發(fā)布時(shí)間：2022-10-01 09:41:33
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
一、 根據(jù)文件要求，我街道需要做以下幾部分工作
1、進(jìn)一步優(yōu)化房產(chǎn)證辦理流程，積極配合市房管辦等部門按時(shí)限要求辦理房產(chǎn)證。
2、積極配合物業(yè)辦等相關(guān)部門，對(duì)存在不具備資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)或無資質(zhì)、借資質(zhì)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)公司等問題，進(jìn)行及時(shí)反映、上報(bào)，做好物業(yè)公司管理的協(xié)調(diào)、配合工作。
3、組織引導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)公司認(rèn)真學(xué)習(xí)《諸城市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》、《諸城市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格》、《諸城市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)及內(nèi)容》，積極引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司通過合同明確雙方權(quán)利、義務(wù)。
二、 目前已經(jīng)完成如下工作
1、對(duì)現(xiàn)有已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，積極指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用，促進(jìn)了物業(yè)服務(wù)水平的提高，對(duì)符合條件、想成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行了積極的引導(dǎo)組建，逐步實(shí)現(xiàn)小區(qū)全覆蓋。
2、對(duì)無物業(yè)公司管理的小區(qū)進(jìn)行了規(guī)范管理。對(duì)怡秀園小區(qū)進(jìn)行規(guī)范試點(diǎn)，由曹家莊居民委員會(huì)進(jìn)行管理；永勝花園小區(qū)引進(jìn)諸城市寶龍物業(yè)管理有限公司進(jìn)行管理；組織引導(dǎo)陶瓷廠家屬院的居民成立了業(yè)主委員會(huì)，并聘請(qǐng)了諸城市祥瑞物業(yè)責(zé)任有限公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行了有效規(guī)范管理。
三、尚未完成的工作
1、進(jìn)一步優(yōu)化房產(chǎn)證、土地證辦理流程，加強(qiáng)協(xié)調(diào)調(diào)度，確保雙證辦理及時(shí)有序。
2、抓好業(yè)主委員會(huì)組建工作，逐步實(shí)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)居民小區(qū)全覆蓋繼續(xù)引導(dǎo)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行組建，并指導(dǎo)其發(fā)揮作用。
四、下步工作打算
1、加大宣傳力度，繼續(xù)加強(qiáng)龍都街道轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)的組建工作。對(duì)現(xiàn)有已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)繼續(xù)積極指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平提升。
2、對(duì)無物業(yè)公司管理的小區(qū)進(jìn)行規(guī)范治理。對(duì)無物業(yè)公司管理的小區(qū)進(jìn)行摸底，登記造冊(cè)，逐一落實(shí)物業(yè)公司，實(shí)行有效管理。
五、參與部門或社區(qū)
龍都街道規(guī)劃建設(shè)辦公室、楊春社區(qū)、岔道口社區(qū)、邱家莊社區(qū)、學(xué)府園社區(qū)、龍?jiān)瓷鐓^(qū)、西馮社區(qū)、明誠(chéng)園社區(qū)、沙戈莊社區(qū)、栗元社區(qū)。
六、存在困難及問題
【關(guān)鍵詞】 國(guó)企自建小區(qū)物業(yè) 物業(yè)管理系統(tǒng) B/S SOA
隨著我國(guó)社會(huì)的飛速發(fā)展，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式已經(jīng)無法滿足人們對(duì)生活品質(zhì)愈發(fā)增長(zhǎng)的需求。在科技發(fā)展、模式創(chuàng)新與業(yè)主需求的多重驅(qū)動(dòng)下，將物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、智能化等信息化技術(shù)嫁接到物業(yè)管理中，成為物業(yè)行業(yè)自身發(fā)展的必然選擇[1]。盡管如此，一些在歷史特定環(huán)境下，因“企業(yè)辦社會(huì)職能”而成立的國(guó)企自建小區(qū)物業(yè)，受到經(jīng)濟(jì)條件、歷史遺留問題等因素的制約，管理水平難以提高。
一、信息化建設(shè)為國(guó)企自建小區(qū)物業(yè)帶來的發(fā)展新契機(jī)
信息化技術(shù)的飛速發(fā)展可以使物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)智能化、專業(yè)化，給國(guó)企自建小區(qū)物業(yè)帶來了發(fā)展的新契機(jī)。開展信息化建設(shè)，對(duì)于這類物業(yè)企業(yè)而言，可實(shí)現(xiàn)四個(gè)“有助于”：一是有助于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)信息的集成與共享；二是有助于業(yè)務(wù)流程優(yōu)化、再造；三是有助于實(shí)現(xiàn)針對(duì)物業(yè)業(yè)務(wù)的全面管理；四是有助于提升基層操作人員的專業(yè)素質(zhì)。
信息化建設(shè)不僅可以解決相關(guān)物業(yè)企業(yè)存在的問題，還可以給經(jīng)營(yíng)模式帶來徹底的變革，例如，通過社區(qū)資源綜合平臺(tái)，整合小區(qū)商業(yè)資源，拓展社區(qū)電商、居家養(yǎng)老等綜合業(yè)務(wù)，為企業(yè)提供更多的效益空間[2]。
二、國(guó)企自建小區(qū)物業(yè)信息化建設(shè)的功能分析
物業(yè)信息化建設(shè)在功能方面要兼顧物業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理以及外部客服服務(wù)管理：
2.1面向企業(yè)內(nèi)部的信息化建設(shè)
實(shí)現(xiàn)針對(duì)內(nèi)部業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的信息化管理，在交互上要更側(cè)重于臺(tái)式機(jī)操作，通常要開發(fā)以下功能：
1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理功能。提供對(duì)項(xiàng)目區(qū)域、房產(chǎn)及客戶資源等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的管理。
2）基礎(chǔ)業(yè)務(wù)管理。包括物業(yè)管理的幾大基礎(chǔ)業(yè)務(wù)功能：財(cái)務(wù)功能，支撐物業(yè)公司從記賬、收費(fèi)、統(tǒng)計(jì)等全周期的業(yè)務(wù)單元。客服功能，提供對(duì)客戶服務(wù)業(yè)務(wù)從受理、處理、跟蹤、結(jié)單、回訪等全周期的系統(tǒng)支持。物料功能，將在業(yè)務(wù)中物料發(fā)生的請(qǐng)購、采購、入庫、發(fā)料、耗料等一系列流程納入到系統(tǒng)管理中，實(shí)現(xiàn)對(duì)物料的精細(xì)化管理。
3）綜合管理。綜合管理指的是對(duì)物業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)管理之外的綜合業(yè)務(wù)進(jìn)行管理。經(jīng)走訪調(diào)研，總結(jié)最為普遍的幾大業(yè)務(wù)功能點(diǎn)如下： ①車位車庫管理。提供對(duì)車庫、車位、車輛及停車位租賃的全面管理。②設(shè)備設(shè)施管理。提供對(duì)包括動(dòng)力能源設(shè)備、小區(qū)監(jiān)控設(shè)備、電梯設(shè)備等設(shè)備設(shè)施的管理。③保安保潔管理。針對(duì)小區(qū)安全、衛(wèi)生進(jìn)行管理。
2.2面向業(yè)主服務(wù)的信息化建設(shè)
當(dāng)前，互聯(lián)網(wǎng)+模式下的各類應(yīng)用越來越多，人們可以通過移動(dòng)技術(shù)，足不出戶完成各項(xiàng)生活事宜，而物業(yè)可憑借其貼近業(yè)主生活的優(yōu)勢(shì)，對(duì)相關(guān)服務(wù)資源進(jìn)行整合，開展一系列增值服務(wù)。例如，可通過與社區(qū)內(nèi)部或周邊的養(yǎng)老、教育、生活服務(wù)、旅行社等C構(gòu)合作，開展居家養(yǎng)老、遠(yuǎn)程教學(xué)、家政服務(wù)、旅游產(chǎn)品推廣、社區(qū)交友等業(yè)務(wù)，為業(yè)主提供便捷的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸。
