發布時間：2023-01-21 07:10:20
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的個人住房抵押貸款樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
關鍵詞:住房抵押貸款;Logistic回歸;判別分析
一、研究背景及文獻綜述
自從1992年中國建設銀行首發個人住房抵押貸款以來,商業銀行抵押貸款作為主要的融資方式被人們廣泛接受。而個人住房抵押貸款普遍被各大商業銀行視為低風險業務,進而從一定程度上放松了個人房貸違約風險的評估和審查。但是作為一項金融服務,其風險必然會隨著金融市場狀況、宏觀經濟環境、居民收入分配情況等各方面的變動而變動。
目前,國內的研究主要集中在分析美國次貸危機的成因、次貸危機對中國金融市場和房地產市場的影響以及對中國在金融監管和金融創新方面的啟示。如Michael(2000)提出了3C(collateral抵押物保證、credit reputation信譽和capacity還款能力)個人住房抵押貸款風險分析框架來研究違約風險。
Lawrence,Edward&Nasser(1995)則利用美國國家財務公司1980年的詳細資料綜合考慮了住房權益因素和借款人償還能力因素,建立了logistc模型,發現貸款價值比和月還款額占家庭月收入比均是影響違約的重要因素。
何帆,張明(2007)認為次貸危機有兩個深層原因,一是寬松的貸款標準和創新的貸款品種,二是風行的證券化和偏高的信用評級。王平(2008)提出了我國在住房消費信貸風險管理方面存在缺乏風險意識、資金來源與資金運用之間存在矛盾以及風險管理技術手段落后等問題。張華(2008)認為商業銀行個人貸款業務面臨的主要風險在于合作機構的風險、客戶風險、擔保風險、操作環節的風險以及貸后管理中的風險五大部分。李兵(2008)則從房地產市場周期性波動、借款人支付能力不足、假按揭、中介機構、銀行內部人員的操作風險和道德風險、銀行同業間惡性競爭等方面分析了個人房貸的風險。王鑒文(2000)、張莉(2004)、葛虹(2006)則從個人住房抵押貸款的還款方式方面作了研究。彭宜鐘、肖俊喜、王慶石(2003)從個人住房抵押貸款利潤影響因素方面做了研究。而利用商業銀行實際房貸放款數據,用實證的方法對中國個人住房抵押貸款違約風險和銀行降低個貸放款風險方面的研究卻少之又少。
本文試圖通過對樣本數據的實證分析和研究,考察我國個人住房抵押貸款違約情況,對商業銀行在違約風險控制方面做出評價,并根據樣本數據建立模型,并提出相應政策建議。
二、實證分析
本文利用SPSS16.0軟件對樣本進行描述性統計分析、Logistic回歸分析、并用判別分析的方法對Logistic回歸結果進行修正研究,尋找出對違約風險影響最大的因素,同時建立判別模型,以便對后續放款的違約風險進行預估。
(一)樣本分類及數據說明
筆者將個人住房抵押貸款樣本分為三種情況:1、正常樣本(欠期還款數為0)。表示個人住房抵押貸款人按相關合同約定到期還款。2、逾期樣本(欠期還款數為1)。這類貸款人不同于實質性違約貸款人,逾期還款人可能由于某種客觀原因造成了短期支付能力不足,但其主觀仍然愿意繼續履行合同約定或者其客觀條件仍能保證其完成履約義務。3、實質性違約樣本(逾期2期)。所選擇的14個變量見表1。
樣本數據來源于上海市某商業銀行個人住房抵押貸款記錄,共16640個有效樣本,其中正常貸款樣本16083個,逾期貸款樣本為455個,實質性違約貸款樣本為102個。
(二)實證分析
1.描述性統計分析
本文選取14個變量,分別對三類樣本進行描述性對比分析,初步比較各種樣本之間的區別。
由樣本數據來看,實質性違約占總樣本量的0.613%,逾期貸款與實質性違約兩類樣本的總和占總樣本量的3.34%。可見,我國的個人住房抵押貸款的違約風險屬可控范圍。
由表1可知,正常貸款人平均月收入甚至低于違約貸款人平均月收入,這一點似乎出乎意料。但違約組的家庭的期供金額、貸款成數明顯高于正常組,初步說明期供金額越多、貸款成數越大,違約風險越大。此外,家庭結構和戶籍特征在兩個不同的對照組中的均值有一定的差異。需說明的是,為利用SPSS軟件進行深入的定量分析,對于還款方式、家庭結構、戶籍、性別這4個定性變量做了量化處理,正常貸款中家庭結構的均值小于違約貸款樣本,表明離婚的人違約的可能性最大,未婚的次之,而有孩子的已婚家庭違約的可能性最小。戶籍方面,違約組均值較大,表明本市常住居民違約風險比非本市常住(3年以上)和非本市(其他)居民要小。而性別在兩組均值相當,說明性別不是違約的重要影響因素。
表1 變量的描述性統計(違約與正常)
貸款狀態 正常 違約
變量名稱 均值 標準誤差 標準差 均值 標準誤差 標準差
還款方式 1.27 .003 .443 1.21 .017 .406
貸款期限 239.43 .688 87.210 251.94 3.434 81.039
抵押物面積 119.7171 .43230 54.82358 116.8019 2.42903 57.32722
抵押物價值 1039449.41 6930.524 879002.472 1013577.37 36736.472 867011.880
成數 62.8662 .12029 15.25657 66.0199 .50947 12.02398
年齡38.58 .069 8.707 37.75 .353 8.339
月收入 13741.2327 257.5310932662.82165 14386.7669 1099.02215 25937.85405
年收入 164894.79 3090.373 391953..860 172641.20 13188.266 311254.248
償債比率 45.5136 .2737134.71445 44.2658 1.42641 33.66458
家庭結構 1.81 .008 .954 2.03 .042 .984
戶籍 1.59 .006 .785 1.71 .034 .807
性別 1.35 .004 .476 1.32 .020 .468
期供金額 4769.8265 41.96663 5322.65306 5247.8512 212.926265025.24009
放款金額 626719.97 4453.208 564802.965 660154.94 24008.910 566630.626
(注:還款方式:等額本息還款法=1,等額本金還款法=2;家庭結構:已婚有孩子=1,已婚無孩子=2,未婚=3,離婚=4;戶籍:本市常住=1,非本市3年以上=2,非本市(其他)=3;性別:男=1,女=2)
類似于以上分析,對逾期樣本和實質性違約樣本進行比較分析可知,從期供金額角度看,實質性違約樣本比逾期樣本高,從貸款期限角度看,實質性違約樣本要比逾期樣本長,同對違約與正常樣本的分析一樣,兩類樣本在戶籍方面也有所差別,本市常住居民違約風險比其他兩類居民的違約風險小。由描述性統計結果不能直接得出逾期樣本與實質性違約樣本的根本差別,這一方面是由于指標體系中某些重要影響因素的缺失,另一方面也從客觀上要求我們做進一步和更為深入的統計分析。
2. Logistic回歸分析
本文通過分步驟的實驗方法選擇入選指標,以提高模型的精度。在分析過程中,以假定參數為基礎作似然比概率檢驗,并向前逐步選擇自變量,即選用forward(LR)方法;將戶籍類型作為分類協變量。得出了用于不同環境的兩個Logistic模型。
Logistic回歸的分類概率方程為:
P=11+exp[-(a+bx)]=exp(z)1+exp(z)(1)
上式的實質為:X泛指任何一個自變量,其值域沒有任何限制,將多變量線性組合α=b1x1+b2x2……bxxx以∑bixi表示,其中常數項α用b0表示,令x0恒等于1,再令z=∑bixi(i=1,2,……k)。exp表示以自然對數(2.71828)為底的指數。
(1)用于判別顧客是否有可能違約的Logistic模型
依據大樣本統計分析的要求,為了盡可能地提高預測的精度,從數據集中隨機選擇了321個有違約顧客、477個無違約顧客的原始數據參與分析。
通過7個步驟的迭代,可得如下結果:
表2的數值是用來檢驗變量進入回歸方程后,對模型適合度的增加是否有明顯的效果。如表2所示第7步的卡方的Sig.值小于0.01,已達顯著,這表示加入模型的第7個變量對因變量有明顯的影響。入選的7個變量見表3。
表2 模型系數的全局性檢驗
X2值自由度 P值
步驟7Step 24.138 1 .000
Block 772.578 7 .000
Model 772.578 7 .000
注:Step表示與上一步相比的似然比檢驗結果
Block表示與Block0相比的似然比檢驗結果
Model表示上一個模型與當前模型的似然比檢驗結果
表3是SPSS軟件在執行Logistic回歸時,所輸出變量在方程式中的分析表。在表中輸出回歸系數bI(標為B)的估計值和冪值(EXP(B),eB )等相關統計量的值。其中,eB與B都可以用來解釋回歸方程式的意義。
表3 引入方程的變量
變量 回歸系數 回歸系數的標準誤 Wald統計量 自由度 P值 優勢比估計值
步驟7還款方式 26.323 2683.678 .000 1 .9922.704E11
抵押物面積-.090 .009 89.361 1 .000 .914
抵押物價值 .000 .000 18.552 1 .000 1.000
家庭結構 1.379 .183 56.663 1 .000 3.970
戶籍 67.557 2.000
戶籍(1) -3.608 .448 64.882 1 .000 .027
戶籍(2) -1.984 .453 19.145 1 .000 .138
期供金額 .001 .000 27.487 1 .000 1.001
Constant(常數) -23.601 2683.678 .000 1 .993 .000
表4 分類表a
實際觀測值 預測值
欠款期數
正常貸款 逾期貸款正確率
步驟7欠款期數正常貸款 465 12 97.5
逾期貸款 25 296 92.2
總正確率 95.4
a. 臨界值為0.500
由表3、表4可見,方程的分類能力達到95.4%,根據(1)式,可得Logistic回歸的分類概率方程為:
P=e-23.601-0.090×抵押物面積+1.379×家庭結構+……+26.323×還款方式1+e-23.601-0.090×抵押物面積+1.379×家庭結構+……+26.323×還款方式
(2)用于判別顧客違約類型的Logistic模型
仿照前述做法,經過7個步驟地迭代,得出如下結果:
表5 模型摘要
步數X2值Cox & Snell R2 值 Nagelkerke R2 值
7 114.849 .430 .574
線性回歸中,確定系數 表示所有自變量對因變量的解釋的比例,但在logistic回歸中沒有對應的統計指標。上表的Cox & Snell R2是與此近似的統計量。這些統計量不能夠進行統計檢驗,使用哪一種近似量度,實際上只是研究人員的個人偏好而已。本文綜合考慮兩個上述統計量的結果,從表5可知,Cox & Snell R Square,Nagelkerke R Square值都小于0.6,模型代表性較差,擬合度不佳。故不再進行分類,事實上,若繼續進行分類,可得其正確分類的比例為77.9%,未達80%,也可以驗證其擬合度較低的事實。
3.利用判別分析修正Logistic模型
(1)用于判斷顧客是否可能違約的判別分析
利用原始數據進行判別分析。運用逐步判別(stepwise)進行判別分析,得到判別函數:
表6 典型判別函數的系數
變量 判別函數
還款方式 2.746
抵押物面積 -.018
抵押物價值 .000
家庭結構 .502
期供金額 .000
戶籍 .688
Constant(常數) -4.306
通過表6結果,可以得到判別函數:y=-4.306+3.746X1-0.018X2+……+0.688X2,其中y表示判別函數的得分,x1……x5分別表示還款方式,抵押物面積、抵押物價值,家庭結構,期供金額和戶籍。由該判別函數得出的判別分析結果如表7。
表7 判別分析的結果a
基于原始數據的判別分析結果
欠款期數預測分類情況正常貸款有違約貸款總計
原始值樣本分類%正常貸款 468 9477
有違約貸款 42 279 321
正常貸款 98.11.9 100
有違約貸款 13.1 86.9100
a. 93.6%的原始數據被正確歸類
由表7可知,利用原始數據進行判別分析,原來477個正常貸款樣本有468個被正確分類,原321個有違約貸款樣本有279個被正確分類,正確分類的比例分別為98.1%和86.9%,模型能夠正確分類的比率達到了93.6%,效果比較理想。
(2)用于判別顧客違約類型的判別分析
仍然利用原始數據做判別分析,分析結果如下:
基于原始數據的判別分析結果
欠款期數預測分類情況實質性違約貸款逾期貸款總計
原始值樣本分類%實質性違約貸款 54 12 66
逾期貸款 9 65 74
實質性違約貸款 81.8 18.2 100
逾期貸款 12.2 87.8 100
a. 85.0%的原始數據被正確歸類
由表8可知,該模型能夠正確分類的比率達到了85.0%。
以上兩種分析直接使用原始數據進行判別分析,模型的判別效果比較理想,所以可以以此判別函數作為判別貸款違約風險的依據。
三、綜合評價及政策建議
當前我國一些銀行的發展模式正在由分業經營走向混業經營,次貸危機警示中國銀行業在大力進行金融創新的同時,必須加強金融監管。但也要看到中國和美國在個人住房抵押貸款方面存在的差異,理性地看待和分析中國自身的問題,切不可因噎廢食,否則銀行自身的經營收益會下降,不利于商業銀行高效運行。
縱觀房產市場,房價的快速上漲往往掩蓋了大量的信用風險和操作風險,要審慎對待金融創新,做好風險管理。商業銀行應該根據自身情況,如所處的區位、市場定位、風險承受能力等因素建立符合自身情況的風險評估體系,通過建立本研究所提出的評估模型,一方面可以較為準確的評估借款者的違約風險,另一方面也可以綜合掌握本銀行的經營狀況,為銀行后續發展、整體的謀劃和布局提供信息支持。
銀行可以利用本行的歷史放款數據建立數據庫和衡量新貸款的違約風險評估模型,本研究表明所提出的模型能夠比較準確的衡量個貸放款風險,可以結合自身情況擴充指標體系,加入學歷、房價指數等更多的對違約風險有影響的變量以便更準確和全面的反映借款樣本情況。及時更新數據庫以便更好地反映銀行的經營現狀,更全面、更科學、更準確地反映客戶的違約風險,控制放款風險,提高經營收益。
參考文獻:
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隨著社會經濟的不斷發展，我國的社會和房地產事業呈現上升的趨勢，尤其是個人住房抵押貨款的情況已經相當普遍了，但是因為各種因素的影響，使得這種經濟現象還存在著一定的風險性。下面我們就根據這種經濟現象進行深入的分析，主要分析我國個人住房抵押貨款的風險問題，并且通過這種方式給予人們以清楚的認識，并且有效的促進我國社會經濟的不斷發展。
【關鍵詞】
個人住房；抵押貨款；現象；風險；解決措施
1 我國住房抵押貨款中出現的風險問題
1.1信用問題
信用問題主要是指違反合約的問題，也就是銀行不能夠按照規定或是收到足額的本息。信用問題的特點是具有綜合性，因為其他的所有風險性得到最后都會以這種風險形式表現出來。第一，最鮮明的表現就是在金融交易過程中出現的違約情況；第二就是信用風險本身具有傳遞性和傳播性的特點，在金融交易的過程中如果單方面出現風險問題就會傳播到另一方，甚至是第三方，從而形成一種“信用風險鏈條”；第三就是信用風險本身的積累性，因為信用風險本身具有傳遞性的特點，就會使所承受的風險增加，從微觀的角度來看，就會產生“三角債”的情況，從宏觀的角度來看就會出現“金融危機”的情況；第四，信用問題具有隱藏性和突發性的特點；第五，信用問題是一種不能夠預測的風險問題，所以其中的穩定性也就不容易掌握。
1.2流動性問題
首先是我國現在的住房貸款資源主要是來自于公積金存款和儲蓄存款，商業銀行負責吸收居民的儲蓄存款，一般情況下不會超過五年的時間，基本上都是短期的，但是住房抵押貸款的時候需要三、五年的時間最長可能是十年到二十年。這種在發放長期抵押貸款的短存長貸的行為，會大量的減少商業銀行的資金流動，出現流動風險問題，從而影響到銀行的兌付能力。然后就是商業銀行具有住房抵押貸款債權或是抵押資產債權不容易實現，就會產生兩種很嚴重的后果，分別是：1.失去金融市場的有利投機會，從而造成成本的增加，產生不必要的經濟損失；2、如果存款款人進行存款或是債權人需要貸款人還清債務時，出現了資金流動的問題，從而造成銀行的倒閉和破產。
