發布時間：2022-02-11 13:39:06
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的物業管理服務樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
關鍵詞物業管理服務物業管理條例物業糾紛
物業管理服務,是指具備資質條件的物業管理服務公司接受業主的委托,按照合同的約定,對受托管理的建筑物及其附屬設施進行維修、養護以及提供其他專業化、社會化的服務。自我國首家物業管理服務公司――深圳市物業管理服務公司于1993年3月成立以來，我國的物業管理服務已風風雨雨地走過18年，物業管理服務行業已呈現出欣欣向榮的態勢，但由于我國物業管理服務起步晚，業主和相關當事人法制意識差，以及物業管理服務法制的不完善，我國的物業管理服務在現實中也存在著不少的問題。本文擬從物業管理服務的現狀出發，分析物業管理服務的現實困境，提出物業管理服務立法上的突破對策，與各位同仁商榷。
物業管理服務實踐中存在的問題
2003年5月28日國務院第9次常務會會議通過《物業管理條例》，同年9月1日正式施行。四年后，2007年8月26日中國國務院總理簽署國務院令，公布了《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》，自2007年10月1日起施行。可以說修改后的物業管理條例的內容在理論上更加完善了，然而在實踐中施行起來，卻依然存在如下幾個問題：
1、業主委員會的法律地位不明確。物管條例第八條規定：“物業管理服務區域內的全體業主組成業主大會。”第十五條規定：“業主委員會執行業主大會的決定事項。”這一規定從立法上說似乎明確了業主委員會的法律地位，但是，實際操作起來卻有不少困難，學術界和法律界對其法律地位也存在爭議。有人認為，業主委員會屬于《民事訴訟法》中規定的“其他組織”，有人則認為，業主委員會既不屬于法人．也不屬于其他組織，它根本無訴訟主體資格。就拿眾所周知的福州海景花園的業主委員會告物業管理公司一案來說，因業主委員會法律地位不明確，致使此案敗訴。業主委員會法律地位不明確，使業主委員會處于尷尬的處境，也不利于保護廣大業主的合法權益，長此以往，容易造成社會的不穩定。
2、開發商與物業服務企業責權利不對等。物管條例第24條規定國家“提倡”建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。然而，在實際操作中，不少地產開發商自行組建物業服務企業，并將其建設中的質量、服務承諾推到物業服務企業頭上，使其成為“替罪羊”。
3、業主大會與建設單位、物業服務企業地位不平等，易引起雙方的矛盾沖突。按條例規定，業主大會是業余的松散的沒有法律地位的非贏利組織，而業主委員會只是其執行機構，法無明文規定業主大會或業主委員會有訴訟主體資格。而建設單位、物業服務企業卻是具有法人地位的商業性組織，這種法律地位的不平等必然導致權利義務的不對稱，如建設單位能自行決定挪用專項維修資金，物業服務企業有權決定提高物業管理服務費，自行出賣或出租公共停車場等。當業主想按法律規定解聘物業服務企業時，就會發生新舊保安齊上陣的景觀，毆打業主委員會成員，其后果可想而知。
4、房管部門有權利、義務卻無處罰責任，導致業主大會無法及時召開，業主委員會無法及時成立，業主與物業服務企業發生矛盾時無法及時有效地解決。從實際操作來看，一是房管局作為傳統體制下的國家管理部門，卻在原有基礎上無故增加其負擔，而得不到相應報酬，這在市場經濟體制下是難以調動其積極性的；二是業主大會早已被看成是物業服務企業的“對手”，如果其按時成立又有相應地物業所有權權利，物業服務企業就有被監督的可能，再加上政府部門的監督，物業服務企業想投機也是難上加難，只好循規蹈矩，不敢重蹈其咎，所以他們是極不愿意成立業主大會的。在此情況下，如業主大會遭遇阻撓時，地方房屋管理部門應當如何做，如地方房管部門未盡其職時，又應當如何承擔失職責任？這些問題由于物業管理條例未曾規定，所以，在實際操作中，地方房管部門幾乎都不管。
二、完善物業管理服務立法的對策
前面已經提到，我國物業管理服務在立法與實踐中的困境極不利于保護業主的合法權益，不利于社會的安定團結，因此，完善我國現行物業管理服務方面的法規，是解決上述困境必須著力解決的一項問題。有鑒于此，特提出以下解決思路：
1、立法上明確劃分建設單位與物業服務企業的權利、義務和責任（包括前期物業管理）。首先應當在立法中明確建設單位對開發完畢已竣工驗收合格的小區住宅必須實行前期物業服務管理，其組成應由建設單位在當地房管部門指導下進行。規定入住率達到一定比例（如30%-50%）或首次交付使用達到一定期限，房管部門必須組織業主籌備召開業主大會，成立業主委員會，如果建設單位或物業服務企業阻撓業主委員會的成立，那么一定比例（如10-15%）的業主可向房管部門申請強制成立業主委員會，房管部門應當給予支持，否則，業主可向上一級行政主管部門提出行政訴訟，狀告房管部門“不作為”。
2、立法應明確業主委員會的法律地位，建立建設單位、物業服務企業與業主三者互相平衡制約、相互監督的制約機制。業主委員會的產生，體現了建筑物區分所有權人通過建立團體關系、維護共同性物業權益的強烈愿望。它由業主大會選舉產生，其對公共物業財產的管理權利，來自于區域內全體區分所有權人以業主公約或業主大會授權的方式所做的委托，雙方之間產生的是一種類似于信托性質的民事關系。可以說，成立業主委員會這樣的法律主體，是所有權人行使公寓化建筑物所有權的一種新的法律形式。因此，法律應明確規定業主大會可在依法成立并登記后取得法人資格，業主委員會是大會的執行機構，它負責實施其決議，代表業主大會對物業進行有效管理。這有利于改變業主與物業服務企業權責不對稱的狀況，從而有效地緩解矛盾，并最大限度地避免糾紛的發生。
3、用法規或司法解釋明確物業服務企業與業主的關系――服務與被服務、被委托與委托的合同關系；業主大會與政府的關系，它們之間是互相配合，互相支持，互相協助的關系。這一規定能更有針對性地解決物業管理服務糾紛，與此同時，政府部門也應指導業主大會開展工作，兩者相互配合，互相支持，互相協助，共同搞好物業管理服務區域內的安保衛生、交通、綠化等工作。
4、建立專項維修基金管理委員會。專項維修基金的收取、管理、使用、續籌與監督等均應明確到位．建立專項維修基金管理委員會，對其使用情況、利息情況定期予以公布。
5、明確地方房管部門的失職責任，把物業管理服務的監督權授予廣大業主。根據國務院《行政法規制定程序條例》“起草行政法規，應當符合體現行政機關的職權與責任相統一的原則，在賦予有關行政機關必要的職權的同時，應當規定其行使職權的條件、程序和應承擔的責任”的規定。物管條例應當補充規定地方房地產行政管理部門對業主大會成立遭遇阻撓應承擔的責任及其失職時應當承擔的責任。廣大業主也可以行使監督權，只有如此，才能夠確保物業管理服務的規范化。
參考文獻：
1、《物業管理條例》 國務院辦公廳，2007年8月26日
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）
組織名稱：＿＿＿＿代表人：＿＿＿地址；＿＿＿＿聯系電話：
第二條 受委托方（以下簡稱乙方）
企業名稱：＿＿＿法定代表人：＿＿＿注冊地址：＿＿＿聯系電話：＿＿＿
根據有關法律、法規、在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將＿＿＿＿＿＿＿（物業名稱）委托乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：＿＿＿座落位置：＿＿＿市＿＿＿區＿＿＿路（街道）＿＿號四至：＿＿
占地面積：＿＿＿＿平方米，建筑面積：＿＿＿平方米（委托管理的物業構成細目見附件）
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第三條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院＿＿。
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空調、供暖鍋爐房、樓內消防設施設備、電梯、＿＿＿＿＿＿＿。
第六條 公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理、包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場、＿＿＿＿＿＿＿。
第七條 公共綠地的養護與管理。
第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育場所＿
第九條 公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、垃圾的收集、＿＿＿＿＿＿＿。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿＿。
第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第四條 第十三條負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1、物業管理費：＿＿ 2、保潔費：＿＿ 3、保安費：＿＿ 4、房屋設備運行費：＿＿ 5.維修養護費：＿＿
第十四條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設備及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。
第十五條 對業主牧業使用人違反《業主公約》的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、＿＿＿＿等措施。
第十六條 其他委托事項
第三章 委托管理期限
第十七條 委托管理期限為＿年。自＿年＿月＿日＿時起至＿＿年＿＿月＿＿日＿＿時止。
第四章 雙方權利義務
第十八條 甲方權利義務
1、 代表和維護產權人、使用人的合法權益；
2、 制定《業主公約》并監督業主和物業使用人遵守公約；
3、 審定乙方制定的物業管理方案；
4、 檢查監督乙方管理工作的執行情況；
5、 審議乙方年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
6、 在合同生效之日起＿＿＿日內向乙方提供＿＿平方米建筑面積管理用房（產權仍屬甲方），由乙方按下列第＿＿項執行；
（1） 無償使用；（2） 按建筑面積每月每平方米＿＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿。
7負責歸集物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿日內向乙方提供；
8. 當業主和物業使用人不按規定交納牧業管理費時，負責催交或以＿＿＿＿方式償付；
9. 協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題；（1）＿＿ （2）＿＿
10. 協助乙方做好牧業管理工作和宣傳教育、文化生活；
第十九條 乙方權利義務
1. 根據有關法律、法規及本合同的約定，制定牧業管理方安；
2. 對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；
3. 按本合同第十五條的約定，對業主和物主使用人違反業主公約的行為進行處理；
4. 選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；
5負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的年度維修養護計劃， 經雙方議定后由乙方組織實施；
6. 向業主和物業使用人書面告知物業的使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關限制條件，并負責監督；
7. 每＿＿＿個月向全體業主和物業使用人公布一次維修養護費用收支使用情況；
8. 對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施；
9. 本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業管理的全部檔案資料；
第五章 物業管理服務要求標準
第二十條 乙方須按下列約定實現管理目標即業主和物業使用人對乙方的管理滿意率達到＿＿＿＿%
1、房屋外觀：＿＿ 2、設備運行：＿＿ 3、房屋及設施、設備的維修、養護：＿＿ 4、公共環境：＿＿ 5、綠化：＿＿ 6、交通秩序：＿＿ 7、保安：＿＿ 8、急修：＿＿ 小修：＿＿
第六章 物業管理服務費用
第二十一條 物業管理服務費
1. 管理費由乙方按建筑面積每平方米＿＿＿元或按套每戶＿＿＿元向業主收取；
2. 保潔費由乙方按建筑面積每平方米＿＿元或按套每戶＿＿＿元向業主或物業使用人收取；
3. 保安費由乙方按建筑面積生平方米＿＿元或按套每戶＿＿元向業主或物業使用人收取；
4. 高層住宅電梯、水泵、＿＿＿運行費按實結算，由乙方向業主收取；
5. 管理服務費標準的調整，按＿＿＿調整；
6. 對業務和物業使用人逾期交納物業管理費的，乙方可以從逾期之日起按應繳費用千分之三加收滯納金。
第二十二條 住宅區域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的＿＿＿倍收取。
第二十三條 車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收取；
1、 露天車位：＿＿＿＿ 2、 車庫車位：＿＿＿＿＿＿
第二十四條 乙方對業主或物業使用人的房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務，由業主或物業使用人按實際發生的費用計付。
第二十五條 乙方向業主和物業使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下：
1.＿＿＿＿＿ 2.＿＿＿＿＿＿
第二十六條 房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護費用由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的住宅區建筑面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支或直接向業主收取。
第七章 違約責任
