發布時間：2022-12-31 07:54:26
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身份證號：__________________
買房：__________（乙方）
身份證號：__________________
甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協議：
第一條 房屋概況
甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于________________，房屋占地面積約為______平方米，院子占地面積約為______平方米，房屋為___樓，一樓為___個門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為______平方米，一樓門面為框架結構，二、三樓住房為磚混凝結構，二、三樓房屋平面圖見本合同附件；
第二條 房屋價格及其他費用
甲、乙雙方協商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣______萬元整（￥______）；
第三條 付款方式
簽訂合同之日一次性付清；
第四條 別約定
1、因乙方所購房屋為農村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關部門審批的手續問題，甲方應當積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發相應糾紛的，由甲方負責處理。
2、如乙方所購房屋以后可以辦理房產證時，甲方應予以積極配合，但相關費用由乙方自行負擔。
第五條 該房屋毀損、滅失的風險自房屋正式交付之日起轉移給乙方。
第六條 今后如房屋重建，甲方應承認乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負責積極配合；
第七條 本合同簽訂之后，房價漲落，買賣雙方不得反悔；
第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等法律效力；
第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效；
第十條 本合同附二、三樓平面圖；
第十一條 本合同一式三份，甲方執一份、乙方執二份；
甲方（簽印）：____________
住址：_________________
聯系電話：_____________
乙方（簽印）：____________
聯系電話：_____________
農村房屋購房合同協議書
賣方：__________(甲方)
身份證號：__________________
買房：__________(乙方)
身份證號：__________________
甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協議：
第一條 房屋概況
甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于 ________________，房屋占地面積約為______平方米，院子占地面積約為______平方米，房屋為___樓，一樓為___個門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為______平方米，一樓門面為框架結構，二、三樓住房為磚混凝結構，二、三樓房屋平面圖見本合同附件;
第二條 房屋價格及其他費用
甲、乙雙方協商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣______萬元整(￥______);
第三條 付款方式
簽訂合同之日一次性付清;
第四條 別約定
1、因乙方所購房屋為農村集體土地上建筑。該房屋購房過程中所發生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關部門審批的手續問題，甲方應當積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發相應糾紛的，由甲方負責處理。
2、如乙方所購房屋以后可以辦理房產證時，甲方應予以積極配合，但相關費用由乙方自行負擔。
第五條 該房屋毀損、滅失的風險自房屋正式交付之日起轉移給乙方。
第六條 今后如房屋重建，甲方應承認乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負責積極配合;
第七條 本合同簽訂之后，房價漲落，購房雙方不得反悔;
第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等法律效力;
第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;
第十條 本合同附二、三樓平面圖;
第十一條 本合同一式三份，甲方執一份、乙方執二份;
甲方(簽印)：____________住址：_________________聯系電話：_____________
乙方(簽印)：____________聯系電話：_____________
簽訂日期：___年___月___日
農村房屋購房正規合同范本
賣方(以下簡稱甲方)：____(本人)(法定代表人)姓名：_____
國籍：____居民身份證號碼：________地址：_________聯系電話：_______郵政編碼：____
買方(以下簡稱乙方)：____(本人)(法定代表人)姓名：_______
國籍：____居民身份證號碼：________地址：_____________聯系電話：_______郵政編碼：____
甲、乙雙方就房屋購項，經協商一致，并經土地所有權人xxx同意，達成以下合同條款：