1.3抵押物問題
抵押物方面的問題主要表現在所給予的抵押物不真實或是不符合規定以及抵押物的處置風險問題。第一，抵押物不真實或是不符合規定，包含以下幾個方面：首先是抵押人用同一個房地產進行多次抵押；然后就是抵押人用別人的房地產進行抵押貸款，出現借用、冒用和用不合法的房地產證書進行抵押，或是使用別人委托自己保管的產權證書進行抵押等行為；最后就是抵押人用不合法的房地產進行抵押。第二就是抵押物在處理風險的時候也是銀行所要處理的問題。雖然有關法律中有規定，如果債務人不能夠履行自己債務的時候，債權人就能夠把抵押的房屋進行處理，并且享受賠償，但是在實際操作過程中還是不容易實現的。在我國的社會環境中，當人們不能夠還清貸款的時候，銀行在對抵押的房屋進行處理的時候還會受到法律、公安等多方面因素的限制。首先是不容易收回。如果借款人違反條約，不履行還款義務，銀行如果按照規定把抵押的房屋進行回收，就會使很多的借款人無家可歸，從而造成社會治安等多方面的問題。其次我國住房二級市場發展還不完善。其中的中介服務也不完善，銀行要對住房進行拍賣的時候，首先要對住房進行評估和維修，還要聘請律師，進行委托拍賣，這樣不僅耗費時間，而且成本也比較大，這些是銀行都不愿意受理。
1.4政策性問題
第一是住房金融承擔了一些財政分配的職權，但是在現在的個人購房消費中太注重金融機構的貸款，從而增加了金融機構的經營風險問題。第二就是住房政策長期目標的短期化情況。房地產業能夠對經濟產生拉動作用，主要原因是住房是人們最大的消費額度，強制儲蓄性較高，投資的數額比較大。利用促進住房消費來帶動經濟的增長是一個長時間的過程，而且我國現在和個人消費能力出現脫軌的情況，房價過高，使得部分商品房不能很好的出售，這種供需不平衡的關系很容易被人們理解成為個人住房問題，有效需求不充分，只是依靠擴張性的金融政策來增加人們的住房需要。這樣在短時間內提升了人們的住房需要，但是也會增加金融機構的政策風險問題。第三就是不能夠預測的政策變化。如果受到國防建設、市政建設和城市規劃等外界因素的影響，需要征用或是拆遷抵押房時，那么被征用或是被拆遷的賠償就是要根據城市房屋拆遷管理中的相關規定進行實施的，其中的補償價格一般都會低于房地產市場價格，從而使貸款人出現資金問題。
2 住房抵押貸款風險的預防措施
2.1健全住房抵押的款的有關法律法規
現在需要從房屋交易、評價、保險等方面，不斷地加強住房抵押貸款的有關法律法規，從而對市場主體和市場行為產生制約作用。比如，根據現在出現的違法抵押房屋情況，可以在《商業銀行法》中法律責任部分，進一步增加貸款欺騙性的條款；也可以在《城市房地產管理法》中對評價行業做出明確的懲罰條款，以便更好地管理市場金融秩序，減少個人住房抵押貸款中的欺騙行為；簡歷完善和健全的抵押物產權審查登記制度，對于發放程序和合同進行深層次的完善，從而有效的預防無權抵押、多抵押或是重復抵押等違法的情況；建立完善的彈性利率體系的住房抵押貸款制度，根據不一樣的經濟狀況的抵押人出臺不一樣的利率標準，從而突破我長時間以來穩定不變的貸款利率制度，從而更好的適應市場中的經濟增長方式。
2.2不斷的完善個人信用制度建設
首先是建立個人信用檔案制度。使用銀行計算機網絡技術，分層次的對居民個人信用檔案和資料進行匯集和存檔。然后是建立多層次的個人信用調查和評估制度。還有就是不斷的建立和完善個人基本賬戶制度。設立個人基本賬戶，能夠很好的展現出居民的個人儲蓄狀況和收支等情況，不斷能夠有效的加強對資金的監管和信息的回復，還可以有效的改變信息收集的被動處境，從而確保借貸雙方的實際利益。最后就是建立個人信用的監控體系。如果居民出現不好的信用行為時，不但能夠在監控機上明顯的表現出來，并且在個人信用記錄方面也會出現不好的評價。這種不好的評價對以后的職業、求職、獎金和使用信譽等方面都會產生不好的影響。
2.3完善抵押物處置制度
第一是加強建立和發展資產拍賣市場。使得抵押貸款的作用發揮到市場實處，要不斷的建立和發展有關中介機構和資產拍賣市場，對房地產的拍賣過程進行規劃，處理好抵押物的處罰問題、第二就是要不斷的建立和完善對房屋使用者的安置制度。如果在過程中出現違約的行為，就需要銀行及時的處理抵押物并且收回貸款，政府可以建立相應的經濟適用房或是廉價出租房，把那些沒有按照時間歸還的款被法院強制實施，但是又符合抵押人，合理的安排到我國公共住房保障制度的購買和租賃對象范圍。從而有效的保證了法院在強制實行拍賣抵押房產之后，抵押人能有地方可去，也是銀行信貸中的資金得以流動，而且也促進了部分房地產市場的消費。第三就是對房地產鐘的評估業務進行規范，從而有效的保證抵押物是否真實。所以，政府行政主管部門需要不斷的健全和完善評價機構的管理，強化職業道德方面的教育，不能只看到利益的所在，要全心全意為人民服務，提升效率，精簡手續，從而有效的減輕借款人的負擔問題。銀行還要強化對房地產評估人員的培訓，對于外部的評價機構和報告進行嚴格的審查，從而避免出現評價機構對市場的估計過高或是因為個人原因而對抵押物高估的情況。第四就是要科學合理的確定抵押率。在向銀行抵押的房地產中通過權威的評價機構進行評價之后，銀行要對抵押房屋的實際狀況進行分析要對抵押房的處分、轉讓和拍賣等情況中所需的費用進行綜合的考慮，從而在確保信貸資產安全的情況下，準確的規定抵押率。
2.4建立個人住房抵押貸款風險警報系統
首先是建立風險預測的數據庫，從而獲得全面的資料，經過不斷的整理和完善來收集資料，從而為以后的發展奠定基礎；然后是建立適當的風險預警模型，根據我國的實際狀況，對警戒的范圍、指標、概率等設立合適的數值；最后是建立迅速反應和預防的制度，對潛在的風險預警體系進行防范和及時的處理。
2.5強化商業銀行信貸管理
首先是強化對借款人和償還能力方面的檢查力度。然后不斷的完善和貸款有關的手續。在精簡手續流程的時候，還要不斷的完善個人住房貸款的公證、保險、抵押等手續，強化貸款合同和檔案管理的基本工作。最后要注重貸款后的管理工作以及對抵押物的審查工作，抵押物要按照國家的規定，對抵押物要進行認真的審查。
2.6強化個人住房的款證券化改革的進程
住房證券化的不斷推進，能夠使得資金更加順暢的流通，可以出現可預見性現金流入的銀行資產，從而有效的演唱還款時間，減少每月的還款金額，從而促進房地產事業的發展。還可以轉移和分散商業銀行所要承擔的風險問題，把由單人承擔的風險擴散到多人共同承擔。
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關鍵詞:商業銀行;住房抵押貸款;風險
近年來,我國經濟的快速發展,城市化進程的加快,居民收入水平的提高以及居民對改善居住條件的渴望,促使我國房地產業迅速發展。與此同時,我國商業銀行個人住房抵押貸款業務的增長規模也相應加快,個人住房抵押貸款已經成為銀行發放貸款的主要領域之一。美國次貸危機打破了住房抵押貸款是優質資產的神話,同時也給了我國房地產市場及商業銀行一個很好的警示,對此我們應該引以為鑒。
一、我國商業銀行個人住房抵押貸款業務發展現狀
近年來,個人住房抵押貸款已成為我國商業銀行具有強勁發展勢頭的“零售業務”,被視為拓展信貸營銷業務、優化信貸資產結構的主要手段,個人住房抵押貸款已成為商業銀行重點拓展的貸款投向。1998-2009年,住宅年銷售額平均增長率達到35%以上(1998年為2007億元,2009年為43900億元),然而,同期的城鎮居民可支配收入的年平均增長率卻只有10.1%(1998年為5425元,2009年為17175元),兩者間懸殊的增長差距再加上政府啟動內需的政策,極大地促進了住房抵押貸款這一金融產品需求量的增長。2001-2009年我國個人住房抵押貸款及居民人均可支配收入情況見表1。
從表1我們可以發現,2001年以來,城鎮居民人均可支配收入在逐年增加的同時,個人住房抵押貸款每年期末余額基本上都呈現發展迅猛的態勢,而且其增長率高出收入增長率很多。原因是近年來我國房地產市場的高漲、房價飆升大大超出了人均收入水平,房貸市場便順勢迅猛發展了起來。截至2007年底,個人住房抵押貸款作為銀行消費信貸業務中所占權重最大的一種貸款種類,年末余額已達到30128億元,個人住房抵押貸款余額占金融機構全部人民幣貸款余額的比重一直穩步上升,2007年末首次超過10%。
