發布時間：2022-07-25 05:01:04
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第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）：_________
受托方（以下簡稱乙方）：_________
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將_________（物業名稱）委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：_________
座落位置：_________市_________區_________路（街道）_________號
四至：東_________南_________西_________北_________
占地面積：_________萬平方米
建筑面積：_________萬平方米
容積率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區總戶數：_________
受益人口：_________
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應付履行本合同承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括承重結構部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等），戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內共用存車庫、_________。
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。
第六條 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
第八條 公建配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化、體育、娛樂教育場所。
第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維修公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________。
第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區文化娛樂活動。年_________次。
第十四條 負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1、物業管理服務費：月_________元/m2；
2、代收代辦費：_________。
3、特約服務費：_________。
第十五條 業主和物業使用人房屋自用部位，自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。
第十六條 對業主和物業使用人違反業主臨時公約的行為、針對具體行為并根據情節輕重、采取批評、規勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項。
_________；
_________；
_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業主委員會正式簽訂物業管理合同時止。
首屆業主大會召開后，本合同自行終止，首屆業主大會可按照規定選聘或者續聘物業企業，并簽訂本住宅區的物業管理委托合同。
第四章 雙方權利義務
第十九條 甲方權利義務（適用于房地產開發企業或產權單位）
1、在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定并要求業主和物業使用人遵守；
2、在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明；在與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當要求物業買受人對遵守業主臨時公約予以書面承諾；
3、與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容；
4、審定乙方擬定的物業管理立案制度；
5、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；
6、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、賬務預算及決算；
7、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
如存在質量問題，按以下方式處理：
（1）負責返修；
（2）委托乙方返修，支付全部費用；
（3）_________。
8、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項執行：
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
10、在合同生效之日起_________日內向乙方提供委托管理費_________元/m2；合計_________元。
11、負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內向乙方提供；
12、當業主和物業使用人不按規定交納物業管理服務費時，由乙方負責催交；
13、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：
（1）_________。
（2）_________。
14、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；
15、_________。
第二十條 乙方權利義務
1、根據有關法律及本合同的約定，制訂物業管理制度；
2、與物業購買人簽訂前期物業管理服務協議；
3、對業主和物業使用人違反法規、政策的行為，提請有關部門處理；
4、按本合同第十六條的約定，對業主、物業使用人違反業主臨時公約的行為進行處理；
5、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；
6、負責編制房屋、公用部位公用設施設備年度養護計劃和維修方案，經雙方議定后由乙方組織實施，維修經費來源_________；
7、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督；
8、負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
9、每_________個月向全體業主和物業使用人公布一次物業管理服務費收支帳目；
10、對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施；
11、本合同終止或業主大會決議解聘乙方時，乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內，退出該物業管理區域并向甲方或業主委員會移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料；
12、_________。
第五章 物業管理服務質量
第二十一條 乙方須按下列約定，實現目標管理。（參照《江蘇省住宅區物業管理服務標準》db32/t538-XX填寫）。
1、房屋外觀：_________
2、設備運行：_________
3、房屋及設施、設備的維修、養護：_________
4、公共環境：_________
5、綠化：_________
6、交通秩序：_________
7、保安：_________
8、急修：_________
小修：_________
9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：_________
第六章 物業管理服務費用
第二十二條 物業管理服務費
1、本物業的物業管理服務費，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關規定向業主或物業使用人收取；
