發布時間：2023-02-28 15:49:01
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的小區物業合同樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
甲方(委托方)：_________(業主管理委員會)
乙方(受托方)：_________(物業管理公司)
為加強_________(物業名稱)的物業管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據《中華人民共和國合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對_________(物業名稱)實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。
第一條 物業管理內容
1.物業基本情況
(1)物業類型：_________。
(2)座落位置：_________市_________區_________路(街道)_________號。
(3)四至：東_________，南_________，西_________，北_________。
(4)占地面積：_________平方米。
(5)建筑面積：_________平方米。
2.委托管理事項
(1)房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設備機房、)的維修、養護和管理。
(2)房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等)的維修、養護、管理和運行服務。
(3)本物業規劃內附屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場)的維修、養護和管理。
(4)本物業規劃內的附屬配套服務設施(網球場、游泳池、商業網點)的維修、養護和管理。
(5)公共環境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛生、垃圾的收集、清運。
(6)交通、車輛行駛及停泊。
(7)配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作(但不含人身、財產保險保管責任)。
(8)社區文化娛樂活動。
(9)物業及物業管理檔案、資料;
(10)法規和政策規定及授權由物業管理公司管理的其它事項。
第二條 委托物業管理形式
承包經營，自負盈虧。
第三條 物業管理服務費用和住宅公共維修基金
1.本物業的管理服務費按下列第_________項執行：
(1)按政府規定的標準向業主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積_________元;
(2)按雙方協商的標準向業主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積_________元;
(3)由甲方按統一標準直接支付給乙方，即每年(月)每平方米建筑面積_________元。
2.管理服務費標準的調整按下列第_________項執行：
(1)按政府規定的標準調整;
(2)按每年_________%的幅度上調;
(3)按每年_________%的幅度下調;
(4)按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整;
(5)按雙方議定的標準調整_________。
3.住宅共用部位共用設施設備維修基金
(1)共用部位共用設施設備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關文件執行。
(2)共用部位共用設施設備維修基金不敷使用時，經房地產行政主管部門或物業管理委員會研究決定，按建筑面積比例向產權人續籌或由產權人按實分攤。
(3)產權人在出售、轉讓或饋贈其單元或因其他原因房屋產權轉移時，所繳交的共用部位共用設施設備維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
4.乙方在接管本物業中發生的前期管理費用_________元，按下列第_________項執行：
(1)由甲方在本合同生效之日起_________日內向乙方支付;
(2)由乙方承擔;
(3)在_________費用中支付。
5.因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用，按下列第_________項執行：
(1)由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月_________元;
(2)由甲方承擔上述管理成本費用的_________%。
第四條 其他有償服務費用
1.車位及其使用管理服務費用：
(1)機動車：_________;
(2)非機動車：_________;
2.有線電視：_________;
3._________。
第五條 代收代繳收費服務
受有關部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃(煤)氣費、熱費、房租等代收代繳收費服務(代收代繳費用不屬于物業管理服務費用)，收費標準執行政府規定。
第六條 物業管理期限
委托管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第七條 雙方權利、義務
1.甲方權利義務：
(1)根據本合同規定甲方將住宅區委托乙方實行物業管理;
(2)監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。
(3)按市政府規定的比例提供商業用房(總建設面積的_________%)_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負責辦理使用手續;
(4)給乙方提供管理用房_________平方米(其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米)，按月租金_________元租用;
(5)負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動;
(7)對乙方的管理實施監督檢查，就物業管理的有關問題向乙方提出意見和建議。每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規定的目標和指標或管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同;
(8)負責確定本住宅區管理服務費收費標準;
(9)委托乙方對違反物業管理法規和規章制度以及業主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行業責任人進行催交、催改;
(10)協助乙方做好宣傳教育、文化活動，協調乙方與行政管理部門、業主間的關系;
(11)政策規定由甲方承擔的其他責任。
2.乙方權利義務：
(1)根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理的各項規章制度;
(2)遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督;
(3)根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費;
(4)接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月向甲方和住宅區管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目;
(5)對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施;
(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區設置管理機構和人員;
(7)建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;
(8)負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價;
(9)有權依照甲方委托和業主公約的規定對物業主公約和物業管理規章制度進行處理;
(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業管理檔案及有關資料;
(11)開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作;
(12)有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。
第八條 物業管理目標和經濟指標
1.各項管理指標執行物業行政主管部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后_________年內達到_________標準。
2.確保年完成各項收費指標_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費的_________%作為經營收入。
第九條 風險抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣_________元，作為風險抵押金。
2.乙方完成合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失。
