發布時間：2023-01-27 19:42:46
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的設計公司營銷方案樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
隨著人們生活水平的提高和購房者對居住環境理解能力的進步，房產項目景觀的設計和營造成為房地產開發過程中不可忽視的一個環節。從房地產的整體開發的角度來分析，景觀設計和營建是體現開發商理念、傳達開發公司愿景的一個窗口，也是消費者理解房產項目的，對項目增強信心的紐帶。而景觀設計是營建成功景觀環境的基礎，它不僅在前期闡釋開發商對項目的期望，在后期也影響著工程的成本、進度以及質量。
對于項目，開發商常常將著眼點放在成本控制上，所以景觀設計對成本的影響是房產項目景觀專業需要重點控制的部分。
以下將就河北石家莊某項目為例，通過設計改造中對成本控制的把握，提出對成本控制的方法。
本項目位于河北省石家莊市，位于307國道南側。規劃用地內以兼容性的商業和住宅用地為主。項目分為兩期開發，本案例將就一期景觀設計管理進行討論。一期設計范圍包括:紅線范圍內規劃道路以北（下稱“北區”），規劃用地面積265067.2m2，容積率不大于2.4，綠化率不小于39%，地塊綠化面積為103387平方米。地塊呈不規則梯形狀，西北高，東南低，最大高差可達6米。
項目于07年末由當地開發商（以下稱河北開發商）開始策劃和規劃，后因種種原因于08年下半年易手給現有開發單位（以下稱現有開發商）。現有開發單位為合資企業，第一次在北方操作房產項目。
前期的規劃提出對景觀造價的估算是600萬左右（相當于每平方米景觀造價約為70元）。
現有開發商進入項目之后，即對項目進行了分析和定位。關于景觀設計，設計研發部門提出如下幾點意見：
1. 項目沒有明確的景觀風格，沒有特別有吸引力的賣點；
2. 沒有明確的路網規劃，道路凌亂不堪；
3. 停車位的大量設置破壞景觀的整體性和連續性；
4. 樓棟間距均等，不能形成相對集中的景觀區域；
5. 地面高差被忽略，會造成大量的土方改造，等等；
6. 景觀造價估算太低，會影響到施工質量從而影響樓盤品質。
總的來說，前期的景觀設計不能夠滿足居民日常出入、安全、以及營造美好景觀的目的。
5.2設計任務書的編制
研發部根據現場情況和策劃需求（策劃部門提出需有“北國江南”的風格或者其他適宜樓棟等距的景觀特點的風格）進行了設計任務書的編制。
設計任務書對項目情況進行了介紹，提供了水文地勘報告等必要的技術支持，對項目的定位作出明確規定：是主要針對本地中高收入者及京津冀范圍內中高收入者的樓盤，需有江南特色，需有水域，如有可能，水域應當盡可能大或者有水域的地方盡可能多。本項目最終將被打造成為“引領市場潮流的高檔社區”。
任務書中規定了在各個設計階段的設計內容、深度和設計周期以及成本控制目標：
在概念設計方案階段需由景觀設計公司根據開發商的風格方向提出兩到三個設計思路，并形成設計成果由甲方比選。設計周期為三周。
方案深化階段，景觀設計公司根據明確的概念方案方向，在造價限額中進行方案深化，提出主題景觀的深入設計以及相關的景觀元素，比如植物、燈具選型、各類設施的完善以及兒童、老人活動場所的布置等，形成多層次的空間。設計限額為150元/平方米左右，設計周期為四周。
初步設計和施工圖階段，進一步完善景觀設計，并完善景觀元素、構件等施工工藝。控制工程造價在單位平方150元以內。設計周期為八周。
有了明確的設計任務書，開發商和景觀設計公司的溝通更加有據可依，也更加通暢。
5.3 方案的設計和評審
景觀設計公司通過對項目的研究和理解，提出兩個方案，一個有“北國水鄉”理念，一個是“果嶺灣”概念。如下圖：
圖5.1“北國水鄉”方案圖5.2“果嶺灣”方案
設計研發部門協調決策層、策劃部門、工程部門、預算部門對項目進行了評審。針對兩個項目的特點，得出如下結果：
表5.1 比選方案對比表
序號 項目 北國水鄉 果嶺灣 備注
1 設計風格 有江南特色，應用大面積的水域串聯景觀 應用項目本身高差隨勢造景，形成大面積草坪，提出高爾夫概念
2 景觀均好性 各樓棟景觀效果均好 主次分明：中心廣場區域景觀突出，其余樓棟均好
3 道路系統 道路主次分明，主路在，消防道路曲折蜿蜒 道路主次分明，橫平豎直
4 停車位 取消了大部分停車位，不符合規劃要求 比較前期停車位有所增加，并隱藏于景觀之中
5 缺點 水面面積太大，會引起如下幾點問題：
1.在當地地下水位較低的情況下不宜蓄水，如果全部采用鋼混結構會增加景觀成本；
2.建造如此大的水域土方量也會上去；
3.水景水源是問題，夏季蒸發量和冬季排空后的景觀也是問。 1.道路太平直，而且主要道路穿過居住區中部，會有交通隱患；
2.主入口的交通大轉盤可能會引起交通混亂，建議改造；
3.未考慮古樹名木的保護；
4.可更多地通過植物造景，取消不必要的硬質構筑物。
通過比選，現有開發商傾向于“果嶺灣”方案并通知景觀設計公司進行方案深化。
