發布時間：2023-03-01 16:26:15
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產工作意見樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
國家、省、市相繼出臺了多個房地產經濟宏觀調控方面的政策文件，其目的在于保持住宅與房地產業健康有序的發展，使住房供應結構更加合理，住房價格更加穩定，有效的提高居民的居住水平和居住質量。目前，我縣的房地產市場仍然存在著中低價位中小戶型普通商品住房供應比重偏低，小區基礎設施建設滯后或不按規劃要求實施小區配套建設，住房價格增長較快，開發企業擅自預售商品房等各種問題。這些問題的存在直接影響到了廣大居民住房條件的改善，所以，合理調整住房供應結構，控制住房價格過快增長對于促進我縣房地產市場持續健康的發展、縣域經濟的不斷增長、提高城鎮居民生活環境和質量具有十分重要的作用。建設、國土、物價、金融等部門要把調整住房供應結構和穩定住房價格工作納入到日常工作中，本著高度負責的態度，增強全局意識和責任意識，切實把國家、省、市各項房地產宏觀調控政策落到實處，合理配置資源，進一步推進我縣房地產業持續健康發展。
二、科學規劃，做好住房建設規劃編制工作
國土資源、發展改革等部門要會同建設部門認真做好我縣中長期住房建設規劃編制工作，合理配置套型建筑面積90平方米以下普通商品住房和經濟適用住房，最大限度的滿足中低收入家庭的住房需求。住房規劃編制過程中，要充分結合我縣規劃區內住房狀況調查結果，全面了解住房總量、結構狀況，分析廣大居民住房需求情況，明確“十一五”期間建設目標和住宅建設總體規模，特別是明后兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的短期建設目標和住房供應結構，并向社會公示。
三、加大項目審批力度，嚴格落實新建商品住房套型比例
新審批、新開工的單一房地產開發項目商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比例必須達到70%以上，經濟適用住房竣工總量要達到上年度或當年城鎮住宅竣工總量的15%-20%，且單套建筑面積屬多層樓房的最大不得超過90平方米，屬中高層、高層樓房最大不得超過95平方米。建設主管部門要嚴格按照住房供應結構總體要求和單套住房建筑面積進行規劃管理，特別是對房地產開發項目建設審批前，要會同國土等部門對項目進行平面套型建設方案審核，并就套型結構和普通商品住房建設比例提出會審意見。對不符合要求的住宅項目，建設、國土等部門一律不予辦理相關手續。
四、合理規劃土地供應結構，優先保證普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設用地供應
土地管理部門要認真落實國務院、省政府和市政府的文件精神，科學編制年度土地供應計劃，優先保證中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應。普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房土地供應量不得低于年度居住用地供應總量的70%，其中經濟適用住房土地供用量應達到15%-20%。對普通商品住房建設項目，在供應土地之前，土地管理部門要會同規劃、房管等部門研究出讓方案。中低價位、中小套型普通商品住房項目土地供應要做到限套型、限房價，競地價、競房價的辦法公開確定土地使用者。建設、國土、物價等部門要加強聯系，密切配合，加大監管力度，確保出讓合同約定的套型、房價落到實處。
五、嚴格住房轉讓營業稅和個人所得稅征管
對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。其他事項仍執行省地方稅務局、省財政廳、省建設廳轉發的《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》的規定。對個人轉讓住房所得，要嚴格按照《中華人民共和國個人所得稅法》和國家稅務總局印發的《關于個人住房轉讓所得稅有關問題的通知》征收個人所得稅。
六、認真執行房地產信貸政策，加強和完善住房公積金管理
對項目資本金達不到35%等信貸條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款抵押物。
按[2006]37號文件要求，從2006年6月1日起，各金融機構個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，但對購買自住的且套型建筑面積在90平方米以下住房的，仍執行首付款比例為20%的規定。為提高住房公積金個人住房貸款使用率，住房公積金個人住房抵押貸款仍執行首付款不低于20%的規定。住房公積金管理部門要加大住房公積金管理力度，進一步落實重要事項備案制度、年度工作報告制度和會計報表報送制度，增強風險控制。進一步擴大住房公積金制度覆蓋面，提高公積金使用率，使住房公積金個人住房貸款惠及更多購建住房的職工。
七、加強拆遷管理，嚴格控制拆遷規模
進一步推進拆遷管理規范化、拆遷程序合法化、拆遷制度完善化。在加強拆遷管理的同時，要認真編制舊城改造拆遷中長期規劃和年度計劃，把城市的拆遷改造和住房需求有機地結合起來，堅決制止不切實際大拆大建的盲目行為，控制住房被動性需求的過快增長。對于不符合縣城總體規劃、未經縣規劃委員會批準的拆遷項目一律不予實施。對已明確具體建設項目、拆遷責任單位和拆遷范圍、規模的，要加快拆遷進度和裁決進度，保證拆遷計劃的按期完成。