4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。
第十條 獎罰措施
1.在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費如有節余，甲方按節余額_________%獎勵乙方。
2.如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方人民幣_________元(全國)、_________元(省)、_________元(市);獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
3.如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。
4.如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣_________元至_________元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失。
第十一條 合同更改、補充與終止
1.經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，補充協議與本合同具有同等效力。
2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前的_________個月向對方提出書面意見。
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理。
第十二條 聲明及保證
甲方：
1.甲方為一家依法設立并合法存續的企業，有權簽署并有能力履行本合同。
2.甲方簽署和履行本合同所需的一切手續_________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.甲方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
乙方：
1.乙方為一家依法設立并合法存續的企業，有權簽署并有能力履行本合同。
2.乙方簽署和履行本合同所需的一切手續_________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.乙方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是乙方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
第十三條 保密
雙方保證對從另一方取得且無法自公開渠道獲得的商業秘密(技術信息、經營信息及其他商業秘密)予以保密。未經該商業秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
一方違反上述保密義務的，應承擔相應的違約責任并賠償由此造成的損失。
第十四條 不可抗力
本合同所稱不可抗力是指不能預見，不能克服、不能避免并對一方當事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災害如洪水、地震、火災和風暴等以及社會事件如戰爭、動亂、政府行為等。
如因不可抗力事件的發生導致合同無法履行時，遇不可抗力的一方應立即將事故情況書面告知另一方，并應在_________天內，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料，雙方認可后協商終止合同或暫時延遲合同的履行。
第十五條 通知
根據本合同需要發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
各方通訊地址如下：_________。
一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相應責任。
第十六條 爭議的處理
1.本合同受_________國法律管轄并按其進行解釋。
2.本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
(1)提交_________仲裁委員會仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第十七條 解釋
本合同的理解與解釋應依據合同目的和文本原義進行，本合同的標題僅是為了閱讀方便而設，不應影響本合同的解釋。
第十八條 補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充協議。本合同的附件和補充協議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條 合同效力
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，雙方各執_________份，具有同等法律效力;合同副本_________份，送_________留存一份。
甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________
代表(簽字)：_________代表(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
簽訂地點：_________簽訂地點：_________
小區物業管理承包合同范本二
甲方：________________計劃財務部
乙方：________________物業服務中心為進一步做好學院的物業管理，物業服務工作，需明確甲，乙雙方的責任、權利、義務，立此合同，以供雙方共同遵守。一、管理服務的范圍：負責除學生生活服務中心轄區以外區域，空間的各項物業服務，管理工作。
(一)全院的供電供水服務管理。
(二)綠化，美化，保潔服務管理。
(三)高職中心樓住宿學生的服務管理。
(四)向學院交納管理費用。
(五)醫務室，收發室，接送教工子女入托上學服務管理。
(六)水電，校產維修服務管理。
(七)文印部，儲蓄所，招待所，學院快餐廳等原物業下屬實體的服務管理。
二、服務管理項目應達到的要求及服務管理費用。
(一)服務區內應經常保持衛生，清潔，院內垃圾及時清運，下水管道及時疏通，達到師生滿意。此項總費用為_________萬元(包括勞務費及衛生工具費_________萬元，_________萬元垃圾清運費，_________萬元管道疏通費及化糞池窨井清污)。
甲方進行經常檢查，用戶經常性監督。滿意率為_______%不獎不罰;_________以下，給予_________元以內罰款;_______%以上，給予_________元以內獎勵。如乙方達不到要求或工作完成突出，視具體情況，每次在_________元以內予以獎懲。
(二)院內現有綠地，草坪，樹木等的日常維護，花木的調整移栽，節日及要求時，院內集中擺放盆景等，現有綠化面積約_______萬平方米，種植樹木約_________株，管護費用_________萬元(包括全部勞務費，工具費等)。院內花草樹木成活率達_________%以上，及時澆水滅蟲修剪、整治，因管理不善，出現死亡，按面積大小、樹木棵數，除重新載植外，另給予成本費用_________倍以內罰款。滿意率為_________%不獎不罰;_________%以下，給予_________元以內罰款;_________%以上，給予_________元以內獎勵。
(三)收發室服務全院師生，保證發送及時無差錯，假期中，每周不少于_________次發送報紙信件等，總費用_________萬元。滿意率為 ________%不獎不罰;_________%以下，給予_________元以內罰款;_________%以上，給予_________元以內獎勵。
(四)醫務室，保證為師生24小時值班服務，做好學生的體檢工作，重病號的轉送工作，辦理公療人員的有關手續，全院的衛生宣傳，防疫工作等。服務費為_________萬元/年，學生體檢另付費用。要求醫務室建立正規財務帳。
(五)宇通車接送教工子女上學，每天必須按時，不丟不掉學生。接送保證每天不少于_____次，服務費共________萬元(包括司機工資，汽油費，養路費，保險費，車輛維修費等全部費用。如遇國家政策作重大調整，則其費用作相應增減。現里程為______公里)。每學期向學生家求一次綜合意見，測評，滿意率低于_____%者，給予_______元以內罰款;滿意率高于_____%者，給予_______元以內獎勵。其它方面按《南陽理工學院車輛管理辦法》執行。
(六)學院倉庫保管。應按學院關于《倉庫管理辦法》執行，按照學院下達購置計劃，做到物美價廉。損耗乙方負擔，勞務等相關費用_________萬元。
(七)供電服務管理，供水服務管理，應做到供電供水及時，保證師生員工的正常學習、工作、生活用水用電。
具體要求：事先未接到通知條件下，外電停半小時后，應立即啟動自備電源，院內早上_______點半至晚_______點之間，一般情況連續停電不得超過_______小時，原則上全天24小時供水。有特殊情況，需提前通知。若達不到上述要求，每次扣減費用_______元以內。滿意率為_________%不獎不罰;_________%以下，給予_________元以內罰款;_________%以上，給予_________元以內獎勵。學院內：電價為_________元/度，水價為_________元/噸(承包單位除外)。電費：_________萬元(如遇國家政策作重大變化，由甲乙雙方作相應調整;對于實驗室，微機房，多媒體教室等本年度新增的用戶，由乙方裝表計量，由甲方核定用電計劃，計劃內部分由學院另行撥付，超計劃部分由乙方向用電單位收取電費;對于在承擔正常教學，科研任務之外，開展有償服務的，由學院下達用電計劃，超計劃部分由乙方向使用單位收取)。水費：_________萬元(含綠化用水)。高壓 修及水電運行，勞務及小件工具等費用：_________萬元。
