發布時間：2022-02-23 13:10:20
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的住宅物業管理方案樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
（一）物業管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元；機關團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產租金實收107萬元；自行接收房產租金實收53.4萬元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6066.6萬元。其中：出售直管房產16.2萬平方米，歸集購房款3662.8萬元；出售主輔分離房產7.3萬平方米，歸集售房款1605.7萬元；出售自行接收房產3.5萬平方米，歸集售房款798.1萬元。
3、房屋修繕工作。一是XX年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確XX年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《XX年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業管理方面工作
1、出臺《沈陽市物業管理規定》
6月底《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。
2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。
二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。
三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。共2頁,當前第1頁1
四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中.
3、建立新型物業管理體制
將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。
（一）物業管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元；機關團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產租金實收107萬元；自行接收房產租金實收53.4萬元。3、房屋修繕工作。一是2005年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確2005年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《2005年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業管理方面工作
1、出臺《沈陽市物業管理規定》
6月底《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。
2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。
二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。
三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。
四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中.
3、建立新型物業管理體制
將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。
一、目標任務
通過完善物業管理工作機制、加強物業監督管理力度、提升物業管理服務水平，進一步完善區職能部門、街道辦事處、社區的監督管理職能，提高住宅小區物業企業服務水平，推動我區物業服務行業持續健康發展，為廣大人民群眾創建整潔、文明、安全、舒適的宜居環境。
二、工作內容
（一）完善物業管理工作機制
1．完善物業管理機構建設。區物業管理工作領導小組要加強對全區物業管理工作的領導、協調和監督，定期召開專題會議，聽取物業管理工作匯報，協調解決物業管理重大問題。各街道辦事處要明確物業管理分管領導以及承擔物業管理工作的專兼職人員。社區居委會要有干部專職或兼職從事物業管理工作。已經配備人員的要確保在崗從事物業管理工作，確保物業管理工作有機構、有人員負責。