三、國(guó)企自建小區(qū)物業(yè)信息化建設(shè)的具體實(shí)現(xiàn)
國(guó)企自建小區(qū)物業(yè)企業(yè)的信息化建設(shè)可按軟件工程的標(biāo)準(zhǔn)分為四個(gè)階段。
1、籌備階段。開展信息化建設(shè)之前，要圍繞物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，組建人員梯隊(duì)，制定建設(shè)計(jì)劃、并對(duì)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)管理流程進(jìn)行初步的調(diào)研、梳理，為需求分析奠定基礎(chǔ)。
2、需求分析階段。。即走訪物業(yè)的各個(gè)部門，了解每項(xiàng)業(yè)務(wù)的具體需求進(jìn)行梳理、分析。
3、總體架構(gòu)設(shè)計(jì)階段。通過需求分析，設(shè)計(jì)三層的系統(tǒng)架構(gòu)：1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)層。用于存儲(chǔ)、查詢、處理物業(yè)業(yè)務(wù)過程中的各種基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。2）業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)層。用于物業(yè)日常運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的管理。3）決策依據(jù)層。用于為管理者提供決策依據(jù)。
4、系統(tǒng)實(shí)施階段。此階段要安排系統(tǒng)開發(fā)人員根據(jù)系統(tǒng)架構(gòu)，完成系統(tǒng)開發(fā)，由于物業(yè)行業(yè)管理范圍廣，業(yè)務(wù)龐雜，數(shù)據(jù)較多，且工作移動(dòng)性較強(qiáng)，故建議基于B/S模式開發(fā)系統(tǒng)，采用面向?qū)ο螅⊿OA）理念，使用支持.net或J2ee等支持多層次技術(shù)架構(gòu)的開發(fā)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息系統(tǒng)的開發(fā)[3]。
5、系統(tǒng)的應(yīng)用。系統(tǒng)開發(fā)完畢后，要針對(duì)企業(yè)內(nèi)部負(fù)責(zé)決策、管理、操作、維護(hù)方面的人員進(jìn)行培訓(xùn)，使系統(tǒng)得到順利應(yīng)用。
總之，國(guó)企自建小區(qū)物業(yè)企業(yè)通過信息化建設(shè)，定將實(shí)現(xiàn)管理水平與服務(wù)品質(zhì)的提升，其產(chǎn)生的合力最終會(huì)帶動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)空間的拓展、核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升、企業(yè)效益的增長(zhǎng)。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]王輝.科技引領(lǐng)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展[J].中國(guó)物業(yè)管理，2012（5）：24-25
[關(guān)鍵詞]小區(qū)，物業(yè)管理，系統(tǒng)，市場(chǎng)
中圖分類號(hào)：F204 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）09-0321-01
1序言
隨著科學(xué)技術(shù)的高速發(fā)展以及人們思想意識(shí)的廣泛提高，未來住宅小區(qū)將會(huì)被智能化小區(qū)所覆蓋，隨著智能化小區(qū)的廣泛發(fā)展、日益完善的物業(yè)管理水平以及管理意識(shí)的大大加強(qiáng)，物業(yè)管理行業(yè)目前正在以平穩(wěn)的腳步邁入正規(guī)化的發(fā)展道路。同時(shí)由于該行業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，同時(shí)關(guān)系著社會(huì)生活中所依賴的具體問題，故物業(yè)管理具有廣闊的發(fā)展前景同時(shí)也具有非常重要的社會(huì)意義。
2小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)研究現(xiàn)狀
小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)目前為止經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段：第一階段主要是用于處理單項(xiàng)的數(shù)據(jù)，并基于傳統(tǒng)手工的管理模式，多數(shù)是用于處理非常容易的事務(wù)性工作，這個(gè)階段其實(shí)就是我國(guó)很多物業(yè)管理公司的計(jì)算機(jī)水平；第二階段主要是綜合處理數(shù)據(jù)，在此階段中，計(jì)算機(jī)在應(yīng)用過程當(dāng)中已經(jīng)具備網(wǎng)絡(luò)化以及實(shí)時(shí)性的特點(diǎn)，顯然已經(jīng)對(duì)物業(yè)管理起到了一定的推動(dòng)作用：第三階段是計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)綜合運(yùn)用了計(jì)算機(jī)控制、信息理論以及系統(tǒng)工程等許多軟件優(yōu)化理論，并且計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化以及數(shù)據(jù)庫的融入，促使計(jì)算機(jī)擺脫某單一系統(tǒng)，從而向著多元化方向發(fā)展，發(fā)展成為一個(gè)全面的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。智能小區(qū)的發(fā)展已經(jīng)日趨成熟，其體系已經(jīng)派生了許多子系統(tǒng)，故接下來面臨的重要挑戰(zhàn)就是怎樣把所派生出的各個(gè)子系統(tǒng)都成功地集成在同一個(gè)信息系統(tǒng)管理平臺(tái)之上，同時(shí)，通過此平臺(tái)將智能化小區(qū)的建設(shè)渾然一體，使事件的管理與處理形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，并能夠根據(jù)物業(yè)公司自己的需求，將所需子系統(tǒng)的功能完美匹配在其他系統(tǒng)上，從而管理人員可以從該系統(tǒng)獲得跟此事件有關(guān)的輔助決策信息，并能實(shí)時(shí)了解前端設(shè)備所發(fā)生的實(shí)時(shí)處理動(dòng)作以及相關(guān)數(shù)據(jù)信息。
智能化小區(qū)日趨成熟，技術(shù)也逐步完善，故物業(yè)管理已經(jīng)廣泛普及于我國(guó)大多數(shù)城市，并向著正規(guī)化、商業(yè)化的方向發(fā)展，物業(yè)管理公司將在越來越多的智能小區(qū)中扮演著管家的角色，他們不僅面臨著技術(shù)問題，同時(shí)管理范圍也在日趨增大，隨之而來的就是就是要解決數(shù)據(jù)量增大，以及跨地域和跨平臺(tái)的眾多問題，可謂也是一大挑戰(zhàn)。
過去由于計(jì)算機(jī)技術(shù)以及通信技術(shù)發(fā)展不太完善，故大多數(shù)的物業(yè)管理系統(tǒng)都是選取集中管理的模式，也就是說他們僅僅只能進(jìn)行局限的系統(tǒng)互動(dòng)以及信息共享，不能達(dá)到一個(gè)具備實(shí)時(shí)性、穩(wěn)定性和可擴(kuò)展性的現(xiàn)代物業(yè)管理系統(tǒng)，故很難適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，也很難滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的需求，故開發(fā)出一套新型的智能化小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)已經(jīng)顯得尤為重要。
到目前位置，國(guó)內(nèi)智能化小區(qū)發(fā)展仍然比較慢，和國(guó)外的技術(shù)相比，仍有較大的發(fā)展空間。在我國(guó)，小區(qū)這一概念在80年代之后才被確認(rèn)并為人們廣泛引用，小區(qū)建設(shè)于90年代初期被政府部門提出，并作為國(guó)家建設(shè)的一部分。在此基礎(chǔ)上，社區(qū)管理體制改革逐漸被提上日程。雖然我國(guó)部分小區(qū)都在使用小區(qū)管理軟件，但是卻很難達(dá)到智能一體化、信息共享的發(fā)展目標(biāo)。同時(shí)在中國(guó)三四線城市大部分小區(qū)仍然沒有采用信息化的管理模式，存在的問題就是人工管理不僅效率低，往往還容易出現(xiàn)管理不到位的狀況；但是值得肯定的是，在以往十年的發(fā)展過程當(dāng)中，智能化小區(qū)的發(fā)展已經(jīng)取得了不容小覷的進(jìn)步，與此同時(shí)，我國(guó)社會(huì)學(xué)家們制定了一套完整的小區(qū)發(fā)展指標(biāo)體系，但是它是以某個(gè)城市甚至是國(guó)家為研究目標(biāo)，根本對(duì)小區(qū)的具體管理起不到實(shí)質(zhì)性的作用。小區(qū)的居住質(zhì)量主要是由小區(qū)的整體規(guī)劃以及小區(qū)的物業(yè)管理共同決定的，目前大部分小區(qū)的規(guī)模都比較大，居住人數(shù)甚多，故社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目中也可以囊括小區(qū)的文化體育。同時(shí)我國(guó)已經(jīng)對(duì)小區(qū)物業(yè)的規(guī)劃管理做出了重大的舉措。