(八)做好高職中心樓住宿學生管理服務工作(住宿人數由甲乙雙方共同核定)，每生每年撥付_________元，實習不住校而留有床位的學生，每生每年撥付_________元。
(九)學生管理
1.加強學生日常基本道德行為規范的教育和管理。
(1)嚴格按照《南陽理工學院學生操行成績評定細則》修訂稿的要求，抓好學生操行評定工作。
(2)采取有效措施，使學生不文明率年均控制在_________%以內。
2.加強學生紀律教育，嚴肅處理違紀學生。
(1)要采取有力措施，使違紀率年均控制在_________%以內。
(2)對違紀學生的處理，要及時準確地做好原始材料的調查取證，堅持在事實清楚，證據確鑿，定性準確，處理恰當，手續完備(本人檢查，證言等)的基礎上，寫出書面處理意見(含錯誤事實，性質，參加研究人員和處理結果等)。
(3)嚴禁對違紀事件隱瞞真情，弄虛作假，不及時處理或不上報。
(4)每幢宿舍樓每晚要有專人值班，保證新生報到，每學期開學和系一起安排學生住宿，定期檢查學生晚歸和外宿，將晚歸和外宿學生名單一式兩份報學生工作部及學生所在系，并協助查處和處理。
(5)謹防重大惡性事件發生，若發生重大惡性事故，除承擔相應的責任外，每次處以_________元以下的罰款，并予以通報批評。
3.狠抓學生干部隊伍的教育和管理，每學期對所有學生干部進行一次集中培訓和一次考評，及時清除不合格，違法亂紀的學生干部。
4.服務熱情，態度和藹。若服務人員與學生謾罵，打架，視情節輕重一次罰款_________元。
5.保持學生公寓內務整潔，環境干凈，培養學生講衛生的良好習慣，保持學生公寓的衛生狀況良好。檢查不合格，每次每棟處以_________元以下罰款。學生測評滿意率在_________%，不獎不罰;每低于一個百點罰款_________元，每高一個百分點獎勵_________元。
(十)及時足額向學院交納管理費_________萬元(酒樓以后的改造，裝修等費用由乙方負擔)。
(十一)關于校產，水電等維修工作：全年水電及校產維修費_________萬元按月撥付(含液化氣站維護，運行費，__ ______元以下現有設施的維修，單項_________元以下的新建和改造)。若不能及時維修或維修質量較差，視檢查情況，每次給予_________元以內處罰。(維修范圍另行界定)滿意率為_________%不獎不罰，否則給予_________元以內獎罰。
(十二)乙方有權對轄區內學生損壞公物等行為進行處罰，有責任阻止學生踐踏草坪，損壞公物等不文明行為，若甲方發現上述不文明行為發生而乙方無人制止，一次扣罰乙方_________元-_________元。
(十三)若乙方出現重大責任，安全事故，除給予經濟處罰外，還要追究相應責任。
上述第九項由學生工作部監控，其余項目由計劃財務部監控。三、甲方的責任、權利、義務
(一)為乙方開展服務管理提供必要的設施，條件。
(二)固定性的勞務費，每月按時撥付。
(三)對于大宗購置，甲方應監督乙方的招標工作。
(四)對于物資采購等事宜，甲方應及時督查。
(五)甲方有權從撥付的勞務費中扣繳應繳的費用。四、乙方的責任、權利、義務
(一)對于雙方認定的目標要求，乙方應全力組織實施。
(二)乙方有責任更新學生食堂的餐廚具，以改善衛生狀況。
(三)經甲方同意，乙方有權利用學院的名義，在院內外依法進行經營活動，但一切責任由乙方負責。乙方自籌資金所建房屋，自購設備，乙方具有其所有權和處置權。
(四)乙方在力所能及的條件下，參加院內維修等項目的競標。
(五)上級有關部門到乙方檢查工作等事宜，乙方應承擔相應的責任和義務。五、違約責任
合同條款甲乙雙方共同遵守，除人力不可抗拒外，不得單方解除合同，否則視為違約，則應追究違約責任。六、其它
(一)甲方對乙方各項管理服務工作進行經常性監督檢查，并嚴格兌現獎懲。年終綜合考評，結果優秀者，再給予_________元以內的獎勵。
物業管理方（以下簡稱甲方）：
用戶方（以下簡稱乙方）：
乙方系 一期小區商業街 號用戶（房屋座落圖詳見附件1）， 甲方系該小區商業街的物業管理及服務單位。
根據《中華人民共和國合同法》及《武漢市住宅區物業管理條例》等法律法規之規定，雙方在平等、自愿和協商一致的基礎上，就其物業管理及服務的相關事宜，達成如下協議：
甲方提供物業管理服務項目
負責提供小區商業街所有公共區域（走廊及休息亭）的衛生保潔。
負責保障小區商業街每日二十四小時供電、供水（如遇供電局停電，自來水公司停水及設備維修保養除外）。
負責小區所有公共區域的花卉及植物擺放。
請用戶于每日20：30將室內垃圾用塑料袋封好，放置指定位置。乙方若需要丟誒其房屋室內進行保潔，可向甲方辦理有償服務的相關手續。
為給乙方提供各種需要和方便，甲方將提供室內保修服務、商業服務和其他有償服務，本著“服務為主，適當收費”的原則，其收費標準以在甲方管理服務部的公榜為準。如乙方的室內保修事項為原裝設備質量問題，則不收取任何費用。
為便于乙方與甲方公司聯系有關事宜，物業管理公司的服務咨詢電話：********
甲方應承擔的管理事項
1、 負責本小區公共次序的維護和管理，乙方房屋室內的自有財產等，由乙方自行保管并投保，如遺失或被盜，甲方管理公司將配合公安部門進行調查和處理。負責辦理乙方經營及管理人員出入本小區的有效證件。
2、 凡乙方大件辦公室用品，如：辦公桌椅、復印機、電腦、保險柜及其他貴重物品等，如需搬出商業街或大型搬遷，應由乙方詳細填寫物品清單，并由乙方負責人簽名，然后到甲方管理服務部辦理審核批準手續，否則，甲方管理公司保安員有權拒絕放行。
三、 乙方承擔的物業管理費的繳納及付款方式
1、 乙方的用房面積為 平方米，乙方每月的物業管理綜合服務費為 元/平方米，每月總計 元，由乙方從簽定本協議，按先收費原則，每壹年繳納一次。
2、 乙方房屋的室內用水、用電費用甲方收取押金1000元，甲方一方雙方于每月20日抄錄該房屋電表、水表實際讀數后，由乙方按實際使用讀數，于當月10日前向甲方繳納。本物業定于2003年10月30 日正式移交，此時間以前甲方原則上同意乙方先行使用，但甲方不承擔乙方在未正式移交前進行使用而可能帶來的任何責任（無論物業方是否許可），乙方提前使用則應先征得物業管理公司認可并正常繳納物業管理費用。
3、乙方在小區停車場停車，應繳納車位使用費，甲方依照市物價局批準的收費標準進行收費。為方便用戶，甲方可以按月、季度、年度辦理車位使用證。
4、乙方所有對甲方的應繳納費用，可用現金、支票等方式的繳納。以支票的方式的付款，應以其付款到達甲方帳戶的時間為準。
用戶的配合事項
1、 為了維護商業街的整體形象，乙方未經物業公司許可不得在店外經營及電外擺放物品。如確有需要則應在物業公司許可的情況下有償限時使用。店門一律內開，同時，本小區商業街內實行招牌的統一管理，乙方設立招牌應在指定區域，并征得物業公司同意，否則物業公司有權制止。
2、 乙方應注意愛護本小區商業街公共區域的清潔和衛生，不得隨意吐痰，扔煙頭、紙等雜物，并嚴禁發出影響其他用戶的噪音，如裝修噪音、高聲喧嘩、播放音樂等，否則，將視情況進行處理或處罰。
3、若乙方需對房屋室內進行二次裝修，乙方應將裝修方案及圖紙報甲方審批，如無大的修改，甲方應在接到裝修方案及圖紙后三個工作日內審批完畢。二次裝修施工單位，不論是甲方推薦還是乙自帶（選），進場施工前，均須與甲方簽定《二次裝修管理服務協議》（另見），并交納一定數額的二次裝修管理服務費。所有裝修施工材料及施工人員，一律按甲方指定的時間及路線出入小區商業街。
為配合管理，乙方應將緊急聯系方式提供甲方，以便非正常辦公時間異常情況的緊急聯絡。
根據《消防法》的規定和本小區商業街轄區消防主管單位的要求，
乙方應明確本單位的消防負責人，并簽定《武漢金色港灣商業街防火安全責任書》。
其他事項
1、本協議涉及的店面系小區內經營店面，在經營范圍上將會受到限制，乙方對此有充分的認識，原則上以提供社區服務為主，甲方鼓勵經營休閑類經營項目（無污染項目），各店面經營應遵守國家相關法律法規并服從
工商、城管等部門的管理。本小區商業街詳細地址為：武漢市龍陽大道236號。
2、 乙方所購店面中有部分店面系甲方提前出租，并簽有出租合同，
乙方同意保持該合同之延續性，依據原出租合同2___年x月__日以后的租金收入權益將由乙方擁有，原出租合同中租賃期滿時間為2___年x月__日，原租戶的權益應得到保證（原出租合同見附件2）。
為便于聯系，乙方應指定本單位一聯系人，專門負責辦理有償服務的有關事宜。
本協議于甲方和乙方雙方簽字蓋章之日起生效。
本協議未盡事宜，甲方和乙方應盡量協商解決，協商不成時，可向本小區商業街所在地人民法院解決。
本協議一式兩份，甲方和乙方雙方各執一份，均具有同等效力。
乙方（蓋章）： 甲方（蓋章）：
代表（簽字）： 代表（簽字）：
第二條 本辦法適用于紹興市區內建筑面積在2萬平方以上、基礎設施比較齊全的新建住宅小區。
其他住宅樓群，實行物業管理的，也應執行本辦法的規定。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指物業管理公司受業主委托對住宅小區的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、環境衛生、交通、治安、環境容貌等開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務。
本辦法所稱業主，指住宅小區內住宅和非住宅房屋的所有權人。非業主使用權人根據業主委托，可以享有業主的權利，并承擔相應的義務。
第四條 住宅小區應當積極推行社會化、專業化的物業管理模式。物業管理公司屬于微利服務企業，可享受國家對第三產業的有關優惠政策。
第五條 物業管理納入住宅小區建設規劃，住宅小區規劃建設可行性研究報告應包括物業管理。
第六條 市建設行政主管部門（以下稱市物業主管部門）負責市區住宅小區物業管理的行業管理工作。
市交通、衛生、公安等部門和住宅小區所在地人民政府及街道辦事處，按各自職責分工負責對小區物業管理中有關工作的監督與指導。