2．加強物業管理制度建設。區物業管理工作領導小組要將物業管理工作作為民生工作和社區建設的重要內容納入年度全區工作計劃，擺上重要議事日程。區住建局要對屬地內物業管理情況進行全面調查研究，摸清底數，分析存在問題，出臺規范性文件，強化行業規范管理。各街道辦事處負責建立并落實街道物業管理聯席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次由街道、社區、物業公司、業主代表等參加的聯席會議，及時有效解決物業管理活動中出現的矛盾、糾紛。各街道辦事處要建立物業管理糾紛調處機制，物業管理普通糾紛由社區、街道一線及時調處化解，并上報區級主管部門。嚴重的矛盾由區相關部門牽頭協調解決，并上報市級主管部門。
3．落實齊抓共管工作職責。區財政局要按照政辦〔2012〕45號文件要求，把規范提升物業管理工作列入區財政年度資金安排，建立完善物業管理經費保障的長效機制；要安排一定資金作為整治、提升物業管理和獎勵工作到位、成績突出的物業管理單位及個人的專項經費。區住建局作為行業主管部門，除做好日常規范管理工作，應制定物業管理整改提升方案，指導并督促區屬物業企業及管理項目進行規范管理、提升服務水平。行政執法、公安、交警、消防、工商、環保、司法、物價等職能部門要按照《市區人民政府關于進一步加強區物業管理工作的意見》（政文〔〕186號）明確的本部門在物業管理工作中的職責，進行責任分解，明確分管領導、責任科室、負責人、經辦人。各有關部門要加強物業工作的監督管理職能，建立職能部門聯動處理機制，強化部門協作配合，不推諉，不扯皮，及時處理檢查中發現的問題；建立糾紛投訴調處機制，對執法工作中發現的或物業企業報告、業主投訴、媒體曝光的違法違規行為及時查處，處理到位。
4．推進業主委員會的成立與規范運作。各街道辦事處要加強推進本轄區內小區業主委員會的組建。今年轄區內符合成立業委會條件的物業管理小區成立業委會應達到60%以上。區住建局應從行業管理方面出發，督促轄區內業主委員會建立健全規章制度，引導業主委員會規范運作，促進物業管理和社區管理有機結合，逐步形成社區內物業服務企業與業主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。
（二）加強物業監督管理力度
1．規范前期物業管理與承接查驗工作。區住建局要按照前期物業管理招投標相關規定，做好轄區房地產項目前期物業招投標活動的指導和監督工作，當年預售的項目應100%實行前期物業招投標，并做到公平、公開、公正。同時督促房地產開發建設單位、物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作、辦理物業交接手續。組織相關人員對承接查驗進行檢查，確保項目按規劃審批內容建設完整，并做好物業承接查驗備案手續。
2．加強住宅小區的巡查與整治。區住建局要牽頭聯合街道辦事處、社區建立物業小區巡查制度。具體為日常檢查、集中抽查、重點督查3項。日常檢查內容主要為小區秩序維護、衛生清潔、綠化養護、保安值勤、共用部位和共用設施設備維護等，應每兩個月對轄區所有物業小區巡查1次，并做好記錄，督促物業服務企業切實履行物業服務合同，根據服務等級和服務標準，提供質價相符的物業服務。集中抽查內容為物業小區的物業承接查驗制度落實、物業服務收費、消防安全、電梯安全、地下室（停車場所）、機電設備運行、二次供水衛生、裝飾裝修管理等。區住建局要積極配合市住建局工作，每季度組織開展1次集中抽查，確保小區和諧穩定、規范有序。重點督查是針對業主反映意見大、矛盾投訴多、整改不力的物業小區，區住建局要會同相關職能部門、街道、社區開展重點督促檢查整治，確保突發事件的應急預案有效得以落實。對于巡查過程中發現的問題，相關部門要加大對違法違紀企業的處罰力度，堅決將侵犯業主合法權益的企業清除出物業管理市場，要將巡查結果作為物業企業項目評優、前期物業招投標準入、企業資質年檢的重要依據。
3．深化老舊小區的整治與管理。各街道辦事處、社區要在老舊小區整治試點的基礎上，以點帶面，進一步深化我區老舊住宅區的整治與管理。要根據城市街區布局、公用基礎設施分布狀況，按照統籌規劃、條塊結合、分步實施的原則，在逐步改善老舊住宅區的基礎設施、環境衛生和治安防范之后，采取有條件的引進物業企業進行專業化管理服務、業主自治管理、社區有償管理三種模式進行老舊住宅區物業管理，逐步提升老舊住宅區廣大群眾的生活環境與居住品質。
（三）提升物業管理服務水平
1．提高物業企業競爭能力。行業主管部門要指導、扶持物業企業做大、做強。物業企業要樹立品牌意識，提高企業競爭力，積極探索轉變提升行業的發展方式，通過現代科技的運用和商業模式的創新，不斷拓寬物業服務領域，切實增強行業整體競爭能力。主管部門要鼓勵、扶持符合二級以上資質條件的物業企業晉升資質，并逐年提高二級以上物業企業管理的覆蓋面。
2．提升物業管理服務水平。物業企業應認真落實《省城市住宅小區物業服務規范》，提高物業小區服務水平，切實履行物業服務合同，實現秩序維護、衛生清潔、綠化養護、共用部位和共用設施設備維護等基礎服務達標，為業主提供質價相符的物業服務，努力提高業主的滿意率。行業主管部門要大力指導、幫助物業企業做好創建“物業管理示范住宅小區”工作。今年應做好輝映江山、明光花園2個住宅小區的創優工作，做到以點帶面，提升管理服務水平，促進行業規范發展。