第二十七條 甲方違反本合同第十八條第＿＿＿款的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一不定期限內解決，逾期未解決的乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失，乙方應給予甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十條 甲乙雙方任何一方無法律依據提前終止合同的違約方應賠償對方＿＿＿元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。
第八章 附則
第三十一條 雙方約定自本合同生效之日起＿＿＿天內，根據甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續。
第三十二雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與合同具有相同等效力。
第三十三條 本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第三十四條 本合同正本連同附件＿＿＿＿頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。
第三十五條 因房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十六條 本合同執行期間如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十七條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請＿＿＿＿市仲裁委員會裁決（當事人雙方沒有達成書面仲裁協議的，可以向人民法院）
第三十八條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該事同期滿＿＿前向對方提出書面意見。
第三十九條 本合同自簽訂之日起生效。 甲方簽章： 乙方簽章：
代表人： 代表人： 附：
業主公約
為加強＿＿＿＿（以下簡稱“本物業”）和管理，維護全體業主和物業使用人的合法權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用，根據國家有關物業管理的法規政策制訂本公約。全體業主和物業使用人均須自覺遵守。
一、 在使用、經營、轉讓所擁有物業時，應遵守物業管理法規政策的規定。
二、 執行業主委員會或業主大會的決議、決定。
三、 委托物業管理企業負責房屋、設施、設備、環境衛生，公共秩序、保安、綠化等管理，全體業主和物業使用人應遵守物業管理企業根據政府有關法規政策和業主委員會委托制定的各項規章制度。
四、 全體業主和物業使用人應積極配合物業管理企業的各項管理工作。
五、 業主或物業使用人對物業管理企業和管理工作如有意見或建議，可直接向物業管理企業提出，發生爭議時可通過業主委員會直轄市解決。
六、加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財產安全。
七、 業主或物業使用人裝修房屋，應遵守有關物業裝修的制度，并事先告知物業管理企業。物業管理企業對裝修房屋活動進行指導和監督，并將注意事項和禁止行為告知業主和物業使用人。業主或物業使用人違規、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物來的現象（如滲、漏、堵、冒等），應當及時糾正，造成他人物業損失的應承擔賠償損失，對拒不改正的，物業管理公司可采取相應措施制止其行為，并及時告知業主委員并報有關行政管理部門貪污處理。
八、業主對委托物業管理企業對其自用部位和毗連部位的有關設施設備進行維修、養護，應支付相應費用。
九、 凡房屋建筑及附屬設施設備已經或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全、或有礙外觀統一、市容觀瞻的，按規定應有由業主單獨或聯合維修、養護的，業主及時進行維修養護，拒不進行維修養護的，由業主委員會委托物業管理企業進行維修養護，其費用由當事業主按規定分
攤。
十、 與其他非業主使用人建立合法租賃關系時，應告知并要求對方遵守本業主公約和物業管理規定，并承擔連帶責任。
十一、 在本物業范圍內，不得有下列行為：
（1） 擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格）設計用途、功能和布局等；
（2） 對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；
（3） 占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施及場地；
（4） 損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施；
（5） 隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；
（6） 違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質等；
（7） 踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫園林建筑小品；
（8） 在公共場所、道路兩側亂設攤點；
（9） 影響市容光煥發觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；
（10） 隨意停放車輛；
（11） 聚從喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；
（12） 違反規定飼養家禽、家畜及寵物；
（13） 法律、法規及政府規定禁止的其他行為。
十二、 人為造成公共設施設備或其他業主設施設備損壞，由造成損壞責任人負責修復或賠償經濟損失。
十三、 按規定交納物業管理企業應收取的各項服務費用。
十四、業主使用本物業內有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等公用設施、場地時，應按規定交納費用。
十五、 自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）：_________
受托方（以下簡稱乙方）：_________
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將_________（物業名稱）委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：_________
座落位置：_________市_________區_________路（街道）_________號
四至：東_________南_________西_________北_________
占地面積：_________萬平方米
建筑面積：_________萬平方米
容積率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區總戶數：_________
受益人口：_________
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應付履行本合同承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括承重結構部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等），戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內共用存車庫、_________。
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。
第六條 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
第八條 公建配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化、體育、娛樂教育場所。
第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維修公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________。
第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區文化娛樂活動。年_________次。
第十四條 負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1、物業管理服務費：月_________元/m2；
2、代收代辦費：_________。
3、特約服務費：_________。
第十五條 業主和物業使用人房屋自用部位，自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。
第十六條 對業主和物業使用人違反業主臨時公約的行為、針對具體行為并根據情節輕重、采取批評、規勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項。
_________；
_________；
_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業主委員會正式簽訂物業管理合同時止。
首屆業主大會召開后，本合同自行終止，首屆業主大會可按照規定選聘或者續聘物業企業，并簽訂本住宅區的物業管理委托合同。
第四章 雙方權利義務
第十九條 甲方權利義務（適用于房地產開發企業或產權單位）
1、在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定并要求業主和物業使用人遵守；
2、在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明；在與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當要求物業買受人對遵守業主臨時公約予以書面承諾；
3、與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容；
4、審定乙方擬定的物業管理立案制度；
5、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；
6、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、賬務預算及決算；
7、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
如存在質量問題，按以下方式處理：
（1）負責返修；
（2）委托乙方返修，支付全部費用；
（3）_________。
8、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項執行：
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
10、在合同生效之日起_________日內向乙方提供委托管理費_________元/m2；合計_________元。
11、負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內向乙方提供；
12、當業主和物業使用人不按規定交納物業管理服務費時，由乙方負責催交；
13、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：
（1）_________。
（2）_________。
14、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；
15、_________。
第二十條 乙方權利義務
1、根據有關法律及本合同的約定，制訂物業管理制度；
2、與物業購買人簽訂前期物業管理服務協議；
3、對業主和物業使用人違反法規、政策的行為，提請有關部門處理；
4、按本合同第十六條的約定，對業主、物業使用人違反業主臨時公約的行為進行處理；
5、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；
6、負責編制房屋、公用部位公用設施設備年度養護計劃和維修方案，經雙方議定后由乙方組織實施，維修經費來源_________；
7、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督；
8、負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
9、每_________個月向全體業主和物業使用人公布一次物業管理服務費收支帳目；
10、對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施；
11、本合同終止或業主大會決議解聘乙方時，乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內，退出該物業管理區域并向甲方或業主委員會移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料；
12、_________。
第五章 物業管理服務質量
第二十一條 乙方須按下列約定，實現目標管理。（參照《江蘇省住宅區物業管理服務標準》db32/t538-XX填寫）。
1、房屋外觀：_________
2、設備運行：_________
3、房屋及設施、設備的維修、養護：_________
4、公共環境：_________
5、綠化：_________
6、交通秩序：_________
7、保安：_________
8、急修：_________
小修：_________
9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：_________
第六章 物業管理服務費用
第二十二條 物業管理服務費
1、本物業的物業管理服務費，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關規定向業主或物業使用人收取；
2、空置房屋的物業管理服務費，由乙方按約定的收費標準向產權人收取；
3、業主或使用人逾期未交納物業管理服務費的，按業主臨時公約中的有關約定，加收滯納金。
第二十三條 車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收取：
1、露天車位：_________
2、車庫：_________
3、_________
