發布時間：2022-05-25 18:47:00
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的物業公司匯報材料樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
經過一學期《物流基礎》的學習，對物流的定義、基本功能、各個作業流程有了一定的理論基礎，通過實習將這些理論與實際的操作相結合，在實踐中提高運用知識的能力。
二、實習目的
了解第三方物流服務的特點、主要設備和作業流程，對其進行分析，并結合所學的理論提出改進意見。
三、實習時間
年月日
四、公司概況
1.基本情況：
上海商業物流中心位于曹楊路1500號，交于銅川路，比鄰武寧路，交通便捷，與上海西站及其鐵路沿線僅一步之遙；地處內環線與外環線之間，距離內環線1.5公里，外環線3.5公里，并且距離滬寧和滬嘉高速公路出口處分別僅為1.5公里和4公里。物流中心占地面積為26萬平方米，各類倉庫10萬平方米，擁有4條鐵路專用線和40輛箱式貨車。
2.公司簡介：
上海商業物流中心系上海商業儲運有限公司的子公司，隸屬上海一百集團有限公司。中心始建于1952年，是全國商業系統大型的社會化第三方物流企業。XX年初被國家經貿委確定為全國發展商品配送重點單位。
3.主要設施：
鏟車，中心擁有1.5噸至3噸的汽、柴油叉車和干充式電瓶叉車以及前移式高位貨架庫專用干充式電瓶叉車多輛。
手推平板車，擁有多輛手推平板車，手推液壓車和登高車6輛，以及國際標準1m1.2m地臺板。
運輸車輛，中心擁有多輛10噸全封閉廂型貨車，8噸全封閉廂型貨車，5噸全封閉廂型貨車，及2噸以下的廂型貨車。同時擁有2個聯盟型車隊，可調動車輛近百輛。
鐵路專用線，擁有4條共計長度為1654米鐵路專用線，是目前上海商業系統內唯一擁有鐵路專用線的專業物流企業，具有100萬噸的鐵路運輸發運能力，以方便客戶的產品運輸方式有多種選擇余地。
集裝箱場地，擁有1萬平方米集裝箱場地，龍門吊負載能力為10噸至20噸，適合金屬類商品以及集裝箱儲存業務。
4.倉庫類型：
高平臺彩鋼板結構倉庫。擁有高平臺彩鋼板結構倉庫計24621平方米，可利用空間高度為7-8米，1700平方米的倉庫已安裝了高位貨架，該類型倉庫的優點是建筑結構合理，面積利用率高，防汛、防潮、隔熱性能良好，全部有雨棚和外平臺，庫外周轉場地大，便于商品裝卸及進出倉。
高平臺鋁合金結構倉庫。擁有高平臺鋁合金結構倉庫計16800平方米，可利用空間高度為6.5米，該類型的倉庫的優點是防汛、防潮性能良好，庫外周轉場地大，特別適合于進出倉頻繁的大宗商品的儲存。
樓層恒溫庫。擁有樓層恒溫庫10100平方米，可利用空間高度為5米，該類型倉庫的建筑條件為滿足某些產品在溫度控制上的不同要求提供了先決條件。
鋁合金結構平房庫。擁有鋁合金板平房庫5700平方米，可利用空間高度為6米，該類型倉庫的優點是庫外周轉場地大，特別適合于進出倉頻繁的大宗商品的儲存。
易燃品倉庫。擁有可儲存易燃品倉庫1000平方米，該類型倉庫能提供屬于易燃危險品類的特殊商品儲存。
其它庫房40000平方米，該類型倉庫多數屬于磚木結構，單幢倉庫面積小于上述倉庫類型，具有冬暖夏涼的自然調節功能。
5.倉儲系統服務:
市內/國內配送，單品/綜合配送，常溫/冷藏配送。備有各式車型，承運商品包括：百貨用品、冷藏保溫、特殊商品。
貴重物品配送。提供門到門的服務，確保商品的安全抵達用戶手中。
隔日零擔配送。對于零擔配送，公司承諾貨物隔日上車、發車。
上架陳列。對于市內各大商場、各類超市、連鎖網點的配送服務，公司還提供協助客戶商品上架陳列的服務。
6.倉儲系統服務：
常溫/恒溫倉庫儲存，高層/堆垛貨架儲存。
存貨即時控制。有效的貨卡登記制度,可隨時了解庫存商品的數量。確保商品質量，隨時檢查，出現質量問題及時上報、調整。定時觀察庫房條件，確保庫房內溫濕度不超標。
加工整理。提供完善的分揀、換包裝等加工服務，物流中心內還設有專門的包裝加工單位，可隨時滿足客戶的各種要求。
訂單處理。對訂單處理要求做到及時、準確、高效，并承諾：單據收到15分鐘內，操作人員到達現場，可開始收發貨。
退貨處理。全力協助貨主公司進行退貨收貨作業，并且填寫收貨單和進倉單，并及時反饋貨主公司，以便貨主公司盡快對退貨做出處理決定。退貨收貨時，對于原封箱之產品如無貨主公司特別指令，即可作為商品入庫處理。非原封箱退貨按貨主公司指令要求，做到清點、分類、整理后方能入庫。
7.信息系統服務：
物流信息系統設計。分析客戶物流流程，提供物流系統設計，系統咨詢。
倉儲管理系統設計。依據客戶對倉儲條件的要求和儲存商品特點，進行倉儲管理系統的個性化設計。
運輸配送管理系統設計。針對大企業配送系統，專門設計了一套配送訂單管理系統，實現單證處理的通用化，以適應各種客戶對配送的要求。
銷售供貨分析。從客戶利益出發，進行常規供貨、出貨、流通周轉、及安全庫存的定量分析，替客戶計算出最經濟的租倉面積。
其他信息管理需求。秉承客戶至上的服務理念，提供全方位的信息服務：通過wms,tms系統與客商電腦聯網及通過公司內部局域網的架設，實現各倉間庫存信息及時反饋，控制。客戶公司可通過電話撥號上網連接我公司局域網，實現客戶實時查閱商品庫存的信息。
8.作業流程（以中國物流公司為例）：
進倉：乙方提前一天將《入庫通知單》傳真給甲方確認；甲方收貨時根據《入庫通知單》上的內容逐項核對，（如貨損，貨差，貨單不符將記入《進倉單》）；二小時內甲方將《進倉單》傳真回乙方后歸檔，月底制定報表。
出倉：乙方提前一天將《提貨通知單》傳真給甲方，寫明出貨的時間，車隊名和所提貨品的貨號、數量；當天車隊攜帶正本《提貨單》到相應的貨倉，甲方根據乙方簽字樣本，《提貨通知單》與正本《提貨單》核對《出倉單》，并由提貨方在《提貨單》和《出倉單》上簽字；完畢后甲方立即把已簽字的《提貨單》傳真回乙方，并把《提貨單》、《出倉單》歸檔。
五、實習結論及建議
1.swot分析
優勢：企業長期從事物流服務業務，擁有一支物流管理及實際操作經驗豐富的專業隊伍，能為客戶提供各項物流服務；倉庫類型齊全；作業場地寬敞。
劣勢：人員配置不盡合理，員工人數過于龐大，影響企業效益；信息系統未能得到充分的利用；貨倉的出租形式過于單一、死板，租金較高。
機遇：申博的成功必將給上海物流業帶來前所未有的發展良機，許多的跨國廠商商品的周轉必定要依托本地的物流企業。