2、空置房屋的物業管理服務費，由乙方按約定的收費標準向產權人收取；
3、業主或使用人逾期未交納物業管理服務費的，按業主臨時公約中的有關約定，加收滯納金。
第二十三條 車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收取：
1、露天車位：_________
2、車庫：_________
3、_________
第二十四條 乙方對業主和物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養護及其它特約服務，由當事人按約定支付費用。
第二十五條 其它乙方向業主和物業使用人提供的服務項目和收費標準如下：
1、_________
2、_________
3、_________
第二十六條 房屋保修期滿后的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用：
1、房屋共用部位的日常、養護費用，由_________承擔；維修、更新費用由_________承擔。
2、房屋共用設施、設備的日常、養護費用，由_________承擔；維修、更新費用，由_________承擔。
3、房屋共用部位、共用設施、設備的維修資金，由_________負責籌集；維修資金用于保修期滿后住宅共用部位共用設施設備的維修。未設立維修資金的維修費用由_________承擔。
4、維修資金的其他約定
第七章 違約責任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十條 甲乙雙方任一方無法律依據提前終止合同的，違約方應賠償對方_________元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。
第三十一條 甲乙雙方的其他約定
第八章 附則
第三十二條 雙方約定自本合同生效之日起_________天內，根據甲方委托管理事項，辦理完接管驗收手續。
第三十三條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優秀，經業主大會同意后，可續訂合同。
第三十四條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
第三十五條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部門填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第三十六條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲方雙方及房地產行政主管部門各執一份，具有同等法律效力。
第三十七條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十八條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十九條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請房地產行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁（當事人雙方不在合同中約定仲裁機構，事后又未達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴）。
第四十條 合同期滿合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿_________天前向對方提出書面意見。
第四十一條 本合同經房地產行政主管部門備案后生效。
甲方簽章：_________乙方簽章：_________
合同編號：_________
甲方（房地產開發企業）：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務：_________
委托人：_________
身份證號碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯系人：_________
電話：_________
傳真：_________
帳號：_________
電子信箱：_________
乙方（物業管理企業）：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務：_________
委托人：_________
身份證號碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯系人：_________
電話：_________
傳真：_________
帳號：_________
電子信箱：_________
甲方通過（招投標，協議選聘）方式將_________（物業名稱）委托乙方實行物業管理服務。為保障本物業正常運行，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環境，根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。
第一條 物業基本情況
物業類型：_________
座落位置：_________市_________區_________路（街道）_________號。
管理界限：東至_________；南至：_________；西至_________；北至：_________。
占地面積：_________平方米。
建筑面積：_________平方米。
容 積 率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區總戶數：_________
受益人口：_________
委托管理的物業構成細目見附表。
第二條 委托管理服務期限
1.1 物流外包合同
物流外包合同是一份由交易各方達成的具有法律效力的文件。其中第三方物流服務提供商承諾在一定的條件（如數量、質量、價格、送達時間、采購時間等）下向物流服務需求方（通常理解為制造和銷售企業）提供物流服務，而物流服務需求方根據合同的規定（包括合同的激勵因素和懲罰因素）向第三方物流服務提供商支付一定數量的報酬或其他商品或服務。物流業務涉及運輸、儲存、包裝、裝卸搬運、訂單處理、生產計劃、采購、客戶服務、配送等活動。根據外包的業務范圍，可以簽訂一份主合同，再分別簽訂具體的子合同，，形成一個合同體系[1]。HP、IBM等跨國企業在外包物流時，至少會要求物流服務提供商與其簽署兩份文件：一般條款和工作范圍。一般性條款規定一些非操作性的法律問題，如賠償、保險、不可抗力、保密、解約等；工作范圍則對服務細節進行具體描述，如運輸方式、交貨期限、倉儲方式、考核標準等。
1.2 物流外包合同風險
企業物流外包的目的是建立企業與第三方物流公司的戰略同盟關系。這是一種基于相互信任，通過彼此間的信息溝通實現風險共擔和利潤共享的一種企業合作關系。雙方通過精誠合作所產生的利潤比各自獨立運作所產生的利潤更大，可以說這是一種1+1>2的對策[2]。但是，如果合同不完善，不能通過合同來明確雙方的權力、義務，那么，就無法有效地約束當事雙方的行為，結果雙方都會為單方面追求自己的利益而損害對方的利益。例如第三方物流企業以自己為中心而不是以客戶為中心來處理每一個環節；第三方物流公司不按客戶要求來完成物流業務；為了大客戶的業務而放棄小客戶的業務或推掉小客戶的業務；泄露對方的商業信息等。合同不完善最周會導致物流外包的失敗。Barthelemy（2003）調查分析了近百家企業外包案例后，發現有近69%的企業物流外包失敗的原因歸咎于合同管理不當[3]。根據中國企業家調查系統的調查顯示，2001年實施物流外包的企業92%遇到合同糾紛，其中20%的企業遭受到合同糾紛5起以上。
2.物流外包工程的合同風險分析
2.1 社會環境風險因素
從社會環境的角度看，物流外包工程風險可以分為政治風險、經濟風險、不可抗力風險[4]。經濟風險主要是指經濟社會中出現的物價非正常上漲的風險、金融風險；政治風險主要是指地方保護主義、行業保護主義、異域歧視政策、差別政策所帶來的風險；不可抗力和自然環境風險是指施工建設過程中出現的非正常不可預見、不可抗衡的自然災害（地震、臺風、洪水等）。這些風險都會導致不能按照合同條款來執行。