八、進一步完善城鎮最低收入家庭保障制度，規范經濟適用住房、廉租住房和集資建房的管理
認真貫徹執行國家、省、市文件精神，加快城鎮最低收入家庭住房保障制度建設，實現住房保障機構人員配置常設化、保障資金來源正常化、工作程序規范化和管理手段的信息化。嚴格落實將住房保障資金列入財政預算和土地出讓凈收益的5%左右用于城鎮最低收入住房保障制度的要求。財政部門要加大對住房保障工作的支持力度，形成穩定的保障資金來源。今年要為人均住房建筑面積15平方米以下城鎮最低收入家庭提供住房保障。嚴格執行經濟適用住房、廉租住房管理的各項政策，擴大經濟適用住房和廉租住房的建設規模，土地管理部門要優先保證經濟適用住房和廉租住房建設用地，切實完成國家、省、市規定的建設任務。
嚴格執行《建設部、監察部、國土資源部關于制止違規集資建房的通知》的相關規定，加大集資建房管理力度。集資建房一律報經縣政府批準，必須符合我縣土地利用總體規劃和城市建設總體規劃，列入本年度經濟適用住房建設計劃和年度土地利用計劃，其建設標準、優惠政策、供應對象的審核嚴格按照經濟適用住房的有關規定執行，建成的住房不得在經審核供應對象之外銷售，同時停止審批黨政機關集資合作建房項目。建設、國土等部門要加強協作和監督檢查力度，對違規批準實施集資建房的將嚴肅追究有關責任人的責任。
九、加大房地產市場整頓力度，規范開發企業經營行為
認真貫徹執行《城市開發經營管理規定》、人民政府辦公室轉發的《市房管局、規劃局、國土局關于加強住宅與房地產開發建設管理的意見》的通知等文件精神，進一步加強和規范房地產開發經營管理，完善房地產開發項目“規委會”審批制度。
以建立誠信經營、規范有序的房地產市場秩序為目標，嚴格房地產開發企業、房屋中介機構的市場準入與清出機制，嚴格執行房地產開發項目備案制度、資本金制度和項目手冊制度，堅決杜絕無資質、借資質、出租資質或超越資質范圍從事房地產開發，虛假售房廣告，擅自預售商品房，哄抬房價，擅自改變規劃設計方案，利用集體土地或以集資建房的名義搞房地產開發經營等行為。建設、國土、物價、工商等部門要深入開展房地產市場秩序整頓工作，設立完善的違法違規行為舉報投訴機制，加大房地產市場監管力度，依法查處各類違法違規行為。
十、加強市場監測，建立健全房地產市場信息披露制度
建設、國土、物價、統計等部門要加強協作，定期組織召開聯席會議，研究房地產市場動態，建立信息共享機制。定期房地產市場信息，增加市場透明度，如建設用地情況、規劃許可情況、商品房預售情況、商品房價格情況、二手房交易量和交易價格情況等。同時房地產開發企業每月要將建設項目的進度、投資、銷售、價格、空置等情況以統計報表的形式上報相關部門，以便及時、準確的掌握各類房地產市場信息，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。
十一、全面貫徹建筑節能設計標準，做好建筑節能工作
認真貫徹落實《國務院關于加強節能工作的決定》、《人民政府關于加強節能工作的決定》和建設廳關于貫徹《人民政府關于加強節能工作的決定》的實施意見等文件精神，積極推進“十一五”末新建民用建筑全部達到節能65%的標準，節能建筑比重達到25%，集中供熱普及率達到90%，實現建筑節能18%以上的工作目標。要積極開展既有建筑節能改造工作，加強政府辦公建筑和大型公共建筑節能運行管理與改造，確保“十一五”末完成10%工作目標，推進太陽能、淺層地能、新型墻體材料與節能型照明器具等節能材料和可再生資源的利用。
一、加強政策宣傳，改善稅收環境。財政、地稅部門要利用多種形式，廣泛宣傳土地、房地產業稅收政策，切實激發全民依法納稅的自覺性，為實施一體化稅收管理創造良好寬松的社會環境。要積極創造條件，在房地產權屬登記場所設立辦稅窗口，為納稅人提供咨詢服務并現場辦理有關涉稅事項。
二、加大依法治稅力度，嚴格執行“先稅后證”的政策規定。財政部門必須依照房產管理和國土資源部門提供的房地產交易合同確定的成交價格計征契稅；對二手房的交易，不能正確提供成交價格的，要依據市場行情進行合理評估，按評估價格計征契稅。根據有關法律法規規定，沒有財政、地稅部門出具的完稅或免稅憑證，國土資源和房產管理部門不得辦理土地使用權屬、房產權屬登記手續。國土資源、房產管理部門要依法履行職責，嚴格把關,切實執行“先稅后證”的政策，積極配合財政、地稅部門做好土地、房地產稅收征管工作,防止國家稅收流失。
三、實行信息共享，建立部門協作聯系制度。財政、地稅、國土資源、房產管理等相關部門要加強溝通和聯系，細化土地、房產管理信息交換內容，切實做好信息共享工作。財政、地稅部門要將日常稅收征管和稅務稽查工作中發現的納稅人在土地、房屋產權交易或權屬登記方面的問題，及時告知土地、房產管理部門；國土資源、房產管理部門要將土地、房產交易和登記情況定期提供給財政、地稅部門；建設部門要將已批準的房地產規劃、開發項目相關信息提供給財政和地稅部門。由財政部門牽頭，定期召開房地產稅收一體化管理聯席會議，及時解決土地、房地產稅收征管中出現的問題。
一、基本思路