3．提高監管人員與從業人員素質。針對我區涉及物業監督管理的9個職能部門情況以及街道、社區物業管理從業人員素質，區住建局要牽頭擇期舉辦物業監督管理人員工作培訓。通過專業培訓，切實提高職能部門和街道、社區物業監督管理人員業務水平。同時借助物業協會平臺積極開展物業服務管理經驗學習交流活動，組織物業管理工作者、物業服務企業負責人學習借鑒省內外兄弟城市和我市優秀物業服務企業的先進物業管理模式，推廣運用。定期組織物業經理崗位繼續教育培訓，不斷提高管理水平，加強保安、保潔、綠化、給排水、機電設施維護等崗位人員培訓，確保行業相關人員都能持證上崗或得到輪訓。
三、實施步驟
（一）動員部署階段（從2012年月日至月25日）
區物業管理工作領導小組要結合我區實際，組織召開相關部門、物業公司負責人、業主委員會和業主代表參加的會議，制訂實施方案，做好部署安排。分析轄區內物業服務行業發展存在的問題，研討行業發展方向，規范物業服務管理措施。區住建局應督促物業服務企業在自查的基礎上制訂整改提升方案，方案要落實到每一個物業服務項目，明確具體目標、內容和措施。
（二）組織實施階段（從2012年月26日至11月30日）
各街道辦事處、社區、各相關職能部門要緊密圍繞著“完善物業管理工作機制、加強物業監督管理力度、提升物業管理服務水平”的目標任務，制定工作安排，扎實開展工作。
（三）檢查驗收階段（從2012年12月1日至12月31日）
結合市里開展的檢查驗收，由區物業管理工作領導小組成立檢查組對今年工作開展情況進行檢查、考核。
四、工作要求
（一）加強組織領導。物業管理是改善民生、促進社會和諧穩定的重要內容，各級各部門要增強做好這項工作的緊迫感和責任感，進一步加強對物業管理工作的領導，建立或及時調整物業管理工作的領導機構和工作機構，切實做好轄區內規范提升物業管理工作的組織、領導、協調、督促。
――編者
近日，記者采訪了北京好伴侶資產管理中心總經理郭彥華。據郭彥華總經理介紹，好伴侶資產管理中心是集企業物業管理，勞務派遣，會議服務，保潔等物業服務于一體綜合性物業管理公司。公司成立于2009年11月，是北京市好伴侶保潔服務中心（1996年2月成立）為拓展市場，實施公司多元化經營的戰略方針而擴建成立的公司，可為客戶提供專業的設備設施管理，保潔，綠化，會議服務，空置物業管理等后勤集成服務。
科學管理 以人為本
自公司成立以來始終堅持“科學管理 以人為本”的原則，并取得了很大的社會效益和經濟效益。公司于2010年取得了GB/T 19001-2008/ISO 9001：2008質量管理體系認證、GB/T 24001-2004/ISO 14001：2004環境管理體系認證和GB/T 28001-2001自己職業健康安全管理體系認證。公司實行總經理負責制，下設辦公室、人力資源部、開發部、財務部、客戶服務部、工程部、安保部。公司中高級管理人員都是多年從事物業管理專業的人才，服務管理過寫字樓、商務大廈、學校、以及住宅、普通住宅等各類物業，具備豐富的物業管理服務經驗。
創優物業管理單位自檢概述提要:為全面配合做好本次物業管理示范住宅小區爭創工作，提升整體物業管理服務水平及品牌實力，呼倫貝爾市新興物業服務有限公司就“爭創達標示范住宅小區”積極做好如下重點工作:
呼倫貝爾市新興物業服務有限公司
呼倫貝爾市新興物業服務有限公司成立于新興物業公司始建于
一九九九年，因為是呼倫貝爾第一家民營物管企業，打破了此前國營物業的一統天下，經過這些年不斷的努力引起了社會各界的廣泛認可，區、市、自治區有關領導的高度評價，區、市、自治區三級媒體的充分報導，曾先后獲得區、市、自治區級“文明小區”、“安全小區”、“先進小區”、“優秀企業”、“優秀小區”、“示范小區”、“先進單位”及個人獎勵表彰45項榮譽稱號。
為全面配合做好本次物業管理示范住宅小區爭創工作，提升海拉爾區整體物業管理服務水平及品牌實力，呼倫貝爾市新興物業服務有限公司就"爭創達標示范住宅小區"積極做好如下重點工作:一.物業管理示范住宅小區爭創工作的全員參與:公司于2011年2月份就召開"爭創達標示范住宅小區"全體員工動員大會，對整體工作作出布署，并成立專責小組，全面負責"爭創達標"工作的推進;
二.將"爭創達標示范住宅小區"工作報請x房地產開發公司，并成立"爭創達標示范住宅小區"領導小組，在此期間公司多次組織員工
學習《物業管理示范住宅小區(大廈)評分細則》,為全員規范物業管理行為提供法律指導和實施依據;
三.公司積極做好"爭創達標示范住宅小區"的內部宣傳發動工作，以"努力提高物業管理水平，積極打造物業管理強勢品牌"為目標，各部門明確分工，根據爭創工作的時間進度計劃逐項推進"爭創達標示范住宅小區"的內外宣傳發動、資料檔案歸檔整理、服務整改、標準自檢及標準復檢驗收等各項工作;
四.《物業管理示范住宅小區(大廈)評分細則》中所涉及物業管理檔案、管理資料表單統一由"爭創達標示范住宅小區"專職小組整理收集，及時做好自檢和協調更正，積極準備迎接上級物管部門的驗收檢查。
本次爭創達標示范住宅小區工作，作為是關系到x物業服務公司的企業形象及提升整體實力的一件大事，我公司將緊密配合上級物管部門，積極宣傳學習《物業管理示范住宅小區(大廈)評分細則》,對照做好完善整改，力爭盡善盡美。
我們誠懇的希望參加檢查評審的各位專家、領導能給我們提出寶貴的批評和意見，我公司將以此為動力和契機，不斷提高物業管理服務水平，為樹立物業管理示范住宅小區的良好形象和推動行業發展做出貢獻!