挑戰：物流企業間的競爭日趨激烈，如何優化自身的作業流程，充分利用企業已有的設備設施降低成本。
2.企業仍然依照老舊的倉庫出租模式收取租金，以至于使得倉庫的利用率浪費，造成客戶的流失，可根據倉庫的實際加大空間利用率，根據倉庫的實際利用情況進行收費，這樣既提高了倉庫的使用率又間接的降低了租金，爭取到了更多的客戶。
3.鐵路專用線的使用效率不高，只要少數客戶選擇這一運輸方式，其實鐵路運輸在我國現階段的長距離、高密度的運輸中，仍然有著其不可替代的作用，特別是這種門到門的運輸，更可以降低企業的物流成本，提高商品的流通速度，企業應主動尋找適合的客戶推銷這一特色服務。
4.企業雖然已建立了一套較為完善的信息系統，可以將一系列的商品信息、倉庫狀態、作業流程、養護情況及業務合同記入其中，但在實際操作中這一系統并沒有得到充分的利用，企業往往仍然依靠傳統的人工方法和票據進行作業及信息傳遞。應盡快在企業中提倡信息化的作業方法，使每名員工都能使用信息系統進行操作與管理。
5.健全物流加工服務，流通加工也是物流的一項重要功能，作為第三方物流企業應該重視流通加工，將其同其他服務一起視作一個重要的利潤來源，提高服務的檔次與水平，重點抓住有高附加值的商品進行加工整理，吸引住長期客戶。
六、建議
1．企業要發展，企業形象至關重要，因此每個企業都十分注重自己的企業形象，寧可花多點的錢去租用昂貴的美觀的現代化倉庫，也不愿去租用那些老式破舊的倉庫，因此可以花費點資金整修老式的倉庫，使企業自己本身的形象提高，這樣客戶會更加愿意來租用倉庫了。
2．進貨堆放貨物時不能只顧著一時的方便，應該考慮到出貨時的方便，不能耽誤客戶的時間，因此要按照標準把貨物堆起，堆放要整齊合理，以免倒塌。
3．要嚴格按照倉儲管理的要求，對于過期的貨物要及時與廠家聯系，并得到應允后及時銷毀，不要堆積在倉庫中，浪費倉庫容積，更不要和正常的商品同放一起，帶給人一種雜亂無章的感覺。應該另外準備一間倉庫，使那些一時無法銷毀的商品有地方儲存。
4．商品的大類要分清楚，如食品歸食品儲存，生活用品歸生活用品儲存。若把食品與化妝品放置在一起，化妝品包裝如若破裂，其化學物質會污染到食品的衛生。
5．應注重運用現代化技術，把計算機應用作為一項系統工程來抓，實現與工廠、銷售計算機信息的聯網，以及以上海市區配送為主輻射華東地區的運輸配送網絡。
關鍵詞：項目管理 主要問題 改善對策
房地產開發存在著前期手續繁瑣，開發周期長，投入大，收益往往都在1、2年之后等特點，具有一定的風險，尤其是當前國家政策一再調整，對房地產開發限制越來越多，開發商的風險進一步加大，由開發商說了算的賣方市場已經結束，限購令的出臺更加劇了這一變化，完全進入了買方市場，用戶購買更趨于理性，不再一擁而上，整幢樓整幢樓的買，更多的是選擇開發商的品牌，小區環境，樓盤的品質和物業服務，作為開發商，應當順應市場變化，把用戶需求的放在第一位，做好前期市場調研工作，同時在質量和服務上下工夫，通過科學合理的項目管理，打造出精品工程，樹立自己的品牌。
那么在實際開發過程中，如何發現管理存在的問題，完善管理過程，使最后的產品能達到開發商預期的目標，滿足用戶的需求，從而在市場上具有一定的競爭力呢，本人根據當前存在的一些普遍情況，并結合工作實際進行探討。
一、主要問題分析
（一）項目決策前，不重視可行性研究
在當前國家宏觀調控政策越來越嚴厲的背景下，開發風險明顯加劇，但某些開發商認為調控會很快過去，對政府的調控力度估計不足，對市場前景盲目樂觀，沒有請專業人士對市場和政策做一個深入的分析研究，把自己的經驗代替可行性研究，增加自己的投資風險。另一方面未能提前對地塊本身的特點和周邊情況的配置以及規劃條件進行了解，尤其是不清楚當地的規劃要求，導致在做方案時才發現問題，但已成事實，無端增加成本。
（二）方案規劃和施工圖設計改變隨意性
開發商對方案和施工圖不夠重視，隨意性大，認為在施工階段改也來得及，卻不知道這是本末倒置的行為。在設計階段甚至更早發現問題，并給予解決，對以后施工起到事半功倍的效果，如果在施工過程中發生了大量設計變更或者業主方應自己的要求進行大量變更，不僅造成工程不能順利進行，延長了工期，還會發生大量索賠情況，更引起很多項目的價格重新審核，如果是招標工程，很多報價項目就是無效報價，容易使工程造價脫離控制，超出概算。
（三）項目的現場管理有缺陷
現場管理機制不規范，現場人員責任不明確或權限不清晰，現場人員做不了主，不敢做主，事無巨細均要請示匯報，尤其在工程變更簽證方面，不能及時對工程變更作出意見，為不影響工期，很多時候都是施工已成事實，聯系單還沒下達，時間一長，當事人就容易忘記當時情況，造成索賠和決算困難，在重要施工階段如果停工等待批復，會使進度計劃得不到控制，還會引起索賠。
（四）對前期物業重視不足，物業服務不到位
物業服務管理，對房地產開發企業來講就是售后服務，是項目管理不可分離的一部分。專業的物業管理水平是企業品牌建立和保持的原因之一。對前期物業不夠重視，就相當于放棄了一個好管家，即使能在項目完成后請到好的物業公司，那也是在亡羊之后了，對項目有可能形成永遠也無法彌補的遺憾。另一方面，物業公司限于自身贏利和管理惰性，未能積極處理售買雙方的關系，售后維修不及時，配套設施不到位，物業服務不到位等，造成用戶不交或拖欠管理費，從而陷入惡性循環。
二、改善對策
（一）必須十分重視項目的可行性研究
俗話說萬事開頭難，可行性研究就是整個項目的第一步，將來幾年內，公司的工作重心都將可能圍著這個項目轉，因此可行性報告的正確與否，將影響公司的生存發展。一要分析宏觀環境，深入解讀當前政策及預測今后一段時期內的走向，了解市場的活躍程度，用戶的需求等等，二要了解意向開發土地的規劃條件，地塊周邊情況，當地的規劃要求，避免經驗主義而造成錯誤判斷，三要根據公司的資金流，做好資本運做和融資方式及投資決策分析，尤其是做好風險預測。
（二）不能忽視項目方案和設計
磨刀不誤砍柴工，做好方案和施工圖設計，認真對待每個細節，對以后工程的開展起到事半功倍的效果，尤其是在建筑風格，平面布局，主要材料等方面更要認真討論，一旦確定就不更改。在實際中就遇到這樣情況，在外墻材料上當初沒有重視，導致臨近施工時才發現不合適，需要更改材料，結果重新考察廠家，確定價格，還要處理材料變更引起的后續問題，花了大量時間，不僅工期延長，承包單位還要索賠相關費用。
（三）加強開發建設的過程控制