第一條房屋的基本情況
因為甲方的三個女兒都在外工作，現在甲方也在自家田地上養魚為生，位于張家組的老房已經無人居住，現在甲方自愿將坐落在xx省xx市xx縣xx鎮xx村委會xx組的房屋院落(包括：主房一間，廚房一間，豬圈一間)及其一些附屬物出賣給乙方，并將與所出賣房屋相關的土地使用權同時轉讓給乙方。該房屋始建于19xx年，房屋結構為土木結構，建筑面積__________平方米(其中實際建筑面積______平方米)，房屋用途為_______;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋附屬土地平面圖見附件二;(房屋所有權證號、土地使用權證號)(房地產權證號)為_______。該院落具置為：
東鄰：西鄰：
南鄰：北鄰：
登記長度為：米、寬度為米，面積共平米
該院落相關的附屬物同時全部轉讓，附屬物包括：房屋后兩分的茶園一塊，房屋前后的所有果樹，原來的老水池及其水源一個，房屋后的一畝菜地及其后山5分的一塊耕田一并轉讓，并且允許乙方家人過世以后可以在甲方家的林權山內安葬，到時不收分文安葬地塊錢。
第二條房屋面積的特殊約定
本合同第一條所約定的面積為(甲方暫測)(原產權證上標明)(房地產產權登記機關實際測定)面積。如暫測面積或原產權證上標明的面積(以下簡稱暫測面積)與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積(以下簡稱實際面積)為準。
該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±10%時，房價款保持不變。實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±50%時，甲乙雙方同意另協商處理。
第三條土地使用權性質
該房屋相應的土地使用權取得方式為__________;土地使用權年限自______年______月______日至______年______月______日止。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓批準文件號為__________;該房屋購房后，按照有關規定，乙方無須補辦土地使用權出讓手續。
第四條價格
雙方議定上述房地產及附屬建筑物總價款為人民幣大寫
即人民幣小寫元。其中(小寫：)為房屋實際價款，(小寫：)用于購買xx房屋后的地塊(面積為平米)作為道路，(小寫：)用于購買xx家地塊(面積為平米)作為道路，(小寫)用于購買徐羅組家地塊(面積為平米)作為道路。乙方在合同生效時一次性付清所有款項。
甲方應在前將該房屋交付乙方;屆時該房產應無任何擔保、抵押、房產瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費、水電費、有線電視費等。
第五條付款方式
乙方應于本合同生效之日向甲方支付定金(幣)______萬______千______百______拾______元整，并應于本合同生效之日起__________日內將該房屋全部價款付給甲方。具體付款方式可由雙方另行約定。
第六條交付期限
甲方應于本合同生效之日起三十日內，將該房屋的產權證書交給乙方，并應收到該房屋全部價款之日起__________日內，將該房屋付給乙方。
第七條乙方逾期付款的違約責任
乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約利息。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按__________計算。逾期超過________天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權按下述第________種約定，追究乙方的違約責任。
1.終止合同，乙方按累計應付款的5%向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。
2.乙方按累計應付款的5%向甲方支付違約金，合同繼續履行。
第八條甲方逾期交付房屋的違約責任
除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第五條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在__________個月內按__________利率計算;自第__________個月起，月利息則按__________利率計算。逾期超過__________個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權追究甲方的違約責任。
1.終止合同，甲方按乙方累計已付款的5%向乙方支付違約金。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。
2.甲方按乙方累計已付款的5%向乙方支付違約金，合同繼續履行。
第九條關于產權登記的約定
甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的土地使用權。并已經取得全部共有人的一致同意。若因產權、使用權或其他產權原因而導致乙方無法正常使用，甲方愿意賠付乙方全部轉讓款、房屋的改造、建造、裝修等費用及土地增值部分。
合同生效后甲方有配合乙方辦理相關產權證照轉移義務，如因政府原因確實無法辦理產權轉移手續，甲方須把相關證件交乙方保存。如遇政府征地拆遷，該院落的拆遷利益(包括拆遷補償款、回遷房等)全部歸乙方所有。
第十條甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。
第十一條本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議。