2008年金融危機的影響開始波及全球,我國國民經濟各方面均受到不同程度的沖擊,GDP增速減緩,居民可支配收入增長率也出現下滑,我國房地產市場有所調整,商品房成交量減少,房屋價格漲幅有所回落。受房地產市場、個人信貸需求趨降等因素影響,個人住房抵押貸款2008年末余額29800億元,首次出現下降,占消費性貸款余額的比例比2007年同期下降了2個百分點。
2009年,為應對國際金融危機,我國采取了一系列促進房地產市場健康發展的政策。商品房銷售面積增幅持續增加,房價同比漲幅自6月份開始上漲后不斷走高。部分城市商品房銷售猛增、價格上漲的特點表現得更為明顯。在市場變化的影響和政府大力采用宏觀調控手段的作用下,全國房地產信貸也出現較快增長。商業性房地產貸款余額快速增長,個人購房貸款持續回升。2009年末,個人住房抵押貸款年末余額達到47600億元。
商業銀行之所以積極發展個人住房抵押貸款,主要原因有兩點:一是近些年我國房地產市場的繁榮以及國家信貸政策的支持;二是商業銀行普遍認為個人住房抵押貸款是優質資產,不良貸款率極低,比批發類貸款風險小得多。事實上,個人住房抵押貸款不良貸款率低、風險相對小并非必然,它是同經濟環境等因素密切相關的。
二、中美兩國關于個人住房抵押貸款風險的比較
(一)房地產金融市場風險
我國房地產金融體系和美國相比相對簡單,地產金融參與者相對單一。目前,我國房地產企業及城市居民購買住房的融資途徑主要是依靠銀行貸款,這種單一地產金融機制,使各商業銀行承受著來自于商品房開發供應鏈兩端的風險壓力。各商業銀行既沒有建立客戶分級體制,也沒有對抵押貸款進行分級,個人住房消費信貸市場上的激烈競爭使銀行對客戶的選擇是單方面的,個人貸款客戶的市場準入基本上是最低標準,在具體掌握過程中,對符合準入條件的客戶,基本上給予全部的優惠條件,缺乏有效明晰的分類產品體系和適當的風險補償機制。
(二)利率風險
從2004年6月開始的兩年時間里,美聯儲連續17次提息,利率大幅攀升加重了購房者的負擔,美國房貸市場逐步出現自2001開始異常火爆后的降溫現象,而樓市的低迷正是引發此次次貸危機的導火索。與美國房地產發展相類似的是,我國央行從2004年10月開始連續8次加息,盡管單獨一次加息增加的還款額不算大,但多次加息后購房人累積的房貸負擔已不小,一旦房價出現波動,違約情況必然大增。這與美國次貸危機的誘因一致,一旦房地產市場出現降溫,購房者因此而無法及時還貸,房地產抵押貸款的風險將大量暴露。
(三)信用風險
我國沒有美國的次級按揭貸款制度,但并不能否認我國存在著相似制度。“假按揭”,就是一種欺騙行為,主要特征是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用于風險更高的投資,如挪用到房地產開發,或者進入股市,導致商業銀行信貸風險大幅上升。這種騙貸行為,很大程度上導致了我國個人住房抵押貸款不良貸款率的上升。在我國房貸體系尚處在發展的過程中,信用風險不容小覷。
(四)銀行的風控管理水平
我國銀行的風險管理水平較低,征信系統反映借款人個人特征、住房特征、融資特征的信息嚴重不足,且信息失真問題非常嚴重。基礎數據的缺失使得我國金融機構進行風險特征量化、制定更加科學合理的個人住房抵押貸款審核體系失去了依據和基礎。國內很多銀行為爭奪市場,通過降低審批標準、簡化貸款流程等手段放寬了個人住房按揭貸款者的市場進入,而且創新出了氣球貸、房貸休假等前期還款壓力小、后期按揭成本上漲的貸款產品,增大了房貸資產的風險。這些與美國次級貸款機構預期房價不斷上漲而降低信貸審批標準的行為如出一轍。
(五)結構性風險
美國次貸風險的暴露是由于房地產泡沫的破滅,而我國存在同樣的隱憂。不過由于目前經濟仍處于繁榮高漲的發展階段,公眾對增長的預期非常樂觀,因而并未出現調整跡象。一旦出現重大的負面消息,風險就會完全暴露出來,改變投資者的市場預期,從而造成整個宏觀經濟的系統性風險。我們還沒有真正經歷過房價大幅下降而導致抵押物不足值的情形,因此國內銀行對住房按揭貸款的風險管理水平還沒有經受過檢驗。目前按揭貸款的風險被掩蓋了,正如美國次貸市場在2006年以前也是一片大好。然而,自2006年以來,美國的房價出現大幅度下滑,其實只是5%-10%的下跌而已,卻能使占總按揭量1/4的次級按揭市場崩潰,盡管房價下降并不是唯一的原因,但是殺傷力足顯。
此外,還有政策風險、法律風險等一系列風險都是我國現階段個人住房抵押貸款業務發展過程中存在的風險,需要我們加以防范。
三、個人住房抵押貸款風險防范的對策和建議
(一)制度建設及風險意識方面
第一,應當高度重視住房抵押貸款的風險。我們必須從美國次貸危機中汲取教訓,切實加強和改進房地產信貸管理。管理的具體措施可以分為兩個方面:一方面對新的住房抵押貸款實行嚴格的審核制度,提高貸款條件;另一方面要做好現有房貸價值的重估和壓力測試,適時調險撥備,加強銀行的住房抵押貸款風險意識,防止出現類似美國的次貸危機。第二,必須科學推進金融創新。美國的次級抵押貸款和次級債,蘊涵著大量的金融創新,金融創新工具本身并沒有問題。但在金融創新過程中,控制杠桿是分散業務風險的前提,是控制創新業務風險范圍的必須。美國次級債危機很大程度上反映出次級抵押貸款市場制度上的不完善。而制度不完善帶來的風險往往是系統性的,破壞力極強且不易扭轉。因此,我國在推行住房抵押貸款證券化的同時要重視市場制度建設,把商業銀行審慎經營與金融創新有機結合起來,杜絕出現追求利潤、忽視風險的非審慎經營行為。第三,應切實加強對金融機構的監管。次貸危機反映出美國規制性監管模式的滯后性和不靈活性。我們必須吸取美國的經驗教訓,在堅持以規制性監管為主的基礎上,實現規制監管與原則監管的有機結合。第四,應當積極彌補我們在信息和分析方面的局限性,對怎樣度量住房抵押貸款風險、怎樣確定住房抵押貸款風險報酬等問題進行深入的研究,通過信用評價分析來客觀地認識貸款證券的信用程度和風險水平,并積累與抵押貸款評級機構溝通合作的相關經驗。同時,必須建立起嚴格的金融創新產品透明度監管標準和公正的信息披露與信用評估機制,穩健推進我國住房抵押貸款證券化與其他結構性金融工具的開發運用,保持金融創新與金融可持續發展的一致性。第五,密切關注行業經濟與利率等相關政策導向。要警惕為應對經濟周期而制訂的宏觀政策對某個特定市場的沖擊。貸款收緊對房地產開發企業的影響,很可能造成開發商資金鏈斷裂;還款壓力的提高對抵押貸款申請者的影響,可能造成抵押貸款違約率的上升。而這兩方面的影響最終都會匯集到商業銀行系統,造成商業銀行不良貸款率上升,作為抵押品的房地產價值下降,最終影響到商業銀行的盈利性甚至生存能力。
(二)操作環節方面
首先,把握好信貸關卡。審視美國次貸的貸前盡職調查,貸款機構恰恰就是對不適合條件的借款人提供了貸款。我們應該從中吸取很好的教訓,銀行永遠不要懈怠貸前盡職調查,銀行貸前盡職調查的主要作用就是避免對不適合貸款的客戶提供信貸支持。其次,不要過分依賴第二還款來源。次貸是建立在房屋靜態價值,而非借款人真實償還能力的基礎之上的。因此,除了注重自身流動性風險的管理以外,銀行對于客戶現金流的管理,即對于客戶第一還款來源的關注永遠要擺在信貸管理的首位。再次,減少對風險轉移的依賴。將風險轉移給愿意并有能力承擔的投資者是資產證券化的初衷,但實際上風險轉移并未降低風險,更不意味著風險消失,而是使風險以一種更加復雜的形式出現。
美國的次貸危機的影響還在繼續,值得我們反思的東西太多。我們需要汲取的教訓是,無論是基于龐大系統工程的金融創新,還是日復一日反復操作的傳統業務,永遠都要重視風險管理的基礎性工作。
參考文獻:
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關鍵詞 商業銀行 住房抵押貸款 違約風險管理
中圖分類號：F832.4 文獻標識碼：A
一、個人住房抵押貸款違約風險管理的理論研究
（一） 國外相關的理論研究。
國外在個人住房抵押貸款違約風險的理論研究方面具有代表性的是期權理論、風險管理再協商理論、消費者最優化選擇理論、個人住房抵押貸款狀態躍遷理論等。下面著重介紹期權理論和風險管理再協商理論。