FC市某某住宅小區由某置業公司建設，同圓置業本著“倡導現代文明，傳播居住文化”的開發理念，以高舒適度、高功能配置、高性能標準、高質量保證這“四高”的要求來設計開發建設，開發商力將“某某”打造成FC市標志性高品味居住小區。
該小區占地5.5萬平方米，規劃建設商住樓18棟，總建筑面積8萬余平方米。小區緊臨FC市最大的市政綠化廣場，周邊綠化配套為本地最高標準，環境優美，是市區最適合居住的地段。戶型設計中強調客廳和主臥朝陽，并采用大陽臺、落地窗、外飄窗、空中花園等現代居住建筑設計手法，使人與自然能夠更自由的交流。
我公司自該項目建設之初就對該小區進行了前期物業管理，為今天社區的良好運行和優異的物業服務工作奠定了堅實的基礎。為了在滿足業主和使用者不同程度的需求，我們在為小區的物業管理服務過程中體現了“差異化服務，人性化關懷”，從而提高物業的使用效率、業主的滿意率，同時也提高了本公司的經營效益，促使了物業的保值和增值。從而，我公司把同圓·錦秀城小區構筑成一個“業主與物業公司良好溝通、業主與業主親情相處、大家與社區文化融洽”的良好工作和生活環境。
在2008年元月，我公司就根據某某小區硬件設施和物業工作狀況，制定了創建“省物業管理優秀住宅小區”的工作規劃和實施方案，再依照“省優”標準查缺補漏，完善內部管理規章制度，細化小區物業服務。經過近一年的努力工作和精心準備，無論從小區物業服務質量，
還是我公司的內部管理都有了突破性的發展，公司在2008年8月18日被中國物業管理協會吸收為會員單位，8月23日取得了中國國際誠信體系會員證書，8月25日正式通過ISO9001:2000國際質量管理體系認證，這些強而有力硬件基礎為我們“創優”工作帶來了更充分的信心。現對照《省物業管理優秀住宅小區標準》自檢自評，認為符合“省優”標準要求，現將自檢自評情況匯報如下:
一、在基礎管理工作中，物業公司從小區建設之初開始介入，嚴格執行接管驗收程序，完善了各種必需的資料、手續、合同，小區業主委員會籌備工作有序進行，定期做好業主回訪工作;根據該小區硬件設施和物業工作狀況，制定了創建“山東省物業管理優秀項目”的《同圓·錦秀城爭創“省優”規劃》和《同圓·錦秀城爭創“省優”工作實施方案》自評分:30分(標準分值:32分)
二、小區外觀整潔有序，無亂搭亂建現象，制定了裝修協議、巡邏檢查辦法和驗收標準，房屋維護良好。自評分:14分(標準分值:14分)
三、共用設施設備完好，在管理處張貼了停水、停電等應急處理預案，保證正常運行，各種管道井蓋保護齊全，道路通暢平整。自評分:15分(標準分值:15分)
四、具有專職的秩序維護人員，技防和人防相結合的護衛機制，消防設施設備齊全完好，車輛停放歸位，無治安事件發生。自評分:10分(標準分值:10分)
五、制有詳細的保潔程序和作業標準，環境清靜優美，具有齊全的環衛設備設施，生活垃圾日產日清，無路貼亂畫現象。自評分:14分(標準分值:14分)
六、小區綠化率40%，布局美觀，花草樹木長勢良好，擁有專業的綠化養護人員和詳盡的苗木養護規程。自評分:7分(標準分值:7分)
七、良好的社區文化使小區四處洋溢親情的感覺，先后開展了中秋聯誼會、業主籃球賽、親子教育等多場次全民參與的活動。自評分:3分(標準分值:3分)
八、各種費用收繳及時，無拖欠現象，并提出了“想業主之所想”的便民服務理念。自評分:2分(標準分值:2分)
為進一步加強社區物業管理工作，理順管理體制，完善管理機制，不斷改善人居環境，促進城市經濟和社會事業發展，根據國務院《物業管理條例》和省有關規定，結合我市實際情況，提出以下意見。
一、統一思想，充分認識加強社區物業管理工作的重要性
物業管理是業主委員會代表業主通過選聘物業管理企業，由業主委員會與物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序的活動。社區物業管理作為城市管理工作的重要組成部分，其涵蓋了從居民區到工業、商業、公益事業等各類物業項目的管理內容。近年來，隨著我市城市化進程的不斷加快，舊區環境綜合整治和新區建設齊頭并進，城市面貌發生了很大的變化，社區物業管理在城市管理中的作用日漸突出。加強社區物業管理，有利于城市經濟的持續健康發展，提高城市品味；有利于保持和改善市民工作和生活的環境；有利于提高經營城市水平、促進城市房地產的保值增值；有利于增加就業崗位、維護社區秩序、營造和諧社會的良好氛圍。各級政府、各有關部門要樹立和落實科學發展觀，以加強管理、改善環境、營造和諧社會、創建安全城市為目標，以社區環境綜合整治、新住宅小區建設與物業管理同步為重點，堅持尊重現實、便于啟動、落實責任、服務市民的工作原則，全面加強社區物業管理工作，健全長效管理機制，不斷擴大物業管理服務覆蓋面，推動物業管理上水平。