第二十四條 乙方對業主和物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養護及其它特約服務，由當事人按約定支付費用。
第二十五條 其它乙方向業主和物業使用人提供的服務項目和收費標準如下：
1、_________
2、_________
3、_________
第二十六條 房屋保修期滿后的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用：
1、房屋共用部位的日常、養護費用，由_________承擔；維修、更新費用由_________承擔。
2、房屋共用設施、設備的日常、養護費用，由_________承擔；維修、更新費用，由_________承擔。
3、房屋共用部位、共用設施、設備的維修資金，由_________負責籌集；維修資金用于保修期滿后住宅共用部位共用設施設備的維修。未設立維修資金的維修費用由_________承擔。
4、維修資金的其他約定
第七章 違約責任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十條 甲乙雙方任一方無法律依據提前終止合同的，違約方應賠償對方_________元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。
第三十一條 甲乙雙方的其他約定
第八章 附則
第三十二條 雙方約定自本合同生效之日起_________天內，根據甲方委托管理事項，辦理完接管驗收手續。
第三十三條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優秀，經業主大會同意后，可續訂合同。
第三十四條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
第三十五條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部門填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第三十六條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲方雙方及房地產行政主管部門各執一份，具有同等法律效力。
第三十七條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十八條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十九條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請房地產行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁（當事人雙方不在合同中約定仲裁機構，事后又未達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴）。
第四十條 合同期滿合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿_________天前向對方提出書面意見。
第四十一條 本合同經房地產行政主管部門備案后生效。
甲方簽章：_________乙方簽章：_________
物業管理服務合同范本
本合同雙方當事人
委托方(以下簡稱甲方)： 業主管理委員會/房地產開發公司
受委托方(以下簡稱乙方)： 物業管理公司
根據《中華人民共和國經濟合同法入建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對(物業名稱)實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。
第一條 物業基本情況
座落位置： 市 區 路(街道) 號;占地面積： 平方米;建筑面積： 平方米;其中住宅 平方米;物業類型： (住宅區或組團、寫字樓、商住樓、工業區、其他/低層、高層、超高層或混合)。
第二條 委托管理事項
1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設備機房、)的維修、養護和管理。
2.房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等)的維修、養護、管理和運行服務。
3.本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場)的維修、養護和管理。
4.本物業規劃紅線內的屬配套服務設施(網球場、游泳池、商業網點、)的維修、養護和管理。
5.公共環境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛生、垃圾的收集、清運。
6.交通、車輛行駛及停泊。
7.配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作，(但不含人身、財產保險保管責任)。
8.社區文化娛樂活動。
9.物業及物業管理檔案、資料;
10.法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項;
第三條 合同期限
本合同期限為 年。自 年 月 日起至 年 月日止。
第四條 甲方的權利和義務
1.與物業管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告;
2.對乙方的管理實施監督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經濟損失或管理失誤，經市政府物業管理主管部門認定，有權終止合同;
3.委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳、交有關費用或拒不改正違章行為的 責任人采取停水、停電、。等催繳催改措施;
4.甲方在合同生效之日起 日內按規定向乙方提供經營性商業用房 平方米，由乙方按每月每平方米 元標準出租經營，其收入按法規政策規定用于補貼本物業維護管理費用。
5.甲方在合同生效之日起 日內按政府規定向乙方提供管理用房 平方米(其中辦公用房 平方米，員工宿舍 平方米，其它用房 平方米)，由乙方按下列第 項使用：
①無償使用。
②按每月每平方米建筑面積元的標準租用。
6.甲方在合同生效之日起一日內按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料(工程建設竣工資料、住用戶資料、。)，并在乙方管理期滿時予以收回;
7.不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動;
8.負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛;
9.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;
10.法規政策規定由甲方承擔的其他責任。
第五條 乙方的權利和義務
1.根據有關法律、法規政策及本合同的規定，制訂該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害大多數業主(住用戶)的合法權益，獲取不當利益。
2.遵照國家、地方物業管理服務收費規定，按物業管理的服務項目、服務內容。服務深度，測算物業管理服務收費標準，并向甲方提供測算依據，嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。
3.負責編制房屋及附屬設施、設備年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施。
4.有權依照法規政策、本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理;
5.有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用、但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業務承包給個人;
6.接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導，并接受甲方和業主的監督;
7.至少每3個月向全體業主張榜公布一次管理費用收支賬民主。
8.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施;
9.建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;
10.開展有效的社區文化活動和便民服務工作;
11.本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料;移交本物業的公共財產，包括用管理費、公共收入積累形成的資產;對本物業的管理財務狀況進行財務審計，甲方有權指定專業審計機構。
12.不承擔對業主及非業主使用人的人身、財產的保管保險義務(另有，專門合同規定除外)。
第六條 管理目標
乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業“管理分項標準”(各項維修、養護和管理的工作標準和考核標準)，與甲方協商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后年內達到的管理標準;年內達到管理標準，并獲得政府主管部門頒發的證書。
第七條 管理服務費用
l. 本物業的管理服務費按下列第 項執行：
①按政府規定的標準向業主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積 元
②按雙方協商的標準向業主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積 元;
③由甲方按統一標準直接支付給乙方，即每年(月)每平方米建筑面積 元;支付期限： ;方式： ;
2.管理服務費標準的調整按下列第 項執行：
①按政府規定的標準調整;
②按每年 %的幅度上調;
③按每年 %的幅度下調;
④按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整;
⑤按雙方議定的標準調整;
3.乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收;但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督。
4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設施設備的維修、養護與更新改造，由乙方提出方案，經雙方議定后實施，所需經費按規定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護。
5.本物業的公用設施專用基金共計 元，由甲方負責在 時間內按法規政策的規定到位，以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。
6.乙方在接管本物業中發生的前期管理費用 元，按下列第 項執行：
①由甲方在本合同生效之日起 日內向乙方支付;
②由乙方承擔;
③在 費用中支付;
7.因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用，按下列第 項執行：
①由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月 元;
②由甲方承擔上述管理成本費用的 %;
第八條 獎懲措施
1.乙方全面完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵;
2.乙方未完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行處罰：
3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權，但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀，多數業主反映良好，可以不參加招投標而直接續訂合同。
第九條 違約責任
1.如因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償;乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。
2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。
3.因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。(產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準)
4.甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。
第十條 其他事項
1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿六個月前向對方提出書面意見。
3.本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。
4.本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門調解，調解不成的，提交深圳市仲裁委員會依法裁決。
5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。
6.本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及物業管理主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。
7.本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
法人代表： 法人代表：
物業管理服務合同參考
第一章 總則
第一條 本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)：_________
名稱：_________
主任：_________
地址：_________
聯系電話：_________
受托方(以下簡稱乙方)：_________
企業名稱：_________
法定代表人：_________