5.4項目的協調溝通
在方案深化以及后續的初步設計以及施工圖設計中，各個相關專業對景觀設計提出專業意見，并溝通改進。
另外在中心廣場區域，因為所有的市政設施配套用房均在此處地下，故需要協調比較多的問題，比如：地下室荷載和水池之間的關系；地下變電所和水池之間的關系（有強制規范規定水池不能在變電所頂部）；水池近旁幾百年的古樹與中心廣場高差之間的處理等等。
根據這些現場問題，設計研發部門和景觀設計公司、相關專業設計公司進行了多次溝通，最終解決了上述種種問題：增加地下室頂板荷載，確保可以承載水池重量；微調水池位置，使水池和地下變電所關系符合強制性規范要求；地下室出地面建筑被當作景觀建筑來進行設計，力求與周圍景觀以及四界相鄰建筑協調；專門為古樹設置古樹廣場，用梯級降低的方式漸次過度將近兩米的高差。
這樣，因為設計研發部門及時有效地組織各專業的溝通，有效地提高了設計效率，節省了中間來回反復的時間，將景觀設計周期控制在既定時間范圍內。
5.5項目成本控制
在成本控制方面，由于前期開發商對項目的景觀造價估算為600萬，故而現有開發商決策層對設計研發部門就設計任務書造價的提升提出疑議。為消除疑議，設計研發部門邀請決策層以及預算、工程部門對周邊項目以及北京、上海的同檔次項目景觀進行考察，重點對于景觀營建成本進行了考察和測評。同時，設計研發部門對項目景觀元素所涉及到的材料成本也做了本土化的調查，并提交了相應的報告，說服決策層采用新的景觀設計限額。
在其后的施工預算中，本項目景觀施工費用約為1600萬，單方造價約為147元，控制在之前的限額之內。
參考文獻：
[1] 田彥.房地產營銷.北京：中國勞動社會保障出版社，2002
[2] 杜宇.試論房地產營銷策略.中國科技信息, 2006（4）：
大家好！
首先感謝公司給我這個展示自我，營銷自我的機會，使我抱著一種積極參與、激流勇進的心態參加設計公司總經理競聘。
我叫__，——年——月出生，——年——月畢業于——城市學院土木建筑系，——年——月進入__集團工作至今，工程師，國家二級注冊建筑師。
光陰似箭，日月如梭，轉眼間，我來__已十年了。十年來，我有幸見證了__集團從小到大，從弱到強，到現在發展成為__乃至*房地產業的一面旗幟。__“以人為本，用心營造”的企業文化，科學嚴謹的管理模式，至高至遠的錦繡前程深深地吸引著我。十年來，在__這個學習氛圍濃厚，有著良好互助精神的團隊里，我得到了迅速的成長，從一名初出校門的業務新手成長為一名技術全面、業務嫻熟的二級注冊建筑師，從一名設計員成長為設計公司副總經理、總經理。是公司給了我一個“天高任鳥飛，海闊憑魚躍”發展平臺，是公司培養了我，我的每一個進步都傾注了公司領導的心血。借此機會，對多年來關心和支持我工作、學習的各位領導表示衷心的感謝，各位同仁表示衷心的感謝。下面我分三個方面來闡述我的競聘演講。
一、過來一段時期，思想和工作小結
在政治思想上，我一貫遵守憲法和法律，遵守公司的規章制度，認同和擁護公司的企業文化，努力貫徹執行集團董事局和公司全委會方針、決策，關心國家大事，熱心公益事業，維護公司的形象和利益。
在業務工作上，我一貫重視專業理論知識的學習、更新和鞏固，注重理論聯系實際，用所學理論知識解決工程實際問題。通過自學和摸索熟練地掌握了pkpm系列工程設計軟件，大大提高了工作效率，縮短了出圖時間，使生產力得到了較大的解放，同時熱心地指導其他同事學軟件、用軟件，解答他們的疑問。在長期設計工作中，我對建筑設計產生了濃厚的興趣，自學了建筑學的專業理論課程，還考取了*大學建筑學專升本，并于去年6月順利完成了學業。近年來我先后完成了世紀花園10#、14#建筑方案及施工圖，世紀花園大門方案，*省安江農校圖書館建筑方案及施工圖，河西__家居廣場建筑方案，在水一方b、c、d棟建筑方案和建筑施工圖設計，完成了__國際實驗學校實驗綜合樓建筑方案及結構施工圖，完成了湖天一色5#、7#、23#、24#樓結構施工圖、湖天一色23#、29#樓的建筑方案，完成了順天國際大廈和會同縣人民影劇院建筑方案設計。
2001年，獲房產公司世紀花園戶型方案競賽第一名，2003年獲“市優秀設計”二等獎，兩次獲得“設計產值狀元”。
在管理工作上，2001年至2003年，我擔任設計公司總經理助理職務，2004年先后擔任了土建綜合室主任和設計公司副總經理職務，2006年3月底擔任設計公司總經理。在完成生產任務的同時，積極參與設計公司的各項管理工作。建立健全設計公司各項管理制度，制定崗位標準與考核制度，積極謀劃公司發展規劃，認真領會上級領導的精神，團結和帶領同事完成領導交辦的任務。1998、2000、2001年三次被評為優秀員工。
二、擬任職務的現狀及分析