施工過程管理必須確定質量目標，明確項目部管理責任?，F場簽證程序要明晰，責任要明確，公司要適當放權給現場管理人員，規定現場簽證的權限，及時處理一些問題，在緊急情況下，可以先報告設計單位，獲得口頭許可，事后及時補辦手續。
（四）物業公司需提前介入
有經驗的物業公司可以提出實用的甚至建設性意見，不僅提升項目檔次，還能使在功能上更加人性化，使用更合理，對整個項目的運作是十分有利的，同時開發商應充分考慮小區內物業管理所需配備的設備以及管理用房等，調動物業公司的服務積極性和工作主觀能動性，做好物業服務工作。物業公司應明確服務范圍，制定崗位職責，定期公布收入支出，嚴格按合同辦事，處理好與用戶的關系。
三、總結
開發商是項目開發過程的組織者，同時也是投資者和收益者，不能一味追求利潤的最大化而忽視了用戶的利益，應在品牌上下功夫，做好項目各個過程的管理，實現項目的成功建設和各方利益的“共贏”。
：
【關鍵詞】水立方中央空調運行管理
中圖分類號：TU831.3+5文獻標識碼： A 文章編號：
一、引言
國家游泳中心（水立方）是北京2008年奧運會標志性場館之一，是世界上最大的室內游泳館，也是國內首次使用ETFE膜材料作外維護結構的建筑。水立方獨特的建筑外觀與國家體育場（鳥巢）遙相呼應，呈現出天圓地方、剛柔相濟的和諧理念，ETFE膜材料具有質量輕、透光等特點，可實現場館良好的自然采光，但同時也帶來了維護結構熱工性能的問題，給水立方中央空調系統的設計、施工、運行管理帶來了很大的困難和挑戰。本文從中央空調運行管理的角度出發，總結奧運會賽時運行保障和賽后運行管理經驗。
二、場館概況
1. 建筑概況
水立方長、寬均為177米，高31米，建筑面積約10萬㎡，外維護結構由3000多個藍色泡泡（ETFE膜充氣氣枕）組成，水立方室內通過膜空腔分隔出三大功能區：奧林匹克比賽大廳、游泳館多功能廳、嬉水樂園，建筑平面功能分區如[圖1]所示。地下二層為設備層，包括泳池水處理機房、制冷機房、空調機房、熱力站、變配電室、樓宇自控室、安防中控室、LED景觀照明控制室、人防地下車庫等。地下一層為池岸層，包括比賽大廳大型賽事活動運行區，公眾游泳運行服務區，嬉水樂園娛樂休閑服務區等。首層為游客觀光區，包括游客出入口及觀光流線，比賽大廳南、北看臺，游泳館、嬉水樂園游客服務前臺，全球華人捐資共建展廳等。奧林匹克比賽大廳競賽區面積約6000㎡，凈空24米，游泳館上部為多功能廳，建筑面積約2400㎡，凈空17米，平日為網球館，也可舉辦大型商業活動，嬉水樂園面積約11000㎡，游樂區凈空24米，是目前亞洲最大的室內主題水上樂園。建筑剖面如[圖2]所示。
圖1水立方建筑平面功能分區示意圖
圖2水立方建筑剖面示意圖
2. 中央空調系統概況
中央空調冷源來自地下二層制冷機房，設置3臺制冷量800RT的離心式冷水機組和1臺400RT帶冷凝熱回收的離心式冷水機組，冷卻塔設置于建筑外南廣場半地下坑槽內，共3組6臺700t/h的逆流式冷卻塔?？照{熱源來自市政熱網，熱力站一次熱水通過板式換熱器將二次熱水（60/50℃）送入制冷機房集分水器，提供空調用熱，制冷機房設置冬、夏季閥門切換?？照{冷凍水系統為一次泵變流量系統，由制冷機房呈異程支狀敷設到各空調機房及各區域風機盤管系統，風機盤管為兩管制。室內大空間如奧林匹克比賽大廳、游泳館多功能廳、嬉水樂園均采用全空氣系統，游客觀光區、南北4層綜合樓、主題展廳等功能區域采用風機盤管加新風系統。比賽大廳設置4臺熱回收型空調機組供競賽區空調，另設置4臺空調機組供觀眾看臺空調，池岸運動員競賽區氣流組織采用噴口送風[1]、池岸回風，觀眾看臺區氣流組織采用座椅送風、大廳兩側核心筒豎井的百葉回風。
二、中央空調運行管理
水立方中央空調設計為舒適性空調，系統設置與很多大型公建項目類似，管理重點是對各功能區域環境溫度、濕度的控制，難點是水立方維護結構與其它建筑完全不同，沒有成熟的管理經驗可以借鑒，很大程度上要靠日常摸索和不斷積累，下面介紹奧運會期間運行保障經驗和賽后日常運行管理模式。
（一）舒適的空調環境造就神奇的“快速泳池”
1. 快速泳池
北京奧運會上，各國游泳運動員在水立方共打破24項世界紀錄、刷新66項奧運會紀錄，如此大規模的改寫紀錄，創造了世界游泳運動歷史上的奇跡，水立方也因此被譽為“水魔方”。新紀錄的誕生當然是歸功于天才的運動員和科學刻苦地訓練，還有高科技的“鯊魚皮”泳衣等裝備，然而水立方場館打造出優質的室內環境對激發運動員創造良好的成績也有著不可忽視的作用，“快速泳池”成為當時各國媒體關注的焦點。
“快速泳池”概念對運動員迅速達到最佳競技狀態，發揮出最佳的競技水平起到了“催化劑”的作用，包括令人振奮的競賽場地、激動人心的比賽氛圍，還有優良的水質、舒適的水溫、獨特的池岸溢流槽設計等，其中空調環境也是關鍵因素之一，優質的新風、良好的氣流組織、準確的溫度控制，造就了舒適的競賽環境，激發出運動員最大的潛能，實現了以人為本、以競賽為核心的“人文奧運”運行模式。
2. 賽時運行模式
限于本文篇幅，對奧運會前測試賽運行和賽前帶負荷演練不做詳細介紹，僅介紹奧運會賽時比賽大廳運行模式。根據測試賽運行和賽前演練的經驗，暖通空調設施保障組經過反復研究和論證，制定出了奧運會賽時空調運行模式，過程中設計單位機電總設計師毛紅衛提供了寶貴的理論及經驗支持。
運行模式：比賽大廳競賽區空調在開賽前2小時采取加大新風量運行，通過大廳東西兩側的噴口送風和池岸溢水槽回風的氣流組織方式，將大量的新鮮空氣直接送到競賽池水面，提高了競賽池水面的含氧量，使運動員在比賽中更興奮、更充分發揮自身的潛能。同時開啟大廳池岸地板采暖，控制池岸溫度在25～27℃，與池水溫度26℃相一致，池岸風速控制在0.2m/s之內，回風均勻，使運動員沒有吹涼風的感覺，保持良好的競技狀態。觀眾看臺為分區空調座椅送風，賽時采取全新風運行，觀眾的耗氧量和CO2濃度對池岸區域沒有影響。
借助數值模擬計算軟件對比賽大廳夏季工況的氣流組織進行計算分析[2]，對比賽大廳競賽池0.5m高處的溫度場、速度場、CO2濃度及觀眾區CO2濃度剖面圖的模擬結果見[圖3]。
合理的空調運行模式創造出舒適的競賽環境，成就了北京奧運水立方傳奇。
圖3-1溫度等高圖 圖3-2速度等高圖
圖3-3CO2濃度等高圖 圖3-4CO2濃度剖面圖
（二）日常運行管理
殘奧會后水立方開放了一年時間，2009年10月開始閉館改造，拆除了臨時鋼結構看臺，配建比賽大廳南、北各4層綜合樓，增加了餐飲、購物等商業服務設施以及水立方工程建設、游泳運動等公益主題展廳，于2010年7月完工并重新向社會開放，水立方進入日常運行管理模式。