住宅小區居民委員會按《城市居民委員會組織法》的規定履行職責。物業管理公司應配合住宅小區內居民委員會做好有關社會工作，對業主委員會已委托物業管理公司進行管理與服務的項目，居委會不再提供有償服務。
第七條 市物業主管部門的主要職責是：
（一）貫徹執行有關住宅小區物業管理的方針、政策和法律、法規，制定住宅小區物業管理發展規劃；
（二）負責市區住宅小區物業管理公司的資質管理工作；
（三）負責市區住宅小區綜合驗收和交接工作；
（四）負責住宅小區房屋維修專項資金繳交、使用的管理工作；
（五）負責對從事物業管理工作的專職人員進行培訓；
（六）負責市區住宅小區物業管理合同的備案工作；
（七）負責住宅小區物業管理創優評比工作。
第八條 住宅小區已交付使用且入住率超過百分之五十以上時，住宅小區開發建設單位或其委托從事前期管理的物業管理公司，應當在市物業主管部門和街道辦事處的指導下建立住宅小區業主管理委員會（以下稱業主管委會）。業主管委會由住宅小區內業主選舉的代表組成。
第九條 業主管委會的權利：
（一）召集和主持業主大會；
（二）制定管委會章程，代表住宅小區內的業主，維護其合法權益；
（三）決定選聘或續聘物業管理公司，并負責與其簽訂物業管理委托合同；
（四）審議物業管理公司制訂的年度管理計劃和住宅小區管理服務的重大措施；審議物業管理公司有關物業管理經費收支使用情況；
（五）檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。
第十條 業主管委會的義務：
（一）根據業主和使用人的意見及要求對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督；
（二）協助物業管理公司落實各項管理措施；
（三）接受住宅小區內業主的監督；
（四）接受市物業主管部門、各有關部門及住宅小區所在地人民政府和街道辦事處的監督指導。
第十一條 物業管理公司是自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟實體，是具體實施物業管理的經營企業。
物業管理公司必須具備相應的專業技術人員和管理人員，并有市物業主管部門認定的資質和市工商行政管理部門核發的《營業執照》，方可從事住宅小區物業管理業務。
第十二條 物業管理公司的權利：
（一）根據有關法律、法規和省、市規定，結合實際情況，制定住宅小區物業管理具體規定；
（二）依照物業管理委托合同和住宅小區物業管理具體規定，對住宅小區實施物業管理；
（三）依照物業管理委托合同和有關規定收取物業管理服務費；
（四）有權制止違反住宅小區物業管理規定的行為；
（五）有權選聘專營公司（如清潔、修繕、綠化、保安等公司）承擔專項管理服務；
（六）開展便民利民的多種經營，以其收益補充住宅小區管理經費。
第十三條 物業管理公司的義務：
（一）履行物業管理委托合同，依法經營；
（二）接受業主管委會和住宅小區內業主的監督；
（三）重大的管理措施應當提請業主管委會審議和認可；
（四）接受市物業主管部門及住宅小區所在地人民政府和街道辦事處的檢查和監督。
第十四條 物業管理公司可以根據業主管委會或個人的委托，在住宅小區有償開展下列物業管理活動：
（一）有關房屋及其附屬設施、設備的維修和管理；
（二）道路及其他公共場所的清掃保潔；
（三）綠地、花草樹木的養護及綠化設施的維修；
（四）保安及公共秩序的事務性管理；
（五）集貿市場和其他商業網點的管理；
（六）車輛進出及停放的管理；
（七）單位和住戶委托的其他服務項目。
住宅小區內的管道煤氣、通訊、戶外水電、有線電視、路燈和連接井以外的市政設施由各專業單位負責維修與養護；各專業單位也可委托物業公司負責維修與養護，其費用由各專業單位支付。
第十五條 委托進行物業管理，委托雙方應依法簽訂物業管理委托合同。
物業管理委托合同應當載明委托管理項目、管理標準、管理權限、管理期限、服務費用的收支、監督檢查責任、違約責任以及其他權利、義務等內容。
第十六條 業主管委會應當將住宅小區內屬于自己管理范圍的物業管理項目委托物業管理公司進行管理。
第十七條 新建住宅小區的首批房屋單體竣工后，開發建設單位應當委托物業管理公司對住宅小區進行前期物業管理。業主管委會建立后，由業主管委會決定續聘或另聘物業管理公司。
第十八條 新建住宅小區委托物業管理公司管理時，開發建設單位應移交下列住宅小區工程建設資料：
（一）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；
（三）住宅小區地下管網竣工圖；
（四）有關設施、設備的使用和維修技術資料；
（五）其他必要的資料。
第十九條 業主應當遵守下列規定：
（一）進行房屋裝修的必須按省、市房屋裝修管理規定向物業管理公司申請，按規定辦理審批手續；
（二）不得擅自改變房屋和土地使用性質；
（三）不得擅自堆放易燃、易爆、劇毒、易腐物品和具有放射性物質的物品；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益和污染環境的活動；
（五）不得侵害他人的正當合法權益；
（六）自覺遵守本辦法及本住宅小區物業管理具體規定，按章交納物業管理服務費，配合物業管理公司做好物業管理工作。
第二十條 業主或非業主使用人在入住住宅小區前，須與物業管理公司簽訂住宅小區物業管理入住合同；已入住住宅小區未簽訂合同的應在本住宅小區實行物業管理后補簽合同。
第二十一條 實行物業管理的住宅小區，應建立住宅小區房屋維修專項資金。
住宅小區房屋維修專項資金由住宅小區開發建設單位按照該住宅小區房屋建筑安裝工程總造價2％的比例，分別在住宅小區竣工驗收合格時和房屋出售率達50％時，各半交市物業主管部門，實行專戶儲存，專項管理，并負責保值增值，增值額度不得低于人民銀行同期年利率。
財政、物價、審計部門依法對房屋維修專項資金的收取、使用和管理進行監督、檢查和審計。
第二十二條 房屋維修專項資金增值部分用于房屋共用設施、設備以及住宅小區內公用設施的維修養護與更新，物業管理公司使用該項資金時，應提出年度使用方案，經業主管委會審核，業主大會批準后，上報物業管理主管部門按時劃撥。
第二十三條 房屋及其附屬設施危及或可能危及毗連房屋安全、公共安全或嚴重影響市容市貌并且按規定應由業主承擔維修責任的，業主應當及時進行修繕；拒不修繕的，業主管委會可授權物業管理公司進行修繕，其費用由業主承擔。
第二十四條 人為造成住宅小區內房屋、公用設施、設備、園林、道路等損失的，依法由責任人負責賠償。
第二十五條 住宅小區移交物業公司管理時，開發建設單位可將新建住宅小區保修期內的保修項目，委托物業管理公司養護、維修，并按規定支付相應的保修金。
第二十六條 實行物業管理的住宅小區，業主或非業主使用人，應按物價部門核定的收費項目和標準，向物業管理公司繳納物業服務費；不按規定交納服務費的，物業管理公司有權按照所簽物業管理合同要求追償。
第二十七條 物業管理公司為業主個別需求提供特約服務，除物價部門規定有統一收費標準外，服務收費實行經營者定價。
第二十八條 住宅小區開發建設單位在住宅小區交付使用時，必須分別按總建筑面積千分之三和千分之四的標準提供物業管理用房和經營用房；管理用房由開發建設單位無償提供給物業公司使用，經營用房按房屋建筑安裝工程造價購買，購房經費從住宅小區房屋維修專項資金中列支。
物業管理用房和經營用房產權歸該住宅小區業主管委會。管理用房全部由物業管理公司免租使用。經營用房全部租賃給物業管理公司使用，使用收益用于該住宅小區的物業管理。
第二十九條 物業管理公司應嚴格按照本辦法的規定實施物業管理，如不履行合同規定或違反本辦法的，業主有權投訴，業主管委會有權制止，并要求其限期改正。
第三十條 對違反本辦法第十八條、第十九條、第二十六條規定的，物業管理公司有權予以批評教育和制止，并可要求其限期改正；造成損失的，責任人應負責賠償。
對違反有關法律、法規的行為，物業管理公司可提請有關部門依法處罰，直至追究刑事責任。
第三十一條 寫字樓、住商樓、成片開發建設的別墅區、度假區、專業市場和行政村的物業管理，可參照本辦法執行。
第三十二條 各縣（市）的住宅小區物業管理可參照本辦法執行。
第一條 為保障住宅小區房屋及其設備和公用設施的正常使用，為房屋產權人和使用人創造整潔、文明、安全的生活環境，加強住宅小區的物業管理，規范物業管理活動，根據國家有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 凡本市市區內的新建住宅小區，必須根據本辦法實行物業管理。本辦法實施前已經驗收交付使用的住宅小區，應當積極創造條件，逐步實行物業管理。
第三條 本辦法所稱住宅小區是指以住宅為主，經統一規劃、綜合開發、配套建設以及機關、企業事業單位等自建的建筑面積在3萬平方米以上的居民居住區。
本辦法所稱物業是指住宅小區內的各類房屋、公用配套設施及住宅小區使用范圍內的公共場地。
第四條 長春市房地產管理局是本市物業管理的行政主管部門，其主要職責是：
（一）宣傳貫徹國家、省、市有關物業管理法律、法規、規章；
（二）負責住宅小區物業管理委員會組建的指導工作；
（三）會同有關部門制定住宅小區物業管理專用資金的收取辦法、標準及管理規定；
（四）制定物業管理有關合同，公約等示范文本；
（五）負責物業管理企業的資質審查；
（六）參與新建住宅小區開發建設方案的論證和竣工驗收；
（七）監督、檢查、指導物業管理活動。
建委、計委、規劃、城建、公用、民政、衛生、環保、公安、財政、物價、廣播電視、電業、電信等部門（以下簡稱有關部門）及住宅小區所在地人民政府按照各自職責，負責住宅小區物業管理有關工作的監督、指導。
第五條 物業管理企業應當逐步推行社會化、專業化的管理模式；遵循經營自主、有償服務、自負盈虧、微利經營的原則。
第二章 住宅小區物業管理委員會
第六條 住宅小區應當成立住宅小區物業管理委員會（以下簡稱管委會）。
管委會由住宅小區內房屋產權人、使用人在物業管理行政主管部門的指導下，選舉代表組成，委員總數為單數。管委會選舉辦法由市人民政府另行規定。