設計公司是集團公司的技術核心，肩負著房地產產品的開發和研究工作，為集團公司提供技術支撐和服務。近年來，設計公司在集團公司的正確領導下，依托主業，搶抓機遇，以質量求發展，抓管理促效益，取得了長足的進步，技術隊伍和實力不斷發展壯大，資質升為乙級，綜合產值和利潤逐年上臺階，為社會創作了一批較有影響的住宅小區、商業、辦公、綜合樓等建筑精品。員工收入和生活質量、工作環境得到了很大的改善。設計公司是一支年輕的團隊，是集團公司百般呵護下的溫室里的花朵，沒有經受過市場經濟的洗禮，沒有領教過市場競爭的殘酷，還沒有完成由單一型“技術人”向復合型“社會人”的轉變。設計公司的發展還存在許多不足，突出表現在不能滿足集團公司主業迅速擴張的需要，在制度建設、設計水平、服務質量、管理水平、人才結構與貯備、市場競爭力等諸多方面暴露重重危機，具體表現在以下幾個方面：
1、裝飾、園林工程施工管理工作沒有走上正規的軌道，極需建立一套完善的立項、招投標、簽立合同的程序和管理辦法。
2、設計水平和服務質量較往年有所下降，全面質量管理難以落實到位，項目前期參與不夠，產品研發力量薄弱，重大項目管理不到位，導致一些項目邊施工邊修改，重大項目沒有通盤考慮，顧此失彼，嚴重影響工程建設進度，浪費大量的人力、物力和時間。
3、內部管理急待加強。特別是項目進度和項目綜合管理沒有很好貫徹執行，定額設計工作還停留在初步階段。
4、人才結構極不合理，技術人員中新手所占比例過大，技術力量薄弱。規劃、建筑等人才缺乏，方案設計水平急需提高，對外組織方案競標的實力較弱。內部項目也出現安排不下去或安排的項目不能按時完成，嚴重影響建設方的工程進度，損害公司形象。
5、外部市場丟失殆盡，在業界的知名度、影響力較低。設計人員接觸的建筑類型單一，且沒有經受市場的洗禮，成長緩慢，不利于設計公司長遠的發展。
三、任職后的工作打算
如果我有幸能當選設計公司總經理，我將根據業界的發展趨勢和公司實際情況做好以下幾點工作。
1、建立健全管理制度，為公司可持續發展打下堅實的制度基礎。
（1）、建立與利潤掛鉤、總額控制的行政、后勤管理人員管理產值分配制度，既維護股東利益，又充分調動管理團隊的積極性。
（2）、改革完善執全委會制度，建立以管理層為主的執委會，建立以股東為主的全委會，切實加強全委會對執委會的領導和監督，以及兩會各司其責。
（3）、規范園林、裝飾工程施工管理，嚴格按照集團公司的有關制度，結合設計公司的實際情況制定操作性強的管理辦法。
（4）、與房產、工程公司合作，制定定額設計實施細則和標準，完成集團公司下達的任務，將定額設計思想貫穿到設計的每一個階段。
（5）、制定科學規范的設計業務工作流程。
（6）、制定末位不合格淘汰制度，引入優勝劣汰機制，激發員工積極向上。
2、建立一支高素質的專業人才團隊，為公司的可持續發展打下堅實人力資源基礎。
（1）、有計劃引進優秀的規劃、建筑、結構、設備等專業人才。
（2）、通過項目合作引進“外腦”，提高設計水平和項目管理水平。
（3）、發揮技術骨干的傳、幫、帶作用，貫徹落實技術指導人制度，加快年輕技術人員的成長。
（4）、鼓勵員工參加注冊考試和方案競賽，鼓勵發表專業論文和參加學術活動，開闊視野，增長見識。
（5）、積極拓展外部市場，積極參加各類招投標，增強在業界的影響力和知名度。
3、加強執行力建設
（1）、貫徹落實設計進度管理制度，嚴格按合約提交合格的設計作品。
（2）、貫徹落實定額設計細則，最大限度為業主省錢，為社會節約資源。
（3）、加強設計文件匯簽管理，杜絕不合格作品出圖。
（4）、落實全面質量管理制度，重視事先指導、事中檢查，把好圖紙校審關，
管好各類技術文件存檔。
（5）、做好設計前期研究工作，為房產當好參謀，加大作品的研發力度，為社會多出優秀的設計作品。
（6）、強化“四步曲”及“百分制考核辦法”。
4、狠抓各項規章制度的落實，努力完成產值和利潤目標。
利潤是企業生存發展的前提，是投資人追求的經濟目標，是對管理團隊最直接的考核辦法。我一定會建立健全和貫徹落實各項規章制度，切實抓好生產和服務工作，團結和帶領全體員工努力工作，積極完成2006年發展規劃的產值和利潤目標。
關鍵詞：居住區；景觀設計；主題；營銷
一、 行業現狀與發展趨勢
居住區主題，是指貫穿于整個項目的中心思想及其落地的情況。一個成功的主題，可以從不同維度反映出居住區的開發思路、市場定位、規劃設計及營銷推廣等各個方面的內容，為居住區增添文化附加值，從而滿足目標客戶群的精神需求，同時帶動銷售。
在市場競爭日趨激烈的大環境下，鮮明的設計主題有助于大大提高營銷的成功率。然而當今市場上失敗的例子比比皆是，或廣告語定位模糊、語焉不詳，或面對面銷售時沒有合適的景觀引爆點，無法造成對潛在客戶的吸引力。以下為導致上述結果的幾個常見原因：
1. 血肉分離
血肉聯系是一種高度緊密、須臾不可分離、生死相依的關系。若將營銷活動比喻成傳遞信息的血，景觀設計則是承載實質存在的肉。在當今的市場，房地產公司的營銷部門與設計公司之間往往存在著大量的信息不對稱。
常見的情況是兩個部門在項目前期、后期都缺乏深入的溝通，導致設計公司沒有弄懂營銷部門的意圖，令設計無法準確地滿足營銷的需求，而營銷部門也找不到設計中可以運用的景觀亮點，只能強作圓場或另辟蹊徑。