1. 管理架構
任何項目的管理都依靠人來實現，水立方賽后運營管理采取專業化、市場化的委托管理模式，由業主單位委托物業維保公司、安防維保公司等專業公司進行管理，業主單位設主管領導、場館運行部經理、工程師、管理專員四級責任制，場館運行部經理負責合同管理及成本管理，向主管領導負責，工程師有設備工程師、安防工程師、電氣工程師等負責工程管理及業務管理，向場館運行部經理負責，設備工程師對接物業維保公司，下設運行管理專員和設備管理專員，安防工程師對接安防維保公司，下設自控管理專員、電訊管理專員，各專業管理專員負責傳達指令并監督執行情況，向主管工程師負責。由物業公司完成空調系統的運行管理和維護，安防公司協助完成中央空調樓宇自控系統的運行。管理架構如[圖4]所示。
圖4管理架構
2. 設備管理
中央空調系統的管理很大程度是對設備的管理，水立方推行設備管理責任制，將所有空調設備“分配”到每個空調崗位技工名下，某臺設備一旦發現問題或故障直接問責對應的崗位技工。物業公司制定各類空調設備的運行管理、維護保養制度，空調崗位技工根據維護保養制度和所轄設備的運行情況、使用壽命、故障隱患提出維護保養建議，由物業公司評估后實施維護，冷源設備的維護保養建議由物業公司向業主設備工程師申報。物業公司定期對空調技工的維護保養建議及其所轄設備的故障率進行考核，設備管理專員對維護保養情況進行監督。設備管理責任制促使空調技工對自己名下的設備加強管理，及時排除故障隱患，認真進行維護保養，延長設備使用壽命，實現設備管理良性循環?？照{設備管理一覽表見[表1]。
表1空調設備管理一覽表
3. 運行管理
水立方空調系統運行主要分冷水機組運行、空調及新風機組運行、風機運行幾大部分。
1) 冷機群控
冷水機組的正常運行使得冷源有效輸出，是中央空調系統運行的重要保障。冷水機組運行由冷機群控系統完成（如圖4所示），業主設備工程師提前進行群控系統啟停時間及相關參數設置，群控系統可定時自動完成冷卻塔、冷卻水泵、冷凍水泵、冷機等設備的順序啟停，并根據負荷狀況調節水泵、冷卻塔風機變頻運行，降低系統運行能耗，當壓縮機負載超過95％且持續15分鐘則投入另一臺冷機運行，保障冷源穩定輸出，合理平衡分配冷機及其對應設備的運行時間，延長設備使用壽命。
物業公司下設制冷機房運行班組，每個班組1名技師和1名技工，開機前對系統各設備、電動蝶閥及控制柜的正常狀況進行檢查，每天不同時段對設備運行工況進行記錄，包括冷機負荷、冷凍/卻水供/回水溫、水泵轉速、冷卻塔風機轉速等內容，發現異常立即向物業公司經理匯報，物業公司將問題分析及處理意見書面匯報給設備工程師。設備管理專員監督冷機及附屬設備的狀況，運行管理專員監督冷機群控系統運行執行情況。
圖4-1冷機群控系統冷水機組控制界面
圖4-2冷機群控系統空調水系統控制界面
2）樓宇自控
樓宇自控系統極大減輕了空調設備運行的勞動強度，提高管理工作效率，可對各空調機組的送風溫度及新風比例進行控制，在過渡季節最大限度的利用新風以實現系統節能，同時滿足了場館的舒適度要求[3]。新風、空調機組運行以及風機運行（如圖5所示）通過樓宇自控系統完成，樓宇自控系統可定時啟停指定設備，監控空調機組送/回風溫/濕度，監控電動風閥、電動調節閥的開度，通過回風管內溫度傳感器測定溫度與設定溫度比較，比例積分控制輸出電訊號，控制回水管上的電動調節閥動作，調整負荷輸出，使得回風溫度趨于設定溫度，實現空調機組自控，同時還可設定風機定時啟停，監控風機的運行狀態，監測室內典型區域的溫/濕度等等。
由物業公司編制設備運行方案提交業主設備工程師審核，設備工程師將執行方案提交安防工程師備案，安防工程師根據設備運行需求向安防公司下達設備運行指令，安防公司設樓宇自控機房運行班組，由弱電崗位技工實施自控運行。自控管理專員監督指令執行情況，運行管理專員監督空調設備自控運行執行情況。物業公司設空調設備巡查班組，每個班組1名技師2名技工，每天定時巡查各機房空調機組、風機等設備的運行情況。如某臺設備未實現自控運行，立即將信息反饋給運行管理專員，由運行管理專員協調物業公司和安防公司聯合排查故障，共同解決存在的問題。物業巡視班組的技工還可視設備運行情況、故障隱患提出維護保養建議，該設備可以不是其所轄的設備，物業公司評估后可對其考核增加績效，但不核減管轄該設備技工的績效，這樣進一步增強了空調技工對所有設備的責任意識，促進設備管理良性循環，最終實現設備管理精細化、規范化。
圖5-1樓宇自控系統空調機組控制界面
圖5-2樓宇自控系統風機控制界面
四、結語
水立方是奧運的遺產、北京的名片，奧運場館賽后運營是世界性難題，奧運會后，水立方成功轉型為室內大型多功能水上中心，實現了奧運場館可持續賽后利用，很多運行管理經驗值得推廣。本文對水立方中央空調系統奧運會賽時運行保障與賽后日常運行管理進行了經驗總結，簡要介紹了ETFE膜結構的特殊性，結合水立方日常運行過程中發現的相關問題，探討在類似維護結構體系的工程設計中需要注意的地方。對類似的大型場館運行管理和相似建筑的工程設計有一定的借鑒意義。
毛紅衛國家游泳中心機電總設計師. 中建國際機電事業部總經理
參考文獻
[1] 馬最良 民用建筑空調設計. 化學工業出版社（197）
曹志遠產生這種想法源于一個老掉牙的故事。一位農夫在田地里干活，遇到了一只老虎。老虎要吃農夫，農夫卻恭恭敬敬地把老虎請到了一只籠子里，然后上了鎖。這個故事對曹志遠啟發很大。他想：自己何不做一名“農夫”?于是，曹志遠上班不那么早了，跑得不那么勤了。他整日泡在辦公室打電話，發短信。
老板在員工會上不點名批評了曹志遠。老板說：“有些人，剛來的時候工作熱情很高。可是，三個月沒過，就原形畢露了。這是很危險的!”不過，老板很快就轉變了對曹志遠的看法。因為。到了月末，曹志遠的業績竟然超過了老員工。老板驚訝得張大了嘴。在總結會上，老板讓曹志遠介紹經驗。曹志遠說：“其實，我的工作一直很努力。不過。與剛來的時候相比，我只是從‘老虎’變成了‘農夫’，從‘用力氣’變成了‘用智慧’，僅此而已!”其實，曹志遠說的智慧，就是搞到了那些新樓盤業主的電話號碼，因為這針對的是目標客戶群。
不過，曹志遠很快就發現了一種更賺錢的業務。這天，曹志遠在一家業主的裝修現場，無意中發現了物業公司發給業主的《業主手冊》。曹志遠認真地翻看了業主手冊，發現這本小冊子很干凈，除了房屋使用說明書之外，其他什么也沒有。于是，他突發奇想：要是能在這個小冊子上做廣告，效果一定會很好。因為，這些業主都是新買的房子。都需要購買材料。裝修房屋。