期權理論認為貸款者在一切經濟活動中的行為都是合乎所謂的理性的，即都是以利己為動機，力圖以最小的經濟代價去追逐和獲得自身的最大經濟利益。因此，對于申請個人住房抵押貸款的貸款者來說，在經濟條件一定的前提下，是否選擇違約取決于經濟利益上是否能給他帶來最大的效用。根據決定因素的不同，在對期權理論的研究中分化為兩種理論方向：權益假說和還款能力假說。
權益假說認為決定何時違約的變量是權益貸款比。Foster、Order在研究中得出權益貸款比過高是影響違約風險產生的重要原因。Waller在比較分析自行出售房屋償還貸款的貸款者與取消抵押品贖回權的貸款者差異性時得出決定違約與否的主要因素是住宅權益。Spring在研究中也進一步證明權益貸款比是影響違約的重要因素。Deng在對1976年-1983年聯邦住宅抵押貸款公司的資料進行分析研究時認為，住宅權益、初始貸款價值比雖然是影響違約的重要因素，但其它諸如離婚率、失業率同樣對貸款者的違約決策造成影響；還款能力假說的主要觀點是，貸款者選擇違約的前提是貸款者的收入不足以償還抵押貸款所要求的還款金額。
個人住房抵押貸款違約風險管理再協商理論是于1995年由Terrence M. Clauretie和Mel Jameson提出的。他們認為還款人違約后，不論是站在銀行的角度還是貸款者個人的角度，取消抵押物贖回權過程需要花費大筆的費用，因此雙方都希望可以通過再協商重新設定貸款利率、貸款到期日，甚至放棄部分或全部拖欠利息以繼續保持信貸關系。以期通過個人住房抵押貸款的在協商使昂貴的違約和取消抵押物贖回權成本得以避免。
（二）國內相關的理論研究。
具有代表性的有，劉萍在研究中將銀行面臨的風險分為購買力風險、信用風險、利率風險、流動性風險、抵押物風險和房地產市場風險六類。他在研究中認為導致個人住房抵押貸款違約風險的主要原因是我國財政擔保沒有分擔商業銀行的貸款風險；住房福利政策尚不完善等，并對如何規避這些風險進行了對策分析。劉洪濤將風險類別分為六類，分別是利率風險、流動資金風險、抵押物風險、抵押物處置風險、違約風險及外在風險。趙凱、牛剛認為銀行的個人住房抵押貸款違約風險除了受外部環境的影響，其自身由于各種不規范行為也會造成違約風險的發生，如：信貸人員對個人住房抵押貸款違約風險不重視；銀行管理人員或基層信貸工作人員在審核貸款者信息時對信息掌握不全面，造成貸款審批失誤導致的風險等。陳則明、吳光偉認為導致個人住房抵押貸款違約風險發生的原因還在于貸款者因住房質量、與房地產開發商之間的矛盾導致的主動違約。同時我國的個人信用體系不健全，相關的法律體系也不規范，貸款者的惡意借款行為也是導致違約發生的因素之一。
在對個人住房抵押貸款違約風險形成動機的研究上，國內學者一般將違約行為的發生可分為兩種情況，即理性違約和被迫違約。理性違約又稱作主動違約，劉水林、吳雙全認為理性違約行為的發生是貸款者在有能力履約的情況下，為了進行更有利的投資，在權衡了成本和收益后做出的違約行為。趙新華在研究中認為理性違約行為與貸款者的實際支付能力無關，而是貸款人出于個人收益最大化考慮的一種主動選擇；被迫違約又稱作被動違約，該種違約情況的發生主要是由于貸款者在還款過程中發生了意想不到的變化，如收入水平突然惡化、家庭遭受重大變故等，導致貸款者失去了償還貸款的能力。
吳晨等學者利用博弈論的基本理論針對信息不對稱問題和逆向選擇問題來分析個人住房抵押貸款違約風險產生的原因。
國內許多學者認為發展與個人住房抵押貸款相關的保險制度可以有效降低我國該種貸款的違約風險。其中具有代表性的是于長秋研究了如何利用保險制度分散和轉移商業銀行個人住房抵押貸款違約風險，在他的研究中表明，我國商業銀行之所以在控制個人住房抵押貸款違約風險時承擔了較大的壓力，原因在于政府在分擔違約風險方面沒有起到應有的作用，應該借鑒國外先進經驗，應該建立以政府為主體的個人住房抵押貸款擔保體系，為中低收入者的貸款提供擔保，從而適當分散我國商業銀行在這方面承擔的風險。
二、個人住房抵押貸款違約風險管理的實證研究
（一）國外方面的實證研究。
Lawrence et al.利用1998年美國國家財務公司（National Financial Company）的資料，對貸款者個人特征、貸款特征、經濟因素等進行了研究分析，結果顯示貸款者的個人特征，如貸款者年齡、每月償還金額占家庭月收入比、信用狀況等是影響違約的重要因素。Burrows將影響個人住房抵押貸款違約的因素分為三類，分別是個人因素（個人理財能力、家庭關系、個人的主觀意識等）、家庭收入和支出因素（失業、工時、身體狀況、其它家庭支出等）、結構性因素（LTV、收入貸款比、利率水平等）。Burrows在研究中認為最容易違約的樣本具有的特征是貸款者年齡在18-24歲之間、離異、單身、學歷較低、LTV較高等。澳大利亞學者Mike Berry和Tony Daliton等人，從國內一家大型貸款機構收集到大量貸款資料，并對其進行實證分析，研究得出家庭因素（如家庭中某個成員破產、一個或多個成員長期失業等）是造成貸款者違約的主要原因。英國學者Ford和Wilcox對國內相關個人住房抵押貸款資料進行分析研究后，認為收入的下降、小生意的失敗、個人人際關系的破裂以及為了生育孩子而放棄工作等是造成違約的主要因素。Calmer et al.研究發現貸款者年齡越大、家庭流動資產越多、需要撫養的親屬越少，發生個人住房抵押貸款違約的可能性就越小。
在貸款特征與違約風險的研究中，Kau、Keenan和Kim在研究中得出是LTV（loan-to-value，貸款價值比）而非個人的特征如貸款者的流動性資金在顯著影響著違約行為的發生。Quercia和Stegman在總結歸納了之前30年間的29個相關領域的實證研究結果發現，貸款與住宅價值比率顯著影響著貸款者的違約決策。英國學者Bart Lambrecht、William Perraudin和Stephen Satchell（1997）分析研究了1987年-1991年間國內個人住房抵押貸款違約情況，他們將貸款者月工資、婚姻狀況、LTV和利率等作為研究的主要變量，研究發現，貸款價值比在影響違約風險時起了較大的作用。Clauretie對收集到的個人住房抵押貸款數據進行分析時發現，貸款價值比與貸款違約率之間有明顯的正向關系，當貸款價值比在80%以上時，損失率為13%，當貸款價值比在89%以上時，損失率會上升至20%。同時，研究人員對已還款期限這一因素也做了統計分析，Moody公司收集了1970-1988年美國加州的全部金融機構近700多萬筆個人住房抵押貸款的資料，經過統計研究發現，已還款期限在3.5-6年間的貸款違約率較高，其中在第四年達到最高。
在對住房特征與違約風險進行研究時，Von Furstenberg 對1957年到1965年美國聯邦住宅委員會的貸款資料進行分析研究發現貸款期限同樣為30年的新房抵押貸款和二手房抵押貸款，新房貸款的違約風險要大于二手房貸款的違約風險。他認為這種現象的出現主要是因為貸款者在購買新房時，新房的建筑質量不易測定，其周邊的配套設施尚未完工，購房者很難通過自身的經驗了解到新房的真實價值，因此，購房后可能出現房屋達不到購房時預期的情況，加上新房的房價相對較高，對貸款購房者造成了較大的經濟壓力。相反，購買二手房時，購房者可以清楚地了解房屋的結構、居住環境的情況，同時房價相對較低，所以發生違約的可能性較小。
在對區域經濟環境與違約風險的研究中，Sanchez、Lawrence和Deng在對個人住房抵押貸款違約風險進行研究時選擇了當地經濟特征來進行違約風險的測算。Follian、Huang和Ondrich在研究中還加入了區域、人口和宏觀經濟變量。在他們的研究中發現，導致違約的主要因素是房價的變化，其次才是貸款者特征等微觀因素。
（二）國內方面的實證研究。
劉春紅的研究結果表明首次付款比例、家庭月收入、家庭月還款額占家庭月收入比等對個人住房抵押貸款違約風險的影響較為明顯，而貸款者年齡、家庭人口、房價、住房面積對貸款違約風險無明顯影響。王福林利用因子分析、判別分析、聚類分析和Logistic模型對調查數據進行了分析。從貸款者特征、貸款特征、房產特征和區域特征四個方面進行變量選擇，得出房產特征對個人住房抵押貸款違約風險的影響程度最大。