另一種的情況是景觀設計師本身對設計主題缺乏足夠的重視，在設計的過程只考慮空間、形態等感官上存在的事物，忽略了精神層次的思考，主題部分完全由營銷部門完成。
2. 缺乏根據
無論是景觀設計部門或者營銷部門，都有陷入這樣局面的情況：為了創造獨特的亮點及賣點，從一個新奇的事物進行主題的設計，而那種事物往往是無水之源，例如在一個英倫風格的樓梯內植入“叮當貓”元素。從自身的角度來看似乎并無問題，但難以自圓其說，可能一時能吸引客戶的眼球，但經不起詳細的推敲和質疑，容易令客戶失去信心，同時削弱其它有價值的亮點。
3. 生搬硬套
直接套用國外村鎮及旅游景點的名字也是居住區景觀設計的常見情況。由于氣候、材料、人文、周邊環境等各方面的差異，拿來主義的異國風情景觀，極容易給人造成“山寨”的感覺，引發潛在客戶的反感情緒。同時，從設計到名稱的直接抄襲，有引起法律糾紛的危險性。曾經有房地產公司直接克隆國際知名旅游小鎮，欲打造當地旅游特色景點，結果遭到了官方的控訴，引起“假旅游真地產”的社會輿論，大大損害了公司乃至當地政府的形象。
小結：景觀設計主題應在設計公司方案部門和房地產公司營銷部門之間形成合力，從項目的條件及實際情況出發，打造出獨特的個性。
二、 設計主題的切入點
設計主題通常是從以下幾個方面進行考慮，通過從其中一個點或幾個點進行切入。
1. 場地屬性
場地屬性包括氣候、地貌、水文及基地條件等自然因素及政治、歷史、文化等人文因素。城市的自然風貌、風俗習慣，以及項目在城市中的區位、項目自身的內外部資源，都是設計主題前期搜集分析的重要組成部分。
其中，山、水等自然資源是極為常用的主題資源，其優勢常在廣告語及項目案名中出現。如：富力地產在海南的山地別墅項目，因其依山傍海的優勢，案名定為富力灣山海豪庭，而設計主題定為“云間漫步，溪谷觀瀾”，在山地上設計瀑布溪流，同時開辟休閑棧道及觀景平臺，達到案名、主題與設計三者的統一。
2. 開發商風格
不同的開發商有其自身不同的風格，不同的風格形成其自身區別于其它企業的獨特形象，并以此發展成企業的審美取向及價值取向。例如龍湖集團，其口號為“善待你一生”，整體景觀呈現出“柔美”“生態”“人文”的感覺，以其自然、宜居、純粹的景觀在業內有極好的口碑；時代集團的理念為“生活?藝術?家”，較之龍湖則更側重藝術的氛圍，也具有更多現代、前衛的時尚元素。
對于開發商風格的參考，一般在于確定項目的整體基調，切忌出現與開放商風格屬性相悖的主題定位。例如將極具陽剛色彩的主題強加在基調陰柔的項目之中，勢必造成項目的不協調感，以致模糊了企業形象。就單個項目而言，或許短期內看不出太大影響，甚至表面上對銷售有促進作用，但于企業的長期發展而言是不利的。
3. 客戶定位
從目標客戶的需求出發，也是設計主題的重要切入點。不同身份、背景、年齡層的客戶，有著完全不同的功能需求及精神需求。常見的分類方式，將客戶群分為剛需型客戶、改善型客戶、度假型客戶、投資型客戶幾大類別，亦有詳細到企業主、企業金領、城市白領等分類方式，還有按60后、70后、80后、90后等年齡段進行分類的情況。但無論何種分類方式，特定的目標客戶必定有其相對穩定的生活方式及共同需求。
小結：設計主題的打造，應尊重城市發展的基調，符合當地特色及項目特質，符合目標客戶的喜好及需求，綜合多方面的因素，選取其中一個或多個點進行切入，令設計主題具有足夠的依據，形成項目的靈魂。
三、 設計主題的落地性
通過對場地、開發商、客戶的綜合分析，可確定設計主題的思路和方向。然而，主題的表達需要具體的景觀設計進行承載，才能成為成功營銷的條件。一個成熟的景觀主題，可以從以下幾個方面進行演繹。
1. 標識系統
標識系統，是指以標識系統化設計為導向，綜合解決信息傳遞、識別、辨別和形象傳遞等功能的整體解決方案。在居住區景觀設計里，通常包含了LOGO、色系、指示牌、提示牌、布告欄等多方面的元素。通過標識系統的設計，有利于直觀地將整個居住區的景觀進行系統化地梳理及表達，形成樓盤形象與功能的橋梁，對于打造居住區的主題起到重大的作用。
2. 雕塑小品
雕塑小品在居住區的設計中，常常作為“點睛之筆”出現。雕塑分為主景雕塑和配景雕塑，主景雕塑設置在居住區的重要節點位置，如視線焦點、軸線中心等場所，以極鮮明的形象，給客戶帶來強烈的視覺沖擊，從而形成記憶點；配景雕塑常作為點綴出現，設置于主景附近、次要節點、道路轉角等位置，主要功能是制造氛圍，強化客戶印象。
富力天海灣的主題是“海之天堂鳥之鄉”，其坐落于廣州南沙的海岸邊上，主題上運用了其獨特的場地資源――廣州的海岸。同時，利用鳥的形象作為景觀主題的承載，在設計上通過寓意飛翔的穿梭廊架及隨處可見的天鵝雕塑，共同打造了項目的形象，場所、案名、主題、雕塑等方面得到較高的統一。
3. 植物空間
植物是景觀設計中最靈活的造景方式，同時也是設計的難點。優秀的植物配置及苗木選擇，在日趨注重軟景的行業趨勢之中，占據越來越重要的位置，甚至有“做好了植物就成功了大半”的業內說法出現。
成功的植物設計，擅于運用疏密的變化、形態的變化、色相的變化、季相的變化等多個維度進行設計，同時形成植物設計主題，如不同季相呈現不同面貌的“幻彩四季”，具有視覺沖擊力及畫面感的“浪漫花海”，舒適、大氣又低造價的“陽光草坪”等。