注冊地址：_________
聯系電話：_________
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將_________(物業名稱)委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本狀況
物業名稱：_________
物業類型：_________
座落位置：_________區(市)縣_________路(街道)_________號
四至：東_________南_________西_________北
占地面積：_________平方米
建筑面積：_________平方米
委托管理的物業構成細目見附件一。
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人;甲方應當要求本物業的全體業主和物業使用人根據業主公約履行本合同中相應義務，承擔相應責任，并遵守本物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理制度。
第二章 委托管理服務事項
第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、_________。
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、中央監控設備、建筑物防雷設施、_________。
第六條 附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理、_________。
第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、_________。
第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理、_________。
本物業管理區域內的業主、物業使用人在本物業管理區域公共場地停放車輛，停放人應與乙方簽訂專項合同。
第十一條 維護公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________。
前款約定的事項不含業主、使用人的人身與財產保險和財產保管責任，乙方與業主、使用人另行簽訂合同的除外。
第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、_________。
第十三條 根據業主委員會的委托組織開展社區文化娛樂活動。
第十四條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方原則上應接受委托，但收費由當事雙方協商。
第十五條 對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重采取報告規勸、制止、_________等措施。
第十六條 其它委托事項
1、_________;
2、_________;
3、_________。
第三章 委托管理期限
第十七條 委托管理期限為_________年(不超過3年)。自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。
第四章 雙方權利義務
第十八條 甲方權利義務
1、代表和維護業主、使用人的合法權益;經常聽取業主、使用人的意見和建議，并及時將這些反饋給乙方;協調業主、使用人、乙方之間的關系;
2、監督業主和物業使用人遵守業主公約及物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理制度;采取措施督促業主、使用人按時交納物業管理公共服務費用;
3、審定乙方擬定的物業管理方案;
4、檢查監督乙方物業管理方案的實施及制度的執行情況;
5、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、維修養護計劃和財務預算及決算報告;
6、審批物業維修專項資金的使用預算，并監督物業共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的竣工驗收;審查乙方提供的物業共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的書面報告;
7、在合同生效之日起_________內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
8、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積物業管理用房，由乙方按下列第_________項執行;
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
9、與乙方辦理物業管理驗收手續時，應向乙方移交下列資料：
(1)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(2)設備設施的安裝、使用和維護保養技術資料;
(3)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(4)物業管理所必需的其他資料。
并于合同生效之日起_________日內向乙方移交;
10、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：
(1)_________;
(2)_________;
11、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動及完成物業管理各項管理目標;
12、負責本物業維修專項資金的籌集，督促業主繳納物業維修專項資金;
13、甲方有權指定專業審計機構，對本合同約定的物業管理公共服務費收支狀況進行審計;
14、_________。
第十九條 乙方權利義務
1、根據有關法律法規及本合同的約定，制定物業管理方案，自主開展物業經營管理服務活動;
2、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理;
3、按本合同第十五條的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為及時進行處理;
4、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方;
5、負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施;
6、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關注意事項和禁止行為，訂立書面約定，并負責監督;按養護計劃和操作規程，對房屋共用部位、共用設施設備狀況進行檢查，發現不安全隱患或險情及時排除;
7、負責編制物業管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告;并于每年_________月，以_________方式向甲方提出這些計劃和報告。
8、每_________月向全體業主和物業使用人公布一次物業管理公共服務費用收支帳目和物業維修專項資金使用情況，將物業管理服務項目、收費標準在物業管理區域內公示;
9、對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或改善配套項目，須與相鄰業主協商同意并征得業主大會同意后報有關部門批準方可實施;不得擅自改變房屋共用部位的用途;
10、本合同終止時，乙方必須向甲方移交由甲方提供的全部經營性商業用房、管理用房及物業管理全部檔案資料;
11、建立、妥善保管和正確使用物業管理檔案，并負責及時記載有關的變更情況;
12、接受業主、使用人、甲方、物業管理主管部門等的監督，不斷完善管理服務，定期向甲方報告本合同履行情況;
13、_________。
第五章 物業管理公共服務質量
第二十條 乙方須按下列約定，實現目標管理：
1、房屋外觀;
2、設備運行;
3、共用部位、共用設施設備的維護和管理;
4、公共環境衛生;
5、綠化;
6、交通秩序與車輛停放;
7、公共秩序維護與協助消防;
8、房屋共用部位、共用設施設備的急修、小修;
9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：_________。
上述1～8項物業管理服務質量不低于物業管理服務的行業指導標準，具體見附件二。
第六章 物業管理服務費用
第二十一條 物業管理服務費
1、本物業的管理服務費用執行國家、省、市有關物業管理服務費用的相關規定;
2、本物業管理公共服務費，住宅由業主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納;非住宅由業主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納，具體是_________;
3、本物業管理公共服務費每_________[月]/[季]/[半年])交納一次，每次交納費用時間為_________。
4、本物業管理公共服務費標準的調整[由甲方召開業主大會討論決定后，乙方據此向物價主管部門申報并獲核定的標準進行調整]/[甲方召開業主大會決定標準，甲乙雙方協商調整]。
5、空置、空關房屋的物業管理公共服務費，分別由_________按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納。
6、業主出租其擁有的物業，其應承擔的物業管理公共服務費由業主交納，業主與承租人另有約定的，從其約定，但業主應將此約定送乙方備案并負連帶繳納責任;
7、業主轉讓物業時，須交清轉讓之前該業主應承擔的物業管理公共服務費;
8、物業管理公共服務費中未計入的共用設施設備運行、能耗費用，按_________[該幢]/[該物業]住戶實際用量共同分攤;
9、業主和物業使用人逾期交納物業管理服務費的，按以下第_________項處理;
(1)從逾期之日起按每天_________元交納滯納金;
(2)從逾期之日起按每天應交管理服務費的千分之_________交納滯納金;
(3)_________。
第二十二條 車位使用費不得高于有權核定部門規定的現行標準，由車位使用人按下列標準向乙方交納：
1、露天車位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
2、車庫：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
3、摩托車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
4、自行車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
5、_________。
第二十三條 乙方受業主、物業使用人的委托對其房屋自用部位、自用設備的維修、養護及其它特約服務的費用，由當事人自行約定。
第二十四條 乙方向業主和物業使用人提供的其它服務項目和收費標準如下：
1、_________;
2、_________;
3、_________;
第二十五條 房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用：
本物業的房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的日常養護費用，由乙方在收取的物業管理公共服務費中列支，其大修、中修、更新、改造費用，在本物業維修專項資金中列支。共用的專項設備運行的能耗，應設獨立計量表核算，據實際用量合理分攤計收費用。
第二十六條 經甲方同意，物業管理主管部門將本物業當年度需用維修專項資金移交給乙方代管的，乙方應當定期接受甲方的檢查與監督。
第二十七條 乙方發生變換時，代管的維修專項資金帳目經甲方審核無誤后，應當辦理帳戶轉移手續。帳戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章起十日內送當地物業管理主管部門和甲方備案。
第二十八條 房屋共用部位、共用設施設備的保險由乙方代行辦理，保險費用由全體業主按各自所占有的房屋建筑面積比例分攤。
業主、使用人的家庭財產與人身安全的保險由業主、使用人自行辦理;
_________。
第七章 違約責任
第二十九條 甲方違反本合同第十八條第_________款的約定，使乙方未完成約定管理目標，乙方有權要求甲方在_________期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同;造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第三十條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，并達到合同約定;逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權終止合同;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十一條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權督促和要求乙方清退所收費用，退還利息并按_________支付違約金;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十二條 甲方違反協議，未能讓業主按其擁有房屋建筑面積按本合同約定的物業管理公共服務費標準和時間交納費用的，乙方有權要求甲方向業主催促補交并從逾期之日起按_________交納違約金或_________。
第三十三條 甲乙雙方中任何一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付_________元的違約金;給對方造成的經濟損失超過違約金的，對超過部分還應給予賠償。
第三十四條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙雙方向開發建設單位索賠。
因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。產生質量事故的直接原因，以相關主管部門的鑒定為準。
第三十五條 甲乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。
第三十六條 因違約而需解除本合同的，提出解除合同的一方應及時通知對方，合同自書面通知到達對方時即行解除，并在二十日內辦理交接。如有異議，可請求人民法院或仲裁機構確認解除合同的效力。