管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產生。
本辦法實施前成立的住宅小區管理委員會應當在物業管理行政主管部門批準的期限內，直接改組為住宅小區物業管理委員會；改組確有困難的，經物業管理行政主管部門批準，可以重新選舉管委會。
第七條 管委會決定問題，采取少數服從多數的原則。
第八條 管委會的權利：
（一）制定管委會章程，維護房屋產權人、使用人的合法權利；
（二）決定選聘或者續聘物業管理企業，代表房屋產權人、使用人簽訂住宅小區委托管理合同；
（三）審議物業管理專用資金和住宅維修儲備金的使用計劃；
（四）審議物業管理企業制訂的年度管理計劃，決定住宅小區維修和管理服務的重大事項；
（五）檢查、監督物業管理企業對住宅小區物業管理工作。
第九條 管委會義務：
（一）維護房屋產權人、使用人的合法權益，并接受其監督；
（二）不得選聘不具備物業管理資質的企業管理住宅小區；
（三）保護和改善住宅小區環境質量；
（四）接受物業管理行政主管部門、各有關部門以及住宅小區所在地人民政府的監督指導；
（五）協助物業管理企業落實有關管理工作。
第十條 管委會應當通過住宅小區房屋產權人、使用人大會制定住宅小區公約。
住宅小區公約對全體房屋產權人、使用人具有約束力，由管委會和物業管理企業共同監督執行。
第三章 物業管理企業
第十一條 物業管理企業根據本辦法和住宅小區委托管理合同對住宅小區實施物業管理。
委托管理合同應當包括管理項目、管理標準、管理費用、雙方權利和義務、合同期限用違約責任等條款。委托管理合同期限一般不得超過三年。合同期滿后，經管委會續聘的，應當重新簽訂委托管理合同。
委托管理合同由物業管理行政主管部門制定示范文本。
第十二條 物業管理企業應當具備下列條件：
（一）有固定的辦公、經營場所；
（二）具有30萬元以上的貸幣注冊資金；
（三）有合法的管理章程；
（四）具有進行物業管理所需相應數量的有關專業技術人員；
（五）物業管理行政主管部門規定的其他條件。
第十三條 成立物業管理企業必須持申請書及有關資料到物業管理行政主管部門辦理資質審查手續，經審查合格、領取《物業管理資證書》后，方可接受委托從事住宅小區物業管理業務。
本辦法前成立的物業管理企業，應當自本辦法之日起九十日內到物業管理行政主管部門申請資質審查，領取《物業管理資質證書》。
《物業管理資質證書》實行年審制度。
第十四條 新建住宅小區在工程開工前，由物業管理行政主管部門、各有關部門、住宅小區所在地街道辦事處組成物業管理監督；機構對住宅小區的物業進行前期管理。
第十五條 物業管理監督機構在住宅小區工程建設中，應當配合有關部門對住宅小區的工程質量、配套設施建設及環境保護情況進行監督；開發建設單位應當嚴格按照批準的規劃和設計方案進行建設。
第十六條 住宅小區竣工時，物業管理監督機構應當參與住宅小區工程建設綜合驗收。
物業管理監督機構應當向驗收主管部門提交住宅小區工程建設情況書面意見。
第十七條 住宅小區選舉產生管委會后，物業管理監督機構應當將小區移交給管委會，由管委會選聘物業管理企業對住宅小區進行物業管理。
第十八條 開發建設單位和房屋產權人出售房屋或者出租房屋時，在合同中應當具有產權人或者使用人承諾遵守該住宅小區管理規定的條款。
第十九條 物業管理企業的權利：
（一）根據有關法規、規章制定住宅小區物業管理的具體規定；
（二）依照委托管理合同和管理規定對住宅小區實施管理；
（三）依照委托管理合同和有關規定收取相關費用；
（四）制止違反住宅小區管理規定的行為；
（五）選聘清潔、保安等專業承擔專項管理業務；
（六）在住宅小區內依法開展為房屋產權人、使用人服務的多種經營項目，以其收益補充小區管理費用。
第二十條 物業管理企業的義務：
（一）履行住宅小區委托管理合同，依法經營；
（二）接受管委會和房屋產權人、使用人的監督；
（三）物業管理企業年度管理計劃、住宅維修儲備金使用計劃和住宅小區維修管理服務的重大事項，應當提交管委會審議批準；
（四）接受物業管理行政主管部門、有關部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導；
（五）為住宅小區內的房屋產權人、使用人提供各項優質服務。
第二十一條 住宅小區委托管理合同和住宅小區物業管理規定應當報物業管理行政主管部門備案。
第二十二條 物業管理企業可以享受國家對第三產業的優惠政策。
第四章 住宅小區房屋、設施的管理和維護
第二十三條 新建住宅小區竣工后，開發建設單位應當通過物業管理行政主管部門，向小區管委會移交下列資料：
（一）住宅小區規劃圖，竣工總平面圖；
（二）單位建筑、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）《城市規劃驗收合格通知書》和《 工程質量檢查合格證》；
（五）住宅小區房屋產權明細表；
（六）其他必要的資料。
第二十四條 住宅小區內的房屋產權人和使用人應當遵守下列規定：
（一）不得擅自改變房屋的用途和承重結構；
（二）不得私自增添、拆除、改裝房屋設備及附屬設施；
（三）不得挖掘、連接、壓埋、遷移城市煤氣、供電、供熱、供水、電信、有線電視等管網設施；
（四）不得私搭亂建和隨意占用房屋共用部位，不得破壞綠化、污染環境、噪聲擾民；
（五）不得占用、挖掘綠地和道路；
（六）按照規定及時交納各項費用；
（七）法律、法規禁止的其他行為。
第二十五條 住宅小區內異產毗連房屋的共用部位、共用設施由物業管理企業統一管理和維護。
第二十六條 住宅小區的供氣、電信、有線電視，有關管理單位應當加強專項管理，根據實際需要可以委托物業管理企業管理；住宅小區的供水、排水、供電、供熱，原管理單位應當按其管理范圍加強專項管理，根據實際需要也可以委托物業管理企業管理。委托管理的，應當在住宅小區委托管理合同期限內簽訂專項委托合同，并承擔相應費用。
有關單位應當與物業管理企業密切配合，作好相應的維修、養護工作。
第二十七條 住宅小區保安服務的具體內容由管委會與物業管理企業在住宅小區委托管理合同中約定。物業管理企業的保安人員應當在派出所的指導下加強小區值勤巡邏，積極配合派出所做好小區內治安工作。
第二十八條 住宅小區內的綠地，游園，樓道衛生，環境衛生，道路維護、保潔以及垃圾收集、運輸，由物業管理企業統一管理和維護，根據實際需要，垃圾收集、運輸也可以委托專業單位管理和維護，有關管理部門有權監督檢查。
第二十九條 住宅小區內禁止下列行為：
（一）亂拋垃圾、雜物；
（二）隨地吐痰、亂丟煙頭、紙屑和瓜果皮核；
（三）飼養家禽、家畜；
（四）隨意停放車輛、鳴喇叭和亂設攤點；
（五）排放有毒、有害物，發出超過規定標準的噪音、振動；
（六）損毀、涂刻園林藝術雕塑；
（七）攀折樹木、采摘花果、踐踏草坪；
（八）住宅小區物業管理規定禁止的其他行為。
第五章 住宅小區專用資金和相關費用
第三十條 新建住宅小區、單體商品樓房的開發建設單位，應當按照多層建筑安費2％、高層建筑建安費4％的比例，向物業管理行政主管部門劃撥住宅小區物業管理專用資金。專用資金由物業管理行政主管部門代儲，并實行專戶管理，專項用于該小區在實施物業管理后購買管理、服務用房和住宅小區公用設施更新、大型設施的增改以及環境保護工程建設。
開發建設單位繳納專用資金，應當在拆遷前與物業管理行政主管部門簽訂繳納合同，并按照合同規定繳納專用資金。
本辦法前已建成的住宅小區，其物業管理專用資金在公有住宅售房款中按一定比例劃撥解決；缺少公用配套設施的，凡是未按照規劃、設計配套的，由原開發單位按照物業管理行政主管部門規定的時間一次性補交所需資金；原規劃、設計中未包括，但又屬于必須增設的公用配套設施，補建資金由政府在城市建設維護費、教育專項資金和小區網點費同中調劑解決。
第三十一條 開發建設單位在移交住宅小區時，應當按住宅小區總建筑面積0.5％的比例，以成本價格為小區提供管理用房和服務用房。該管理用房和服務用房為國有直管房產，按民宅租金標準出租給物業管理企業使用和經營，嚴禁改變其用途。
第三十二條 住宅小區應當按照市人民政府的有關規定設立異產毗連住宅維修儲備金，住宅維修儲備金由房屋產權人按規定分攤、分期繳納，由物業管理企業統一收取，用于房屋本體共用部位、共用設施的維修養護。
第三十三條 物業管理企業可以按照規定向住宅小區的房屋產權人和使用人收取綠化費、清潔衛生費、保安費等公共服務費，用于小區內的公共服務項目支出。
公共服務費收費標準和辦法由物價管理部門會同物業管理行政主管部門制定。
第三十四條 物業管理企業在住宅小區內為房屋產權人、使用人開展的特約服務，可以收取特約服務費用。
第六章 法律責任
第三十五條 因故意或者過失造成住宅小區公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。
第三十六條 物業管理企業違反本辦法第十三條第一、二款規定，未取得《物業管理資質證書》從事在住宅小區物業管理的，由物業管理行政主管部門給予警告，責令限期改正，并處以經營收入一至三倍的罰款。
第三十七條 物業管理企業違反本辦法第十三條第三款規定拒不辦理年審的，由物業管理行政主管部門吊銷其《物業管理資質證書》。
第三十八條 開發建設單位違反本辦法第十五條、第三十條、第三十一條規定的，物業管理行政主管部門可以責令其限期改正，在規定期限內仍不履行的，有關部門不予辦理建設工程開工、房屋拆遷、房屋產權登記及房地產交易手續。對違反本辦法第三十條規定的，物業管理行政主管部門還可以向開發建設單位按日加收應繳資金總額3％的滯納金。
第三十九條 住宅小區房屋產權人和使用人違反本辦法第二十四條第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項規定的，由物業管理企業予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失。