按照改善投資環境，優化審批流程、提高行政效率的原則，在*市投資促進中心政務大廳設立我市房地產項目聯合審批綠色通道，將我市房地產項目行政審批涉及到的15個駐中心部門的行政審批事項，以城鄉規劃局、建設局的審批事項為主線，按基本建設程序劃分為規劃用地許可、規劃工程許可、施工許可三個并聯審批階段，由中心牽頭組織協調，涉及部門分階段作為聯審部門，以“一門受理、許可預告、服務前移、聯合會審、統一收費、限時辦結”為原則實施串并結合的聯合審批工作機制。
二、聯合審批內容
凡進合審批綠色通道的房地產項目，在7個工作日內完成規劃用地許可、規劃工程許可、施工許可等行政審批事項。
（一）規劃用地聯審階段
審批內容：項目申請報告、招標方案和不招標核準、節能評估審查、環境影響評價意見、用地預審意見、審批修建性詳細規劃、抗震設防要求、建設用地規劃許可、建設用地批準書、取水許可、涉及國家安全事項項目選址意見等。
聯審部門：城鄉規劃局、發改委、國土資源局、環保局、地震局、水利局、國家安全局等。
（二）規劃工程許可聯審階段
審批內容：規劃施工圖審查、建設施工圖審核備案、工程規劃許可、人防工程施工圖審核備案、消防防火審核、防雷裝置設計審核、城市基礎設施配套費及相關規費核定。
聯審部門：城鄉規劃局、建設局、氣象局、公安消防支隊、人防辦、收費局等。
（三）施工許可聯審階段
審批內容：工程報建、勘察設計合同登記、核發中標通知書、施工合同備案、安全監督手續、質量監督手續、墻改節能手續、施工許可、核發國家安全事項許可證、散裝水泥、預拌混凝土（砂漿）使用計劃核定、統一征收（代收）城市基礎設施配套費及相關規費等。
聯審部門：建設局、發改委、國家安全局、收費局等。
三、工作制度
1實行房地產項目備案制：凡是列入房地產聯合審批綠色通道的項目，一律實行備案制。
2建立跟蹤督辦制度：凡經專家咨詢委員會和規劃審批委員會提出的意見建議和確定的事項，一律納入跟蹤服務范圍，建立速度檔案、明細建議內容、修改意見、責任處室、完成時限等相關基礎信息備案督辦。
3建立聯合踏勘制度：需要進行現場踏勘的房地產項目，由中心分階段組織相關部門進行集中踏勘，不得分頭多次踏勘。
4建立聯合審圖制度：成立房地產項目施工圖設計文件聯合審圖小組，由城鄉規劃局、氣象局、公安消防支隊、人防辦、城管局渣土辦、園林局、施工圖審查單位相關專業人員組成，具體負責房地產項目施工圖設計文件的審查。聯合審圖小組對房地產項目施工圖設計文件進行聯審，并將修改意見一次性告知申辦人。
5建立電子簽章制度：凡經中心窗口單位審批完成的行政審批事項統一在中心聯機套打出證，加蓋電子簽章，電子簽章密鑰由各部門領導指定專人負責管理和使用。
6建立統一收費制度：嚴格執行國家物價部門及相關部門批準的收費項目和標準，透明、公開、統一收取各項規費，對外公示。繳款人憑市收費局開具的《*市基建審批綜合收費計征表》統一繳納，集中支付。各相關部門不得自行設立收費項目、擴大收費范圍和提高收費標準，不得變相搭車收費。
7創建中介機構庫。創新中介組織的管理機制，規范執業行為，加強對涉及房地產項目中介機構的日常監管。按照“公開公正、公平競爭”的原則，實行“陽光作業、限時辦結”運行模式，切實壓縮行政許可流程外的中介服務時間，加速房地產項目審批落地速度。
四、工作要求
1中心牽頭組織協調：中心負責統一接件、統一回復辦理結果，并牽頭組織協調各階段聯合審批工作，集中答復申請人的咨詢、輔導并一次性告知應當具備的法定條件、申報材料及需要修正和補充的材料；召集相關聯審部門對申報材料進行初審，初審工作當場完成，并告知申請人受理或不予受理的明確意見；組織聯合踏勘、召集聯席會議、匯總聯審意見、起草會簽聯審會議紀要、督促聯審部門按時辦結。各聯審部門依據相關法律、法規的規定在限定的時限內，將審批結果反饋中心綜合窗口。限定期限內未回復者視為同意，由此產生的責任由逾期單位負責。
2各聯審部門應按聯合審批的要求，樹立全局意識，杜絕“互為前置”，協調聯動，積極配合做好房地產項目聯合審批中的銜接工作，對于辦理過程中需要協調的事宜及時報中心綜合窗口進行協調。加大授權力度，選派“素質高、業務精、能力強”的人員到中心窗口工作，實行A、B角工作制，做到“即接又辦”。
3建立房地產項目協調機制。一般協調事宜由中心綜合窗口負責；重大協調事宜由市領導負責協調；中心負責對議定事項進行督辦，做到分工明確，責任落實，確保聯合審批工作的順利開展。
在_.__國際消費者權益保護日到來之際,我們隆重舉辦這個的會議（_·__房地產誠信承諾啟動儀式）,意義重大。借此機會，我把建筑房地產所____年的工作情況及____年的工作打算向大家作一匯報，同時，結合我所工作職能，圍繞著今年中消協“消費與發展”的主題，與各位企業代表作個交流。
一、____年工作的主要情況：
一是嚴格依法行政，深入開展了房地產建設項目主體經營資格的檢查。根據國家相關規定，對房地產開發企業在“五證”不齊的情況下，擅自設立售樓部，公開進行誠意認購，收取定金及自制銷售合同，公開進行銷售等行為進行查處，截止____年__月__日，我所出動人員___人次、車輛___臺次、檢查售樓處___余個，立案查處的違法違規經營單位__個，督促__余個售樓部辦理營業執照，通過這些強有力的措施，使我市房地產銷售行業的違法違規行為得到了有效的扼止。
二是嚴格進行廣告監管。我們采取巡查與抽查相集合的方式，嚴格對房產廣告進行監測、監管。截止____年__月__日，我所共監測在各類媒體的房地產廣告___條，對_起違法違規廣告進行了立案查處。為維護廣大消費者的利益，維護公平競爭的良好經營環境起到積極的作用。