隨著社會(huì)的進(jìn)步，人們生活水平的不斷提高，住房問題對(duì)與居民來說已經(jīng)從簡(jiǎn)單的有無發(fā)展到了對(duì)房屋大小、結(jié)構(gòu)以及房屋質(zhì)量的廣泛關(guān)注。所以，小區(qū)的居住環(huán)境以及小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)也成為人們關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容。與此同時(shí)，許多業(yè)主把房屋當(dāng)作自己的投資，作為一項(xiàng)可以升值的產(chǎn)業(yè)，所以他們也逐步樹立這樣的觀念，就是希望小區(qū)物業(yè)管理部門妥S善保管好自己所屬房產(chǎn)以及小區(qū)附屬設(shè)施的不受損壞，從而可以使自己的房產(chǎn)能夠保值甚至是升值，所以現(xiàn)代居民在選購住房的時(shí)候首先考慮的就是物業(yè)管理水平如何，越來越多的居民對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)逐步得到提高，并對(duì)其大加肯定，故隨著其地位的不斷提上，中國(guó)小區(qū)智能化中的物業(yè)管理也逐步得到普及和推廣。
物業(yè)管理在我國(guó)已經(jīng)到處開花，得到了普及，但是，不同地區(qū)的物業(yè)管理水平也會(huì)顯現(xiàn)出各種不同的發(fā)展層次。由于不同的地區(qū)具有完全不同的經(jīng)濟(jì)水平，物業(yè)管理的模式以及居民的生活需求也各不相同，但是相同點(diǎn)就是無論什么地區(qū)的物業(yè)管理都必須堅(jiān)持“以人為本，質(zhì)量第一”的原則，再根據(jù)不同地區(qū)的特色進(jìn)行因地制宜。
智能化小區(qū)這一概念很早就出現(xiàn)在一部分發(fā)達(dá)國(guó)家，他們很早就采用現(xiàn)代化的管理技術(shù)來進(jìn)行物業(yè)管理，從而使他們的工作效率大大得到了提高。美國(guó)在上個(gè)世紀(jì)的八十年代，許多房地產(chǎn)公司已經(jīng)在物業(yè)管理中融入了網(wǎng)絡(luò)技術(shù)以及當(dāng)時(shí)最流行的計(jì)算機(jī)技術(shù)，緊跟著一些專門的研究人員對(duì)物業(yè)管理的研究深度以及可應(yīng)用范圍進(jìn)行了拓展，現(xiàn)如今，在發(fā)達(dá)的歐洲以及北美的房地產(chǎn)公司當(dāng)中已經(jīng)非常專業(yè)的物業(yè)管理軟件技術(shù)應(yīng)用在物業(yè)管理當(dāng)中。
美國(guó)的一家通信公司名為Reflexf，它不但具有較為先進(jìn)的寬帶互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)，還將多媒體的智能控制服務(wù)應(yīng)用于現(xiàn)代智能小區(qū)當(dāng)中，上個(gè)世紀(jì)90年代末期它就采用獨(dú)特的By.pass技術(shù)，并以此為基礎(chǔ)。在歐美的大部分發(fā)達(dá)國(guó)家或者地區(qū)當(dāng)中，物業(yè)管理早已形成規(guī)模，并發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立性的行業(yè)。
到目前為止，我國(guó)大部分小區(qū)的物業(yè)管理工作仍然采用手工管理模式，不僅效率低下，相關(guān)工作人員也不能對(duì)小區(qū)各個(gè)地方的信息及時(shí)進(jìn)行全面的了解，故工作人員之間也很難彼此進(jìn)行交流，這樣以來工作人員也不能動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)的了解信息，從而更談不上能夠全面、妥善的對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理。手工管理模式自身還有許多缺點(diǎn)，比如，在管理過程中經(jīng)常出現(xiàn)人工疏漏，從而會(huì)使小區(qū)信息數(shù)據(jù)誤報(bào)、漏報(bào)。隨著物業(yè)管理水平的不斷提升，居民對(duì)物業(yè)管理的需求也在加大，故物業(yè)管理部門將向著“法制化、科技化、市場(chǎng)化、集約化” 的方向不斷向前發(fā)展，在不斷提高工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和物業(yè)管理系統(tǒng)的技術(shù)含量，更要提高服務(wù)管理水平。計(jì)算機(jī)信息化管理不僅速度快，同時(shí)還有著存儲(chǔ)數(shù)據(jù)量大的特點(diǎn)，不但能夠及時(shí)將處理信息反饋給工作人員，還能加強(qiáng)工作人員自身素質(zhì)的提升。在此轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理工作的重點(diǎn)也會(huì)因此發(fā)生轉(zhuǎn)移，會(huì)以智能化、生態(tài)化以及綠色環(huán)保的方向發(fā)展。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展和應(yīng)用，無人管理的“人工智能化小區(qū)”或許將在不久之后出現(xiàn)，人們的生活品質(zhì)也將會(huì)隨之而改變。
3小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)未來發(fā)展
眼下物業(yè)管理這一行業(yè)正處于一個(gè)過渡時(shí)期，也就是掙脫以往的初級(jí)階段而向一個(gè)更為高級(jí)的階段發(fā)展，從而使物業(yè)管理部門的內(nèi)、外部環(huán)境都發(fā)生巨大的變化。如何更好的研究物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對(duì)策，需要我們作出更進(jìn)一步的努力。物業(yè)管理部門必須將改善居民居住條件以及促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為核心內(nèi)容，并將業(yè)主自治融入到專業(yè)的物業(yè)管理當(dāng)中作為發(fā)展目標(biāo)，并將其發(fā)展重點(diǎn)定向?yàn)橐?guī)范市場(chǎng)和培育市場(chǎng)，同時(shí)將立法步伐以及機(jī)制轉(zhuǎn)換加快推進(jìn)，并對(duì)監(jiān)督指導(dǎo)也進(jìn)行加強(qiáng)，從而快速提升服務(wù)質(zhì)量，樹立良好的行業(yè)形象，進(jìn)而使物業(yè)管理向著更加健康的方向發(fā)展。
一、居民觀念需轉(zhuǎn)變
多年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交，住房消費(fèi)意識(shí)淡薄。
二、硬件條件相對(duì)落后
舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機(jī)動(dòng)車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動(dòng)空間較小等等。
三、產(chǎn)權(quán)形式多樣
舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個(gè)人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人（如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn)）、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。
四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象
產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時(shí)對(duì)小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。主要有："單位自管房"物業(yè)管理公司，"房管局直管公房"物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會(huì)，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。
五、對(duì)舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大
舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級(jí)的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)重要問題。
六、物業(yè)管理收費(fèi)困難
已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費(fèi)困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)經(jīng)物價(jià)部門核準(zhǔn)，目前最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.15元，普通小區(qū)全年收費(fèi)總額為120元。盡管是如此低廉的費(fèi)用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。
七、管委會(huì)作用有待進(jìn)一步發(fā)揮