二、理順體制，構筑適合城市發展的社區物業管理工作框架
社區物業管理工作，要按照“縣市區政府負責，街道辦事處組織，社區居委會落實，房管部門監督指導，以塊為主、屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責，落實工作責任，充分發揮社區基層組織的作用，搞好社區基層組織與業主自治組織的共同協作，推進社區物業管理工作。
（一）縣市區人民政府（管委）對本轄區物業管理工作負總責：
1.組織所轄街道辦事處落實各項政策措施，全面開展社區物業管理工作；
2.落實辦事機構，建立縣市區、街道、社區三級物業管理工作體系；
3.落實管理責任，加強本轄區物業管理工作的部署、檢查和督導落實。
（二）街道辦事處負責指導轄區物業管理工作的開展：
1.會同有關部門，科學劃定社區物業管理區域，界定物業服務范圍；
2.組織社區居委會、開發建設單位及有關產權單位，選舉產生各物業管理區域的業主委員會；
3.指導轄區內能夠獨立實施物業管理的非住宅項目組建業主委員會和實施物業管理；
4.對已成立業主委員會的物業管理區域和項目進行指導和管理，保障業主委員會的正常運轉及發揮業主自治作用；
5.對轄區物業管理工作進行監督和檢查，協調公安等部門加強對社區物業保安工作的監督和檢查。
（三）社區居委會要指導協調業主委員會，具體組織社區物業管理的實施：
1.組織業主委員會制定業主公約和業主大會議事規則，并簽訂到戶，規范業主和物業管理企業的公共行為；
2.落實物業管理服務項目，聘請有關單位核算成本，提出收費標準和依據，經業主大會通過后，到轄區街道辦事處、當地物價部門和房管部門備案；
3.指導業主委員會選聘物業管理企業或建立群眾性物業服務組織，簽訂物業管理服務合同，組織物業管理實施；
4.督促檢查物業管理企業和物業服務組織，落實管理服務合同，調處管理服務中的矛盾糾紛。
（四）房管部門作為物業管理的行業主管部門，要切實加強行業管理：
1.認真研究當地物業管理發展規劃、發展目標及工作思路，制定相關配套政策，提出工作意見；
2.負責物業管理公共資金的歸集，會同財政等部門安排物業管理公共資金的使用方案，并搞好監督管理和檢查；
3.落實物業管理項目招投標制度，組織物業管理行業的檢查、考核和人員培訓工作；
4.監管物業管理企業，調處物業管理重點糾紛案件，規范物業管理服務行為。
三、因地制宜，確定社區物業管理的模式和組織形式
社區物業管理實行等級性或基礎性管理服務。要根據各個區域房屋建設、環境配套、居民需求、業主意愿及服務約定等情況，確定物業管理模式和組織形式。
（一）新建住宅小區。要嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業管理企業實施等級性物業管理。規劃、建設、房管等部門要各司其職，把好新建住宅小區的規劃設計、施工建設、物業管理三道關口。新建住宅小區要嚴格落實竣工驗收備案制度和配套設施交付使用許可制度。開發建設單位要按前期物業管理的相關規定，建立完善物業管理移交手續，保證前期物業管理落實到位。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業管理企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區全面實行規范的等級性管理服務。
（二）整治后的舊住宅小區。要根據居民的需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合起來，以社區管轄范圍為基礎，界定各物業管理服務區域；以社區居委會為基礎，組織召開業主大會，組建業主委員會；以物業管理企業或群眾性物業服務組織為基礎，開展物業管理服務活動。要加大對舊住宅小區的整治力度，逐步解決舊住宅小區環境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的舊住宅小區，由業主委員會選聘專業物業管理企業按等級實施物業管理服務；對不完全具備條件的小區，由社區居委會牽頭，組建物業服務隊伍，落實以保潔、保綠、護安為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。力求到2008年底前，物業管理覆蓋到每個社區，基本建立體系健全、政策完善、責任到位的物業管理工作機制。