然而，植物的主題往往只是作為整體主題的一個子分支出現，如何將植物主題與整個項目的主題進行搭接及融合，使兩者之間呈現出統一的主次關系，是植物主題需要解決的問題之一。
關鍵詞：景觀設計；地產商；景觀管理
中圖分類號：S732 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2012）-07-0190-1
工程質量相接近的樓盤最終銷售價格差距有的能達到百分之三十的差距，開發商如何利用自身優勢，使得景觀最大限度地提高樓盤的附加價值呢·
首先，景觀設計最理想的介入時間，是在總圖規劃過程中。在這個階段景觀設計的介入可以統籌整個樓盤的規劃進度，避免重復施工與不合理布局。并且規避一些不適宜景觀設計的規劃，例如：住戶窗前，高壓線下等，充分考慮到居民的切身需要，合理安排活動區域。
其次，選擇合適的景觀設計公司。地產商可根據自己的需要慎重選擇，不可盲目崇拜國外景觀機構：倘若與國外的設計師合作，就要在植物配置方面找本地的設計師。種植適應在本地生長的鄉土樹種，國外的設計師擅長的是西方園林的布局特點，對工藝要求高，尤其是裝飾方面的要求更是精益求精。本土設計師擅長的中國古典園林的特點，人與自然渾然天成，講究和諧自然。所以把國外和國內的設計有點有效地綜合起來才會達到一加一大于二的效果。
目前多數成熟的地產商會選擇有外籍設計師的國內優秀景觀公司，一般單價為20-30元/m2，這樣既可保證各階段的系統性，又有最高的性價比，國內的設計公司設計單價相對較低，所以從經濟的角度來講，應該兩者結合達到平衡。
最重要的是對景觀設計品質的控制。
概念階段：這個階段也被稱為設想階段。一般由主要負責項目的設計師根據甲方實際要求，參照當地的人文、自然風情拿出至少2套方案。
發展商應先為項目定位，明確客戶需求、相應的景觀造價等，同時在概念方案階段應確定景觀風格，發現規劃中的不足和面對的問題并加以解決，設定合理的景觀框架，主次分明，繁簡得當，并考慮景觀的均好性，解決好功能分區和交通流線，重點把握人流密集區的景觀設計，增加景觀的視覺價值，以有效提升銷售業績。
方案階段：應由項目公司組織，一般由集團公司分管領導、項目公司負責人、規劃設計部、總師辦、建筑設計公司、營銷公司、物業管理公司、工程部相關人員及景觀設計等單位參加。
1.設計方案與項目總體規劃是否相符；
2.設計是否體現以人為本的原則；
3.結合建筑設計進一步評審景觀設計是否合理，彼此之間風格是否和諧；
4.使用功能能否滿足需要，功能分區、動靜分區等是否合理；
5.交通組織是否合理，小區的出入口分級（主次）是否合理；
6.是否最大程度利用自然景觀及原生植物；
7.景觀設計公司是否已盡可能提供了多方案供比較；
8.綠化率等技術、經濟指標能否達到要求；
9.配套設施與建筑關系是否統一，是否與營銷承諾、樓書等文件相符；
10.是否方便物業管理和滿足安保要求等；
11.別墅項目應考慮山體排水和花園分界；
12.泳池、水景設置是否合理等。
深化方案階段：本階段，設計大的方面和重要細節都應得以明確。
1.設計文件的深度是否符合設計委托書的要求，即方案的意圖貫徹，如：有無符合要求的效果圖、電子設計文本等；
2.合理統籌，建筑，景觀，排水，供暖。供電之間是否有矛盾；
3.設計方案提出的調整意見是否得到改善；
4.園路設計是否滿足消防要求，與建筑出口相互關系是否合理；
5.進一步審查交通組織的合理性，如：小區入口的設置是否合理，是否考慮人車分流及滿足物業管理需要等；
6.地下車庫入口、自行車庫入口、地下室采光通風井等位置與周圍景觀銜接的合理性、統一性；
7.綜合管線、窨井蓋、配電設備、弱電設備、煤氣調壓站、垃圾房等的景觀處理是否得到綜合考慮；
8.水景結構、園林小品的基礎及設備、設施的位置、標高與有關管線、窨井位置等是否有沖突；
9.路燈間距是否滿足照明要求，有無考慮節能；燈光的顏色、布置的位置及形式是否合理；
10.排水組織是否合理，有無噴灌系統；
11.水景效果，如：駁岸、動靜等方面的處理手法等是否理想、到位及可行；
12.綠化植栽配置是否合理，品種、規格等是否符合要求；
13.總造價控制能否滿足經濟性要求，是否合理等。
施工圖設計階段：
1.施工圖設計是否符合國家及地方有關規范和規程，尤其是編制深度是否達到要求；
2.擴初設計評審提出的調整意見是否得到落實；
3.各專業設計之間是否存在互相矛盾，如豎向設計與綜合管線、室內地坪、道路標高、室外附屬建筑物、構筑物等之間是否矛盾：
4.各種主材及設備如：花崗巖、道路磚、路牙、木材、自然石、燈具、室外家具、噴頭、水泵等是否合理選定；
5.各種節點構造是否需調整，水景有無考慮防水等專項措施；
6.假山、塑石的風格、體量要求；
7.室外家具、燈具的布置是否合理；
8.植物豎向層次等各個界面的配置是否豐富合理；
9.不同季節的景觀效果是否得到充分考慮；
10.植物種（移）栽的季節和時間；