三是加大了對房展會監管力度。在____年春季四次房展會上，我們繼續推行《參與房產項目登記證》，實行會前對其參展資格進行審查。_次展會上我所共對___戶參展合企業的項目合法性進行了審查，填寫登記證并進行備案。消費者在展會上能很清楚的了解該房地產項目是否合法有效，在展會期間我們實行巡查制，對企業違法違規行為現場受理消費者投訴并及時處理，制止違法違規行為的發生。展會后對收集到的各類廣告宣傳品進行審查，發現問題即時處理。
四是大力組織開展了誠信經營活動。____年_月_日，我們組織××市建筑房地產業企業__家及__家省市主要新聞媒體，召開了紀念“_.__”活動座談會，_月__日，在分局黨委、市消協的統一部署下，我們組織××市建筑房地產企業__多家，在“××”隆重舉辦了紀念“_.__”現場活動。××日報、××電視臺都市快報、××人民廣播電臺、××交通廣播、××電視臺、××晚報、××日報、××報、××報、××報、房周刊、××新浪網、××房地產信息網、金房產視頻網、《××樓市》等__家媒體對活動現場進行了采訪報道。活動中，對__家企業進行了“誠信單位”授牌；組織各企業進行了“誠信宣言”；全天的活動中，接受咨詢___人次，發放我所編寫的《市民置業手冊》宣傳資料上千份，受理消費者投訴__起，其中群體性投訴_起。
為了更好地服務于企業，聽取企業對工商部門的工作意見和建議，改進我們的工作作風。____年_月__日，在分局領導的帶領下，我們先后來到××建材超市、××地產有限公司、××置業有限公司，為他們頒發“守重”牌匾。這項工作是通過基層工商所廣泛宣傳、動員，企業積極踴躍申報參與，通過分局、市局的嚴格審核，最終確定了我市建筑房地產行業__家，被××市工商局命名為“守合同·重信用”單位。
五是加大宣傳力度，做好消費者舉報投訴的受理接待工作，保證“_____”投訴舉報內容得到妥善處理。
_、堅持每周一、五派人到《××交通廣播》參加“__·_我愛我家”節目現場，接聽熱線，受理消費者投訴。
_、定期在《××晚報》、《××報》、《××都市報》、“××房產信息網”通報工商行政管理法規和監管房地產市場工作動態，解答消費者的疑難問題。
_、定期與《××電視臺》“直播××”、“××零距離”、
《××電視臺》“都市快報”欄目進行合作，對房地產市場熱點問題進行追蹤報道調查，截止____年__月__日各新聞媒體對我局__次活動進行刊播。
_、認真做好_____舉報投訴的受理接待工作.目前,我所除了對外公開的________這部熱線投訴電話外,還在××房地產信息網設有公眾留言專欄.每周派干部在廣播電臺房產專欄接聽熱線投訴電話。工作中，我們密切加強了與房管,建設等行業管理部門,××仲裁委員會房地產專業律師的溝通與聯系.努力使每個答復更嚴謹,更規范,處理投訴更加客觀公正。截止____年__月__日,我所共受理投訴__起、咨詢___起;為消費者挽回經濟損失___萬元;同時，對消費者投訴反映的問題，我所也進行了歸納整理。對業主購房裝修時易疏忽的問題，及時歸納整理，編印了《業主裝修指南》，《市民置業手冊》等宣傳冊免費發放，提醒購房者規避交易風險；對是開發商惡意欺詐的，嚴格依法查處；對有些企業不熟悉相關法律法規而引起的糾紛，在處理好投訴的基礎上，給企業必要的法律法規指導。
二、____年工作思路與打算
____年，我們緊密結合任務、職能，進一步提高對企業的服務意識和服務水平，使監管與服務有機統一。
_、全面展開全市建筑施工、建筑裝飾施工企業主體資格及在建工地所使用建材檢查整頓工作。
_、拿出切實可行的房地產經紀人管理模式，搞好經紀人培訓工作。
_、繼續做好房地產廣告監測工作，將房地產市場專項整頓工作推向深入。
_、引導企業誠信規范經營，在全市建筑裝飾行業開展“百家誠信裝飾企業進小區”活動。
_、探索建筑招投標市場工商管理監管思路。
在_.__期間，我們以中消協“消費與發展”的主題，本著服務、發展的理念，搭建起平臺，一是弘揚誠信經營的理念，向誠信企業進行授牌；再者是向企業提供一個與廣大消費者、各個媒體近距離接觸的機會。活動期間，××、××家園、××居、××裝飾、××城市人家裝飾、××裝飾、××裝飾、××裝飾、××裝飾等企業都進行讓利消費活動。在此，也預祝你們牛年開個好頭，企業經營在上一個臺階。
三、“____購房消費警示十”
為貫徹落實全國消協組織____“消費與發展”的年主題，大力維護“自愿、平等、公平、誠實信用”的市場交易原則，促進我市房地產市場健康穩步發展，保護廣大消費者的合法權益，我們特____年__條購房消費注意事項：
_、查驗商品房“五證”是否齊備
_、查驗所購商品房是否在《預售許可證》許可的范圍內
_、購買“小產權房“有風險
_、慎重對待售樓廣告內容
_、慎簽《認購協議》、慎交認購金
_、承諾兌現、公攤構成、貸款成否、配套設施及房產證辦理違約責任要明確
_、驗房要留意隱蔽工程，收房時要查驗“兩書一表”（《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《竣工驗收備案表》）
_、精裝房要特別注意有關房屋的裝飾裝修標準的條款
_、買二手房要查驗中介方的資質
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則和有關規定精神，現將土地增值稅有關問題明確如下：
一、關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題