第十二條本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。
第十三條本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，甲、乙雙方同意由xx村委會仲裁。
第十四條本合同(經甲、乙雙方簽字)之日起生效。
第十五條本合同連同附表共__________頁，一式__________份，甲、乙雙方各執一份，__________各執一份，均具有同等效力。
甲方(簽章)：乙方(簽章)：
______年____月____日______年___月___日
簽于__________簽于__________
新農村房屋購房合同范本
甲方：
乙方：
甲乙雙方就房屋使用權轉讓事宜，經自愿、平等、友好協商，達成轉讓協議如下：
一、房屋坐落、面積
甲方將坐落于______的房屋轉讓給乙方，該房屋登記面積共150.4平方米。具置東至南至西至北至。上述房屋的使用權及附屬設施包括：甲方現有所在房屋的一切建設設施及水電戶口等。終身歸乙方享有。
二、保證此房屋手續真實，來源合法，權屬清楚，四至界限清楚。若發生與甲方有關的權屬或債務糾紛，概由甲方負責，因此給乙方造成的經濟損失，甲方負責全部賠償。
三、轉讓金額
該宗地的轉讓價格為人民幣_________元，大寫：____________元整。
四、付款方式及期限
乙方向甲方預付人民幣貳萬元，剩余款在取得房屋使用權證及相關手續后交付給乙方。
五、房屋交付時間：______年_____月_______日。
六、房產歸屬
1.在該房屋上的房屋由乙方自行出資建造，房產歸乙方所有。
2.建房手續由甲方配合辦理，所涉費用由乙方承擔。
3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應無條件配合乙方將土地證和房產證辦理到乙方名下，所涉的相關費用均由乙方承擔。
七、違約責任
本協議簽訂后，任何一方均不得反悔。
如甲方反悔應當向乙方全額退還房屋轉讓款________萬元，并償付違約金_________萬元，如造成乙方損失的，還應賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產增值部分)。
八、在法律政策許可的前提下，甲方應無條件配合乙方將房屋使用證和相關手續辦理到乙方名下，所涉的相關費用均由乙方承擔。甲方違反本協議導致房屋不能過戶或無故進行交付，甲方應支付給乙方違約金壹拾貳萬元。
九、本協議一式二份，雙方各執一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協商解決。
甲方：乙方：
【關鍵詞】農村房屋;集體經濟組織;合同效力;宅基地;司法實踐
近年來隨著社會經濟的迅速發展,城市規模的不斷擴大,以及農村城鎮化步伐的加快,農村勞動力不斷涌入城市,種種原因讓他們選擇在城市長期居住,農村房屋由此閑置下來,造成極大的資源浪費,因而他們打算賣掉農村的房屋;同時, 農村村民也可能購買本村以外的農村房屋;而部分城市居民則由于其他原因打算在農村買房。不管是農民賣掉農村房屋,購買本村以外的農村房屋,還是城市居民在農村購買房屋,這之間產生的房屋買賣交易日益頻繁,新的形勢下引發的糾紛也不可避免地增多。但是目前我國法律、法規對于農村集體經濟組織以外成員購買農村房屋的問題,尚無明確可適用的法律、法規,這就給司法實踐帶了難題。本文即筆者針對此類房屋買賣糾紛在法律應用層面及司法實踐方面提出正確處理難題幾點建議。
一、農村房屋買賣糾紛的基本情況
在我國,城市房屋買賣有其明確適用的法律、法規和相關規章條文的規定,并且遵循著“地隨房走”[1]的原則。但在農村,土地是農村經濟組織集體所有,在筆者看來,農村房屋買賣其實就是一種比較特殊的買賣交易關系[2]。它是指出賣方將建造在農村集體所有的宅基地[3]上的房屋交付并轉移該房屋的所有權給買受方,買受方支付相對應的房屋錢款,從而在買賣雙方之間產生相應的民事權利與義務關系。本文所說的農村房屋買賣是特殊的交易關系,其特殊就在:第一,農村房屋買賣主體的特殊性,即出賣方是農村集體經濟組織內部的村民,而購買方主要是集體經濟組織以外的成員,或者是城鎮居民,或者是本村以外的村民;第二,交易雙方所產生的合同效力的特殊性,即農村房屋買賣合同是有償合同;第三,合同標的物的特殊性,即交易的農村房屋是建造在農村集體所有宅基地上的房屋。
農村房屋買賣關系因其特殊性,針對出賣方和買受方房屋買賣行為的有效性,目前在我國,尚未有明確可適用的法律、法規和相關規章條文的規定,因此,近年來此類房屋買賣所引發的法律糾紛日益增多。就法院所受理的農村房屋買賣糾紛案件來看,大多數都是出賣方支付或者轉移農村房屋后反悔,并主動起訴到法院,要求法院判決雙方房屋買賣行為的無效從而收回已交付或者轉移的農村房屋,也有少部分是由于買受方起訴出賣方要求法院判令其履行協助辦理房屋產權及土地使用權過戶手續。總的來說,農村房屋買賣糾紛主要有以下情況:一是從訴訟雙方當事人和訴訟理由來看,原告為農村房屋出賣者居多,且雙方當事人大多已履行了合同,但因某種原因訴諸法院,訴請要求法院確定合同無效并收回房屋;二是訴訟的起因主要是受經濟利益的驅動。多緣于土地增值[4]以及土地征用、房屋拆遷等因素,房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格,出賣人受利益驅動而起訴。
從現今的市場經濟的發展趨勢來看,農村經濟城市化成為一種必然趨勢,農民在最大利益驅使下,必然會有農村房屋買賣交易日益頻繁。但是相對于城市房屋買賣行為有成熟明確可適用的法律、法規以及相關規章條文來說,農村房屋買賣的法律、法規以及相關規章條文空白和缺陷,其相互矛盾、權責不明,模棱兩可的立法依據,給司法實踐帶來相當大的問題。同時,宅基地私有的觀念在農村已根深蒂固, 有的農民甚至把自家的宅基地視為祖傳家業,到了交易時, 各方也不清楚農村房屋買賣所應適用的法律, 雙方你情我愿, 看似沒什么障礙, 卻為其后的環節發生糾紛埋下了隱患。