從以上的分析總結可以看出，由于國外的個人住房抵押貸款業務發展時間較長，對違約風險的管理方法進行了比較深入的研究，研究的主要理論依據有期權理論、個人住房抵押貸款違約風險管理再協商理論，其中期權理論可以分為權益假說和還款能力假說。研究中使用的主要方法有多元線性回歸、逐步判別函數、因子分析、Logistic 回歸等，在研究中，個人住房抵押貸款違約的影響因素被分為四個類別，分別是貸款人特征（性別，年齡，學歷，月收入、貸款者信用水平等）、貸款特征（貸款金額，貸款價值比，貸款期限等）、房產特征（住房面積，房屋結構，房屋單價）、區域特征（房價指數）。研究的結論普遍認為貸款者月收入、貸款價值比、貸款者信用水平等是影響貸款者違約的重要因素，同時，貸款人月收入、信用水平、學歷等因素與個人住房抵押貸款違約風險成反比，貸款金額、貸款價值比、貸款期限等因素與個人住房抵押貸款違約風險成正比。
相對國外的研究成果，我國在這一領域的研究大多集中在定性方面，近幾年，國內學者們才開始了定量方面的研究。隨著個人住房抵押貸款市場的發展，我國商業銀行開展個人住房抵押貸款業務的風險日益擴大，因此，借鑒國外在這一研究領域的先進經驗，深化對我國個人住房抵押貸款違約風險管理的研究意義重大。
（作者單位：廣州城建職業學院）
參考文獻：
[1]李馨蘋.住宅抵押貸款違約風險之實證分析[M].國立臺灣工業技術學院博士學位論文，1997.
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為確保乙方與_________簽訂的_________號借款合同(以下簡稱借款合同)的履行，甲方愿意以其有權處分的財產作抵押，乙方經審查，同意接受甲方的財產抵押，甲、乙雙方根據有關法律規定，經協商一致，約定如下條款：
第一條 甲方以“抵押物清單”所列之財產設定抵押。
第二條 以房地產設定抵押的產權情況
1．房地產坐落
2．地號
3．土地面積
4．土地使用年限
5．土地來源
6．土地出讓(轉讓、劃撥)合同號
7．國有土地使用證號
8．房屋建筑面積
9．共有權份額
10．房屋所有權證號
11．房屋預售、買賣契約號
第三條 以房地產設定抵押的抵押情況
1．抵押土地四至
2．抵押土地面積
3．抵押土地評估價值
4．抵押房屋部位
5．抵押房屋建筑面積
6．抵押房屋評估總價值
7．房地產評估總價值
第四條 甲方抵押擔保的貸款金額(大寫)_________元，貸款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日，貸款用途為。
第五條 甲方保證對抵押物依法享有所有權或處分權。
第六條 甲方在本合同生效之日將抵押物權屬證明文件交乙方，抵押期間該抵押物權屬證明文件由乙方代為保管。
甲方以所購期房作抵押，在借款合同生效之日將購房合同、抵押登記證明交乙方執管。取得房屋所有權證后，將房屋所有權證一并交乙方執管。
第七條 抵押擔保的范圍：貸款金額(大寫)元及利息、借款人應支付的違約金(包括罰息)和賠償金以及實現貸款債權和抵押權的費用(包括律師費、訴訟費等)。
第八條 本合同的效力獨立于被擔保的借款合同，借款合同無效不影響本合同的效力。
第九條 本合同項下有關的評估、保險、鑒定、登記、保管等費用均由甲方承擔。
第十條 抵押期間，甲方有義務妥善保管抵押物，保持抵押物完好無損，并隨時接受乙方的檢查。
第十一條 甲方應辦理抵押物在抵押期間的財產保險，投保金額不得少于全部貸款本息總額，財產保險的第一受益人為乙方。保險單證由乙方代為保管。
第十二條 抵押期間，抵押物如發生投保范圍的損失，或者因第三人的行為導致抵押物價值減少，保險賠償金或損害賠償金應作為抵押財產，由甲方存入乙方指定的帳戶，抵押期間甲方不得動用。
第十三條 借款合同有效期內，甲方不得以任何理由中斷或撤銷保險，否則，乙方有權代為投保，一切費用由甲方負擔。
第十四條 抵押物價值減少，甲方應在30天內向乙方提供與減少的價值相當的擔保，并辦理符合本合同第十一條約定的保險手續。
第十五條 抵押期間，未經乙方書面同意，甲方不得贈與、出售、出租、轉讓、再抵押或以其他任何方式處分本合同項下的抵押物。
第十六條 抵押期間，經乙方書面同意，甲方轉讓抵押物所得的價款應優先用于向乙方提前清償所擔保的債權。
第十七條 以土地使用權設定抵押的，在土地使用權抵押期間，未經乙方書面同意，甲方不得在設定抵押的土地上另行建造定著物；乙方書面同意甲方建造定著物的，該定著物一并抵押。乙方同意甲方在其設定抵押的土地上所建造的房屋預售，預售房屋面積限制在建筑平方米以內。甲方將預售出的房地產權情況列出清冊，報送乙方備案。乙方有權制止甲方繼續預售房屋。
第十八條 借款合同履行期限屆滿，借款人未能清償債務，乙方有權以抵押物折價或者以拍賣、變賣抵押物所得價款優先受償，實現抵押權。
第十九條 發生下列情況之一，乙方有權提前處分抵押物實現抵押權、停止發放借款合同項下貸款或者提前收回借款合同項下已發放的貸款本息：
1．甲方被宣告破產或被解散；
2．甲方違反本合同第六條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第十五條約定義務或發生其他嚴重違約行為；
3．借款合同履行期間借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力致乙方貸款債權落空，或者借款人有《借款合同》第十三條第3項約定的違約情形等。
第二十條 甲方因隱瞞抵押物存在共有、爭議、被查封、被扣壓或已設定抵押權等情況而給乙方造成經濟損失的，應向乙方支付借款合同項下貸款金額％違約金，違約金不足以彌補乙方損失的，甲方還應就不足部分予以賠償。對上述違約金、賠償金以及甲方未承擔抵押擔保責任的貸款本金、利息和其他費用，乙方有權直接用甲方存款帳戶中的資金予以抵銷。
第二十一條 乙方依法處分抵押物所得的價款，按下列順序分配：
1．支付處分抵押物所需的費用；
2．清償借款人所欠乙方貸款利息；
3．清償借款人所欠乙方貸款本金、違約金(包括罰息)和賠償金等；
4．支付其他費用。
第二十二條 本合同有效期內，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同。
第二十三條 其他約定事項：
1．甲方違反本合同自愿接受強制執行；
2．_________
3．_________
第二十四條 因本合同發生的爭議，經協商不能達成一致意見，應當向乙方所在地人民法院提訟。
第二十五條 本合同自“抵押物清單”中的抵押物均辦理登記之日起生效。
第二十六條 本合同正本一式二份，甲乙雙方各執一份。副本_________份。
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_________年___月___日
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郵政編碼：_______________________________
為確保乙方與_____簽訂的_____號借款合同（以下簡稱借款合同）的履行，甲方愿意以其有權處分的財產作抵押，乙方經審查，同意接受甲方的財產抵押，甲、乙雙方根據有關法律規定，經協商一致，約定如下條款：
第一條 甲方以“抵押物清單”所列之財產設定抵押。
第二條 以房地產設定抵押的產權情況
1．房地產坐落：______________________________
2．地號：____________________________________
3．土地面積：________________________________
4．土地使用年限 ：___________________________
5．土地來源：________________________________
6．土地出讓（轉讓、劃撥）合同號：____________
7．國有土地使用ず牛篲________________________
8．房屋建筑面積：____________________________
9．共有權份額 ：_____________________________
10．房屋所有權證號：_________________________