曹志遠來到另外一個樓盤，找到物業經理，提出要免費給他們設計、編輯、印刷《物業手冊》，條件是讓他在上面做廣告。物業經理一聽，自己不出一分錢就能辦成事兒，天底下還有這樣的好事兒呀。于是，那位經理爽快地與曹志遠簽了合同。
曹志遠欣喜若狂。他急忙拿著合同，趕回公司，向老板匯報。誰知，曹志遠還沒有把話說完，老板的嘴巴都氣歪了。老板說：“你傻呀你，你讓我出錢，為他印樓書?這樣賠本的買賣我不做。你愛怎么折騰你就怎么折騰，與公司無關!”曹志遠傻了。
但曹志遠覺得自己的思路沒有錯，他決心要把這樁“賠本買賣”做到底。于是，他拿出了所有積蓄，總共2800元。他決定自己動手設計，用這2800元來印刷《業主手冊》。當然，最重要的是拉廣告。他一家一家地跑裝飾公司，一家一家地跑裝飾材料店。功夫不負有心人，在他的游說下，竟然有10余家公司和店鋪將信將疑地在他的手冊上做了廣告。不過，他們的條件是有效果付款，無效果拜拜。
《業主手冊》印刷出來了，樓盤經理非常滿意，業主更滿意。因為，他們手拿《業主手冊》，不出門就可以買到裝飾材料，找到裝飾公司。不到半個月，曹志遠的廣告費就全部收清，凈賺3萬元。于是曹志遠辭了職。因為，曹志遠決定自己當老板，把這樁“賠本買賣”做大做強。
關鍵詞：房地產開發;項目管理;環境問題;物業管理;改善對策
房地產業作為我國的新興產業，是第三產業的重要組成部分，已成為我國國民經濟的支柱產業，在摧進我國的城市化進程、改善人民生活和帶動相關產業的發展中起了不可忽視的作用。但是任何事物都具有兩面性，必須看到，我國的房地產業在房地產開發中仍然存在一些問題，這些問題主要表現在房地產開發過程、環境、物業管理等方面，它們的存在在不同程度上制約了我國房地產業的健康發展和影響了我國社會的和諧進步，必須加以解決。房地產開發具有一定的風險，尤其是當前國家政策時常調整，對房地產開發限制越來越多，開發商的風險進一步加大，眼下開發商說了算的賣方市場已經結束，完全進入了買方市場，用戶購買更趨于理性，不再一擁而上，更多的是選擇小區環境，樓盤的品質和物業服務。開發商應當順應市場變化，把用戶需求的放在第一位，做好前期市場調研工作，同時在質量和服務上下工夫，通過科學合理的項目管理，打造出精品工程，樹立自己的品牌。
那么作為開發商，在實際開發過程中，如何發現管理存在的問題，完善管理過程，使最后的產品能達到開發商預期的目標，滿足用戶的需求，從而在市場上具有一定的競爭力呢，本人根據當前房地產經濟發展中存在的一些普遍情況，并結合工作實際進行探討。
一、主要問題分析
（一）項目盲目決策，沒有認真細致的做項目可行性研究，供求結構矛盾明顯
一是在當前國家宏觀調控政策越來越嚴厲的背景下，房地產開發風險明顯加大，但是個別開發商對政府的調控力度估計不足，沒有請專業部門對市場和政策做一個深入的分析研究，用以往的經驗代替可行性研究，對市場前景盲目樂觀，增加了投資開發的風險。二是許多房地產開發企業未能提前對項目本身的特點和周邊情況以及規劃條件進行詳細了解，缺乏應有的市場調查和預測，高回報的項目過熱，但市場容量有限，而對供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡，高端產品與中端產品的比例關系不夠正常和協調，結果既加大了房地產供應結構的不合理矛盾，也增加了市場風險。突出表現為中低價位，中小戶型住房供應不足，商品住宅整體價格偏高，超過低收入家庭的承受能力。導致在做好方案后才發現問題，但已成事實，增加了不必要的額外成本，造成開發成本上升。
（二）開發商施工過程中隨意改變性大，項目現場管理存在漏洞缺陷
個別開發商對項目施工方案和施工圖重視不夠，施工前沒有對方案和施工圖紙做認真細致的研究，施工中隨意性大。在施工過程中發生了大量設計變更或者業主方應自己的要求進行過多變更，不僅造成工程不能順利進行，延長了工期，還會發生索賠情況，更引起了項目的價格重新審核，工程造價脫離控制，超出工程概算。
施工現場管理機制不規范，現場人員責任不明確或權限不清晰，現場人員不能做主，事無巨細均要請示匯報，工程變更簽證時，未能及時對工程變更簽署意見，在重要施工階段如果停工等待批復，會使進度計劃得不到控制，影響施工工期，還會引起索賠。
（三）物業管理重視不足，物業服務缺失
房地產開發中物業管理的作用與意義主要體現在利用專業化管理方法提高城市管理的社會化及專業化程度，保護消費者的合法權益。物業服務管理，對房地產開發企業來講就是售后服務，是項目管理不可分離的一部分。對前期物業不夠重視，就相當于放棄了一個好管家。另一方面，物業管理招投標不良行為導致了惡性競爭。許多業主委員會不是以服務質量為衡量標準，而是簡單地以價格為取舍，而物業公司則放棄管理質量而低價搶標，物業公司限于自身贏利和管理惰性，未能積極處理售買雙方的關系，售后維修不及時，配套設施不到位，物業服務不到位等，造成用戶不交或拖欠管理費，從而陷入惡性循環，導致物業管理市場的混亂。
（四）房地產開發中環境問題，貫穿于房地產業的始終
一是環境噪聲污染：在房地產的施工進程中，不可避免的會產生噪聲，而由于防止噪聲的設備的簡陋甚至是缺乏，不能很好的防止建筑噪聲的產生，給施工現場周圍居民的生活帶來了巨大的影響。二是建筑垃圾和生活垃圾：由于缺少相關的規范，在房地產的開發施工過程中，大量的建筑垃圾隨意傾倒，不僅對城市的景觀有消極的影響，而且對周圍居民的生活造成了很大的影響，破壞了區域的環境景觀和環境質量。三是大氣污染和水體污染：由于施工過程中會產生大量揚塵，即使有防塵措施，也不可避免的會產生對大氣的污染;建筑垃圾長期的也會產生大量粉塵，造成大氣污染。四是房地產的室內環境污染：在房地產的開發過程中，為了節省資金、追求經濟利益，開發商有可能會大量使用不合格的建筑材料和裝飾材料，產生對人體和環境有害的氣體，危害人體健康。
二、改善對策
（一）慎重項目決策，高度重視項目的可行性研究，改善房屋供應結構
可行性研究就是整個項目的第一步，將來幾年內，公司的工作重心都將可能圍著這個項目轉，因此可行性報告的正確與否，將影響公司的生存發展。一要分析宏觀環境，深入解讀當前政策及預測今后一段時期內的走向，充分了解市場的特征，當地居民風土人情，用戶的需求等等，二要了解意向開發土地的規劃條件，地塊周邊情況，當地的規劃要求，避免經驗主義而造成錯誤判斷，三要因地制宜，開發符合民眾迫切需要的產品，做好投資決策分析，尤其是做好風險預測。