二、農村房屋買賣制度的立法缺陷
在我國,現行關于房屋買賣的所有法律、法規和相關規章條文都只適用于城市,專門針對農村房屋買賣的法律、法規和相關規章條文幾乎是沒有完整的。因在我國的農村,土地是農村經濟組織集體所有,根據我國土地管理法的有關規定,集體土地未經征用,不得出讓、轉讓。而宅基地的使用權是農村集體經濟組織成員的福利性待遇,與農村集體經濟組織成員的身份緊密相連,國家政策一直以來都強調農村房屋不得進行買賣,城鎮居民不能到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”[5]。《物權法》第153 條也明確規定:“宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定”。但是實踐中,在對農村土地進行征用時,房屋是作為地上附著物予以補償的,采取的是“房隨地走”的原則。由此看來,對于農村房屋買賣,我國尚沒有系統的、專門的針對宅基地及農村房屋流轉的立法;在我國憲法、法律、法規等涉及農民集體土地所有權的相關規定存在模糊不清、相互矛盾或與社會現實不符等問題,即對于農村房屋買賣行為在法律、法規和相關規章條文中并未作出明確可適用的規定。
由于農村房屋買賣交易行為的法律、法規及相關規章條文的不完整及不夠協調、統一,而導致了此類糾紛的不斷增多。主要體現在農村房屋是否允許自由轉讓方面,我國土地管理法第63條規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。從該條規定似乎可以得出這個結論:農村房屋只能在集體經濟組織之間轉讓而不得與本集體組織成員之外自由轉讓。但該法第62條又規定,農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。兩條規定的意思模棱兩可,相互矛盾,反推之,則含有應許可農村房屋自由在非集體組織成員之間買賣的意思,只是農村村民在出賣后不得再次申請宅基地而已,并且根據合同法所確立的合同自由原則,也是鼓勵房屋自由交易的。實踐中,農村房屋買賣行為發生后,房管部門和土地管理部門也區分情況為大量農村房屋辦理了相關權屬過戶手續,在一定程度上也鼓勵了農村房屋的交易行為。但國務院辦公廳1999 年的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第2條第2款“農村的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅,有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”,以及2004 年11 月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”,導致許多城鎮居民已購買的農村住房無法辦理土地使用權過戶手續,從而導致了農村房屋買賣合同糾紛增多。
實踐和理論上造成農村房屋買賣糾紛的不斷增多,農村房屋買賣合同的法律適用問題涉及宅基地使用權流轉的法律難題,是目前司法實踐的熱點、難點。在當前的審判實踐中,由于對農村房屋買賣行為沒有明確的法律、法規和相關規章條文的規定,理論上也無權威定論,法院對于農村房屋買賣糾紛的判決,造成了司法實踐中認定此類糾紛合同有效和無效的判決均存在。
三、農村房屋買賣糾紛的裁判問題分析
首先,綜上所述,農村集體經濟組織內部、外部成員之間的農村房屋交易日益增多,因此產生的買賣糾紛近年來也呈明顯上升趨勢。應原告的訴訟請求不同, 各地法院在立案時確立的案由也不盡一致, 其中常見的訴訟請求是請求法院確認買賣合同無效和責令被告交還已交付或者轉移的農村房屋。審判實踐中, 一般將其歸類為買賣合同, 至于是一般買賣合同還是特殊買賣合同, 尚無定論。但自從2004年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規定出臺后, 大部分地方國土管理部門停止了辦理農村房屋土地使用權的過戶手續,這對法院作出農村房屋買賣有效的判決產生了很大的影響, 形成了判決無法履行的被動局面。為了應對這種局面,法院只能采取一些較為變通的措施,即秉持著以認定合同無效為基本原則,以認定合同有效為例外的處理方式[6]。在認定買賣合同無效的情形下,為平衡買賣雙方利益,法院往往委托評估機構對房屋現值以及房屋所在土地的區位補償價同時作出評估。對房屋已經增值的部分,由出賣人對購房人進行相應賠償;對于購房人支付的購房款,適當考慮與購房人應當支付的房屋使用費進行折抵,如有余額,由出賣人予以返還;對于區位補償價部分,一般按照出賣人承擔主要責任、購房人承擔次要責任的原則,由出賣人對購房人進行賠償。
一、如何理解最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱“《意見》”)第五十六條的規定《意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完備的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續”。關于該條的適用，最高人民法院在1987年《關于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請示報告》中已作出批復：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理條例》實施前的歷史遺留問題。《條例》實施后，人民法院審理這類案件，即應嚴格按照《條例》的規定辦理。我國《城市私有房屋管理條例》已于1983年12月17日實施，故在此前有關房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規定，此后的有關糾紛應嚴格按照《條例》的規定辦理。