實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任，就不愿意參加業(yè)主委員會(huì)，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會(huì)的個(gè)人，甚至要求退出業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。
八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾
社區(qū)管理與物業(yè)管理在對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會(huì)以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭(zhēng)奪物業(yè)管理項(xiàng)目，把政府補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位的專項(xiàng)資金承擔(dān)過來，進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項(xiàng)管理。有的社區(qū)委員會(huì)出租小區(qū)經(jīng)營(yíng)用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對(duì)小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。
針對(duì)當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：
其一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作
當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進(jìn)一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭(zhēng)議，特別是對(duì)房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點(diǎn)研究。
其二、逐步加大對(duì)住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境
1、城市的管理者是各級(jí)政府，政府樹立經(jīng)營(yíng)城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中，拿出專項(xiàng)資金，逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個(gè)良好的基礎(chǔ)條件。
2、住宅的實(shí)際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動(dòng)廣大居民的參與意識(shí)，由居民參與設(shè)計(jì)、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。
3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對(duì)舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個(gè)小區(qū)的不同情況，進(jìn)行測(cè)算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。
其三、政府部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃
針對(duì)沒有實(shí)施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計(jì)劃，擴(kuò)大實(shí)施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對(duì)每個(gè)小區(qū)存在的問題，逐步推進(jìn)和實(shí)施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。
其四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分
房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠，建議國(guó)家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費(fèi)部分，將財(cái)政撥款暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。對(duì)無力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。
其五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系
商品房在買房之時(shí)，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時(shí)，雙方對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)沒有任何約定，導(dǎo)致買房人或承租人對(duì)物業(yè)管理不承擔(dān)任何義務(wù)和權(quán)利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的"你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關(guān)系"的觀念。
其六、加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳
一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認(rèn)識(shí)，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動(dòng)力。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn)，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識(shí)。四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對(duì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作，該交費(fèi)的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費(fèi)，包括小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。版權(quán)所有
其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系
物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會(huì)、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔(dān)本應(yīng)由政府部門負(fù)擔(dān)的工作，基層政府部門也不能因?yàn)橛行┕芾砉ぷ饔欣蓤D，就運(yùn)用行政權(quán)利，自行進(jìn)行管理。
《經(jīng)濟(jì)》：目前東城區(qū)對(duì)于生活垃圾分類采取了哪些具體的措施？
謝申：根據(jù)《北京市推進(jìn)生活垃圾處理工作折子工程》，我區(qū)已完成45個(gè)居住小區(qū)的生活垃圾分類達(dá)標(biāo)工作,逐步實(shí)現(xiàn)了垃圾分類流程的精細(xì)化管理，在二次分揀、分類投放、分類收集的基礎(chǔ)上，因地制宜地制定了三類垃圾三條處理路線分類處理的方式。一是“廚余垃圾”就近消納、資源再生。全區(qū)有10個(gè)小區(qū)安裝并運(yùn)行了廚余垃圾就地處理機(jī)，廚余垃圾可當(dāng)日進(jìn)行就地消納處理，合計(jì)每日能消納1噸左右的廚余垃圾；另外，有40個(gè)小區(qū)的廚余垃圾由政府專業(yè)收運(yùn)隊(duì)伍在固定的時(shí)間到各小區(qū)進(jìn)行上門收運(yùn)服務(wù)，并分別運(yùn)送至區(qū)餐廚垃圾處理中心和順義新日月環(huán)保公司進(jìn)行資源化處理，合計(jì)每日消納8噸左右的廚余垃圾。二是“其他垃圾”密閉運(yùn)輸、有序轉(zhuǎn)運(yùn)。各小區(qū)的“其他垃圾”由物業(yè)公司或街道環(huán)衛(wèi)所運(yùn)至小區(qū)附近指定的密閉式清潔站，再由區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)中心對(duì)接市環(huán)衛(wèi)集團(tuán)統(tǒng)一轉(zhuǎn)運(yùn)。為此，我們?yōu)樾^(qū)垃圾清運(yùn)單位配備了“桶換桶式電動(dòng)三輪車”等運(yùn)輸工具，要求收運(yùn)時(shí)直接用空桶換滿桶，避免垃圾散裝造成的二次污染、垃圾遺灑、散發(fā)異味等問題，保證運(yùn)輸過程的密閉清潔。三是“可回收物”就近直運(yùn)、便民回收。各小區(qū)保證與一個(gè)以上的具有資質(zhì)的再生資源回收公司建立良好的合作關(guān)系，可享受上門回收或送就近回收點(diǎn)兩種再生資源回收服務(wù)；部分可回收物由區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)中心與各街道辦事處在指定地點(diǎn)、指定時(shí)間對(duì)接，走“桶車對(duì)接”直運(yùn)方式，進(jìn)行區(qū)縣統(tǒng)一集中處理，進(jìn)一步保證了回收效果，較好地促進(jìn)了垃圾減量。