（二）高度重視項目方案和設計，加強開發建設的過程控制
做好方案和施工圖設計，認真對待每個細節，特別是在建筑風格，當地居民生活習性，平面布局，主要材料等方面更要認真調研，一旦確定就不再更改。
施工過程管理必須明確質量目標，明確項目部管理責任?，F場簽證程序要明晰，責任分明，公司要放權給現場管理人員，明確規定管理人員的權限，及時處理施工中遇到的問題，在特殊情況下，可以先報告設計單位，征得口頭許可，做好相關記錄，事后要及時補辦相關手續。
（三）未雨綢繆，物業公司提前參與進駐
物業公司提前參與進駐，不僅可以提出實用的建設性意見，提升項目檔次，還能使在功能上更加人性化，使用更合理，對整個項目的運作是十分有利的，調動物業公司的服務積極性和工作主觀能動性，做好物業服務工作。物業公司應明確服務范圍，制定崗位職責，提高服務水平，針對市場需求，提供層次服務，市場競爭中企業求生存，歸根到底要能提供稱職的服務，物業管理的服務內容主要包括公共設施、設備的運營與維修，治安保障，保潔綠化等，嚴格按合同辦事，避免急功近利的短視行為，要制定長期穩定發展的規劃，處理好與用戶的關系，進入可持續發展的良性循環。
（四）完善現有的房地產開發環境影響評價制度，為房地產真正的“綠色”開發提供可能
加強對房地產開發環境問題的防范，應該將所有的可能產生環境問題的房地產開發都納入環境影響評價的范圍，加強公眾對房地產開發環境影響評價的參與，加大公眾的參與力度，能夠使環境影響評價更好的體現環境相關人的利益，進行更加完整、全面的環境影響評價。對可能產生的各種環境問題都應該有明確的評價方法，對房地產業中可能產生的、環境噪聲污染、建筑垃圾、大氣污染和水體污染、對生態系統的影響、房地產的室內環境污染等環境問題，必須要有明確的評價的標準，任何一項不符合標準都會對該項目的進行產生影響。對進行環境影響評價時未預見的新的環境問題，及時制定預防措施或者治理方案。
三、總結
房地產業作為國民經濟的支柱產業，其支柱地位和作用主要體現在它的基礎性和先導性上。一方面，房地產業的發展是滿足人民群眾基本生活需求的需要;另一方面，房地產業的發展為農業、工業、商業、運輸業等國民經濟基本行業的繁榮發展提供著先導性的物質條件。總之，國家的繁榮穩定、人民的安居樂業，都離不開開房地產業的持續、快速、健康發展。但是，我國目前房地產業在房地產開發中存在的以上問題則限制了我國房地產業的持續、快速、健康發展。因此，為了摧動我國房地產業的持續、快速、健康發展，必須對這些問題加以重視和解決。開發商是項目開發過程的組織者，同時也是投資者和收益者，不能一味追求利潤的最大化而忽視了用戶的利益，應在品牌上下功夫，做好項目各個過程的管理，實現項目的成功建設和各方的利益。
參考文獻：
[1]李延榮、周珂.《房地產法》.中國人民大學出版社
[2]程信和、劉國臻.《房地產法學》.北京大學出版社
[3]廖英敏.當前我國房地產市場形勢分析.載《中國房產信息》
[4]高偉生、何楓林.房地產開發與環境意識.載《環境科學發展》
[5徐建明、王洪衛.《物業管理法》.上海財經大學出版社
7月22日凌晨，海淀區學院路道路工作組巡防隊員在巡視道路時發現，持續的暴雨使社區管轄范圍內的北京語言大學東門南側便道發生了大面積路面塌陷。巡防員立即將這一情況匯報給學院路街道辦事處主管城管工作的副主任劉件。
劉件趕赴現場后發現，道路塌陷面積由于積水的沖刷從20平方米逐漸擴大至約40平方米，坑內積滿了泥漿，存在嚴重安全隱患，一旦行人不慎掉落下去后果不堪設想，同時塌陷兩側是電信井和污水井，搶險情況比較復雜。
緊急時刻，街道發動學院路道路工作組力量，拉好警示線并安排網格巡查員在現場盯守，聯系工作組內交通部門對事發地段實行交通管制，同時先后協調街道的1臺防汛應急水泵、區養路隊的4臺水泵及北京通信集團1臺水泵進行抽水。然而在抽水的同時，其他地方繼續冒水，塌陷區域也有擴大趨勢。網格工作組迅速與北京語言大學聯系，從前端污水井抽水并堵住出水口。
就這樣，在市政單位、街道辦事處和學校共同努力下，10個小時后，塌陷坑內的水基本抽完。
海淀區學院路街道實行的是網格化管理工作制度，將責任落實到具體責任人，加強責任人之間的溝通協調。網格化管理制度能夠及時服務于老百姓，提高為老百姓解決實際問題的速度。讓老百姓得到實惠，這便是智慧海淀建設的基本出發點。
海淀區經濟和信息化辦公室副主任何建吾告訴《中國經濟和信息化》：“智慧海淀建設旨在切實解決老百姓的問題，是對人們工作和生活方式的變革，而不是簡單的數字化。”
智慧城市是契機
快速處理突發事件是網格化管理工作呈現出的良好效果之一。除此之外，在日常社會服務管理中，網格化也發揮了巨大作用。
2011年10月下旬，展春園安居物業公司以解決防火問題為由，對展春園29號樓南側的輕型結構房私自進行改造，影響到29號樓住宅采光，引起了居民的激烈反對。
網格團隊成員嚴春蘭及時向展春園網格格長白英匯報了此事，白英先是到場安撫情緒激動的居民，并把他們勸離了施工現場。
與此同時，白英還組織網格團隊成員查找這棟輕體房的建筑歷史以及規劃局相關審批文件。當所有的材料、文件攤在安居物業公司面前時，他們無話可說。最終，在二級網格、城管監察的共同努力下，安居物業公司拆除了施工的腳手架，運走了磚、沙、水泥等施工物品，此事得以圓滿解決，也獲得了社區居民的好評。
“因為有了網格，我們跟周圍單位的聯系也多了，要是換做以前，事情不可能這么快解決。”說起網格化給社區管理服務帶來的方便，白英有一肚子的話，“以前大家都是各做各的事兒，平時沒什么聯系，出現問題時各單位之間溝通不暢，協調起來也特別困難。”
自從海淀區學院路街道實施城市管理網格化工作之后，居委會主任變成了網格格長，工作起來越發高效。用海淀區學院路街道辦事處主任劉志平的話說：“是網格化把大家的力氣都捏到一塊兒了?！?/p>
早在2008年北京奧運會之時，海淀區就已經開始網格化管理的探索，并結合自身特色建設自己的城市管理體系。兩年后，在北京建設智慧城市之際，海淀區也加快了智慧海淀的建設步伐。
如今，學院路街道以社區和主要道路為單位，將地區劃分成31個網格。將城管、安保、衛生、工商、律師、志愿者以及物業等地區單位的力量全部納入網格。2012年8月1日，網格化社會管理系統開始在四個社區試運行，真正實現了社會力量的“多方參與，共同協調”。