2.2 信用機制不完善，合同信息泄露
企業在將物流業務外包的同時，也不得不將公司經營的相關信息告知第三方物流公司。但是，第三方物流公司并非只為一家企業提供物流外包服務，在掌握了眾多客戶的信息資源后，物流公司有可能會把有價值的信息透露給企業的競爭對手，企業商業機密的喪失會使企業在市場競爭中失掉先機，給企業的經營帶來巨大風險。例如，企業在與物流公司簽訂外包合同時，必須告訴對方本年度的銷售額，另外也要向對方提供需要送貨的客戶信息如客戶名稱、送貨地址、聯系人、聯系方式等。這些商業機密一旦被不良物流服務商賣給競爭對手，則客戶可能被挖走，或者企業被迫要降價或采取其他的方法才能留住客戶。而第三方物流企業在違約后并沒有受到任何懲罰，也沒有相關信用檔案。違約的低成本導致很多中小物流企業服務意識薄弱，在簽約前做出很多空頭支票，一個地方的客戶騙過來了，換個地方照樣開業，又用同樣的手段對付新客戶。
2.3 合同管理人員的素質
合同管理人員素質是導致合同管理風險的重要因素，主要涉及人員的知識結構、能力水平等因素。知識結構因素是合同管理人員由于知識結構單一或對經濟社會變化的敏銳性不想，缺乏對國際國內經濟環境變化、政策和法律法規等的準確分析、預測，造成合同在簽訂和履行過程中存在一定風險。能力水平因素是合同管理人員未能發現合同中條款不合理的風險；發現問題，但未提出合理性改進意見的風險；起草合同人員未采納合同審核人員提出的合理化建議的風險等，致使合理管理過程中的存在風險。
2.4 合同管理過程風險
企業在合同管理的每一個過程中都存在風險。但常見的合同風險因素主要有合同審核風險、合同的正式簽署風險、合同履行風險、合同糾紛處理不當風險。
2.4.1 合同審核風險是在合同審核過程中沒有風險或糾正合同不當內容和條款的風險。這種風險主要表現為：合同審核人員因專業素質或工作態度的原因未能發現合同文本中的內容和條款不當的風險；雖然發現了問題但未提出恰當的修訂意見的風險；合同起草人員沒有充分考慮合同審核人員提出的改進意見或建議，導致合同中的不當內容和條款未被糾正等。
2.4.2 合同正式簽署風險是指正式簽署合同過程中存在不當行為的風險。這種風險主要表現為：合同文本不合理，超越權限簽訂合同等。合同條款不合理主要表現在合同條款存在不合理、不完整、不嚴密；合同違反法律法規等方面。
2.4.3 合同履行過程中風險是指合同履行過程中存在的風險。這種風險主要表現為違約風險，即本企業或對方沒有恰當地履行合同中約定的義務。
2.4.4 合同糾紛處理不當的風險是指在處理合同糾紛過程存在不當行為的風險。這種風險主要包括：物流服務購買方及供應方未及時向相關領導報告合同糾紛和擬采取的對策；未及時采取有效措施防止糾紛的擴大和發展；未與對方有效協商合同糾紛解決辦法，或合同糾紛解決辦法未得到授權批準；未收集充分的對方違約行為的證據，導致本企業在糾正處理過程中處于舉證不力的低位；未按照合同約定追究對方的違約的責任等。
3.合同風險的防范管理
3.1 完善物流外包合同條款，明確分工，同時建立激勵機制
企業可以與物流服務商簽訂兩份協議，一份為一般性條款，規定一些非操作性的法律問題，如保險、保密、賠償、不可抗力、解約等法律問題的內容；另一份為工作范圍，盡可能明確具體內容，可操作性要強，避免產生歧義的條款，內容要明確具體，合同中明確合同終止條款。如果協議中缺乏終止條款，雙方合作關系在應該終止或變更時，無疑會為是否終止合作關系產生一系列的糾紛。
物流外包合作是基于分工基礎上的合作，因而要求物流服務供應方和購買方和磋商合同時，必須對合作中各自的責任在合同中進行明確分工。從總的責任分工來說，物流服務購買方在程序和系統的設計方面起領導作用，而物流服務供應方則在執行這些活動時起領導作用。具體執行物流合作方案是，必須在明確合作各方的工作任務的基礎上，根據合作目標制定完成各項任務的規則和要求，并按照供應商的績效評估指標（質量考評指標，供應考評指標、經濟考評指標、合作與服務指標）對工作績效進行適時評估。當合作中出現問題時，就可以及時進行協商改進，避免事態的惡化和造成嚴重損失，從而防范合作風險。
同時，合同要建立激勵機制，建立專門的合同管理部門，設計完善的合同條款。也可以聘請專家參與談判，建立合同跟蹤管理制度，在合同執行前，執行的過程中及執行后對其進行跟蹤，保持信息的順暢。另外，簽訂合同需要雙方反復的磋商，直到取得一致的意見，合同才告成立。所以待合同的主要條款確定后，雙方可以選擇先草簽合同，等其他次要條款確定后，再正式簽訂合同。也可以選擇在簽訂合同前先進行合同的試運作，時間長短根據合作業務的復雜程度而定，讓服務商對企業的物流業務有一個了解熟悉的過程，然后再切換到正式合同來運行。
3.2 建立健全信用評價體系
建立健全信用評價體系是使合同雙方增強互信、加強合作、確保合同簽訂和履行順利進行的平臺。為此，應建立并完善分級信用等級制度，對合同當事人的組織機構、經營現狀、財務狀況等情況進行信用評價，劃分等級，建立合同對象的商業信用檔案等，并納入日常動態管理。在合同簽訂和履行的過程中，對于信用良好的單位可給予優先考慮，反之，則從嚴管理。
3.3 設置專門的合同管理機構及人員
物流服務購買方和供應方都應建立一支包括經營管理人員、合同管理人員、業務管理人員、法律顧問等在內的專業團隊人員，負責合同的訂立、簽訂、實施、控制。建立專門的合同管理機構可以一定程度保障物流外包合同管理的連續性和一致性。因為每一位新人員參與外包合同管理都要經過一定的磨合期才能順利開展工作，會破壞整個物流外包管理流程的連續性，專職的合同管理機構和隊伍有利于企業快速積累物流外包管理經驗，不利于企業積累物流外包合同管理方面的經驗和技巧。
物流外包合同涉及物流服務需求方及供應方、服務需求企業的客戶、銷售市場中的顧客，涉及物流活動中的運輸、倉儲、包裝、加工、信息處理、配送、驗收等各環節，過程長、環節多，因此要求合同管理人員必須有愛崗敬業、有較高的專業素質水平，具備一定的合同談判技巧和心里素質，熟悉業務，掌握合同的有關知識，熟練掌握與合同簽訂、管理相關的法律法規。
3.4 建立健全合同管理體系
合同流程管理一般是由合同調研、策劃、談判、擬定合同文本、審核、簽訂、履行、變更或轉讓、終止、存檔的等環節構成。明確合同流程管理各個環節的責任主體、目標任務和工作措施，確保每個環節有制度、有落實是合同管理的重要內容。實施對合同的全過程監督，就要在合同的準備階段、簽署階段、履行階段和履行后管理結算，制定專人進行監督，開展綜合評價，以確保簽約合同主體合法，內容合法、合同表示真實、條款完備、表示規范、簽訂手續和形式完備，能有效防范于控制合同管理風險，實現合同流程管理的制度化、規范化、標準化。
3.5 建立健全信息化管理體系
企業與第三方物流服務商的合作是一個長期的過程，需要雙方經常進行信息交流，通過溝通及時發現并解決問題，這就要求建立健全信息化管理體系。信息化管理體系可以通過互聯網或單位內部局域網實現各單位的互聯互通，實現數據的實時更新，全面掌握合同管理的全過程。信息化管理體系的推廣實施，在一定程度上能夠解決執行力差、管理人為因素大的問題，能夠有效實現過程管理控制，適時反映合同管理狀況，最終達到對合同管理過程加以控制的目的。
4.結語
物流外包合同是物流外包管理中的重要，也是防范物流外包風險的主要杠桿。物流外包合同管理是物流外包管理的主要內容，它貫穿于整個物流外包過程，物流外包中的成本控制、風險控制、服務質量控制都可以通過合同管理來完成。物流外包合同管理的目的是充分體現物流需求企業對物流服務的要求，并使物流服務外包商能完全理解這些要求，從而能幫助企業對貨物、服務及相關信息進行有效率與有效益的流動和存儲的計劃、實施與控制，提高企業客戶的滿意度。加強物流外包合同管理，規范并完善物流合同，實時監督物流外包合同的實施，能有效控制物流外包項目的質量、交貨期、成本，規避風險，減少糾紛，保證按期、按量、按質地完成物流任務。
參考文獻
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[2]戴艷玲.物流外包風險防范探析[J].經濟師，2010（3）.
[3]Barthelemy，J.The Seven Deadly Sins of Outsoucing[J].Academy of Management Executive，2003，17（2）.
[4]敬春菊.物流地產項目的風險管理研究[J].物流工程與管理，2011（33）.