11.噴灌能否滿足綠化養護要求等。
施工服務階段：
1.應選擇有經驗的施工隊；
2.在重要節點處有效控制：材料樣板的確認，放樣，大的形體的控制，植物選型等問題；
3.現場的把控和調整，力求每個角落都富有意境。
2006年中國半導體市場已經占到全球市場的22％。在中國市場上，已經有100家左右嚴格意義上的芯片設計公司，主要分布于消費類電子、電信與網絡、安全領域。可見，相比于整個半導體市場，中國Ic設計和IP市場不是很大，但非常新，同時增長率非常高，對IP的需求越來越大。Synopsys公司DesignwareIP業務部開發總監Zhang Jing-Fan分析認為，國內IP業的需求存在以下幾個特點：
1.易于使用。相對于芯片公司，IP針對更廣的客戶，因此針對每個特定客戶的要求更加復雜。Synopsys的策略是事先根據客戶的需要把參數設置好，提供多個IP時先整合好。例如，此次針對PCI Express及USB的DesignWare IP，已對中國市場預先配置了易于集成的豐富參數。
2.增加本地支持。國內目前IP交易比較熱，最大的問題就是售后服務。客戶的IP服務要求比工具的支持服務的要求還高，客戶一般都會直接找原廠提供支持，而不是找交易中心。Synopsys過去的售后服務在海外，因此現在已開始在上海建立IP支持中心，以提供專業的IP集成和咨詢服務。
3.國內初創公司起步晚，財務狀況有限，需要自己買IP，但存在買不起的現象。為了幫助新公司把起步費用降低，Synopsys的策略是，客戶成功后Synopsys再收取費用，以便降低IP使用的門檻。
關鍵詞：品牌形象設計戰略過程企業文化
品牌是建立在滿足消費者的需求，消費者對企業品牌的認可是依靠企業品牌形象而建立起來的，不僅僅是靠一個漂亮的標志或者精美的包裝構建的。品牌設計的過程通過滿足的功能不僅僅是需要更多的市場，它是企業與消費者之間的一個重要的橋梁。對于設計師來說，如何更好地了解不同層次消費者的需要，必須從分析客戶的情況、行業、競爭和市場等多方面考慮。在品牌形象設計的過程中，采用的視覺、品牌審計、管理、訪談、研究到最后的口頭和視覺解決方案是一個合理的設計過程，設計師的工作是在對品牌發展戰略過程中，把設計從創新發展到解決方案的系統架構建立出來。品牌設計師應當著重開發各種概念的設計，并通過設計過程，結合能夠表達品牌精神的一切元素，并使之應用到整個品牌推廣計劃的發展中去。
一、中國企業形象設計行業的發展
目前中國從事品牌形象設計的企業有很多，幾乎每個設計公司都在開展品牌形象設計業務。在中國改革開放前30年中國的企業處在資本積累的階段，中國的企業家們大多數對品牌的知識處于初級階段。在20世紀80年代、90年代，簡單的標志設計與應用系統成為當時公認的企業形象設計。
通過30多年經驗的積累，在發展進程中通過企業對自身與社會各種競爭力的了解，并對其運行模式的摸索和成敗經驗總結，30年后的企業家們對于如何塑造自己的品牌形象開始有了新的認識。在大量海外發達國家成熟品牌進入中國市場后形成的沖擊，與國外專業設計公司團隊專業化的服務理念的進駐，使中國的企業家從盲目建立品牌形象到認可專業化服務理念，從新審視自身的不足，他們對于品牌形象設計的需求進階到必須得更好更貼切更有戰略性的設計服務。
二、目前品牌設計行業發展趨勢
1.滿足客戶需求的變化。
客戶的需求一般是指通過買賣雙方的長期溝通，對客戶購買產品的欲望、用途、功能、款式進行逐步發掘，將客戶心里模糊的認識以精確的方式描述并展示出來的過程。在面對有實力的集團企業競爭日益激烈的社會環境下，各種專業外包服務機構逐步崛起，各種創新的營銷理念驅動下，客戶的需求一定是多方面的，且其中不確定因素占大多數，作為設計師必須去分析和引導他們。
2.品牌形象設計產業的變遷。
鑒于互聯網技術使信息產業的發達與信息傳播途徑不可想象的廣泛程度，品牌形象設計產業已經從單一的品牌標志設計發展成要對某一品牌以及其下屬的一切需要形象設計的元素與品牌戰略進行整合。如傳統的服裝公司以前在某一商場租賃一定面積的服務區，建立一個品牌服裝專柜或專賣店。
3.市場趨勢的變化。
開展國際化合作以及成為所有企事業單位的發展目標之一，加強對國外先進的設計機構的活動，在品牌形象設計行業，相較之下，歐美國家的專業成熟度與社會認知度在全球范圍趨于領先，其次為日本、韓國，中國的設計機構須加強對外交的交流和學習，不斷補充創新思維與實踐能力，建立能夠勝任戰略化服務的機制與人才儲備。
三、市場變化的過程
新的商業趨勢在傳統的面對面銷售模式發展成了與電子商務共分半壁江山的局面。互聯網盛行后的B2B(BusinesstoBusiness即企業對企業的電子商務模式)、B2C（BusinesstoCustomer即表示商業機構對消費者的電子商務模式）到目前流行的C2C（CustomertoCustomer即消費者與消費者之間的電子商務模式），企業對品牌形象設計實踐中智能化管理提出需求。