二、房屋買賣合同應采取何種形式《合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采取書面形式的，應當采取書面形式”。對房屋買賣合同應采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認為書面形式的合同才有效，但也有人認為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個問題，首先要認識到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動產為標的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因為房屋買賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標的物是特指作為商品進入市場流通的房屋;2、房屋買賣合同是轉移房屋所有權和宅基地使用權的協議;3、房屋買賣是就房屋不動產所進行的交易，其法律調整不僅適用合同法，而且適用有關不動產的法律、行政法規。其次，我國《城市房地產管理法》第四十條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”。《城市私有房屋管理條例》第七條規定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續時，須按下列要求提交證件：……(二)購買的房屋，須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證……”。據此，可以看出，我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規定是應當采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對農村房屋買賣合同又是如何規定的呢?目前，有關法律、法規沒有明確的規定，這不能不說是立法上的一個漏洞。但對究竟應采取何種形式，并非不能找到依據。最高人民法院于1992年7月9日對《關于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效”。從以上法律、法規及司法解釋的規定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕對化，根據我國《合同法》第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四條的規定《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”。《城市房地產管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關規定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續后，其所有權的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規定的“登記”是否一個意思，筆者認為，此“登記”并非彼“登記”。《合同法》第四十四條中的“登記”指對合同本身進行登記，相當于登記備案的意思。某些法律、行政法規規定合同的生效要經過特別程序后才產生法律效力，如我國的中外合資經營法、中外合作經營法規定，中外合資經營合同、中外合作經營合同必須經過有關部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關于《合同法》的解釋第九條規定，法律、行政法律規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效。從這一規定也可看出，《合同法》第四十四條中所規定的“登記”，是對合同本身的登記，未履行登記手續，則該合同屬于效力待定合同。
四、如何理解房屋過戶登記對房屋買賣合同效力的影響對買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認為，應在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規定;二是未辦理過戶登記則所有權尚未發生轉移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關系?我國《土地管理法》第十二條及其《實施條例》第六條規定，土地使用權的變更，自變更登記之日起生效。《房地產管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理條例》第六條規定，房地產轉讓，當事人應當辦理權屬變更登記。從這些規定可以看出，依法律行為而使不動產物權發生變動的，以絕對辦理登記為必要，如不進行登記，即使有物權變動的事實，但在法律上也絕對不產生物權變動的效力。《合同法》第一百三十三條規定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”。同時該法第一百三十五條規定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物單證，并轉移標的物所有權的義務”。從這兩條的規定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移所有權的義務，合同是否有效與所有權是否轉移即辦理過戶登記手續無必然聯系。法律法規規定或合同約定的單方責任未履行成不得成為合同無效的理由。因為這些責任的實際負擔人不是僅向合同對方當事人承諾履行，更主要的是應向有關行政主管部門履行。