第八章 附則
第三十七條 自本合同生效之日起_________天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。
第三十八條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急避險措施造成業主財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。
第三十九條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
第四十條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第四十一條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。
第四十二條 本合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標，并在同等條件下優先獲得管理權，但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。
第四十三條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第四十四條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，雙方同意按下列第_________方式解決：
(一)提交_________仲裁委員會仲裁;
(二)依法向人法院起訴。
第四十五條 甲乙雙方應將本物業的《業主公約》作為本合同的附件;業主轉讓物業時，應當將《業主公約》與本合同作為轉讓合同的附件，并告之受讓人關于物業管理公共服務費用等費用的交納情況。
第四十六條 本合同期滿自然終止，雙方如續訂合同，應在本合同期滿_________天前向對方提出書面意見。
第四十七條 本合同自_________起生效。
甲方(簽章)：_________乙方(簽章)：_________
法定代表人：_________ 法定代表人：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件
一、本物業構成細目
二、本物業管理質量目標
三、本物業的管理方案
四、物業管理服務合同備案表
合同備案號：(_________)
簡單版物業服務合同
(編號：)
第一章 總則
合同雙方當事人
甲方(房地產開發公司)：
注冊地址：
營業執照注冊號：
企業資質證書號：
法定代表人：聯系電話：
乙方(物業管理公司)：
注冊地址：
營業執照注冊號企業資質證書號
法定代表人：聯系電話：
根據法律、法規和有關規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方就甲方負責開發建設的物業(以下簡稱“本物業”)實行前期物業管理有關問題達成一致意見，特訂立本合同，雙方共同遵守。
第一條 物業基本情況
物業類型：
坐落位置：市鎮路
占地面積：平方米，其中綠地面積——平方米。建筑面積：平方米，其中住宅平方米，商鋪平方米，停車場。
第二條 本合同中涉及的幣值，均指人民幣。
第二章 物業服務事項
第三條 甲方按照法律、法規和有關規定，采用“招標”、“協議”方式，選聘乙方對本物業實施前期物業管理。
第四條 本物業在未竣工驗收(以建設部門簽發房屋建筑工程竣工驗收備案表的時間為準，下同)交付使用前，甲方要求乙方提供以下服務內容及達到服務質量。
1、建筑物主體外的共用部位管理。
服務質量：外墻完好，外觀整潔，完好率達98%，零修及時率、合格率100%。
2、共用設施設備管理。
服務質量：設備良好，運行正常，無重大管理責任事故。
3、綠化、環境衛生管理。
服務質量：設施完好、整潔，綠化長勢良好，公共場地保潔率95%。
4、車輛管理。
服務質量：交通暢順，停放有序。
第五條 本物業竣工驗收交付使用后，乙方向業主和非業主使用人提供以下服務內容及達到以下服務質量
(一)日常服務
1、房屋建筑共用部位的維修養護和管理，包括：“樓蓋”、“屋頂”、“外墻面”、“承重結構”、“樓梯間”、“走廊通道”、“門廳”。
服務質量：外墻完好，外觀整潔，完好率達98%,零修及時率、合格率100%。
2、共用設施設備和相關場地的維修養護、運行和管理，包括：“道路”、“垃圾道”、“煙囪”、“化糞池”、“溝渠”、“池”、“照明系統”、“中央空調”、“電梯”、“發電機”、“消防設施設備”、“智能化設備”“外墻排水管”。
服務質量：設備良好，運行正常，無重大管理責任事故。
3、按國家《物業管理條 例》(以下簡稱《條 例》)第四十五條 的規定，物業管理區域內，供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當向最終用戶收取有關費用。或按合同的約定，來行使合同權利和履行合同義務。
4、生活服務設施的維修養護和管理，包括“商業網點”、“文化體育娛樂場所”。
服務質量：設備良好，運行正常，無重大管理責任事故。
5、綠化與建筑小品的維修養護和管理，包括“共用綠地”、“花木”、“建筑小品”、“園林小品”。
服務質量：完好、整潔，綠化長勢良好。
6、公共環境衛生，包括“公共場所、房屋共用部位的清潔衛生”、“垃圾的收集、清運”。
服務質量：設施完好、整潔，公共場地保潔率95%，垃圾日產日清。
7、交通與車輛停放秩序的管理。
服務質量：交通暢順，停放有序，行車線路標志明顯。
8、安全防范工作，包括“安全監控”、“巡視”、“門崗執勤”。
服務質量：設備良好，運行正常，崗亭24小時值班。
(二)定期服務
1、每月 清理生活垃圾一次;
2、每日 清洗水池一次;
3、每月 清疏化糞池一次;
4、每年 清疏排水系統一次;
5、2年 清洗建筑物外立面一次;
6、6個月 檢修水泵一次;
7、每月 檢修電梯一次;
8、** 檢修發電機一次;
9、** 檢修中央空調一次;
10、每月 檢修消防設施、設備;
服務質量：設備良好，運行正常，垃圾日產日清。
(三)管理與物業相關的工程圖紙、業主和非業主使用人檔案和竣工驗收資料。
服務質量：收集整理，裝訂規范，妥善管理，合理使用。
(四)其它服務事項
第六條 乙方在實施前期物業管理期間，不得利用物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備進行經營活動。
第七條 業主或非業主使用人裝飾裝修物業時，應當告知乙方并與乙方簽訂物業裝飾裝修協議。乙方可向業主或非業主使用人收取物業裝飾裝修保證金￥20xx元。物業裝飾裝修完畢，如未發現有損壞物業共用部位、共用設施設備及相關場地，不存在安全隱患的，及未違反“物業裝飾裝修協議”的，乙方應在 30日內將物業裝飾裝修保證金“本金”退回給業主或非業主使用人。
第八條 業主和非業主使用人對其房屋自用部位、自用設施設備向乙方提出維修養護服務要求的，乙方認為有能力承擔的可以接受，收費由雙方協商確定。
第三章 物業服務費用
第九條 本物業未竣工驗收交付使用前，物業服務費用由房地產開發企業交納。物業服務費用的構成包括：
1、物業服務成本;2、法定稅金;3、物業管理企業的利潤等;
第十條 本物業竣工交付使用后，物業服務費用由業主或非業主使用人繳交;已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業、物業服務費用由房地產開發企業交納。
第十一條 物業服務費的收取方式和物業服務酬金
本物業竣工驗收交付使用后，甲乙雙方約定采用以下方式收取物業服務費和提取酬金：
按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，不包括共用水費、電費。共用水費、電費每月按“各戶使用量”另行分攤。乙方在年終決算物業服務總收入和服務總成本，盈余或者虧損均由物業管理企業享有。
第十二條 本物業竣工驗收交付使用后，乙方按本合同第五條 約定的內容要求提供服務，按以下標準向業主、非業主使用人收取物業服務費：
1、住宅按“建筑面積√”每月每平方米1.2元收取;商場按“建筑面積√”、每月每平方米1.5元收取。
2、已竣工驗收(以建設部門簽發房屋建筑工程竣工驗收備案表的時間為準)但仍未售出或交付使用的物業，由乙方按本條 本款第1點約定的標準向建設單位(業主)收取物業服務費。
第十三條 業主從辦理收樓手續后的次月開始繳交物業服務費，以后每次收繳物業服務費的時間為每月15號之前。乙方在首次收取業主或非業主使用人物業服務費時，可預收三個月。業主或非業主使用人變換或物業服務合同中止時，如業主、非業主使用人不欠乙方物業服務費，乙方應在一個月內將預收的物業服務費“本金”退給業主、非業主使用人。
第十四條 物業服務費的調整和違約責任
1、物業服務費收取標準在合同期內根據市物價部門批文調整。
2、甲方逾期繳納物業服務費的，按以下處理：
從逾期之日起每天按應交物業服務費的千分之1交滯納金;
3、業主和非業主使用人逾期交納物業服務費的，按以下方式處理：
從逾期之日起每天按應交物業服務費的千分之1交滯納金;
4、業主和非業主使用人無正當理由連續三個月不交物業服務費的，乙方可采取適當措施催繳。有超過20%的業主無正當理由連續三個月拒交物業服務費的，管理公司可在告知業主15天后，有權單方中止物業服務合同，退出物業管理區域。
非業主使用人不履行交費義務時，由業主承擔連帶交費責任。
第十五條 物業竣工驗收交付使用后，車位停放服務費和停車保管費由乙方按下列標準向車位使用人收取：
(一)車位服務費及車位停放服務費(已購買車位的，收取車位服務費;未購買車位的，收取車位停放服務費)
1、小車車位服務費30元/月
2、小車車位停放服務費200元/月、室外150元/月;摩托車停放服務費30元/月;
3、自行車停放服務費元/月;
(二)停車保管費
車主繳交停車保管費的，乙方與車主應另行約定保管責任，簽訂車輛保管合同。發生車輛損壞或丟失車輛事故的，由責任方按約定承擔責任。
(三)臨時停車的，“每小時√”、“每次”收取5元，24時至清晨8時7元。摩托車臨時停放1元。
第十六條 物業管理有關收費，按規定需報價格主管部門核準的，由乙方負責。
第十七條 物業竣工驗收交付使用后，其共用部位、共用設施設備的大、中修和更新、改造費用按以下方式承擔：
1、保修期內由甲方承擔;
2、保修期后由全體業主承擔，或用專項維修資金支付;
第十八條 專項維修資金的籌集、使用和管理
甲乙雙方約定按以下方式籌集專項維修資金(可多種方式同時使用)。
1、購房人按二房以下1000元/戶、三房20xx元/戶、商鋪20xx元/卡的標準在收樓前直接向代辦銀行交納，或發展商代收，實行專戶存儲，專款專用，當業委會成立后，由發展商移交給業委會監督。
專項維修資金的籌集、使用與管理，按照法律、法規和有關規定由當事人另行約定。物業需要使用專項維修資金2，如專項維修資金已籌集部分不足以支付的，經業主大會同意，按該工程的預算向全體業主進行一次性籌集，業主應當按其業權建筑面積的比例分攤。在緊急情況下，甲方可決定臨時一次性籌集專項維修資金，以該工程預算基數，業主應當按其業權建筑面積的比例分攤。乙方發現危險情況但專項維修資金不足而要求甲方籌集，因甲方不籌集或籌集不及時導致物業損害的，應當免除乙方的責任。
第十九條 業主自用物業存在安全隱患，危及公共利益及他人利益的，應當及時維修養護，其他有關業主應當給予配合。存在安全隱患的業主不履行維修養護責任造成公共利益及他人利益損害的，由乙方負責維修養護，費用由該業主承擔。
第二十條 本物業竣工驗收交付使用后，按以下第種方式籌集購買房屋共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用：
1、由乙方代辦，保險費用由全體業主按各自業權建筑面積比例分攤;
2、由乙方代辦，保險費從物業服務費總收入中支出，計入成本。
具體投保的保險險種為。
附加險險種為。
業主或非業主使用人的家庭財產與人身安全保險，由業主或非業主使用人自行辦理。
第四章 雙方責任
第二十一條 甲乙雙方責任
(一)甲方責任
1、履行本合同約定的甲方責任，按照法律、法規和有關規定及本合同的約定，協助乙方做好物業管理工作。
2、起草《業主臨時公約》，在銷售物業時向買受人明示，并要求買受人作出遵守的書面承諾。
3、起草《前期物業管理服務協議》，在銷售物業時與買受人簽訂。
4、本物業竣工驗收交付使用時，協助乙方對物業進行接管驗收。甲方交付給乙方管理的房屋、設施、設備應當達到國家驗收標準的要求。如存在質量問題，雙方應書面確認并按以下第3種方式處理：
(1)由甲方負責返修;
(2)委托乙方返修，由甲方支付全部返修費用;
(3)雙方協商調解。
5、在本合同簽訂之日起或本物業竣工驗收交付使用之日起15日內甲方按(中府[1999]24號文要求)總建筑面積1.5-2‰比例向乙方提供物業管理用房，乙方無償使用，2-3‰比例(商業大廈按3-5‰比例)向乙方提供公共用房。公共用房經業委會同意可用作商業用房，由乙方出租，其租金收入主要用于補貼物業管理費不足。
6、負責收集、整理物業管理所需圖紙、檔案、資料，并于本物業竣工驗收交付使用之日起15日內向乙方移交;
前款所述的資料包括：
(1)竣工驗收資料，包括但不限于物業竣工總平面圖;單體建筑、結構、設備竣工圖;配套設施、地下管網工程竣工圖等;
(2)技術資料，包括但不限于設施設備安裝、使用、維護等資料;
(3)物業質量保證書和物業使用說明書;
(4)與買受人簽訂的《前期物業管理服務協議》;
(5)物業管理所必需的其他資料。
由于甲方提供的資料不完整導致乙方無法履行物業服務合同的，乙方不承擔違約責任。
7、協調、處理本合同生效前發生的物業管理遺留問題。
(二)乙方責任
1、履行本合同約定的乙方責任，按照法律、法規和有關規定及本合同的約定，制定物業管理服務制度，開展物業管理服務活動;
2、編制物業年度維護計劃和維修方案并組織實施。
3、向業主和非業主使用人告知使用物業的有關規定，當業主或非業主使用人裝飾裝修物業時，告知有關禁止行為和注意事項。
4、可將物業管理的專項服務委托給專業公司承擔，但不得將物業管理整體服務內容一并轉讓或委托給第三方;
5、不得擅自占用物業的共用設施或改變其使用功能。
6、本合同終止時，應當向業主委員會移交各種用房及物業的全部檔案資料，清理與業主或非業主使用人發生的債權債務，與新的物業管理公司妥善交接，按時退出物業管理區域。業主、非業主使用人欠交物業服務費等費用的，乙方可依法追討，但不得以此為理由不移交物業管理權和不退出物業管理區域。
第二十二條 乙方未能履行本合同的約定，導致業主和非業主使用人人身、財產安全受到損害的，業主和非業主使用人可依法向法院提起訴訟，由法院裁定乙方應承擔的責任。
第五章 違約責任