關鍵詞：物業管理 糾紛 房地產 業主 物業管理公司
就目前的物業管理活動來說，許多人的觀念還沒有完全轉變，再加上相應的法律法規尚不健全，物業管理行為不規范，導致物業管理糾紛層出不窮。而物業管理糾紛能否得到妥善解決，不僅關系到業主的正常生活和小區秩序的穩定，而且關系到物業管理服務行業的健康有序發展。研究解決問題的策略具有十分重要的意義。
一、我國物業管理糾紛的類型
1、在前期物業管理工作中產生的糾紛
前期物業管理交接過程中發生的糾紛，如建設單位未移交或移交不清、圖紙資料不全的設施、設備、建筑物及其附著物受損引發的糾紛。簽訂前期物業管理協議引起的糾紛。在簽訂前期物業管理協議的過程中，部分業主認為協議是物業服務企業單方面制訂的，并沒有征求業主的意見，因此不愿簽訂協議，從而引起糾紛。由房屋整改引起的糾紛。房開商往往通過物業服務企業來交房，在房屋驗收過程中業主發現問題一般由物業服務企業反映給建設單位進行整改，如果建設單位無法給業主及時整改，業主首先找的就是物業服務企業，但物業服務企業又無法解決，由此引發物業服務企業與業主之間的糾紛。由裝修引起的糾紛。物業服務企業為保證整個樓盤的安全和美觀，在前期物業管理的裝修期間，往往會對一些裝修項目制定統一的標準，但部分業主會認為房子怎么裝修是業主的事，因此產生分歧引發糾紛。 物業公司與公共服務行業之間的糾紛
這種糾紛根源在于市場服務與行政服務之間的矛盾，目前，很多公共服務收費不能直接面向終端客戶，水、電、氣、暖及有線電視等費用，一般多由物業公司出面向業主直接收取，即使一些行政部門能確保直接面向最終客戶進行當面收費，然而由于服務的不完善，使業主仍不滿意于物業公司的各項服務，出現了公共服務部門動輒以停水、停電和罰款來解決問題，導致物業公司置于業主和服務部門之間，矛盾重重。
3、業主之間的矛盾引發的物業管理糾紛
業主之間往往因亂停亂放交通工具、隨意堆放雜物、違章搭建及飼養動物等影響小區環境、侵害鄰居利益、影響鄰居休息的行為而產生矛盾。當這類矛盾得不到物業管理公司及時調解時，極易引發糾紛。
4、業主或業主委員會選聘、解聘物業服務企業產生的糾紛
擇物業服務企業是業主和業主委員會的權利，如果物業服務合同到期，業主或業主委員會有權選擇續聘或者解聘物業服務企業，物業服務企業也可以根據自身情況決定是否續訂合同。但如果是合同雙方或單方提出終止合同的履行，物業服務企業與業主往往很難做出協調，有的甚至會出現原有企業未撤離的情況下業主新聘的企業就已進駐，出現一個小區內同時有兩個企業在管理的現象，在此情況下產生糾紛是在所難免的。
二、物業管理糾紛解決策略
1、強化政府監管職能，嚴格履行合同規定
政府行政部門應不斷強化其自身職能，加強對物業公司的指導和監管，設置專門的管理機構，全面負責物業日常各項工作的監管，對于一些業主投訴多的物業服務企業，實施處罰措施或撤銷企業資質，確保管理過硬、服務優良的物業服務企業具有更大的發展空間，以促進形成良好的行業風氣。政府職能部門應及時回應業主的投訴要求，及時制止各種違規行為，并責令限期整改。物業服務企業應強化自身監督管理，細化工作內容，嚴格履行合同規定，防止由于服務內容偏離合同規定的內容而引發糾紛的問題，同時應不斷完善收費條款，避免發生各類財務糾紛的問題。 進一步完善業主委員會，發揮業主委員會的積極作用
業主委員會作為業主自治組織，有權監督物業服務企業，為保障業主的合法權益提供幫助，同時也能督促業主交納管理費、遵守管理規約，有利于物業服務企業與業主簽訂物業服務合同、互動交流等，因此有關部門應當幫助業主成立業主委員會。如果成立難度較大，可以考慮將業主委員會的部分權限交給居民委員會代為行使。當物業服務企業不認真履行合同，損害業主利益時，由業主委員會與物業服務企業交涉或以業主委員會的名義提訟，可以避免業主因勢單力薄而致權益受損。同時也要加強全體業主和業主大會對于業主委員會的監督權，確立業主委員會定期報告制度和公示制度，使其接受業主、業主大會的監督。
3、重視物業管理合同的具體內容及其簽訂時間
首先，應注意物業管理合同的簽訂。物業管理合同是業主和物業管理公司之間權利義務關系的法律依據。只要合同內容合法，該合同就是當事人應當遵守的法律。其次，應注重前期物業管理合同簽訂的時間。2001年6月1日起實行的建設部5商品房銷售管理辦法6中規定，商品房銷售時房地產開發商選聘了前期物業管理企業的，購房者應在訂立商品房買賣合同時與房地產開發商選聘的前期物業管理企業簽訂物業管理協議。 提供各種增值服務，提升業主滿意度
綜合分析來看，較多物業管理糾紛產生的原因在于物業服務企業缺乏豐富的服務項目內容，服務內容過于固化、單調，無法滿足業主的基本要求，因而應不斷增加更多種類的增值服務，有效提升業主的滿意度，以減少物業管理各種糾紛的產生。物業服務企業應注重自身服務質量和服務價值的提升，應在日常服務工作中增加一些增值服務，比如：物業服務人員可以代替公共服務單位免費上門收取水、電、氣、暖、有線電視費等日常服務費用，并增加代洗衣、代買菜、酒店預定、機票預定等增值服務，這樣很大程度上提高了物業服務企業的服務水平，也利于避免物業管理各種糾紛的產生。
結語：
隨著我國房地產和物業管理行業的迅速發展，應該將完善我國物業管理法律法規盡快提到立法議程。為業主提供全方面的多元化服務，以確保物業管理水平的進一步提升。
參考文獻：
[1]哈.吐爾遜.我國物業管理糾紛的法律對策研究[D].新疆財經大學，2010.
[關鍵詞] 物業服務合同 典型合同 有名化
引 言
物業管理，又稱物業服務或物業管理服務，概括而言，系指“為維持區分所有建筑物之物理機能，并充分發揮其社會的、經濟的機能，而對之所為的一切經營活動。”[①]它有廣義與狹義之分。廣義的物業管理，是指業主對物業依法進行的自治管理和物業業主選聘、委托其他主體管理的結合，包括自主管理和委托管理兩種形態。其中委托管理又分為委托一般主體（人或組織）管理和委托專業物業管理公司管理兩種。狹義的物業服務，僅指委托管理的后一種情形，即物業小區的業主通過與專業物業管理簽訂物業服務合同對其物業所進行的維護和管理。意義的物業管理一詞僅指狹義物業管理，[②]本文如無特別說明，也在此意義上使用該概念。
在物業管理中，業主與物業公司之間存在的法律關系以物業管理合同（實踐中也稱物業服務合同或物業合同等）為表現形態。在我國，隨著物業管理業的興起，各種因物業管理合同而引起的糾紛隨之出現并不斷增多，統計資料表明[③]，人民法院受理的物業合同糾紛案件近3年來增長了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增長，其中在2005年廣東省發生的重大群體性事件中，因物業管理糾紛引起的占12%，物業合同糾紛引發的民事糾紛已經成為社會熱點問題之一。
然而，人們發現，物業服務合同不僅在合同主體、客體、效力等方面與傳統私法上的合同存在諸多差異，甚至有違傳統合同理論的合同相對性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統合同法理論明顯相悖。學者指出，契約類型的判斷，是解決契約法律問題的首要步驟。[④]由于對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是，這既違背了法治的統一性要求，也對我國現代物業管理行業的和和諧社會的建設帶來不利。物業服務合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類民事合同？在物業管理服務中，物業公司與業主之間存在哪些法律關系？物業公司行使的物業管理權的權利來源是什么？對這些問題的回答，都涉及到對物業管理合同性質的準確定位。本文試就物業管理合同的性質問題加以探討，以期對物業管理合同的法律適用有所裨益。