而這些責任與合同密切相關，履行這些責任既是合同一方當事人應該履行的合同義務，又是對方開始履行合同的基礎保障。因此，這些是合同有效情況下當事人應當履行的合同義務，而不是合同是否有效的構成要素，并不能因該義務的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前實施的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規辦理登記備案手續為由請求合同無效的，不予支持”。此規定指出，對商品房買賣合同的登記備案問題，應當屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認合同效力的必要條件。《解釋》對此予以明確，避免了司法審判權與行政管理權之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。
五、非農村集體經濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋在城鎮周邊地區，具有城鎮戶口的人購買周邊地區農村住房的現象較為普遍。法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性，我國《土地管理法》規定，宅基地屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權的轉移是否經過合法批準。農村房屋所有權及土地使用權的轉移，一般應以合同的實際履行為標志，必須經當地土地所有者村、組同意才發生法律效力。新晨：
一、合同無效的常見情況及產生原因
根據《合同法》第五十二條之規定，合同無效的法定情形主要分為以下幾種情況（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規的強制性規定。而具體到房屋買賣合同方面，在實踐中可以大致歸納為幾種情況。
1.借名購買經濟適用房等保障性住房的
經濟適用房等保障性住房是國家提供給特殊低收入人群的一種社會保障措施，不符合購房資格的借用他人身份購買經濟適用房等保障性住房，變相侵害了其他有資格購房者的合法權益，損害了社會公平，屬于對社會公共利益的侵害，應屬無效。
2.無或者限制民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同
《民法通則》第十二、十三條規定，無民事行為能力人應由其法定人其民事活動；限制民事行為能力人應由他的法定人，或者征得他的法定人同意。而簽訂房屋買賣合同明顯屬于超越限制民事行為能力人的年齡、智力相適應的民事活動，如無法定人的認可應屬無效合同。
3.開發企業無預售許可銷售期房的
根據《房地產管理法》第四十五條規定，我國實行商品房預售許可制度，對于銷售未竣工商品房的，必須取得銷售的行政許可方屬合法。因此，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
4.非本農村集體成員購買集體宅基地上的房屋的
《土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定，禁止擅自通過“村改居”等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。可以看出，因為農村宅基地的所有權歸屬集體所有，權利人只有使用權，如果任其無限制地轉讓，有可能侵害集體的利益。即使在2016年最新實施的《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》中，也未對此做出突破，而且在大量的司法實踐中，均認定為無效合同。
5. 房屋買賣權屬有糾紛
《城市房地產管理法》第三十八條規定，有權屬糾紛的房屋的不得轉讓。筆者認為，在實踐中應該限縮為排除惡意買賣的規定。因為我國對物權的規定不完全和德國登記制度一致，有個善意取得的規定，鑒于目前對于什么情況下屬于權屬有糾紛沒有一個明確的法律規定，實踐中一般可以分為三種情況：無證或者非所有權人房屋的買賣；有查封；異議登記的房屋買賣。對于賣方合法建造但尚未辦理物權登記的，雖然根據《物權法》第三十一條不發生物權效力，但是其合同根據《物權法》第十五條之規定還是有效合同。
而對于無權處分、無權或者非所有權人買賣的，則應當根據《物權法》第一百零六條的規定，受讓人依照規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照規定來判斷，如果屬于惡意買賣的，可以認定為無效合同，如果屬于善意的，則不宜認定為無效合同。如果是違法建筑的買賣，在發生糾紛訴訟時還沒有取得合法建設手續的，應當認定為無效合同。
《城市房地產管理法》第三十八條屬于管理性規范，不必然導致合同無效，但如果是買賣雙方當事人在明知房屋被查封，合同目的不能達成情況下簽訂的合同應屬無效。此種情況下，多為法院執行制造障礙或者是虛假轉移房屋，應符合《合同法》第五十二條“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的無效情形。
對于有異議登記的，根據《最高人民法院關于適用〈物權法〉若干問題的解釋（一）》第十五、十六條之規定可以判斷，如果購房人明知不動產登記簿上記載著有效的異議登記仍然購買的，應當認定為非善意，如果此種買賣符合《合同法》第五十二條規定損害了國家、集體或者第三人利益的情況下，則該買賣合同應屬于無效合同。
二、買賣合同無效后的法律后果
根據《合同法》第五十八條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。具體到房屋買賣中可能導致的后果如下。