第二十三條 甲方違反本合同第二十一條 第(一)項約定的，乙方有權要求甲方在合理的期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同;造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十四條 乙方違反本合同第四條 、第五條 和第二十一條 第(二)項約定的，甲方有權要求乙方在合理的期間內整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十五條 乙方違反本合同第三章 約定，擅自增加收費項目和提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退多收的費用;造成甲方、經濟損失的，乙方應給予經濟賠償。
第二十六條 甲方根據第二十四條 或乙方根據第二十三條 行使終止合同權利的，應當書面通知另一方，終止合同通知書在送達另一方時生效，雙方應當對物業管理的有關事項進行交接。
第二十七條 甲乙任何一方無正當理由提前中止合同的，應向對方支付壹萬的違約金;給對方造成經濟損失超過違約金的，還應對超過部分給予賠償。
第二十八條 本合同在執行期間，如遇到不可抗力致使合同無法履行時，甲乙雙方應當按有關法律規定協商處理。
第二十九條 業主和非業主使用人違反法律、法規和有關規定及業主公約的，乙方也可根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、提請有關行政管理部門處理、法院裁決等措施。
第三十條 物業管理區域內如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、強臺風、暴雨、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方為維護甲方、公眾、業主、非業主使用人的人身和財產利益，在迫不得已的情況下因采取緊急措施造成甲方或者業主、非業主使用人財產損失的，雙方按有關法律、法規和有關規定處理。
第三十一條 因房屋建造質量、設施設備質量或安裝質量等原因，使物業或物業的一部分達不到正常使用功能，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以具有國家規定資質的鑒定機構的鑒定結論為準。
第六章 服務期限
第三十二條 服務期限為五年年。管理期限以乙方正式進駐或甲方交樓之日起，預計為年月30日至年0月31日止，合同期滿如甲乙雙方本無異議，則自動延期三年。
按《物業管理條 例》規定：“物業已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過一年的，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。”
第三十三條 合同期滿，甲乙雙方如有意向續簽合同，應當在合同期滿30日前向對方提出書面要求，協商達成一致意見時續簽合同。乙方書面提出續簽合同的意見，另一方沒有提出明確的書面答復的，合同繼續有效。
第七章 附則
第三十四條 合同簽訂后甲乙雙方需要變更合同條款或有其他事項需要補充約定的，應當協商一致后以書面形式簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
第三十五條 本合同在履行中如發生爭議，雙方可以通過協商解決，協商不成的，雙方同意向工商行政員會申請仲裁或依法向人民法院起訴。
第三十六條 本合同連同附件共12頁，一式3份，具有同等法律效力。本合同由甲方存1份，乙方存1份，行政主客部門存1份。
第三十七條 本合同自雙方法定代表人簽字、加蓋公章 之日起生效。
甲方(蓋章 )：乙方(蓋章 )：
法定代表人(簽名)：法定代表人(簽名)：
****年**月**日****年**月**日
物業管理服務委托合同范文一委托方(以下簡稱甲方)：
受托方(以下簡稱乙方)：平頂山市安仁物業管理有限公司 根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將平頂山市絹紡廠家屬區衛生保潔委托于乙方實行物業管理，訂立本合同：
一、總則：乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人及物業企業均應履行本合同承擔相應的責任。座落位置：平頂山市體育路中興路中段，居住人口1700戶左右。
二、委托管理服務的內容及標準：
1、按幢設置垃圾桶，生活垃圾每天清運一次。
2、住宅區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次;樓道每日清掃1次;樓梯扶手每周擦洗一次;共同部位玻璃每季清潔1次;及時清除小區內主要道路積水、積雪。
3、區內公共雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏;化糞池每季檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。
三、委托管理形式
委托管理形式為全權委托，統一管理服務，獨立經營。
四、物業管理服務費用支付方式：
財政撥款，轉賬支票，支付金額：
五、委托管理期限
為 年 月 日起至 年 月 日止。
六、本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
年 月 日
物業管理服務委托合同范文二委托方(以下簡稱甲方)：山西煤炭運銷集團建筑煤業有限公司
受托方(以下簡稱乙方)：朔州市源園物業管理有限公司
甲乙雙方根據《中華人民共和國合同法》等有關法律法規和相關政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方實施物業管理招標之前甲方企業辦公樓、調度樓、食堂、保衛及其附屬設施等管理事宜委托乙方實行專業化、一體化的物業管理事宜，訂立本合同。
第一條 物業基本情況
座落位置：平魯區白堂鄉陶卜洼村
物業托管內容：辦公樓、調度樓、辦公區、生活區保潔，會議服務，食堂管理，生活用水用電維護。
管理面積：6000平方米。
第二條 委托管理事項
1.建筑物維修、養護，包括：修理門窗、換紗、換玻璃;照明線路、開關、燈泡、上下水系統、桌、椅、門窗玻璃的定期保養、維護;疏通下水、雨水口等。
2.設備維護：確保空調系統正常運行，保障夏季制冷正常;所有系統設備(如：上下水管道、照明、有線電視、暖氣管路、配電系統、樓內消防設施設備、水系統等)的定期清理、保養、維護修理。
3.保潔：環境(包括食堂、辦公場所、生活區及室外停車場等)的清潔衛生、消毒，垃圾的收集、清運，綠化維護。
4.甲方員工的用餐服務，員工衣物的洗理。
5.會務服務：各種會議、比賽活動的服務。
6.受甲方委托，采購服務范圍所需的材料、物品以及其它服務工作。
第三條 委托管理期限
委托管理期限為21個月，自20xx年10月16日起至20xx年7月16日止。如在甲方實施物業管理招標時，乙方中標的，本合同繼續有效，或甲乙雙方可就本合同相關內容續簽合同。
第四條 雙方權利義務
1.甲方的權利和義務
1.1監督乙方履行本合同。
1.2審定批準乙方擬定的物業管理制度。
1.3檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況，并進行考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經濟損失或管理失誤，甲方有權扣減乙方的管理費用。
1.4甲方有權對乙方根據《朔州市昌宏商務服務有限公司關于后勤統一管理服務實施方案》進行考核。考核標準由甲方隨合同一并提供給乙方，便于乙方根據標準具體實施。
1.5按合同規定向乙方支付服務費用。
2.乙方的權利和義務
2.1制訂本物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則，以開展各項管理活動。
2.2負責編制房屋及附屬設施、設備維修養護計劃和方案，經雙方議定后由乙方組織實施。
2.3不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業務承包給個人。
2.4乙方工作期間所需的辦公用品，辦公設備均由乙方承擔。
2.5每隔15日向甲方書面匯報物業管理工作。
2.6收集物業管理的資料并整理、歸檔。
2.7乙方工作人員應與乙方簽訂《勞動合同》，乙方工作人員的人身安全及健康，全部由乙方自行負責;對乙方工作人員的人身損害、傷亡的，及乙方工作人員造成其他第三人人身損害或傷亡的，均由乙方自行承擔。
2.8本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業、管理用房及物業管理的全部檔案資料。
2.9試用期滿，乙方有權選擇不與甲方簽訂正式物業委托服務管理合同，且不承擔任何責任。
第五條 管理服務標準
1.嚴格遵守執行《食品衛生法》和《衛生防疫法》等國家法律、法規及政策，認真執行甲方的各項規章制度。餐飲嚴把進貨關，加工制作關，按時保質保量為甲方員工提供衛生、美味、可口的飯菜。
2.各崗位服務人員工作要熱情、禮貌、服務周到并定期培訓。管理標準參照公司制定的《物業管理制度》中的標準。
3.所有服務范圍內的清潔衛生工作要做到窗明幾凈，樓道干凈整潔，定期消毒。
4.室內外環境每天清潔，垃圾桶每天清理一次，做到無灰塵、無雜物，垃圾要及時清運。
5.建筑物本體及門、窗、家具等相關設施要完整，有損壞要及時更換、維修。
6.給排水管道必須做到不漏、水路暢通無阻;浴室水質合格，水溫正常。電氣照明設施要做到能正常投運，出現故障及時維護。水、電、暖、電視24小時維修。
7.加強對物業各個場所的防火、防盜管理工作，做到物品不丟失、不被盜，確保安全第一。
8.對服務范圍的甲方所有物資要精心管理，定期清點，定期保養，做到帳物相符，服務用品按規定發放。
9.乙方管理、維護資產的所有權屬甲方，乙方無權擅自報廢，如需要更換或大修須書面報請甲方審批。
第六條 違約責任
1.如因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應賠償，同時乙方有權要求甲方限期整改。
2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應賠償，同時甲方有權要求乙方限期整改或解除本合同。
3.非因甲方原因造成重大事故的，由乙方承擔相應責任，并對甲方造成的損失予以賠償。
第七條 合同價款及支付方式
1.合同總價為：3.190.000元(大寫：叁佰壹拾玖萬元整)
2.支付方式：按月支付，每月支付151900元(大寫：壹拾伍萬壹仟玖佰元整)。
3.乙方每月辦理相關手續后開具完稅發票，甲方據此支付服務費用。
第八條 其他
1.在本合同履行期間，如甲方實施物業招標工作，并有其他企業中標的，甲方應書面通知乙方解除本合同。甲方根據本合同向乙方支付相應合
同價款后，乙方不得再以任何理由向甲方主張任何權利，同時乙方應在收到甲方書面通知之日起7個工作日內辦理完物業交接驗收手續。
2.合同期滿本合同自然終止，雙方如續簽合同，應在本合同期滿30日前向對方提出書面意見。
第九條 爭議的解決
本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決;協商不成，可向甲方住所地人民法院提起訴訟。
第十條 合同的生效
本合同自甲乙雙方簽字、蓋章之曰起生效。本合同一式兩份，雙方各執一份，具有同等法律效力。
甲方(蓋章)：
法定代表人或委托人(簽字)：
簽訂日期：
乙方(蓋章)：
法定代表人或委托人(簽字)：
簽訂日期：
物業管理服務委托合同范文三甲方：xx市xx局
乙方：xx市新禹物業
依照《物業管理條例》以及相關的法律法規，甲乙雙方在自愿平等、互惠互利的基礎上，就甲方保潔項目委托乙方提供服務事宜經過友好協商，一致同意簽訂本合同。
第一條 保潔范圍
1、室內保潔：會議室(定期)，樓梯臺階、扶手、衛生間、走廊、樓內走廊墻裙、局長室(工作日)，
2、室外保潔：前后院、硬化路面、停車棚。
3、室內保潔不含一層。
第二條 服務標準：
總體要求：干凈、整潔。
1、樓道、樓梯地面無雜物、無亂堆亂放、無浮塵、無污漬，扶手、門框無浮塵、無污跡。
2、廁所地面無雜物、煙頭、浮水，便池無污漬、室內無異味(液封有效為前提)。
3、立墻無浮塵、污跡，天花無蛛網;
4、垃圾日產日清，每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾站。
5、雪后清掃道路，大雪天氣甲方增援。
6、對突發性污染物(酗酒者嘔吐物、摔破罐等)及時清理、打掃、擦拭。
第三條 人員配置：
內外保潔共配置2人，依工作量對保潔員做二次分工。
第四條 服務費用以及付款方式
全年服務費共計3.888萬元，大寫：叁萬陸仟元。在乙方完成本合同約定的服務項目后，每季度首月10日前甲方向乙方支付服務費元0.972萬元。
第五條 雙方的權利和義務
1、甲方的權力和義務。甲方對乙方的服務有權監督并提出整改意見，同時甲方應當積極配合乙方的工作，約束自己方人員可能出現的隨意丟棄垃圾的不文明行為。
2、乙方的權力和義務。乙方應嚴格按照服務標準提供服務。對甲方部分人員可能違反本合同的行為可向甲方主管反應，乙方要按照本合同約定為甲方提供滿意的服務。
3、甲方負責提供所有保潔易耗品(比如垃圾袋、洗手液、衛生紙、芳香球等);乙方自備所有保潔用具(比如笤帚、消毒液、潔廁靈、玻璃刮、抹布等)
第六條 合同期限
本合同有效期自20xx年11月23日起至20xx年11月22 日止，共計1年。
第七條 違約責任
1、合同簽訂后，雙方都應該嚴格遵守，若有一方違約導致本合同無法正常履行，違約方應向對方進行賠償。
2、任何一方無正常理由不得終止合同。否則，因此而造成的損失要承擔相應的責任。如果一方有意終止合同，須提前三個月告知對方。
3、乙方應嚴格按照勞動安全法及有關規定組織生產和作業，因違章導致乙方服務人員人身事故，甲方不負任何責任。
4、因不可抗力造成損失雙方均不負責任。
第八條 附則
1、其他未盡事宜可臨時協商并簽訂補充協議。
2、本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份，自蓋章簽字之昌起生效。
3、未盡事宜雙方另行協商解決。
甲方：(章) 乙方：(章)
一、物業管理服務收費的現狀
我市物業管理經過十多年的發展，總體形勢良好。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難的問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高，已成為制約行業發展的瓶頸。據調查，目前，市區57家物管企業，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業服務收費情況令人擔憂，物業服務收費難導致物管服務跟不上，物管服務跟不上更加導致居民不愿意繳費，形成惡性循環。更為甚者，有些小區不斷出現更換業主委員會，業主委員會不斷更換物業公司和業主委員會自管自治等形形現象。