《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（[*]26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。
在本文件之日前已向房地產所在地地方稅務機關提出免稅申請，并經稅務機關按各省、自治區、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調整。
二、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題
納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數。
對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定征收。
三、關于土地增值稅的預征和清算問題
各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。
對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。
對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定。
四、關于因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。
五、關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題
為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（[*5]26號），進一步加強房地產稅收征管，促進房地產市場的健康發展，現將有關事項及要求通知如下：
一、各級地方稅務、財政部門和房地產管理部門，要認真貫徹執行房地產稅收有關法律、法規和政策規定，建立和完善信息共享、情況通報制度，加強部門間的協作配合。各級地方稅務、財政部門要切實加強房地產稅收征管，并主動與當地的房地產管理部門取得聯系；房地產管理部門要積極配合。
二、*5年5月31日以前，各地要根據[*5]26號文件規定，公布本地區享受優惠政策的普通住房標準（以下簡稱普通住房）。其中，住房平均交易價格，是指報告期內同級別土地上住房交易的平均價格，經加權平均后形成的住房綜合平均價格。由市、縣房地產管理部門會同有關部門測算，報當地人民政府確定，每半年公布一次。各級別土地上住房平均交易價格的測算，依據房地產市場信息系統生成數據；沒有建立房地產市場信息系統的，依據房地產交易登記管理系統生成數據。
對單位或個人將購買住房對外銷售的，市、縣房地產管理部門應在辦理房屋權屬登記的當月，向同級地方稅務、財政部門提供權屬登記房屋的坐落、產權人、房屋面積、成交價格等信息。
市、縣規劃管理部門要將已批準的容積率在1．0以下的住宅項目清單，一次性提供給同級地方稅務、財政部門。新批住宅項目中容積率在1．0以下的，按月提供。
地方稅務、財政部門要將當月房地產稅收征管的有關信息向市、縣房地產管理部門提供。
各級地方稅務、財政部門從房地產管理部門獲得的房地產交易登記資料，只能用于征稅之目的，并有責任予以保密。違反規定的，要追究責任。
三、各級地方稅務、財政部門要嚴格執行調整后的個人住房管業稅稅收政策。
（一）*5年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅。
（二）*5年6月1日后，個人將購買超過2年（含2年）的符合當地公布的普通住房標準的住房對外銷售，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門應根據當地公布的普通住房標準，利用房地產管理部門和規劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅。
（三）*5年6月1日后，個人將購買超過2年（含2年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經審核不符合規定條件的，一律按非普通住房的有關營業稅政策征收營業稅。
（四）個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。
（五）個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書，并到地方稅務部門申請開具發票。
（六）對個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。
（七）各級地方稅務、財政部門要嚴格執行稅收政策，對不符合規定條件的個人對外銷售住房，不得減免營業稅，確保調整后的營業稅政策落實到位；對個人承受不享受優惠政策的住房。不得減免契稅。對擅自變通政策、違反規定對不符合規定條件的個人住房給予稅收優惠，影響調整后的稅收政策落實的，要追究當事人的責任。對政策執行中出現的問題和有關情況，應及時上報國家稅務總局。
四、各級地方稅務、財政部門要充分利用房地產交易與權屬登記信息，加強房地產稅收管理。要建立、健全房地產稅收稅源登記檔案和稅源數據庫，并根據變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數據庫的信息；要定期將從房地產管理部門取得的權屬登記資料等信息，與房地產稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。