一
首先考察第一層次的問題，物業服務合同是行政契約還是私法上契約？
契約本為民法所特有的，行政契約作為一項行政制度能否從民法中獨立出來， 各國學者尚有不同的見解。一般認為，行政契約是指行政機關之間、行政機關與公民或法人之間， 為實現國家行政管理的目標而依法簽訂的協議。行政契約的法律特征在于， 合同的一方必須是行政機關， 行政合同的成立是基于雙方業已存在的管理與被管理的不平等關系， 簽訂行政合同的目的在于實現行政管理和公共利益的目標，而且在行政契約的履行、變更或解除中， 行政機關享有優先權， 關于行政契約的糾紛也要通過行政訴訟的方式解決。
有學者指出，物業服務合同不是私法上的合同，或者至少不是純私法上的合同，其理由：（1）從物業管理合同的名稱就可以看到，雙方存在著管理與被管理的關系，雙律地位不平等；（2）物業管理關系既涉及公權關系，也涉及私權關系，體現公私權關系的混合特征。物業服務的內容非純民事活動，涉及對人的管理和公共秩序（城市管理）的維護，屬社會公共管理（治安、民政）等行政事務和公共利益；（3）在物業管理中，國家意志占主導地位，合同主要條款內容排除當事人意思自治，如服務價格的確定、合同內容的備案審查、前期物業管理合同對業主自動適用的效力等；（4）物業合同對合同主體的限制也排除當事人的意思自治，如關于小區業主大會和業主委員會的成立，一個物業小區只允許一家物業公司從業；（5）合同效力的強制性和廣泛性，如不受簽約主體限制、排除合同相對性規則，其效力自動適用購買小區物業的業主及其共同居住人甚至出入小區的人，并排除個體業主的合同解除權等。眾所周知，當事人主體地位平等、意思自治、合同自由為私權合同的基本特征，而物業服務合同所具有的上述特征，使其超越了私法的調整范疇。[⑤]筆者認為，上述觀點值得商榷：
第一、物業服務合同在我國長期被稱為物業管理合同，但“物業管理合同”這一名稱本身就表明雙方存在管理與被管理關系呢？答案顯然是否定的。“管理”一詞雖廣泛見諸于公法， 但并非公法上的專利，“管理”同時也為私法制度所確認， 如無因管理、失蹤人的財產管理、破產財產管理等等，所以，僅僅從合同名稱上望文生義站不住腳。
第二、對人的管理非民法調整的范疇？這一命題也很難成立。要回答這一問題，首先必須對物業管理的內容進行界定。物業管理行為涉及對物的管理和對人的管理這兩大方面。所謂對物的管理，系指“對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理”，主要表現為對建筑物及其附屬設施、設備和相關場地進行的維護、保養、修繕等行為，防止發生壞損，以保持物業的正常使用功能和小區環境的整潔美觀，譬如電梯安全檢查、自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運等等。所謂對人的管理，系指“對區分所有權人群居生活關系所為之社區管理” .[⑥] “其對象不以居住于區分所有建筑物上之區分所有權人的行為為限，凡出入區分所有建筑物之人的行為，均應納入。”[⑦]管理的內容為監督業主（含非業主使用人，下同） 對物業的專有部分或共用部分的使用方式，制止危害整體利益或妨害他人使用的不當行為。具體而言，主要是對建筑物不當毀損行為的管理、對建筑物不當使用行為之管理及對生活妨害行為的管理，譬如查驗居住小區出入人員的證件、維持小區治安秩序、制止業主的濫搭濫建行為等等。對人的管理又可細分為對業主的管理和對其它人的管理兩種情形。
在上述兩類物業管理行為當中，對物的管理基本上是一種維護和保護行為，并不帶有所謂 “管理”的色彩，體現為一種人對物的關系，只有后者才存在管理行為所作用的對象——人，但這種對人的管理，是否屬于行政管理意義上的“管理”呢？
筆者認為，物業管理行為中所涉及的對人的管理，其性質不屬于行政管理意義上的“管理”，其本質是業主行使物業所有權的延伸，仍應受私法的調整。上文已論及，物業管理分為自治管理和委托管理兩大類，為了能說清楚這個問題，讓我們先從自治管理這種管理類型談起。
在自治管理中，物業管理也涉及到對人的管理等內容，但相信沒有人會說業主這種自治“管理”屬于行政管理的范疇。自治管理中對人的管理同樣也分為對業主的管理和對其他人的管理兩種情形。其中，對業主的管理表現形式為業主之間的自律“管理”，這種管理與其說是“管理”，倒不如說是業主出于共同生活的需要而進行的自我約束更為恰當，該類“管理”行為之目的其實在于約束物業權利人的使用行為，即對個別業主的不當使用方式予以制止，以確保物業的整體利用秩序，這種“管理”的法律基礎是民法關于共有和相鄰關系的法律規范。而對其他人的“管理”即對出入物業小區的其他人的管理，其本質上應屬于一種排除物上妨害的行為，是物業所有權人（業主） 行使物業所有權的一種具體方式，根據所有權本質上乃是所有人對于所有物為全面支配的權利的原理， [⑧]管理也當然包涵在支配當中。因此，對其他人的所謂“管理”，其法律基礎仍然是民法關于所有權不受侵犯的法律規范，是業主對物業享有所有權的必然結果與表現形式，亦即物業歸誰所有，誰就是有權管理的主體。因而，自治管理場合的物業管理本質上是一種民事行為，是私法上的行為，當無疑義。
而在委托管理場合下，業主只不過是把其本身所擁有的這種權利移轉給物業公司來行使，物業公司所擁有的對人的管理權既非其所固有，也無法律法規的授權或其它國家機關的委托，而是從業主那里受讓渡而來。物業公司必須通過訂立物業合同的途徑，才能獲得對他人物業進行管理的資格，享有物業管理權。雖然從形式上看物業公司有權要求業主履行某種義務或禁止業主為某種行為，比如說要求業主定點傾倒垃圾，制止業主在公共走道上堆放雜物以及對進出小區人員進行查驗盤問等，似乎物業公司擁有一種類似于行政管理的權力，而事實上，這種管理權仍源自業主（業主自治機構）的授權，是在業主自治機構的授權和同意下，由物業公司來代表整體業主的意志實施管理活動，其目的仍在于維護業主自身的利益，此相當于業主的一種自我約束行為，仍然屬于業主對物業所有權的一種行使方式。因此，物業公司與業主之間的這種所謂管理、被管理關系不具有行政管理性質，其本質仍然是一種民事行為，是私法上的行為。
Abstract: The early property management property management is the key of property activities with some particularity; it is main foundation of the property management activities.The paper described that strengthening early stage property management property management is an important prerequisite for the norm property management.