（三）物業管理服務內容與收費標準。物業管理服務內容要區別不同的物業性質和特點，確定管理服務的項目和等級。物業服務收費要遵循公正合理、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。新建的住宅小區，其管理服務內容和收費標準，根據區域內規劃建設、配套情況和設定的管理服務項目，依據物價、房管部門制定的物業管理等級評定標準，確定服務等級和收費標準。舊住宅小區的物業管理服務內容和收費標準，可采用選項式服務形式，根據多數業主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業主委員會與委托的物業管理企業或物業服務組織，簽訂服務合同，并在小區內公布實施。
四、突出重點，切實抓好社區物業管理的規范運作
（一）規范物業項目的前期管理工作。新建的物業項目，在業主委員會未成立期間，必須實行前期物業管理。建設部門與開發建設單位簽訂房地產開發建設合同中，要明確項目前期物業管理責任。開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供項目竣工后的物業管理方案，預留前期物業管理保證金和物業管理用房，并按規定選聘有資質的物業管理企業，進行前期物業管理。關于前期物業管理的相關規定，由市房管局另行制定。
（二）規范業主委員會的組建和工作運轉。每個物業管理區域都要成立一個業主委員會。各街道辦事處要根據行政組織和業主自治相結合的原則，按照規定的程序，推進業主委員會建設。住宅小區業主委員會的組成人員，原則上從社區居委會、有關產權單位及物業管理區域內離退休人員、熱心公益事業人員中推薦人選，主任可由社區居委會成員擔任。業主委員會主要負責召集業主大會、選聘物業管理企業、監督履行物業服務合同、監督實施業主公約等工作，同時積極配合和支持社區居委會的工作。街道辦事處要支持業主委員會的工作，業主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區居委會代為履行業主委員會的職責，確保工作正常運轉。關于業主委員會組建及工作實施的相關規定，由市房管局另行制定。
（三）規范物業相關合同管理工作。一是開發建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業管理的相關條款，約定房屋交付使用后，物業管理的主要內容、管理服務等級及對應的收費標準。二是業主委員會成立前，開發建設單位要與選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理委托合同。三是業主與物業管理企業要依據商品房買賣合同，簽訂前期物業管理服務合同和業主臨時公約，并履行公約。四是業主委員會成立后，應當代表業主與選聘的物業管理企業簽訂正式物業管理服務合同，約定各自的權利、義務和責任。業主應當根據物業管理服務合同的約定，交納物業管理服務費用。對逾期不交納物業服務費的，業主委員會要協助物業管理企業進行督促、催交；經督促仍不交納的，由物業管理企業依法催交。對物業管理企業違反合同約定的，由業主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區居委會調處；調處不成的依法解決。
（四）規范物業服務行為。物業管理企業要依據服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出服務合同的事宜，要與業主委員會協商確定后實施。各級房管部門要會同街道辦事處，加強對物業管理企業的監管，建立健全物業管理企業信用檔案制度，認真評定物業管理企業的服務業績和信用程度，并在資質評定和年檢、物業招投標中作為重要條件；要建立健全物業投訴責任機制，及時查處物業服務中的不規范行為，督促物業管理企業整改，切實保障業主合法權益；建立健全物業管理淘汰、退出機制，對物業服務不到位、業主投訴較多的物業管理企業，按有關規定予以處理。
五、明確責任，落實扶持社區物業管理的各項政策
（一）明確管理責任。物業管理企業（服務組織）與城市基礎設施專業管理部門要密切配合，通力協作，嚴格按照責任分工，履行工作職責，共同做好社區物業管理工作。物業管理企業（服務組織）負責物業管理區域內的衛生清掃保潔、花草樹木養護、車輛停放管理以及與物業管理服務合同約定的其他服務項目。各相關專業設施管理部門要做好社區內供電、供水、供暖、燃氣、通訊等基礎設施的管理及服務工作，滿足社區居民的要求。
（二）加強政策扶持。各級各部門要積極扶持社區物業管理工作。凡在住宅小區內批準設置的各類停車場的收費全部劃歸社區，凡批準設置的經營性臨時攤點、早市等收費，相關部門要給予優惠政策，以補充社區物業管理服務費用。勞動保障部門要結合實施“擴大再就業工程”和“完善社會保障體系工程”，給予物業管理從業人員優惠政策。各級房管部門要與有關部門搞好配合，從政策上、業務上加強對物業管理工作的指導，幫助基層解決實際問題。駐社區的各個部門和單位，要支持和參與社區物業管理工作。