一是房屋已經交付的應當返還房屋，原產權人應該返還購房款以及相應的利息損失。部分情況下可能有例外情形，如上海市第二中級人民法院（2014）滬二中民二（民）終字第2385號等判決的觀點，如果房屋買賣合同已經履行完畢，且買房人已經實際占有了該房屋或者再次出售給另外一個非農戶籍者，合同雖被確認無效，但是房屋實際占有人不負返還的責任。當然，如果再次購買該房屋的是該房屋所在地農村集體經濟組織成員，由于其是有購房資格的，因此其可以合法擁有該房屋的所有權。因此，合同無效也不必然要返還房屋的。另則，如果房屋經過了裝修或者加層改建等，也對法院是否判決返還房屋或者對于返還價款的計算會有不同的影響。
二是未取得預售許可銷售商品房導致合同無效的，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
三是買賣房屋上還設立有抵押擔保的，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。依據此規定，在房屋買賣合同被確認無效或被撤銷、解除的情況下，銀行按揭貸款合同可以解除。該司法解釋第二十五條規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。據此規定，銀行按揭貸款合同因房屋買賣合同失效而被解除的，出賣人應將購房貸款返還給銀行，將房款本息返還給購房者。
四是買賣房屋在案件審理中可以確定為第三人財產的，當合同被判決無效后，應該返還給第三人。
五是涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰。這也是維護健康有序經濟秩序的重要措施，避免產生過度的經濟糾紛。
三、無效合同的登記處理方式
在現有的有關房屋登記的法律法規中，并沒有對于房屋買賣合同無效后登記如何辦理的明確規定。而從前面的分析來看，合同無效及其后果具有多元化的特征，如果在生效法律文書中并沒直接明確如何辦理相應登記而直接辦理的話，極易造成新的登記錯誤。
從《物權法》第十五條的規定來看，對于合同效力和登記效力是區分開的，故而不能直接得出合同無效必然導致登記無效的結果。對于合同無效導致要辦理相應登記的，有以下幾種模式。
1.雙方申請模式
因為合同無效的判決不屬于《不動產登記暫行條例》第十四條規定之可以單方申請的生效法律文書，因此如果買賣合同雙方協商一致的，可以持合同無效的生效法律判決文書，按照普通程序雙方共同申請辦理轉移登記給原產權人。
2.登記機構主動撤銷模式
根據《房屋登記辦法》第八十一條之規定，如果無效合同的判決書可以證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書或者公告作廢。雖然目前根據國家安排，不動產登記由國土部門負責，并且出臺了相應的登記規章，但是筆者認為原《房屋登記辦法》并未作廢，如果屬于房屋登記的也可以作為一個特別法予以引用。
3.協助執行和履行法定義務模式
1、房屋買賣應經集體即村民委員會書面同意。
2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。
3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產證等相關材料的原件。
一、煙草專賣行政許可的取消與注銷的區別
在基層煙草專賣行政許可實施過程中，行政許可的取消與注銷經常混淆，證件管理員往往無法準確適用法條。
例如，當零售戶的許可證有效期屆滿未延續、煙草專賣許可證核定的經營主體為法人或是其他組織依法終止的，因不可抗力導致經營主體無法繼續從事煙草專賣品生產經營業務等，廣義上都屬于許可證登記事項的變更，如果當事人未進行變更登記，按程序則產生行政許可證取消的法律后果。如按照法條，則應產生行政許可注銷的法律后果。
因此，如何正確理解登記事項發生改變成為適用《煙草專賣許可證管理辦法》四十三條、四十九條的關鍵，筆者認為要準確適用法條，必須弄清楚二者的異同。
（一）行政許可的取消與注銷的相同點
1. 在形式上有相同之處，二者均為煙草專賣行政機關在掌握相關證據基礎上，依法定職權做出。
2. 二者均為許可證發放后對煙草專賣許可證的監督管理。
3. 二者必須在法定時間內做出。
（二）行政許可的取消與注銷的不相同點有
法定條件不同：行政許可的取消法定條件是登記事項發生變化，例如企業（個體）名稱的變更，租房合同的變更等，這里需要注意的是登記事項的變更不包括經營地址的變更。行政許可的注銷法定條件第四十九條規定：（一）煙草專賣許可證有效期限屆滿未延續的；（二）煙草專賣許可證核定的經營主體為自然人，自然人死亡或者喪失民事行為能力的；（三）煙草專賣許可證核定的經營主體為法人或者其他組織依法終止的；（四）因不可抗力導致經營主體無法繼續從事煙草專賣品生產經營業務的；（五）法律、法規規定的應當注銷煙草專賣許可證的其他情形。
在適用法律條款時，應當按照狹義的法律理解來適用，即登記事項發生改變，指的是許可證申請時登記的事項。而行政許可的注銷僅指生產經營主體在法律意義上的消滅，不能推而廣之。
二、實施行政許可與許可證管理問題
很多人對煙草專賣行政許可與許可證的管理的理解存在誤區，原因在于二者的關系沒有理順，而在具體工作中，煙草專賣零售行政許可實施經常僅僅停留在 “許可證辦理”規范化水平的層面上。比如許可準入條件的細化、合理布局政策的制定與執行、通過信息化系統辦理業務、行政許可辦理制度的建立、行政許可案卷的制作與評查等等。這些工作的實質和核心都是如何辦證，也就是說都是圍繞著行政許可“辦證”的規范化和辦證水平的提升開展的，辦證后的管理基本上是少量的，并且是被動的，也就是出現一個問題，沒有主動發現問題和解決問題的機制，原因在于后期的監管不到位，持證戶不主動提出來，我們就發現不了問題。許可證一經辦理完畢，證件管理員就與它失去了聯系。從實際工作上也能反映出來，證件管理員事實上主要只是履行了證件辦理員的職責，管理的工作基本無從體現。雖然工作中也會對在信息系統上的信息進行查詢統計分析、遇到問題后也能夠及時進行處理等，但這些僅可以認為是我們所作的“管”的工作，并不是“管理”，真正的管理是一個系統、一套機制，一種不停在運作的發現問題和解決問題的工作模式，因此要加強對許可證后續管理的規律研究，把行政許可實施及許可證發放后的監管徹底分開來。