《經(jīng)濟(jì)》：在解決垃圾問題上，城管委有沒有進(jìn)行技術(shù)上的創(chuàng)新，在基礎(chǔ)設(shè)施方面有沒有進(jìn)一步的完善？
謝申：為優(yōu)先推進(jìn)生活垃圾源頭減量，我區(qū)以建設(shè)生態(tài)、循環(huán)、可持續(xù)的垃圾處理系統(tǒng)為宗旨，著力構(gòu)建結(jié)構(gòu)合理、技術(shù)先進(jìn)的生活垃圾處理體系，在大力開展垃圾分類的同時(shí)積極投入垃圾處理設(shè)施的技術(shù)研發(fā)與項(xiàng)目建設(shè)，不斷探索科學(xué)技術(shù)與管理機(jī)制的雙項(xiàng)創(chuàng)新。
2010年初，我區(qū)城市運(yùn)行管理服務(wù)中心（區(qū)餐廚垃圾處理中心）建設(shè)完工并開始試運(yùn)行，日處理能力30噸。通過餐廚垃圾高溫好氧發(fā)酵技術(shù)，不僅能夠?qū)⒉蛷N垃圾中的固體物質(zhì)制造成有機(jī)肥料或飼料添加劑，餐廚廢油還可以交予煉油廠進(jìn)行提煉，生成生物柴油，實(shí)現(xiàn)了“物盡其用”的資源化處理效果。
同時(shí)為解決我區(qū)北片餐飲單位相對(duì)密集、餐廚垃圾處理難，計(jì)劃在北二環(huán)建設(shè)一座廚余垃圾處理站，設(shè)備處理能力為每天30噸，可滿足安定門街道、北新橋街道等街道居住小區(qū)的廚余垃圾處理與消納。
我們“牽手”河北省大廠縣，籌建了餐廚垃圾處理及再生資源利用基地，引進(jìn)先進(jìn)的餐廚垃圾處理設(shè)備。屆時(shí)，我區(qū)產(chǎn)生的餐廚垃圾經(jīng)過區(qū)餐廚垃圾處理中心的初步加工后，將被運(yùn)至該基地，進(jìn)行進(jìn)一步精細(xì)化處理，預(yù)計(jì)日均可處理餐廚垃圾超50噸。同時(shí)，為解決冬季落葉及綠化日常養(yǎng)護(hù)產(chǎn)生的枝葉、草末等自然垃圾的外運(yùn)處理問題，我區(qū)因地制宜在北京游樂園南門和地壇公園南門設(shè)立了兩處落葉打包點(diǎn)，通過機(jī)械擠壓的方式，將區(qū)內(nèi)冬季落葉等綠植垃圾壓縮成35千克左右的方塊，統(tǒng)一打包運(yùn)送至基地內(nèi)，漚成農(nóng)家肥并制造沼氣，供基地及周邊居民使用，還可以用來烘干餐廚垃圾等，在內(nèi)部形成生活垃圾的循環(huán)再生利用體系，達(dá)到垃圾源頭減量的目標(biāo)。
《經(jīng)濟(jì)》：生活垃圾分類已經(jīng)提了很多年，但是大多數(shù)居民并沒有真正做到在家里就把垃圾分好類，請(qǐng)問東城區(qū)是如何解決這一問題的？
謝申：小區(qū)居民衛(wèi)生保潔費(fèi)用由小區(qū)物業(yè)收取，本著誰收費(fèi)誰處理的原則，居民小區(qū)生活垃圾分類管理要列為小區(qū)物業(yè)管理的重要工作，由小區(qū)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)。小區(qū)物業(yè)要承擔(dān)起居民垃圾分類的監(jiān)督、組織和實(shí)施責(zé)任。區(qū)、街道和社區(qū)必須把垃圾分類工作納入小區(qū)物業(yè)管理單位的具體工作內(nèi)容，制定明確的目標(biāo)任務(wù)和考核標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行經(jīng)常性的檢查、指導(dǎo)和考評(píng)。小區(qū)垃圾處理自成體系，進(jìn)入?yún)^(qū)垃圾處理循環(huán)體系的生活垃圾必須是分類垃圾。物業(yè)管理單位必須建立小區(qū)生活垃圾管理服務(wù)站，集保潔、分類指導(dǎo)和收集運(yùn)輸于一體，推動(dòng)小區(qū)分類工作落實(shí)。
另外，我們還將逐步建立起生活垃圾產(chǎn)生量以小區(qū)、街道為基礎(chǔ)計(jì)量單位的管理模式。由小區(qū)物業(yè)、街道環(huán)衛(wèi)所和區(qū)環(huán)衛(wèi)中心三方，根據(jù)產(chǎn)生量進(jìn)行總量結(jié)算。區(qū)和街道以每年居民產(chǎn)生量的平均數(shù)為基數(shù)，超量加價(jià)收費(fèi)，減量少收費(fèi)，分類達(dá)標(biāo)免收費(fèi)并獎(jiǎng)勵(lì)，通過獎(jiǎng)勵(lì)和加收費(fèi)用，促進(jìn)物業(yè)管理單位責(zé)任落實(shí)。
《經(jīng)濟(jì)》：東城區(qū)自實(shí)行新的垃圾分類措施以來，取得了哪些顯著的成績(jī)？下一步的工作重點(diǎn)是什么？
一、指導(dǎo)思想和目的
堅(jiān)持以三個(gè)代表重要思想為指導(dǎo)，深入實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，以服務(wù)群眾生活、服務(wù)社會(huì)發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)和諧為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，圍繞規(guī)范全市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，加快推進(jìn)《辦法》順利實(shí)施。重點(diǎn)查處違反明碼標(biāo)價(jià)制度、不按規(guī)定執(zhí)行《辦法》等亂收費(fèi)行為，化解物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。
二、組織領(lǐng)導(dǎo)和職責(zé)分工
成立市規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為專項(xiàng)整治活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組，組長(zhǎng)由市物價(jià)局局長(zhǎng)擔(dān)任，副組長(zhǎng)由市物價(jià)局各位副局長(zhǎng)、紀(jì)檢組長(zhǎng)、總經(jīng)濟(jì)師擔(dān)任。成員由各區(qū)物價(jià)局主要負(fù)責(zé)人、開發(fā)區(qū)經(jīng)貿(mào)局分管負(fù)責(zé)人、機(jī)關(guān)各處室負(fù)責(zé)人組成。領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)專項(xiàng)活動(dòng)的總體統(tǒng)籌和組織領(lǐng)導(dǎo)，下設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、宣傳工作組、檢查督查組及七個(gè)工作小組。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在房地產(chǎn)價(jià)格處，具體負(fù)責(zé)制定活動(dòng)整體方案、擬發(fā)相關(guān)文件、相關(guān)政策執(zhí)行問題解答、政策培訓(xùn)等綜合協(xié)調(diào)、組織工作。宣傳工作組由綜合法規(guī)處組成，具體負(fù)責(zé)專項(xiàng)活動(dòng)的宣傳策劃和聯(lián)系媒體進(jìn)行宣傳報(bào)道等工作。檢查督查組由價(jià)格監(jiān)督檢查局、價(jià)格投訴受理中心組成，重點(diǎn)負(fù)責(zé)對(duì)專項(xiàng)整治活動(dòng)中存在問題的依法查處工作。
七個(gè)工作小組分別由四個(gè)區(qū)物價(jià)局、開發(fā)區(qū)經(jīng)貿(mào)局組成，根據(jù)市局專項(xiàng)整治活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一布署、要求，具體負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)推進(jìn)、實(shí)施《辦法》排查工作及規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為相關(guān)工作。市局領(lǐng)導(dǎo)明確專人包聯(lián)，相關(guān)業(yè)務(wù)處室確定專人配合，督促、檢查、協(xié)調(diào)包聯(lián)區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)專項(xiàng)整治活動(dòng)的開展。
第一工作小組由蜀山區(qū)物價(jià)局組成。張林局長(zhǎng)包聯(lián)，收費(fèi)管理處、價(jià)檢局、房?jī)r(jià)處各確定1人配合。
第二工作小組由廬陽區(qū)物價(jià)局組成。薛樹君副局長(zhǎng)包聯(lián)，價(jià)格監(jiān)測(cè)處、價(jià)檢局、房?jī)r(jià)處各確定1人配合。
第三工作小組由包河區(qū)物價(jià)局組成。王磊副局長(zhǎng)包聯(lián)，商品價(jià)格處、價(jià)檢局、房?jī)r(jià)處各確定1人配合。
第四工作小組由瑤海區(qū)物價(jià)局組成。劉賓副局長(zhǎng)包聯(lián)，服價(jià)處、房?jī)r(jià)處確定1人、價(jià)檢局確定2人配合。
第五工作小組由經(jīng)開區(qū)經(jīng)貿(mào)局組成。胡方林副局長(zhǎng)包聯(lián)，價(jià)檢局確定2人、房?jī)r(jià)處確定1人配合。
第六工作小組由高新區(qū)經(jīng)貿(mào)局組成。錢廣玉紀(jì)檢組長(zhǎng)包聯(lián)，價(jià)格投訴受理中心、價(jià)檢局、房?jī)r(jià)處各確定1人配合。
第七工作小組由新站區(qū)經(jīng)貿(mào)局組成。高永總經(jīng)濟(jì)師包聯(lián)，價(jià)格成本監(jiān)審局、價(jià)檢局、房?jī)r(jià)處各確定1人配合。