第四十條 住宅小區房屋產權人、使用人違反本辦法第二十四條第（六）項規定的，物業管理企業可以要求其限期交納并按照規定收取滯納金。逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院提起訴訟。
第四十一條 房屋產權人和使用人違反本辦法第二十九條規定的，物業管理企業除有權制止、批評教育外，還可以提請相應行政管理部門依法予以處罰。
第四十二條 當事人對物業管理行政主管部門和有關行政管理部門的行政處罰不服的，可以依照《行政復議條例》及《中華人民共和國行政訴訟法》的規定申請復議和提起訴訟。
第四十三條 管委會與物業管理企業因委托管理合同發生糾紛，物業管理企業在物業管理活動中與房屋產權人、使用人發生糾紛，可以向仲裁機構申請仲裁，也可以向人民法院起訴。
第四十四條 對于干擾、阻礙物業管理行政主管部門、管委會和物業管理企業的工作人員執行公務的，由公安機關依照治安管理處罰條例的有關規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十五條 管委會和物業管理企業工作人員應當秉公辦事、不徇私情、忠于職守、盡職盡責，做好住宅小區物業管理工作。
第七章 附則
第四十六條 各縣（市）住宅小區和本市市區的單體住宅樓宇、商廈、寫字樓可以參照本辦法規定實行物業管理。
第四十七條 本辦法由市人民政府法制局負責解釋。
一、遵守行業服務規范，切實履行維修職責
物業服務企業應當嚴格執行《*市住宅物業服務規范》的規定，履行房屋維修職責，落實維修力量，全年365天，每天24小時受理居民報修，并按各類維修時限和規定流程及時處置、反饋、回訪。
物業服務企業承擔日常維修工作有困難的，應與專業維修單位簽訂維修委托協議，由受托的專業維修單位提供房屋維修服務。
物業服務企業未按呼叫中心規定簽收、處置維修任務的，由呼叫中心根據《962121物業呼叫平臺住宅小區物業服務責任協議書》的有關條款指派區（縣）房屋維修應急中心進行維修，相關費用由物業服務企業承擔。
二、履行物業服務合同約定，及時解決居民訴求
物業服務企業應當根據合同約定，落實管理力量，在接到呼叫中心派出的物業訴求處置單后，應按呼叫中心規定的時限做好解釋、溝通、整改和回復等工作。物業服務企業應當配合房屋行政主管部門做好居民投訴的處理工作。
三、加強信息化建設，及時更新基礎數據
物業服務企業應當加強信息化軟硬件建設工作，配備電腦、寬帶等必要設備，落實相關管理制度和操作人員，逐步形成物業維修等服務的網絡化、信息化工作模式。
物業服務企業應在承接住宅物業小區的3個工作日內，通過“*市住房保障和房屋管理局”政府網站完成物業服務合同的備案和《962121物業呼叫平臺住宅小區物業服務責任協議書》的簽訂工作。當小區報修電話、小區經理和從業人員等信息發生變更時，應在當天按照規定流程變更相關信息。
四、強化誠信制度管理，提高行業服務水平
物業服務企業的房屋維修職責履行情況、投訴等事件的處置情況將納入物業服務企業考核內容，并在誠信檔案中予以記錄，定期向社會公示。對違反《*市住宅物業服務規范》的，按照物業行業誠信管理的相關規定予以處理，并與物業服務企業的資質核定、物業項目招投標、物業項目評優等工作掛鉤。
五、落實前期準備工作，確保平臺順利開通
2009年5月31日前，各物業服務企業應在物業服務網上完成物業服務合同備案和《962121物業呼叫平臺住宅小區物業服務責任協議書》的簽訂工作。物業服務企業委托專業維修單位的，應完成委托責任協議的簽訂工作。
2009年6月10日，市、區（縣）呼叫平臺上線聯網運行。
第二條 北京市行政區域內經濟適用住房小區物業管理服務收費適用本辦法。
經濟適用住房是指按照京政辦法〔1998〕54號文件的規定，由市計劃、規劃、建設部門批準建設的，按照政府指導價銷售的住宅項目。
第三條 市、區縣物價部門是本市經濟適用住房小區物業管理服務收費的主管機關，負責本行政區域內的經濟適用住房小區物業管理服務收費的管理和監督。經濟適用住房小區物業管理服務收費項目、收費標準由市物價局會同市國土資源和房屋管理局共同制定。
第四條 物業管理企業應與物業管理委員會簽定物業管理委托合同，服務標準、收費項目、收費標準、收費辦法應在物業管理委托合同中明確規定。
物業管理委員會成立前，物業管理企業應按房屋使用、管理、維修公約中規定的收費標準向產權人收費。物業管理委托合同及房屋使用、管理、維修公約中的收費項目、收費標準、收費辦法應按本辦法執行。
第五條 經濟適用住房小區物業管理服務收費實行政府定價，費用由產權人交納。
物業管理服務項目包括公共區域保潔、保安、小區綠地養護、化糞池清掏、房屋及小區共用部位和設施設備的小修、小區的日常管理。小區綠化率在30％以下（含30％）的收費標準為每月每平方米（建筑面積）0.50元；綠化率在30％以上的為每月每平方米（建筑面積）0.52元。
第六條 被評為部、市級優秀管理小區的，在有效期內（部優三年，市優兩年）其物業管理服務收費標準可上浮25％。凡有違反本辦法行為的不得執行此項規定。
第七條 配有電梯、水泵的經濟適用住房，其水泵運行維護費每泵組每年18684元。
電梯運行維護費（一運一備）每年為：調頻、調壓、調整電梯49379元；交流雙速電梯繼電器控制的52048元、微機／PC控制的53383元；直流電梯及交流調整電梯繼電器控制的56052元，交流調速電梯微機／PC控制的62725元。以上費用應由產權人按建筑面積合理分攤。
第八條 物業管理企業為產權人提供特約服務的，其特約服務費用由產權人與物業管理企業協商確定。
第九條 居住小區內公益性的（如學校、醫院等）配套用房，產權人按本辦法有關規定交費；屬經營性的，視其需要提供的勞務及使用公共設施的程度，由產權人和物業管理企業雙方協商議定。
第十條 小區內發生的裝修垃圾外運費、自行車存車費、機動車存車費、各項費用統收服務費等項收費按物價部門規定收費標準執行（詳見附表）。
第十一條 物業管理的各項收費應按月、按季或按年度計收，不得一次性預收多年的物業管理服務費。
上述收標準均已含營業稅及附加，物業管理企業不得另行加價。
第十二條 房屋及小區共用部位、共用設施設備保修期滿后的中修、大修、更新、改造費用應從房屋共用部位、共用設施設備維修基金中列支。
建筑安裝工程保修范圍和期限內發生的維修費用，不得向產權人收取，也不得從共用部位、共用設施設備維修基金中列支。
第十三條 房屋自用部位、自用設施的維修，由產權人負責，也可委托物業管理企業維修，維修費用由雙方協商。
第十四條 環衛部門收取的生活垃圾清運費按京價（收）字〔1999〕第253號文件規定每戶每年30元，可由物業管理企業代收。
第十五條 物業管理企業提供的各項服務均應按照《北京市居住小區物業管理服務基本要求（試行）》（京房地物字〔1999〕第187號）有關條款執行。
第十六條 物業管理企業收費時應實行明碼標價，收費項目、收費標準及收費辦法應在經營場所或收費場所公布。物業管理企業應當定期（每年至少一次）向住戶公布收費收入和支出項目，接受物業管理委員會和產權人的監督。
第十七條 物業管理企業不得擅自提高收費標準或擅自設立收費項目，擅自提高收費標準或擅自設立收費項目的由政府價格主管部門依照國家有關規定予以處罰。
第十八條 產權人應按與物業管理企業簽定的符合本辦法規定的物業管理委托合同定期向物業管理企業交納物業管理服務費。
第十九條 本辦法由市物價局、市國土資源和房屋管理局按各自職責負責解釋。
第二十條 本辦法自2000年4月1日起執行。
附表：
政府物價部門制定的有關收費標準
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｜ 收費項目 ｜ 收費標準 ｜
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｜ ｜ 大型車210元／輛．月 ｜
｜ 機動車存車費 ｜ ｜
｜ ｜ 小型車150元／輛．月 ｜
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｜ 自行車、摩托車存車費 ｜執行各區縣物價局制定的標準｜
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｜ 裝修垃圾外運費 ｜ 21元／自然間 ｜
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｜ 各項費用統收服務費 ｜ ｜
｜ ｜ 1元／戶．月 ｜
｜（水費、電費、燃氣費等）｜ ｜
一、××縣物業管理的難點表現
(一)觀念落后，意識淡薄，物業管理運作的大環境尚未形成實行物業管理是住房制度改革和社會主義市場經濟發展的必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導，人們正確地去認識。目前，對物業管理宣傳的力度不夠，人們對物業管理的基本概念、內涵、性質、原則、作用知之甚少，甚至產生種種誤解和錯誤認識。人們的觀念還停留在計劃經濟條件下福利型的管理模式，不能接受物業管理提供的有償服務。
(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業管理局面尚未形成目前我縣物業管理的類型有三類：專門成立的物業公司(xx縣物業中心)、開發企業派生的物業公司(如：興隆物業公司、常順物業公司、昌盛物業公司、華瑞物業公司、華能物業公司龜龍林物業公司等)、各單位自行管理的隊伍(如縣水利局、國稅局、發改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形成開放式的物業管理競爭機制，直接影響了物業管理的質量和健康有序物業市場的發展。
(三)地方性政策不配套，使物業管理難以步入正軌隨著《物業管理條例》、《××省物業管理條例》和《××市住宅小區物業管理辦法》的出臺，我縣只制定了相關的實施意見，從實際情況而言，政府、職能部門、物業公司、業主之間的責、權、利不清，物業企業與業主之間常常出現矛盾和糾紛。同時政府缺乏對物業管理發展的扶持政策，使我縣物業管理一開始就陷入困境，影響了物業管理的健康發展。