關鍵詞:前期物業;物業管理;規范物業;前提
Key words: early property;property management;standard property;premise
中圖分類號:F293 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)12-0152-01
1前期物業管理的定位
前期物業管理一般是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽字的《物業管理合同》生效時止的物業管理。因此,商品房銷售階段的物業管理服務是建設期的業主(建設單位)向最終業主(住戶)過渡期的物業管理。它是整個物業管理活動中的初始階段,也是實施物業管理非常重要的環節。建設部頒布的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確指出:“前期物業管理,是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”它準確地界定了前期物業管理的概念,把前期物業管理的責任定位在“由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”
2前期物業管理內容
2.1 通過投標來接洽物業管理業務無論物業管理企業是開發商組建的,或是獨立組建的,或是房管所轉換的,還是各大系統組建的,前期管理首先必須不斷開拓,通過投標競爭來接洽業務。
2.2 建立與業主式租戶的關系物業管理的管理對象是物業,而服務對象則是人,即業主和使用人。因此,物業管理企業既應與第一業主(開發商)共同協商,又要與未來業主或使用人取得聯系,聽取意見。
2.3 察看工程建設現場前期物業管理的目的是為以后的管理創造良好的條件,因此,物業管理企業應根據物業管理要求,對物業的規劃設計及建筑施工提出合理建議。
2.4 設計管理模式擬定管理制度物業管理企業在前期管理中要根據業主和使用人的希望與要求,設計日后的管理模式,制定相應的規章制度,其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。
3前期物業管理中的問題
3.1 前期物業服務合同不規范,建設單位與物業管理企業雙方的責、權、利不明確有的建設單位與物業管理企業在簽訂前期物業服務合同時,沒有按規范的合同辦理,使合同的核心內容(即雙方的權利義務及違約責任)沒有明確寫進合同中,造成了雙方的矛盾和分歧,影響了物業管理,殃及到業主的利益。
3.2 物業承接驗收制度不完善,移交不完整在前期物業管理中,由于建管不分,依附于房地產開發商的物業管理企業往往無法接正常規定,進行嚴格的物業承接驗收工作,在物業承接驗收時敷衍了事,造成了物業承接驗收制度不完善,移交不完整。
3.3 共用設施設備不明確有的建設單位在房屋建設中,忽視了共用設施設備的配套建設,造成了共用設施設備的不完整,會給物業管理企業在前期物業管理帶來諸多困難,也容易使廣大業主與物業管理企業之間產生不少矛盾和糾紛。
3.4 業主臨時公約未建立或未約定有的開發商在銷售過程中,片面追求房屋的銷售量,忽視了業主臨時公約的制定和建立;有的開發商即使制定了業主臨時公約,但條款簡單,文本不規范,雙方的責權利未在書面上進行認真的約定,這樣就會使雙方的合法權益得不到有效的保護,也為前期物業管理留下了許多后遺癥。
3.5 前期物業管理招投標不規范目前,由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識,導致招投標選聘物業管理企業沒有成為主要的方式。有些招標方在實際已內定中標對象的情況下進行虛假招標,使招標成為一種過場和形式;有些招標的業主不考慮“質價相符”的原則,片面強調最低價格,造成投標企業的競相壓價;有些參與投標的物業管理企業惡性競爭,相互殺價,靠不切實際的承諾贏得中標;物業管理招投標市場發育還不成熟;政府主管部門的監管方式和能力還有待提高。
3.6 物業服務和收費“質價不符” 由于目前適用于物業管理“質價不符” 的服務收費機制未完全建立,尤其是在前期物業管理活動中,一些不規范的物業管理企業為了取得物業管理權,采取了不正當的競爭,相互殺價;以及有些業主不考慮物業服務的質量,片面追求最低價格,使前期物業管理的物業服務收費“質價不符”,違背了物業服務收費的基本原則。
4加強前期物業管理的對策
4.1 規范前期物業管理招投標行為《條例》和《辦法》規定的招投標原則,對于規范物業管理招投標活動,保護招投標當事人的合法權益,促進物業管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實行前期物業管理招投標制度是規范物業管理市場的重要手段,也是物業管理獲得前期物業管理權的唯一途徑。所以,規范前期物業管理招投標,可以采取以下對策:
①加強前期物業管理招投標制度的學習,使建設單位及物業管理企業樹立依法招投標的意識;②建立公正、公開、公平的招投標競爭市場;③建立健全招投標備案制度;④培育和發展招投標中介服務機制;⑤建立和完善物業管理的仲裁機構;⑥政府主管部門要切實做好對前期物業管理招投標的指導和監督工作。
一、物業服務合同的含義
所謂物業服務合同，是指房地產開發企業或業主委員會委托其選聘的物業管理企業對物業管理區域進行綜合管理與服務而簽訂的、明確雙方權利與義務關系的協議。依照法律與物業服務合同而在房地產開發企業或業主委員會與物業管理企業之間形成的是物業管理法律關系。這種法律關系雖然含有“管理”一詞，但絕非公法意義上的“管理”，它實質上應當是一種民事法律關系，這與以福利性和無償性為特征、以行政轄區與產業系統為劃分依據、以房管所為主導的傳統的城鎮房產管理關系有著明顯的不同。
二、物業服務合同的特征
根據一般合同法原理與物業管理實踐，物業服務合同具有以下特征：
（一）物業服務合同是雙務、有償、諾成、要式合同。雙務性是指物業服務合同雙方當事人依合同都須承擔一定的法律義務，一方依合同享有的權利恰好是對方承擔的義務；有償性是指任何一方從對方當事人取得某種利益必須支付相應的代價；諾成性是指當雙方當事人的意思表示一致時物業服務合同即告成立；要式是指依法律或行政法規的規定，物業服務合同應當采取一定形式或履行一定程序。物業服務合同是要式合同主要體現在兩個方面：其一，雙方當事人意思表示一致并簽訂書面的物業服務合同。合同采用書面形式對穩定和證明雙方當事人的權利義務關系、發生糾紛時的舉證都具有重要作用；其二，物業服務合同簽訂后，雙方當事人還須到房地產行政主管部門辦理備案手續。
（二）物業服務合同所涉及的服務內容具有綜合性。物業服務合同是以為特定業主及業主自治團體即業主委員會處理物業管理事務為目的而簽訂的合同。物業管理事務具有綜合性，涉及到的事務不是某一項，而是多項，如小區的綠化、環境衛生、消防、治安、車輛管理、公共設施的運行及維護、信息服務、代收代繳費用（水費、電費、煤氣費、取暖費等）以及特約服務等事項。整個物業管理與服務的過程具有整體性、連續性，因而單一服務合同（如保管等）是不能稱為物業服務合同的。