（三）落實資金保障。要加大社區物業管理資金的籌集力度。一是堅持“取之于民、用之于民”的原則，在提高市民、業主繳費意識的同時，物業管理企業（服務組織）要加大管理力度，提高物業服務收費率，為社區物業管理服務提供基本保障。二是完善住宅專項維修資金管理使用的相關政策、標準和辦法，依據相關規定將資金管好、用好。三是各級財政部門要加大支持力度，適當安排社區物業管理啟動資金和扶持資金，推動舊城區物業管理的全面開展。舊住宅區內應由城管部門管理的道路、路燈、綠化、環衛等維修、養護費用，仍按原資金渠道解決。
六、加強領導，確保社區物業管理工作健康發展
（一）加強組織領導。社區物業管理事關城市長遠發展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大，各級各有關部門要切實加強領導，加大措施，全力推進。市政府成立社區物業管理工作領導小組（名單附后）。各縣市區也要成立相應機構，把加強社區物業管理作為提升城市管理水平、創建文明城市的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實機構，明確任務，將工作細化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為社區物業管理工作提供有力保障。
第二部分、物業管理的整體構想與創優規劃 ：
住宅社區作為建設開發有限公司“東方城市系列”的又一經典之作，以其建筑的現代風格和完美的協調性，構筑了又一具有現代生活氣息的城市景觀。“以人為本”不僅僅是一句口號，在東方明珠城的每一個細節都充分體現
出建筑對人的關心，以她的色彩、材質、結構、尺度以及施工質量，點點滴滴、方方面面都是工程學、建筑學、文化藝術的杰作，透射出人文關懷，使業主的居住生活在舒適、便捷中體現出物業的價值。
針對東方明珠城社區物業管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區物業管理的管理構想。
一、管理思想
公司將憑借自己的人才優勢、技術優勢、文化優勢、管理優勢，把東方明珠城社區創造成為一個溫馨家園。
二、管理組織
公司將建立一支年輕化、專業化，高素質、復合型的管理隊伍，對東方明珠城社區實施專業化的物業管理與服務。
1、多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質和精神需求。
2、主張管理者與員工之間的溝通，體現人與人之間的平等。
3、關注員工自我價值的實現，使員工與公司共同發展進步。
4、為員工創造公平競爭的工作氛圍，實現“能者上、相形見拙者下”。
5、建立培訓體制，使每一個員工掌握物業基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業服務人員。
三、管理特色及創新點
公司堅持“業主至上、服務第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務”的管理手段。
1、推行首問負責制，第一個接待業主或被業主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應熱情接待，解答疑問，杜絕讓業主等候回音的現象。
2、傾聽業主的心聲，在社區內設置“心連心信箱”，了解業主需求，解決業主反映的問題。
3、關注業主生活質量的提高，倡導“以業主為圓心”的服務理念，我們不僅做好24小時安保服務，24小時接待服務，16小時保潔服務，管理處還將經常組織各種活動，增進物業與業主的交流，創造祥和文明的住宅社區。
四、創優規劃
（一）、近期工作目標
第一年內，業主開心入住，裝修無違規現象；
第二年內，創市物業管理示范住宅小區；
第三年…… 保市優、創全國物業管理示范住宅小區；
（二）、實施方案
1、在公司總經理領導下，在行業主管部門指導下，專門成立由公司職能部門人員、管理處主任和其他部門負責人組成的創優領導小組，其中管理處主任為執行組長，并明確創優小組職責。
2、完善各部門、各崗位的操作規程，規范日常操作。
3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評、資料的歸檔及達標申報等工作。
4、由創優小組按管理處巡檢制度進行日常的考核檢查，公司創優指導小組做好東方明珠城社區創優的指導、監督工作。
5、建立“服務明星”評比制度，明確獎懲措施，引導員工共同做好優秀社區的創建工作。
第三部分、管理機構設置和管理人員 ：