各級地方稅務、財政部門在房地產稅收征管工作中，如發現納稅人未進行權屬登記的，應及時將有關信息告知當地房地產管理部門，以便房地產管理部門加強房地產權屬管理。
五、各級地方稅務、財政部門和房地產管理部門要積極協商，創造條件，在房地產交易和權屬登記等場所，設立房地產稅收征收窗口，方便納稅人。
六、市、縣房地產管理部門在辦理房地產權屬登記時，應嚴格按照《中華人民共和國契稅暫行條例》、中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定，要求出具完稅（或減免）憑證；對于未出具完稅（或減免）憑證的，房地產管理部門不得辦理權屬登記。
七、各級地方稅務、財政部門應努力改進征繳稅款的辦法，減少現金收取，逐步實現稅銀聯網、劃卡繳稅。由于種種原因，仍需收取現金稅款的，應規范解繳程序，加強安全管理。
八、對于房地產管理部門配合稅收管理增加的支出，地方財稅部門應給予必要的經費支持。
關鍵詞：房地產開發；全融；風險投資；管理；市場
引言
房地產投資的顯著特點就是投資資金規模大，建設周期長，作為一種高投人、高收益、高風險的投資活動，面臨著社會、經濟、技術等許多復雜因素的影響。它的項目全過程中既有經營風險、金融風險等有形風險，也有國家政策變化、社會環境變化等無形風險。總之，大量的不確定性因素決定了其投資活動的高風險的特性，從而使投資方案和決策具有相當的潛在風險。
1房地產開發投資風險的概念
風險一般定義是指在以特定利益為目標的行動過程中，若存在與初衷利益相悖的可能損失即潛在損失，則由該潛在損失所引致的對行動主體造成危害的事態。房地產開發投資風險，是指投資商因對未來某房地產項目投資的決策以及客觀條件的不確定性，而導致該項房地產項目投資的實際收益與期望收益產生負偏差的程度及其發生概率。即投資商在房地產項目投資過程中，遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。
可以說風險是客觀存在的，它不以人的意志為轉移。房地產投資的風險在一定環境和期限內客觀存在，無法回避它、消除它，只能通過各種手段來應對風險，避免損失與損壞的產生。而對它進行充分、深刻的認識，將有利于降低這些風險。
2投資階段風險分析
2．1決策階段。政策風險。政策風險是由于政府相關政策的潛在變化有可能給投資商帶來的經濟損失。在中國走的是宏觀調控結合市場的路子，宏觀政策變化會對房地產投資構成風險。比如我國從2005年以來幾乎是對房地產市場實行每年一調控，2005年6月1日七部委聯合出臺《關于穩定住房價格工作意見的通知》、2006年6月1日九部委出臺了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的通知》2008年國務院辦公廳出臺了《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，2010年國務院辦公廳出臺《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，該文件出臺不久，部份城市房價仍然過快增長，國務院又出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，簡稱“國10條”2010年國務院辦公廳出臺《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，簡稱“國八條”，這一系宏觀政策調控，就使得許多房地產投資者在實預期收益目標時遇到困難。
類型風險。不同類型的房地產投資會有不同的風險概率，對于住宅、公寓、別墅、寫字樓、商業用房和工業廠房等，且這些不同的物業抗風險能力也不同，收益越高，風險越在，據市場調查它們依次排列是商業用房―別墅-―寫字樓-―公寓―住宅――工業廠房，在決策階段必須選擇好適應市場需求的物業種類，并對潛在的風險進行深入調查。
區位風險。區位指房地產開發產品的地理位置，以及該區位所處的社會、經濟、自然環境或背景等。例如地區的經濟基礎、經濟增長前景、人口條件及其市場價格水平的可能影響等。區位對房地產開發投資收益將產生非常重要的影響，特別是商業地產投資，位置十分重要，一個區位規劃調整、一個公交站點的設立，一個知名企業的進住、一個重要行政機關的搬遷，在決策階段房地產開發投資者都要與規劃部門溝通了解，并做到時時關注。
時機風險。地產活動有周期性，供求及價格隨時間而變化。必需對未來幾年地區的經濟發展趨勢、人口增減、收人水平升降、消費心理和物業需求變化等風險因素進行預測，以選擇、確定合適的開發和投資時機。
2．2前期階段。進入前期準備階段以后要取得立項審批；取得土地使用權；委托規劃設計、報審；施工許可獲得；籌資；招標等許多工作的進展，這里面也充斥著房地產投資的風險。
置地方式風險。按照目前房地產開發用地政策，房地產投資商只能通過土地使用權招拍掛和轉讓等方式取得開發土地使用權，土地開發條件包括土地用途、規劃容積率、建筑密度、綠化率、建筑高度、地下空間的開發等等在土地使用權招拍掛公告中作了明確規定，開發商對取得土地也不能輕易地改變土地用途和用地規劃指標，因此開發商在參加招拍掛土地使用權時，必須進行認真測算，把風險降到最低程度。
置地時機風險。把握置地時機對開發商來說是十分關健的，按低進高拋市場規則，在市場最低迷時置地成本最低，風險也最低，何時置地、何時開盤開發商應牢牢把準。