二、物業服務收費難的原因
1、業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。
據調查，我市一些業主沒有確立對物業管理有償服務的意識，思想認識仍然停留在計劃經濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業主認為小區其他業主交了費，我不交費照樣能享受物業服務。一些原先積極繳費的業主在得知其他業主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。
2、服務質量不高，制約服務費的收繳。
從總體上看，我市物業企業在履行安全保衛、環境秩序、衛生保潔、綠化管養、共用設施維護等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進。如：有的小區車輛亂停亂放嚴重，影響了業主的正常通行；有的小區門衛把關不嚴，給拾荒、推銷產品、維修家電等人員隨意進出，擾亂了小區秩序；有的小區保安配備不足，安全管理責任心不強，導致小區丟失車輛、盜劫等事件時有發生；有的小區衛生清掃、清運不及時、不到位，路面破損不維護，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養不夠好等等，致使業主意見大，影響了物業服務費的收繳。
3、業主自主治理小區的意識和能力弱，影響物業服務費的收取。
《江蘇省物業管理條例》賦予了業主、業主委員會的權力、義務。但是，從我市的實際情況看，業主、業主委員會的自治能力還很弱。一些業利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業主大會，使沒有過半數人參加的業主大會在法律上不生效。一些業主沒有把物業服務當做一種商品，像供水、供電、供熱一樣對待，業主不愿花錢買服務。如，項里花園、通成山莊等小區環境衛生、服務質量，業主都比較滿意，但這些公司收取的物業管理費，連成本價都沒達到，在虧損運行，當他們向業主委員會匯報企業虧損運行狀況、商談提高一些收費標準時，業主委員會人員表示理解，但又都不同意。物業公司在小區開展各項有益活動時，無償投資，業主都很高興，如象征性收取一點費用時，業主們又不積極了，從而影響了物業服務費的收取。
4、物業管理行業虧損嚴重，低價位收費阻礙了物業管理市場的發展。
據對我市44家2007年物業服務企業經營情況調查。企業年物業管理費和其他經營收入總額為0.43億元，年支出總額為0.55億元，年虧損總額為1200萬元。如此巨大的虧損使物業公司陷入了舉步維艱的窘境。但支撐物業公司勉強生存的主要因素是，開發商年對物業管理補貼為1068.75萬元，算上上述補貼，物業公司年實際虧損總額為131.25萬元。但是這項補貼不會維持太久，因為：開發商為了促銷房屋，依靠給物業公司補貼為業主提供超值服務，一旦房子賣完了，開發商主動與物業公司脫鉤，物業企業就會失去依靠，斷了資金來源了。目前我市亞方花園小區就面臨這種狀況，業主不愿增加物業管理費。我們覺得導致物業管理行業虧損主要有三個原因：
一是物業管理收費低。一些服務質量好的小區，如中通名仕嘉園小區物業管理成本每月每平方米0.7元，現實際收取每平方米0.4元；江山國際花園小區物業管理成本每月每平方米0.55元，現實際收取每平方米0.35元，小區運行的3年中，收費率達到90%以上，但去年6月全體業主提出再降低收費標準，收費標準降至每月每平方米0.30元，雙方交涉多次，全體業主不交物業費達半年多，但物業公司仍繼續提供標準化服務，在半年的真情服務還沒有打動業主的情況下，雙方達成協議，還是按原來收費和服務標準進行服務。這種低價位的收費阻礙了物業管理市場的發展，使物業這種商品達不到成本價格。
二是物業企業不合理的負擔過重。主要集中反映在二次供水、小區供電上。供水、供電部門對物業小區二次供水、供電一直延用抄大表方式計費，而大小表之間差額所產生的損耗費用全部由物業公司承擔。據調查，10家物業公司2007年二次供水一項年虧損額高達10.25萬元；小區里民用公共用電，供電部門都按商業用電收費，而這一項物業公司年虧損額達9.75萬元。如此巨大的虧損使物業公司負債累累，直至無力給業主提供服務。一方面業主的錢收不上來，另一方面還要替供水部門背大小表之間跑、冒、滴、漏的差額。
三是高層住宅電梯虧損嚴重。目前我市10層以上高層住宅電梯181部，部分高層住宅電梯使用期限已面臨更換狀況。據調查，每臺電梯年檢費、用電費、維護保養費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年運行虧損8495元，181臺住宅電梯年運行虧損153.76萬元，我市高層住宅電梯運營虧損和年久失修是困擾百姓、物業和政府的棘手問題。
5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業主對物業管理投訴率居高不下。
目前，我市有95%的物業服務企業是受開發商委派或內部招投標對小區行使物業管理。實際上，這些物業服務企業仍然需要依靠原開發商“輸血式”的補貼來維持，在這種管理體制下，開發商與物業服務企業是父與子的關系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應由開發商解決的矛盾和問題，統統推給下屬的物業管理公司。如質量缺陷、配備設施不完善、基礎資料不齊、產權糾紛、不切實際的超值服務承諾等，使物業管理企業無力解決也無法解決。出現問題，業主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業公司身上，造成了物業管理投訴量居高不下。據統計：開發商遺留問題占上訪投訴量的45%；物業管理服務不到位，占上訪投訴量的31%；二次供水、供暖及供電、燃氣等相關問題占上訪投訴量的19%；其他情況占上訪投訴量的5%。
6、物業管理隊伍素質偏低、人才短缺。
我市有經驗、有創新能力的高級物業管理專業人才匱乏，從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質較低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。
7、舊住宅區推行物業管理難度大，物業收費率低。
我市現有2萬平方米以上的住宅區50個；建筑面積521.52萬平方米；05年以前施工的住宅區10個；05年以后施工的住宅區40個。
05年以前施工的小區，基本存在的主要問題：一是建筑年代早的小區住宅使用功能及公用部位、公用設備，陳舊老化；二是住宅公共設施、周邊道路、給排水、綠化等配套不完善；三是很多住宅是計劃經濟體制時建設的房改房，居住者多數屬于工薪階層或低收入群體，既沒有房屋維修基金，又承擔不起投資改造費用；四是老工業住宅區占的比重較大，房改后房屋產權歸職工所有，房屋十分破舊。這些舊住宅區推行物業管理難度大，物業收費標準低。
8、物業管理的法治體系還不完善，物業收費缺乏有效的制約手段。
對于物業管理活動中業主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規，如《物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》和《××市物業管理實施細則》等都有相應的規范，但是對于業主實際的欠繳和拒繳行為以及企業的追償手段缺乏具體明細的剛性規定和保護措施。同時，由于物業主管部門目前沒有執法隊伍和執法權，面對業主欠繳拒繳物業費時只能采取說服教育、溝通協調的方式，對于蠻橫無理的業主難以體現行政執法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜冗長的現狀，往往造成企業陷入有法難依的窘境。
9、政府相關部門在小區管理中的職能界定不清，行使不力，給物業管理服務收費帶來影響。
表現在小區管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經營問題，破綠種菜、養狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應該是屬于城管、工商、公安、園林、環保和社區居委會等部門負責的職能，現在由于有了小區“圍墻”這么個“框框”，有了小區物業管理的存在，統統轉嫁到物業企業的身上。但是，物業企業作為市場化運作的經濟實體，是依據國家《物業管理條例》和地方政府的《實施細則》，以及物業服務托管聘用合同為小區業主提供管理服務的企業，并沒有處理解決上述問題的行政執法權力和相應的能力，結果是企業不該管的要管，不管業主埋怨；管不好業主更加埋怨，最終導致物業管理收費的困難。
10、部分新建小區入住率低，導致物管收費率難以提高。
近幾年來，隨著房地產市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區因此空關率比較高，個別新小區入住率甚至不足20%（如運河城市廣場）。空關房雖然按規定連續六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業主聯系不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以為繼。
三、解決物業管理收費難的對策
物業管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經歷一個逐步適應、完善、習慣、發展的過程。如何應對和解決我市物業管理收費難問題，推動物業管理向規范化、順暢化、健康化方向發展，建議：
1、繼續加強輿論宣傳工作。建議物業行業與新聞媒體建立物業管理專欄，用百姓身邊的事宣傳物業服務是商品的理念，引導物管企業遵循市場規律，依法履行權利和義務。
2、開展市區物業管理的專項整治。一是整治小區歷史遺留問題。對有些開發不配套，遺留問題多的新建小區，會同有關部門依法督促房地產開發公司配套完善，對拒不配套的，要依法嚴格查處。二是整治形象差的物業服務企業。對有些物業企業服務質量不高，管理水平低下，只收費不服務，多收費少服務，收費不規范等現象進行專項整治。對于服務管理水平極差，群眾意見較大的物業企業要限期整改，對屢教不改的，要堅決取消其物業管理資質。
3、借助社區力量，培育和監管業主大會和業主委員會。業主及業主委員會的自律和監管問題是物業管理行業面臨的實質矛盾之一，監管好業主大會、業主委員會是物業管理行業健康發展的重中之重。要積極探討將“業主委員會”納入社區組織的監管范疇，這將有利于社區服務功能的建設，確保業主委員會成員素質的有效提高。
4、積極開展前期物業管理招投標，為后期物業管理提供必要條件。建議對住宅小區一律進入物業管理招投標程序，以此來剝離開發帶物業的“父子”之間關系，抑制開發商前期銷售房屋時出現的虛假廣告和對物業收費等不切實際的承諾，給物業管理創造質價相等的商品平臺，使業主買房、買物業管理時心里有透明度，進一步規范物業管理市場。其中前期物業管理招投標與物業企業業績掛鉤，對表現不好、投訴較多的，受到不良記錄或被通報批評的企業，限制其招投標，并逐步清出市場。
5、加強對物業管理行業的指導，強化行業自律
一是認真開展調查研究。針對行業存在的比較突出問題，如高層電梯、二次供水、住宅區內產權明析等問題進行專題調研。提出可行性解決問題的方法，盡快為行業解決一些實際困難。
二是依法制定物業管理道德規范、自律準則和管理標準，使企業依照行業管理標準規范企業的行為。
三是推行規模化管理。建議逐步推行規模經營，對于管理規模不夠的公司，引導自愿合并，使其達到標準的管理規模。通過規模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有實力的企業，維護企業、業主雙重利益。
四是大力開展培訓工作。組織全行業不同級別、不同類型的從業人員的基礎培訓，使從業人員把過去的管理思想更新為服務理念，以熱情的服務思想和熟練的專業技術為業主提供良好的服務，提高全行業服務水平。
6、加強對物業專業委員會工作的指導，使其發揮獨特的作用。一是記者工作站。與各大新聞媒體加強協調，準確地宣傳《條例》，正確引導人們在物業管理上的模糊認識。二是法律工作站。在物業專業委員會設立工作站，組織一批具有一定實踐經驗和法律方面的人才，來接受物業公司和業主的投訴，使業主和物業服務企業的矛盾依法得到解決。三是專家咨詢工作站。就是把從事社會學、建筑學、規劃學、園林綠化以及民政方面的專家邀請過來，參與城市的物業管理工作的研究，編制行業發展規劃，進行專項論證，使我市物業管理工作向著規范化、科學化、法制化、系統化的方向健康發展。
7、創新物業管理收費機制，強化收費手段和效果
一是要通過制訂科學合理的制度獎優罰劣，鼓勵員工開動腦筋、愛崗敬業，不斷提高收費率；二是要善于總結改進收費的方式和手段，改坐等業主前來繳費為主動上門收費，變單純直接的收費為先聽取意見改善服務再收費。三是在收費過程中多注意運用說話語氣、個人情感、換位思考等技巧，使工作由被動變主動，化困難為簡單。
8、完善物管收費法制環境，促進物業管理向前發展
一是行業主管部門利用政府機關的權力，制訂切實可行、操作性較強的規定條文，健全和完善物業管理收費制度，處罰業主欠繳拒繳行為，為提高收費率提供法規依據。二是開拓思路、充分研究，創新物業管理收費的行政制約手段，建立收費的保障機制。三是簡化司法程序，引導和鼓勵物業企業運用司法手段解決物管收費矛盾，懲戒欠費業主。
關鍵詞：物業管理服務；質量；提高措施
自我國頒布《物業管理條例》后，物業管理服務逐漸邁向正規化和法制化，同時呈現快速發展的形勢。但是，因為管理經驗仍然處于摸索階段，使其依然存在人為操作缺少規范性的情況，造成物業管理服務質量的不斷下降，導致物業管理和業主間不斷出現沖突和矛盾，從而對社會安定造成較大負面影響。為了更好解決此問題，需要將提升服務質量作為工作重點，以促進其更好發展。
一、物業管理服務發展現狀
（一）業主和物業間的矛盾
物業管理服務中，通常會產生較多紛爭，主要表現為物業管理的投訴中。一方面，業主認為物業公司并不具備較高服務精神，往往以管理者角色對小區、業主予以管制，甚至沒有按照合同內容進行；另一方面，當物管公司進行問題處理時，業主認為其處理能力較差，不僅會浪費較長時間，而且還會帶來較大經濟損失，致使業主和物業間矛盾不斷加劇。
（二）物業費收取問題
當前，物業管理服務進行收費時，基本是根據房屋簽署的買賣合同進行收費，且收費標準按照小區規模、服務不同發生變化，即普通小區、高檔小區間物業費用存在差異。換而言之，住宅物業管理是微利行業，大部分公司為了提高其口碑，很少對物業管理的收費予以重視，使其出現嚴重虧損狀態。另外，隨意攀比現象的存在，使業主認為物業費的收費呈現“收費高、服務低”現狀，從而拒交任何物業費，導致雙方矛盾加深。
（三）人員素質較低