企業更青睞通過專業的設計機構提高品牌形象，商業發展趨勢正從品牌發展往重視品牌戰略的方向提高，從簡單的品牌視覺解決方案發展到以設計作為提高公司的競爭力的營銷核心，并要求著提高全球認同的專業品牌形象設計公司設立
四、管理流程
管理流程是指為了針對企業控制風險、降低成本、提高服務質量、提高工作效率、提高對市場的反應速度，最終提高顧客滿意度和企業市場競爭能力并達到利潤最大化和提高經營效益的目的的流程。是企業信息化管理過程中一個不可或缺的重要模塊，用來定義和控制操作規程的基本過程，主要管理人對數據進行操作規程時人與人之間或活動與活動之間的數據流向，以及在一個項目的生命周期內跟蹤所有事務和數據的活動。
在品牌形象設計過程中，是根據客戶、消費者的需求，在設計過程對視覺系統涵蓋了解決，應用，實施和管理的每一個品牌的市場評估和營銷方面的發展。建立以了解市場行為和盈利的目標定位，優化組合管理的品牌定位和開發，識別和開發新產品、品牌的機會，并對產品、包裝、廣告等各方面實施的監控流程。
一、自主轉型，設計為先
浙江武義康宇工貿有限公司自主設計研發的“來騎美”健身腳踏車將踏步機與自行車結合在一起。憑借創新的設計和實用的功能，很快就獲得了采購商的青睞，最貴的能賣到2000美元。從傳統產品轉向了高附加值產品，由中國制造的利益短縮過渡到實用改造的創意利潤。家電展區，蘇州科沃斯機器人科技有限公司自主設計研發了3款家務機器人：地面清潔機器人、家庭安保機器人和自動擦窗機器人。借助卓越的設計研發能力，該公司已經獲得了美國市場的認可。陶瓷是中國的象征，中國陶瓷企業在全球市場上一向占據主導地位。陶瓷企業也把重心轉向了產品設計。廣東宏宇陶瓷本屆廣交會上推出的裂紋石等新產品為公司贏得了大量訂單。隨著中國企業對設計重視程度的提升，境內外設計公司也忙著前來“淘金”。日本喜多俊之設計工作室為廣東一家公司的熱水器產品設計的產品，只是加入了小小的創意設計，產品的附加值就得到了顯著提升。
二、積極完善，風采無限
雖然我國自主設計的產品也不乏閃光點，但還存在設計與產品斷節，設計投入低，總體設計水平還處在起步階段。
政府引領，產權保護需強化
只重視產品設計的層面是不夠的，如果想真正提升設計能力，必須全方位管控設計。形成系統化的創新設計制度，這就要求政府合理的制定相關的配套服務。韓國設計振興院中國事務所所長洪民碩表示，“設計是一個寬廣的概念，在設計中品牌是最重要的，還需要考慮到營銷和社會問題。”洛可可工業設計公司設計總監賈偉說，“中國需要上規模的、標準化的企業化設計公司。從前期的設計創意、可行性驗證，到后期的成本分析、包裝設計，這個過程需要系統化地考量，不是一兩個設計師的個人行為。”
雖然公司的新產品在廣交會上獲得了大豐收，浙江武義康宇工貿有限公司總經理朱武仍然表達了自己的擔憂，雖然國內有更廣闊的市場，但暫時不會考慮把產品在國內銷售，原因是國內的仿制能力太強，而相關部門對專利產品的保護力度又不夠。香港設計師協會前主席葉智榮表示，我國目前生產方面已經成熟，設計卻還處在起步階段。初期難免會有模仿，重要的是在模仿中學習和前進，逐步推進自主創新。
拓寬思路，加大投入是必須
關鍵詞：房地產開發；設計優化；技術管理；
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
1.項目優化理論及實例
1.1 房地產項目優化管理理論
房地產項目優化管理就是圍繞工程成本控制這一主題，在“安全可靠、技術先進、經濟合理”的原則下，結合理論、技術、經驗、科技等，對工程設計、施工技術方案的可行性、經濟性進行比較、分析和判斷，以求得工程成本經濟合理，實現對社會技術資源進行溝通、整合和利用。在結構設計過程中，做好與建筑專業配合工作，積極參與項目設計各階段控制工作，把設計各階段的技術管理與工程成本控制落實到實處。規劃方案階段積極主動參與規劃方案設計階段的技術管理，在為營銷、規劃、建筑服務的同時，對工程成本加以控制從結構專業角度對方案提出建議。
1.2 設計優化實例
下面就順德深業城的項目管理經驗，簡談設計優化在房產成本控制中的重要性。
實例1：深業城項目7#，8#三十層，其建筑方案在高寬比、錯層等方面超過國家結構規范相關規定。需要首先做結構整體模型振動的試驗，分析試驗結果并確定結構設計上的技術措施，再通過專家委員會的評審，這樣必然會增加項目開發時間及工程成本。結構專業提出意見后，營銷和設計經過綜合考慮，最后對方案進行修改，使項目開發時間和工程設計成本得到控制。
實例2：順德深業城一期地下室。該地下室共5萬平方米，規劃設計方案中沒有考慮消防通道在地下室頂板上位置，為了隨意布置消防通道，設計院結構工程師將消防車荷載滿鋪地下室頂板來進行地下室設計，此做法使地下室及基礎工程設計成本大為增加。公司審圖時發現了此問題，建議建筑專業首先布置消防車通道，結構專業再進行地下室和基礎結構設計。另外一個項目與此相反，規劃方案將消防車通道完全布置在社區地下室上。結構專業提出完全可以結合社區外市政道路，最終減少了地下室結構和基礎設計工程成本。