三、工作任務(wù)和實(shí)施步驟
（一）工作任務(wù)
1.調(diào)查摸底和自查自糾。堅(jiān)持深入社區(qū)，廣泛開展調(diào)查。對(duì)轄區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)逐一排查，重點(diǎn)摸清物業(yè)服務(wù)小區(qū)規(guī)模、是否成立業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)合同期限是否到期、當(dāng)前物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否公示、是否執(zhí)行“一費(fèi)制”等情況，并按照政策規(guī)定要求開展自查自糾。
2.加快推進(jìn)《辦法》全面實(shí)施。結(jié)合排查情況，對(duì)符合《辦法》及《補(bǔ)充通知》中明確應(yīng)實(shí)施《辦法》的住宅小區(qū)，全力推進(jìn)《辦法》全面實(shí)施；對(duì)目前尚不符合實(shí)施《辦法》的住宅小區(qū)，明確具體實(shí)施期限，進(jìn)行跟綜落實(shí)。到2012年年底，使全市符合實(shí)施《辦法》的小區(qū)按《辦法》實(shí)施收費(fèi)管理。
3.著力規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)。市局統(tǒng)一設(shè)計(jì)明碼標(biāo)價(jià)格式，督促各物業(yè)服務(wù)小區(qū)按規(guī)定全面公示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)落實(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)制度，做到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公開，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)透明。
4.建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理臺(tái)賬。在逐一摸清物業(yè)服務(wù)收費(fèi)現(xiàn)狀的情況下，建立健全住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理臺(tái)賬，全面真實(shí)客觀反映實(shí)時(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況，及時(shí)科學(xué)規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，化解物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。
5.加大查處力度。對(duì)違反明碼標(biāo)價(jià)制度、不按規(guī)定執(zhí)行《辦法》等亂收費(fèi)行為予以重點(diǎn)檢查。對(duì)在自查階段發(fā)現(xiàn)問題，在規(guī)定期限內(nèi)完成整改的免于處罰；對(duì)拒不整改的依法嚴(yán)肅查處，并給予公開曝光。
（二）實(shí)施步驟（2012年6月至12月底）
1.組織籌備階段（6月上旬至7月上旬）。由領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室完成基本情況摸底、擬定和印發(fā)工作方案、工作通知，市局相關(guān)處室明確專人配合區(qū)、開發(fā)區(qū)物價(jià)部門。市局和各區(qū)、開發(fā)區(qū)物價(jià)部門組織進(jìn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)政策培訓(xùn)。
2.全面自查階段（7月中旬至8月底）。各工作小組根據(jù)工作要求和職責(zé)分工，組織各個(gè)物業(yè)服務(wù)小區(qū)，通過多種方式，開展“拉網(wǎng)式”全面自查，并認(rèn)真填寫《市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況調(diào)查表》，全面排查掌握區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)小區(qū)收費(fèi)管理情況。
3.檢查驗(yàn)收階段（9月上旬至10月下旬）。結(jié)合全面排查掌握的基本情況，圍繞《市物業(yè)管理若干規(guī)定》、《辦法》以及《補(bǔ)充通知》等政策規(guī)定，各工作小組對(duì)應(yīng)執(zhí)行《辦法》的住宅小區(qū)加以督促，嚴(yán)格《辦法》的落實(shí)、執(zhí)行、實(shí)施。對(duì)已實(shí)施《辦法》的小區(qū)，進(jìn)行檢查驗(yàn)收；對(duì)符合實(shí)施《辦法》條件、尚未實(shí)施《辦法》的住宅小區(qū)，督促其在10月底前全面完成整改落實(shí)工作；對(duì)尚未符合實(shí)施《辦法》的住宅小區(qū)進(jìn)行逐一登記，明確具體實(shí)施時(shí)間和跟蹤落實(shí)責(zé)任人，直至全面實(shí)施《辦法》。
價(jià)格監(jiān)督檢查局、價(jià)格投訴受理中心配合七個(gè)工作小組，對(duì)存在問題小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理進(jìn)行重點(diǎn)檢查，重點(diǎn)檢查明碼標(biāo)價(jià)、《服務(wù)價(jià)格登記證》制度落實(shí)情況以及《辦法》執(zhí)行、實(shí)施情況，對(duì)存在問題責(zé)令限期整改。
4、總結(jié)處理階段（11月上旬至12月底）。各工作小組、價(jià)格監(jiān)督檢查局、價(jià)格投訴受理中心針對(duì)檢查實(shí)施《辦法》中存在的突出問題，集中依法處理。
各工作小組對(duì)專項(xiàng)整治工作進(jìn)行總結(jié)，形成總結(jié)材料交局專項(xiàng)整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對(duì)全局專項(xiàng)整治工作進(jìn)行總結(jié)，并對(duì)確因合同期限問題尚未實(shí)施《辦法》小區(qū)進(jìn)一步明確跟蹤督查工作任務(wù)。
四、相關(guān)工作要求
（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，精心組織。開展規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為專項(xiàng)整治工作涉及面廣，政策性強(qiáng)，社會(huì)影響大，要認(rèn)真制定工作實(shí)施方案，精心謀劃，科學(xué)統(tǒng)籌，加強(qiáng)協(xié)調(diào)。全市各級(jí)物價(jià)部門要切實(shí)認(rèn)清規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的重要意義，把規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)工作作為服務(wù)百姓生活、促進(jìn)社會(huì)和諧、宣揚(yáng)依法治價(jià)的工作舉措，作為拓展價(jià)格部門工作影響力的有效途徑抓實(shí)抓好。要牢固樹立工作大局觀念和物價(jià)工作“一盤棋”的指導(dǎo)思想，切實(shí)突破部門工作職責(zé)局限以及上下級(jí)物價(jià)部門管理職責(zé)，主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓，嚴(yán)格按照既定工作方案，確保圓滿完成各項(xiàng)工作任務(wù)。
（二）明確責(zé)任，穩(wěn)步實(shí)施。專項(xiàng)整治工作采取條塊結(jié)合、以塊為主，上下聯(lián)動(dòng)、協(xié)同配合的工作方式。各級(jí)、各部門要根據(jù)市局統(tǒng)一部署和職責(zé)分工，落實(shí)專人負(fù)責(zé)。各工作小組要按照工作方案，認(rèn)真負(fù)責(zé)履行工作職責(zé)，扎實(shí)開展自查、檢查工作，確保小區(qū)訪得全、情況查得清、問題摸得透、措施跟得上。各區(qū)物價(jià)局、開發(fā)區(qū)經(jīng)貿(mào)局要充分發(fā)揮基層價(jià)格工作優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，調(diào)動(dòng)物管、街道、社居委等各方力量，協(xié)力推進(jìn)工作進(jìn)展。局領(lǐng)導(dǎo)小組定期對(duì)各工作小組工作推進(jìn)情況進(jìn)行督查。
（三）突出重點(diǎn)，以點(diǎn)帶面。要堅(jiān)持把當(dāng)前群眾投訴舉報(bào)較多的、矛盾較為突出的小區(qū)和規(guī)模較大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其管理、服務(wù)的住宅小區(qū)作為專項(xiàng)整治活動(dòng)的重點(diǎn)規(guī)范對(duì)象，把物業(yè)服務(wù)“一費(fèi)制”作為專項(xiàng)整治活動(dòng)的重點(diǎn)推進(jìn)內(nèi)容，把不按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)和違規(guī)收費(fèi)行為作為重點(diǎn)檢查內(nèi)容，全面規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面的效應(yīng)。
一、我區(qū)物業(yè)管理工作的基本情況