（三）物業服務合同的內容必須是合法的。物業服務合同的內容應當體現當事人雙方權利、義務關系的平等，任何一方當事人都不得把自己的意志強加給對方當事人，不得利用自己的優勢損害對方當事人的合法權益。合同的內容不得同《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產管理法》、《物業管理條例》等與物業管理有關的現行法律法規相抵觸，也不得違公序良俗，否則，將得不到法律的保護。
三、物業服務合同的種類
依據《物業管理條例》及其他法規規定，物業服務合同主要包括前期物業服務合同和業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同。
（一）前期物業服務合同。建設部頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》第五條規定：“房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理企業承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同。”國務院頒布的《物業管理條例》第十一條規定：“在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”房屋出售前物業的產權屬房地產開發企業所有。因此，前期物業服務合同的一方主體是房地產開發企業，另一方主體是其選聘的物業管理企業。
公房出售是中國住房制度改革的重要內容之一。為保證公房出售后順利實行物業管理，在公房出售前也應簽訂前期物業服務合同。因此，前期物業服務合同的一方主體是公房出售單位，另一方主體是其選聘的物業管理企業。
物業竣工之后，由于出售率或入住率未達到開第一次業主大會的法定條件或其他原因而導致業主委員會未成立的，有必要對物業進行管理。此時既然業主委員會尚未成立，只能由房地產開發企業或公房出售單位選聘物業管理企業進行管理。無論是商品房還是公房出售，都伴隨著物業產權的轉移，因此前期物業服務合同的存在是有期限的，期限可以由當事人約定。但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同已經生效的，則前期物業服務合同終止。
前期物業服務合同對今后物業管理的規范化實施起著尤為重要的作用。房地產開發企業或公房出售單位在選聘物業管理企業時，必須充分考慮和維護未來業主的合法權益，代表未來的廣大業主認真考察、比較各物業管理企業，并對其有所要求與約束；尤其是選聘自行組建或下屬的物業管理企業時更應如此。如果不簽訂前期物業服務合同，將不利于物業管理的實施，也無法保證購房人在購買房屋直至業主委員會成立并選聘確定新的物業管理企業過程中的權利的行使和義務的履行，且容易引起各種糾紛。
（二）業主委員會與物業管理企業訂立的物業服務合同。當業主入住達到一定比例時，就應按規定及時成立業主委員會。業主委員會的成立，標志著前期物業管理的結束，物業管理進入正常的日常運作階段，即由業主委員會代表全體業主實施業主自治管理。業主委員會成立后，對原物業管理企業實施的前期物業管理進行全面、認真、詳細的評議，聽取廣大業主的意見，做出是續聘還是另行選聘其他物業管理企業的決定，并與選聘的物業管理企業（原有的或另行選聘的）訂立物業服務合同。訂立日期一般應在業主委員會成立后3個月內，最遲不應遲于6個月。合同的一方當事人是業主委員會（代表所有業主），另一方是經業主大會選聘的物業管理企業。合同的期限由雙方協商約定，以年為單位，一般為3年。合同簽訂后，前期物業服務合同終止。在物業服務合同規定的物業管理期限屆滿前，業主委員會應根據廣大業主的意見和物業管理企業的業績，決定是續聘還是另行選聘其他的物業管理企業，并與之訂立新的物業服務合同。
上述兩個合同的共同點在于它們的客體是一致的，委托事項都是物業管理服務活動。但兩個合同的委托方不同，訂立時間、期限要求與方式等都有所差異。不過，兩個合同是相互銜接的，從物業管理規范化運作的角度講，二者缺一不可。除了上述兩個合同外，其他在物業管理過程中發生的、與物業管理活動有關的合同，比如物業管理企業將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業公司（例如保安、清潔等公司）而簽訂的合同，都不能稱其為物業服務合同。
四、訂立物業服務合同必須注意的幾個問題
雙方當事人在平等自愿的前提下，遵循公平、誠實信用與合法的原則，經充分的協商討論達成一致意見后方可訂立書面的物業服務合同。物業管理與服務工作自身的特點決定了訂立物業服務合同時要注意以下四個問題：
（一）合同的制訂宜細不宜粗。在訂立物業服務合同時，必須注意以下四個方面的闡述：（1）項目。即委托物業管理企業提供哪些服務項目應逐項寫清。如“房屋建筑公用部位的維修、養護和管理”，“共用設施設備的維修、養護、運行和管理”，“環境衛生”等。（2）內容。即各項目所包含的具體內容越詳細越好。如房屋建筑共用部位的維修、養護和管理項目包括哪些內容，環境衛生包括哪些部分等。（3）標準。即各項目具體服務的質量標準。如垃圾清運是一天一次，還是兩天一次；環境衛生的清潔標準等。必須注意的是在明確質量標準時要盡量少用或不用帶有含義不清或模棱兩可的詞語。如整潔，事實上到底達到什么程度才算得上整潔，很難有個具體的、量化的指標標準來判斷。而目前，不少物業管理企業正是利用這些含義不清或模棱兩可的詞語來逃避自己所應承擔的責任的。（4）服務費。即各項目在前述的服務內容與質量標準下應收取的服務費。物業服務是分檔次的，不同檔次收取的服務費有很大差異。在明確了委托項目、內容和標準后，服務費的確定往往是雙方爭論的焦點。要確定合理的服務費，通常要經過詳細的內容測算和橫向比較。
（二）合同中不應有無償無期限的承諾。隨著物業管理市場競爭的加劇，一些物業管理企業出于競標的考慮，往往提出一些無償無期限的承諾，這對一旦中標后開展物業管理是十分不利的。
首先，物業服務是有償的。無償在理論上是講不通的，仍帶有福利性的色彩。物業服務除了公共服務面向全體業主和非業主使用人外，其他的專項、特約服務等都是面向部分或少數有此需要的業主和非業主使用人的，一般不可能使所有的業主和非業主使用人都受益。因此，如果無償提供這部分專項、特約服務，對那些不需要或未享受到該項服務的業主和非業主使用人來說就是不公平的。
2002年3月，開發商廣州市和興地產發展有限公司與其下屬的子公司和興物業管理有限公司簽訂前期物業管理委托合同，約定由和興物業管理有限公司對其開發的樓盤和興雅園提供物業服務。合同期限為2002年3月22日到2008年3月22日。開發商交樓后，小區業主陸續入住，但小區一直沒有成立業主委員會。家住和興雅園21棟1803房的業主吳海培自2008年5月起開始拖欠物業服務費，雖經物業服務公司多次催繳，業主以前期物業管理期限眉滿為由，拒絕向物業服務公司交納物業服務費。物業服務公司在多次催繳無效后，于2009年5月向法院提訟，要求業主昊海培按照前期物業服務合同約定的收費標準交納自2008年S月到2009年5月期間的物業服務費用及逾期交納的滯納金。
案件爭議焦點
前期物業服務期限屆滿后物業服務行為的法律性質是什么?物業服務企業是否有權向業主收取物業服務費用?