在何建吾看來，智慧城市建設是一個契機，在智慧城市的帶動下，政府開始下決心著力解決此前信息化工作中發現的問題。
何建吾說：“自信息化建設開展以來，海淀區應用了很多信息化系統，但系統之間普遍存在著割裂的狀況，原本能夠為老百姓服務的系統沒有得到有效整合，居民感受不到信息化帶來的生活便利。而移動通訊、云計算、物聯網等新一代信息技術的發展為整個城市的信息化建設提供了一種更好的思路?！?/p>
據何建吾介紹，2011年海淀區的軟件和信息服務業收入約2700億元，占北京市的67%，約為全國的七分之一，這個領域中比較好的企業都集中在海淀，這是海淀區智慧城市建設的一大優勢。另外，海淀區是中關村國家自主創新示范區的核心區，要在全國發揮示范引領作用。因此，海淀區定下了自己的建設目標：打造具有區域特色的“四智一高”，即智慧政務、智慧園區、智慧城區、智慧家園和信息產業高地。
物聯網優勢
要建設智慧城市離不開物聯網的應用，而海淀區在軟件和信息服務產業方面的基礎使其在物聯網的建設和應用方面具備一定優勢。
僅僅半年前，海淀區物聯網消防遠程監控系統試運行初期，海淀區公安消防支隊（下稱海淀區消防支隊）一天之內收到轄區聯網消防安全重點單位的誤報火警信息和故障信息就可能達到上百次，但是現在這種誤報火警信息每天被控制在個位數，故障信息也逐步減少。
這一切得益于物聯網消防遠程監控系統的應用。3月11日，位于海淀區復興路47號的天行健綜合寫字樓傳來火警信息。消防物聯網前端感知設備立即把火警信息發送至海淀區物聯網消防遠程監控分中心，監控分中心的值班人員接到信息后立即調派轄區中隊的緊急服務車出警。
海淀區消防支隊隊長柳國忠親自隨警出動。經過現場核實，發現該單位消防安全管理混亂，煙感自動報警系統維保質量較差，同時該單位在未經消防部門備案的情況下私自進行裝修改造，致使觸發報警。柳國忠當場要求消防監督人員對該單位擅自裝修施工部位進行查封，責令其限期整改，并予以處罰。
一、完成的工作
1、理頭緒、抓管理、樹形象
一月份我們從四川人手中正式接管物業后，首先將眾多的頭緒進行梳理，迅速從中理出主要的迫在眉睫的幾件事。首先，抓管理、促效益、樹形象。小區的管理說到底是為業主提供各項滿意的服務。而這一切都取決于服務者素質的高低和能力的發揮。在工作中不僅需要有好的態度、好的服務理念，更要有專業化管理。對此公司制定了精細化的管理制度，明晰化的流程程序，做好了職責定位，使物業工作能夠有條不紊地進行下去。其次加強人員的培訓工作，增強服務意識，樹立企業形象。我們有針對地對員工的職業道德、禮儀禮貌、行為舉止及專業技能進行培訓，使得在職員工迅速達到了服務要求。出色的服務為企業樹立了良好的形象。
2、春節為小區營造歡樂、喜慶、祥和的氣氛
節前，我們組織保潔人員對小區公共設施設、樓道、停車場、院落、花池、草坪的垃圾進行了徹底的清掃、清倒，整治了衛生死角；組織安保人員就節日安全防范進行培訓，制定了安全應急預案，明確了分工，落實了責任，加強了措施；在小區設立煙花爆竹燃放區，指定燃放點，由專人負責巡查；節前工程維修人員對小區各種共用設施設備進行了徹底的檢測、維修，保證了節日期間水、電、暖及各類設施設備的正常運行；為營造節日氣氛，我們在小區大門及院落掛燈籠、擺放吉祥物，院落、樹上、假山掛彩燈、貼掛標語，還給小區各單元門貼了春聯、送了“?！弊?、給業主送維修報修服務電話卡、張貼了溫馨提示，同時慰問了A、B區業主代表30戶。真誠、溫暖、快捷的服務確保了小區節日的溫馨、祥和、安全；正月十五元宵節，我們在集團公司的大力支持下，在小區院落成功地承辦了了一臺《紅紅火火鬧元宵歌舞會》，精彩的表演、熱烈的掌聲、歡快的笑聲將節日的氣氛推向一個。
3、對小區存在的問題進行整治，共用設施設備進行系統維修
4、建全檔案，對各類手續進行年檢
為了加強公司內部管理，便于更好地服務業主，四月份我們將物業公司所需、所缺的檔案資料從相關部門一一調回并存檔，接著對各類手續進行年檢，提早順利地通過完成相關部門要求的手續年檢。
5、對小區進行綠化美化
為了進一步改善小區環境，我們在集團公司的支持下先后栽刺柏11000多株，裝點假山邊鮮花800多盆，種植鮮花16000棵，與此同時對以前種上的花草樹木進行除草、修剪，精細打扮后的小區面貌煥然一新。
6、加強宣傳力度，配合城管、社區完成“創城”工作
與此同時我們也注重了公司文化的建立，我們動員廣大員工認真學習企業文化，點擊集團公司網站，了解集團公司的成長過程，培養員工熱愛企業的意識，我們還積極地為公司網站投稿，半年來我們共為公司選送稿子4篇，4篇都被網站采用發表。我們也為物業監察大隊先后送去5篇關于我們小區物業管理方面的稿件，其中《我們就是要感動“上帝”》一文在6期物業專刊上發表。
7、配合集團公司完成C區奠基開工典禮的準備工作及善后工作
5月22號——5月25號，我們除了值班人員外，其他員工全部出動到C區，很好地完成了集團公司交給我們的清掃售樓部衛生，布置會場、，包括插彩旗、擺放鮮花等，負維護會場車場秩序、安全衛生等任務，并處理了會場善后事宜。這次的活動，我們的團隊服務技能得到了鍛煉，團隊的自身素質得到了很好的展示。
8、D區的前期介入
（1）組織架構的建立
（2）人員的招聘
我們通過人才招聘市場以及發動在職員工，采用不同方法、不同渠道對所需員工進行招聘，嚴格篩選，擇優錄取，為公司招聘下大部分所需員工，目前招聘工作還在進行。
（3）新員工的培訓
我們對新入司員工進行了系統的培訓，包括企業理念，崗位職責，行為規范，考核制度，員工手冊以及安全操作常識等培訓。新員工的上崗基本技能迅速掌握，團隊的服務能力得到了保障。
(4)交房資料的準備工作
我們整齊了《業主入住通知書》、《業主裝修合同》、《物業服務合同》、《物業管理規約》、《業主服務指南》等交房時給業主的相關材料，同時我們正緊鑼密鼓地進行著對D區的相關配套設施設備的建立以及業主檔案的建立。
9、員工的著裝
6月份我們統一了員工的服裝，員工的外部形象的樹立給公司形象增添了不少光彩。
二、體會與不足
在這半年的工作中我們體會到，一個好的團隊離不開上級部門的支持，我們的大量工作離不開集團公司的支持與幫助。我們會緊緊圍繞在集團公司的周圍，努力為璽建祥房地產后期服好務，為璽建祥房產創名優品牌而努力。同時我們也體會到只有真心實意、踏踏實實為小區業主服務，業主就會把好的“口碑”送給我們。我們會繼續努力提升服務質量，力爭把璽建祥物業打造成品牌物業，為集團公司增添光彩。