據(jù)調(diào)查，我區(qū)共有各類物業(yè)建筑面積2000萬平方米，其中住宅建筑面積約1200萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)105個(gè)，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)46個(gè)（包括各類家屬院，不包括軍產(chǎn)），占44%；九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)59個(gè)，占56%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)79個(gè)，占居住小區(qū)的75%；成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)11個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的14%。全區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)68家，其中在我區(qū)登記注冊(cè)的44家，在外區(qū)注冊(cè)的24家，從業(yè)人員6000余人。目前實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。
總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級(jí)階段。目前仍然沒有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占25%；抽樣調(diào)查問卷顯示，未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占33%。同時(shí)，近年來我區(qū)部分實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)獲獎(jiǎng)，物業(yè)管理覆蓋率呈上升趨勢(shì)。二是物業(yè)管理總體水平偏低。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與北京市整體水平相比，我區(qū)轄區(qū)內(nèi)注冊(cè)登記的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級(jí)偏低等；物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制基本建立，2005年8月以來，成立了專門的工作機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查，開展了物業(yè)管理規(guī)范化活動(dòng)，積極探索社區(qū)物業(yè)管理自治方式，開展物業(yè)管理試點(diǎn)工作，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，進(jìn)一步加強(qiáng)了我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)政府監(jiān)管的工作力度。
二、我區(qū)物業(yè)管理工作存在的主要問題
近年來，我區(qū)物業(yè)管理主管部門積極推進(jìn)通過公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺(tái)，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jī)，也總結(jié)了一些寶貴經(jīng)驗(yàn)，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，我區(qū)物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問題：
1.開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重是各地普遍存在的問題，我區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長(zhǎng)期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查問卷顯示，77%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任，69%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。
2.物業(yè)管理公司定位不準(zhǔn)確。我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級(jí)低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。我區(qū)登記注冊(cè)的44家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級(jí)資質(zhì)僅有2家，二級(jí)資質(zhì)也只有3家，三級(jí)資質(zhì)39家，與全市整體水平比較相差太遠(yuǎn)；按照性質(zhì)分，24家為國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)，17家由單位后勤部門轉(zhuǎn)制而來，2家是直管公房房管所改制企業(yè)，這些物業(yè)公司受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)企業(yè)體制的影響比較深，有些企業(yè)甚至仍按照事業(yè)單位方式運(yùn)作，以管理者自居，服務(wù)意識(shí)差；有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，甚至出現(xiàn)亂收費(fèi)；有些企業(yè)錯(cuò)誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對(duì)員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低；有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
3.部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏組織性。我區(qū)部分居住人群收入水平不高，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈而責(zé)任意識(shí)淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查問卷顯示，只有1%的受訪者對(duì)《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達(dá)37%；71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。
業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì)，但誰都無法真正成立業(yè)主大會(huì)”的無序局面，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查問卷顯示，78%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)；當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過居委會(huì)維權(quán)；87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好，居委會(huì)作用發(fā)揮好。
4.政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，我區(qū)政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì)等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。
此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個(gè)企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。
三、關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理工作的建議
石景山區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區(qū)實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾個(gè)方面的建議供有關(guān)部門參考：
1.推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對(duì)物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
2.發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)作用。要充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)自律，推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng)，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會(huì)應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論；建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為；反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益；開展各種形式活動(dòng)，形成行業(yè)的凝聚力；正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象；加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育的長(zhǎng)效機(jī)制。