(四)建管分離,物業管理啟動資金難以落實由于建管脫節，給新建住宅小區開發物業管理埋下了許多隱患。開發商只考慮建設，很少考慮日后的物業管理，物業管理啟動資金以及維護，管理資金無法落實。根據物業管理條例規定，新開發小區應提留一定比例的資金作為小區物業管理的啟動資金，但在我縣缺乏相應配套政策和力度而無法落實。舊住宅小區包括安居工程住宅小區，配套及設施不全，房屋設備超期服役，維修任務相當繁重，恰好這類住宅小區在計劃經濟時期建設單位和開發單位無這項費用預留，在這種情況下開展物業管理更是難上加難。按照《物業管理條例》規定，凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住戶公用部位、公用設施、設備維修基金，其繳納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款30％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業中心托管面積約17萬平方米，各開發公司下屬物業公司托管面積約30萬平方米，其余約50多萬平方米的房產屬于自管或沒人管理狀態，都沒有按國家的政策、法律法規提取相應的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現滲漏、下水管道阻塞、破裂等現象無資金維修，也沒有物業公司接收托管。
(五)收費低，收費難使物業管理舉步維艱
《××市住宅小區物業管理辦法》規定批準的收費標準，僅達到小區公共衛生、綠化，保安等項目基本管理服務所需的費用標準，維護維修資金無著落，作為企業化的物業企業要自負盈虧，勢必影響其服務質量和水平，對業主提出的一些服務需求特別是諸如屋面修復、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經濟發展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業管理費十分困難，成為困擾物業管理企業實現自我發展、自負盈虧的最大障礙。從我縣實際情況來看，物業管理費的收繳率僅在6o％左右。
二、要著重處理好幾個關系
物業管理說起來很簡單，就是“受委托、按合同、有償服務’’。但這十個字，做起來就不那么簡單。因為它涉及到許多復雜的社會關系。只有理順這些關系，才能使物業管理有序推行。
(一)物業公司與業主委員會的關系
物業公司與業主委員會都是物業管理關系中的主體，根據有關法律法規，業主委員會對小區物業有終身管理權，物業公司具有終身服務權，雙方互為依存，缺一不可。在業主自治與專業化管理相結合的體制中，共同管理著同一物業，這就決定了他們之間是有一定的法律和經濟關系。兩者之間是平等的，其權利和義務由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務與購買服務的關系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關系。物業公司要履行業主委員會賦予的管理責任，提供統一專業化的周到服務；業主委員會要以主人翁的身份參與管理，監督管理，決策管理。把兩者結合起來，就是物業管理的新體制、新關系，這也是具有中國特色的物業管理的一大特點。
在物業管理實際運作中，物業公司應當如何擺正自己的位置，正確處理好服務與管理的關系?一是對業主的各類服務需求，應當盡職盡責，熱情周到地為業主排憂解難，真正樹立起“業主需要，我要做好”服務觀念；二是對個別業主違規違章行為，則應依據法規、合同、公約等的約定，大膽地認真地管理，以維護全體業主的利益和公共設備設施的完好無損；使業主的物業得到保值增值。
(二)業主與業主的關系
“遠親不如近鄰”這一古訓，突出了在鄰里關系戶中統一大于對立的一面，然而在現實生活中因毗連物業引發的鄰里糾紛，又表現出矛盾大于統一的一面。
成百上千個家庭同住一個小區，共同使用許多公用設施設備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環境等，但相互間由于許多主客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業公司去組織協調，要幫助所有業主形成一個共同遵守的業主公約，還要組織業主參加多種聯誼活動，促進睦鄰關系的形成，生活小事相互照應，管理大事共同決策。這樣，“遠親不如近鄰”的古訓就會大放祥光，和睦融洽、相互關心、歡快舒暢的鄰里關系就會形成。這種“詳和”的鄰里關系，必須由物業公司和業主委員會來為其創造。
(三)有關部門與物業公司的關系
按照國家有關政策規定，住宅小區是各相關部門綜合服務的對象，應各負其責，各盡其職。如房屋建筑質量方面的業務，應由工程質量監督部門的管理職能；房屋產權方面的業務，屬房地產管理部門的管理職能；服務項目收費和收費標準方面的業務，屬物價部門的管理職能；社會治安綜合治理的業務，屬轄區派出所的管理職能；水電暖方面的業務，屬相關部門的管理職。這些部門都是服務性的，都應為業主提供優質服務，按規定入戶抄表，計量收費，不應將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分攤到業主的身上，這種分攤是違背國家政策的，業主應該抵制，不應把怨言和責任轉嫁到物業公司，而應與物業公司配合起來，運用法律武器來保護自己的權利，扼制壟斷行業的違法行為。水電暖等相關部門，如要讓物業公司為其代收費用，須出具國家規定的委托書，明確雙方的責、權、利，否則物業公司無權為其服務。
(四)物業管理主管部門與物業公司的關系
隨著政府管理職能的轉變，物業管理主管部門不能既當運動員又當裁判員。政府對物業管理的職能就是依法行政，就是立法、監督、協調、檢查、指導。物業管理主管部門只能做裁判員，對小區的業主委員會和物業公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子，誰犯規罰誰。這樣物業公司的管理水平才可以提高，業主的觀念才可能轉變，物業管理市場才可能形成，進而發展產業，增加效益，政府和企業也都將同時受益。××縣物業管理所作為房地產管理的一個職能部門，應依據國家、省、市物業管理的政策、法規制定全縣物業管理辦法，并組織實施，全面負責本縣區域內各物業公司的審查、備案并依照有關政策、法規實施行業監督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業主服務為宗旨，委托物業管理公司按照住宅主管部門的標準和委托管理合同對住宅區實施物業管理；依據委托管理合同和有關規定收取管理費用，負責業主對物業公司創造質量投訴的調解處理；政企分離，脫開與縣物業中心上下級關系，對物業中心的體制進行改制，使其自主經營，自主發展。
三、××縣物業管理健康有序發展的對策
鑒于我縣物業管理的現狀和諸多問題，如何規范物業管理市場，目前已成為從政府到居民普遍關注的焦點問題。那么，究竟如何引導物業管理工作朝著健康有序的方向發展?關鍵要從以下幾個方面入手：
(一)盡快完善配套辦法和實施細則
社會主義市場經濟是法制經濟，要用法制規范人們的行為。從深圳、xx、大連等城市的經驗來看，自建設部《城市新建住宅小區管理辦法》出臺后，這些城市結合實際先后出臺物業管理的一系列地方性配套法規，極大地推動了當地物業管理的發展。
××市在2002年出臺了《××市住宅小區物業管理辦法》，但作為縣區地域，借鑒實施畢竟不太切合我縣實際，因此，應在廣泛調查研究的前提下，根據《物業管理條例》、《××省物業管理條例》、《××市住宅小區物業管理辦法》盡快出臺××縣物業管理配套辦法和實施細則。同時，從體制上給予理順，從政策上給予支持，特別是對未提留維修基金和未納入物業管理的已售公有住房，政府應以宏觀調控手段加以調控，對新建商品房維修基金的歸集，應在辦理《規劃許可證》時一次性按比例繳納，對不按規定繳納者，建設行政主管部門應不予辦理《規劃許可證》和《開工施工許可證》，使我縣物業管理工作逐步納入軌道。
(二)加大宣傳力度，引導觀念轉變
物業管理在我縣做為新興行業，目前人們對其了解甚少，能夠正確地理解、認識和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接的關系。人民群眾對物業管理的接受和支持，是物業管理行業發展的社會基礎。應利用廣播、電視、報紙等新聞媒體，向社會和居民廣泛地宣傳物業管理，介紹國內外物業管理的先進經驗，報道物業管理的進展，使更多的人了解、支持、關心物業管理，參與和推進物業管理。房管部門和物業公司要深入小區，面向住戶，利用掛橫幅、發傳單、樹宣傳牌、設立咨詢點等方式，大張旗鼓地做好宣傳動員工作，使廣大居民認識到物業管理是為廣大居民營造一個安全舒適的生活環境，使居住區的環境和各種配套設施保持完好，使房屋保值、增值。引導住戶轉變計劃經濟條件下的無償服務的舊觀念，樹立起花錢買服務的新觀念，養成自覺交費的習慣，共建管理有序、和睦文明、環境幽雅的住宅小區。
(三)理順管理機制和監督約束機制
政府應出臺辦法和措施，理順小區物業管理企業與公安、交通、市政、環衛等職能部門和產權單位、居委會的關系，使物業管理真正實現對住宅小區的綜合性、專業化統一管理，克服服務多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業管理企業化、專業化、市場化、社會化的進程。完善物業管理監督約束機制。業主和物業企業應雙向選擇，平等協商，雙方應根據服務內容和質量以簽訂合同的方式明確彼此的權利義務。這樣，才能使物業管理企業的行為得到有效的監督，才能發揮業主委員會對小區住戶的宣傳、解釋、協調作用，才能要求業主遵守規章，履行義務，才能切實提高物業管理水平，促進物業管理健康有序地發展。
(四)加強自身建設，提高服務質量