現階段，國內設計單位對樁基礎承載力取值多參考地勘單位提出的建議值，再根據土壤物理指標進行理論計算而確定。通常設計單位確定樁承載力設計值比較保守，取值偏低，使得樁基承載力強度不能充分利用、樁基礎工程設計成本偏高。順德深業城樁基設計中，推廣以試樁的方法來確定單樁承載力設計值。結果顯示，這種設計值比理論計算結果高出20％以上，減少樁基礎工程成本支出20％以上。設計院選用靜壓Φ500，H=125,預應力管樁。按地質報告，樁承載力設計值定為180噸，按5%數量現場試樁，樁承載力設計值定提高為250噸，比以理論值180噸提高了38％。在樁布置采用靈活方法，同時選用Φ500，H=100, 樁承載力設計值定為180噸。用兩種樁型根據軸力，合理分配，在塔樓下采用H=125樁型，在裙樓處采用采用H=125樁型，避免承載力浪費，取得了較好的經濟效益。
由于地下室面積偏大、使工程成本偏高，所以對地下室的設計進行了重點技術分析。在柱距布置、層高、半地下室或全地下室比較、消防車荷載取值等方面實現了有效控制。地下室采用扁柱形式，合理利用空間。佛山某公司5．2萬平方米地下室，公司對設計成果優化調整，使設計成本每平方米減少59元，工程成本少支出300多萬元；深圳某公司2．5萬平方米人防地下室，從結構設計角度優化設計，取得170千克／平方米用鋼量的好成效。
小區地下室的頂板上都會放置1米多厚覆土以便綠化。設計人員對處于覆土上的消防通道的消防車荷載取值、受力分析，建議在進行地下室結構設計時考慮消防車荷載在覆土豎向擴散作用。消防車荷載取值比“規范”值小于覆土厚度的倍數，一般在1～1.5倍，從而減少地下室和基礎工程設計成本，此建議已在許多項目的地下室結構設計得以應用，并取得較好經濟效益。
2.上部建筑結構設計技術管理
上部建筑面積大，對整體工程成本影響較大，其結構設計技術管理與工程成本控制就顯得尤為重要。結構設計主要依賴于設計單位結構工程師，工程師有義務為業主負責，但在實際工作中，他們并沒有對設計的經濟合理性負責，甚至加大鋼筋用量和混凝土強度等級。因此，如何使設計單位結構工程師既保證結構安全和品質，又保證工程設計成本控制在一個合理范圍內，是房地產企業設計技術管理人員職責的關鍵所在。
公司在加強上部建筑結構設計技術管理工作中，取得了一定成效 。一期在初步設計中，13層、25層高塔樓用鋼量預估65千克／平方米、85千克／平方米，在技術管理參與下，甲方給出定額設計，設計單位對原結構設計方案進行調整后，使標準層用鋼量降至40千克／平方米、58千克／平方米以下，取得比較滿意結果。
3.現場工程技術管理實例
3.1碎石樁方案
某公司兩棟樓位于10米深回填土上，每棟建筑面積為3900平方米。樁基承載力設計值為45噸，扣除10米深回填土作用在單樁上負摩擦力的理論計算值36噸后，單樁承載力僅剩下9噸，必須對回填土地基進行加固處理。經過對幾個回填土地基處理方案可行性、經濟性進行比較，最終確定采用碎石樁處理方案。設計公司進行施工圖設計，施工圖中的碎石樁數目為2051根，公司獨自對此方案進行優化。碎石樁數目減至332根，僅為設計公司的16％，工程成本減少84％，同時保證了工程進度。
3.2空間剛架結構方案
某公司為營銷策略先建了娛樂中心，環繞娛樂中心三面地下室工程是在該中心竣工后才開工的。娛樂中心三面離地下室距離2米左右，地下室開挖前對會所支護顯得極為重要。施工單位設計支護方案為直徑800毫米聯排灌注樁，入土坎固6米，懸挑6米，共計12米，灌注樁作為懸臂梁工作。由于土質較差，對樁的堪固作用不會太大，公司對該方案提出在聯排灌注樁上部加設壓頂梁以保證聯排灌注樁共同工作。同時在娛樂中心3個側面壓頂梁之間設置水平鋼筋混凝土桁架為懸臂樁提供支點，如此，支護方案轉變成受力性能更好的空間剛架結構。最終施工單位采納公司意見，對原設計方案進行優化，確保娛樂中心在地下室整個施工過程中安全可靠，萬無一失。
3.3多結構結合的方案
某公司項目包括4棟高層、12棟小高層，建筑地僅4950平方米。這4950平方米地塊上的地質情況極其復雜：上部土層液化嚴重、地下砂巖層深度變化急劇、地下有巖洞和土洞、砂巖層深度在8～35米間變化無規律。目前，16棟建筑分別采用了預制管樁、沖孔灌注樁、夯擴樁以及由伐板、夯擴樁、攪拌處理的復合地基3種基礎組合，共計4種基礎形式。如此復雜的地質情況和采用多達4種的基礎類型，其技術管理難度可想而知。
3.4補樁方案再設計
某項目一期有8棟100米高層建筑，采用樁基礎。在工程樁檢測中發現樁基承載力僅為設計特征值的一半，經復壓樁基承載力可達設計特征值80％。設計公司經過技術溝通，對補樁方案進行重新設計，最后確定補樁方案為每棟樓45根左右，8棟樓補樁總數減少320根。
4.結束語
節能降耗是企業的生存之本，所以房地產企業應加強對結構等專業工程技術管理工作，提高設計管理工作的系統性，使技術管理更加全面、專業、精細。從整體上增強競爭力，減少浪費。
參考文獻
[1] 王剛.理論與實例結合分析房地產開發項目設計與工程管理[J].企業研究.2011(08).