首先，物業管理相對比較普遍，但是部分物業公司仍然是將小區內部清掃、設施維修作為重點，加之對節約成本考慮，在從業人員聘請方面，普遍缺少較高專業素質與技術能力，多數工作人員是以下崗員工或退伍軍人為主，并未經過物業相關培訓，基于此，物業管理服務很難達到業主要求，使其服務質量無法得到保障。其次，轉行人員諸多，并不具備物業管理專業人才，通常缺少園林、規劃和管理等知識內容，最終阻礙管理工作的開展。最后，基層從業者的學歷偏低，且綜合素質水平較差，很難勝任物業管理此項工作，從而造成物業管理服務水平的下降。
（四）管理缺少規范性
物業公司進行管理服務時，規范化方面的問題較多，且服務標準尚未健全，甚至出現同家公司服務標準各不相同的情況，很難在細節方面給予更多精力，在提升服務質量過程中，僅將其停留于表面，不僅會對客戶造成危害，而且還會對企業形象帶來較大不利影響。
二、提高物業管理服務質量的相關措施
（一）個性化管理服務
為了更好實現該項目標，可以將個性化管理的落實作為重點，其方法主要包括以下幾點：其一，常規管理之外，還可以針對業主需求予以相應服務，例如：向業主單獨構建維修檔案，對其獨立用水和用電情況進行詳細記錄，以達到節約管理的目的，然后按照客戶不同要求進行個性化的檢修。其二，為業主提供常規服務以外，還可以根據業主的特殊需求，向業主給予相關特殊服務，例如：寵物寄養和管家服務，或者實施專線電話服務等，通過及時溝通和反饋，以便于掌握顧客實際需求，從而將顧客作為物業管理服務核心。
（二）及時解決投訴相關問題
業主問題主要表現為物業管理中，就管理公司而言，只有對業主意見進行認真分析，虛心接受每項意見和批評，確保問題可以得到及時解決，能夠提升其服務水平，同時提高其競爭力與美譽度。當業主投訴之后，還應該安排處理能力較高工作人員做出相關決策，確保問題可以得到靈活處理，降低投訴回訪率。在對投訴回訪相關信息進行處理時，需要通過針對性措施的實施，以正確態度面對投訴意見，將業主投訴作為重要意見，有利于及時解決管理和服務問題，保證物業管理服務質量得到全面提升。
（三）加大員工培訓力度
若要提升物業管理的服務質量，應該從根本上進行加強，即積極引入專業人才，防止從業人員的聘請并不滿足相關工作需求，在工作人員上崗后，還應定期進行員工培訓和教育工作，除了應該加強人員專業技能之外，還需提高其整體素質，正確樹立項目發展與業主需求服務意識，具體來講，提高服務質量，應該實現服務意識的轉變，由傳統管理的心態轉變為支援和服務心態，將業主需求作為服務重點，以滿足業主實際要求。
（四）構建信息平臺
利用面對面或電郵式強化和業主間聯系，認真對待每位業主提出的意見，通過信息平臺的構建，保證業主可以在最短時間內掌握管理情況，并對業主關心問題進行及時解答，除了需要獲取業主理解和支持之外，還應以滿足業主需求為前提，改善物業管理與業主關系，只有保證兩者關系得到明顯緩解，才能為提高物業管理服務質量提供保障。
（五）對物業管理予以規范
當工作人員對物業管理知識內容進行深入學習后，利用培訓等方式，使其服務行為更加規范。而對質量體系予以學習，則能養成工作人員良好工作習慣，并將所有物業管理服務規章制度、工作程度融入質量體系，確保物業管理工作可以有章可循，防止人為因素導致工作問題的發生，進而更好達到物業管理服務目標。
三、結束語
物業管理作為服務型行業，其提供商品主要是以無形服務為主，所謂物業管理服務，主要是為了向業主提供優質服務。現階段，在物業管理服務的高速發展下，為其帶來較多機遇的同時，還會隨之造成較大挑戰，相關人員只有將提高物業管理服務質量作為重點，通過相關措施的落實，例如：落實個性化管理服務、加大員工培訓力度等，才能更好滿足市場發展要求。
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1、開發商遺留問題給物業管理服務造成隱患。
受利益驅動和有關部門監管不力等影響，開發商重視房屋建設，而忽視對基礎設施的配套建設，忽視對水、電、電梯、綠化、道路、燃氣、電信、停車位等的系統設計，沒有硬性標準，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開發商對小區配套承諾也不能兌現，質量問題多。主要表現在：一是面積分攤不合理，配套服務設施不兌現；二是房屋出現質量問題后，開發商不主動維修，卻和物業公司就修繕責任互相推諉。三是開發商越權承諾減免、打折物管費，給物業公司增加負擔。比如：__小高層就曾經出現過電梯不能運行、高層用水二次加壓設備偷工減料導致業主用不上水的問題。出現問題后，開發商維修、維護不及時，宣傳溝通不到位，業主對情況不了解，就將矛盾全部轉嫁給物業公司，引起業主與物業公司之間的矛盾，導致業主拒繳物業費，造成業主和物業公司形成對立面。另外，還有一些老小區，不少還是單位和部門開發的，由于設計、規劃的先天不足，遺留的問題也不少，物業管理工作依然困難重重，也需要引起廣泛關注。
2、物業管理服務不規范、不到位。
一是物業企業員工素質不高、服務不規范。員工文化水平低，同時沒有接受過專門培訓，致使物業服務工作不到位，不按規范操作，從業人員流動性大。二是保安工作流于形式，人浮于事，作用沒有真正發揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區內部安全，輕防范；重治安問題，輕設施安全；重人員數量，輕崗位管理監督；重對人的防范，輕對物的安全監護。三是物業公司自身管理水平較低，開展和提供的服務項目單一、面窄。物業企業僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內容，沒有利用社區文明建設契機，拓展服務平臺。目前全縣還沒有一家物業公司開展接送小孩、代灌液化氣、代灌純凈水等服務。四是物業管理企業財務收支不透明。業主不知道自己繳納的費用花在什么地方。許多物業企業缺少長遠發展和規模化發展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業企業取得物業管理權后，沒有嚴格履約，擅自降低服務標準和要求。更有甚者，只收費不服務，引起業主不滿，業主不愿意繳費。20__年度，__縣物業糾紛不斷。據不完全統計，房管部門直接處理日常投訴718起，縣長信箱轉辦53起，__2民聲熱線轉辦248起，西雙湖論壇投訴__6起，網絡輿情督辦__9起，愛衛會轉辦2起，軟辦轉辦1起，縣人大、政協轉辦9起。
3、業主繳費意識不高，物業費收繳率偏低。
首先是有的業主的消費觀念不正確。部分買房人是剛從農村上來的中老年人，沒有物業管理觀念。部分城區職工習慣福利分房，都對有償服務產生抵觸情緒。其次，部分業主把物業管理服務職能無限擴大化，認為繳了費，物業公司就應該什么都負責。只要遇到麻煩事情，就要求物業公司解決。只要物業公司不解決，就以此為借口緩繳費或者不繳費。第三，有的業主把物業公司職能虛無化，認為我住的房子用不著物業公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業主自身素質差，物管服務照常享受，就是不想掏管理費。也有個別業主以不在小區住為借口不交物業費。還有一部分業主，看到其他業主不繳費，認為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業費。在不繳費的業主中，還包括一部分
機關干部、人民教師等靠吃財政工資供養的人員。來自縣房管局20__年的物業費繳納統計表明，20__年全縣統計上報的31個小區，總戶數為14303戶，其中機關事業單位戶數為2591戶，未繳納物業費的機關事業單位戶數為924戶，分別占總戶數和機關事業單位戶數的比例為6.46％和35.66％，影響特別壞。20__年__縣物管小區收費統計表明，__縣25家物業管理企業，目前收費率最高的達92.5﹪，收費率低的只有46.7﹪.盈利企業只有20﹪。微利保本企業達55﹪，虧損企業達25﹪。還有的部分物業公司是開發商組建，物業費收不起來，靠開發商“輸血”維持，呈現虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發商的項目完成，開發商撤離，不再“輸血”，物業管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區業主入住率較低，也是造成物業收費難的原因之一。4、監管部門缺位，重視程度不夠，沒有各司其責。
受管理體制不順、部分業主公德意識不強等因素影響，有的小區內出現亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結構影響使用安全、居住房破墻改為營業用房、破壞綠化、破壞公用設施等違法行為以及亂停亂放、噪音超標、油煙燒烤等一系列影響居民生活環境的現象還普遍存在。居民反映強烈，物業公司卻沒有執法權，只能口頭勸告和協商，缺乏有效的治理手段。一些違章建筑，一旦建成，又會給今后的拆遷工作帶來很大的麻煩。首先是居委會的作用沒有真正發揮。按照20__年5月1日實施的《__省物業管理條例》規定：“街道辦事處（鄉鎮人民政府）具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系。社區居（村）民委員會應當予以協助和配合”。然而，事實上，居委會對小區是放任不管，形同虛設。一個小區，少則數千人，多則數萬人，不少小區，比農村的村委會還大，小區里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創建等民生問題亟待解決，急需居委會出面協調解決。另外，建設部門、房管部門、質檢部門、公安部門、城管部門、供水供電部門等，都存在監管缺位的問題。遇到事情，往往推諉扯皮，執法范圍不明確，小區成了執法空白區域。同時，沒有很好發揮業主委員會的作用。目前，開發商上報縣房管部門備案的業主委員有20多個，大多有名無實，真假難辨，真正發揮作用的很少。業主委員會的作用沒有充分發揮，開發商、物管企業與業主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎，不利于業主自治管理和其它物管工作的開展。
5、物業管理法律法規不健全。
國家關于物業管理的法律法規不完善。《__省物業管理條例》雖然已經頒布，但是，有許多規定無法操作。比如，對小區內，沒有建立業主大會和業主委員會的沒有強制性規定，也沒有規定不成立或不備案的法律后果。無法體現業主自治管理。市縣《物業服務管理辦法》和實施細則遲遲沒有出臺，還沒有健全一個強制性、權威性和可操作性的物業管理法規體系。
1、健全制度，加大對開發商的監管力度。
根據外地經驗，開發商應該按照建設造價比例繳納一定數額的公共維修基金，制定售后服務制度，加強對開發商工程質量和環境質量的監管，防止開發商偷工減料、降低公共配套設施和環境質量的行為。在項目前期規劃、設計時，房管部門就應該對小區的基礎配套設施提前介入監管，從工程項目立項開始，對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，保證居住小區建設少留甚至不留“硬傷”，為跟進的物業管理服務打好基礎。杜絕未竣工就把不符合驗收條件的房屋提前交付業主使用的現象發生。要制定嚴格的小區交付使用驗收制度。對參與驗收的單位和個人，可以采取責任追究和責任倒查制度。誰簽字，誰負責。要像銀行發放貸款推行的放款收款終身負責制一樣，約束驗收人員切實高度負責，杜絕，和不作為、亂作為現象。要組織開展物業管理年專項整治活動。對歷史形成的遺留問題要督促開發商和物管企業盡快落實維修、維護和整改。對現在已經嚴重影響居民生活的問題和矛盾，要抓緊協調開發商以及行業主管部門、相關工程監管部門，迅速明確經濟責任和維修部門，限時并保質保量加以解決。對新建小區的工程質量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區基礎配套設施等方面，進行全方位監管。
2、規范行為，提高物管服務水平。
房管部門要嚴格把關，高度重視前期物業小區的交接，認真完成物業公司的資質初審工作。要做好住宅小區前期物業招投標的監管工作。要根據創建市優小區的標準，對各小區進行嚴格的檢查并實施獎懲措施，在小區設立投訴舉報電話、舉報信箱，方便業主投訴，用于監督物業公司的服務行為，督促物業公司按照合同約定的服務標準進行服務。如有違反，從嚴處理，或根據規定予以罰款，或發動小區業委會辭退物管企業，或限制其參與物業招投標，直至吊銷其資質。要建立培訓制度、提升物業從業人員及業委會的整體素質。要倡導物業服務企業通過建立分析制度整合資源，創新服務理念，優化服務質量，降低管理成本，為業主提供細致周到的人性化服務。鼓勵物業公司創先爭優。制定獎懲措施，優勝劣汰。要經常開展小區物業管理工作評比。對獲得省優、市優的物業公司要予以獎勵。要對物管企業給予稅收等方面的政策扶持。要抓緊培養本土龍頭型小區物管企業。扶持優秀物管企業發展壯大。要抓好小區物管企業進駐招標關，提高物管企業進駐的門檻，物管企業進駐小區要向優秀物管企業傾斜。鼓勵物管優秀企業開展規模化、集約化經營。全面提升__縣物管的水平和檔次。要學習灌南縣的經驗，嚴格控制開發商自主運營物業公司。要加大小區環境整治力度，逐漸解決老小區無人管理、環境臟亂差等問題。
3、創新手段，破解物業費的收繳難題。
物業收費難、業主不交物業費，直接導致物業服務質量的下降。要強化宣傳教育，使業主明白自己
的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業管理費不僅損害了物業企業的利益，同時也損害了業主自身的利益。要采取得力措施，對無正當理由拒繳物業費的業主，要在小區宣傳欄、報紙、電視臺等媒體進行曝光；對公職人員要由單位負責督促，無正當理由拒繳的，扣發其工資，情節嚴重的，要誡勉談話，直至進行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營業執照等環節要嚴格把關，作為社會不良信譽予以限制；法院要簡化程序，可以到小區內現場開庭，快速審結、執行清理拖欠物業費行為；物業所有權發生轉移時，業主要與物業服務企業結清物業服務費，否則，有關部門在辦理房屋過戶手續時，要對欠繳物業費的月業主進行限制。4、落實責任，形成社會齊抓共管的新格局。
要以《__省物業管理條例》的頒布實施為契機，進一步強化責任意識，把小區物業管理工作提上政府的議事日程，納入目標考核。要充分發揮街道辦事處（鄉鎮人民政府）的綜合管理職能，將物業管理與社區管理有效結合，形成屬地管理、條塊結合的新格局。要重視小區業主委員會的成立和換屆選舉工作，推進小區自治建設。要建立起縣政府職能部門、屬地鎮、社區居委會、住宅小區業委會四級物業管理體系。房管、規劃、公安、環保、工商、城管、水務、居委會以及物管協會、業主委員會等部門要各司其責，齊抓共管，進一步明確職責，細化、量化工作任務。要用好維修基金，加大對老小區和問題突出小區的維修改造力度。開發商、物管企業和業主委員會要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區物業管理的持久戰。