11．房屋預售、買賣契約號：___________________
第三條 以房地產設定抵押的抵押情況
1．抵押土地期至：________________________________
2．抵押土地面積：________________________________
3．抵押土地評估價值 ：___________________________
4．抵押房屋部位：________________________________
5．抵押房屋建筑面積：____________________________
6．抵押房屋評估總價值：__________________________
7．房地產評估總價值：____________________________
【關鍵詞】個人住房 貸款 主要風險
一、宏觀經濟狀況因素
通脹壓力、證券市場泡沫、房地產市場過熱等因素，都對未來經濟的發展構成很大的調整壓力，需警惕經濟繁榮背后的結構性風險。美國次級抵押貸款風險的暴露是由于房地產市場的降溫，而我國存在同樣的隱患。但由于經濟仍處于繁榮景氣的周期階段，公眾對增長的預期非常樂觀，因而并未出現調整跡象。一旦出現重大的負面消息，風險就會完全暴露出來，改變投資者的市場預期，從而造成整個宏觀經濟的系統性風險。
二、國家宏觀政策因素
住宅金融往往被賦予實現經濟增長的政策性任務，國家積極鼓勵商業銀行開展針對個人的住房消費貸款業務，但在政府沒有對住房消費信貸提供貼息或政府擔保的情況下，要求銀行對用商業性信貸資金發放的住宅貸款按法定貸款利率下浮水平執行，無形中加大了銀行的金融風險壓力。政府又通過《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的相關規定限制銀行及時處置借款人的抵押資產，這些對個人住房貸款的安全來說竇是非常不利的。
三、個人信用意識不強，個人信用評價體系缺失
個人住房抵押貸款是建立在個人信用基礎上，以合同契約為紐帶的經濟行為。受傳統計劃經濟依靠行政命令協調經濟行為的觀念影響，我國個人信用剛剛介入經濟生活，個人守信意識不強，對個人信用較差的缺乏懲罰措施。在這種情形下，發放貸款勢必承擔較大的不確定因素帶來的違約風險。借款人違約行為的發生將給貸款銀行造成直接的經濟損失。違約風險產生的直接根源在于借款人信用缺失以及相關制度的不完善。
現階段，個人住房抵押貸款主要面臨的風險類型有利率風險、流動性風險、信用風險、抵押物風險、法律風險、操作風險等六種。
（一）利率風險
利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低于存款利率，導致銀行收不抵支的風險。商業銀行所面臨的利率風險有：一是“不匹配”風險，住房抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調整的不同步。二是由利率風險引發的提前還貸信用風險。利率風險由于利率水平的變動而給銀行資產的價值帶來風險，所以要警惕利率的變動造成銀行虧損。
（二）流動性風險
流動性風險是指商業銀行持有住房貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。我國個人住房抵押貸款的變現性比較差，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，流動性差。從美國的次貸危機可以明顯看到這種風險的威力，不僅是波及銀行業，甚至整個金融業都受到影響。我國在個人住房貸款業務中更要慎重操作，避免因流動性而引發信貸危機。
（三）信用風險
信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。一般有下面幾種形式：一是被迫違約，住房信貸的被迫違約風險是借款人在購買房產后因為財力原因，不能按期償還到期債務而形成的一種違約風險。二是理性違約，借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益而產生的違約行為。三是提前還款，這是借款人主動違約行為，借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。四是“假按揭”風險，由于銀行貸款業務操作不規范，審查不嚴以及內部激勵機制不當造成的假按揭導致銀行不良信貸增長，主要特征是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用于風險更高的投資。如挪用到房地產開發，或者進入資本市場。由于我國個人資信系統不完善、貸款期限長等因素，存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風險。
（四）抵押物風險
貸款抵押物是商業銀行第二還款來源，商業銀行在住房貸款業務中也面臨著抵押風險，包括抵押物自身的風險和抵押物產權的風險。一是抵押物自身的風險，個人住房抵押貸款雖然屬于擔保貸款，但是住房本身也是存在風險的。房屋可能因各種自然災害和人為災害損失甚至損毀，或者由于宏觀政策改變，導致房屋價值降低，如房價的下跌導致房屋價值下降等，一旦借款人違約，銀行就有可能遭受損失。二是抵押物價格風險，我國住房二級市場處于起步階段，交易法規不完善，手續繁瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難，抵押物價格會受到影響。或當房地產市場處于調整或不景氣時，價格下跌有可能導致抵押房屋價格不能夠覆蓋銀行本金和利息而造成抵押物風險。
（五）法律風險
我國的個人住房信貸業務正處于初級階段，現行的法律制度還不完善，立法、司法、執法等制度及相關配套措施的缺位，特別是住房抵押貸款的法律不具體，使商業銀行遭受著法律制度上的風險而造成損失。良好的社會法律環境是發展個人住房抵押貸款的基礎條件，我國還沒有針對消費信貸的法律法規，還沒有建立個人破產制度，也給個人住房逾期貸款的追償帶來了很大困難。
（六）操作風險
違規操作是銀行內部形成資產風險最主要原因之一，是經營機構在制度管理上放貸款要求而造成的業務風險，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經歷過房地產市場低谷的考驗，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經驗和有效的手段。容易形成管理和決策風險。銀行粗放經營的風險的典型特征是只求數量擴張不求質量提高，在房地產貸款方面，這種粗放經營會導致不良貸款比率上升，風險資產增大，可以說這是銀行發展房地產貸款業務面臨最主要的風險。
四、我國個人住房貸款風險的防范措施
隨著我國住房制度改革的不斷深入，個人購買商品住房的意向逐漸強烈。房價不斷上漲以及住房市場中存在的供給與當期有效需求不足的矛盾使得住房按揭貸款應運而生。在這將近十年的時間里，個人住房貸款以其可靠的擔保、較高的收益、較低的風險受到了各家商業銀行的青睞，在銀行貸款中所占的比重日漸提高，已成為我國商業銀行一個重要的信貸業務種類。商業銀行的個人住房貸款在推動住房制度改革和提高居民住房消費的購買力等方面，都起到了積極的作用。但是，個人住房貸款存在著對象多、范圍廣、流動性差及期限長的特點。同時，目前我國個人住房貸款還存在基礎設施建設落后，個人征信系統建立晚等問題。所以，這在一定程度上給商業銀行帶來了風險隱患。應該從以下幾方面控制房貸風險：
（一）建立個人信用制度，控制借款人違約風險
隨著我國商業銀行消費信貸業務的開展和整頓市場經濟秩序的深入進行，個人信用制度建設取得了一定進展，但這一制度建設畢竟剛剛起步，還沒有形成相對完善的體系，從總體上推進我國個人信用制度建設，仍有許多問題有待解決。一些發達國家個人信用制度建設已有100多年的歷史，形成了科學化、規范化、法制化的運行機制，為此，我們應該借鑒國外的成功經驗，結合國內現實，建立起符合我國國情的個人信用制度。
（二）銀行自身完善風險管理機制，杜絕風險漏洞
主要包括控制按揭成數和房地產信貸增長速度；對借款人進行嚴格的貸前審查；簽定回購或債權轉讓條款；嚴格控制開發商貸款風險；堅持較高的資本充足率；強化不良資產處置等。
