基礎信息，把管線維護的效率和準確性得以提高，把管線查找難、統(tǒng)計難、維護難的問題在根本上給解決掉。

現(xiàn)在的狀況下，許多的公司已依據(jù)本公司具體情況，建立了《某市某公司電子標識系統(tǒng)應用技術規(guī)定》，并對相關的技術工作者進行了一定的培訓，要求在新建的工程、擴建的工程、改建的工程、搶修搶險等作業(yè)中對埋在下面的全部聚乙烯中壓管道、關鍵部位鋼質管道及鑄鐵管道上仔細進行電子標識器的裝配埋設工作。因為這一個工作還是屬于起步的階段，在實施的過程當中要注意到我們連續(xù)的進行改進、完善，接著加強對各級工作者培訓，把工程施工部門業(yè)務素質提高，更全面、更完整的把這個技術進行推廣，最后讓地下燃氣管網(wǎng)的智能化和數(shù)字化管理方式得以實現(xiàn)。

【總結】：

綜上所述，作為燃氣管理單位，應提高燃氣管網(wǎng)信息的管理工作的關注力度，通過先進探測科技更加完善存留的無資料管線進行探測作業(yè)，把管網(wǎng)信息進行完善；把電子標識器的使用工作積極開展起來，做到準確迅速的定位地下燃氣管線，使運行、搶修搶險等工作能夠保證順利進行。

【參考文獻】：[1]孔慶民，王洪，車永輝《電子標識系統(tǒng)在燃氣管網(wǎng)上的應用》，城市燃氣，2006，（12）.