當然，我們在這半年的工作中也存在著一些不足，如：員工的服務技能不夠精熟，安全防范意識不夠強烈，在企業內部管理方面還做的不夠科學、規范，員工的整體素質還有待提高。
三、下半年的工作打算
1、全力以赴將D區項目的接管工作完成好。
2、培養市場，加大廣告宣傳，樹立品牌意識
鄂爾多斯市的房產開發及璽建祥房產開發給我們帶來了無限的發展前景，我們要做好市場調查，總結上半年的工作經驗，做好業主的回訪工作，并加大宣傳力度，提高我們的企業知名度。
3、做好我們的回訪我工作，特別是業主的報修工作。及時、真誠、貼心的服務永遠是我們工作的主線。
4、加強A、B、D各項目，各部門的內部管理，加強員工的培訓學習，不斷學習專業知識，提高業務水平，提高自身素質；繼續完善和規范各項管理制度，為公司的各項工作的展開打好基礎。
5、配合集團公司完成C區的前期介入工作
6、做好安全管理方面的工作，安全是企業永恒的主題，堅持預防為主，防治結合，加強安全教育，實行群防群治的原則，通過安全教育，不斷增強小區業主和員工的安全意識和自我防護能力，為小區創作一個安全、舒適的環境。
“預防為主，安全第一”，全員行動，努力確保新城在用系統設備安全運行，最大限度地保護人員生命，減少財產損失和環境破壞，全面提高物業管理水平，制定消防系統應急預案：
一、應急組織機構
(一)應急組織結構
組 長：
副組長：
消防控制中心：
給排水搶修：
通風搶修：
強電搶修：
電梯搶修：
后勤保障：
(二)應急小組職責
組長：對火災事故有直接指揮、下達命令、組織搶救的絕對權力。
副組長：協助組長開展現場指揮安排和決策后的各項處理工作。
消防控制中心：消防控制中心操作人員堅守崗位，聽從組長的指令操作設備。
給排水搶修組：負責處理關于噴淋、消火栓等消防水系統搶修和運行的各項工作。
通風搶修組：負責處理關于排煙、正壓鼓風等關于消防通風系統搶修和運行的各項工作。
強電搶修組：負責處理各設備斷送電、消防應急電源等消防電系統搶修和運行的各項工作。
電梯搶修組：負責處理電梯設備斷送電、搶修和運行的各項工作。
后勤保障：負責應急過程中所需的搶修物資材料和相應的后勤保障工作。
二、消防應急預案啟動原則
消防中控室主機出現報警應立即分析現場是哪種情況發生，具體步驟如下：
根據報警主機顯示的報警地點、設備，應立即派消防操作巡檢人員進行現場核實。
1、如果是誤報警或者設備本身的問題，應按消防操作規程處理;
2、如消火栓、噴淋頭意外爆裂跑水，應立即啟動給排水系統應急預案(詳見《給排水系統應急預案》);
3、如突然停電，不超過2小時，消防系統本身的UPS可以維持正常運行;超出2小時，應立即啟動停電緊急預案(詳見《強電系統應急預案》)。
三、火災處置
1、本物業內任何人員在任何區域發現煙火時，應立即使用最近處火災報警按鈕、消防電話、對講機向消防中控室報警(電話：)。報警時要講清起火的具體地點、燃燒物、火勢大小、報警人的姓名、身份、所在部門和位置及是否有人員受傷。現場人員視情況撥打119報警電話，同時向值班領導和物業前臺值班員報告。
2、發生初起火災，發現人員應立即報告消防中控室，然后采用就近的滅火器材進行撲救。
3、由應急小組組長根據火情報警情況，確定是否啟動應急預案。
組長宣布應急預案啟動后，進入現場指揮和事件處理決策安排，各副組長負責落實組長的指揮和安排決策，各小組成員根據副組長的要求，迅速開展各項應急處理工作。各部門應密切配合，程序如下：
⑴各部門接到火情通知后，除按指定任務執行外，其他人均應崗位待命。
⑵公共秩序維護員維護現場秩序，根據情況疏導轄區內的車輛和人員及通道，以便公安消防隊順利到位，防止其他人員進入本物業管理區域的火災現場，同時負責樓內人員的疏導和解釋工作。外圍工作人員立即將停放在外圍的車輛進行疏散，暫時將前來的車輛或人員引導到安全場地，勸阻疏散圍觀的人員。
⑶派人到本物業外圍主要路口引導公安消防隊到達本物業區域的火災現場。
⑷維修班長攜帶通訊設備迅速趕到變配電室，給排水維修工攜帶通訊設備迅速趕到消防水泵房，電梯維修工視情況停止電梯運行，消防維修工攜帶通訊設備迅速趕到消防中控室，按照消防應急小組組長的命令保障消防聯動系統正常運行。
⑸若超市、半地下車庫發生火災，除消防廣播聯動外，消防控制中心操作人員聽從消防應急小組組長的指令操作設備，適時開動消防應急廣播系統，通知業主疏散(半地下車庫同時通知車主)。通知的順序為：發生火災區域可能受影響區域。按指令將相應的非消防類風機的電源切斷，相應樓層的正壓送風口接受其動作信號(或者是強起)，同時打開相應的正壓風機，同樣消防中心打開相應區域的排煙口并接受其信號(或者是強起)同時打開相應的排煙機。消火栓和噴淋滅火系統按災情進入滅火狀態。著火區域內的扶梯將由消防控制室停止其運行，垂直普通電梯立即迫降至首層并停止其運行，而消防電梯則迫降首層待命。對非消防類電源進行切斷同時啟動應急照明，疏散通道上的防火卷簾將會根據相應的感煙、感溫探測器進行兩次安降，確保人員疏散，而著火區域內中廳處的防火分區卷簾則會一次降至底部，以防止火勢的蔓延。
⑹后勤保障人員準備好飲用水、食品等物品，同時做好各種聯絡工作。
4、受傷人員現場救護
發現有人員受傷，立即撥打120急救電話，等待醫療單位救護。
四、消防應急預案解除
1、全面疏散后，各部門要清點自己人員人數，查看是否全部撤出危險區域。
2、在火災撲滅后，負責與供水公司、然氣公司、供電公司等單位聯系;及時恢復消防設備及其它設備的狀況，將所有設施設備復位。及時與公安警務部門聯系，處理善后事宜。
3、負責保護現場，并重新配備消防滅火器及損壞的相關設施。
4、應迅速清理保護范圍以外的其他區域，盡快使其恢復正常。
5、火災撲滅后，除保護好火災現場外，其他地方應盡快恢復原狀，由組長宣布應急預案解除，轉為正常生產管理程序
五、注意事項：
1、小區內發生火災事件，門崗值班人員必須第一時間向本部門領導和物業前臺值班員匯報，物業前臺值班員接到報告后立即向值班領導匯報。
2、當火情由本物業公司自己組織力量可以撲救時，不驚動公安消防機關。
3、確認火情時應注意：不要草率開門，先試一下門體、鎖把，如無溫度異常可開門觀察;如溫度較高，已可確認內有火情。此時如房間內有人，應先設法救人。如沒有人，應做好滅火的一切準備后再開門撲救。開門時不要將臉正對開門處。
4、公安消防隊到場后，應急組長主動介紹火災情況及根據其要求組織所有人員協助做好疏散和撲救的工作。
5、火情發生后，所有對講機或其它通訊設備應處于待命狀態，呼叫時，要用簡明的語言，準確報告情況。