（三）實施個人住房抵押貸款證券化
個人住房抵押貸款證券化可將銀行巨額抵押貸款流動化，有效地緩解可能面臨的住房信貸資金約束壓力，降低其流動性風險；同時銀行可以將抵押貸款在到期日前“真實出售”可有效的控制和減少利率風險和信用風險。
（四）健全房地產金融的法律、法規體系
完善的法律法規體系是促進房地產金融健康發展的基本保障。對于房地產金融的立法，第一要出臺專門的監管規定和辦法，以加強對商業銀行個人住房貸款的監管力度；第二要修改和完善“證券法”，以健全房地產抵押貸款債券發行和轉讓制度；第三要修改和完善“擔保法”、“保險法”，完善“個人住房貸款操作規程”、“個人住房貸款客戶評價暫行辦法”、“個人住房貸款一級審批操作規程”、“個人住房貸款貸后管理辦法”和“個人住房貸款檔案管理辦法”等一系列規章制度，以完善房地產金融領域的擔保體系及個人信用制度；第四要完善現有財產保險制度，增加住房抵押貸款保險的種類，降低貸款申請人負擔。
五、大力發展商業性住房抵押貸款保險
我國的房地產金融要發展，必須建立起適合國情的房地產金融保險制度，以增加抵押物的擔保能力，降低個人住房貸款風險。為此，第一要大力發展商業性住房抵押貸款保險機構，政府應對保險公司經營住房抵押貸款保險實行政策傾斜；第二要開發新險種。第三要鼓勵借款人積極投保，對自愿投保住房抵押貸款保險的借款人，商業銀行應給與適當放寬貸款期限、提高貸款額度、降低利率、采取靈活多樣還款方式等優惠政策。
六、建立住房貸款擔保機構
關鍵詞:“建元2007-l”;提前償付風險;SMM模型;CPR模型
一、引言
住房抵押貸款證券化是指金融機構把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入的住房抵押貸款按照貸款期限、利率、抵押房產類型等條件進行標準化組合,再配以相應的信用擔保和信用增級,使其產生的未來現金流的收益權轉變為可在金融市場流動、信用等級較高的債券型證券。
我國興起探索住房抵押貸款證券化的熱潮,要追溯到20世紀90年代后期。1999年9月,中國建設銀行向中國人民銀行提出發行住房抵押貸款證券(MBS),未獲批準。2002年,我國住房抵押貸款兩大發放機構――中國建設銀行和中國工商銀行,先后分別向中央銀行提交各自的MBS方案,但不幸都遭到否決。此后,中國建設銀行多次修改證券化方案,繼續申報試點。幾經波折,終于在2004年6月,中國建設銀行第六次上報MBS方案,提出以SPT模式開展MBS試點,獲得批準。
二、我國個人住房抵押貸款支持證券“建元2007-l”的發行情況
(一)“建元2005-l”的發行情況
2005年12月15日,中國建設銀行推出了國內首單個人住房抵押貸款證券化產品――“建元2005-1個人住房抵押貸款證券化信托資產支持證券”,由中信信托投資有限責任公司公開發行,并于2006年2月20日在銀行間債券市場上市交易。“建元2005-1”正式進入全國銀行間債券市場,標志著我國住房抵押貸款證券化進入了一個新的歷程。
“建元2005-1”采用按月還本付息的計息方式,每月26日為支付日。建行本身購買了其中9050萬元的次級資產支持證券,其余的29.26億元優先級資產支持證券按照不同信用評級分為A、B、C三級。此外,“建元2005-1”總共有51家機構作為一級分銷商認購,其中商業銀行21家。
(二)“建元2007-l”的發行情況
在“建元2005-1”成功發行的基礎上,2007年12月14日,建行發行了第二單MBS“建元2007-1個人住房抵押貸款支持證券”。“建元2007-1”MBS產品由中誠信托投資有限責任公司公開發行,公開發行的優先級規模為4020884600元,而次級規模為139799108元。優先級中,A級為3582348600元,B級為356154500元,C級為82381500元。
該證券采取簿記建檔方式發行,優先級資產支持證券均為浮動利率證券,票面利率為“優先級資產支持證券基準利率”加上相應級別的“優先級資產支持證券基本利差”,基準利率為“人民銀行”公布的一年期定期存款利率,基本利差通過簿記建檔集中配售的方式予以確定,并在《發行結果公告》中反映。其中,“A級資產支持證券”和“B級資產支持證券”獲準在全國銀行間債券市場上市后,將在全國銀行間債券市場進行交易。“C級資產支持證券”按照“人民銀行”的相應規定進行轉讓。“次級資產支持證券”不進行轉讓交易。
三、我國個人住房抵押貸款支持證券的提前償付風險
提前償付風險是指借款人可以隨時支付全部或部分抵押貸款的余額,而導致現金流量的不穩定和再投資現象的風險。住房抵押貸款證券作為含嵌入期權證券,給予了原始借款人支付部分或全部抵押貸款的提前支付期權。目前我國商業銀行大多允許借款人不受懲罰地隨時支付全部或部分剩余抵押貸款,在住房抵押貸款利率提高的情況下,借款人提前償付住房貸款的現象普遍。中國工商銀行2003年發放的上百億房貸中,提前還款率高達49.1%。隨著利率市場化推進,房貸利率隨我國宏觀經濟政策和經濟周期的變化而波動的現象會更加明顯,國內商業銀行也將面臨越來越大的提前償付風險。
提前償付風險影響著住房抵押貸款現金流的確定,并進一步影響到住房抵押貸款支持證券的定價。因此,需要對整個抵押資產池的提前支付比率,做出一定的估計。
四、估計住房抵押貸款提前償付率的模型
隨著住房抵押貸款市場的發展和經驗數據的積累,人們對提前償付風險的計量也由最初的憑經驗測算發展到使用數學模型來擬合提前償付率,目前應用較廣泛的提前償付模型有SMM與CPR模型等。
(一)單月清償率模型(SingleMonthMortality,SMM)
SMM是該模型引入的基本指標,SMM是當月實際提前支付額減去當月計劃償還本金額的差額的百分比。
SMM若為1%,則意味著當月有該月計劃償還本金余額的1%的本息被提前支付。SMM值越大,表明住房貸款本金被提前償付的風險越大;反之,提前償付風險越小。
(二)固定提前償付模型(ConstantPrepaymentRate,CPR)
CPR是以年率或復利形式表示的SMM,它是測算提前償付率最常用的指標。CPR與SMM的數學關系為:
同樣,CPR的值越大,表明住房貸款本金被提前償付的風險越大;反之,提前償付風險越小。
五、“建元2007l”提前償付率的估算
從2008年1月份到2009年12月份,“建元2007-1”證券發行機構中誠信托共公布了23期信托受托機構報告(缺少2008年2月的報告,但2月的數據可從1月及3月的報告中推算出),這其中即從2008年1月到2009年12月共24個月的數據。
由①中的計算方法,得到了2008年1月至2009年12月中每個月的SMM值,具體如圖1所示。
由于中誠信托報告中的提前還款額都為月度數據,所以要計算真實的年度提前還款率CPR,還須利用公式計算②。由月度提前還款率換算出的年度提前還款率,得出2008年1月到2009年12月的提前還款率分別為:0.4179、0.1347、0.1156、0.2083、0.2077、0.1953、0.1955、0.1963、0.1887、0.1727、0.2059、0.1856、0.3205、0.2905、0.2623、0.3755、0.3230、0.2755、0.3545、0.3286、0.2626、0.2670、0.2816、0.3436。
從以上數據中可以看到,年提前還款率CPR均值在25%左右,其中2008年的CPR均值為20.200%,2009年的CPR均值為30.710%,而“建元2007-1”《發行說明書》上公布的用于指引投資者定價的預期提前還款率CPR僅為17.26%。事實證明,24個月的平均提前還款率遠遠高于預期值。尤其第一期的提前還款率CPR為41.79%,在此收款期間,提前還款數量為700筆,金額為155912242.71元,占起算日個人住房抵押貸款余額的4.35%,占本收款期回收本金的74.9%。其中最主要的原因是,中國人民銀行在第一期信托報告公告之前,上調了個人住房貸款利率的政策,所以引起大量購房者提前還款。
六、結論
綜上,可以得出結論:“建元2007-l”的提前償付率偏高;個人住房抵押貸款利率是影響提前還款率的一個重要因素,在預測提前還款率時要重點考慮。
參考文獻:
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