3.推動(dòng)各方思想觀念轉(zhuǎn)變。在對(duì)開發(fā)商誠(chéng)信考核中，要增加其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評(píng)，使其注重樹立品牌意識(shí)，做好建管銜接；行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性，積極推行我區(qū)一些社區(qū)典型做法，如七星園小區(qū)，引導(dǎo)廣大業(yè)主維好權(quán)、用好權(quán)、盡好責(zé)；物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對(duì)業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動(dòng)，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，同時(shí)要像首鋼物業(yè)公司一樣積極向外尋求發(fā)展機(jī)會(huì)，過度期采取兩種體制并存的運(yùn)做模式。政府有關(guān)部門和社區(qū)組織應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，繼續(xù)完善社區(qū)黨委、居委會(huì)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺(tái)，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)業(yè)主大會(huì)組建工作。
4.探索我區(qū)物業(yè)分類管理模式。我區(qū)物業(yè)管理有特殊性，應(yīng)針對(duì)居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對(duì)于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對(duì)這類長(zhǎng)期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會(huì)、房管所的作用，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對(duì)于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場(chǎng)化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，逐步打造代表自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)品牌，為建設(shè)和諧社會(huì)做出更大貢獻(xiàn)。
5.大力提高居民區(qū)自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對(duì)立困境。因此，在我區(qū)物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識(shí)，在正確行使民利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。建議選擇部分小區(qū)先行試點(diǎn)，深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對(duì)性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級(jí)文明戶、文明樓等品牌項(xiàng)目，堅(jiān)決反對(duì)在居民區(qū)生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會(huì)公德和家庭美德水準(zhǔn)。
6.提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識(shí)技能的培訓(xùn)，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效的績(jī)效考核體系，降低企業(yè)管理成本，同時(shí)應(yīng)充分利用自動(dòng)化設(shè)施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實(shí)施各項(xiàng)管理服務(wù)。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施，有條件的企業(yè)應(yīng)積極建立ISO9001標(biāo)準(zhǔn)體系，進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量。
在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)幫助及各有關(guān)單位的大力協(xié)作和支持下，200X年上半年物業(yè)管理公司整體工作取得了一定成績(jī)。如生活區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況良好，生活區(qū)綠化環(huán)境有了不錯(cuò)的改善，保證了水電的正常供給，服務(wù)質(zhì)量也有了很大提高。現(xiàn)就具體工作總結(jié)如下：一、上半年工作及目前手頭重點(diǎn)工作：（一）綜合管理工作 1、以提高服務(wù)質(zhì)量、規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理為目標(biāo)，本著以人為本的宗旨，加強(qiáng)管理，認(rèn)真執(zhí)行小區(qū)物業(yè)管理制度。2、積極配合公司水電費(fèi)繳交管理工作，按時(shí)按量完成 了水電費(fèi)的收繳工作。3、公開、公平、合理地完成了對(duì)二區(qū)25棟拆遷租住戶住房的分配工作，積極妥善做好舊租房的騰空工作，保證了分房戶的即時(shí)入住。（二）、水電工作 1、廢除了社區(qū)屋頂水箱進(jìn)出水管道，提高供水質(zhì)量，減少了泄漏。繼續(xù)完善水電計(jì)量裝置。2、完成了二區(qū)高壓配電裝置的調(diào)試和二區(qū)配電向低壓總控制開關(guān)的檢修。3、加強(qiáng)對(duì)供電設(shè)施的維護(hù)與檢修，為保證生活區(qū)夏季高峰期的用電做好了充足準(zhǔn)備。4、目前重點(diǎn)工作是找準(zhǔn)時(shí)機(jī)更換一區(qū)配電室內(nèi)變壓器油及密封墊，以及進(jìn)一步完善社區(qū)內(nèi)用水計(jì)量裝置。（三）、保安保潔工作 1、規(guī)范小區(qū)車輛進(jìn)入管理。根據(jù)實(shí)際情況作出了在一區(qū)東門崗處禁止車輛進(jìn)入的規(guī)定，實(shí)行小區(qū)車輛分流管理，保障了小區(qū)行車安全。2、對(duì)小區(qū)內(nèi)雜草群進(jìn)行了徹底清理，改善了生活區(qū)生活衛(wèi)生環(huán)境。3、繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行建筑裝修垃圾處理管理制度。改變了 原來生活區(qū)建筑垃圾亂丟亂拋的現(xiàn)象，得到了業(yè)主們的廣泛配合與支持。
4、目前重點(diǎn)工作一是加強(qiáng)小區(qū)車輛管理工作。二是繼續(xù)做好小區(qū)衛(wèi)生死角區(qū)及雜草的清理工作，消滅衛(wèi)生死角。（四）、綠化工作 1、生活區(qū)綠化日常維護(hù)實(shí)行了專人管理。2、生活區(qū)內(nèi)新辟綠化地千余平方米，補(bǔ)栽綠籬四千余 株，極大地改善了一區(qū)綠化環(huán)境。3、及時(shí)對(duì)一些影響電力供應(yīng)的樹枝進(jìn)行了修剪，保障 了電力供應(yīng)安全。4、對(duì)生活區(qū)的危樹進(jìn)行了勘察和統(tǒng)計(jì)。5、對(duì)生活區(qū)范圍內(nèi)綠化地植物進(jìn)行了大面積機(jī)械噴灑農(nóng)藥除滅病蟲害，保持樹木良好生長(zhǎng)。5、目前重點(diǎn)工作是積極采取措施，保障已植草皮安全渡過夏天，及時(shí)修剪影響電線供電安全樹木。二、下半年工作思路及打算 （一）水電工作 1、三區(qū)總供水閥門更換。2、辦公樓西邊、車庫主供水閥門和水表檢修及部分管道改造。3、盡快完善單身公寓用電計(jì)量裝置。4、配合總公司盡快完善三區(qū)配電室增容工作。5、加強(qiáng)水查漏工作，提高水回收率。（二）綠化工作
1、繼續(xù)加強(qiáng)綠化的日常維護(hù)與管理。2、完成對(duì)生活區(qū)內(nèi)危樹的清理工作，以保障生活區(qū)安全。（三）保潔保安工作 1、繼續(xù)加強(qiáng)衛(wèi)生清掃工作管理，及時(shí)處理清運(yùn)垃圾； 2、繼續(xù)加強(qiáng)封閉管理小區(qū)的保安工作，做好門崗及夜間巡邏管理。3、做好二區(qū)25棟及三區(qū)新建住宅的建筑垃圾清運(yùn)處理工作。4、三區(qū)實(shí)行封閉管理。（四）其它 1、三區(qū)新建住宅的交接驗(yàn)收工作。2、舊房的分配工作。三、希望公司能為本單位解決的問題：1、撥付下半年綠化資金：目前綠化費(fèi)已全部用完，下 半年綠化工作無法正常開展。但危樹處理、電力修枝及綠化日常維護(hù)工作卻急需開展。2、 （2）由于我單位不便于管理和控制廠內(nèi)轉(zhuǎn)供水電，為達(dá)到嚴(yán)格管理和控制，減少浪費(fèi)的目的，廠內(nèi)轉(zhuǎn)供到各部室的水電量及費(fèi)用不應(yīng)納入辦公及公共設(shè)施水電費(fèi)定額。3、撥付實(shí)行三區(qū)封閉管理所需的人員工資及經(jīng)費(fèi)。
物業(yè)管理公司 200X年7月29日