融資風險。融資風險是指利用各種方式融通資金時，由于融資條件考慮欠妥而使其盈利遭受損失的可能性。比如通過股權融資時，由于發行股票時機不當、數量不當，價格不合理造成發行股票困難、融資成本過高，給開發商帶來不可估量的損失。
2．3建設階段。工期風險。如承包商錯誤估計了項目的特點，低估了施工的困難，施工組織設計不當，遇到了復雜的地質條件而導致的工期延誤等：或因為科學技術的進步，新材料、新技術和新工藝的強制應用而給房地產開發商帶來的工期延誤和成本的增加。
公眾干預風險。由于某項房地產屬于末熟地出讓，開發商在開發時要對地面建筑物、權筑物進行拆遷遇到被拆遷人阻攔，或者在興建因工地施工影響到周圍居民的利益，而使公眾自覺性地進行干預，阻止該項目的進展從而可能給房地產開發商帶來的損失。
施工事故風險。安全生產涉及到施工現場所有的人、物和環境，安全工作貫穿了施工全過程。由于安全工作不到位或者其它偶然因素，導致事故發生，引起的人身和財產損失，最終都會給房地產投資帶來風險。
質量風險。由于施工的機械、技術，氣候、水文，建材，施工人員素質等各種因素引發項目質量問題，帶來的房地產投資風險。
2．4租售階段。在租售階段，房地產投資的風險主要體現在銷售定價、開盤時間兩個方面。比如定價策略不科學等導致房地產定價不合理而給開發商帶來的收益損失。定價過高導致房地產滯銷，資本回收期預期無法實現；或是定價過低了租售不成問題，卻白白損失項目收益。開盤時間應把握適當時機，應把握國家政策最有利時開盤銷售，國家房地產宏觀調控對房地產銷售影響特別大，如今年“國八條”出臺對房地產銷售影響是非常大。
另外由于消費者不僅注重其價格和質量．而且還十分注重其租售后服務，即物業管理，物業管理不當有時也會給房地產投資帶來風險，房地產開發商應公開招聘優選物業管理企業。
3房地產投資風險預防
3．1在投資決策階段，首先要做好人才儲備和隊伍建設，充分進行可行性研究，加強對市場的現狀和發展趨勢的預測和調研，把握國際、國內和地區當前和今后的政治、經濟形勢，經濟政策、產業政策和發展規劃以及擬開發地區的基本情況，理性研判該類物業的市場供求狀況并進行科學的項目可行性研究，合理評價和選擇開發投資方案；其次，要樹立全員正確的風險態度，加強風險資料搜集、整理和比較，強化對房地產投資風險管理理論的研究和學習，高度重視企業風險管理；最后，要建立風險管理制度，制定科學的考核標準和獎罰措施，并在實際中嚴格執行，建立健全風險管理機構，編制并推行風險管理計劃。
3．2在開發前期階段，開發商應主動與地方政府、各專業管理部門、金融機構、原土地、地上物所有者搞好關系，密切雙方聯系，征得其理解和支持；及時同有關部門溝通，獲取對地塊規劃設計方案的確認，委托水平高、信譽好的勘察、設計單位進行勘察、設計，并就初步設計方案與政府有關管理部門進行溝通，認可后方可進行詳細設計，同時嚴格控制設計進度及設計質量；根據資金需求量、使用時間和融資成本確定最佳融資方案；及時落實建設條件并根據開發商自身招標能力、管理能力、工程特點、工程規模等選擇適當的招標、發包方式，嚴格承包商和分包商的資格審查，并選擇合適的合同形式簽訂工程承包合同，。
3．3在工程建設階段，開發商應明確工程開竣工日期，確定質量標準和進度、質量、安全要求，嚴格審查承包商和分包商的施工組織設計、技術方案，特別是新材料、新技術和新工藝的應用，以及承包商和分包商的進度、質量、安全保證體系并督促其落實；進行設計交底，嚴格控制設計變更，做好現場施工日志并注意資料收集和保存，按時支付工程預付款、進度款，確保按施工總進度計劃和年、季、月進度計劃進行施工，妥善、及時處理施工索賠與反索賠；堅持以人為控制中心，從人、材料、機械設備、方法和環境五個方面嚴格進行質量、安全控制，建立健全質量、安全負責制；嚴格按概預算控制建筑成本；選聘資質等級高工程監理機構，對工程實行全程監督，定期視察現場，定期、及時召開現場例會以及臨時協調會等保證工程施工質量。
3．4在房地產租售階段，直接影響項目乃至整個開發公司的生死存亡。開發商應充分了解市場需求，包括供求狀況、消費者購買力和消費偏好、房地產市場競爭程度、競爭規模及競爭方式、房地產市場的性質、結構及發育程度等，并結合所推出物業的特點制定營銷策略，進行房地產市場合理定位，確定房地產的租售價格，同時在考慮成本及投資收益目標前提下選擇適當的租售渠道及營銷方式，通過廣告、宣傳推廣、人員推銷及促銷措施，明確房地產租售指標，制定營銷獎罰制度，加強營銷人員的業務培訓等。
制度設計的先天不足
“股權分置”是中國股市的核心問題，高達60%左右的股票沒有流通權，至少在三個方面制約股市正常發育：定價機制畸變，定價基準偏移；國有股東和法人股東無法通過二級市場調整持股結構；大、小股東利益取向背離，公司治理機制扭曲。但是“股權分置”及其它問題的出現，根本原因在于初始制度設計時的理念偏差：為國有企業保駕護航，替政府減輕負擔。這對地方政府熱衷于本地企業上市起到了直接的推動作用，早期還只是想通過國企上市融資來減輕政府財政困難，后來又將上市公司當成政府發展地方經濟的平臺，在國企所剩無幾時又大力推動民企上市，地方政府跑證監會已是司空見慣了。