三、個人委托辦理許可證
當前在煙草專賣行政許可申辦中，要求當事人（個體）親自提交材料申請，一般不允許委托其他人辦理。例如要求辦理專賣許可證（個體）的當事人因病、出差等原因無法親自申請，而委托他人代為申請時一般不被接受。筆者認為該做法有待商榷，依據《中華人民共和國合同法》，委托合同是受托人為委托人辦理委托事務，委托人支付約定報酬或不支付報酬的合同，當事人訂立合同，應當遵守法律，行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。委托合同具有人身性質，以當事人之間相互信任為前提，至于委托人委托何人、委托權限則由當事人進行約定，煙草專賣行政機關應當認可個人委托合同的效力，接受當事人所委托人提交的申請。煙草專賣行政機關應當在相關法律及精神內，采取更為嚴格的準入措施，起到一方面加強監管方便管理，另一方面保護當事人依法享有的權利。
四、農網零售戶房屋買賣合同的法律效力問題
【關鍵詞】小產權房； 房屋買賣； 宅基地住房。
城鎮房價近幾年迅速上竄，城市居民在農村購房，可以購買到價格相對合理的住房，在一定程度上緩解了住房難的問題，村民都能夠在得到可觀的收益，由此產生了大量小產權房的出現和農村房屋買賣糾紛。‘一、宅基地房與小產權房的定義。
所謂“宅基地房”是指修建于宅基地上的房屋。宅基地是農民基于集體成員身份而享有的福利保障，如果說土地承包經營權滿足了農民“耕者有其田”的愿望，那么宅基地使用權則是實現了農民“居者有其屋”的夢想（ 1） 。所謂小產權房，其通常都是在農村集體土地上，由享有該集體土地所有權的鄉（ 鎮） 府、村委會或是聯合房地產開發商或是村民在自己的宅基地建設，然后對村集體以外的人銷售的房屋。
二、宅基地房與小產權房的區別。
（ 一） 宅基地房是村民在自家的宅基地上建造的房屋，就其建造的土地權屬上看，宅基地是法定的用于農村集體居民個人建造房屋的土地，用于合法的土地使用權。而小產權房可能是建造在宅基地上，也有建造在集體建設用地上，有的甚至建造在農用土地上。對于后兩種土地，小產權房明顯改變了土地用途，其超過了法定的土地使用權限。
（ 二） 宅基地修建的目的大多是為了自住，而且在農村，普遍的觀念是宅基地作為祖產，一般是不會出賣的。通常在經濟發達地區的城鄉結合部，農民才會把多余空置的房屋用于銷售。而后者是一種開發性建設，修建的目的就是為了對外銷售，賺取利潤。
（ 三） 基于第二條兩者的區別，從國家保護耕地和保障農村居民基本生活的出發點看，由于村民出賣自身的宅基地房，一般是基于家里搬遷等原因要將閑置的宅基地房賣給他人，這對于國家保護耕地和保障農村居民住房條件并不沖突。而小產權房則不同，其一般都是以大批量的商品房形式買賣，這對于國家對農村土地的管理及其不利。
（ 四） 對于小產權房和宅基地房，二者在各自的缺陷上和承擔風險上也有很大的區別。由于小產權房的違法性，注定其房屋買賣合同也不受法律保護。由此產生了一系列的購房糾紛和各種后續問題。其中的幾個主要問題大多都集中在購房人的權益保護上，例如以下幾個可能產生的問題：
1. 購房人在夠買小產權房后，不能得到國家建設主管部門的批準，無法辦理合法的產權手續。因而在使用房屋的過程中，遇到房屋質量、售后保修、公共設施，入住后的物業管理問題，都難以解決。
2. 由于小產權房沒有國家認可的產權，購房后，不能轉讓過戶，對房屋升值保值影響很大，如果遇到國家征地拆遷，購房人不是合法的產權人，很可能就無法得到拆遷補償。
3. 購買小產權房，如果發生糾紛，即使是開發商違約，訴至法院，法院也不會按照正規房屋買賣糾紛處理，只能按普通合同無效處理。購房人其中的權益又將無法得到保障。但總體來說，購買村民自身的宅基地房的風險遠遠小于小產權房，因為小產權房在某種意義上可以說是一種不規范甚至不合法的房地產開發，購房人在購買小產權房時就要承擔開發時、開發后等各個階段的風險。而宅基地房在這些方面就好很多。
三、區別對待宅基地房和小產權房。
正是由于小產權房的諸多缺陷，尤其是其在以下兩個方面嚴重背離了國家的愿望和損害了政府的利益： 損害耕地以及農村居民的住房。
政府反對小產權是無可厚非的，但是政府應當區別對待宅基地房與小產權房。原因主要有三：
第一，對于上訴小產權房的兩個主要缺陷，村民自身的宅基地房出賣則幾乎不會出現上訴問題。
第二，隨著城市化進程的加快，農村居民涌入城市的人口數量大大增加，由此在農村的閑置的宅基地房則大大增加。對于這些宅基地房，一方面房屋主人很多都舉家在外地，房屋長期閑置； 另一方面，由于房屋主人通常未取得外地戶口，而且也不會想要拋棄房屋，因此村集體也無權利收回宅基地，由此就造成房屋的長期閑置，浪費房屋資源。
第三，城鎮的住房壓力在現今極大，對于那些想在城市生存，但對于住房實在負擔不起的，這些郊區閑置的房屋則是最好的去處。因此，適當的宅基地房屋買賣對農村居民和購房者雙方都是有利的，并且也無損國家和政府的利益。
四、解決宅基地房屋買賣糾紛的幾點建議。
（ 一） 可以該宅基地房屋買賣合同作為一個長期租賃合同，并且雙方在合同中約定房屋購買人可以對房屋轉租等，充分賦予房屋購買人對房屋行使的各項權利，使之與所有權相近。
（ 二） 就是與深圳的做法一樣，允許房屋“轉正”，由宅基地使用權人到有關部門補辦手續，補交各種費用的情況下，補發產權證，使之合法化，然后雙方再辦理產權過戶。而其中各種費用，可由雙方的購房合同中約定。
（ 三） 除上面兩種辦法外，我設想過一種于第一中辦法類似的方法。
就是房屋的擁有者可以就該房屋為購房人設立一個長期居住權，就居住權的各種權限去對抗購房人在今后可能遇到的各種侵害。
五、結束語。
總之，在現今房價趨勢下，將很難根除城鎮居民將購房眼光投向于農村，國家在禁止小產權房買賣的同時，應該適當想辦法緩和這其中的矛盾，適當允許城鎮居民在農村購房，促進農村宅基地房屋的流轉。