法院判決
2008年3月22目前期物業服務期限屆滿后，物業服務企業仍按照前期物業服務約定的服務質量提供了物業服務，業主也實際上享受了物業服務，應按照前期物業服務合同約定的收費標準交納物業服務費。因此法院判令業主吳海培交納物業服務費及滯納金。
【三種觀點】
由于種種原因，前期物業服務期限屆滿后，物業服務企業可能繼續為業主提供物業服務。而此時前期物業服務期限屆滿，如果物業服務企業要求業主交納合同期限屆滿后的物業服務費，業主往往會以前期物業服務合同期限屆滿，前期物業服務合同終止為由拒絕交納物業服務費。那么，在業主委員會沒有成立之前，前期物業服務期限屆滿，而開發商也沒有與物業服務企業續簽合同時，物業服務企業提供的物業服務行為屬于何種法律性質呢?在這個問題上，目前主要有如下三種觀點：
1、附隨義務說
該說法認為，根據《中華人民共和國合同法》第九十二條的規定：“合同的權利義務終止后，當事人應當遵循誠實信用原則，根據交易習慣履行通知、協助、保密等義務。”因此，前期物業服務合同的權利義務終止后，當事人應當遵循誠實信用的原則，根據交易習慣履行相關義務，即合同終止后，物業服務企業為業主提供物業服務是在履行后合同義務。
2、無因管理說
該說法認為，前期物業服務合同期限屆滿后，由于新的物業服務企業尚未被選任或進駐等原因，原物業服務企業為業主事實上提供物業服務的行為構成無因管理，物業服務企業可以請求業主支付物業服務支出的必要費用。
3、自動延續說
該說法認為，前期物業服務合同到期后，雙方沒有解除合同并繼續履行合同的，視為合同自動延續。即前期物業服務期限屆滿后，原物業服務合同繼續有效。
[筆者觀點]
對于第一種觀點，筆者認為，《中華人民共和國合同法》第九十二條規定的附隨義務其設立的目的在于促進實現主要給付義務以及維護對方的人身或財產利益。由于附隨義務的存在價值主要是使債權^的利益得到更好的實現，所以，在合同關系中附隨義務居于從屬地位。
前期物業服務期限屆滿之后，物業服務企業為業主繼續提供的物業服務顯然不屬于附隨義務，而屬于主要合同義務。附隨義務的主要目的是促進主要給付義務的實現，其主要內容是通知、協助、保密義務。附隨義務與主合同義務兩者的義務內容不同，因此，不宜認定前期服務期限屆滿后的物業服務法律關系為附隨義務。
對于第二種觀點，可以參照《民法通則》第九十三條的規定：“沒有法定的或者約定的義務，為避免他人利益受損失進行管理或服務的，有權要求受益人償付由此而支付的必要費用。”無因管理作為債的一種發生依據，主要是為了倡揚社會互助的善良風尚，弘揚助人為樂、扶危濟困的社會倫理。而在前期物業服務期限屆滿后，物業服務企業提供的物業服務是否具有這種扶危濟困、弘揚助人為樂精神的目的呢?物業服務企業作為市場經濟條件下的獨立法人企業，自主經營、自負盈虧，是以營利為目的商事主體。顯然，其在合同期限屆滿后為業主提供的服務不屬于這種弘揚“好人好事”精神類型的“無因管理”行為。而且，根據最高人民法院《關于貫徹執行(中華人民共合同民法通則)若干問題的意見(試行)》第一百三十二條的規定，民法通則第九十三條規定的管理人或者服務人可以要求受益人償付的必要費用，包括管理或者服務中直接支出的費用，以及在該活動中受到的實際損失。據此，如果將前期物業服務合同期限屆滿后的物業服務行為認定為“無因管理”，則物業服務企業作為管理人只能要求受益人(業主)支付必要的費用，即在提供物業服務中直接支付的費用，而不能收取必要費用之外的額外報酬。這與在現實生活中，物業服務企業一般都要求業主按照原前期物業服務合同約定的收費標準收費是矛盾的，也違背了“無因管理”倡導的“崇義貶利”、“仁者愛人”的宗旨。
對于第三種觀點，某些地方的高級法院在其的指導意見中有明確的規定。《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)》第十五條規定，物業服務合同到期后，雙方沒有解除合同并繼續履行合同的，視為合同自動延續。《上海市高級人民法院民事審判第一庭關于審理物業管理糾紛案件有關問題的解答》第十七條規定，物業管理服務合同期限滿后，物業管理企業與業主委員會沒有續簽物業管理合同，但又對物業繼續進行了管理的，該如何確定其行為性質?答：物業管理服務合同所約定的服務期限屆滿后，業主委員會(前期物業管理期間則為出售單位)未與物業管理企業重新簽訂物業管理服務合同的，但物業管理仍然對物業進行管理，為業主提供了服務的，業主也接受其管理和服務的，可參照《合同法》第二百三十六條的規定，認定原物業管理服務合同繼續有效，但服務期限為不定期。
一般來說，雖然前期物業服務合同期限屆滿，但物業服務企業在業主委員會沒有成立之前，或者業主委員會雖然成立，但還沒有選聘新的物業服務企業之時，原物業服務企業還是按照原來物業服務合同的服務標準提供了物業服務，業主實際上也享受了與前期物業服務合同約定期限內同等的物業服務，則按照民法的“等價有償原則”，業主應當按照原來物業服務合同約定標準向物業服務企業支付服務費。法院在處理這種情況時，一般認定前期物業服務合同自動延續，即前期物業服務合同繼續有效，其中包含的對于合同雙方的權利義務約定的條款仍然有效，只是合同的期限為不定期。