提高服務管理質量，既是黨和政府一再強調和要求的，也是廣大群眾的實際需求。物業管理是一種社會化、專業化、企業化、經營型的管理，只有不斷加強自身建設，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業管理人員要樹立愛崗敬業，無私奉獻的精神。物業工作事無巨細，服務時間不分晝夜，服務空間不受限制，物業員工要樹立全心全意為住戶服務的思想，恪守“住戶至上，服務第一”的宗旨，以優良的服務，滿足住戶日益增長的物質文化和精神需求，讓住戶體會到花錢買服務所帶來的方便和實惠。其次，健全小區的管理制度。包括報修制度、承諾服務制度、物業人員的考核獎罰制度、文明優質服務制度等，用制度規范物業人員的行為，用服務調查來監督物業人員的表現，用獎懲實施調動物業人員的積極性和創造性。再次，加強業務技能學習和培養。提高從業人員整體素質，建立良好的專業隊伍，以此贏得住戶和社會的認可。
(五)拓寬經費渠道，培育造血機能
關鍵詞：物業管理；共用部分；權屬糾紛；法律建議
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
當今，隨著我國城市化進程的快速發展，涌現出大量的新型城市住宅小區。在住宅小區實施現代化物業管理的同時，大量的物業管理糾紛隨之而來，并且大有愈演愈烈之勢。而這些物業糾紛，很大一部分是由于住宅小區的業主與開發商及物業管理企業對小區物業的共用部分責、權、利不明晰所導致的。為此，有必要對城市住宅小區物業共用部分的權屬問題進行理性的分析與探討。
一、住宅小區物業共用部分的組成
根據建筑物區分所有權理論，當開發商將住宅小區的商品房按照市場供需原則出售以后業主就擁有了其所購買的那套住房的專有權和相關部分的共用權。但是，對于業主擁有共用權的“相關部分”的范圍究竟包括哪些部分，一般商品房買賣合同未能具體約定，往往存在較大的分歧。因此人們對其權屬問題也難以形成一致，從而導致許多物業糾紛的產生。
其實，業主擁有共用權的“相關部分”的范圍十分廣泛，不僅包括小區內具有頂蓋的有關建筑設施，如物業管理用房、會所、架空層、人防設施等，也包括煤氣管道、供電線路等配套設施與設備，還包括不能歸類為設施、設備的小區道路、綠化等場地，因此，對于該“相關部分”，尚不能籠統地以設施或設備來概括，在此統稱之為共用部分。
正確理解小區物業共用部分的涵義，首先要將其與單幢住宅業主共用部分這個概念區分開來。所謂單幢住宅業主共用部分，是指處于一幢住宅之內，由該幢住宅的業主或使用人來共同使用的有關共用設施（設備），如電梯、中央空調、各種管線等，以及出入口、走道、樓梯間、梁柱、墻體、樓地板、屋面和僅為該幢住宅而設的管理用房等建筑設施。顯然，小區物業共用部分除包括單幢住宅業主共用部分外，還應包括小區全體業主共用部分，即：處于一個住宅小區之內，由整個小區的業主或使用人來共同使用的有關場地、設施（設備）以及為整個小區配套設置的有關建筑設施，如綠化、道路、廣場、游泳池、運動場、戶外停車場等場地和供水供電供氣等設施（設備）以及室內停車庫、小區物業管理用房、活動中心、商業鋪面、郵政所、學校等建筑設施。
由此可知，小區物業共用部分由單幢住宅業主共用部分和小區全體業主共用部分兩部分組成，其構造形式具有多樣性，有的是露天的綠化帶、游泳池、球場、停車場等場所，有的是分布、貫穿在小區各處的照明、電線、煤氣、給排水等設施（設備），有的是有頂蓋的學校、室內車庫、商業鋪面、各類管理用房等建筑設施，還有的是梁柱、墻體、樓地板、屋面等并不完整的建筑設施。
二、小區物業共用部分的產權歸屬分析
由于小區物業共用部分由不同性質的兩部分組成，各部分的構造形式也具有多樣性，因此對小區物業共用部分的權屬界定，也應根據其形式的不同而加以分別確定。具體來說，住宅小區物業共用部分可以分為以下幾種情況有區別地界定產權：
（1）項目建設審批時，規劃確定為小區市政基礎設施的部分，如小區的給水、排水、供電、路燈、供氣、供熱、通訊、有線電視等市政基礎設施（設備）等，其產權應屬國家所有。這些設施（設備）由有關政府職能部門行使管理權，對此有建設、維修、改良、更換的義務，同時有進行合法的托管、收益、處分的權利。而小區業主對此的權利僅僅是一種公法上的權利，是一種只要具有公民或市民資格就能享有的對國家公共財產的使用權利，沒有物權法上的權利意義，業主對它們的義務也是與一般的公民和市民對市政基礎設施的義務一樣的。[1]
（2）未明確規定為市政基礎設施的小區場地，如小區內的道路、廣場、園林綠化、露天停車場、游泳池、運動場等不含地上建筑物的場地，其產權應定性為小區全體業主共有。首先，從這類場地所占用的土地來看，由于開發商已經將整個小區的土地使用權出讓或轉讓成本攤入到整個小區的房屋銷售金額中去了，因此，該場地的土地使用權顯然為小區業主共有。其次，雖然這些場地上的綠化、泳池、球場、停車場等需要一定的建造成本，但是，這并不能成為開發商所有的理由。因為開發商并不擁有這些設施所占用的土地的土地使用權，這些場地上的綠化、泳池、球場、停車場等往往只是開發商提高其所開發小區的檔次、吸引顧客，并為開發商確定房屋銷售價格的因素之一。所以，此部分場地理應歸小區全體業主共有。現實中，物業管理公司對于露天停車位實行收費管理，其實，小區業主所繳納的并非土地使用費，而是小區業主委員會委托小區物業管理公司代表業主行使管理權所收取的服務費。這與產權歸屬于業主是沒有沖突的。
當然，某些大型城市住宅小區內的部分道路與綠地，規劃上屬于城鎮公共道路與綠地，這部分場地顯然不應界定為小區全體業主共有，而應界定為上文所述的國家所有。這樣定性，與《物權法》中的相關規定也是相符合的。（《物權法》第73條：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。”
（3）對于與小區住宅建設所一同規劃建設的相關建筑設施，法律有明確規定的，應依照其規定來確定其權屬。如物業管理用房，《物權法》中對其做了明確規定（“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業管理服務用房，屬于業主共有”[2]）。而對于法律未明確規定為小區業主共用的相關建筑設施的產權歸屬，一般根據實際的投資來源確定，即“誰投資誰享有”的原則。如小區內的會所、活動中心、商業鋪面等具有頂蓋的建筑設施，應依據此原則來確定其權屬是歸開發商還是歸小區全體業主。這取決于開發商出售房屋時與廣大業主的合同約定。需指出的是，如果約定為全體業主共有，則要求開發商在銷售房屋時，不得計算該建筑設施的建筑面積來分攤土地成本，而只需將其建造成本攤入整個小區的建造成本即可。如果約定為開發商所有，則要求開發商在銷售房屋時，要計算該建筑設施的建筑面積，以分攤土地成本，并不得將其建造成本攤入整個小區的建造成本。
值得指出的是，對于小區內的地下車庫，我國目前的法律并未對其權屬加以界定，以致目前關于地下車庫停車收費的物業糾紛十分普遍，有的小區由于收費過高，造成地下車庫無人停車，形成巨大的浪費，同時也造成了路面停車的擁擠。由于小區汽車量的逐年增加，地下停車庫已逐步成為現代小區建設必備的附屬設施，因此，相關法規應明確規定地下車庫的權屬為全體業主共有，這只需要求開發商在銷售房屋時，不得計算地下車庫的建筑面積來分攤土地成本，而將車庫的建造成本攤入整個小區的建造成本即可。至于該車庫的管理、收費，則應由小區全體業主共同決定。
三、規范小區物業共用部分權屬的建議
本文所論述的小區物業共用部分的問題，盡管在2007年施行的《物權法》中有一些規定，但不夠全面、明確和具體，而且也并沒有相關的后續配套規章與解釋出臺，這使房地產開發公司、物業管理企業與業主之間物業矛盾重重，嚴重阻礙了物業管理的健康發展。
（一）對小區物業的共用部分分別定義，并明確界定出各自的范圍
通過上文可以看出，將單幢住宅業主共用部分和小區全體業主共用部分兩者分開，是具有很強的現實意義的。在房產證的產權登記中，只是將商品房內的專有部分的面積以及單幢住宅業主共用部分的面積（公攤面積）進行登記，因此，單幢住宅內的共用部分的產權歸屬相對比較清楚。但涉及到小區全體業主共用部分的權屬則很不明確，從而使得相關的物業糾紛不斷。因此，將小區物業的共用部分從性質上按單幢住宅業主共用部分和小區全體業主共用部分分別加以定義，再根據不同使用功能及構造特點分別作出列舉或補充規定，明確界定出各自所包含的范圍。
（二）強制規定法定業主共用的范圍，全面、明確地界定物業共用部分的權屬
在明確界定出兩類共用部分的范圍后，法律上還應明確規定哪些屬單幢住宅業主共用部分，哪些屬小區全體業主共用部分，二者即為法定業主共有。此外法律上未規定的，除屬于市政基礎設施的外，一律為約定業主共有。因此，對于上文中提到的“未明確規定為市政基礎設施的小區場地，如小區內的道路、廣場、園林綠化、露天停車場、游泳池、球場等不含地上建筑物的場地”，以及小區內的地下車庫等，我國目前的相關法規并未明確他們的產權，建議在有關的法律修改補充程序中，盡快將其明確為小區全體業主共有，即法定業主共有，這樣，將大大避免和化解眾多的物業矛盾。
需指出的是，在根據“誰投資誰享有”的原則下確定物業的權屬主體時，一般依據的是開發商是否將相應的建造費用作為小區建設成本打入銷售價格中，但在實踐中，往往無法證實該部分的建造費用是否已進入了建設成本，因而無法確定其歸屬。倘若如上所述，法律上明確界定了法定業主共有的內容后，開發商自然會采取相應的定價對策：如對于法定業主共有部分，開發商在房屋定價時，自然會將該業主共有部分的建造費用打入銷售價格中。若約定為全體業主共有，則要求開發商在銷售房屋時，不得計算該建筑設施的建筑面積來分攤土地成本，而只需將其建造成本攤入整個小區的建造成本即可；若約定為開發商所有，則應要求開發商在銷售房屋時，計算該建筑設施的建筑面積，以分攤土地成本，并不得將其建造成本攤入整個小區的建造成本。這樣明確的法律約束，自然會有效避免相關糾紛的產生。
四、結語
當今，城市住宅小區物業管理糾紛已成為一個普遍而又敏感的話題，同時，為了保證城市的持續健康發展、社會穩定、小區平安和諧，它也是一個迫切需要解決的問題。相信，隨著小區共用部分權屬問題的明晰界定，城市住宅小區的物業管理會走向一個健康規范發展的軌道。
參考文獻