的配備、管理及物資的配備
一、管理機構模式
東方明珠城住宅城社區的物業綜合管理工作，由天祥物業有限公司下屬的東方明珠城管理處負責，管理處下設綜服科、安保科、維修部、環境科。
組織結構圖
二、管理人員的配備
管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門負責人4人，由物業公司聘任，授權到東方明珠城住宅社區實施綜合管理。
接待員：2人，接待業主的來訪和投訴并及時處理。
文員：1人，負責社區房屋及業主的有關資料的存檔工作和信息收集工作。
財務：1人，負責社區的經濟核算和各種費用的收繳工作。
衛生清潔工：21人，負責社區的衛生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。
綠化管理養護工：2人，負責社區內的綠化及花草樹木的養護培植工作，并對業主的垂直綠化（陽臺擺花）和庭院綠化進行指導。
治安員：54人，負責住宅區內的治安、保衛防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護正常治安秩序，負責管理社區的停車場以及出入社區的各種車輛，維護社區的交通秩序；
維修工：7人，負責社區的房屋及設施設備的維修、養護。
三、管理人員的錄用與考核、培訓計劃
（一）、管理人員的錄用要求
分類崗位職責條件備注
管理處主任全面負責社區物業管理工作大專以上文化，三年以上物業實際管理經驗公司選派
首先，感謝小區業委會給予我公司展示的機會和舞臺。我叫李安富，遵義市紅匯物業管理有限公司總經理。
我今天所要講的主要內容分三個部分：一是介紹我公司的基本情況；二是小區物業管理服務項目管理方案；三是中標后的承諾。
第一部分 公司的基本情況。回顧公司近年來的情況，可以說是年年有變化，年年有發展。我公司成立于2005年7月，注冊資金50萬元，具有國家三級資質物業管理企業，是遵義市第三屆房地產協會常務理事單位。是一家完全市場化運作的專業的物業管理公司，專業提供高標準、全方位的物業服務。現管理的物業項目已涵蓋了：多層住宅、高層住宅、辦公樓、商業物業等多種類型物業。
現受委托管理的物業項目有：市住房和城鄉建設局、市司法局、市政府二小區、市人防辦民和苑小區、中國人民財產保險公司辦公區、紅花崗區政府三小區、市供排水公司、龍祥苑、龍騰新苑、建鑫公寓、益豐小區、鳳凰苑小區、恒業。新天地、城南華府、鷺園、瑞誠商廈、金苑商貿城、陽光花園等二十余個項目的物業服務。
公司弘揚自我學習、終身學習、重視培訓價值的培訓文化，實行全員年度輪訓，安全護衛人員周訓、員工入職及崗位技能培訓等制度，全員綜合素質不斷提升，文明之花盛開，見義勇為、助人為樂、拾金不昧，奉獻社會已成為我公司員工的自覺行動。本公司完全有能力、有信心承擔起？龍騰小區的物業管理工作。
接管后的小區物業服務總要體思路；
1、在長新社區居民委員會的指導下，有效整合社區和小區資源，把小區創建為安全文明小區與整臟治亂和城市管理工作有機結合起，更好的為廣大業主服務。
2、針對小區因房開歷史遺留問題多，小區維修資金不到位，絕大多數業主還未辦《房屋產權證》等問題，協助業主、業主委員會建立專項維修資金制度，充分發揮我們的優勢與有關單位進行有效的溝通和協調，主動與業主、社區對前期遺留問題工作的協調力度，積極的到主管部門爭取早日能解決這些問題，最大限度的為業主辦實事。
3、介于小區多方因素質，本著對小區業主高度負責的態度，小區收取的物業服費用納入社區財務統一管理，確保小區物業服務工作正常有序。
第二部分小區物業管理服務項目管理方案。小區是小高層住宅小區，投入使用已經多年，毋庸置疑，物業管理的目的是為了發揮物業的最大使用功能，使其保值增值。物業管理工作的核心就是要“以人為本”，為業主創造一個整潔、文明、安全、舒適的小區環境。我公司針對小區現狀提出以下管理方案：
1、小區物業管理服務按照普通住宅物業管理公共服務三級標準要求；
2、發揮紅匯物業公司自身的人才優勢、文化優勢、技術優勢、管理優勢，實施對保安、保潔、綠化、機電維修等方面的專業化管理。全方位降低管理成本，力爭為業主提供物超所值的服務，使業主真正受益；
3、結合小區小區的實際情況，我們將根據區域內的結構、地理位置及周邊的配套設施情況，結合業主的意見以及我公司的成功經驗，為貴小區提供方便、快捷、經濟、高效的服務，以提高業主的高品質小區環境。
4、小區小區日常管理目標
1、小區管理處各部門具有各項管理制度；
2、管理處健全小區小區管理文件及小區檔案；
3、管理處秉承文明且規范的服務；
4、管理處所有員工均經過崗前培訓；
5、物業服務無重大投訴；
6、 業主滿意率達95%。