房市一樣如此。我國的城鎮土地一級市場由政府壟斷，二級市場交易受到嚴格限制。農村土地屬于集體所有，但對集體怎么所有并未明確規定，而且集體用地必須成為國有土地后才能交易。當年，為了解決居民住房難、擴大內需，開始了房改并帶動了，賦予各級政府制定各類政策措施的權力，并給地方政府、尤其是縣市級政府以事實上的土地所有權，其資產性收益和大部分稅費也歸地方所有，并逐漸形成了地方政府對土地收益的高度依賴。現在，一定區域內房地產市場主要取決于地方政府的土地供應政策和土地定價政策，地方政府成為轄內房地產市場的最大主導因素。地方政府對房地產市場的調控力度，遠甚于政府對股票市場的宏觀干預。
出現了力量強大的利益集團
中國的股市存在一個圍繞著投機增值、分工合作的利益集團，已早為人知。現在，一個龐大的房地產利益集團正在形成。其中包括：開發商、炒家、銷售商、地方政府相關部門的一些官員、被拉進“圈”內的為其代言的經濟學家以及傳媒人。
在這個利益集團中，地方政府、銀行和房地產商形成了一個互動的利益共同體：地方政府從房地產商那里得到的是高額的地價回報，同時取得所謂政績，并相應地給予房地產商種種優惠政策，諸如減低各種費稅、提供各種規劃便利、允許媒體炒做各種地產概念等等。一些地方政府的某些部門和官員還對房市的違規現象不作為，比如對于拿到土地或地票的開發商或自然人不監督、放任土地荒蕪，使其坐收地價差額；對虛假廣告、欺詐行為、違規合同監管不力等。新華社的報道還披露：江蘇某地房地產過快增長，背后竟有當地政府操縱的痕跡：政府請“托兒”在土地拍賣時抬高地價，一位被拉去當“托兒”的房地產老板擔心地價太高砸在自己手里吃不消，政府官員開導他說：“你只管往高抬就行了，如果砸在手里，由政府兜底，大不了還給政府。”于是這位“托兒”便毫無顧忌地往上抬，果然地價飆升。從事實情況來看，這種現象絕非只是江蘇才有。
對銀行來說，中國的房地產市場投資有著投資回收速度相對較快、投資回報相對穩定的特點，是為數不多的優質貸款之一。在降低不良貸款率的硬約束下，銀行有向房市發放貸款的內在沖動。大量的貸款支撐起了房地產這個高風險高回報的市場，銀行，尤其是各種地方性經營型銀行已經成為中國房市泡沫的主要支撐力量。
房地產商始終是中國房市的直接策動力。中國房地產商本來就良莠不齊，而在這個充滿暴利和違規的市場里，好的企業也開始變壞了。本來是一個充滿競爭性的市場，現在形成了普遍的價格共謀，中國房地產市場完全背離了市場經濟發展的規律。一些媒體和專家也在積極向利益集團靠攏。比如，上海房地產市場價格自1999年開始猛漲，連年房價漲幅都是雙位數字。據上海市統計局的數字，2004年上海住宅商品房價格較上年上漲14.6%。而上海天地行房地產營銷公司的資料顯示，2004年全市住宅商品房均價同比上漲23.75%。上海老百姓認為，后者的數據更貼近現實。圍繞上海的房市就發生了激烈的爭論：一部分人認為上海房地產市場涉及人為操控囤積，這種情況并不健康，這種意見得到不少社科院專家和外國銀行家的聲援；上海的媒體則力主該市房地產仍在“健康發展”。
中央和地方博弈
2004年被業界定義為“房地產政策年”——中央政府出臺了一系列試圖為過熱的房地產市場降溫的政策，然而，還是成了一個房價大漲年。于是中央政府的措施在2005年連續出臺。4月24日至25日，全國部分城市房地產形勢座談會在上海召開，國務院副總理曾培炎在會上強調，要把穩定房價作為今年宏觀調控的一項重要任務。4月27日，國務院總理在京主持召開國務院常務會議，研究進一步加強房地產市場宏觀調控問題，強調必須把解決房地產投資規模和房價上升幅度過大的問題，作為當前加強宏觀調控的一個突出任務。緊接著，國務院辦公廳5月11日轉發了建設部、國家發展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監會等七部門《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》。
但是外電報道，雖然中國中央政府已表明打擊房地產泡抹的決心，但各地方政府在此階段態度并不積極，而中國各房地產的熱點也未有明顯的降溫跡象，地方的金融負責人在傳達中央意見的同時，更有“話中有話”的情況。《中國新聞周刊》曾刊文認為，針對今后上海地產的走勢，仍有政府官員繼續看多，被稱為“春天派”，他們大多認為，上海的房價在今年還有約15%～20%的漲幅；報道指“看多者多為相關政府官員”，另外還包括房地產開發商、部分地產中介、房地產投資或投機者。
且不論報道是否正確，在這一輪房地產市場的調控中，中央和地方政府的博弈是客觀存在的。一些地方部門的真實心態是怕冷不怕熱，怕跌不怕漲。首先是GDP情節所系，房地產是GDP的大頭，拉動本輪經濟增長的火車頭。比如上海，一年光房價上漲，什么都不做就憑空多出近千億GDP，人均近1萬。如果房市降溫，管理層既擔心影響GDP，又擔心出現系統性的風險。其次，土地的政府收益主要由地方政府所有。土地純收益基本屬于市縣級地方收益，再加上地方稅費，地方獲得的收益占政府收益是各級政府中最高的，中央和省級收益與地方收益相比都只占很小比例。根據國土資源部的調查，在中央稅費收益最高的占到土地供給價格的2.71%，最低只有0.39%，多數地區比例基本在2%左右。房市大漲，大中城市政府可以賣更多的地、賣更高的價，為財政提供更多的收入。最后，地方的金融領導雖已實施垂直管理，但地方諸侯對地方金融系統的影響力仍在，為保住集團和地方諸侯政績的大前提下，很難完全排除一些地方金融單位出現陽奉陰違的情況。這點上，房市和股市也大有相似之處。
地方利益，再加上和地方利益高度關聯的集團利益，地方政府必然和中央政府進行一番非合作博弈，除非這種博弈結果威脅到自身的烏紗帽。(所以說，將書記或市長調走可能也是讓某地區房市降溫的一個可行做法。)
